Vermögensschadenhaftpflicht: So sind Immobilienmakler richtig abgesichert

Wenn Makler eine falsche Angabe zum Gebäudezustand machen oder vergessen, einen Mangel mitzuteilen, kann dies zu Schadenersatzansprüchen seitens der Kunden führen. Damit Immobilienprofis allzeit gut abgesichert sind, sollten sie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen. So finden Makler die richtige Versicherung.

Ein Makler verkauft einem Heilpraktiker ein Objekt unter der Voraussetzung, dass er es privat und gewerblich nutzen kann. Nach dem Kauf stellt sich aber heraus, dass eine gewerbliche Nutzung verboten ist. Für die falsche Beratung macht der Heilpraktiker nun den Makler verantwortlich und verklagt ihn auf Schadensersatz.

In so einem Fall hilft eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Anders als die Haftpflichtversicherung, die für Personen- oder Sachschäden aufkommt, deckt sie Vermögensschäden ab. Zwar ist diese Versicherung keine Pflicht – bedeutet aber ein großes Stück Sicherheit für den Berufsalltag. Sun Jensch, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland (IVD), erklärt: „Immobilienmakler werden immer mehr zu Immobilienberatern und tragen somit auch Verantwortung gegenüber den Vermögenswerten ihrer Kunden. Gibt ein Makler zum Beispiel Auskunft über die steuerlichen Folgen eines Kaufs oder über die Bebaubarkeit eines Grundstücks und diese Auskünfte stellen sich als falsch heraus, muss der Makler dem Kunden den finanziellen Schaden ersetzen.“ Die Praxis zeigt: Auch dem versiertesten Immobilienprofi kann ein Fehler unterlaufen. Daher ist es von Vorteil, wenn Makler sich für solche Fälle absichern.

Pflichtverletzung: Diese Fälle sind durch die Vermögensschadenhaftpflicht versichert

„Häufig resultieren Schadensersatzansprüche aus falschen Angaben zum Kaufobjekt, wie einer falschen Auskunft über bestehende Baubeschränkungen, das Baujahr, den Zustand oder die Beschaffenheit des Grundstücks oder Hauses“, erklärt Kathrin Jarosch vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft. Stammen diese Informationen vom Verkäufer kann der Makler sich nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich auf diese verlassen und die Haftung trifft nicht ihn, sondern den Verkäufer. Aber auch der Makler kann sich unter bestimmten Umständen schadensersatzpflichtig machen. Für solche Haftungsfälle sichert ihn die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ab:

• Verletzung der Beratungspflicht: Der Makler ist verpflichtet alle ihm verfügbaren kaufentscheidenden Informationen an seinen Kunden weiterzugeben. Dazu gehört zum Beispiel die Beratung über den Verkehrswert einer Immobilie, Informationen zu steuerlichen Gegebenheiten oder die juristische Beratung, beispielsweise zur Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung (§ 577a BGB). Gibt ein Makler diese Informationen falsch weiter, kann ihm der Verlust seiner Provision drohen. Die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung springt ein, wenn der Käufer außerdem Schadenersatzansprüche geltend macht.
• Verletzung der Aufklärungspflicht: Im engen Zusammenhang zur Beratungspflicht steht auch die Aufklärungspflicht: Alles, was der Makler über die Immobilie weiß – Größe, technische Gegebenheiten, Bauverbote oder einen möglichen Denkmalschutz – muss er an den Kunden weitergeben. Weiß er, dass das Haus schon einmal von Schimmel befallen war, und er teilt es dem Kaufinteressenten nicht mit, so kann der Kunde dafür Schadensersatz von ihm fordern.
• Verletzung der Sorgfaltspflicht: Zur Maklerpflicht gehört es auch, Informationen zur Immobilie aufgrund des eigenen Fachwissens auf ihre Plausibilität zu prüfen. Kommen dem Immobilienprofi Zweifel an deren Richtigkeit von Angaben des Verkäufers, so muss er das dem Kunden mitteilen.  Alle Angaben, die der Makler zu einer Immobilie macht, sollte er zudem auch belegen können.

Aber Vorsicht: Wer bewusst pflichtwidrig handelt – zum Beispiel, indem er einen Käufer anlügt, bekannte Mängel verschweigt oder Angaben zur Immobilien ‚ins Blaue hinein‘ macht – dem hilft die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nicht.

In allen anderen Haftungsfällen sichert sie den Immobilienmakler ab. Entscheidet sich der Makler für eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, sollte er genau darauf achten, welche Punkte der Vertrag enthalten sollte.

Das sollte im Vertrag stehen

So individuell wie der Makler aufgestellt ist, sollte auch seine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung sein. Er sollte sämtliche Bereiche, in denen er tätig ist, mitversichern – zum Beispiel als Immobilienverwalter oder als Sachverständiger des Grundstücks- und Wohnungswesens. Ein besonderes Augenmerk sollten Makler auch auf den Punkt Internet legen: „Bietet ein Immobilienmakler ein Haus auf seiner Homepage für eine Million Euro an und ein Hacker ändert den Preis in 600.000 Euro, weil die Seite nicht gesichert war, haftet der Immobilienmakler“, sagt Götz Lebuhn von GL Versicherungsmakler. Damit nennt er nur ein Beispiel von vielen. Der Versicherungsexperte weist zudem darauf hin, dass auch der Verlust von Schlüsseln  ein hohes Risiko birgt. Verkauft ein Makler beispielsweise eine Wohnung innerhalb eines Wohnkomplexes und verliert den Wohnungsschlüssel, muss die gesamte Schließanlage ausgetauscht werden.

Ob Hackerangriff oder Schlüsselersatz: Im Vertrag sollte jeder versicherte Punkt explizit aufgeführt werden. Dazu zählen zum Beispiel auch Vermögensschäden durch Beratungsfehler und Schäden nach Terminversäumnissen oder Rechenfehler. Weiter sollten sich Makler vor Vertragsabschluss über bestimmte Punkte Gedanken machen:

• Art und Wert der vermittelten Immobilien
• Die lokale Eingrenzung des Gültigkeitsbereich: Makler sollten im Vertrag festlegen, ob der Versicherungsschutz nur deutschlandweit oder auch international gültig ist.
• Mitarbeiterversicherung: Immobilienmakler haben die Möglichkeit, ihre Mitarbeiter mitzuversichern. Dies schützt ihn und sein Vermögen vor Schäden, die Angestellte verursachen.
• Rückwirkender Versicherungsschutz: Hier erstreckt sich der Versicherungsschutz auch auf die Fehler, die vor Abschluss des Vertrags gemacht wurden.
• Beiträge: Dieser setzt sich aus mehreren Faktoren individuell zusammen und bewegt sich im drei- bis vierstelligen Euro-Bereich jährlich.
• Anpassung der Tätigkeiten: Der Makler sollte, wenn er neue Aufgaben und Tätigkeitsfelder übernimmt, diese zusätzlich in den Vertrag aufnehmen.

Wer sich gegen die Vermögensschadenhaftpflicht versichert, sollte bei Vertragsabschluss auch die Verjährungsfristen von Pflichtverletzungenbedenken: Je nach Situation gelten Fristen von drei bis zu 30 Jahren (§§ 195, 199 BGB). So kann auch Jahre nach einer erfolgreichen Immobilienvermittlung noch ein Rechtsstreit drohen – selbst wenn der Makler schon in Rente ist. Makler sollten darum darauf achten, dass ihr Versicherungsschutz die maximale Zeitspanne umfasst. 

Sascha Schwarz, COO der Versicherungsmakler Behrschmidt & Kollegen in Nürnberg rät zudem: „Makler sollten immer auch auf die Bedingungen achten, die sie einhalten müssen, damit die Versicherung im Schadensfall tatsächlich zahlt.“  So seien Makler immer verpflichtet, eine Bonitätsauskunft von ihren Kunden einzufordern. Die „Obliegenheiten“ stehen laut Schwarz meist im Kleingedruckten. Es lohnt sich also, genau hinzusehen.

Die Ermittlung der Versicherungssumme

Da jede Vermögensschadenhaftpflicht individuell gestaltet ist, wirkt sich dies nicht nur auf die monatlichen Beiträge, sondern auch auf die Deckungssumme aus. Lebuhn von GL Versicherungsmakler empfiehlt eine Deckungssumme von mindestens 250.000 Euro. Der Betrag für die jeweilige Deckungssumme ermittelt sich unter anderem aus folgenden Komponenten:

• Bewertung der gehandelten, der gehaltenen Immobilienwerte und die durchschnittlich erwartete Entwicklung der Verkehrswerte.
• Die Anzahl der durchschnittlichen Immobilienbewegungen: Hier steht die Frage im Mittelpunk, ob der Makler viele kleine Objekte oder wenige große vermittelt.
• Betriebsgröße oder Mitarbeiterzahl
• Jahresumsatz
• Gewählte Selbstbeteiligung

Bezüglich der Deckungssumme rät Sascha Schwarz, COO der Versicherungsmakler Behrschmidt & Kollegen rät, die Höhe an einem tatsächlichen Worst-case-Szenario festzulegen. „Dabei lohnt es sich, zu überlegen, wie oft so ein Szenario vorkommen kann“. Makler, die nur sehr selten einen Auftrag haben, der ihnen im Schadensfall aber extrem teuer kommen kann, könnten diesen Auftrag auch mit einer sogenannten Objektversicherung einzeln versichern.

So finden Makler die richtige Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

„Am wichtigsten ist es, dass Makler ihren Tätigkeitsbereich detailliert beschreiben können“, erklärt Götz Lebuhn von GL Versicherungsmakler. Er rät, dass sie auf dieser Grundlage verschiedene Angebote von Versicherungsunternehmen einholen und anschließend den Rat von spezialisierten Versicherern oder freien Versicherungsvermittlern suchen sollten. Dies hat auch einen Vorteil für den Immobilienmakler: „Ab diesem Zeitpunkt haftet der Versicherungsmakler für die Beratung des Versicherungsschutzes. Kommt der Versicherer seiner Aufklärungspflicht nicht nach und informiert den Makler nicht über die Schäden, die versichert sind, haftet er und nicht der Immobilienprofi“, sagt Lebuhn. „In diesem Fall hat der Immobilienmakler Recht auf Schadensersatz.“ Damit niemand Schadensersatz zahlen muss, sollten die einzelnen Vertragspunkte umfassend geklärt werden.