Energetische Sanierung: Was beim Hauskauf wirklich nötig ist

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Gebrauchte Häuser sind oft günstiger als Neubauten. Doch in den meisten Fällen ist eine energetische Sanierung notwendig, durch die zusätzliche Kosten entstehen. Welche Maßnahmen nach einem Hauskauf wirklich nötig sind – ein Überblick.

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Eine energetische Sanierung ist mit Arbeit verbunden. Wer ein älteres Haus kauft, muss beispielsweise oft das Dach neu dämmen. Foto: Kzenon / fotolia.com

Alte Häuser sind oft erstaunlich günstig – manchmal aber nur auf den ersten Blick. Denn gebrauchte, ältere Häuser müssen meistens auf Vordermann gebracht werden. Um manche energetischen Sanierungen kommen Käufer dabei nicht herum, weil sie im Gesetz vorgeschrieben sind. Andere Maßnahmen hingegen sind optional. Welche Maßnahmen wirklich notwendig sind.

Energetische Sanierung – Überblick verschaffen

Zunächst müssen Käufer herausfinden, wann das Haus erbaut wurde. Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem der Eigentümer gewechselt hat, müssen bereits gewisse Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Der Immobilienkäufer hat dadurch wahrscheinlich einen geringeren Sanierungsaufwand. Immobilien, die der Vorbesitzer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, mussten bisher nicht saniert werden. Der Aufwand für Hauskäufer kann bei diesen Immobilien also höher sein.

Energieausweis liefert wichtige Informationen
Einen ersten Überblick über Sanierungen bekommt der Käufer bei der Besichtigung. Spätestens dann muss der Vorbesitzer nämlich einen Energieausweis vorlegen. Dieser liefert nicht nur wichtige Informationen über den Energieverbrauch des Hauses, auch Sanierungsempfehlungen sind darauf vermerkt. Wie Sie den Energieausweis richtig lesen, erfahren Sie hier. 

Gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen

Entscheidet sich der Interessent dafür, ein Haus zu kaufen, muss er als Eigentümer die Richtlinien der EnEV beachten und gegebenenfalls nach ihren Regeln sanieren. Diese Kosten sollten Interessenten bereits bei der Planung des Hauskaufs berücksichtigen – ansonsten folgt nach dem Erwerb eine böse Überraschung.

Dachdämmung

Laut EnEV ist hat der Hauskäufer die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus zu dämmen. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Der Käufer hat zur Dämmung nach dem Erwerb der Immobilie zwei Jahre Zeit.

Dabei gibt es jedoch Ausnahmen: Ist der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 der obersten Geschossdecke im Altbau erfüllt, muss der Käufer nicht neu dämmen. Ob das Haus diese DIN-Vorschrift einhält, sollten Hauskäufer am besten einen Sachverständigen überprüfen lassen, empfiehlt Thomas Weber, Bauherrenberater vom Verband Privater Bauherren (VPB). Die DIN-Norm ist erfüllt, wenn das Haus einen R-Wert – so nennt man den Wert des Wärmedurchlassungswiderstands – von 0,90 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin hat. „Das gilt aber nur für Bauteile, die pro Quadratmeter mehr als 300 Kilogramm wiegen. Und so schwer ist eigentlich nur Stahlbeton“, erklärt der Experte. Für andere Decken gelte laut DIN 4108-2 ein R-Wert von 1,57, was circa sieben Zentimeter dicker Mineralwolle entspreche.

Auch wenn Käufer die Immobilie für weniger als vier Monate im Jahr auf über 19 Grad beheizen, bleibt dem Käufer das Dämmen erspart. Das kann beispielsweise bei Ferienwohnungen der Fall sein. Auch denkmalgeschützte Gebäude gehören zur Ausnahme: „Man kann kein Wärmedämmverbundsystem auf die Schmuckfassade anbringen. In so einem Fall spielt das Denkmal eine größere Rolle als die energetische Sanierung“, sagt Weber.

Heizkessel

Hauseigentümer müssen gemäß der EnEV bestimmte ältere Heizkessel austauschen. Das betrifft alle Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen nur noch maximal 30 Jahre in Betrieb sein. Wer ein Haus kauft, muss austauschpflichtige Kessel binnen zwei Jahren ersetzen.

Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Hausbesitzer dürfen Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt weiter betreiben. „Anlagen unter vier Kilowatt sind energetisch nicht sehr relevant, sondern sind eher in Richtung Gaskocher einzuordnen“, sagt Thomas Weber. Große Anlagen hätten schon früher einen sehr guten Wirkungsgrad erzielt, weswegen sie von dieser Regelung ausgenommen seien.

Leitungen

In nicht geheizten Räumen müssen Leitungen, Formstücke und Armaturen, die Wärme führen, gedämmt sein. Das betrifft also unter anderem Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller. Wie dick die Dämmung bei den Rohren sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Der Hauskäufer muss auch in diesem Fall innerhalb von zwei Jahren nachrüsten.

Achtung: Verstöße gegen die EnEV-Richtlinien sind eine Ordnungswidrigkeit und können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro zur Folge haben.

Info

KfW-Fördergelder beantragen
Wenn Sie um Sanierungen nicht herum kommen, sollten Sie überlegen, bessere U-Werte zu erreichen als in der EnEV gefordert. Denn für manche Maßnahmen, die über die Erfüllung der EnEV-Richtlinie hinausgehen, können Eigentümer staatliche Förderung beantragen. „Dämmt man ein Dach beispielsweise nicht nur auf EnEV-Niveau – das ist ein U-Wert von 0,24 –, sondern auf einen Wert von 0,14, werden die Sanierungen von der KfW gefördert“, erklärt Weber. Gefördert werde aber nur Unternehmerleistung, keine Eigenleistung. Näheres zu staatlichen Fördermitteln lesen Sie hier.

Welche Sanierungsmaßnahmen noch sinnvoll sind

Neben den Sanierungspflichten gibt es noch etliche weitere Möglichkeiten an Sanierungen, die Immobilienkäufer vornehmen können. Welche Maßnahmen der künftige Eigentümer dabei am besten angeht, ist abhängig vom Zustand des Hauses.

Die Fassadendämmung und der Austausch von Fenstern

Ältere Häuser haben häufig keine gute Außendämmung und Fenster, die luftdurchlässig sind. Viele Eigentümer ziehen deswegen eine Fassadendämmung und einen Fensteraustausch in Betracht. „Die Fassade sollte man am besten dann dämmen, wenn renovierungstechnisch sowieso etwas am Haus gemacht wird und schon ein Gerüst vor Ort ist“, rät Weber. Ein Fensteraustausch solle bestenfalls gleichzeitig mit der Fassadendämmung erfolgen, sonst entstünden Wärmebrücken und die neuen Fenster hätten bauphysikalisch eine falsche Lage. Nimmt man Fassadendämmung und Fensteraustausch gleichzeitig vor, können Eigentümer dadurch zwischen 40 und 50 Prozent Energie einsparen. Tauscht man nur die Fenster aus, sparen sie sieben bis zehn Prozent“, sagt Weber.

Die Dämmung der Kellerdecke

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie energetisch zu sanieren: das Dämmen der Kellerdecke. „Das ist günstiger als ein Fensteraustausch und bringt genauso viel, also sieben bis zehn Prozent Einsparungspotential. „Eine lohnende Investition“, sagt Weber. Nicht nur der finanzielle, auch der zeitliche Aufwand halte sich für so eine Maßnahme in Grenzen.

Hydraulischer Abgleich und Austausch von Heizungen

Auch wenn die Heizung noch nicht so alt ist, dass sie laut EnEV-Richtlinien ausgetauscht werden müsste, sollten sich Hauskäufer genau darüber Gedanken machen. Der Grund: hohes Einsparpotential. „Mit einer neuen Heizungsanlage und einem hydraulischen Abgleich lassen sich 30 bis 40 Prozent Energieersparnis herausholen“, informiert Weber.

Info

Bei Sanierungsmaßnahmen sollten Hauseigentümer prüfen, ob sie staatlich gefördert werden können. Einen Überblick, welche staatlichen Förderungen Hauskäufer bekommen können, finden Sie hier.

Sanierungsmaßnahmen: Gesamtkonzept ist wichtig

Bei einem älteren, unsanierten Gebäude gibt es in der Regel so viele Baustellen, dass Hauskäufer sie nicht mehr überblicken können. „Hauskäufer sollten vor dem Kauf eine geförderte Energieberatung in Anspruch nehmen“, rät Weber. Dabei könne man die Möglichkeiten, die Kosten und das Einsparpotential besprechen. „Häufig schrecken Eigentümer vor dem hohen Betrag für eine umfängliche energetische Sanierung zurück. Verrechnet man die jährlichen Kreditkosten  aber mit den eingesparten Energiekosten und der Haltbarkeit der Maßnahme hat man nur circa 100 bis 200 Euro effektive Mehrkosten pro Monat“, sagt Weber.

Beispiel:
In einem älteren Haus entstehen 1.000 Euro Heizkosten im Jahr. Der Eigentümer saniert daraufhin die Heizungsanlage. Diese Maßnahme kostet 4.500 Euro.

Der Eigentümer entschließt sich, die Sanierungsarbeiten in den nächsten fünf Jahren mit jeweils 900 Euro im Jahr abzubezahlen. Dafür betragen die Heizkosten nach den Arbeiten nur noch 300 Euro. In den ersten fünf Jahren entstehen also mit Sanierung faktisch 200 Euro Mehrkosten (300 Euro Heizkosten plus 900 Euro, um die Sanierung zu bezahlen). Ab dem sechsten Jahr muss der Eigentümer 700 Euro weniger bezahlen.

Haben Hauseigentümer ein Gesamtkonzept entwickelt, ist auch die Reihenfolge der Sanierungen entscheidend – sonst geben sie mehr Geld aus, als sie müssten. „Eine neue Wärmepumpe sollte man sich beispielsweise erst nach der Dämmung zulegen. Bei solchen Geräten zahlt man vor allem die Leistung“, sagt Thomas Weber. So koste eine Pumpe mit der Leistung von zehn Kilowatt circa 13.000 Euro, 20 Kilowatt hingegen schon über 20.000 Euro. „Es wäre also ärgerlich, wenn man sich eine teure Wärmepumpe kauft, deren Leistung man durch eine nachträgliche Dämmung gar nicht mehr braucht.“

Für die einzelnen Schritte bietet sich eine Wirtschaftlichkeitsberechnung an, die ein Sachverständiger mit den Hauskäufern vornehmen kann. In dieser Berechnung geht es vor allem darum, den Verbrauch und Kosten eines unsanierten Hauses denen einer sanierten Immobilie über einen bestimmten Betrachtungszeitraum gegenüberzustellen. 


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3 Kommentare

Matthias am 21.08.2018 23:35

Hallo,

ich habe zwei Fragen:

1) von wem bekomme ich eine Energieberatung?

2) wir haben ein Reiheneckhaus gekauft (Baujahr 1965), das Dach wurde bereits gedämmt. Ist es generell ein Problem, ein Dachfenster einbauen zu lassen weil A) Dämmung verloren geht und B) weil dann in die vorhandene "Außenhülle" eingegriffen wird und somit womöglich weitere Energieverordnungen (sprich auch Aussenfassadendämmung) Pflicht werden?

Vielen Dank für Ihren Rat!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.08.2018 10:12

Hallo Matthias,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Energieberatungen bekommen Sie (gegen Zahlung eines Honorars) von unabhängigen Energieberatern vor Ort, oft abera uch von Verbraucherzentralen, Energieversorgern oder auch Angeboten der Gemeinden.

Der Einbau eines Dachfenster müsste eigentlich problemlos möglich sein. Ob Ihr Vorhaben genehmigungsfrei ist oder nicht, erfahren Sie bei Ihrer Gemeinde. Das Fenster muss die aktuellen Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllen und der Einbau muss sachgerecht erfolgen. Eine Dämmpflicht der Aussenfassade tritt damit nicht ein. Eine solche ist dann gegeben, wenn mehr als zehn Prozent eines Bauteils (hier: der Fassade; nicht des Dachs) erneuert werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Steffen am 03.03.2018 10:31

Hallo. Wir möchten ein Haus kaufen. Die Ölheizung ist von 1982, der Brenner ist 7 Jahre alt. Muss ich die gesamte Heizanlage nach Erwerb innerhalb von 2Jahren tauschen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.03.2018 10:16

Hallo Steffen,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Austauschpflichtas betrifft alle älteren Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die ab 1985 eingebaut wurden, dürfen nur noch maximal 30 Jahre in Betrieb sein. Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt dürfen jedoch weiter betrieben werden.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein oder einem Energieberater.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Jürgen am 02.02.2018 15:24

Hallo, das Haus das mich interessiert, hat Holzbeheizte Kachelöfen. Kann ich die lassen bitte?

Danke, Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.02.2018 09:11

Hallo und vielen Dank für Ihren kommentar,

laut Bundesimmissionsschutzverordnung dürfen keine Holz- oder Kohleöfen betrieben werden, die zwischen 1950 und 1974 installiert wurden, sofern diese pro Kubikmeter Abgas mehr als 0,15 Gramm Staub oder mehr als vier Gramm Kohlenmonoxid ausstoßen. Die Öfen können vom Eigentümer entweder mit Filtern nachgerüstet oder durch neue ersetzt werden. Wenn Sie Zweifel daran haben, dass die Öfen in dem Haus, das sie kaufen möchten, die fraglichen Grenzwerte einhalten, empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Energieberater. Dieser kann Ihnen auch Tipps geben, wie Sie gegebenenfalls nachrüsten können beziehungsweise welches Heizungssystem sich für die Immobilie anbietet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion