Luftbilder mit der Drohne: Immobilienfotos für Überflieger

Luftbilder von einer Immobilie sind ein Blickfang im Exposé. Mit einer Drohne können Immobilienprofis diese selbst aufnehmen. Vorausgesetzt: Sie beachten einige Regeln.

Mit einer Drohne lassen sich Immobilien auch aus der Vogelperspektive zeigen – sei es mit einem Luftbild oder einem Video inklusive Flug um Gebäude und Anwesen. Die Aufnahmen aus der Luft geben einen eindrucksvollen Überblick über Einfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder Wohnanlage und können das Exposé zusätzlich aufwerten.

Doch sind dafür technisches Geschick, rechtliches Wissen und oft einige Bescheinigungen nötig. Gerade in Großstädten wimmelt es nur so vor Flugverboten – dazu zählen in der Regel auch Wohngebiete. Experten erklären, welche Regeln gelten, wenn Luftbilder mit der Drohne aufgenommen werden sollen.

Rechts-Check: Diese Anforderungen müssen Drohnenpiloten erfüllen

Wer eine Drohne fliegen will, muss sich an die Luftverkehrsordnung halten und einige Anforderungen erfüllen. Die wurden zunächst mit der „Verordnung zur Regelung des Betriebs von unbemannten Fluggeräten“ – kurz: Drohnenverordnung – im April 2017 detailliert in Deutschland geregelt. Sie wurde durch ein EU-weites neues Regelwerk für den Betrieb unbemannter Fluggeräte (Drohnen) abgelöst. Es trat am 31. Dezember 2020 in Kraft, weshalb auch Fluggeräte britischer Hersteller trotz Brexit unter das Gesetz fallen. Die neue Verordnung gilt in allen 27 Mitgliedsstaaten der EU, Norwegen, Island, der Schweiz sowie in Liechtenstein.

Risikoklassen und Einsatzszenarien laut EU-Verordnung

Neue Drohnen sollen seit 2021 in fünf Risikoklassen (C0, C1, C2, C3 und C4) unterteilt werden. Sie müssen mit der entsprechenden Zertifizierung gekennzeichnet sein, sodass für einen Käufer ersichtlich ist, welcher Drohnenklasse die Drohne zugeordnet wurde. Sie sind basierend auf ihrem Risiko unterteilt. Dazu zählen unter anderem Gewicht,  Bewegungsenergie, Bauform und Sicherheitsfunktionen.

Sie beinhalten je nach Kategorie unterschiedliche Auflagen.  Dazu zählt die Registrierungspflicht des Piloten, die elektronische ID (eID) der Drohne und der Führerscheine. Zusätzlich werden die Drohnen in drei Einsatzszenarien Open, Specific und Certified unterteilt.

Für Bestandsdrohnen – also alle Drohnen, die noch keine Klassifizierung und Klassen-Kennzeichnung besitzen – gibt es Sonderregeln und zusätzlich eine befristete Übergangsregelung. Dies betrifft alle Drohnen, die bis heute bereits im Umlauf sind oder noch vor dem 1.Januar 2023 produziert werden und keine Klassifizierung besitzen.

Registrierungspflicht für Fernpiloten mit Kamera

Jeder Anwender oder Fernpilot eines Unbemannten Flugzeugs (UAS) beziehungsweise einer Drohne muss bei der zuständigen Behörde gemeldet sein. In Deutschland ist das das Luftfahrtbundesamt (LBA). Es sei denn, das Gewicht des Fluggeräts ist geringer als 250 Gramm und hat „keine Sensoren zur Erfassung personenbezogener Daten“, also keine Kamera.

Da der Zweck aber Luftaufnahmen einer Immobilie sein sollen, bedeutet das im Umkehrschluss, dass Makler, die Drohnenaufnahmen machen wollen, immer bei der LBA gemeldet sein müssen. Zur Registrierung teilt das LBA dem jeweiligen Piloten eine individuelle eID-Nummer zu. Mit dieser Nummer muss die Drohne gekennzeichnet werden. Die Beschriftung muss dauerhaft, feuerfest und gut sichtbar sein. Solche Plaketten sind in Fachgeschäften erhältlich, auch die Kennzeichnung durch einen Aluminium-Aufkleber mit Adressgravur ist möglich. Die Kennzeichnungspflicht gilt schon seit der alten Drohnenverordnung von 2017 .

Einteilung der Drohnen in verschiedene Kategorien

Weitere Unterteilung der offenen Klasse

Die offene Betriebskategorie der Drohnen (Open) wird zudem in drei weitere Unterkategorien eingeordnet. In A1, A2 und A3. Die Unterscheidungen beziehen sich unter anderem auf das Fliegen in der Nähe von Menschen, was wiederum zusätzliche Führerschreinprüfungen für den Piloten mit sich ziehen kann.

Unterkategorien A1 bis A3

Führerscheine – Kompetenznachweis und Fernpilotenzeugnis

Wiegt die Drohne mehr als zwei Kilogramm oder fliegt auf einer Flughöhe von über 100 Metern über dem Boden, benötigten Drohnenpiloten seit dem 1. Oktober 2017 einen Kenntnisnachweis gemäß Paragraf 21a Bas. 4 LuftVO. Dieser Drohnenführerschein kann nach Prüfung durch eine vom Luftfahrtbundesamt anerkannte Stelle erteilt werden und war fünf Jahre lang gültig. Dieser Kenntnisnachweis wird nun durch die EU-Drohnenführerscheine  ersetzt.

Der EU-Kompetenznachweis - auch der kleine Drohnenführerschein genannt - gilt für die offene Kategorie, Unterkategorie A1 und A3 und kann beim Luftfahrt-Bundesamt durch Absolvierung eines Onlinetrainings mit 40 Multiple-Choice-Fragen und einer Abschlussprüfung absolviert werden. Die Prüfung kann beliebig oft wiederholt werden. Er muss bereits ab einem Gewicht von 250 Gramm absolviert werden. Der in Deutschland bis dato verwendete Kenntnisnachweis hat noch bis zum 31.12.2021 seine Gültigkeit und berechtigt zum Steuern von Drohnen in der offenen Klasse.

Das EU-Fernpilotenzeugnis - der große Drohnenführerschein - wird für das Fliegen von Drohnen in der offenen Kategorie in Unterkategorie A2 benötigt. Der Antragsteller muss aber zusätzlich Inhaber des EU-Kompetenznachweises sein und eine Selbsterklärung über die Durchführung des praktischen Selbsttrainings vorzeigen können. Damit kann man sich bei einer vom LBA anerkannten Prüfstelle für die Onlineprüfung anmelden. Sie besteht aus 30 Multiple-Choice-Fragen.

Drohnen-Haftpflichtversicherung

Das Fliegen von Drohnen ist versicherungspflichtig. Denn stürzt die Drohne ab, kann sie erheblichen Schaden anrichten. Gesetzlich gefordert ist eine Mindestdeckungssumme für Personen- und Sachschäden von 750.000 Euro, manche Versicherer bieten aber auch Deckungssummen von zehn Millionen Euro. Wer eine Haftpflichtversicherung abschließt, muss im Versicherungsantrag die gewerbliche Nutzung oder die Nutzung für Foto- und Filmaufnahmen explizit erwähnen. Eine gewerbliche Haftpflichtversicherung ist jedoch in der Regel teurer als eine private. Bei einer Versicherungssumme von zwei Millionen Euro können rund 300 Euro pro Jahr anfallen.

Erlaubnispflicht: Je nach Einzelfall wird eine Aufstiegserlaubnis benötigt

In einigen Fällen benötigen Piloten grundsätzlich die Erlaubnis ihrer jeweiligen Landesluftfahrtbehörde. Und zwar in folgenden Fällen:

• Wenn die Drohne schwerer als fünf Kilogramm ist
• Zusätzlich zum Kenntnisnachweis: Wenn sie höher als 120 Meter über den Boden steigt
• Wenn sie bei Nacht betrieben wird
• Wenn die Drohne in Bereichen mit Flugverbot fliegen soll – diese Zonen umfassen meist den Überflug sowie den seitlichen Raum in 100 Metern Abstand.

Aber: Dies ist die Regel – je nach Bundesland sind auch Ausnahmen möglich. Denn es können Allgemeinverfügungen gelten, die den Rahmen weiter stecken. So können dann beispielsweise auch Drohnen bis zu zehn Kilogramm ohne Aufstiegserlaubnis fliegen.

Auch das Fliegen in Bereichen mit Flugverboten kann möglich sein, sofern der Drohnenpilot dafür – je nach Bereich – eine Genehmigung der zuständigen Landesluftfahrbehörde bekommt oder sich die ausdrückliche Zustimmung der jeweiligen Stelle oder des Anlagenbetreibers einholt.

Ein Überflugverbot gilt für:

• Naturschutzgebiete und andere Arten von Schutzgebieten
• Wohngrundstücke, wenn die Drohne mehr als 250 Gramm wiegt oder optische, akustische oder Funksignale empfangen, übertragen oder aufzeichnen kann – zum Beispiel mit einer Kamera

Flugverbots-Bereiche, bei denen zusätzlich ein seitlicher Abstand von 100 Metern eingehalten werden muss, sind zum Beispiel:

• Menschenansammlungen
• Unglücksorte und Katastrophengebiete
• Industrieanlagen
• Justizvollzugsanstalten und Einrichtungen des Maßregelvollzugs
• Militärische Anlagen
• Liegenschaften von Polizei und anderen Sicherheitsbehörden
• Anlagen der Energieerzeugung und -verteilung – dazu zählen auch Stromleitungen
• Grundstücke, auf denen Verfassungsorgane des Bundes oder der Länder ihren Sitz haben oder oberste und obere Bundes- und Landesbehörde
• Diplomatische und konsularische Vertretungen, sowie die Sitze von internationalen Organisationen im Sinne des Völkerrechts
• Krankenhäuser
• Bundesfernstraßen, Bundeswasserstraßen, Bahnanlagen
• Kontrollzonen von Flugplätzen

Bei den Kontrollzonen um Flugplätze gibt es zudem einige Ausnahmen: So erlaubt die Flugverkehrsfreigabe der Deutschen Flugsicherung (DFS) für bestimmte, von ihr kontrollierten Flughäfen den Betrieb von unbemannten Flugobjekten, wenn sie 1,5 Kilometer Abstand zur Flugplatzbegrenzung einhalten, unterhalb von 50 Metern fliegen sowie weitere Regeln befolgen.

Thomas Rosenthal von drohnen-fotografie.de in Berlin kennt das aus der Praxis: In Berlin sei das gesamte Stadtgebiet und gerade des ganze südliche Gebiet rund um den Flughafen Schönefeld davon betroffen. „Über 50 Meter Flughöhe muss immer eine Genehmigung bei der Deutschen Flugsicherung beantragt werden und der Flug kurz vor dem Start telefonisch angemeldet, sowie nach Landung wieder abgemeldet werden.“ In der Praxis sollten aber Flughöhen unter 50 Metern für Immobilienansichten ausreichen.

Wo kann ich fliegen? Hilfe für den ersten Flug-Check

Die DFS-DrohnenApp enthält interaktives Kartenmaterial aus amtlichen Quellen. Sie zeigt für jeden Standort in Deutschland an, welche Regeln für das Überfliegen mit der Drohne gelten. Wer die App nutzen will, muss sich dafür aber registrieren und den Ortungsdienst aktivieren. Die App ist kostenfrei in den App-Stores iOS und Google Play verfügbar. Eine ähnlich funktionierende App ist auch myFLY.zone. Alternativ zur App gibt es auch Online-Karten, zum Beispiel von Map2Fly.

Bei Film und Foto mit der Drohne: Makler müssen viele Rechte berücksichtigen

Bei Filmen und Fotos von Immobilien sind auch über die Luftverkehrsordnung und Behörden hinaus die Rechte anderer Beteiligter betroffen: Das Recht auf Privatsphäre, das Recht am eigenen Bild oder das Urheberrecht. Immobilienmakler, die mit der Drohne filmen oder fotografieren wollen, müssen in diesen Fällen einigen Aufwand auf sich nehmen – selbst wenn keine anderweitigen Flugverbote bestehen:

Zustimmung des Eigentümers oder sonstiger Nutzungsberechtigter einholen – unter anderem für den Start und die Landung mit der Drohne auf dem Grundstück sowie für den Dreh. Tim Hoesmann, Rechtsanwalt für Urheber- und Medienrecht in Berlin rät: „Zur Sicherheit sollten Immobilienprofis die Willenserklärung des Hausrechtsinhabers schriftlich einholen.“

Falls das Nachbargrundstück überflogen oder abgelichtet werden soll: Zustimmung des Nachbarn. Das kann gerade bei kleinen Immobilien nötig werden. Thomas Rosenthal von drohnen-fotografie.de in Berlin sagt: „In mindestens 50 Prozent genügen Vorgärten nicht, um eine einfache Totale auf das Grundstück zu erzeugen und zugleich den idealen Sonnenstand zu nutzen.“ Stimme der Nachbar nicht zu, bleiben dem Fotografen höchstens enge Bildausschnitte oder sehr steile Betrachtungswinkel von oben. Rechtsexperte Hoesmann sagt hierzu: „Wird das Nachbargrundstück ohne Zustimmung abgelichtet, kann das unter Umständen ein Verstoß gegen das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn sein.“

Bei Mietsobjekten: Zustimmung der Mieter einholen. Rechtsexperte Hoesmann rät: „Bei einem Einfamilienhaus ist die Zustimmung des Mieters für den Dreh auf jeden Fall erforderlich.“ Bei großen Wohnanlagen sei es hingegen eine Abwägungssache, da die nötige Rechtsprechung fehle: „Es wäre recht kompliziert, bei 20 Mietsparteien die Zustimmung jedes Einzelnen einzuholen. Daher sollte der Dreh vorab gut sichtbar durch einen Aushang bekannt gemacht werden.“ Hierzu rät auch Rosenthal: „Nicht nur aus Höflichkeit, sondern auch, um unnötige Anrufe und Alarmmeldungen wegen unbekannter Flugobjekte bei der Polizei zu vermeiden.“

Besondere Gebäude: Zustimmung des Architekten einholen. „Denn sobald ein Gebäude abgelichtet wird, das sich von der normalen Architektur stark abhebt und dessen Architekt noch keine 70 Jahre tot ist, ist es urheberrechtlich geschützt“, so der Rechtsexperte. Stimmt der Architekt nicht zu, ist das Ablichten verboten. Aber: „Aufnahmen mit dem Fotoapparat sind erlaubt, sofern diese mit ausreichend Abstand von der Straße aus gemacht werden.“

Besser keine Menschen ablichten: „Denn gerade, wenn Menschen erkennbar sind und im Vordergrund stehen, darf der Makler sie nur mit ihrer Zustimmung ablichten – oder er muss sie unkenntlich machen“, sagt Hoesmann.

Keine persönlichen Gegenstände ablichten: „Auf dem Foto sollte zum Beispiel nicht die Unterwäsche eines Mieters auf der Wäscheleine zu sehen sein“, sagt Hoesmann. Auch KFZ-Kennzeichen müssen unkenntlich sein oder gemacht werden.

Für Immobilienvideos nur rechtssichere Musik verwenden: Den neuesten Charthit unter das Immobilienvideo zu legen, ist nicht erlaubt. Wer Musik für ein Video verwenden will, muss sich dafür in der Regel vom Urheber die entsprechenden Nutzungsrechte einräumen lassen, und das kann kosten. Zudem muss er für die Verbreitung meist GEMA-Gebühren zahlen. Rosenthal sagt: „Ich selbst nutze ausschließlich GEMA-freie Musik und kann nur dazu raten. Das bewahrt vor unliebsamen Überraschungen.“ Denn schnell werde Kleingedrucktes übersehen oder das Video lande in den falschen Medien-Kanälen – auch dafür hafte der Nutzer.

Drohnen-Tipps für Einsteiger: Kosten, Aufwand, Fotografie und Film

Wie teuer eine Drohne sein kann, hängt von den Ansprüchen ab. Einen Quadrokopter mit einer 4K-Kamera gibt es mittlerweile bereits zu Preisen im unteren dreistelligem Euro-Bereich. Das 4K bei der Kamera steht für eine vierfache HD-Auflösung von rund acht Millionen Pixel. Für eine gute Bildqualität ist dies in der Regel ausreichend.

Die Steuerung einer Drohne lässt sich meist recht einfach selbst erlernen. Der gebräuchlichste Modellflugmodus ist der Modus zwei mit zwei Steuerknüppeln. Der linke Steuerknüppel wird zum Auf- oder Absteigen benutzt, drückt man ihn zur Seite, dreht sich die Drohne zu der Stelle. Der rechte Knüppel ist für die horizontale Bewegung: Um nach links, rechts, vor oder zurück zu fliegen.

Wer selbst mit der Drohne fotografieren will, muss Zeit für die Vorbereitung mitbringen. Thomas Rosenthal verbringt bis zu zwei Stunden mit der Vorrecherche: Mögliche Flugverbotszonen klären, Telefonate führen, Antrags-E-Mails schreiben und die Lage vor Ort prüfen. „Selten hat man es mit weitläufigen, baumfreien Grundstücken zu tun, daran muss ich mich beim Dreh mit der Drohne anpassen", sagt er. Einen ersten Blick ermöglicht Google Earth, einen besseren der Vorort-Termin.

Gerade ein Immobilienvideo braucht bei Dreh und Nachbearbeitung zudem viel Zeit. Film- und Videoprofi Rosenthal sagt: „Stimmt das Wetter und ist die Immobilie übersichtlich, ist in ein bis zwei Stunden alles im Kasten.“ Ändern sich die Lichtverhältnisse alle paar Minuten und stören heftige Windböen, könne sich der Dreh jedoch stark in die Länge ziehen. Ähnlich ist es bei der Postproduktion: „Je nach Länge des Videos dauert der Schnitt zwei bis vier Stunden, wenn zusätzlich Grafiken, Texte oder Effekte eingebunden werden sollen, sind schnell weitere zwei Stunden voll.“

Unternehmen mit Luftaufnahmen beauftragen: Kostet, spart aber Aufwand

Wer wenig Aufwand will, kann diese Verantwortung auch an professionelle Luftbild-Fotografen abgeben. Diese bieten meist Komplett-Pakete für Fotos oder Videos an, die im unteren dreistelligen Bereich liegen – bei größerem Aufwand aber auch mehr kosten können. Anfahrt und Überstunden werden meist extra berechnet. Für komplexere Pakete sind auch höhere Preise möglich, so Rosenthal: „Ich verlange für ein 30-sekündiges Immobilienvideo inklusive Dreh, Postproduktion, Musikauswahl und Grafik an die 1.000 Euro, bei zwei Minuten eher 1.500 Euro.“ Solange der Kunde die Aufnahmen zur direkten Vermarktung oder Eigenwerbung – auch durch eine Agentur – nutze, seien alle Rechte inklusive.

Günstige Alternative für Luftbilder: Einfach Google einbinden?

Wer keine Drohne kaufen will und auch kein Unternehmen mit den Fotos aus der Vogelperspektive beauftragen will, für den ist das Einbinden von Google eine einfache Alternative. Tim Hoesmann warnt jedoch: „Screenshots von Google Earth sollten nicht ins Exposé aufgenommen werden.“ Denn: Google greife auch auf Techniken anderer Anbieter zurück, daher sei aus Urheberrechtsgründen dringend davon abzuraten. Besser sei es, Google direkt einzubinden: „Es spricht nichts dagegen, den HTML-Code von Google in der Seite einzufügen.“