Energetische Sanierung: Kosten, Förderungen und Pflichten

Eine energetische Sanierung kostet zunächst viel Geld, verspricht aber auf lange Sicht großes Einsparpotenzial – und könnte für Millionen Eigentümer bald zur Pflicht werden.

Was ist eine energetische Sanierung?

Eine energetische Sanierung bezieht sich auf die Modernisierung eines Hauses mit den Zielen, den Energieverbrauch und damit verbundene Kosten zu senken sowie den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Durch diese langfristigen Einsparungen holen Eigentümer die Investitionskosten für eine energetische Sanierung im Laufe der Zeit wieder rein – die Kosten amortisieren sich.

Zudem sinkt durch die geringeren Emissionen in der Regel die CO2-Steuer, was in einem Mehrfamilienhaus für Vermieter und Mieter gleichermaßen von Vorteil ist.

Allerdings darf der Vermieter die Kosten für eine energetische Sanierung teilweise auf die Mieter umlegen.

Gibt es eine Sanierungspflicht?

In Deutschland gibt es seit 1. November 2020 mit in Kraft treten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eine Sanierungspflicht für Käufer eines Hauses, das vor dem 1. Februar 2002 gebaut wurde. Käufer eines entsprechenden Hauses haben nach Einzug zwei Jahre Zeit, um folgende Maßnahmen einer energetischen Sanierung durchzuführen:

• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in ungedämmten Kellern
• Dämmung des Dachbodens oder des Dachs
• Austausch von Öl- und Gasheizungen, wenn sie länger als 30 Jahre im Betrieb sind.
  Tipp: Alles über die Alternativen zu Öl- und Gasheizungen liest du hier in unserem Ratgeber.

Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer gewechselt hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der damals in Kraft getretenen Energieeinsparverordnung (EnEV) – dem Vorgänger des GEG – erfüllen. Käufer eines solchen Hauses dürften einen geringeren Sanierungsaufwand haben.

In der Diskussion ist derzeit außerdem eine EU-weite Sanierungspflicht für Eigentümer: Mit dem sogenannten Green Deal sollen, ähnlich wie bei Elektrogeräten, auch im EU-weiten Gebäudesektor Gesamtenergieeffizienzklassen eingeführt werden. Mit einer Skala von A bis G sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse E und bis 2033 die Energieeffizienzklasse D erreichen.

Von dieser Sanierungspflicht könnten laut dem Eigentümerverband Haus & Grund in Deutschland mehr als sieben Millionen Eigenheime betroffen sein.

Wie stelle ich fest, welche Energieeffizienzklasse mein Haus hat?

Eigentümer finden die Energieeffizienzklasse ihrer Immobilie im Energieausweis. Falls noch kein Energieausweis vorhanden ist, können sie ihn hier online bestellen.

Achtung: Verkäufer und Vermieter sind laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet, den Interessenten einen Energieausweis vorzulegen.

Im Energieausweis sind Häuser in Deutschland aktuell in die Energieeffizienzklassen A+ bis H eingeteilt:

Ein Haus mit Energieeffizienzklasse A+ ist ein Passivhaus oder KfW 40+-Haus, das im Jahr pro Quadratmeter weniger als 30 Kilowattstunden (kWh) Energie verbraucht. Ein unsanierter, energetisch schlechter Altbau verbraucht hingegen mehr als 250 kWh pro Quadratmeter im Jahr und befindet sich in der schlechtesten Energieeffizienzklasse H.

Welche Maßnahmen zur energetischen Sanierung gibt es?

Die Energieeffizienzklasse des Hauses können Eigentümer mit einer energetischen Sanierung verbessern. Dazu zählen folgende Maßnahmen, die gebündelt als Komplettsanierung oder einzeln als Teilsanierungen durchgeführt werden können:

• Photovoltaik
• Solarthermie
• Dachdämmung
• Fensteraustausch
• Fassadendämmung
• Kellerdämmung
• Heizungsaustausch

Die Angaben beziehen sich auf ein Einfamilienhaus mit 110 Quadratmetern, in dem vier Personen wohnen und stammen unter anderem von den Energieexperten der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft „co2online“. Auf deren Homepage können Eigentümer auch ihren ganz individuellen Modernisierungscheck durchführen.

Photovoltaik

Kosten: 7.000 bis 12.000 Euro*
^{*1.200 bis 1.600 Euro pro Kilowattpeak (kWp) bei einer durchschnittlichen Dachanlage inklusive der Montagekosten durch den Fachbetrieb.}

Einsparpotenzial: 1.000 bis 1.200 Euro pro Jahr

Mit einer Photovoltaikanlage können Eigentümer mittels Sonnenenergie ihren eigenen Strom produzieren und damit beispielsweise ein Elektroauto aufladen oder eine Wärmepumpe betreiben. In der Regel lässt sich eine PV-Anlage im Rahmen einer energetischen Sanierung auf jedem Dach nachrüsten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, zu denen du hier in unserem Artikel zu Photovoltaik mehr erfährst.

Solarthermie

Kosten: 5.000 bis 10.000 Euro*
^{*Nur Warmwasser oder Warmwasser plus Heizungsunterstützung.}

Einsparpotenzial: Bis zu 60 Prozent bei Warmwasser und 30 Prozent bei Heizung

Eine Solarthermieanlage wandelt die Energie der Sonne in Wärmeenergie um, mit der Eigentümer Warmwasser erzeugen und Heizen können. Die Kollektoren einer Solarthermieanlage befinden sich wie bei einer Photovoltaikanlage auf dem Dach und können in den meisten Fällen nachgerüstet werden. Eigentümer sollten allerdings darauf achten, dass sie die richtige Kollektorart bei der energetischen Sanierung wählen. Mehr dazu erfährst du hier in unserem Ratgeber zu Solarthermie.

Dachdämmung

Kosten: 10.000 bis 20.000 Euro*
^{*Zwischen 100 Euro/m2 für Untersparrendämmung plus Zwischensparrendämmung und 200 Euro/m2 für Aufsparrendämmung mit Wiedereindeckung.}

Einsparpotenzial: 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter im Jahr

Der Mensch verliert die meiste Wärme über den Kopf – im Winter hilft da meistens eine Mütze. Ganz ähnlich ist es auch beim Haus: Mit einer Dämmung wird das Dach isoliert und die Wärme bleibt in der Immobilie. Die Folgen dieser energetischen Sanierung: Die Heizung muss weniger arbeiten, wodurch die Energiekosten sinken.

• Du willst dein Dach nachträglich selbst dämmen? Bei unserem Partnerportal bauen.de erfährst du, auf was du achten musst.

Fensteraustausch

Kosten: 6.000 bis 15.000 Euro*
^{*Für 6 Fenster unterschiedlicher Qualität und Größe}

Einsparpotenzial: Keine seriösen Angaben möglich, da zu viele Faktoren berücksichtigt werden müssen

Durch alte, schlecht isolierte Fenster gelangt sehr viel Wärme nach außen. In der Folge muss die Heizung immer gegen diesen Wärmeverlust ankämpfen – hohe Heizkosten sind die Folge. Eine energetische Sanierung der Fenster meist auch für spürbar niedrigere Heizkosten, wenn die Fenster richtig eingebaut sind. Welche Fehler Eigentümer beim Fenstereinbau vermieden sollten, liest du hier bei unserem Partnerportal bauen.de.

Wichtig: Ein Fensteraustausch sollte immer mit einer Fassadendämmung einhergehen, da sonst der positive Effekt eines gut isolierten Fensters schnell aufgrund einer schlecht gedämmten Fassade verpufft. Gleiches gilt natürlich auch umgekehrt.

Fassadendämmung

Kosten: 10.000 bis 25.000 Euro*
^{*Zwischen 100 Euro/m2 für Kerndämmung und 250 Euro/m2 für Dämmung einer hinterlüfteten Vorhangfassade.}

Einsparpotenzial: Keine seriösen Angaben möglich, da zu viele Faktoren berücksichtigt werden müssen

Bei einer Dämmung der Fassade wird die Hülle des Hauses isoliert. Das bedeutet, dass weniger Wärme nach außen und weniger Kälte nach innen gelangen kann. In diesem Zuge sinken in der Regel die Heizkosten, da die Immobilie einen höheren Grad an Energieeffizienz erreicht.

• Welche Dämmstoffe für die Fassade in Frage kommen, liest du hier bei unserem Partnerportal bauen.de

Kellerdämmung

Kosten: 6.000 bis 16.000 Euro*
^{*Zwischen 60 Euro/m2 für Kellerdeckendämmung von unten und 150 Euro/m2 für Kellerdeckendämmung von oben inklusive einen neuen Bodenbelags.}

Einsparpotenzial: Keine seriösen Angaben möglich, da zu viele Faktoren berücksichtigt werden müssen

Eine ungedämmte Kellerdecke kann vor allem im Winter unangenehm sein, wenn die Fußböden darüber eiskalt sind. Das können Hauseigentümer schon relativ einfach und kostengünstig mit einer Kellerdeckendämmung vermeiden, bei der Dämmplatten an der Unterseite der Kellerdecke angebracht werden. 

Wird der Keller allerdings als Hobbyraum genutzt oder soll gar zum Wohnraum umgebaut werden, fallen die Maßnahmen zur Kellerdämmung schon umfangreicher aus. 

• Alles zur Kellerdämmung findest du bei unserem Partnerportal bauen.de

Heizungsaustausch

Kosten: 6.000 bis 30.000 Euro*
^{*Zwischen 6.000 Euro inklusive Einbau für eine Gasheizung und 30.000 Euro inklusive Einbau für eine Erdwärmepumpe.}

Einsparpotenzial: 400 bis 1.500 Euro pro Jahr

Alte Öl- oder Gasheizungen haben in der Regel einen vergleichsweisen hohen Schadstoffausstoß und sind durch die gestiegenen Energiekosten teuer geworden. Mit klimafreundlichen Alternativen wie der Wärmepumpe können Eigentümer auf lange Sicht viel Geld sparen. Zudem machen sie sich unabhängig von Öl und Gas, womit sie ihr Eigenheim auf eine zukunftssichere Energieversorgung umstellen.

Wird eine energetische Sanierung 2023 gefördert?

Eigentümer können in Deutschland für eine energetische Sanierung Förderungen erhalten, die sie entweder bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder der Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen müssen. 

Dabei kommt es auf den Umfang der Maßnahmen zur energetischen Sanierung an:

• Komplettsanierung über KfW
• Teilsanierung über BAFA

Achtung: Sowohl die KfW als auch die BAFA schreiben vor Bewilligung der Förderung eine Beratung durch Energieeffizienz-Experten vor, welche ebenfalls über das entsprechende Programm gefördert wird.

Komplettsanierung

Im Rahmen des Programms Wohngebäude – Kredit vergibt die KfW Förderkredite bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit. Die Laufzeit der Darlehen beträgt zwischen vier und 30 Jahren, wobei der Zins nur für die ersten zehn Jahre festgeschrieben wird, anschließend gibt es ein Folgeangebot der KfW-Bank, welches der Kreditnehmer ablehnen kann, um dann zu einer anderen Bank zu wechseln. 

Die ersten ein bis fünf Jahre sind tilgungsfrei, außerdem gibt es einen Tilgungszuschuss von fünf bis 25 Prozent. Die Höhe dieser Summe ist abhängig vom energetischen Standard nach der Sanierung und von der Höhe des Kredits:

_{Quelle: KfW}

Zur Erklärung: Ein Effizienzhaus 40 ist ein Gebäude, das nach der Sanierung maximal 40 Prozent der Energie verbraucht, die ein Neubau gemäß GEG maximal verbrauchen darf.

Teilsanierung

Einzelmaßnahmen, die im Rahmen einer energetischen Sanierung durchgeführt werden, fördert die BAFA. Voraussetzungen: Das Mindestinvestitionsvolumen beträgt 2.000 Euro und ist gedeckelt auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr. Die maximale Fördersumme pro Gebäude beträgt 600.000 Euro.
Folgende Maßnahmen fördert die BAFA:

• Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle wie die Dämmung, den Austausch von Fenster und Türen oder einen sommerlichen Wärmeschutz mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben.
• Einzelmaßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz wie zum Beispiel den Einbau einer Lüftungsanlage mit 15 Prozent der förderfähigen Ausgaben.
• Einbau einer effizienten Anlage zur Wärmeerzeugung wie beispielsweise eine Solarkollektoranlagen oder eine Wärmepumpe mit jeweils 25 Prozent der förderfähigen Ausgaben.
  Wird bei diesen Maßnahmen eine alte Gas-, Öl- oder Gasheizung ersetzt, gewährt die BAFA weitere 10 Prozentpunkte, sodass dann 35 Prozent der förderfähigen Ausgaben übernommen werden.

Lohnt sich eine energetische Sanierung?

Eine vollständige Gebäudesanierung ist teuer, gleichzeitig verspricht sie das größte Einsparpotenzial. Je nach erreichbarer Effizienzhausstufe steigen zudem die Zuschüsse von der KfW für eine Komplettsanierung.

Entscheiden sich Eigentümer für eine Teilsanierung ihres Hauses, lohnen sich folgende Sanierungsmaßnahmen am meisten:

• Dämmung von Dach, Außenwänden und Keller
• Einbau wärmeisolierter Fenster

Dadurch wird in der Regel eine gute Wärmedämmung erreicht, sodass auch nicht zwingend eine alte Heizungsanlage ausgetauscht werden muss. Denn die Wärme wird im Haus gehalten und die Heizkosten sinken dadurch.

Allerdings hat der Effekt einer energetischen Sanierung seine Grenzen und ist immer von der Gesamtbeschaffenheit des Gebäudes abhängig. Die Dämmung der Außenwände kompensiert beispielsweise nur bis zu einem bestimmten Grad Ziegelsteine mit einer geringen Wärmeisolierung.

Darf eine energetische Sanierung auf Mieter umgelegt werden?

Vermieter dürfen nach Paragraf 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bis zu acht Prozent einer energetischen Sanierung auf die Jahresnettokaltmiete umlegen. Dadurch darf die Miete innerhalb von sechs Jahren allerdings höchstens um drei Euro pro Quadratmeter im Vergleich zum Zeitpunkt vor der energetischen Sanierung steigen.

Brauche ich nach der energetischen Sanierung eine Lüftungsanlage?

Je besser das Haus nach einer energetischen Sanierung gedämmt, umso weniger kann die Luft zirkulieren – das Haus kann sozusagen weniger atmen. Um Heizkosten zu sparen, ist das der gewünschte Effekt. Allerdings steigt auch die Gefahr von schlechter Luft und Schimmelbildung, wenn Eigentümer zu wenig lüften. Die Lösung: Eine Lüftungsanlage, die automatisch die Innenluft austauscht.

• Mehr über Lüftungsanlagen liest du hier bei unserem Partnerportal bauen.de

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Renovierung?

Sanierung und Renovierung werden oft synonym verwendet, sie unterscheiden sich jedoch in Umfang und Zielen:

• Sanierung bezieht sich auf umfassende Baumaßnahmen, um die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern, die Energieeffizienz zu verbessern oder den Komfort und die Sicherheit der Nutzer zu erhöhen.
• Renovierung bezieht sich in der Regel auf kleinere Veränderungen, um den Zustand oder das Aussehen eines Gebäudes oder Raums zu verbessern, ohne dabei grundlegende Veränderungen vorzunehmen. Dies kann beispielsweise Maler- oder Tapezierarbeiten, das Ersetzen von Teppichen oder das Modernisieren des Badezimmers umfassen.

• Mehr zur Renovierung eines Hauses erfährst du hier in unserem Ratgeber.