Denkmalschutz: Mit Abschreibung Steuern sparen

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Wer als Kapitalanleger in Baudenkmäler investiert, profitiert von hohen Steuervergünstigungen: Die Abschreibung für unter Denkmalschutz stehende Immobilien ist viel höher als die Neubau- oder die normale Altbau-AfA.

Denkmal, Abschreibung, Denkmalimmobilie, Foto:  Angelika Bentin / fotolia.com
Die Abschreibung für Immobilien im Denkmalschutz ist besonders hoch – so bleibt historische Bausubstanz erhalten. Foto: Angelika Bentin / fotolia.com

Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können eine Menge Steuern sparen. Wird die Immobilie saniert, können die Kosten als Abschreibung (AfA) von der Steuer abgesetzt werden. Anders als bei Neubauten oder nicht denkmalgeschützten Häusern sind die Abschreibungssätze für die Sanierung von Baudenkmälern besonders hoch. Außerdem profitieren von dieser Abschreibung – anders als bei Neubauten und nicht geschützten Altbauten – auch Selbstnutzer.

Was ist die Denkmal-Afa?

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, kann die Sanierungskosten von der Steuer absetzen:

Handelt es sich um eine Immobilie, die vermietet wird, können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden.

Handelt es sich um eine Immobilie, die vom Eigentümer selbst genutzt wird, können die Modernisierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt werden.

Weil die hohen Abschreibungssätze für Sanierung denkmalgeschützter Immobilien das zu versteuernde Einkommen deutlich verringert, profitieren  Besserverdienende ganz besonders von der Denkmal-AfA.

Achtung

Keine Abschreibung aufs Grundstück

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein Gebäude irgendwann verschlissen ist und abgerissen wird. Grundstücke hingegen nutzen sich nicht ab, sie bleiben bestehen. Deshalb gibt beim Immobilienerwerb für den anteiligen Wert des Grundstücks keine AfA. Der Wert des Grundstücks wird vom Fiskus in der Regel anhand der Bodenrichtwert-Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt.

Doppelförderung für Substanz und Sanierung

Eine Doppelförderung ist im deutschen Steuerrecht grundsätzlich ausgeschlossen. Allerdings dürfen nur dieselben Aufwendungen nicht mehrfach gefördert werden. Für die Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gilt: Kaufpreis und Sanierung sind unterschiedliche Aufwendungen. Die verschiedenen Förderungen müssen aber klar diesen unterschiedlichen Aufwendungen zugeordnet werden.

Konkret bedeutet das:  Der reine Kaufpreis einer sanierungsbedürftigen Denkmal-Immobilie, die vermietet werden soll, kann nach Abzug des Wertes des Grundstücks jedes Jahr linear mit zwei oder 2,5 Prozent abgeschrieben werden.

Info

Für die Abschreibung der Bausubstanz von Altbauten gelten unterschiedliche Abschreibungssätze:

Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, können 40 Jahre lang mit jährlich 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Neuere Altbauten werden 50 Jahre lang linear mit zwei Prozent abgeschrieben.

Zusätzlich werden die Kosten für die Sanierung mit den hohen Sätzen der Denkmal-AfA abgeschrieben. Doch Achtung: Die lineare Abschreibung auf den Kaufpreis gibt es nur, wenn die Denkmal-Immobilie vermietet wird. Selbstnutzer erhalten ausschließlich die Denkmal-Afa auf die Sanierungskosten und nicht die lineare AfA auf die Bausubstanz.

Afa, Denkmal, Abschreibung Denkmal, Grafik: immowelt.de

Der Unterschied zwischen Denkmalschutz und Ensembleschutz

Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern manchmal auch lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen, von der Steuer abgesetzt werden, also zum Beispiel die Kosten einer Fassadensanierung oder die Kosten für den Einbau neuer, denkmalgerechter Fenster.

Abschreibung im Denkmalschutz: Nicht alles wird gefördert

Bei der Abschreibung von Immobilien im Denkmalschutz gibt es allerdings auch Grenzen: Nicht alle Modernisierungen können von der Steuer abgesetzt werden, sondern nur solche, die dem Erhalt des Denkmals dienen und die für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind.

Nicht abgesetzt werden können beispielsweise die Kosten für die Neuanlage des Gartens oder der Neubau einer Garage auf dem Grundstück. Absetzbar sind dagegen beispielsweise der Einbau von Heizung, Bad und Toilette.

Afa, Denkmal, Abschreibung Denkmal, Grafik: immowelt.de

Mehrere Eigentümer: Wer die Förderung erhält

Bei einem Mehrfamilienhaus, das als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgeteilt ist und bei dem die einzelnen Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern gehören, werden die Kosten für die Denkmalsanierung anteilig den jeweiligen Eigentümern angerechnet.

Afa, Denkmal, Abschreibung Denkmal, Grafik: immowelt.de

Ein Beispiel: Ergibt sich aus der Teilungserklärung der WEG, dass auf einen Eigentümer zehn Prozent der Miteigentumsanteile entfallen, so kann dieser Eigentümer zehn Prozent der Kosten zum Beispiel einer Fassadensanierung abschreiben. Nur dann, wenn Kosten entstehen, die ausschließlich das Sondereigentum, also eine konkrete Wohnung betreffen, werden diese direkt dem entsprechenden Eigentümer zugerechnet.

Vorgehensweise: Erst Genehmigung von der Denkmalschutzbehörde einholen, dann sanieren

Einfach mit der Sanierung  loslegen – das ist bei denkmalgeschützten Immobilien unzulässig. Alle Arbeiten müssen von der örtliche Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Ihre Bescheinigung ist rechtsverbindlich. Ohne sie können die Kosten steuerlich nicht geltend gemacht werden. Liegt die Bescheinigung vor, muss der Fiskus diese anerkennen und die Steuervergünstigungen gewähren.

Achtung

AfA kann nicht übertragen werden:

Wird eine vor wenigen Jahren sanierte Denkmalimmobilie weiterverkauft, kann die AfA nicht auf den Käufer übertragen werden. Grund: Mit der Denkmal-Afa wird die von einer Person aufgewendete Sanierung gefördert, nicht der Erwerbspreis. Der Käufer zahlt aber nur den Erwerbspreis für die – sanierte – Immobilie und kann dann nur die lineare AfA für Altbauten in Anspruch nehmen.

Weitere Fördermöglichkeiten: Zuschüsse

Neben der Abschreibung gibt es in einigen Gemeinden auch Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierungen, etwa in von den Kommunen ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten. Diese Gelder werden bei der steuerlichen Berücksichtigung allerdings von den Modernisierungskosten abgezogen – Doppelförderungen sollen so ausgeschlossen werden.

Fazit: Die Denkmal-AfA bietet insbesondere Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz enorme Steuerersparnisse, da sie das zu versteuernde Einkommen stark vermindert. Zudem ist sie die einzige Immobilien-AfA, die auch Eigennutzern gewährt wird.


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1 Kommentar

Wildrose am 23.05.2017 16:52

In Zeiten, in denen sich Hausbesitzer normaler Immobilien über energiegerechte Sanierung Gedanken machen können und ihr Haus nach neuesten Standards umbauen können, muß ich mich als Besitzer einer Denkmalimmobilie mit alten Holzbalken... mehr

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