Energetische Sanierung: So geht die WEG vor

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es meist eine Vielzahl von Eigentümern, mit unterschiedlichen Interessen. Da ist es oft schwierig, sich auf konkrete Saniermaßnahmen zu einigen. Aber es gibt Wege, damit das klappt.

Warum ist eine energetische Sanierung innerhalb einer WEG oft schwierig?

Wer ein Eigenheim besitzt, kann sich frei entscheiden, ob und wann bestimmte Sanierungsmaßnahmen gemacht werden.

Ganz anders sieht es in Mehrfamilienhäusern mit einer Eigentümergemeinschaft aus. Hier müssen sich die einzelnen Eigentümer auf bestimmte Maßnahmen einigen, was oft zu Komplikationen führen kann.

In Zukunft kann das zum Problem werden. Denn ab 2024 plant die Bundesregierung mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz strengere Vorgaben, wenn eine Heizung ausgetauscht werden muss. Die muss dann nämlich zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energien betrieben werden.

• Mehr zum neuen Gebäudeenergiesetz liest du hier.

Rechtlicher Hintergrund: Reformiertes WEG-Recht

Früher stellten bauliche Änderungen in einer WEG eine echte Hürde da, weil viele Beschlüsse einstimmig gefällt werden mussten. Nach der Reform des WEG-Rechts ist dies einfacher geworden.

Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit

Seit der WEG-Reform 2020 können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Haken: Im Regelfall müssen auch nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten der beschlossenen Maßnahme tragen, die ablehnenden Eigentümer nicht.

Ausnahmen bei der Kostentragung

• Doppelt qualifizierte Mehrheit: Gibt es eine Zweidrittelmehrheit, wobei gleichzeitig mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile zugestimmt haben müssen, so tragen alle Eigentümer die Kosten. Außer die Kosten der Maßnahme sind unverhältnismäßig hoch.
• Tragen die Maßnahmen dazu bei, dass sich die Kosten innerhalb eines überschaubaren Zeitraums – in der Regel zehn Jahre – einsparen lassen, tragen alle Eigentümer die Kosten.

Duldungspflichten der WEG

Es gibt bestimmte bauliche Veränderungen, die von der WEG geduldet werden müssen, selbst wenn eine Mehrheit dagegen ist. In solchen Fällen bestimmt die WEG dann nicht über das „ob“, sondern nur über das „wie“. 

Bei folgenden baulichen Maßnahmen gibt es eine Duldungspflicht:

• Barrierefreie Umbauten für einen gehandicapten Bewohner
• Einbruchschutz
• Schnelles Internet
• Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug

Grenzen der Duldungspflicht

Würden einzelne Wohnungseigentümer durch bauliche Veränderungen gegenüber anderen Eigentümern unangemessen benachteiligt werden oder würde die Veränderung zu einer grundlegenden Umgestaltung des Objekts führen, sind solche Beschlüsse unzulässig.

Energetische Sanierung: Wie sollte eine WEG vorgehen?

Im Vorfeld einer energetischen Sanierung sollten Wohnungseigentümer systematisch vorgehen. Am besten sollte auf der Eigentümerversammlung zunächst eine Bestandsaufnahme des Ist-Zustands beschlossen werden. Die Einbeziehung eines Sachverständigen oder Energieberaters kann sinnvoll sein, um herauszufinden, welche Maßnahmen am effizientesten wären. Auch juristische Beratung und Begleitung sind schon im Vorfeld sinnvoll.

Können sich die Eigentümer auf bestimmte energetische Maßnahmen einigen, geht es als nächstes um die Frage der Finanzierung. Denn oft reichen die Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft nicht aus, um umfangreiche Sanierungen zu finanzieren. Dann ist oft eine Sonderumlage der Eigentümer notwendig. Hier kann es zum Problem werden, dass manche Eigentümer sich dies nicht leisten können.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass die Gemeinschaft als solche ein Darlehen aufnimmt, um die Sanierung zu finanzieren. Zudem werden bestimmte Maßnahmen finanziell zum Beispiel durch KfW-Programme gefördert, unter anderem der Einbau einer Wärmepumpe.

Fazit

Energetische Sanierungen in der WEG sind hohe Kostenfaktoren. Doch künftig profitieren die Eigentümer von wesentlich geringeren Heizkosten und einem Plus an Wohnqualität. Somit rentiert sich eine solche Sanierung meist nach einer gewissen Zeit. Dadurch sollte die Entscheidungsfindung innerhalb der WEG in Zukunft wesentlich erleichtert werden.