Verkaufen oder vermieten: Was lohnt sich mehr?

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Viele Kapitalanleger überlegen sich aktuell, ob ein Verkauf ihrer Immobilie lukrativ sein könnte. Dieser Ratgeber klärt, unter welchen Voraussetzungen es sich lohnt, seine Immobilie zu verkaufen oder besser zu vermieten.

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Wer zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, steht oft vor der Frage: Ist es besser zu verkaufen, oder zu vermieten? Foto: Terroa/iStock.com

Wer eine Wohnung oder ein Haus geerbt oder in der Vergangenheit gekauft hat, konnte sich in den vergangenen Jahren in den meisten Regionen und Städten Deutschlands über massive Wertzuwächse freuen. Viele Eigentümer stellen sich deshalb die Frage, ob es eine Option ist, die Immobilie zu verkaufen, statt sie (weiter) zu vermieten. Auch Eigentümer, die zum Beispiel berufsbedingt umziehen müssen, stehen vor dieser Frage.

Was für den Verkauf und gegen das Vermieten spricht

In manchen deutschen Großstädten haben sich die Preise für Zinshäuser und Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt. Zwar stiegen die Mieten in diesem Zeitraum ebenfalls, allerdings nicht so stark wie die Kaufpreise. Und es gibt Indikatoren, die für weitere Preissteigerungen sprechen. Wer also vor zehn oder 15 Jahren eine Immobilie erwarb, kann diese jetzt oder in naher Zukunft in der Regel mit einem satten Gewinn veräußern.

Link-Tipp

Hier haben wir Ihnen die wichtigsten Tipps für Immobilienverkäufer zusammengestellt – von der Zusammenstellung der Unterlagen bis zur Anzeigenschaltung.

Verwaltung und Mietersuche fallen weg

Wer eine vermietete Immobilie sein eigen nennt weiß, dass er einige Zeit für die Verwaltung oder die Mietersuche investieren muss. Immobilieneigentum ist also immer mit einem erheblichen Zeitfaktor verbunden. Wer den Ballast, der mit Immobilieneigentum verbunden ist, loswerden will, entledigt sich mit dem Verkauf den lästigen Verpflichtungen.

Keine teuren Reparaturen und Sanierungen

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Ein altes Haus zu sanieren, kann ganz schön viel Geld kosten. Foto: Ronald Rampsch / stock.adobe.com

Außenstehende nehmen Immobilieneigentum oft so wahr, dass jeden Monat einfach Mieteinnahmen fließen und der Vermieter dabei reicher und reicher wird. Doch so einfach ist es nicht. Eine Immobilie bedarf Pflege, und es fallen Kosten für Instandsetzungen oder Reparaturen an, Sanierungen werden fällig oder es muss eine zeitgemäße Anpassung an den modernen Standard des Wohnens vorgenommen werden. Ein neues Bad kann schnell ein oder zwei Jahresmieteinnahmen kosten, ein neues Dach noch mehr. Energetische Sanierungen sparen zwar Energie ein, doch die Kosten hierfür können nur über viele Jahre wieder durch die Mieten eingeholt werden. Eine Immobilie auf einem zeitgemäßen Standard zu halten, kostet also viel Geld und auch viel Zeit und Energie. Wer sich das ersparen möchte, fährt wohl besser damit, seine Immobilie zu verkaufen.

Schlechter Zustand oder schlechte Lage des Gebäudes

Ganz allgemein gilt: Immobilien sind wertvoll. Wer in Metropolen wie etwa München oder Hamburg ein schuldenfreies Zinshaus besitzt, darf getrost als reich eingestuft werden. Doch nicht überall herrscht Wohnungsmangel. In strukturschwachen Regionen gibt es auch Leerstand und die Preise sind niedrig. Wer eine wenig attraktive Immobilie besitzt, kann auch nicht das Problem dahingehend lösen, dass er besonders günstig vermietet: Denn – siehe oben – der Erhalt einer Immobilie kostet Geld. Ein Handwerker wird seine Rechnung nicht danach ausrichten, wie rentabel eine Immobilie ist, sondern danach, wie viel Aufwand eine Reparatur erfordert.

Alternative Kapitalanlagen versprechen höhere Renditen

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als die Mieten. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wer heute kauft, muss mit niedrigeren Renditen von Kapitalanlageimmobilie auskommen. In manchen Metropolen wie etwa München oder Hamburg liegt die Bruttorendite von Zinshäusern oft nur noch bei zwei bis drei Prozent, laufende und nicht umlegbare Kosten drücken die Nettorendite weiter nach unten.

Allerdings sind auch festverzinsliche Wertpapiere wie etwa Sparbriefe oder Festgeld aktuell alles andere als attraktiv – die Zinsen sind nahe null.

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Alternative Anlagen wie Aktien oder ETFs können langfristig unter Umständen höhere Renditen erwirtschaften als Immobilien. Foto: iStock.com / Jirapong Manustrong

Wer jedoch sehr langfristig denkt, kann beispielsweise in Aktien oder in ETFs investieren. ETFs (exchange-traded funds) sind börsengehandelte Indexfonds, die nur passiv verwaltet werden. Das heißt, sie bilden einen bestimmten Aktienindex exakt nach, weshalb kein Fondsmanager nötig ist. Deshalb sind die Verwaltungskosten für solche Fonds anders als bei regulären Aktienfonds viel niedriger.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass die meisten aktiv gemanagten Aktienfonds oft nicht besser performen als Aktienindizes. Zudem ist das Ausfallrisiko von ETFs durch die breite Streuung eher gering. Ein Börsencrash kann allerdings kurzfristig die Rendite von Jahren zunichtemachen. Dann heißt es: einen langen Atem haben, denn bisher haben sich Aktien nach einem Crash langfristig immer wieder erholt.

Gewinne manchmal steuerfrei

Wer vor etwa zehn Jahren eine Kapitalanlageimmobilie erwarb, zahlte damals viel weniger als das heute üblich ist. Wer heute verkauft, macht also in aller Regel einen satten Gewinn. Allerdings gibt es eine zehnjährige Spekulationsfrist. Wen in diesem Zeitraum die Immobilie wieder veräußert, muss die erzielten Gewinne mit einem individuellen Einkommensteuersatz versteuern, und zwar im Jahr des Verkaufs. Soll heißen: Von einem satten sechsstelligen Gewinn will der Fiskus fast die Hälfte. Sobald jedoch die zehn Jahre verstrichen sind, kann die Immobilie auch mit immensem Gewinn veräußert werden, ohne dass eine Steuer anfällt.

War allerdings die Immobilie zuvor selbst genutzt hat, muss sich der Eigentümer um die Spekulationsfrist keine Gedanken machen. Dann bleiben Gewinne auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei.

Link-Tipp

Wie viel kosten Wohnungen und Häuser in Ihrer Region? Hier können Sie Immobilienpreise vieler deutscher Städte ermitteln.

Was gegen einen Verkauf und für das Vermieten spricht

Es gibt aber auch eine ganze Reihe von Gründen, die gegen einen Verkauf der eigenen Kapitalanlageimmobilie sprechen:

Die Immobilienpreise könnten noch weiter steigen

Schon seit Jahren rechnen viele Experten damit, dass die rasante Preisrallye am Immobilienmarkt irgendwann vorbei sein muss, dass es möglicherweise gar zu einem Einbruch kommt – Stichwort: Immobilienblase. Doch bisher blieben Preiskorrekturen aus, die Preise steigen vielerorts weiterhin.

Doch selbst dann, wenn es einmal zu einem Einbruch kommen sollte, sprechen langfristig viele Aspekte eher für hohe oder gar steigende Immobilienpreise:

  • Deutschland ist ein wohlhabender und erfolgreicher Wirtschaftsstandort mitten in Europa und gilt weltweit als stabil und solide. Das macht den Immobilienstandort auch bei internationalen Investoren begehrt.
  • Frühere Prognosen eines raschen Schrumpfens der Bevölkerung sind nicht mehr zu halten. Zuwanderung, eine zumindest moderat gestiegene Geburtenrate und steigende Lebenserwartung wird die Bevölkerung Deutschlands noch über viele Jahre wachsen lassen und so für eine hohe Nachfrage am Immobilienmarkt sorgen.
  • Auch wenn wieder mehr neu gebaut wird: In den meisten Städten ist das immer noch nicht genug, so dass Wohnraum weiter knapp ist.
  • Der Trend zu kleinen Haushalten hält an. Zudem steigt die durchschnittlich beanspruchte Quadratmeterzahl von Wohnraum pro Person kontinuierlich an.

Die Mieten könnten noch weiter steigen

Seit Jahren steigen vor allem in den Ballungsgebieten nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten. Zwar wird oft darüber spekuliert, dass sich dieser Trend auch einmal umkehren könnte. Doch dadurch, dass die Nachfrage immer noch höher ist, als dies durch Neubauten ausgeglichen werden könnte, bleibt der Mietmarkt ein Anbietermarkt. Es ist deshalb naheliegend, dass die Mieten weiter steigen könnten oder zumindest nicht sinken.

Regelmäßige Mieteinnahmen

Wer seine Mietimmobilie verkauft, erhält eine große Summe Geld auf einen Schlag. Wer sich jedoch dazu entscheidet, sie zu behalten und dauerhaft zu vermieten, kann sich künftig über jeden Monat hereinkommende Mieterträge freuen. Zwar sollten Eigentümer von diesen Mieteinnahmen immer einen Teil für spätere Renovierungen oder Sanierungen zurücklegen, doch sofern die Immobilie bereits abbezahlt ist, dürfte in den meisten Fällen ein Zusatzeinkommen übrigbleiben, das insbesondere in Hinblick auf die Altersvorsorge attraktiv ist. Zudem bleibt das Immobilienvermögen für die Nachkommen erhalten.

Link-Tipp

Sie wollen Ihre Immobilie vermieten und wissen nicht, wie viel Miete Sie verlangen können? Informieren Sie sich in der immowelt Preisstatistik. Hier finden Sie außerdem noch hilfreiche Tipps für Vermieter.

Immobilien sind inflationssicher

Aktuell ist die Inflation in Deutschland niedrig. Doch wie sich das langfristig entwickelt, ist unvorhersehbar. Und auch dann, wenn die Inflationsrate in Zukunft eher gering sein sollte – zumindest auf lange Sicht verliert das Geld an Wert: Selbst bei einer Inflationsrate von jährlich zwei Prozent haben 100.000 Euro heute in 30 Jahren nur noch eine Kaufkraft von rund 55.000 Euro. Bei drei Prozent Inflation wären es nur noch rund 41.000 Euro, und bei fünf Prozent Inflation verbliebe nur noch eine Kaufkraft von rund 23.000 Euro.

Durch Abschreibungen kann die Steuerlast sinken

Wer eine Kapitalanlage-Immobilie erwirbt oder vor einigen Jahren erworben hat, profitiert von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. So kann der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie ohne den anteiligen Grundstückswert 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden, bei sehr alten Häusern sind es 40 Jahre lang 2,5 Prozent. Die laufenden Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen und Instandhaltungen können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie sein Eigen nennt, kann noch viel höhere Abschreibungen beanspruchen. Wer also eine sanierungsbedürftige Denkmal-Immobilie hat, sollte vor dem Kauf abwägen, ob eine Sanierung aus steuerlichen Gesichtspunkten nicht lukrativer sein könnte als ein Verkauf.

Insbesondere, wer einen hohen Einkommensteuersatz zahlt, profitiert von der Denkmal-AfA.

Für Verkauf fallen womöglich Steuern an

Wer seine Immobilie vermietet und diese noch nicht mehr als zehn Jahre besitzt, sollte unter Umständen nochmal prüfen, ob der Verkauf eilt. Denn innerhalb einer Zehn-Jahres-Frist fällt für vermietete Immobilien die sogenannte Spekulationssteuer an, sobald mit dem Verkauf ein Gewinn gemacht wird. Da lohnt es sich unter Umständen, die Immobilie vorerst weiter zu vermieten und sie erst zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen.

Für wen lohnt sich ein Verkauf, für wen nicht

Viele weitere Aspekte können die Entscheidung, ob man verkauft oder vermietet, beeinflussen:

Räumliche Entfernung zur Immobilie

Wer beispielsweise eine Immobilie erbt, die mehrere hundert Kilometer von seinem Wohnort entfernt liegt, kann sich nur schwer vor Ort um diese kümmern. Oft müssen externe Dienstleister beauftragt werden, die sich um die Vermietung und Verwaltung kümmern. Das kostet Geld und mindert die Rendite des Objekts. Dann ist es ratsam, genau nachzurechnen, ob sich die Vermietung lohnt, oder ob ein Verkauf und die anschließende Investition des Geldes in eine alternative Kapitalanlage sinnvoller ist.

Finanzierung einer anderen Immobilie mit dem Verkaufserlös

Bisweilen steht eine Veräußerung nicht deshalb an, weil man sich generell von Grundbesitz trennen möchte, sondern weil man den Verkaufserlös benötigt, um eine andere Immobilie zu erwerben. Das kann durchaus sinnvoll sein, wenn zum Beispiel die geerbte Immobilie nicht den eigenen Anforderungen entspricht oder in einer anderen als der eigenen Region liegt.

Hohe Mobilität des Eigentümers

Verkaufen, vermieten, Mobilität, Foto: yanJLane/iStock.com
Für den, der beruflich mobil sein muss und deshalb öfter umzieht, kann eine eigene Immobilie ein Klotz am Bein sein. Foto: yanJLane/iStock.com

Für einen guten Job sind immer mehr Arbeitnehmer bereit, ihren Wohnort zu wechseln. Wer beruflich umzieht, steht dann vor der Frage, ob die eigene Immobilie verkauft oder vermietet werden soll. Oftmals ist ersteres sinnvoll, insbesondere dann, wenn absehbar ist, dass der Ortswechsel dauerhaft ist.

Laufende Finanzierung der Immobilie: Vorfälligkeitsentschädigung?

Wer für seine Immobilie eine laufende Finanzierung hat, muss aber bei einem Verkauf darauf achten, dass Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie den Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung aus einem Darlehen entlassen. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich dabei an dem entgangenen Gewinn durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens.

Prognosen berücksichtigen

Wer vor der Frage steht, ob er besser verkaufen oder vermieten soll, sollte auch Prognosen berücksichtigen. So ist absehbar, dass in einigen Regionen Deutschlands die Bevölkerung schrumpfen wird, in anderen wird sie steigen. Dort, wo ein Bevölkerungsrückgang zu erwarten ist, dürften die Preise eher nicht steigen und künftige Vermietungen schwerer werden. Umgekehrt verhält es sich in prosperierenden Regionen mit Bevölkerungszunahme.

Alternative Kapitalanlagen

Wer seine Immobilie verkauft, hat erst einmal eine ganze Stange Geld, das lukrativ angelegt werden muss. Hier gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten:

Festverzinsliche Geldanlagen

Seit die Zinsen seit einigen Jahren niedrig sind, lohnen sich festverzinsliche Wertpapiere wie Festgeld oder Sparbriefe und -bücher nicht mehr. Die Zinsen sind nahe oder bei null Prozent. Berücksichtigt man also auch die Inflation, sind solche Anlageformen mit Verlusten verbunden. Allerdings sind sie wesentlich sicherer als andere Anlageformen, die bei mehr Risiko eine höhere Rendite versprechen. Dennoch sind festverzinsliche Anlageformen eher geeignet, Geld kurzfristig zu parken, aber nicht als Anlage für die längere Perspektive.

Aktien

Auf ganz lange Sicht sind Anleger mit Aktienanlagen historisch betrachtet gut gefahren. Je nach Index betrug die durchschnittliche Rendite von Aktien in den vergangenen gut 100 Jahren jährlich um die sieben Prozent. Allerdings können Aktienanlagen stark schwanken. Ein Börsencrash kann dafür sorgen, dass das Portfolio den größeren Teil seines Wertes verliert, umgekehrt kann ein Aktienboom dazu beitragen, dass das eigene Vermögen rasant wächst.

Wer in einzelne Aktien investiert, sollte also einen langen Atem haben und einen Crash auch aussitzen können. Zudem ist zu beachten, dass das eigene Aktien-Portfolio in verschiedene Aktien weit streut. Wer alles auf eine AG setzt, kann glück oder auch Pech haben, dass diese Aktie über- oder auch unterperformt.

Aktienfonds und ETFs

Wer nicht in einzelne Aktien, sondern in Aktienfonds investiert, hat die breite Streuung gleich mitgekauft. Aktiv gemanagte Aktienfonds verlangen allerdings Gebühren, so dass die Rendite sinkt. Zudem zeigt die Vergangenheit, dass nicht alle Aktienfonds besser sind als ein passender Vergleichsindex und auch eine gute Performance in der Vergangenheit ist kein Garant dafür, dass der jeweilige Fonds auch in der Zukunft gut abschneiden wird.

Wer sich wenig mit Aktien auskennt und durch eine möglichst breite Streuung Risiken minimieren will, kann in so genannte ETFs (Exchange-Traded Funds) investieren. Dies sind börsengehandelte passiv gemanagte Fonds. Das bedeutet, dass der Emittent keine aktive Auswahl der Aktien vornimmt, sondern stur und exakt zum Beispiel einen bestimmten Index wie etwa den DAX oder den Dow Jones nachbildet. Vorteil: Die Kosten sind sehr niedrig, da kein Fondsmanager bezahlt werden muss.

Beispielrechnung Rendite

Wer seine Immobilie verkauft und beispielsweise in Aktien oder ETFs anlegt, bei denen man auf sehr lange Sicht beispielsweise im Schnitt eine Jahresrendite von vier Prozent nach Steuern erzielen könnte, würde bei Anlage der Verkaufserlöses nachfolgenden Vermögenszuwachs erzielen:

Verkaufserlös der Immobilie: 500.000 Euro (= Vermögen)
Durchschnittliche Rendite p.a.: 4 Prozent
Vermögen nach zehn Jahren: 740.000 Euro
Vermögen nach 20 Jahren: 1.096.000 Euro
Vermögen nach 30 Jahren: 1.622.000 Euro

Ob eine alternative Vermietung voraussichtlich eine höhere oder eine geringere Rendite bringt, muss individuell berechnet werden.

Immobilienfonds

Wer trotz Immobilienverkaufs weiter dem Betongold treu bleiben will, kann auch in Immobilienfonds investieren.

Hier gibt es offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds investieren dabei in verschiedene Immobilien, wobei die Anteile gekauft und wieder veräußert werden können. Geschlossene Fonds investieren dagegen meist in nur eine Immobilie, Anteile werden an einen geschlossenen Kreis von Investoren veräußert, die diese mehrere Jahre halten müssen, da man die Anteile nicht zurückgeben und bestenfalls über den Sekundärmarkt verkaufen kann.

Ziel der geschlossenen Fonds ist es zumeist, nicht nur von den Mieteinnahmen zu profitieren, sondern auch von einem gewinnbringenden Verkauf, zum Beispiel nach zehn Jahren. Gelingt dies, wird der geschlossene Fonds dann aufgelöst und die Investoren werden ausgezahlt.

Gold, Kunst, Uhren, Comics, Oldtimer, Whisky

Doch auch alternative Kapitalanlagen haben in den vergangenen Jahren beachtliche Wertsteigerungen erfahren. In Zeiten der Unsicherheit sind es ausgerechnet Luxusobjekte, die solvente Kapitalanleger anziehen. Laut einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank aus dem Jahr 2019 waren es schottische Single-Malt-Whiskys, die in den vergangenen zehn Jahren am besten performt haben.

Die Preise für seltene Abfüllungen hatten sich in diesem Zeitraum fast versechsfacht. So wurde beispielsweise eine seltene Flasche The Macallan, der im Jahr 1926 gebrannt und 60 Jahre später abgefüllt wurde, für umgerechnet knapp 1,4 Millionen Euro versteigert.

Auch Oldtimer, Comics, Kunst oder Münzen stiegen beachtlich im Wert, wenngleich auch nicht so sehr wie das schottische Nationalgetränk.

Fazit: Verkaufen oder vermieten? Alle Aspekte abwägen

Eine Vielzahl von Aspekten kann die individuelle Entscheidung, ob man sich von seiner Immobilie trennt oder nicht, beeinflussen. Wer sich unsicher ist, sollte einige Szenarien über Alternativen durchrechnen und erst dann entscheiden, ob er sich von seiner Immobilie trennt.


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