Verkaufen oder vermieten: Was lohnt sich mehr?

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Erbschaft, Schenkung, Scheidung – es gibt Momente im Leben, da müssen Menschen überlegen, was sie mit ihrem Haus machen. Doch was lohnt sich mit Blick auf den aktuellen Immobilienmarkt mehr: Verkaufen oder lieber warten und vermieten?

Verkaufen oder vermieten: Was lohnt sich?

Bevor du dich entscheidest, ob sich Verkaufen oder Vermieten mehr lohnt, solltest du in jedem Fall den aktuellen Wert deiner Immobilie kennen.

Was spricht für den Verkauf von Haus oder Wohnung?

In manchen deutschen Großstädten haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren mehr als verdoppelt – entsprechend hoch ist die Wertsteigerung von Immobilien. Zwar stiegen die Mieten in diesem Zeitraum ebenfalls, allerdings nicht so stark wie die Kaufpreise. Wer also jetzt verkauft, wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit einen großen Wertgewinn erzielen können.

Wie viel kannst du für deine Immobilie aktuell verlangen?

Die immowelt Pricemap zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in vielen Städten sogar punktgenau für eine bestimmte Adresse*.
*soweit Daten für die Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Der Verkauf deiner Immobilie lohnt sich für dich, wenn:

  • du durch eine große Wertsteigerung einen hohen Gewinn erzielen kannst.
  • dir einmalig eine große Menge Geld lieber ist als regelmäßige Mieteinnahmen.
  • du Eigenkapital benötigst, um beispielsweise eine neue Immobilie zu finanzieren.
  • du keine Zeit für die Verwaltung wie beispielsweise die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen und Mietersuche hast und auch keine Mittel, um einen Makler beziehungsweise eine Hausverwaltung zu beauftragen.
  • du kein Geld für anstehende Instandhaltungs- und Reparaturkosten übrig hast.
  • du in einer Region wohnst, wo die Mieteinnahmen vergleichsweise gering sind und die Mietrendite nicht hoch genug wäre.
  • du in einer Region wohnst, in der die Nachfrage nach Mietwohnungen niedrig ist und ein Mietausfall durch Leerstand droht. 
  • du Ärger mit Mietern – zum Beispiel auch im schlimmsten Fall durch Mietnomaden – vermeiden willst.
  • du mindestens zehn Jahre Eigentümer einer Immobilie bist und dadurch die Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerfrei sind, weil die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
  • die Immobilie derzeit leer ist und sich so im Vergleich zu einer vermieteten Wohnung ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt.

Du willst deine Immobilie verkaufen? Erfahre hier, wie sich der Immobilienmarkt in deiner Stadt entwickelt:

Immobilie noch nicht abbezahlt: Was passiert beim Verkauf mit dem Immobilienkredit?

Wer für seine Immobilie eine laufende Finanzierung hat, muss bei einem Verkauf darauf achten, dass Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie den Darlehensnehmer vor Ablauf der Zinsbindung aus einem Darlehen entlassen. Die Höhe der Entschädigung orientiert sich dabei an dem entgangenen Gewinn durch die vorzeitige Ablösung des Darlehens.

Nach dem Verkauf der Immobilie: Alternative Kapitalanlagen

Wer seine Immobilie verkauft, hat erst einmal eine ganze Stange Geld, das lukrativ angelegt werden muss. Hier gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten:

Festverzinsliche Geldanlagen

Da die Zinsen jahrelang sehr niedrig waren, lohnen sich festverzinsliche Wertpapiere wie Festgeld oder Sparbriefe und -bücher nicht mehr. Die Zinsen sind nahe oder bei null Prozent. Berücksichtigt man also auch die Inflation, sind solche Anlageformen mit Verlusten verbunden. Allerdings sind sie wesentlich sicherer als andere Anlageformen, die bei mehr Risiko eine höhere Rendite versprechen. Dennoch sind festverzinsliche Anlageformen eher geeignet, Geld kurzfristig zu parken, aber nicht als Anlage für die längere Perspektive.

Aktien

Auf ganz lange Sicht sind Anleger mit Aktienanlagen historisch betrachtet gut gefahren. Je nach Index betrug die durchschnittliche Rendite von Aktien in den vergangenen gut 100 Jahren jährlich um die sieben Prozent. Allerdings können Aktienanlagen stark schwanken. Ein Börsencrash kann dafür sorgen, dass das Portfolio den größeren Teil seines Wertes verliert, umgekehrt kann ein Aktienboom dazu beitragen, dass das eigene Vermögen rasant wächst.

Wer in einzelne Aktien investiert, sollte also einen langen Atem haben und einen Crash auch aussitzen können. Zudem ist zu beachten, dass das eigene Aktien-Portfolio in verschiedene Aktien weit streut. Wer alles auf eine AG setzt, kann glück oder auch Pech haben, dass diese Aktie über- oder auch unterperformt.

Aktienfonds und ETFs

Wer nicht in einzelne Aktien, sondern in Aktienfonds investiert, hat die breite Streuung gleich mitgekauft. Aktiv gemanagte Aktienfonds verlangen allerdings Gebühren, so dass die Rendite sinkt. Zudem zeigt die Vergangenheit, dass nicht alle Aktienfonds besser sind als ein passender Vergleichsindex und auch eine gute Performance in der Vergangenheit ist kein Garant dafür, dass der jeweilige Fonds auch in der Zukunft gut abschneiden wird.

Wer sich wenig mit Aktien auskennt und durch eine möglichst breite Streuung Risiken minimieren will, kann in so genannte ETFs (Exchange-Traded Funds) investieren. Dies sind börsengehandelte passiv gemanagte Fonds. Das bedeutet, dass der Emittent keine aktive Auswahl der Aktien vornimmt, sondern stur und exakt zum Beispiel einen bestimmten Index wie etwa den DAX oder den Dow Jones nachbildet. Vorteil: Die Kosten sind sehr niedrig, da kein Fondsmanager bezahlt werden muss.

Immobilienfonds

Wer trotz Immobilienverkaufs weiter dem Betongold treu bleiben will, kann auch in Immobilienfonds investieren.

Hier gibt es offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds investieren dabei in verschiedene Immobilien, wobei die Anteile gekauft und wieder veräußert werden können. Geschlossene Fonds investieren dagegen meist in nur eine Immobilie, Anteile werden an einen geschlossenen Kreis von Investoren veräußert, die diese mehrere Jahre halten müssen, da man die Anteile nicht zurückgeben und bestenfalls über den Sekundärmarkt verkaufen kann.

Ziel der geschlossenen Fonds ist es zumeist, nicht nur von den Mieteinnahmen zu profitieren, sondern auch von einem gewinnbringenden Verkauf, zum Beispiel nach zehn Jahren. Gelingt dies, wird der geschlossene Fonds dann aufgelöst und die Investoren werden ausgezahlt.

Gold, Kunst, Uhren, Comics, Oldtimer, Whisky

Doch auch alternative Kapitalanlagen haben in den vergangenen Jahren beachtliche Wertsteigerungen erfahren. In Zeiten der Unsicherheit sind es ausgerechnet Luxusobjekte, die solvente Kapitalanleger anziehen. Laut einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Knight Frank aus dem Jahr 2019 waren es schottische Single-Malt-Whiskys, die in den vergangenen zehn Jahren am besten performt haben.

Die Preise für seltene Abfüllungen hatten sich in diesem Zeitraum fast versechsfacht. So wurde beispielsweise eine seltene Flasche The Macallan, der im Jahr 1926 gebrannt und 60 Jahre später abgefüllt wurde, für umgerechnet knapp 1,4 Millionen Euro versteigert.

Auch Oldtimer, Comics, Kunst oder Münzen stiegen beachtlich im Wert, wenngleich auch nicht so sehr wie das schottische Nationalgetränk.

Was spricht für das Vermieten von Haus oder Wohnung?

Es gibt aber auch eine ganze Reihe von Gründen, die gegen einen Verkauf der eigenen Immobilie und für das Vermieten sprechen.

Das Vermieten deiner Immobilie lohnt sich für dich, wenn:

  • du lieber regelmäßige Mieteinnahmen als eine große Menge Geld auf einen Schlag möchtest. Besonders dann, wenn du mit dem vielen Geld derzeit gar nichts anzufangen weißt. 
  • deine Immobilie keine zu hohen Instandhaltungs- und Reparaturkosten verschlingt.
  • du keine Scheu davor hast, dich um die Verwaltung und Mieterbelange zu kümmern oder die nötigen Mittel hast, um eine Hausverwaltung beziehungsweise einen Makler zu engagieren. 
  • du in einer Region vermietest, in der es eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen gibt und die Gefahr von Leerstand gering ist.
  • die Kaufpreise in deiner Region weiter steigen und du später einen noch höheren Verkaufspreis erzielen kannst, wenn du jetzt mit dem Verkauf wartest.
  • die Mietpreise in deiner Region steigen und du mit Blick auf den Mietspiegel höhere Mieten verlangen kannst.
  • du die Immobilie als Inflationsschutz behalten möchtest: Geld verliert auf lange Sicht an Wert. Selbst bei einer Inflationsrate von jährlich zwei Prozent haben 100.000 Euro heute in 30 Jahren nur noch eine Kaufkraft von rund 55.000 Euro. Bei drei Prozent Inflation wären es nur noch rund 41.000 Euro, und bei fünf Prozent Inflation verbliebe nur noch eine Kaufkraft von rund 23.000 Euro.
  • du die Immobilie als Altersvorsorge behalten möchtest.
  • du die Immobilie an deine Kinder oder Enkelkinder vererben möchtest.
  • du vielleicht irgendwann doch selbst in der Immobilie wohnen möchtest.
  • du mögliche Abgaben durch die Spekulationssteuer bei Verkauf vermeiden möchtest, da sich die Immobilie weniger als zehn Jahre in deinem Eigentum befindet. 
  • die Immobilie noch nicht lange dein Eigentum ist und sich daher die Vermietung durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für dich rentiert. 
  • du die Immobilienfinanzierung noch nicht bezahlt hast und die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen willst, die bei einem Verkauf anfallen würde.

Haus vermieten oder verkaufen: Was muss bei der Steuer beachtet werden?

Wer seine Immobilie vermietet und diese noch nicht mehr als zehn Jahre besitzt, sollte unter Umständen nochmal prüfen, ob der Verkauf eilt. Denn innerhalb einer Zehn-Jahres-Frist fällt für vermietete Immobilien die sogenannte Spekulationssteuer an, sobald mit dem Verkauf ein Gewinn gemacht wird. Da lohnt es sich unter Umständen, die Immobilie vorerst weiter zu vermieten und sie erst zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen.

Wer die Immobilie allerdings im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt hat, muss sich um die Spekulationsfrist keine Gedanken machen. Dann bleiben Gewinne auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei.

Wer eine Immobilie erwirbt oder vor einigen Jahren erworben hat, profitiert von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, wenn er sie vermietet. So kann der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie ohne den anteiligen Grundstückswert 50 Jahre mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden, bei sehr alten Häusern sind es 40 Jahre lang 2,5 Prozent. Die laufenden Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen und Instandhaltungen können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie sein Eigen nennt, kann noch viel höhere Abschreibungen beanspruchen. Wer also eine sanierungsbedürftige Denkmal-Immobilie hat, sollte vor dem Kauf abwägen, ob eine Sanierung aus steuerlichen Gesichtspunkten nicht lukrativer sein könnte als ein Verkauf. Denn die Denkmal-AfA bietet insbesondere Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz enorme Steuerersparnisse, da sie das zu versteuernde Einkommen stark vermindert.

Immobilie geerbt: Sollten Erben verkaufen oder vermieten?

Verkaufen, vermieten, Mehrfamilienhaus, Foto: Terroa / iStock.com
Wer zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, steht oft vor der Frage: Ist es besser zu verkaufen oder zu vermieten? Foto: Terroa / iStock.com

Wer beispielsweise eine Immobilie erbt, die mehrere hundert Kilometer von seinem Wohnort entfernt liegt, kann sich nur schwer vor Ort um diese kümmern. Oft müssen externe Dienstleister beauftragt werden, die sich um die Vermietung und Verwaltung kümmern. Das kostet Geld und mindert die Rendite des Objekts. Dann ist es ratsam ein Verkauf und die anschließende Investition des Geldes in eine alternative Kapitalanlage sinnvoller ist. Auch für eine Erbengemeinschaft ist der Verkauf der Immobilie meist die bessere Alternative, da so das Geld einfach aufgeteilt werden kann und Kompetenzgerangel unter den Erben vermieden wird, die bei Vermietung entstehen könnte.

Ist die Immobilie allerdings bereits vermietet, wird der Erbe automatisch zum Vermieter. Wer in diesem Fall die Immobilie verkaufen möchte, kann dies nur in vermietetem Zustand tun, da der Mieter nicht grundlos gekündigt werden kann. Einziger Grund wäre eine Eigenbedarfskündigung. Dann muss der Erbe oder ein naher Verwandter aber auch selbst in das Haus oder die Wohnung ziehen.

Sollten Eigentümer eine ältere Immobilie verkaufen oder vermieten?

Bei einem älteren Haus kommen oft hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten auf Vermieter zu. Ab 2023 müssen Vermieter außerdem die CO₂-Steuer mitzahlen, die bei älteren Häusern in der Regel höher ausfällt, da sie weniger energieeffizient als ein Neubau ist. Fallen diese Kosten entsprechend hoch aus, kann sich der Verkauf eines älteren Hauses gegenüber einer Vermietung lohnen. 

Die Modernisierungskosten können sich Vermieter natürlich auch sparen, sofern sie nicht der Instandhaltung der Immobilie dienen. Allerdings könnte dann die Mietrendite sinken, da für weniger moderne Wohnungen auch weniger Miete verlangt werden kann.

Sollten ältere Menschen ihr Haus verkaufen oder vermieten?

Spätestens ab dem Rentenalter stellt sich für viele Eigentümer die Frage, was mit der eigenen Immobilie geschehen soll. Insbesondere dann, wenn die Instandhaltung aufgrund des Alters zur Belastung wird oder der Partner stirbt. In den meisten Fällen wird das Haus an die Nachkommen vererbt.

Eine andere Möglichkeiten, die Eltern schon frühzeitig in Betracht ziehen können, wenn die Kinder aus dem Haus sind: Das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder verschenken oder verkaufen und sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen.

Sollten Eigentümer nach einer Scheidung verkaufen oder vermieten?

Nach einer Scheidung stellt sich die Frage, was mit dem gemeinsamen Haus passieren soll. Ein getrenntes Parr sollte die Immobilie nach der Trennung verkaufen und den Erlös aufteilen. Schon allein, um möglichem Streit durch eine gemeinsame Vermietung aus dem Weg zu gehen. Allerdings muss bei einem Verkauf geklärt werden, wer wie viel bekommt und wie der Zugewinnausgleich geregelt wird.

Andreas Steger20.05.2022

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3 Kommentare

Stephan Belzer am 21.06.2022 16:32

Immobilien Besitzer in höchster Gefahr betreffend Instandhaltungskosten durch Fach Kräfte Mangel und ultra hohe Rechnungen der Handwerker wo einen Vermieter in den Ruin treiben können.

Obendrauf erhöhte Inkompetenz im Handwerks Bereich wo mehr falsch gemacht wird wie richtig und die Stundenberechnungen auf den Kunden (Vermieter bzw. Besitzer der Immobilie) aufgebrummt werden. Durch diese fatale derzeitige Situation wird sich ein erheblicher Instandhaltungsrückstau in der gesamten Wohnungs Gebäude Industrie aufbäumen ....dies wird zu erheblichen Schwierigkeiten für Besitzer von Immobilien kommen und eine große insolvenzblase dadurch entstehen.

es ist unglaublich was derzeit auf dem Handwerks Markt abgeht ...ein kleiner Besuch einer Handwerksfirma und schwupp die wupp ist eine Monatsmiete weg oder sogar zwei.

Alles ist unbezahlbar geworden ...Ein großer Insolvenz Ruin kommt da ins Rollen für Vermieter durch die derzeitige Situation. Ich persönlich bin Immobilienbesitzer jedoch gelernter Handwerker und mache fast alles selbst da ich mich nicht mehr Abzocken lasse von der derzeitigen Handwerk Industrie

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Notar JV am 03.05.2021 17:18

Nach der Bundestagswahl werden die Steuern erhöht, und zwar weil's so einfach ist, auf jeden Fall die Erbschaftssteuer. Die Freibeträge werden reduziert, die Haltefristen verlängert. Deshalb Verkauf vor Ende September und die Abkömmlinge

mit Geldgeschenken bedenken. Alternativ Grundstücksuebertragung auf die Kinder gegen Niessbrauchsvorbehalt. Dann kann auch die drohende Vermögenssteuer umgangen werden.

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Benutzername am 28.05.2021 14:19

Es macht bei eigen genutzten Immobilien keinen Sinn für die Nachkommen Steuern zu sparen. Eine Übertragung durch Erbe ist für den Eigentümer immer noch die sicherste Art sein Vermögen zu übertragen. Es stimmt das Sprichwort "Der Mensch denkt und Gott lenkt.". Beispiel aus der Praxis: Die Mutter überträgt das Hauseigentum auf den Sohn, weil er sie bis zum Tod pflegen soll. Der Sohn verstirbt, seine Ehefrau erbt das Haus. Die Mutter kommt mittellos in ein Pflegeheim. Zweiter Merksatz: "Was man hat, das hat man." Was man nicht hat eben nicht. Auch beim vielgelobten Nießbrauch sind Eltern schon wegen ungünstiger Vertragsgestaltung auf der Straße gestanden, weil das Eigentum weiter vererbt wurde oder die eigenen Kinder sie aus dem Gebäude saniert haben. Dritter Merksatz "Die Erben kommen früh genug an das Geld." Bei verschonungsfähigem Millionenvermögen muss natürlich rechtzzeitig agiert werden. Der Normalbürger sollte aber alle Steuersparmodelle zu Gunsten anderer kritische auf Sinn und Zweck hinterfragen. Viel sinnvoller ist erst einmal überhaupt ein (Berliner) Testament und ein Pflichtanteilsverzicht durch die Kinder, damit das Auskommen des überlebenden Teils gesichert ist. Insbesondere wenn die selbstbewohnte Immobilie nur dem verstorbenen Ehepartner gehört, dann steht der überlebende Ehepartner oft vor dem finanziellen Nichts, wenn die Kinder ihren Pflichtanteil verlangen.


Notar JV am 28.05.2021 15:00

Nießbrauch ist sicher bei vernünftiger Vertragsgestaltung mit bedingten Rücktrittsrecht im Fall der Veräußerung, Vorversterben, Geschäftsunfähigkeit und Insolvenz. Altersabsicherung für Überlassen muss selbstverständlich gesichert sein. Prüfung im Einzelfall unerlässlich. Bleibe gleichwohl bei meinem Ratschlag!

Ghj4r5t$2730 am 03.05.2021 13:49

Leider falsche Bewertung versehentlich gegeben. Natürlich 5 Sterne, sehr hilfreicher Artikel, fast alles Wichtige ist erwähnt. Nur was man bei Vermietung noch anführen sollte ist das Risiko, daß - wenn die Mieter die Miete irgendwann nicht mehr nicht bezahlen können, man sie wegen z.B. kleiner Kinder trotz Räumungsklage nicht rausbekommt, dann bleibt man auf all diesen nicht unerheblichen Kosten und dem ganzen Ärger sitzen, weil die Mieter kein Geld haben. Oder aber die Wohnung/das Haus ist aus Frust der Mieter demoliert worden, die Sanierung verschlingt Tausende, das kann einen schon in den Ruin treiben. Ich erwähne das aus eigener Erfahrung.

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Chrisi am 03.05.2021 16:37

Da haben Sie recht. Ich habe einmal mittelosen Mietern 12.000,00 (!) Euro gegeben, damit sie endlich ausziehen. Hat sich aber im Ergebnis gelohnt.