Haus an Kind verkaufen: Von Steuervorteilen profitieren

Wenn Eltern ihr Haus an ein Kind verkaufen, sparen sie ihm nicht nur die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, sondern können auch selbst davon profitieren. Wir erklären, wie.

Warum kann es sinnvoll sein, das Haus an das eigene Kind zu verkaufen?

Wenn sich Eltern Gedanken machen, was einmal mit ihrer Immobilie geschehen soll, geht es meistens um Erbe und Schenkung – die in Deutschland gebräuchlichen Arten, um Wohneigentum auf nahe Verwandte zu übertragen. Eine dritte Variante kommt oft gar nicht in Betracht: das Haus an das eigene Kind zu verkaufen.

Welche Vorteile hat es für die Eltern, das Haus an ein Kind zu verkaufen?

Die Eltern erleben durch den Verkauf ihres Hauses oder Eigentumswohnung an einen Nachkommen, dass ihr Wohneigentum auch wirklich an die von ihnen ausgewählte Person geht. Das kann zwar auch bei der Schenkung gutgehen, allerdings können diese die nichtbeschenkten potenziellen Erben innerhalb von zehn Jahren anfechten. Ein Verkauf des Hauses an ein Kind ist dagegen rechtssicher notariell beurkundet und beugt damit auch Streitigkeiten vor, die nach dem Tod der Eltern bei einem Erbe entstehen können, wenn mehrere Kinder da sind.

Neben den emotionalen und rechtlichen Aspekten können Eltern auch aus finanzieller und steuerlicher Sicht von einem Verkauf des Hauses an eines ihrer Kind profitieren:

• Der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie an das eigene Kind oder Enkelkind ist für die Eltern steuerfrei.
• Wenn die Eltern in eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen wollen oder müssen, erhalten sie durch den Verkauf die notwendigen finanziellen Mittel für einen Umzug.

Welche Vorteile hat es für ein Kind, das Haus der Eltern zu kaufen?

Für das Kind kann sich ein Kauf des Elternhauses gegenüber einem Erbe oder einer Schenkung insbesondere finanziell lohnen, wenn der Wert des Hauses über dem Freibetrag von 400.000 Euro – beziehungsweise 200.000 Euro bei Enkelkindern, wenn die Kinder noch leben – liegt. Denn beim Kauf des Hauses der Eltern fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.

Aber auch sonst bringt der Hauskauf von den Eltern noch ein paar Vorteile für das Kind mit sich:

• Für das Kind beziehungsweise Enkelkind fällt bei einem Kauf des Hauses von den Eltern beziehungsweise Großeltern keine Grunderwerbsteuer an.
• In der Regel kauft das Kind das Haus der Eltern unter Wert – eine vergleichbare Immobilie wäre meist deutlich teurer.
• Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen können als Werbemaßnahmen geltend gemacht, wenn die Eltern weiterhin als Mieter im Haus wohnen bleiben.

Worin unterscheiden sich Erbe, Schenkung und Hausverkauf innerhalb der Familie?

Der Hauptunterschied zu Erbe und Schenkung ist sicherlich, dass beim Verkauf des Hauses an einen nahen Verwandten weder Erbschaftsteuer noch Schenkungssteuer anfallen – auch die Grunderwerbsteuer sparen sich die neuen Eigentümer., Allerdings muss ein Kaufpreis vereinbart werden. Dieser darf nicht zu niedrig sein, da sonst der Verdacht einer getarnten Schenkung entstehen könnte.

Wenn die Eltern oder Großeltern ihre Immobilie vererben wollen, halten sie das in der Regel im Testament fest, das beim Notar verwahrt wird. Der Erbfall tritt bei Tod der Erblasser ein und erst ab diesem Zeitpunkt wechselt dann zunächst unentgeltlich auch der Eigentümer des Hauses.

• Ein Erbe kann sich lohnen, wenn der Wert der Immobilie im Rahmen des Freibetrags liegt.

• Bei mehreren Erben kann es außerdem leicht zu Streitigkeiten kommen – in jedem Fall gibt es Anspruch auf einen Pflichtteil am Erbe. 

Bei der Schenkung bekommt der Beschenkte das Eigentum ebenfalls ohne Zahlung eines Kaufpreises. Allerdings mit dem Unterschied zum Erbe, dass die Eigentumsverhältnisse bereits zu Lebzeiten des Schenkenden auf den Beschenkten übergehen. 

• Wenn der Wert der Immobilie über dem Freibetrag liegt, kann sich eine gestückelte Schenkung als lohnenswert erweisen: Der Schenkungsfreibetrag kann alle zehn Jahre genutzt werden.

• Mit einer solchen Schenkung sollte allerdings dementsprechend frühzeitig begonnen werden, damit das Haus bis zum Tod des Schenkers vollständig auf den Beschenkten übergegangen ist.

Sowohl beim Erbe als auch bei der Schenkung werden ab einem gewissen Freibetrag eine Erbschaft- oder Schenkungssteuer fällig. Unabhängig vom Wert der Immobilie muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf innerhalb der Familie an?

Neben dem Kaufpreis muss das Kind auch beim Kauf des Elternhauses mit weiteren Kosten rechnen: Zum Beispiel fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an, die zusammen in der Regel 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Was sollten Eltern beachten, bevor sie das Haus an ihr Kind verkaufen?

Damit überhaupt ein realistischer Verkaufspreis vereinbart werden kann, sollten die Eltern in jedem Fall den Wert der Immobilie schätzen lassen, bevor sie das Haus an ihr Kind oder Enkelkind verkaufen: Viele wissen gar nicht, welchen Marktwert ihr Wohneigentum mittlerweile hat. Doch nur mit diesem Wissen kann auch ein entsprechender Verkaufspreis angesetzt werden. Denn zu niedrig sollte er auch bei einem Verkauf des Hauses an das eigene Kind nicht sein – das könnte das Finanzamt als getarnte Schenkung werten und entsprechend besteuern. Allerdings gibt es in Deutschland keine gesetzliche Regelung, was eine getarnte Schenkung ist. Aber eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro für 30.000 Euro an den Nachwuchs zu verkaufen, fällt mit Sicherheit darunter. Es ist also in jedem Fall ratsam auch bei einem Verkauf an Familienmitglieder einen realistischen Preis anzusetzen.

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Zum anderen können die Eltern mit dem Wissen über den Wert ihrer Immobilie besser abschätzen, ob ein Verkauf des Hauses an enge Verwandte überhaupt ein Ersparnis in Bezug auf Schenkungs- und Erbschaftssteuer bringt. Deren Freibeträge sind nach Paragraf 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes identisch und richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad:

Beispiel: Angenommen, der Wert der Immobilie liegt bei 500.000 Euro und soll an das eigene Kind vererbt oder verschenkt werden. Dann wird die Differenz zum Freibetrag, also hier 100.000 Euro, mit 11 Prozent besteuert: Das Kind muss also für das Wohneigentum der Eltern 11.000 Euro Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen.

Welche Sicherheiten haben Eltern nach dem Hausverkauf innerhalb der Familie?

Für die meisten Eltern ist das Eigenheim Teil der Altersvorsorge. Verkaufen sie es an ihr Kind, gibt es einige Möglichkeiten, um trotzdem unbesorgt zu sein:

• Wohnrecht vereinbaren: Wollen die Eltern oder Großeltern auch nach dem Verkauf des Hauses an Kind oder Enkelkind selbst darin wohnen bleiben, können sie mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Das wiederum drückt den Wert des Hauses, womit der neue Eigentümer weniger bezahlen muss – ohne Verdacht der getarnten Schenkung zu erwecken.
• Pflegeheim finanzieren: Wenn die Eltern oder Großeltern nicht mehr in der Immobilien wohnen bleiben können, kann der Verkaufserlös verwendet werden, um eine Alters- oder Pflegeheim zu finanzieren.
• Rentenkauf: Neben der einmaligen Auszahlung des Kaufpreises an die Eltern gibt es noch ein weiteres Modell: den Rentenkauf. So bekommen die Eltern vom Kind, in dessen Besitz die Immobilie übergegangen ist, eine monatliche Rente – entweder für einen bestimmten Zeitraum oder auf Lebenszeit.

Der Rentenkauf lohnt sich in der Regel dann, wenn die Eltern beispielsweise zur Miete in eine altersgerechte Wohnung ziehen. Die Mietzahlung können sie dann über die monatliche Rente des Kindes bestreiten – das Kind wiederum kann in das Elternhaus ziehen, ohne den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren zu müssen, da es sich die Miete für die bisherige Wohnung spart.