Lesermeinungen:
Wenn Eltern ihr Haus an ein Kind verkaufen, sparen sie ihm nicht nur die Erbschaft- oder Schenkungsteuer, sondern können auch selbst davon profitieren. Wir erklären, wie.
Wenn sich Eltern Gedanken machen, was einmal mit ihrer Immobilie geschehen soll, geht es meistens um Erbe und Schenkung – die in Deutschland gebräuchlichen Arten, um Wohneigentum auf nahe Verwandte zu übertragen. Eine dritte Variante kommt oft gar nicht in Betracht: das Haus an das eigene Kind zu verkaufen.
Die Eltern erleben durch den Verkauf ihres Hauses oder Eigentumswohnung an einen Nachkommen, dass ihr Wohneigentum auch wirklich an die von ihnen ausgewählte Person geht. Das kann zwar auch bei der Schenkung gutgehen, allerdings können diese die nichtbeschenkten potenziellen Erben innerhalb von zehn Jahren anfechten. Ein Verkauf des Hauses an ein Kind ist dagegen rechtssicher notariell beurkundet und beugt damit auch Streitigkeiten vor, die nach dem Tod der Eltern bei einem Erbe entstehen können, wenn mehrere Kinder da sind.
Neben den emotionalen und rechtlichen Aspekten können Eltern auch aus finanzieller und steuerlicher Sicht von einem Verkauf des Hauses an eines ihrer Kind profitieren:
Für das Kind kann sich ein Kauf des Elternhauses gegenüber einem Erbe oder einer Schenkung insbesondere finanziell lohnen, wenn der Wert des Hauses über dem Freibetrag von 400.000 Euro – beziehungsweise 200.000 Euro bei Enkelkindern, wenn die Kinder noch leben – liegt. Denn beim Kauf des Hauses der Eltern fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.
Aber auch sonst bringt der Hauskauf von den Eltern noch ein paar Vorteile für das Kind mit sich:
Die KfW fördert das energieeffiziente Sanieren von Immobilien – einen Überblick über die Förderprogramme findest du hier.
Der Hauptunterschied zu Erbe und Schenkung ist sicherlich, dass beim Verkauf des Hauses an einen nahen Verwandten weder Erbschaftsteuer noch Schenkungssteuer anfallen – auch die Grunderwerbsteuer sparen sich die neuen Eigentümer., Allerdings muss ein Kaufpreis vereinbart werden. Dieser darf nicht zu niedrig sein, da sonst der Verdacht einer getarnten Schenkung entstehen könnte.
Wenn die Eltern oder Großeltern ihre Immobilie vererben wollen, halten sie das in der Regel im Testament fest, das beim Notar verwahrt wird. Der Erbfall tritt bei Tod der Erblasser ein und erst ab diesem Zeitpunkt wechselt dann zunächst unentgeltlich auch der Eigentümer des Hauses.
Bei der Schenkung bekommt der Beschenkte das Eigentum ebenfalls ohne Zahlung eines Kaufpreises. Allerdings mit dem Unterschied zum Erbe, dass die Eigentumsverhältnisse bereits zu Lebzeiten des Schenkenden auf den Beschenkten übergehen.
Sowohl beim Erbe als auch bei der Schenkung werden ab einem gewissen Freibetrag eine Erbschaft- oder Schenkungssteuer fällig. Unabhängig vom Wert der Immobilie muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden.
Alles zu Erbe und Schenkung einer Immobilie findest du hier.
Neben dem Kaufpreis muss das Kind auch beim Kauf des Elternhauses mit weiteren Kosten rechnen: Zum Beispiel fallen Kosten für Notar und Grundbuchamt an, die zusammen in der Regel 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Damit überhaupt ein realistischer Verkaufspreis vereinbart werden kann, sollten die Eltern in jedem Fall den Wert der Immobilie schätzen lassen, bevor sie das Haus an ihr Kind oder Enkelkind verkaufen: Viele wissen gar nicht, welchen Marktwert ihr Wohneigentum mittlerweile hat. Doch nur mit diesem Wissen kann auch ein entsprechender Verkaufspreis angesetzt werden. Denn zu niedrig sollte er auch bei einem Verkauf des Hauses an das eigene Kind nicht sein – das könnte das Finanzamt als getarnte Schenkung werten und entsprechend besteuern. Allerdings gibt es in Deutschland keine gesetzliche Regelung, was eine getarnte Schenkung ist. Aber eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro für 30.000 Euro an den Nachwuchs zu verkaufen, fällt mit Sicherheit darunter. Es ist also in jedem Fall ratsam auch bei einem Verkauf an Familienmitglieder einen realistischen Preis anzusetzen.
Zum anderen können die Eltern mit dem Wissen über den Wert ihrer Immobilie besser abschätzen, ob ein Verkauf des Hauses an enge Verwandte überhaupt ein Ersparnis in Bezug auf Schenkungs- und Erbschaftssteuer bringt. Deren Freibeträge sind nach Paragraf 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes identisch und richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
Erbe und Schenkung (Steuerklasse) | Freibetrag | Steuersatz, wenn das Erbe den Freibetrag um bis zu 75.000 Euro übersteigt | Steuersatz, wenn das Erbe den Freibetrag um bis zu 300.000 Euro übersteigt |
Kinder (Steuerklasse I) | 400.000 Euro | 7 Prozent | 11 Prozent |
Enkel (Steuerklasse I), sofern die Kinder des Erblassers bereits verstorben sind. | 400.000 Euro | 7 Prozent | 11 Prozent |
Enkel (Steuerklasse I), sofern die Kinder des Erblassers noch leben. | 200.000 Euro | 7 Prozent | 11 Prozent |
Beispiel: Angenommen, der Wert der Immobilie liegt bei 500.000 Euro und soll an das eigene Kind vererbt oder verschenkt werden. Dann wird die Differenz zum Freibetrag, also hier 100.000 Euro, mit 11 Prozent besteuert: Das Kind muss also für das Wohneigentum der Eltern 11.000 Euro Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen.
Für die meisten Eltern ist das Eigenheim Teil der Altersvorsorge. Verkaufen sie es an ihr Kind, gibt es einige Möglichkeiten, um trotzdem unbesorgt zu sein:
Der Rentenkauf lohnt sich in der Regel dann, wenn die Eltern beispielsweise zur Miete in eine altersgerechte Wohnung ziehen. Die Mietzahlung können sie dann über die monatliche Rente des Kindes bestreiten – das Kind wiederum kann in das Elternhaus ziehen, ohne den Kaufpreis über ein Darlehen finanzieren zu müssen, da es sich die Miete für die bisherige Wohnung spart.
Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen sollten möglichst sachlich gegenübergestellt werde: Wir empfehlen deshalb einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, der unabhängig und ohne Emotionen auf die Fakten und Zahlen blickt.
Gabi am 03.06.2023 07:38
Wir möchten das Haus an unsere Tochter mit Schwiegersohn verkaufen. Ist das für beide dann grunderwerbssteuerfrei? Gibt es etwas zu beachten? Danke.
auf Kommentar antwortenMwg am 31.05.2023 23:36
Ist es möglich, eine halbe Immobilie von meinen Eltern geschenkt zu bekommen und die andere Hälfte abzukaufen? Das eingenommene Geld würden meine Eltern meiner Schwester schenken, sodass nicht unter Geschwistern der Kauf inkl. Steuern abgewickelt werden muss.
auf Kommentar antwortenTutzi am 09.05.2023 22:59
Hallo ! Mir gehörte zusammen mit meiner Mutter ein Haus. Nun ist sie ins betreute Wohnen gezogen. Ich habe ihr ihre Hälfte des Hauses abgekauft , und zahle monatliche Raten. Einmalig wurde ein größerer Betrag gezahlt, da hat sie aber nicht Rate geschrieben sondern Ausgleichszahlung. Ich kann doch aber diesen Betrag vom Kaufpreis abziehen oder ist eine Ausgleichzahlung rechtlich etwas anderes ? Sie hat damals die Überweisung in meinem Namen gemacht, da ich ihr vertraut habe. Nun habe ich Sorge, das sie plötzlich sagt der größere Betrag zählt nicht zum Kaufpreis. Leider traue ich es ihr zu, da sie sehr bösartig sein kann. Ich hoffe man versteht was ich meine
auf Kommentar antwortenTutzi am 09.05.2023 23:01
Achso, die Ratenzahlung und der Kauf ist natürlich alles über den Notar gelaufen . Aber im Vertrag war keine Zahlung eines höheren Betrages abgesprochen. Es musste aber sein, da sie einfach nicht mit Geld umgehen kann und daher dringend Geld brauchte.
Julia L. am 15.12.2022 22:35
Kann meine Mutter mir zunächst durch eine Schenkung nur das Grundstück überschreiben und ich nutze dieses dann als Eigenkapital um ihr das darauf stehende Haus abzukaufen?
auf Kommentar antwortenTtb am 30.11.2022 14:23
Wenn ich meinen 2 Kindern die Wohnung schenke, dürfen sie diese auch gleich wieder verkaufen, oder fällt da Spekulationssteuer an?
auf Kommentar antwortenMieterkind am 09.11.2022 21:37
Ich will das Haus meiner Eltern, welches noch verschuldet ist, kaufen, ich lebe dort aktuell eur Miete mit Frau und Kindern. Ist es möglich, das Haus zu einem realistischen Preis zu kaufen, wovon ein Teil jedoch als Schenkung wieder zurückgegeben wird, der etwa 200.000 Euro beträgt und die Schulden beinhaltet?
auf Kommentar antwortenMascha am 25.10.2022 22:53
Wenn ich mein schuldenfreies Haus an meine Tochter als "Rentenkauf" verkaufe und ich unerwartet nach z.B. zwei Jahren ins Pflegeheim muss. Bin selbst 70 Jahre alt beim Verkauf und habe ein kleine Rente. Die Pflegeheimkosten übersteigen meine Rente + Rentenkauf + Pflegeversicherung. Welche finanziellen Risiken besteht bei dieser Situation für meine Tochter. Muss sie für die Mehrkosten aufkommen?
Besten Dank für Ihre unverbindliche Stellungsnahme :)
auf Kommentar antwortenAntwortender am 16.11.2022 10:22
Kinder sind zum Unterhalt ihrer Eltern verpflichtet. Seit 2020 allerdings nur, wenn das Kind mehr als 100.000 brutto verdient. Darunter kommt grundsätzlich die Sozialhilfe für die Pflegekosten auf.
ABER: Ein unüblich niedriger Verkaufspreis wird - aus eigener Erfahrung - vom Sozialhilfeträger als Schenkung erkannt und der Verkauf dann angefochten bzw. die "beschenkte" auf Ersatz des schenkweise zugewendeten Betrages verklagt, wenn sie nicht für die Pflegekosten aufkommt.
CHS am 12.08.2022 16:27
Hallo zusammen,
Wir überlegen gerade ob wir das Haus meines Vaters kaufen da er verschuldet ist und es sich nicht mehr leisten kann. Evtl. etwas unter wert aber doch zu einem realistisch Kaufpreis.
Er würde dann nach Sanierung noch in einem Teil davon zur Miete weiter wohnen.
Muss ich hier falls er eines Tages verstirbt Sorgen machen das ich meine Geschwister noch auszahlen muss? ( 2Stück)
auf Kommentar antwortenGerd am 06.09.2022 15:01
Wenn Sie einen realistischen Marktwert zahlen, brauchen Sie ihre Geschwister nicht auszahlen. Ihr Vater bekommt den Kaufpreis und kann den während seines Lebens frei nutzen. Falls davon beim Ableben noch was übrig ist, wird dies vererbt an alle Kinder.
Maria am 05.08.2022 18:39
Mein Sohn möchte mit seinem Geld 50% meinem Haus erwerben, die andere 50% wird dann bei meinem ableben durch 3 (kinder) geteilt. Ich erhalte lebenslange Wohnrecht. Ist das überhaupt machbar und wo muss ich drauf achten?
auf Kommentar antwortenME am 26.01.2023 10:41
Wir haben ganz schlechte Erfahrungen gemacht, wenn nach dem Tod Gebäude oder Grundstücke mehreren gehören. Zu überlegen wäre, dass sich die Kinder zusammen setzen und besprechen, ob vielleicht der Sohn, der eh 50% vom Haus erwerben möchte, die anderen im Erbfall auszahlt oder gleich das ganze Haus kauft. Die fehlenden 50% Kapital könnte er bei Ihnen durch ein günstig verzinztes Privatdarlehen generieren. Er kann dann auch bei der Steuer das Gebäude abschreiben und 100% der Instandhaltungskosten absetzen, sofern er nicht selbst im Haus wohnt. Aus den Zinsen für das Privatdarlehen können Sie die dann vereinbarte Miete bestreiten. So werden wir es machen.
Danny am 07.03.2022 16:10
Hallo Zusammen, wenn ich die Wohnung meiner Mutter kaufe und sie mit meiner Frau zusammen finanziere. Meine Frau nehme ich mit in den Notarvertrag, zahle ich trotzdem keine Grunderwerbssteuer?
auf Kommentar antwortenJirki am 27.07.2022 18:33
Nein.
Wenn Sie keine Grunderwerbssteuer zahlen wollen, müssen Sie die Wohnung ihrer Mutter alleine kaufen. Anschließend können Sie die Hälfte der Wohnung Ihrer Frau verkaufen. Das können Sie an einem Tag, ja sogar innerhalb eines gemeinsamen Notarvertrages abwickeln.
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