Luftbilder mit der Drohne: Immobilienfotos für Überflieger

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Luftbilder von einer Immobilie wirken eindrucksvoll und sind ein Blickfang im Exposé. Mit einer Drohne können Immobilienprofis diese selbst aufnehmen. Vorausgesetzt: Sie beachten einige Regeln. Ein Crashkurs für angehende Piloten.

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Immobilie in Berlin, inklusive Privatsee – Luftbilder per Drohne lassen die Immobilie noch eindrucksvoller wirken. Foto: immoviewer.com

Mit einer Drohne lassen sich Immobilien auch aus der Vogelperspektive zeigen – sei es mit einem Luftbild oder einem Video inklusive Flug um Gebäude und Anwesen. Die Aufnahmen aus der Luft geben einen eindrucksvollen Überblick über Einfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder Wohnanlage und können das Exposé zusätzlich aufwerten. Doch sind dafür technisches Geschick, rechtliches Wissen und oft einige Bescheinigungen nötig. Gerade in Großstädten wimmelt es nur so vor Flugverboten – dazu zählen in der Regel auch Wohngebiete. Wer dennoch im Wohngebiet fliegen will, kann das nur mit dem Okay vom Grundstückseigentümer sowie gegebenenfalls der Zustimmung weiterer beteiligter Personen wie Mietern oder Nachbarn.

Experten erklären, welche Regeln gelten, wenn Sie Luftbilder mit der Drohne aufnehmen.

Rechts-Check: Diese Anforderungen müssen Drohnenpiloten erfüllen

Wer eine Drohne fliegen will, muss sich an die Luftverkehrsordnung halten und einige Anforderungen erfüllen, die mit der `Verordnung zur Regelung des Betriebs von unbemannten Fluggeräten‘ – kurz: Drohnenverordnung – im April 2017 detaillierter geregelt wurden. Die wichtigsten Pflichten im Überblick:

Drohnen-Haftpflichtversicherung

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Stefan Hogh fotografiert für Digitale-Luftaufnahmen.de Immobilien in Franken und der Oberpfalz. Foto: immowelt.de

Das Fliegen von Drohnen ist versicherungspflichtig. Denn stürzt die Drohne ab, kann sie erheblichen Schaden anrichten. Gesetzlich gefordert ist eine Mindestdeckungssumme für Personen- und Sachschäden von 750.000 Euro, manche Versicherer bieten aber auch Deckungssummen von zehn Millionen Euro. Wer eine Haftpflichtversicherung abschließt, muss im Versicherungsantrag die gewerbliche Nutzung oder die Nutzung für Foto- und Filmaufnahmen explizit erwähnen. Stefan Hogh von Digitale-Luftaufnahmen.de in Eckental sagt: „Eine gewerbliche Haftpflichtversicherung ist natürlich teurer als eine private. Bei einer Versicherungssumme von zwei Millionen Euro sind das rund 300 Euro pro Jahr.“

Kenntnisnachweis oder auch Drohnenführerschein: für Viele seit dem 01.10.2017 Pflicht

Wiegt die Drohne mehr als zwei Kilogramm oder fliegt auf einer Flughöhe von über 100 Metern über dem Boden, benötigen Drohnenpiloten seit dem 01.10.2017 einen Kenntnisnachweis gemäß §21a Bas. 4 LuftVO. Dieser Drohnenführerschein kann nach Prüfung durch eine vom Luftfahrt-Bundesamt anerkannte Stelle erteilt werden und ist fünf Jahre gültig, Modellflieger bekommen sie auch nach Einweisung durch einen Luftsportverband. Ohnehin wird bei den meisten behördlichen Erlaubnissen ein Befähigungsnachweis verlangt – der Nachweis eines Flugkurses, die praktische Einführung durch den Drohnen-Hersteller oder Flugerfahrung.

Kennzeichnungspflicht seit dem 01.10.2017: Plakette benötigt

Sobald eine Drohne ein Abfluggewicht von mehr als 250 Gramm hat, müssen Drohnenpiloten eine Plakette mit ihrem Namen und ihrer Adresse anbringen. Hogh erklärt: „Die Beschriftung muss dauerhaft, feuerfest und gut sichtbar sein.“ Solche Plaketten sind in Fachgeschäften erhältlich, auch die Kennzeichnung durch einen Aluminium-Aufkleber mit Adressgravur ist möglich. Die Kennzeichnungspflicht gilt nach der neuen Drohnenverordnung von 2017 seit dem 01.10.2017.

Info

Auf Modellflugplätzen dürfen Drohnen noch uneingeschränkt fliegen, sofern sie mit dem Namen und Adresse des Eigentümers gekennzeichnet sind.

Erlaubnispflicht: Je nach Einzelfall wird eine Aufstiegserlaubnis benötigt

In einigen Fällen benötigen Piloten grundsätzlich die Erlaubnis ihrer jeweiligen Landesluftfahrtbehörde. Und zwar in folgenden Fällen:

  • Wenn die Drohne schwerer als fünf Kilogramm ist
  • Zusätzlich zum Kenntnisnachweis: Wenn sie höher als 100 Meter über den Boden steigt
  • Wenn sie bei Nacht betrieben wird
  • Wenn die Drohne in Bereichen mit Flugverbot fliegen soll – diese Zonen umfassen meist den Überflug sowie den seitlichen Raum in 100 Metern Abstand.

Aber: Dies ist die Regel – je nach Bundesland sind auch Ausnahmen möglich. Denn es können Allgemeinverfügungen gelten, die den Rahmen weiter stecken. So können dann beispielsweise auch Drohnen bis zu zehn Kilogramm ohne Aufstiegserlaubnis fliegen.

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Auch das Fliegen in Bereichen mit Flugverboten kann möglich sein, sofern der Drohnenpilot dafür – je nach Bereich – eine Genehmigung der zuständigen Landesluftfahrbehörde bekommt oder sich die ausdrückliche Zustimmung der jeweiligen Stelle oder des Anlagenbetreibers einholt.

Ein Überflugverbot gilt für:

  • Naturschutzgebiete und andere Arten von Schutzgebieten
  • Wohngrundstücke, wenn die Drohne mehr als 250 Gramm wiegt oder optische, akustische oder Funksignale empfangen, übertragen oder aufzeichnen kann – zum Beispiel mit einer Kamera

Flugverbots-Bereiche, bei denen zusätzlich ein seitlicher Abstand von 100 Metern eingehalten werden muss, sind zum Beispiel:

  • Menschenansammlungen
  • Unglücksorte und Katastrophengebiete
  • Industrieanlagen
  • Justizvollzugsanstalten und Einrichtungen des Maßregelvollzugs
  • Militärische Anlagen
  • Liegenschaften von Polizei und anderen Sicherheitsbehörden
  • Anlagen der Energieerzeugung und -verteilung – dazu zählen auch Stromleitungen
  • Grundstücke, auf denen Verfassungsorgane des Bundes oder der Länder ihren Sitz haben oder oberste und obere Bundes- und Landesbehörde
  • Diplomatische und konsularische Vertretungen, sowie die Sitze von internationalen Organisationen im Sinne des Völkerrechts
  • Krankenhäuser
  • Bundesfernstraßen, Bundeswasserstraßen, Bahnanlagen
  • Kontrollzonen von Flugplätzen
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Profi-Fotografen wie Thomas Rosenthal von drohnen-fotografie.de müssen sich oft mit Flugverboten auseinandersetzen. Foto: privat

Bei den Kontrollzonen um Flugplätze gibt es zudem einige Ausnahmen: So erlaubt die Flugverkehrsfreigabe der Deutschen Flugsicherung (DFS) für bestimmte, von ihr kontrollierten Flughäfen den Betrieb von unbemannten Flugobjekten, wenn sie 1,5 Kilometer Abstand zur Flugplatzbegrenzung einhalten, unterhalb von 50 Metern fliegen sowie weitere Regeln befolgen.

Thomas Rosenthal von drohnen-fotografie.de in Berlin kennt das aus der Praxis: In Berlin sei das gesamte Stadtgebiet und gerade des ganze südliche Gebiet rund um den Flughafen Schönefeld davon betroffen. „Über 50 Meter Flughöhe muss immer eine Genehmigung bei der Deutschen Flugsicherung beantragt werden und der Flug kurz vor dem Start telefonisch angemeldet, sowie nach Landung wieder abgemeldet werden.“ In der Praxis sollten aber Flughöhen unter 50 Metern für Immobilienansichten ausreichen.

Wo kann ich fliegen? Hilfe für den ersten Flug-Check

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Die DFS-DrohnenApp enthält interaktives Kartenmaterial aus amtlichen Quellen. Sie zeigt für jeden Standort in Deutschland an, welche Regeln für das Überfliegen mit der Drohne gelten. Wer die App nutzen will, muss sich dafür aber registrieren und den Ortungsdienst aktivieren. Die App ist kostenfrei in den App-Stores iOS und Google Play verfügbar. Eine ähnlich funktionierende App ist auch myFLY.zone. Alternativ zur App gibt es auch Online-Karten, zum Beispiel von Map2Fly.

Anmerkung der Redaktion: Beim Testen der App sind ein paar Ungereimtheiten aufgetreten, da die DFS-DrohnenApp noch relativ neu ist. Um einen ersten Überblick über die Flugverbotszonen am Himmel zu bekommen, sind die Apps und die Seite aber durchaus empfehlenswert.

Bei Film und Foto mit der Drohne: Makler müssen viele Rechte berücksichtigen

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Das Luftbild eines Einfamilienhauses ist per Drohne wenig aufwändig – vorausgesetzt, der Grundstückseigentümer ist damit einverstanden und die Rechte von Nachbarn oder Bewohnern werden nicht verletzt. Foto: Stefan Hogh/ digitale-luftaufnahmen.de
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Das Grundstück des Nachbarn sollte nicht mitabgelichtet werden – oder nur mit dessen Zustimmung. Foto: Stefan Hogh/ digitale-uftaufnahmen.de

Bei Filmen und Fotos von Immobilien sind auch über die Luftverkehrsordnung und Behörden hinaus die Rechte anderer Beteiligter betroffen: Das Recht auf Privatsphäre, das Recht am eigenen Bild oder das Urheberrecht. Immobilienmakler, die mit der Drohne filmen oder fotografieren wollen, müssen in diesen Fällen einigen Aufwand auf sich nehmen – selbst wenn keine anderweitigen Flugverbote bestehen:

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Tim Hoesmann ist Rechtsanwalt für Urheber- und Medienrecht in Berlin – dazu gehören auch Luftbilder mit Drohnen. Foto: privat

Zustimmung des Eigentümers oder sonstiger Nutzungsberechtigter einholen – unter anderem für den Start und die Landung mit der Drohne auf dem Grundstück sowie für den Dreh. Tim Hoesmann, Rechtsanwalt für Urheber- und Medienrecht in Berlin rät: „Zur Sicherheit sollten Immobilienprofis die Willenserklärung des Hausrechtsinhabers schriftlich einholen.“

Falls das Nachbargrundstück überflogen oder abgelichtet werden soll: Zustimmung des Nachbarn. Das kann gerade bei kleinen Immobilien nötig werden. Thomas Rosenthal von drohnen-fotografie.de in Berlin sagt: „In mindestens 50 Prozent genügen Vorgärten nicht, um eine einfache Totale auf das Grundstück zu erzeugen und zugleich den idealen Sonnenstand zu nutzen.“ Stimme der Nachbar nicht zu, bleiben dem Fotografen höchstens enge Bildausschnitte oder sehr steile Betrachtungswinkel von oben. Rechtsexperte Hoesmann sagt hierzu: „Wird das Nachbargrundstück ohne Zustimmung abgelichtet, kann das unter Umständen ein Verstoß gegen das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn sein.“

Bei Mietsobjekten: Zustimmung der Mieter einholen. Rechtsexperte Hoesmann rät: „Bei einem Einfamilienhaus ist die Zustimmung des Mieters für den Dreh auf jeden Fall erforderlich.“ Bei großen Wohnanlagen sei es hingegen eine Abwägungssache, da die nötige Rechtsprechung fehle: „Es wäre recht kompliziert, bei 20 Mietsparteien die Zustimmung jedes Einzelnen einzuholen. Daher sollte der Dreh vorab gut sichtbar durch einen Aushang bekannt gemacht werden.“ Hierzu rät auch Rosenthal: „Nicht nur aus Höflichkeit, sondern auch, um unnötige Anrufe und Alarmmeldungen wegen unbekannter Flugobjekte bei der Polizei zu vermeiden.“

Besondere Gebäude: Zustimmung des Architekten einholen. „Denn sobald ein Gebäude abgelichtet wird, das sich von der normalen Architektur stark abhebt und dessen Architekt noch keine 70 Jahre tot ist, ist es urheberrechtlich geschützt“, so der Rechtsexperte. Stimmt der Architekt nicht zu, ist das Ablichten verboten. Aber: „Aufnahmen mit dem Fotoapparat sind erlaubt, sofern diese mit ausreichend Abstand von der Straße aus gemacht werden.“

Besser keine Menschen ablichten: „Denn gerade, wenn Menschen erkennbar sind und im Vordergrund stehen, darf der Makler sie nur mit ihrer Zustimmung ablichten – oder er muss sie unkenntlich machen“, sagt Hoesmann.

Keine persönlichen Gegenstände ablichten: „Auf dem Foto sollte zum Beispiel nicht die Unterwäsche eines Mieters auf der Wäscheleine zu sehen sein“, sagt Hoesmann. Auch KFZ-Kennzeichen müssen unkenntlich sein oder gemacht werden.

Für Immobilienvideos nur rechtssichere Musik verwenden: Den neuesten Charthit unter das Immobilienvideo zu legen, ist nicht erlaubt. Wer Musik für ein Video verwenden will, muss sich dafür in der Regel vom Urheber die entsprechenden Nutzungsrechte einräumen lassen, und das kann kosten. Zudem muss er für die Verbreitung meist GEMA-Gebühren zahlen. Rosenthal sagt: „Ich selbst nutze ausschließlich GEMA-freie Musik und kann nur dazu raten. Das bewahrt vor unliebsamen Überraschungen.“ Denn schnell werde Kleingedrucktes übersehen oder das Video lande in den falschen Medien-Kanälen – auch dafür hafte der Nutzer.

Drohnen-Tipps für Einsteiger: Kosten, Aufwand, Fotografie und Film

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Eine Drohne ist leicht bestellt – doch das Erlernen der Steuerung braucht etwas Zeit, und gerade Vor- und Nachbereitung der Luftbilder kann Immobilienmakler einige Stunden kosten. Foto: Halfpoint/ fotolia.com

Wie teuer eine Drohne sein kann, hängt von den Ansprüchen ab. Stefan Hogh von Digitale-Luftaufnahmen.de sagt: „Einen guten Quadrokopter mit einer 4K-Kamera gibt es bereits ab circa 800 Euro.“ Das 4K bei der Kamera steht für eine vierfache HD-Auflösung von rund acht Millionen Pixel. Für eine gute Bildqualität sei dies ausreichend.

Die Steuerung einer Drohne lässt sich laut Hogh recht einfach selbst erlernen: „Der gebräuchlichste Modellflugmodus ist der Modus zwei mit zwei Steuerknüppeln.“ Der linke Steuerknüppel wird zum Auf- oder Absteigen benutzt, drückt man ihn zur Seite, dreht sich die Drohne zu der Stelle. Der rechte Knüppel ist für die horizontale Bewegung: Um nach links, rechts, vor oder zurück zu fliegen.

Wer selbst mit der Drohne fotografieren will, muss Zeit für die Vorbereitung mitbringen. Thomas Rosenthal verbringt bis zu zwei Stunden mit der Vorrecherche: Mögliche Flugverbotszonen klären, Telefonate führen, Antrags-E-Mails schreiben und die Lage vor Ort prüfen. „Selten hat man es mit weitläufigen, baumfreien Grundstücken zu tun, daran muss ich mich beim Dreh mit der Drohne anpassen", sagt er. Einen ersten Blick ermöglicht Google Earth, einen besseren der Vorort-Termin.

Gerade ein Immobilienvideo braucht bei Dreh und Nachbearbeitung zudem viel Zeit. Film- und Videoprofi Rosenthal sagt: „Stimmt das Wetter und ist die Immobilie übersichtlich, ist in ein bis zwei Stunden alles im Kasten.“ Ändern sich die Lichtverhältnisse alle paar Minuten und stören heftige Windböen, könne sich der Dreh jedoch stark in die Länge ziehen. Ähnlich ist es bei der Postproduktion: „Je nach Länge des Videos dauert der Schnitt zwei bis vier Stunden, wenn zusätzlich Grafiken, Texte oder Effekte eingebunden werden sollen, sind schnell weitere zwei Stunden voll.“

Unternehmen mit Luftaufnahmen beauftragen: Kostet, spart aber Aufwand

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Wer ein professionelles Unternehmen mit der Luftbildfotografie beauftragt, spart sich den rechtlichen und bürokratischen Aufwand. Ein Anbieter ist zum Beispiel Immoviewer. Foto: immoviewer.com

Wer wenig Aufwand will, kann diese Verantwortung auch an professionelle Luftbild-Fotografen abgeben. Diese bieten meist Komplett-Pakete für Fotos oder Videos an, die im unteren dreistelligen Bereich liegen – bei größerem Aufwand aber auch mehr kosten können. Anfahrt und Überstunden werden meist extra berechnet. Für komplexere Pakete sind auch höhere Preise möglich, so Rosenthal: „Ich verlange für ein 30-sekündiges Immobilienvideo inklusive Dreh, Postproduktion, Musikauswahl und Grafik an die 1.000 Euro, bei zwei Minuten eher 1.500 Euro.“ Solange der Kunde die Aufnahmen zur direkten Vermarktung oder Eigenwerbung – auch durch eine Agentur – nutze, seien alle Rechte inklusive.

Günstige Alternative für Luftbilder: Einfach Google einbinden?

Wer keine Drohne kaufen will und auch kein Unternehmen mit den Fotos aus der Vogelperspektive beauftragen will, für den ist das Einbinden von Google eine einfache Alternative. Tim Hoesmann warnt jedoch: „Screenshots von Google Earth sollten nicht ins Exposé aufgenommen werden.“ Denn: Google greife auch auf Techniken anderer Anbieter zurück, daher sei aus Urheberrechtsgründen dringend davon abzuraten. Besser sei es, Google direkt einzubinden: „Es spricht nichts dagegen, den HTML-Code von Google in der Seite einzufügen.“

Starkes Exposé auch ohne Luftbilder: Tipps für Fotografie und 360-Grad-Bilder

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„Dort möchte ich gerne wohnen“ – ein Gefühl, das Immobilienfotos bei Käufern oder Mietinteressenten hervorrufen sollte. Mit guten Bildern ist das möglich. Foto: Photographee.eu/ fotolia.com

Auch ohne Luftbilder im Exposé können Immobilienprofis einfach überzeugende Immobilienpräsentationen zusammenstellen: Wer beim Fotografieren mit dem Smartphone oder der Kamera auf einen guten Bildausschnitt, die richtige Beleuchtung und einige weitere Dinge achtet, kann gleich eine ganz andere Wirkung erzielen.

Als besonderes Extra können Immobilienprofis aber auch Bilder in 360-Grad-Ansicht fotografieren und ins Exposé einbinden. Dazu benötigen sie eine Vollsphärenkamera, können aber auch einfach ein professionelles Unternehmen mit den Bildern beauftragen. Diese Rundumaufnahmen lassen sich auch einfach auf immowelt.de einbinden.


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