Auflassungsvormerkung: Reservierung für die Immobilie

Lesermeinungen:  

(25)

Du hast den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben. Doch Achtung: Eigentümer der gekauften Immobilie bist du jetzt noch lange nicht. Das wirst du erst, wenn du auch als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen bist. Damit bis dahin nichts schief geht, dient die Auflassungsvormerkung als Garantie. So funktioniert´s.

Was ist die Auflassungsvormerkung?

Wenn der Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet, ist das ein großer Schritt auf dem Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung. Bis er allerdings auch tatsächlich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, vergehen meist ein paar Wochen. Damit der Immobilienkäufer in der Zwischenzeit trotzdem auf der sicheren Seite ist, gibt es die Auflassungsvormerkung. Sie ist eine Art feste Reservierung, die der Notar ins Grundbuch eintragen lässt und dem Käufer wichtige rechtliche Sicherheiten bietet. So schützt sie die Immobilie beispielsweise vor dem Zugriff Dritter, bevor dem Käufer  die Immobilie wirklich gehört.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung?

Die Auflassungsvormerkung ist die Reservierung für die Auflassung, die den Zeitpunkt der tatsächlichen Eintragung eines neuen Eigentümers ins Grundbuch beschreibt.

Welche Voraussetzung muss für eine Auflassungsvormerkung erfüllt sein?

Damit eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorliegen.

Wie funktioniert die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ab?

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt die obligatorische Auflassungsvormerkung.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar, der bereits den Kaufvertrag beglaubigt hat. Dieser beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung dann beim Grundbuchamt. Mit dem Antrag ist er außerdem verpflichtet eine Veräußerungsanzeige in die Wege zu leiten, also dem Finanzamt den Hinweis mitzuteilen, dass ein Eigentümerwechsel bevorsteht. Anschließend werden die Vormerkung und der künftige Eigentümer in Abteilung II des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks) eingetragen. Bis zur endgültigen Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch ist die Vormerkung dort zu finden.

Info

Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, müssen zwischen der Übersendung des Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung mindestens 14 Tage liegen. Das liegt am Verbraucherschutz.
Mehr dazu, was du beim Kaufvertrag beachten musst, um rechtlich abgesichert zu sein.

Wie lange dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung?

In der Regel dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung zwischen einer und zwei Wochen.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung können mehrere Wochen ins Land ziehen. Das liegt unter anderem daran, dass erst alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sein müssen und der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt habe muss. Anschließend stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und die Auflassung eingetragen.

Warum ist eine Auflassungsvormerkung wichtig für den Käufer?

Mit einer Auflassungsvormerkung hat der Käufer die Sicherheit, ein unbelastetes Grundstück zu bekommen. Nach Paragraf 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist der Käufer als zukünftiger Eigentümer eingetragen und erlangt so spezielle Rechte:

  • Berechtigter Anspruch an dem Grundstück, sodass der Verkäufer vom Kauf nicht mehr zurücktreten kann.
  • Niemand anderes kann den Zuschlag zur Immobilie noch bekommen, auch wenn er mehr bietet.
  • Der Vorgemerkte ist beim Blick ins Grundbuch als neuer Eigentümer bereits ersichtlich.
  • Der Verkäufer muss das Objekt so erhalten, wie es vereinbart wurde.
  • Schutz bei Insolvenz des Verkäufers: Das Grundstück kann nicht mehr zwangsversteigert oder belastet werden.
  • Gläubiger haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.

Vorsicht: Gibt es Probleme bei der Auflassungsvormerkung, kann dies auch ein Warnsignal sein. In der Regel sind noch Hypotheken auf die Immobilie eingetragen. Theoretisch kann es auch vorkommen, dass der Verkäufer zeitgleich in weiteren Verhandlungen mit einem anderen Interessenten steht und versucht, die Immobilie ein weiteres Mal an diesen zu verkaufen – das wäre dann vorsätzlicher Betrug.   Vor einer solchen Masche ist der Käufer allerdings wiederum durch die Auflassungsvormerkung geschützt. 

Link-Tipp

Ein bestehendes Vorkaufsrecht könnte für einen anderen Käufer bereits im Grundbuch eingetragen sein. Hier erfährst du mehr zum Vorkaufsrecht.

Was darf der Verkäufer nach der Auflassungsvormerkung noch?

Zwar ist der Verkauf an Dritte mit einer Auflassungsvormerkung nicht mehr möglich, der Verkäufer darf das Grundstück jedoch noch verpachten oder vermieten. Dies liegt daran, dass weder Mieter noch Pächter im Grundbuch stehen und eine Auflassungsvormerkung daher keinen Einfluss darauf hat.

Da Mieter und Pächter keine Einsicht in das Grundbuch nehmen, haben sie von einem bevorstehenden Eigentümerwechsel oder der Auflassungsvormerkung meist keine Kenntnis. Der Miet- beziehungsweise Pachtvertrag und alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten gehen nach dem Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer über.

Kann der Verkäufer eine Auflassungsvormerkung löschen lassen?

Will der Verkäufer die Auflassungsvormerkung löschen lassen, zum Beispiel weil der Käufer nicht zahlt, braucht er die Zustimmung des Käufers.  

Verweigert der Käufer die Zustimmung, kommt es darauf an, ob der notarielle Kaufvertrag eine Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung oder eine entsprechende Vollmacht des Notars für den Fall vorsieht, dass der Kaufvertrag nicht zu Stande kommt. In diesem Fall kann der Verkäufer die Auflassungsvormerkung auch ohne Zustimmung des Käufers löschen lassen. Fehlt eine solche Löschungsbewilligung, muss der Verkäufer einen bewilligungsersetzenden Gerichtsbeschluss erwirken.

Was kann ohne Auflassungsvormerkung passieren?

Eine Auflassungsvormerkung ist beim Kauf einer Immobilie obligatorisch. Würde auf sie verzichtet werden, könnte der Verkäufer, der dann trotz Kaufvertrag noch im Grundbuch steht, die Immobilie beispielsweise einem weiteren Interessenten verkaufen.

Price Map, Immobilienbewertung, Grafik: immowelt

Du möchtest wissen, wie viel Immobilien in deiner Wunschregion kosten?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

Jetzt Preise checken

Wie viel kostet die Auflassungsvormerkung?

Die Kosten, die für die Auflassungsvormerkung entstehen, gehören zu den Kaufnebenkosten und werden vom Käufer gezahlt. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie. In der Regel wird für die Vormerkung die Hälfte des ohnehin zu zahlenden Grundbucheintrags fällig, also zwischen 0,3 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 Euro kostet der Grundbucheintrag beim Amtsgericht etwa 300 Euro. Für die Auflassungsvormerkung wären demzufolge 150 Euro fällig. Hinzu kommen die Kosten für den Notar.

Wer kann die Auflassungsvormerkung einsehen?

Die Auflassungsvormerkung steht im Grundbuch und das dürfen nur Personen mit berechtigtem Interesse beim zuständigen Grundbuchamt einsehen. Der Käufer der Immobilie gilt als eine solche Person – es kann hilfreich sein, eine Vollmacht oder Einwilligung des bisherigen Eigentümers beim Grundbuchamt vorzulegen.

Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?

Mit dem Eintrag in Abteilung I des Grundbuchs – der in der Regel sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfindet, je nach dem, wann der Verkäufer dem Notar den Eingang des Geldes meldet – wird die Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht.

Die Voraussetzung für die Löschung ist, dass alle rechtsgültig und vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Nachdem der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung  aus. Das Finanzamt leitet diese dann an das Grundbuchamt weiter. Dann wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht und der neue Eigentümer eingetragen.

Der genaue Zeitpunkt ist unter anderem davon abhängig, wann das Grundstück frei von eingetragenen Belastungen wie zum Beispiel Hypotheken ist. Wird der Käufer nicht aktiv, verjährt die Auflassungsvormerkung nach zehn Jahren (§ 196 BGB).

Andreas Steger28.07.2022

Ihre Meinung zählt

(25)
3.4 von 5 Sternen
5 Sterne
 
12
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
4
2 Sterne
 
4
1 Stern
 
5
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

3 Kommentare

Ludwig am 13.09.2021 14:43

Nach wieviel Jahren wird eine auflassungsvormerkung im Grundbuch automatisch gelöscht, wenn der der Käufer schon über 10 Jahre keinen Anspruch mehr besitzt

auf Kommentar antworten

patze am 11.07.2020 16:03

Gibt es eine Frist für die Dauer der Auflassungsvormerkung für eine Immobilie in der die Bezahlung erfolgt sein muss, um ins Grundbuch eingetragen zu werden? Kann der Notar dem Käufer eine Frist setzen, wenn. dieser ùber Monate weder Eigenkapital noch Kreditvertrag vorweisen kann?

auf Kommentar antworten

rheingau am 07.02.2019 15:12

Gehen im Grundbuch der Auflassungsvormerkung Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Reallasten usw.)im Range vor, besteht für den Vormerkungsberechtigten die Gefahr, dass er bei einer zwangsweisen Verwertung der Immobilie wertersatzlos ausfällt. Die Vormerkung ist nur dann sicher, wenn sie auch einen sicheren Grundbuchrang, am besten ersten Rang inne hat.

auf Kommentar antworten