Denkmal-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

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Wer eine Denkmal-Immobilie erwirbt, kann einiges an Steuern sparen. Die Beispielrechnung zeigt, welches Sparpotenzial die Denkmal-AfA bietet.

Herr Schmitt gönnt dem Fiskus keinen Cent. Wenn er legal Steuern sparen kann, dann tut er es. Da er auch an seine Altersvorsorge denkt, will er eine Immobilie erwerben. Doch die steuerlichen Vergünstigungen für normale Neu- oder Altbauten sind ihm zu gering. Die Lösung: eine denkmalgeschützte Immobilie. Denn diese bieten die höchsten steuerlichen Vergünstigungen.

Herr Schmitt findet in seiner Gemeinde einen schicken Backstein-Altbau aus dem frühen 20. Jahrhundert. Er steht unter Denkmalschutz und seit Jahren leer. Bis auf das an sich ganz gut erhaltene Sichtmauerwerk muss allerdings alles neu gemacht werden. Nach dem Totalumbau besitzt Herr Schmitt drei Loft-Wohnungen in dem Denkmal, die er für insgesamt 2.400 Euro im Monat vermieten will.

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Denkmal finanzieren

Für das stark renovierungsbedürftige Denkmal zahlt Steuersparer Schmitt nur 120.000 Euro – 80.000 Euro hiervon entfallen auf den Wert des Grundstücks, der nicht von der Steuer abgesetzt werden kann. Die Sanierung wird rund 600.000 Euro kosten.

Herr Schmitt hat 120.000 Euro Eigenkapital, 600.000 Euro leiht er sich von der Bank. Zinssatz: Zwei Prozent, zwei Prozent Tilgung und 15 Jahre Zinsfestschreibung. Des Weiteren hat er sich ein Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich zusichern lassen – falls er Überschüsse hat, könnte er damit die Rückzahlung des Kredits deutlich beschleunigen. Die Monatsrate, die er an die Bank zahlen muss, beträgt 2.000 Euro, davon anfangs rund 1.000 Euro Zinsen und 1.000 Euro Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung bei rund 650 Euro, die Tilgung bei rund 1.350 Euro.

Mit Denkmal-AfA Steuern sparen – So geht’s

Steuerlich abschreiben kann Herr Schmitt einerseits den Gebäudewert mit der linearen AfA. Er beträgt hier 40.000 Euro (120.000 Euro Kaufpreis abzüglich 80.000 Euro Grundstückswert). Andererseits kann er die kompletten Sanierungskosten mit den hohen Denkmal-AfA-Sätzen abschreiben – das sind anfangs neun Prozent. Absetzbar sind außerdem die Zinsen, die er für sein Bankdarlehen zahlt.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht dann anfangs in etwa folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen28.800 Euro
abzüglich Denkmal-AfA (9% von 600.000)54.000 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 40.000 Euro)1.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)12.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)21.800 Euro

Herr Schmitt reduziert durch die Investition dank der Abschreibung sein zu versteuerndes Einkommen um anfangs 38.200 Euro was ihm erhebliche Steuererleichterungen bringt. Zudem sind seine Mieteinnahmen höher als die Monatsrate an die Bank, er hat also mehr Geld in der Tasche.

Info

Wie hoch Herrn Schmitts tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Steuerklasse, Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.

Von seiner Steuerersparnis sollte er aber einen Teil zurücklegen. Nach acht Jahren werden die Denkmal-AfA-Sätze auf sieben Prozent reduziert, ab dem 13. Jahr ist ganz Schluss mit der Denkmalschutz-Abschreibung. Da bis dahin auch weniger Zinsen abgesetzt werden können, muss Herr Schmitt dann deutlich mehr Steuern zahlen.

Die (vereinfachte) Rechnung sieht im Jahr 15 nach Fertigstellung etwa so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen28.800 Euro
Denkmal-AfA0 Euro
abzüglich AfA (2,5 % von 40.000 Euro)1.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)8.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)79.800 Euro

Herr Schmitt kann also nur in den ersten zwölf Jahren Steuern sparen. Sobald die Denkmal-AfA ausläuft, erhöht sich seine Steuerlast deutlich.


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9 Kommentare

Stahli am 26.11.2018 13:16

Ok...vielen Dan für die Anrwort.

Noch 2 Anmerkungen:

1. es geht nicht nur in das eine Jahr, sondern der Verbleibende Verlust wird dann ins Vorjahr zurückrückgetragen und der dann verbleibende Verlust zu 100% vorgetragen. Sollte dann noch ein Verlust übrig sein wird dieser in das Folgejahr zu 80%, dann zu 60% etc. Weiter vorgetragen

2. bei kleineren Beträgen von z.B. 50 KEUR lohnt sich oft das verteilen nicht weil es einfacher ist alles auf einmal geltend zu machen

auf Kommentar antworten

Stahli am 24.11.2018 15:09

Hallo,

was ich nicht verstehe ist: wenn ich die Wohnung schon länger besitze (also länger als 3 Jahre und die 15% Regel nicht mehr greift) kann ich doch die vollen Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten geltend machen ....was bringt mir dann die Abschreibung über 12 Jahre?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 10:46

Hallo Stahli,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

In dem Beitrag geht es um die Denkmal-AfA, die dafür gewährt wird, dass Sie ein Baudenkmal sanieren. Wenden Sie beispielsweise eine Denkmal-Immobilie für 600.000 € sanieren (so wie im obigen Rechenbeispiel), können Sie diese Kosten gemäß den Denkmal-AfA-Sätzen über 12 Jahre verteilt steuerlich geltend machen. Würden Sie diese Kosten in nur einem Jahr absetzen wollen/können, brächte Ihnen das - außer Sie sind Einkommensmillionär - wenig; Sie hätten dann, geht man von dem in der oben genannten Beispielrechnung genannten 60.000 Euro plus 28.800 Euro Mieteinnahmen (= 88.800 Euro) aus, rechenrisch ein stark negatives Einkommen von gut minus 400.000 Euro und würden nur in diesem Jahr keine Einkommensteuer zahlen. Da ist es viel vorteilhafter, die Denkmal-AfA über mehrere Jahre verteilt abzusetzen. Denn geht man von obigen 600.000 Euro Sanierungskosten aus, würde sich das zu versteuernde Einkommen acht Jahre lang um jeweils 54.000 Euro verringern und weitere vier Jahre lang um jeweils 42.000 Euro mit der Folge, dass Sie in diesen 12 Jahren, je nach individuellem Einkommen viel weniger, bzw. gar keine Einkommensteuer mehr zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Holger B. am 12.11.2018 22:41

Guten Tag, habe eine Immobilie mit Denkmalschutz als Mietobjekt gekauft. Gilt hier nicht die 15% Klausel für Sanierungs-/Renovierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre? Wird der Ausgaben-Anteil für Denkmalpflege steuerlich separat behandelt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 08:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die 15-Prozent-Regelung dürfte auch in diesem Fall gelten. Wichtig ist, dass Sie etwaige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen mit dem Denkmalamt absprechen, da Sie nur dann von der Denkmal-AfA profitieren können. Auch würden wir auf jeden Fall empfehlen, zu dieser Frage noch einmal einen Steuerberater zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Roter Baron am 02.10.2018 13:52

Guten Tag, ich möchte eine Whg. im denkmalgeschützten Haus kaufen. Soll vermietet werden. Gehe in 4 Jahre in Rente. Kann ich den Steuervorteil nutzen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.10.2018 13:55

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es sollte in Ihrem Fall möglich sein, die Denkmal-AfA zu nutzen, ja. Bevor Sie die Wohnung kaufen, raten wir Ihnen aber zum Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Felix1002 am 22.09.2018 11:58

Hallo zusammen,

Ich befinde kurz davor eine ETW zu erwerben, welche zu einer WEG gehört. Wie finde ich heraus was der tatsächliche Grundstückswert meiner Immobilie ist bzw. wo finde ich diesen? Diesen Betrag kann ich dann in der AfA absetzen, wenn ich die Rechnung oben richtig verstanden habe, richtig?

Danke vorab, Felix.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.09.2018 09:47

Hallo Felix und vielen Dank für Ihren Kommentar,

bei der Afa wird gerade nicht der Grundstückswert abgeschrieben, sondern der Wert der Immobilie. Den Grundstückswert ermittelt das Finanzamt meist auf Basis der Richtwerte der Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden. Unter Umständen können Sie dort auch selbst nachfragen, um so den fraglichen Wert zu erfahren. Im Zweifelsfall raten wir zum Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

MolGoi am 06.04.2018 10:10

Ab dem 13. Jahr ist vielleicht Schluss mit der Denkmal-Afa, dennoch können Investitionen im Zusammenhang mit Vermietung weiterhin steuerlich abgesetzt werden. Womit die Steuerlast auch im Jahr 15 nach dem Immobilienerwerb gering gehalten werden könnte...

auf Kommentar antworten

Peter am 23.01.2018 21:33

Hm, Sie verschweigen vollständig, das am Ende der Kreditlaufzeit bei den genannten Finanzierungskonditionen eine erhebliche Restschuld besteht. Vermeintlich hohe Abschreibungen durch sehr hohe Kreditsummen zur Sanierung verschleiern das Risiko des kapitalen Scheiterns am Ende der Laufzeit. Insofern finde ich Ihren Artikel unseriös.

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Immowelt-Redaktion am 24.01.2018 09:01

Sehr geehrter Peter,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Grundsätzlich kann das Zinsniveau nach Ende der Zinsbindung höher oder auch niedriger sein, als der Ursprungszinssatz. In dem von uns genannten Rechenbeispiel läge die Restschuld des Darlehens nach 15 Jahren bei rund 390.000 Euro. Deshalb könnte der Zinssatz der Anschlussfinanzierung bei gut fünf Prozent liegen (bei dann einem Prozent Anfangstilgung), ohne dass die monatliche Rate steigen würde. Bei noch höheren Zinsen - z.B. 6 Prozent - läge die neue Rate dann bei 2.275 Euro und damit etwas höher als zuvor. Daraus ergäbe sich zwar eine geringere Rendite, das Risiko eines kapitalen Scheiterns können wir darin aber nicht erkennen. Grundsätzlich sollten Immobilieninvestitionen niemals auf Kante, sondern mit entsprechender Sicherheitsreserve getätigt werden. Das ist aber eine Frage der individuellen Abwägung und hat nichts mit unserem Rechenbeispiel zu tun.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Klaus am 11.01.2017 11:35

Das liest sich alles gut und schön. Ich gebe zu bedenken, dass in den meisten Fällen, so auch bei uns, aufgrund der Unvorhersehbarkeiten eines Altbaus, zusätzliche Kosten anfallen. Im Endeffekt war der geschaffene Wohnraum teurer als ein Neubau mit ähnlicher Wohnfläche.

Außerdem habe ich gehört, dass man alle Steuervergünstigungen wieder zurückzahlen muß, wenn man das Haus in den Jahren verkauft, wo noch die Sonderabschreibung möglich ist. Auch der neue Eigentümer hat dann keinen Anspruch auf Sonderabschreibungen. Würde mich freuen, wenn es dazu einen Leserkommentar gibt.

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Rastorfer am 03.08.2016 19:29

Steuerersparnis bei Kauf einer Denkmal geschützten Immobilie in Österreich

Steuerzahler wohnt in Deutschland.

ist hier eine Steuerersparnis möglich

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