Rückabwicklung des Kaufvertrags einer Immobilie: So gehst du vor

Platzt die Finanzierung und der Käufer kann nicht zahlen, stehen er und der Verkäufer vor einem Problem. Ist dann der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich? Antwort auf diese und weitere wichtige Fragen zur Rückabwicklung von Immobilienkaufverträgen.

Kann ich von einem Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

Ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie abgeschlossen, kann nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückabwicklung stattfinden. Die Rechtsgrundlage dafür ist entweder

1. ein vertragliches Rücktrittsrecht oder
2. ein gesetzliches Rücktrittsrecht.

Ein vertragliches Rücktrittsrecht ist eine Vereinbarung, die in den notariellen Kaufvertrag mit aufgenommen wurde. Die dort getroffenen Vereinbarungen haben mehr Gewicht als die gesetzlichen Rücktrittrechte. Wichtig dabei ist, dass der Verbraucherschutz dadurch nicht untergraben wird. Sonst kann eine solche Klausel im Kaufvertrag auch unwirksam sein.

Beispiele für mögliche Vereinbarungen

• Der Verkäufer verspricht, die kaputte Heizungsanlage noch zu reparieren und dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn das Versprechen nicht eingehalten wird.
• Die Baufinanzierung des Käufers ist noch nicht gesichert, und es wird vertraglich vereinbart, dass er vom Vertrag zurücktreten darf, sollte sie nicht zustande kommen.

Das gesetzliche Rücktrittsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in verschiedenen Paragrafen festgehalten. Allgemeine Bestimmungen zum Rücktritt von einem Kaufvertrag sind ab Paragraf 346 im BGB zu finden. Ebenfalls geregelt ist, wann sich das gesetzliche Rücktrittrecht überhaupt ergibt:

• aufgrund sogenannter Leistungsstörungen (§§ 323ff BGB) – darunter fällt der Leistungsverzug. Bei einem Immobilienkaufvertrag kann dies beispielsweise der Zahlungsverzug des Käufers sein.
• aufgrund von Gewährleistungsrechten bei Mängeln des Vertragsgegenstandes (§437 Nr.2 BGB) – wenn es also erhebliche Mängel an der Immobilie gibt.
• aufgrund des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) – wenn der Vertrag angepasst werden muss, dies aber entweder nicht möglich oder für eine Vertragspartei nicht zumutbar ist.

Wann kann der Käufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?

In der Regel gibt es für den Käufer zwei Gründe, warum er vom Kaufvertrag zurücktreten will: Entweder er kann den Preis nicht mehr bezahlen oder er hat Mängel entdeckt und will die Immobilie nicht mehr. Doch nur eines von beidem berechtigt ihn zu einem Rücktritt:

Finanzierung gescheitert: Darf ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nein, eine gescheiterte Baufinanzierung ist kein Rücktrittgrund. Bekommt der Käufer doch keinen Kredit, der Kaufvertrag ist aber bereits unterschrieben, entbindet ihn das nicht von seiner Zahlungspflicht.  Das Rücktrittsrecht aufgrund von Zahlungsverzug hat nur der Verkäufer. Der Käufer darf nicht vom Kauf zurücktreten, nur weil er nicht die notwendigen finanziellen Mittel hat.

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Mängel an der Immobilie: Darf ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Gibt es an der Immobilie erhebliche Mängel, so darf der Käufer aufgrund dessen vom Kaufvertrag zurücktreten. Ob der Mangel aber als Rücktrittsgrund ausreicht, hängt auch davon ab, ob eine gebrauchte oder neue Immobilie gekauft wurde.

Welche Rücktrittsrechte habe ich bei einer gebrauchten Immobilie?

Beim Kauf von gebrauchten Immobilien wird in der Regel ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Das heißt, die Immobilie wird gekauft wie gesehen und der Immobilienkäufer kann im Nachhinein in der Regel keinen Schadenersatz oder Reparaturen wegen möglicher Mängel mehr fordern. „Käufer können trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss daher nur zurücktreten, wenn ihnen der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder für die Beschaffenheit eine Garantie im Vertrag übernommen hat“, sagt Mikio André Frischhut, Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht.

Der Gewährleistungsausschluss umfasst in der Regel:

• Sachmängel: wie zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden oder eine fehlende Baugenehmigung.
• Rechtsmängel: Das kann laut Bundesgerichtshof etwa sein, wenn für eine Wohnung eine Mietpreisbindung besteht, weil sie mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (BGH, Az.: V ZR 165/17)

Arglistige Täuschung (§ 123 BGB) liegt vor, wenn dem Verkäufer ein Mangel bereits bekannt war und er davon ausgehen musste, dass er auch für den Käufer relevant ist – er ihn aber trotzdem nicht darüber informiert. Hierbei gibt es eine Besonderheit der Verjährung:

• Mängelrechte – sofern nicht vertraglich ausgeschlossen – verjähren innerhalb von fünf Jahren ab Übergabe der Immobilie.
• Bei Arglist verjähren die Ansprüche erst innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist oder der Käufer Kenntnis von dem Mangel erlangt hat (§ 438 Abs. 3 BGB).

Problematisch bei Arglist ist jedoch, dass der Käufer diese dem Verkäufer erst einmal beweisen muss – und das ist in den meisten Fällen sehr schwierig. „Der Käufer muss dann über Indizien Rückschlüsse auf das Wissen des Verkäufers treffen. Nur wenn die Faktoren offensichtlich sind, kann man unterstellen, dass er davon wusste“, sagt Gerhard Ostfalk, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Welche Rücktrittsrechte habe ich beim Kauf eines Neubaus?

Beim Kauf eines Neubaus haftet laut Rechtsanwalt Gerhard Ostfalk der Bauträger für Mängel. Denn: „Bei Neubauten gibt es keinen Gewährleistungsausschluss, sodass der Käufer seine Rechte geltend machen kann“, erklärt Ostfalk.

Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte bei diesem Vorgehen einen Fachanwalt zu Rate ziehen.

So machen Käufer ihren Anspruch auf Gewährleistung geltend

Kann ein Käufer tatsächlich von seinem Gewährleistungsrecht Gebrauch machen, so muss er zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Sprich: Bis dahin muss der Verkäufer den festgestellten Mangel beseitigen. Als grobe Faustformel für die Nachbesserungsfrist gelten 14 Tage. „Es kommt aber auf den Einzelfall an. Je nach Situation müssen auch längere Fristen eingeräumt werden“, so Rechtsexperte Gerhard Ostfalk.

Verstreicht die Frist zur Nacherfüllung, ohne dass sich der Bauträger rührt, oder der Verkäufer scheitert auch bei seinem zweiten Nachbesserungsversuch, so hat der Käufer zwei Optionen:

1. Bei weniger gravierenden Mängeln: Selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten dem Verkäufer in Rechnung stellen.
2. Bei gravierenden Mängeln: Entweder den Kaufpreis mindern oder vom Kauf zurücktreten. Bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kann unter Umständen Schadenersatz vom Verkäufer eingefordert werden.

Wie funktioniert die Rückabwicklung vom Kaufvertrag durch den Käufer?

Will der Käufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, muss er erneut zum Notar und dort die Rückabwicklung schriftlich beantragen. Der Notar wird anschließend veranlassen, dass alle bereits getätigten Einträge aus dem Grundbuch wieder gelöscht werden. Dies betrifft entweder die Löschung der Auflassungsvormerkung oder die Immobilie wird zurück auf den Verkäufer überschrieben.

Danach kann der Käufer Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Ziel davon ist, dass er letztlich finanziell wieder so aufgestellt ist, als hätte der Immobilienkauf nie stattgefunden.

Wie viel Schadenersatz können Käufer beim Rücktritt vom Kaufvertrag fordern?

Verlangt der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrags, so hat er Anspruch auf Ersatz seiner gesamten Investitionsentscheidung. Das heißt, er kann alle Aufwendungen, die er für den Immobilienkauf aufgebracht hat, zurückfordern, sowie seine Kosten aufgrund der mangelhaften Gegenleistung. Hierzu gibt es auch ein höchstrichterliches Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az.: VII ZR 26/06). Zum Schadenersatz zählen Kosten wie:

• Immobilienkaufpreis
• Maklerprovision
• Notar- und Grundbuchkosten
• Finanzierungsaufwendungen
• Nutzlose Aufwendungen, zum Beispiel für das Modernisieren der Wohnung
• Sämtliche Verfahrenskosten: etwa für Anwalt, Gericht, Immobiliensachverständigen.

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Wann können Verkäufer vom Immobilienvertrag zurücktreten?

Fordert ein Verkäufer die Rückabwicklung des Immobilien-Kaufvertrags, und diese ist nicht vertraglich geregelt, so kommt in der Regel als gesetzliche Grundlage nur die sogenannte Leistungsstörung (§ 323ff BGB) infrage. Bei einem Immobilienverkauf ist das der Fall, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät, also den vereinbarten Preis für die Immobilie nicht vollständig oder gar nicht zahlt.

Wann tritt der Zahlungsverzug ein?

Wann der Zahlungsverzug eintritt, hängt davon ab, was im notariellen Kaufvertrag vereinbart wurde. „Bevor ein Käufer in Zahlungsverzug gerät, bedarf es über die bloße Fälligkeit hinaus noch einer Mahnung“, sagt Mikio André Frischhut, Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht aus Nürnberg.

Allerdings stehe im Kaufvertrag meist ein festes Datum oder eine Vereinbarung, dass der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen – zum Beispiel bei Eintragung der Auflassungsvormerkung – vom Notar eine Fälligkeitsmitteilung erhält. In der Fälligkeitsmitteilung des Notars steht dann in der Regel eine Frist, binnen der der Käufer den Kaufpreis zu zahlen hat. Dann bedürfe es keiner Mahnung (§ 286 Abs. 2 BGB).

„Geht am Stichtag nichts oder nur ein Teil des Geldes auf dem Konto des Verkäufers ein, so kann der Käufer – abhängig von der Ausgestaltung des Notarvertrages – bereits im Zahlungsverzug sein“, erklärt Gerhard Ostfalk, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Köln. Im Einzelfall müssen aber die Fälligkeitsvoraussetzungen genau geprüft werden.

Wie funktioniert die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages durch den Verkäufer?

Ist der Käufer in Zahlungsverzug geraten, kann der Verkäufer sofort Konsequenzen ziehen. Er muss nicht erst eine Mahnung schicken und dem Käufer eine neue Frist zur Zahlung setzen (§323 Abs. 1 Nr. 2 BGB). In der Praxis sehe es allerdings anders aus, weiß Rechtsanwalt Gerhard Ostfalk: „Der Notar versendet in der Regel die Zahlungsmitteilung mit der normalen Post. Das heißt, er hat keinen Nachweis, ob und wann der Käufer die Aufforderung überhaupt erhalten hat.“ Darum werde dem Käufer in der Regel oft eine Nachfrist gesetzt, binnen der er den Kaufpreis zu zahlen hat. Erst dann kann der Verkäufer das volle Maß seiner Rechte ausschöpfen.

Die Rückabwicklung des Kaufvertrags muss er schriftlich beim Notar beantragen. In der Regel wird vor Zahlung des Kaufpreises noch keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorgenommen – falls doch, kann der Verkäufer die Rückübertragung verlangen.

Dann kann der Notar die Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen. Dafür braucht er zwar die Zustimmung des Käufers, der muss diese aber auch geben. Denn: „Diese Verpflichtung ergibt sich nach einem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag aus dem Rückgewährschuldverhältnis (§ 346 BGB)“, so Rechtsanwalt Mikio André Frischhut.

Scheitert der Immobilienverkauf, entsteht meist ein größerer finanzieller Schaden. Hierfür kann der Verkäufer Schadenersatz aufgrund der Verzugsschäden fordern (§ 280 Abs. 2 in Verbindung mit § 286 BGB). Dazu gehören zum Beispiel:

• Rechtsverfolgungskosten, wie Mahn- und Anwaltskosten
• Kosten für das Aufsetzen und die Rückabwickeln des Kaufvertrages
• der Differenzbetrag, wenn der Verkäufer seine Immobilie nur für einen geringeren Betrag weiterverkaufen kann. „Allerdings muss sich der Verkäufer hier redlich bemühen, die Immobilie zu mindestens dem Kaufpreis wieder zu verkaufen, denn es gilt die Schadensminderungspflicht“, erklärt Rechtsanwalt Gerhard Ostfalk.
• Den entgangenen Gewinn, den der Verkäufer hätte haben können, wenn er den Erlös aus dem Immobilienverkauf gewinnbringend angelegt hätte.
• Den Nutzen, den der Käufer bereits aus der Immobilie gezogen hat (§ 346 Abs. 1, Abs. 2, S. 1 Nr. 1 BGB). Wenn der Käufer also bereits in die nichtbezahlte Immobilie eingezogen ist, muss er auch diesen Mietwertvorteil zurückerstatten.

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Alternativen zum Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Wer einen Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ins Auge fasst, sollte diese Entscheidung gut überlegen. Denn die Rückabwicklung ist meist mit einigem bürokratischen Aufwand verbunden.

Sind die Fronten zwischen Immobilienkäufer und -verkäufer noch nicht verhärtet, kann ein Mediator eine Lösung sein: Er vermittelt unabhängig zwischen Käufer und Verkäufer und versucht, eine Einigung zu erzielen.

Liegt dem Immobilienkauf eine Täuschung oder ein Irrtum zugrunde, wäre das Anfechten des Kaufvertrages eine Option.

Will der Käufer die Immobilie trotz Schäden oder Mängeln behalten, gibt es stattdessen die Möglichkeit, eine Minderung des Kaufpreises auszuhandeln.

Will der Verkäufer den Kaufvertrag durchsetzen, hat der die Möglichkeit die Zahlung mittels Zwangsvollstreckung oder einem Klageverfahren einzufordern. Außerdem kann er Verzugszinsen vom Käufer verlangen (§288 BGB).

Ist der Rücktritt vom Kaufvertrag das Gleiche wie ein Widerruf?

Der Rücktritt und der Widerruf eines Vertrages scheinen auf den ersten Blick recht ähnlich, die Rechte unterscheiden sich jedoch wesentlich:

• Das Widerrufsrecht kann freiwillig im notariellen Kaufvertrag vermerkt werden und ermöglicht es beiden Seiten, innerhalb von 14 Tagen ohne Angaben von Gründen den Vertrag zu widerrufen.
• Das Rücktrittsrecht kann je nach Einzelfall vereinbart werden, um zu regeln, unter welchen Umständen der Käufer oder Verkäufer vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten kann und inwiefern er die Gegenseite dafür entschädigen muss. Wurde im Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart, so gilt das gesetzliche Rücktrittsrecht.