Wohnrecht: Fürs Alter absichern und Steuern sparen

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Wer ein Wohnrecht eingeräumt bekommt, darf ein Haus oder eine Wohnung bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Für Eltern ist das eine Möglichkeit, das Eigenheim noch zu Lebzeiten an die Kinder zu verschenken – und weiterhin dort zu wohnen. Wann sich ein lebenslanges Wohnrecht lohnt und welche Vertragsinhalte wichtig sind.

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Wer im Alter seine vertrauten vier Wände weiter bewohnen will, kann die Immobilie seinen Kindern schenken und sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Foto: iStock/ Portra

Viele Eigentümer wollen schon zu Lebzeiten ihr Haus oder ihre Wohnung an die Kinder weiterreichen. Gleichzeitig wollen sie aber weiterhin dort wohnen. Wer sich hierbei rechtlich absichern will, kann die eigene Immobilie dem Kind schenken und sich im Gegenzug ein Wohnrecht einräumen lassen. Denn dieses Recht ermöglicht es, die Immobilie oder einen Teil davon zum Wohnen zu nutzen, ohne selbst Mieter oder Eigentümer zu sein. Dieses Modell kann auch dabei helfen, später Erbschaftssteuer zu sparen.

Was ein Wohnrecht ist

Das Wohnrecht – rechtlich eigentlich Wohnungsrecht genannt – ist im Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt und eine persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Das heißt, es ist ein Recht, das personengebunden ist. Es kann nicht vererbt oder auf andere Personen übertragen werden. Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer ein Wohnrecht hat, darf die Räumlichkeiten für sich selbst nutzen und auch Familienmitglieder oder Pflegepersonal aufnehmen.
  • Das Wohnrecht kann für die gesamte Immobilie oder nur für einen Teil davon eingeräumt werden.
  • Ein Wohnrecht kann befristet oder unbefristet vereinbart werden; auch individuelle Vereinbarungen sind möglich. Ein unbefristetes Wohnrecht wird auch „lebenslanges Wohnrecht“ genannt und erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten.
  • Auch beim Verkauf der Immobilie bleibt das Wohnrecht bestehen – sofern nichts anderes vereinbart wurde. Bei einer Zwangsversteigerung kann es erlöschen.
  • Ein Wohnrecht kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden.

Das Wohnrecht muss grundsätzlich ins Grundbuch eingetragen sein. Dafür müssen die Dienste eines Notars in Anspruch genommen werden. Individuelle Vereinbarungen sind aber möglich.

Achtung

Wird eine Immobilie verschenkt und ein Wohnrecht für den bisherigen Bewohner eingetragen, können sich neue Verpflichtungen hinsichtlich der Energieeinsparverordnung (EnEV) ergeben: Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das vom Eigentümer schon vor dem Februar 2002 bewohnt wurde, war dieser von energetischen Nachrüstpflichten wie etwa der Dämmung der obersten Geschossdecke befreit. Durch den Eigentümerwechsel entfällt diese Befreiung: Binnen zwei Jahren müssen die vorgeschriebenen energetischen Sanierungen durchgeführt werden.

Lesen Sie hier, welche energetischen Sanierungen nötig werden.

Alternativen zum Wohnrecht – und ihre Unterschiede

Wohnrecht, Foto: Andreas Kühnelt
Andreas Kühnelt, Notar bei der Kanzlei CausaConcilio. Foto: Andreas Kühnelt

Neben dem Wohnrecht gibt es weitere, ähnliche Rechte, die sich in einigen Details aber stark unterscheiden.

Das Nießbrauchrecht erlaubt weit mehr als das Wohnrecht. „Während das Wohnungsrecht üblicherweise nur dazu berechtigt, die Immobilie selbst weiter zu nutzen, ermöglicht das Nießbrauchrecht alle rechtlich zulässigen Nutzungen“, erklärt Andreas Kühnelt, Notar bei der Kanzlei CausaConcilio. Das heißt, der Berechtigte darf die Immobilie auch vermieten. Eines haben aber Wohnrecht und Nießbrauchrecht gemein: Sie sind nicht vererblich oder veräußerbar. Aber: Die mit einem Nießbrauchrecht erwirtschafteten Mieteinnahmen können im Ernstfall gepfändet und das Geld an das Sozialamt übergeleitet werden. „Das kann zu einer Reduzierung der Sozialhilfe oder aber zum Ausschluss der Sozialhilfeansprüche führen“, warnt Kühnelt.

Das Dauerwohnrecht bezeichnet die Berechtigung, eine Wohnung selbst zu nutzen oder zu vermieten, ohne Eigentümer der Wohnung zu sein. Wird dieses Recht gemäß Wohnungseigentumsgesetz vereinbart, so kann es im Gegensatz zu den anderen Rechten vererbt und oder an andere Personen weitergegeben werden.

Link-Tipp

Neben dem Wohnrecht gibt es auch weitere Rechte und Pflichten, die im Grundbuch eingetragen werden können. Das können zum Beispiel Grunddienstbarkeiten wie das Wegerecht sein. Erfahren Sie hier, welche Grunddienstbarkeiten es gibt.

Wohnrecht: Rechte und Pflichten vertraglich regeln

Wohnrecht, Vertrag, Notar, Foto: iStock/ djedzura
Die Vereinbarungen zu einem Wohnrecht müssen in einem notariellen Vertrag genau geregelt werden. Foto: iStock/ djedzura

Ein Wohnrecht ist mit Rechten und Pflichten verbunden, die vertraglich vereinbart werden sollten:

Dauer des Wohnrechts

Das Wohnrecht kann befristet oder als lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden. Zudem gibt es weitere Varianten: „Zum Beispiel kann von vornherein vereinbart werden, dass es erlischt, wenn der Berechtigte das Objekt nicht mehr nutzt oder nutzen kann“, sagt Notar Kühnelt. Eine solche Regelung ist zum Beispiel für den Fall sinnvoll, dass der Wohnberechtigte in ein Pflegeheim ziehen muss.

Wer die Kosten für den Unterhalt der Immobilie trägt

„Beim Wohnungsrecht trägt in der Regel der Berechtigte die laufenden Kosten“, sagt Kühnelt. Dazu zählen laut dem Notar etwa die Kosten für Strom, Wasser, sowie die Kosten für Schönheitsreparaturen und kleinere Reparaturen an der Immobilie. Die Kosten der außergewöhnlichen Unterhaltung trage hingegen der Eigentümer. „Hierzu gehören zum Beispiel die Erneuerung der Heizungsanlage oder notwendige Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Gebäudehülle.“ Im Notarvertrag kann dies jedoch auch individuell geregelt werden: Etwa, dass der Wohnberechtigte eine laufende Nutzungsentschädigung zu zahlen hat oder umgekehrt, dass der Eigentümer auch die Betriebskosten übernimmt. „Bei der Schenkung an die eigenen Kinder wird häufig vereinbart, dass der Wohnberechtigte sämtliche Kosten allein zu tragen hat“, so Kühnelt. In diesen Fällen bleibe wirtschaftlich alles beim Alten, nur dass die Kinder Eigentümer der Immobilie werden.

Wie der Wohnberechtigte die Immobilie nutzen darf

Das Wohnrecht kann sich auf ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes erstrecken, das der Wohnberechtigte nutzen darf (§1093 BGB). Ist das Wohnrecht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, kann auch vereinbart werden, dass es gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen gibt, die der Berechtigte mitbenutzen darf – zum Beispiel die Küche.

Der Berechtigte darf seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in seiner Wohnung aufnehmen. Das heißt, wer zum Beispiel später pflegebedürftig ist, kann Pflegepersonal in die Wohnung aufnehmen.

Wann Schenkung und Wohnrecht rückgängig gemacht werden können

Wohnrecht, Schenkung rückgängig, Foto: iStock/ Kontrec
Eine Schenkung an Verwandte kann unter bestimmten Voraussetzungen auch wieder rückgängig gemacht werden. Foto: iStock/ Kontrec

Innerhalb einer Zehnjahresfrist kann eine Schenkung und eine damit einhergehende Einräumung des Wohnungsrechts auch rückgängig gemacht werden – unter bestimmten Voraussetzungen: „Ein Rücktritt ist vorgesehen für den Fall, dass das Kind in finanzielle Schwierigkeiten gerät und in die Immobilie zwangsvollstreckt wird oder das Kind in die Insolvenz fällt“, sagt Notar Kühnelt. Dadurch solle verhindert werden, dass der Gegenwert der Immobilie zur Schuldentilgung der Kinder eingesetzt wird, während die Eltern noch leben. Ein Rücktritt ist auch möglich, wenn das beschenkte Kind vor den Eltern verstirbt. Zudem können die Eltern die Schenkung wegen groben Undanks oder eigener Verarmung widerrufen.

Kommt es nach Ablauf der Zehnjahresfrist zur Zwangsvollstreckung, so kann die Schenkung nicht rückgängig gemacht werden – und auch das Wohnrecht steht auf dem Spiel. Hierbei ist der Rang, mit welchem es im Grundbuch eingetragen ist, entscheidend. Ist die Bank der Gläubiger, stehen die Chancen oft schlecht: Diese will bei der Finanzierung meist an die erste Rangliste ins Grundbuch. Ist die Bankenhypothek ranghöher eingetragen, erlischt das Wohnrecht.

Info

Soll das Wohnrecht an sich rückgängig gemacht werden, so ist dies in der Regel nur mit der Zustimmung des Berechtigten möglich. Wird also eine Immobilie zu Lebzeiten des Wohnungsberechtigten verkauft, muss sich der neue Eigentümer mit dem Berechtigten einigen.

Das Wohnrecht und der Fiskus: Steuerliche Vorteile – und Fallstricke

Ein Wohnrecht kann einer Familie Steuervorteile bringen: Schenken zum Beispiel die Eltern ihr Haus ihrem Kind und lassen sich im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, so haben die Kinder bei der Schenkungssteuer einen Freibetrag von 400.000 Euro. Leben die Eltern nach der Schenkung noch mindestens zehn Jahre, wird dieser Freibetrag nach ihrem Ableben nicht mehr bei der Ermittlung der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Einen weiteren Vorteil nennt Notar Kühnelt: „Werden bei einer Schenkung Nutzungsrechte wie ein Wohnungsrecht eingeräumt, so mindert das Nutzungsrecht den Schenkungswert.“ So wird der Steuerfreibetrag entsprechend weniger ausgenutzt.

In einigen Fällen geht es aber sogar noch günstiger: Unabhängig vom Wert der Immobilie bleibt eine Schenkung komplett steuerfrei, wenn

  • Schenker und Beschenkter in gerader Linie miteinander verwandt sind und
  • der Beschenkte die Immobilie für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren selbst nutzt.

Verwandte in gerader Linie sind zum Beispiel Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner, oder Eltern und ihre Kinder.

Wer die steuerlichen Vorteile nutzen will, sollte aber auch die Fallstricke kennen:

Der Beschenkte muss unter Umständen Schenkungssteuer zahlen, wenn der Wohnungsberechtigte auf sein Recht verzichtet. Denn laut Urteil des Bundesfinanzhofes stellt ein unentgeltliches Wohnrecht einen Vermögenswert dar, so dass der Verzicht darauf wiederum eine Schenkung ist (BFH, Az.: II B 32/10). Im konkreten Fall erbte ein Sohn von seiner Mutter eine Immobilie. Die Mutter hatte ihrem Lebensgefährten ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, auf das dieser nach dem Tod seiner Gefährtin verzichtete. Dafür muss der Sohn Schenkungssteuer zahlen. Unschön für den Sohn: Weil der Schenker – also der Lebensgefährte der Mutter – nicht mit ihm verwandt war, betrug sein Freibetrag nur 20.000 Euro.

Ein Wohnrecht kann zudem für unverheiratete Paare teuer werden: Räumt beispielsweise einer der Partner dem anderen ein lebenslanges Wohnrecht ein und verstirbt, so muss der Hinterbliebene Erbschaftssteuer für sein Wohnrecht zahlen. Dabei zieht das Finanzamt die Sterbetafeln des statistischen Bundesamtes heran und ermittelt zunächst die statistisch noch verbleibende Lebenserwartung des Wohnberechtigten. Diese Anzahl an Jahren multipliziert es dann mit der üblichen Jahresmiete für vergleichbaren Wohnraum.

Ein Beispiel: Hat der Wohnberechtigte eine statistische Restlebenserwartung von sieben Jahren und die übliche Jahresmiete beträgt 8.000 Euro, so beläuft sich der Wert des Erbes auf 56.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 20.000 Euro für nichtverheiratete Partner wird der Rest mit 30 Prozent Erbschaftssteuer belastet. Der Hinterbliebene muss gut 10.000 Euro für sein Wohnrecht zahlen.

Verheiratete Paare sind hiervon weniger stark betroffen, da ihr Freibetrag mit 500.000 Euro deutlich höher ist.

Link-Tipp

Immobilien vererben, aber richtig: Lesen Sie hier, wie Sie Ihren Nachlass möglichst günstig regeln.

Für wen ein Wohnrecht sinnvoll ist

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Die Kombination Schenkung und Wohnrecht kann der Familie steuerliche Vorteile bringen. Foto: iStock/ gradyreese

In vielen Fällen ist das Wohnrecht, verbunden mit einer Schenkung der Immobilie an die Kinder, verbreitet. So können die Kinder oft Erbschaftssteuer sparen – gleichzeitig sind die Eltern aber auch abgesichert, dass sie bis zu ihrem Tod weiterhin Zuhause wohnen können. Wollen sich die Eltern die Option offenhalten, die Wohnung zu vermieten – etwa um im Alter in ein Pflegeheim zu ziehen – können sie stattdessen aber auch ein Nießbrauchrecht vereinbaren.

Auch für Unternehmer und Freiberufler ist das Wohnrecht interessant. So ist es zum Beispiel möglich, dass ein Unternehmer seinem Ehepartner die gemeinsam genutzte Immobilie schenkt und sich ein Wohnrecht einräumen lässt. Gerät er später in Insolvenz, so haben seine Gläubiger keinen Zugriff auf die Immobilie.

Das Wohnrecht kann aber auch für alternde Immobilieneigentümer ohne Nachwuchs eine Möglichkeit sein. So gibt es kommerzielle Anbieter, die Immobilien von Senioren erwerben. Im Gegenzug erhalten die Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht und eine monatliche Zusatzrente. Ob sich solche Modelle lohnen, muss individuell abgewogen werden.


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