Auflassungsvormerkung: Reservierung für die Immobilie

Du hast den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben. Doch Achtung: Eigentümer der gekauften Immobilie bist du jetzt noch nicht. Das wirst du erst, wenn du auch als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen bist. Damit bis dahin nichts schief geht, dient die Auflassungsvormerkung als Garantie nach dem Immobilienkauf. So funktioniert sie.

Wofür ist die Auflassungsvormerkung?

Wenn du als Käufer einen Kaufvertrag unterzeichnest, ist das ein großer Schritt auf dem Weg zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung. Bis du allerdings als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst, vergehen meist ein paar Wochen. Damit du in der Zwischenzeit trotzdem auf der sicheren Seite bist, gibt es die Auflassungsvormerkung. Sie ist eine Art feste Reservierung, die der Notar ins Grundbuch eintragen lässt und dir als Käufer wichtige rechtliche Sicherheiten bietet. So schützt sie die Immobilie beispielsweise vor dem Zugriff Dritter, bevor dir die Immobilie wirklich gehört.

Was ist der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung?

Die Auflassungsvormerkung ist lediglich die Reservierung für die Auflassung. Sie schützt die Interessen des Käufers zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintragung. Die Auflassung ist wiederum der offizielle Akt der Eigentumsübertragung. Hierbei einigen sich Verkäufer und Käufer in Anwesenheit eines Notars, das Eigentum an der Immobilie zu übertragen.

Welche Voraussetzung muss für eine Auflassungsvormerkung erfüllt sein?

Damit eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorliegen. Dieser stellt sicher, dass Käufer und Verkäufer eine rechtlich bindende Vereinbarung über den Immobilienverkauf getroffen haben.

Wie funktioniert die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch?

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt die obligatorische Auflassungsvormerkung. Gleichzeitig wird oft die Grundschuldbestellung für die Kreditabsicherung vorbereitet.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuldbestellung veranlasst der Notar, der bereits den Kaufvertrag beglaubigt hat. Dieser beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Mit dem Antrag ist er außerdem verpflichtet eine Veräußerungsanzeige in die Wege zu leiten. Das heißt, er teilt dem Finanzamt mit, dass ein Eigentümerwechsel bevorsteht. 

Anschließend werden die Vormerkung und du als künftiger Eigentümer in Abteilung II des Grundbuchs (Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks) eingetragen. Bis zur endgültigen Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch ist die Vormerkung dort zu finden.

Wie lange dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung?

In der Regel dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung zwischen einer und zwei Wochen. Diese Zeitspanne kann allerdings variieren, abhängig von der Arbeitsbelastung des zuständigen Grundbuchamts und eventuellen Verzögerungen im Prozess. Plane deshalb einen gewissen zeitlichen Spielraum nach dem Hauskauf ein. Du kannst dich bei einer längeren Bearbeitungsdauer auch beim Notar oder direkt beim Grundbuchamt nach dem Stand der Dinge erkundigen.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung können mehrere Wochen vergehen. Das liegt unter anderem daran, dass erst alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sein müssen. Dazu gehört auch, dass du den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer gezahlt haben musst. 

Anschließend stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das Grundbuchamt löscht die Auflassungsvormerkung nach Kaufpreiszahlung und Begleichen der Steuer und trägt die Auflassung ein.

Warum ist eine Auflassungsvormerkung wichtig für Käufer?

Mit einer Auflassungsvormerkung hast du die Sicherheit, ein unbelastetes Grundstück zu bekommen. Nach Paragraf 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wirst du als zukünftiger Eigentümer eingetragen und erlangst so spezielle Rechte:

• Berechtigter Anspruch an dem Grundstück, sodass der Verkäufer vom Kauf nicht mehr zurücktreten kann.
• Niemand anderes kann den Zuschlag zur Immobilie noch bekommen, auch wenn er mehr bietet.
• Der Vorgemerkte ist beim Blick ins Grundbuch als neuer Eigentümer bereits ersichtlich.
• Der Verkäufer muss das Objekt so erhalten, wie es vereinbart wurde.
• Schutz bei Insolvenz des Verkäufers: Das Grundstück kann nicht mehr zwangsversteigert oder belastet werden.
• Gläubiger haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.

Vorsicht: Gibt es Probleme bei der Auflassungsvormerkung, kann dies auch ein Warnsignal sein. In der Regel sind noch Hypotheken auf die Immobilie eingetragen. Theoretisch kann es auch vorkommen, dass der Verkäufer zeitgleich in weiteren Verhandlungen mit einem anderen Interessenten steht und versucht, die Immobilie ein weiteres Mal an diesen zu verkaufen – das wäre dann vorsätzlicher Betrug. Die Auflassungsvormerkung ist hier deine Absicherung. Denn vor einer solchen Masche bist du als Käufer durch sie geschützt.

Was darf der Verkäufer nach der Auflassungsvormerkung noch?

Zwar ist der Verkauf an Dritte mit einer Auflassungsvormerkung nicht mehr möglich. Der Verkäufer darf das Grundstück jedoch noch verpachten oder vermieten. Dies liegt daran, dass weder Mieter noch Pächter im Grundbuch stehen und eine Auflassungsvormerkung daher keinen Einfluss darauf hat.

Da Mieter und Pächter keine Einsicht in das Grundbuch nehmen, haben sie von einem bevorstehenden Eigentümerwechsel oder der Auflassungsvormerkung meist keine Kenntnis. Der Miet- beziehungsweise Pachtvertrag und alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten gehen nach der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über.

Kann der Verkäufer eine Auflassungsvormerkung löschen lassen?

Will der Verkäufer die Auflassungsvormerkung löschen lassen, zum Beispiel weil der Käufer nicht zahlt, braucht er die Zustimmung des Käufers.  

Verweigert der Käufer die Zustimmung, kommt es darauf an, ob der notarielle Kaufvertrag eine Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung oder eine entsprechende Vollmacht des Notars für den Fall vorsieht, dass der Kaufvertrag nicht zu Stande kommt. In diesem Fall kann der Verkäufer die Auflassungsvormerkung auch ohne Zustimmung des Käufers löschen lassen. Fehlt eine solche Löschungsbewilligung, muss der Verkäufer einen bewilligungsersetzenden Gerichtsbeschluss erwirken.

Was kann ohne Auflassungsvormerkung passieren?

Eine Auflassungsvormerkung ist beim Kauf einer Immobilie obligatorisch und zentraler Bestandteil in der Abwicklung des Kaufprozesses. Würde auf sie verzichtet werden, könnte der Verkäufer, die Immobilie beispielsweise einem weiteren Interessenten verkaufen. Denn er steht trotz Kaufvertrag noch im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung ist für dich als Käufer somit von großer Bedeutung.

Du möchtest wissen, wie viel Immobilien in deiner Wunschregion kosten?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

_{* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.}

Jetzt Preise checken

Wie viel kostet die Auflassungsvormerkung?

Die Kosten, die für die Auflassungsvormerkung entstehen, gehören zu den Nebenkosten beim Hauskauf und werden vom Käufer gezahlt. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie. In der Regel wird für die Vormerkung die Hälfte des ohnehin zu zahlenden Grundbucheintrags fällig, also zwischen 0,3 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 Euro kostet der Grundbucheintrag beim Amtsgericht etwa 300 Euro. Für die Auflassungsvormerkung wären demzufolge 150 Euro fällig. Hinzu kommen die Kosten für den Notar.

Wer kann die Auflassungsvormerkung einsehen?

Die Auflassungsvormerkung steht im Grundbuch. Dieses dürfen nur Personen mit berechtigtem Interesse beim zuständigen Grundbuchamt einsehen. Als Käufer der Immobilie giltst du als eine solche Person. Es kann hilfreich sein, eine Vollmacht oder Einwilligung des bisherigen Eigentümers beim Grundbuchamt vorzulegen.

Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?

Mit dem Eintrag in Abteilung I des Grundbuchs wird die Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht. In der Regel findet dieser sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags statt – je nachdem, wann der Verkäufer dem Notar den Eingang des Geldes meldet.

Voraussetzung für die Löschung ist, dass alle rechtsgültig und vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Nachdem du den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hast, stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das Finanzamt leitet diese dann an das Grundbuchamt weiter. Dann wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht und du als neuer Eigentümer eingetragen.

Der genaue Zeitpunkt ist unter anderem davon abhängig, wann das Grundstück frei von eingetragenen Belastungen wie zum Beispiel Hypotheken ist. Wirst du als Käufer nicht aktiv, verjährt die Auflassungsvormerkung nach 10 Jahren (§ 196 BGB).

Gibt es die Auflassungsvormerkung auch bei Schenkung?

Ein Auflassungsvermerk im Grundbuch spielt nicht nur beim Eigentumserwerb eine Rolle. Auch bei einer Schenkung ist die Einigung zwischen Schenker und Beschenktem über die Eigentumsübertragung erforderlich. Sie muss genauso notariell beurkundet werden und dient zum Schutz des Beschenkten.