Auflassungsvormerkung: Reservierung für die Immobilie

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Die Auflassungsvormerkung ist nur ein kleiner Eintrag im Grundbuch – mit großer Wirkung. Wie Käufer sich mit dieser Vormerkung ihre Wunschimmobilie reservieren können.

Auflassungsvormerkung, Grundbuch, Paar entspannt auf der Veranda, Foto: istock.com / Goodboy Picture Company
Bis der Kaufprozess des Traumhauses abgeschlossen ist, bietet die Auflassungsvormerkung rechtliche Sicherheit. Foto: istock.com / Goodboy Picture Company

Das Traumhaus ist gefunden und der Kaufprozess in die Wege geleitet. Bis ein Objekt abschließend den Eigentümer gewechselt hat und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, können einige Wochen oder gar Monate ins Land ziehen. Die Auflassungsvormerkung bietet vor allem Käufern Sicherheit und Schutz, da sie rechtlich bereits bindend ist.

Die Auflassungsvormerkung als Vorstufe der Auflassung

Die Auflassung bezeichnet die tatsächliche Eintragung eines Eigentumswechsels ins Grundbuch. Bis das Objekt den Eigentümer tatsächlich wechselt und das auch im Grundbuch eingetragen ist, können mehrere Wochen ins Land ziehen. Das liegt unter anderem daran, dass erst alle Vertragsbedingungen erfüllt sein müssen. Für die Übergangszeit kann schon vor Abschluss des Prozesses eine Auflassungsvormerkung, ebenfalls im Grundbuch, eingetragen werden.

Die Vormerkung ist eine Art feste Reservierung und bietet dem Käufer wichtige rechtliche Sicherheiten, bevor ihm die Immobilie dann wirklich gehört. Mit jedem Blick ins Grundbuch ist der neue Eigentümer dann bereits ersichtlich. In der Regel dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung zwischen einer und zwei Wochen.

Info

Was ist die Auflassung? (§ 925 BGB)
Die Auflassung ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Eintragung eines neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Der Begriff „Auflassung“ bezeichnete früher das Offenlassen des Tors, damit der Eigentumswechsel für Nachbarn sichtbar ist.

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt die obligatorische Auflassungsvormerkung. Sie ist nicht zwingend, aber sehr empfehlenswert.

Möchte der Käufer die Auflassung vormerken lassen, beauftragt er einen Notar damit. Meist ist das der Notar, der bereits den Kaufvertrag beglaubigte. Dieser beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung dann beim Grundbuchamt. Mit dem Antrag ist er außerdem verpflichtet eine Veräußerungsanzeige in die Wege zu leiten, also dem Finanzamt den Hinweis mitzuteilen, dass ein Eigentümerwechsel bevorsteht. Anschließend werden die Vormerkung und der künftige Eigentümer in Abteilung II des Grundbuchs  (Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks) eingetragen. Bis zur endgültigen Umschreibung des Eigentümers im Grundbuch ist die Vormerkung dort zu finden.

Info

Wenn der Verkäufer eine juristische Person ist, müssen zwischen der Übersendung des Kaufvertragsentwurfs und der Beurkundung mindestens 14 Tage liegen. Das liegt am Verbraucherschutz.
Mehr dazu, was Sie beim Kaufvertrag beachten müssen, um rechtlich abgesichert zu sein.

Rechtliche Grundlage - Das bedeutet die Auflassungsvormerkuung

Auflassungsvormerkung, Rechte durch die Eintragung im Grundbuch, Statue Justitia Recht, Foto: istock.com/DNY59
Die Auflassungsvormerkung bietet dem Käufer rechtliche Sicherheit. Foto: istock.com/DNY59

Mit der Vormerkung ist der Eigentumswechsel einer Immobilie oder eines Grundstücks verbindlich vermerkt und das Objekt reserviert. Nach Paragraf 883 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist der Käufer als zukünftiger Eigentümer eingetragen und erlangt so spezielle Rechte. Auch für die Baufinanzierung ist die Auflassungsvormerkung wichtig, denn sie dient dem Kreditgeber als Sicherung – und wird manchmal sogar verlangt.

Durch die Auflassungsvormerkung kann der Käufer sicher sein, dass es für ihn nicht noch zu bösen Überraschungen in der Zeit nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags kommt.  „Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen dem Käufer gegenüber unwirksam sind,“ sagt Martin Thelen von der Bundesnotarkammer, „sie dient als Schutz des Käufers.“

Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer, Foto: privat
Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer Foto: privat

Ein Grundstück, das mit einer Auflassungsvormerkung belastetet ist, kann nicht mehr beliehen werden. Ist dies doch einmal der Fall, muss der vorgemerkte Käufer nicht dafür haften, sondern er kann die Löschung des Grundpfands beantragen (nach § 888 BGB). Vor allem beim Kauf von einem Bauträger ist die Auflassungsvormerkung ein wichtiges Sicherungsmittel. Nach Paragraf 106 der Insolvenzverordnung gilt sie auch bei Insolvenzverfahren.

Über die Nutzung eines Grundstücks, das mit einer Vormerkung belegt ist, kann der Verkäufer auch nicht mehr frei entscheiden. Er muss dafür sorgen, dass der ursprüngliche Zustand erhalten bleibt und sogar für eventuell eintretende Schäden aufkommen.

Was der Verkäufer noch darf

Zwar ist der Verkauf an Dritte mit einer Auflassungsvormerkung nicht mehr möglich, der Verkäufer darf das Grundstück jedoch noch verpachten oder vermieten. Da Mieter in den meisten Fällen keine Einsicht in das Grundbuch nehmen, haben sie von einem bevorstehenden Eigentümerwechsel oder der Auflassungsvormerkung meist keine Kenntnis. Der Mietvertrag und alle diesbezüglichen Rechte und Pflichten gehen nach dem Eigentumswechsel auf den neuen Eigentümer über. Er kann dann entscheiden, wie er das Mietverhältnis weiter behandelt.

Überblick: Warum eine Auflassungsvormerkung wichtig ist


Mit einer Auflassungsvormerkung hat der Käufer die Sicherheit, ein unbelastetes Grundstück zu bekommen. Die Vormerkung ist wichtiger Bestandteil des notariellen Kaufvertrags und schützt vor allem die Rechte des Käufers.

  • Berechtigter Anspruch an dem Grundstück, der Verkäufer kann vom Kauf nicht mehr zurücktreten.
  • Niemand anderes kann den Zuschlag zur Immobilie noch bekommen, auch wenn er mehr bietet.
  • Der Vorgemerkte ist beim Blick ins Grundbuch als neuer Eigentümer bereits ersichtlich.
  • Der Verkäufer muss das Objekt so erhalten, wie es vereinbart wurde.
  • Schutz bei Insolvenz des Verkäufers: Das Grundstück kann nicht mehr zwangsversteigert oder belastet werden.
  • Gläubiger haben keinen Zugriff mehr auf die Immobilie.

Gibt es Probleme bei der Auflassungsvormerkung, kann dies auch ein Warnsignal sein. Möglicherweise ist der Verkäufer zeitgleich in weiteren Verhandlungen oder es sind noch Hypotheken auf die Immobilie eingetragen.
Will der Verkäufer die Auflassungsvormerkung löschen lassen, zum Beispiel weil der Käufer nicht zahlt, braucht er jedoch die Zustimmung des Käufers.

Link-Tipp

Ein bestehendes Vorkaufsrecht könnte für einen anderen Käufer bereits im Grundbuch eingetragen sein. Hier erfahren Sie mehr zum Vorkaufsrecht.

Kosten für die Auflassungsvormerkung

Die Kosten, die für die Auflassungsvormerkung entstehen, gehören zu den Kaufnebenkosten  und werden vom Käufer gezahlt. Die Höhe richtet sich nach dem Wert der Immobilie. In der Regel wird für die Vormerkung die Hälfte des ohnehin zu zahlenden Grundbucheintrags fällig, also zwischen 0,3 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 Euro kostet der Grundbucheintrag beim Amtsgericht etwa 300 Euro. Für die Auflassungsvormerkung wären demzufolge 150 Euro fällig. Hinzu kommen die Kosten für den Notar.

Link-Tipp

Einen Überblick darüber, wie ein Notartermin abläuft und wie hoch die Notarkosten und Grundbuchkosten ausfallen können, gibt es hier.

Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?

Auflassungsvormerkung wird aus dem Grundbuch gelöscht, Foto: istock.com/ bieshutterb
Nachdem der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist, wird die Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht. Foto: istock.com/ bieshutterb

Mit dem Eintrag in Abteilung I des Grundbuchs – der in der Regel sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfindet – wird die Auflassungsvormerkung automatisch gelöscht.

Die Voraussetzung für die Löschung ist, dass alle rechtsgültig und vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Nachdem der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung  aus. Das Finanzamt leitet diese dann an das Grundbuchamt weiter. Dann wird die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch gelöscht und der neue Eigentümer eingetragen.

Der genaue Zeitpunkt ist unter anderem davon abhängig, wann das Grundstück frei von eingetragenen Belastungen wie zum Beispiel Hypotheken ist und wann der Käufer seinen Finanzierungsplan vorlegen kann. Tut sich seitens des Käufers nichts, verjährt die Auflassungsvormerkung nach zehn Jahren (§ 196 BGB).

FAQ zur Auflassungsvormerkung

Was genau regelt die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine verbindliche Kaufzusage an den künftigen Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie räumt ihm spezielle Rechte ein und schützt das Objekt vor dem Zugriff Dritter.

Wann wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen?

Nach Abschluss des Kaufvertrags wird die Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Wichtig dafür ist der Antrag darauf seitens eines Notars an das Grundbuchamt. Die tatsächliche Eintragung dauert dann noch ein bis zwei Wochen.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Nachdem alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind und der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Auflassung eingetragen.

Von wem wird eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen?

Der Notar beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung der Vormerkung. Wird diesem Antrag stattgegeben, trägt das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs ein.

Wo steht die Auflassungsvormerkung?

Sie ist im Grundbuch in der Abteilung II zu finden. In dieser Abteilung werden die Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks vermerkt.

Welche Voraussetzungen sind für die Auflassungsvormerkung notwendig?

Die Bedingungen für eine Vormerkung im Grundbuch sind ein abgeschlossener Kaufvertrag und ein Antrag auf Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt durch den Notar.

Kann der Verkäufer die Immobilie trotz Auflassungsvormerkung noch verkaufen?

„Für die Löschung der Auflassungsvormerkung braucht der Verkäufer die Zustimmung des Käufers, eine sogenannte Bewilligung,“ sagt Martin Thelen. „Es kann im Kaufvertrag aber auch vereinbart werden, dass eine Löschung ohne Zustimmung des Käufers möglich ist, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, der Käufer zum Beispiel den Kaufpreis nicht zahlt. Anderenfalls muss der Verkäufer ihn notfalls auf Erteilung der Zustimmung zur Löschung der Vormerkung verklagen."


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2 Kommentare

patze am 11.07.2020 16:03

Gibt es eine Frist für die Dauer der Auflassungsvormerkung für eine Immobilie in der die Bezahlung erfolgt sein muss, um ins Grundbuch eingetragen zu werden? Kann der Notar dem Käufer eine Frist setzen, wenn. dieser ùber Monate weder Eigenkapital noch Kreditvertrag vorweisen kann?

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rheingau am 07.02.2019 15:12

Gehen im Grundbuch der Auflassungsvormerkung Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Reallasten usw.)im Range vor, besteht für den Vormerkungsberechtigten die Gefahr, dass er bei einer zwangsweisen Verwertung der Immobilie wertersatzlos ausfällt. Die Vormerkung ist nur dann sicher, wenn sie auch einen sicheren Grundbuchrang, am besten ersten Rang inne hat.

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