Grunddienstbarkeit: Diese Nutzungsrechte gibt es

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Mit einer Grunddienstbarkeit haben Nachbarn bestimmte Rechte an einem Grundstück – etwa ein Wegerecht. Gibt es für ein Grundstück eine Grunddienstbarkeit, ist diese im Grundbuch eingetragen. Darauf müssen Eigentümer und Nutzer achten.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ein Recht, wonach der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen Grundstücks die Nutzung seines Grundstücks ermöglicht (§ 1018 BGB), etwa weil ein Grundstück in zweiter Reihe genutzt oder eine Leitung verlegt werden soll. Voraussetzung für eine Grunddienstbarkeit ist eine Eintragung im Grundbuch, ein Vertrag reicht nicht aus.

Die Grunddienstbarkeit ist immer an das Grundstück und nicht an den Grundstückseigentümer gebunden (§ 96 BGB). Grundstücke, die mit einer Grunddienstbarkeit belastet sind, heißen in der Fachsprache dienendes Grundstück. Das Nachbargrundstück, das von dem Nutzungsrecht oder Leitungsrecht profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Mit Eintragung der Grunddienstbarkeit hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks besondere Rechte.

Das sind die häufigsten Arten von Grunddienstbarkeiten

  • Das Wegerecht: Der Nachbar darf das dienende Grundstück nutzen, um zum Beispiel zu seinem Haus zu kommen. Vor allem bei sogenannten Hammer- oder Hinterliegergrundstücken ist das oft der Fall.
  • Das Leitungsrecht: Der Berechtigte darf seine Leitungen, zum Beispiel für Strom oder Wasser, unter dem dienenden Grundstück verlegen.
  • Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das dienende Grundstück ragen.
  • Eine Bebauungsbeschränkung: Der Grundstückseigentümer darf zum Beispiel keine weiteren Gebäude oder solche errichten, die höher als vorgegeben sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick auf die Landschaft zu verbauen. Als Dienstbarkeit kann der Eigentümer aber auch eine Übernahme der Abstandsfläche ins Grundbuch eintragen lassen.
  • Verzicht auf bestimmte Rechte. Die Grunddienstbarkeit kann neben eingeräumten Rechten auch regeln, dass ein Eigentümer auf bestimmte Rechte verzichtet. Das kann zum Beispiel der Verzicht auf ein Abwehrrecht sein, wenn das Grundstück direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb liegt und der Eigentümer des dienenden Grundstücks Handlungen, die Lärm oder Schmutz verursachen, duldet.
     

Weitere Dienstbarkeiten

Neben der Grunddienstbarkeit gibt es noch drei andere sogenannte Dienstbarkeiten:

  • Nießbrauchrecht: Beim Nießbrauch bekommt der Nutznießer umfangreiche Rechte eingeräumt (§§ 1059 und 99 BGB). Eine häufige Form des Nießbrauchrechtes ist zum Beispiel die Belastung einer Immobilie durch das lebenslange Recht einer Person, ein Haus bewohnen oder vermieten zu dürfen und sämtlichen Profit daraus zu ziehen. Dieses Recht ist an den Nutznießer gebunden und kann nicht weitergegeben werden. 
    Hier erfährst du mehr zum Nießbrauchrecht.
  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bekommt eine andere Person ein genau abgestecktes Recht zur Nutzung eingeräumt. Zum Beispiel das Wohnungsrecht: Die Person darf ein Gebäude oder einen Teil davon bewohnen und auch ihre Familie oder Pflegeangestellte in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 BGB). Aber: Die Rechte sind eingeschränkter als beim Nießbrauch, etwa auf einen bestimmten Teil des Grundstücks und darauf, wie die Person das Grundstück nutzen darf. Zudem ist es an die einzelne Person gebunden (§§ 1090 bis 1093 BGB).
  • Baulasten: In vielen Bundesländern gibt es zudem Baulasten – also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die Eigentümer bei bestimmten Baumaßnahmen einschränken. Im Gegensatz dazu ist die Grunddienstbarkeit ein zivilrechtliches Rechtsinstitut.

Wo ist die Grunddienstbarkeit eingetragen?

Alle relevanten Informationen zu einer Immobilie stehen im Grundbuch. Dazu gehört auch die Belastung durch eine bestehende Grunddienstbarkeit, die in der Regel in Abteilung zwei des Grundbuches eingetragen ist.

Info

In Sonderfällen ist es möglich, dass eine Grunddienstbarkeit besteht, aber nicht im Grundbuch steht. Zum Beispiel wenn ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens eingeräumt wird, das jedoch nur im Flurbereinigungsplan vermerkt ist. Da es eine Folge des Flurbereinigungs-Gesetzes ist, bleibt ein solches Wegerecht laut Bundesgerichtshof dann trotz fehlendem Grundbucheintrag bestehen. (BGH, Az.: V ZR 199/17)

Was brauche ich für eine Grunddienstbarkeit?

Grunddienstbarkeiten vereinbaren Nachbarn, wenn sie die nachbarschaftlichen Beziehungen dauerhaft regeln wollen. Voraussetzung ist in der Regel ein vom Notar selbst entworfener Wortlaut zur Nutzung der Immobilie. Der Notar beglaubigt dann die Unterschriften aller Beteiligten und kümmert sich um die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch des dienenden Grundstückes. Daneben kann – muss aber nicht – das gleiche Recht im Grundbuch des herrschenden Grundstücks als sogenannter Herrschvermerk eingetragen werden.

Was müssen Eigentümer eines dienenden Grundstücks dulden?

Grunddienstbarkeit, Foto: Dr. Christina Unterberger
Dr. Christina Unterberger, Rechtsanwältin in Berlin. Foto: privat

Wer ein dienendes Grundstück besitzt, muss dennoch nicht alle Handlungen hinnehmen. Das können Eigentümer eines dienenden Grundstücks vom Nachbarn erwarten:

  1. Die schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit
    Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat die Pflicht, die Grunddienstbarkeit schonend auszuüben (§ 1020 BGB). Im Klartext: Ein Nachbar mit Wegerecht darf nicht grundlos auf dem Weg auf- und abfahren. Zur Not kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks die schonende Nutzung einfordern. „Je nach Situation kann er auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen,“ sagt Rechtsanwältin Dr. Christina Unterberger aus Berlin.
  2. Die Unterhaltungspflicht des Nachbarn
    Benutzt der Nachbar eine Anlage des Eigentümers mit – zum Beispiel den Privatweg – so hat er laut Gesetz ebenso die Pflicht zum Unterhalt und zur Instandsetzung dieser Anlage (§ 1021 BGB). In welchem Umfang dies gilt, kommt auf den Einzelfall an. Laut Unterberger müssen dabei die Interessen gegeneinander abgewogen werden.
  3. Das Nutzungsentgelt für den Eigentümer
    Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat Anspruch auf Entschädigung für die Nutzung in Form eines Nutzungsentgelts, sofern dies vereinbart wurde. Rechtsanwältin Christiane Feist von der Kanzlei Groenewold Tiedemann Griffel in Hamburg erklärt: „Die Art und Weise, wie das Entgelt gezahlt wird, wird bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit festgelegt.“ Die Zahlung erfolgt meist in Form einer Nutzungsrente, ob diese als Jahresbetrag im Voraus oder als monatliche Gebühr erfolgt, kann individuell vereinbart werden. Auch andere individuelle Regelungen für die Entschädigung sind möglich.
Grunddienstbarkeit, Foto: Christiane Feist
Christiane Feist, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg. Foto: Christiane Feist

Wurde bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit aber kein Nutzungsentgelt vereinbart, so hat auch ein neuer Eigentümer nach einem Hausverkauf „keinen Anspruch darauf“, so Feist. Eine nachträgliche Vereinbarung sei nur möglich, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt.

Wie kann eine Grunddienstbarkeit beendet werden?

Wer ein Grundstück kauft, das bereits mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, kann diese in der Regel nur beenden, wenn der Berechtigte des herrschenden Grundstücks zustimmt. Nur in einigen Fällen ist ein Ende auch ohne dessen Zustimmung möglich.
Solche Fälle sind:

  • Eine auflösende Bedingung, wie eine Befristung, wurde vereinbart und tritt ein. Ist diese Frist abgelaufen, endet die Grunddienstbarkeit automatisch. Eine befristete Grunddienstbarkeit kann zum Beispiel sein, dass ein Grundstückseigentümer keine Zufahrt zu seinem Grundstück hat, jedoch in nächster Zeit eine errichten möchte. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann ihm dann die Nutzung seines Grundstücks für einen festgesetzten Zeitraum gewähren.
  • Die Vorteile für das herrschende Grundstück sind weggefallen und können nicht mehr eintreten. Zum Beispiel bei der Insolvenz des Berechtigten.
  • Die Dienstbarkeit wurde seit geraumer Zeit nicht in Anspruch genommen, weil es ein Hindernis gab. Das Recht auf die Störungsbeseitigung kann dann verjährt sein (§ 1028 BGB). Ein Beispiel im Fall des Wegerechts (BGH, Az.: V ZR 151/13): Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf den Feldweg des dienenden Grundstücks mit einem mehrspurigen Fahrzeug befahren. Auf dem Weg sind im Laufe der Jahre zwei Fichten gewachsen, so dass er mit dem Fahrzeug nicht mehr vorbeikommt. Laut Bundesgerichtshof müsste der Nachbar nun fordern, dass dieses Hindernis beseitigt wird. Wenn er sein Wegerecht dadurch gar nicht mehr ausüben kann, hat er dafür 30 Jahre Zeit. Wird er hingegen dadurch nur eingeschränkt, sind es drei Jahre. Danach hat er kein Recht mehr, sich zu beschweren – mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt auch die Grunddienstbarkeit, soweit der Bestand der Anlage mit der Dienstbarkeit in Widerspruch steht (§ 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Endet eine Grunddienstbarkeit, so kann der entsprechende Grundbucheintrag gelöscht werden. Hierfür müssen beide Parteien zustimmen und der Grundstückseigentümer benötigt eine Löschungsbewilligung des Betroffenen. Diese übergibt er dann einem Notar, der in seinem Auftrag die Löschung der Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt.

Info

Die Löschungsbewilligung ist allgemein die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechtes durch den von der Löschung Betroffenen. Dies kann viele Rechte betreffen, umgangssprachlich wird damit allerdings in der Regel die Bewilligung zur Löschung eines Grundpfandrechtes gemeint, also einer Grundschuld oder Hypothek.

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Mindert eine Grunddienstbarkeit den Wert einer Immobilie?


Wer sein Grundstück verkaufen will, sollte eine bestehende Grunddienstbarkeit einpreisen. „Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit kann für das belastete Grundstück zu einer gewissen Wertminderung führen,“ warnt Rechtsexpertin Unterberger. Die Höhe der Wertminderung kann ein Immobiliengutachter einschätzen.

Was müssen Käufer bei einer Grunddienstbarkeit beachten?

Haus- und Grundstückskäufern rät Rechtsexpertin Unterberger: „Werfen Sie vor dem Kauf einen Blick ins Grundbuch. Ist darin eine Grunddienstbarkeit eingetragen, so sollten Sie ihren Umfang und Inhalt genau kennen und wissen, ob ein Nutzungsentgelt vereinbart ist.“

Rechtsanwältin Feist ergänzt: „Sie sollten sich daher vor dem Kauf auch die der Grunddienstbarkeit zugrunde liegende Bewilligungsurkunde zeigen lassen.“

Regine Curth28.04.2023

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34 Kommentare

Stella am 25.06.2024 21:58

Wir haben 2012 eine Doppelhaushälfte gekauft.Bei dem Grundstück der anderen Haushälfte sind 2 Garagen vorhanden.Bei einer davon haben wir eine Grunddienstbarkeit.2016 kaufte der jetztige Nachbar die andere Haushälfte.Bislang war alles ok.Jetzt ist die Kette vom elektr.Garagentor kaputt gegangen und wir hatten vor das gesamte Tor zu Wechseln, da das andere auch alt und die Fernbedienung einer größe eines Handys ähnelt.Der Nachbar hat es sofort mitgekriegt und hat uns ermahnt das wir nur ein Nutzungsrecht hätten und keine baulichen Veränderungen vornehmen dürften.Wie sollen wir uns verhalten?

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Stella am 25.06.2024 21:57

Wir haben 2012 eine Doppelhaushälfte gekauft.Bei dem Grundstück der anderen Haushälfte sind 2 Garagen vorhanden.Bei einer davon haben wir eine Grunddienstbarkeit.2016 kaufte der jetztige Nachbar die andere Haushälfte.Bislang war alles ok.Jetzt ist die Kette vom elektr.Garagentor kaputt gegangen und wir hatten vor das gesamte Tor zu Wechseln, da das andere auch alt und die Fernbedienung einer größe eines Handys ähnelt.Der Nachbar hat es sofort mitgekriegt und hat uns ermahnt das wir nur ein Nutzungsrecht hätten und keine baulichen Veränderungen vornehmen dürften.Wie sollen wir uns verhalten?

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Stella am 25.06.2024 21:57

Wir haben 2012 eine Doppelhaushälfte gekauft.Bei dem Grundstück der anderen Haushälfte sind 2 Garagen vorhanden.Bei einer davon haben wir eine Grunddienstbarkeit.2016 kaufte der jetztige Nachbar die andere Haushälfte.Bislang war alles ok.Jetzt ist die Kette vom elektr.Garagentor kaputt gegangen und wir hatten vor das gesamte Tor zu Wechseln, da das andere auch alt und die Fernbedienung einer größe eines Handys ähnelt.Der Nachbar hat es sofort mitgekriegt und hat uns ermahnt das wir nur ein Nutzungsrecht hätten und keine baulichen Veränderungen vornehmen dürften.Wie sollen wir uns verhalten?

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Stella am 25.06.2024 21:57

Wir haben 2012 eine Doppelhaushälfte gekauft.Bei dem Grundstück der anderen Haushälfte sind 2 Garagen vorhanden.Bei einer davon haben wir eine Grunddienstbarkeit.2016 kaufte der jetztige Nachbar die andere Haushälfte.Bislang war alles ok.Jetzt ist die Kette vom elektr.Garagentor kaputt gegangen und wir hatten vor das gesamte Tor zu Wechseln, da das andere auch alt und die Fernbedienung einer größe eines Handys ähnelt.Der Nachbar hat es sofort mitgekriegt und hat uns ermahnt das wir nur ein Nutzungsrecht hätten und keine baulichen Veränderungen vornehmen dürften.Wie sollen wir uns verhalten?

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ra-nasimi@t-online.de am 27.05.2024 13:02

Ich habe 21 Jahren altes reihenhaus gekauft jetzt nach drei Monaten ist die Heizung teilweise funktioniert nicht, muss der alte Besitzer zahlen?

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ra-nasimi@t-online.de am 27.05.2024 13:02

Ich habe 21 Jahren altes reihenhaus gekauft jetzt nach drei Monaten ist die Heizung teilweise funktioniert nicht, muss der alte Besitzer zahlen?

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lili.C am 19.07.2023 02:41

Wir kauften eine Wohnung in Eckhaus von unseren Freund und bildeten zu eine Eigentümers Gemeinschaft.

Schon beim Kauf wurde der Hinterhof samt Schuppe von rest des Grundstück, abgetrennt..Ein Jahr später vermietete er diese als kleinen Werkstat mit eigenem Einfahrt zur Nnebenstraße, aber der Mechaniker führt oft durch die Haupstraße Einfahrt nun kaufte er das Teil und liest sich 2 neuen Toren Setzen später ersetzte er das Tor zu seinem Ausfahrt durch ein Büro und benüzte fortan nur noch die Haupteinfahrt lies sich sogar das Wegerecht geben die wir unserem Freund eingeräumt hatten seitdem, betreibt er eine Werkstatt wo Autos, lieferwage und LKWl fast rund um die Uhr auch Sonn-und Feiertage (umfall Fahrzeugen) rein und raus fahren.

Seit ein paar Jahre Mietete er der Großen Parkplatz und Geschäfträume von anderen Nachbar, nebenan, somit hat er einen zusätzliche Einfahrt doch er zieht es vor unsern einfahrt zu nutzen wo schon viele Schäden auch an Gebäude enstanden sind.

Unseren Freund ist leider nicht zurechnungfähig. Können wir das Wegerecht anfechten?

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gartenqueen am 18.06.2023 12:59

Wir bewohnen ein Grundstück und haben bei der Teilung (anderer Teil gehörte meinem Bruder) auf Hinweis des Notars ein Geh- und Fahrtrecht eintragen lassen, um sicher zu unserem Haus zu gelangen. Dieses Recht führt komplett durch das andere Grundstück.

Als mein Bruder sein Grundstück mit Haus vor 6 Jahren verkaufte, ging das Theater mit den neuen Besitzern los, da diese anscheinend nicht wußten, das dieses Recht im Grundbuch eingetragen ist. Mittlerweile ist es so schlimm geworden, das willkürlich das Tor an der Straße geschlossen wird und somit niemand einfahren kann oder möchte, da diese Nachbarn einen großen Hund haben, was auch am Tor steht. Wir sind beide schwerbehindert, teilweise auf Rollator und Gehhilfen angewiesen, so das dieser Weg , der auch sehr uneben ist, für uns ein Balanceakt ist. Leider sind die Nachbarn dermaßen uneinsichtig, erklären frech, das ihre Versicherung das verlange - was mir von meinem Versicherungsvertreter nicht bestätigt wurde. Dieser sprach von reiner Schikane. Wir könnten theoretisch am rückwärtigen Teil unseres Grundstücks eine eigene Einfahrt machen, was wir jedoch aus mehreren Gründen nicht möchten - und auch nicht dazu verpflichtet sind.

Meine wichtigste Frage ist nun: DARF der dienende GS - Besitzer das Tor nach Lust und Laune schließen, und wie kann ich mich dagegen wehren?

Anmerkung: der Hund gehört nicht den Besitzern, sondern deren Mietern im Haus, die sich bei Abwesenheit als Hausherren "aufspielen" und mit diesen Leuten kein vernünftiges Gespräch möglich ist. Wir kriegen immer nur zu hören, das wir eine eigene Zufahrt machen sollen...

Schikanen werden immer schlimmer, z.B. wurde an einem Feiertag mitgeteilt, das am NÄCHSTEN morgen um 7.30 Uhr ein Betonmischer kommt, der den ganzen vormittag in der Zufahrt steht, so das wir nicht aus dem Grundstück kommen.... der LKW war dann nur 30 Minuten da, aber sie waren auf ihrem Grundstück am Arbeiten und haben alles blockiert.

Wir wollen eigentlich keinen Anwalt einschalten, aber so langsam sind wir nervlich am Ende.

Wir leben in Oberfranken, Bayern.

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Cordula am 15.06.2024 14:43

Nach meinem Verständnis hilft ein geschlossenes Tor selbstverständlich Diebstahl oder Eigenmacht zu erschweren und Hundebesitzerhaftpflicht fordert auch eine Begrenzung des Grundstücks soweit ich weiß .

Ein Wegerecht beinhaltet kein offenes Tor wenn es nicht explizit im Grundbuch steht. Sie haften auch für den Weg ihres Nachbarn mit wenn Sie den Weg benutzen. So ist es im BGB geregelt.

Wenn Sie die Möglichkeit haben einen eigenen Weg entsprechend ihren Bedürfnisse zu errichten dann ist es für alle Nerven der Beteiligten eine gute Investition, zudem für Sie steuerlich gefördert. Vielleicht zahlt Ihnen ihr Nachbar ja auch noch einen Beitrag für den Austrag des Wegerechts. Sie hätten ja auch ihren Bruder beim Verkauf ansprechen können und ihm einen Grundbucheintrag "offenes Tor" abkaufen können wenn Sie keinen eigenen Weg bezahlen wollen.

Rolanda am 03.04.2023 14:03

Ich bewohne ein Haus im Saarland. Das Grundstück der Nachbarn ist ca. 2,5 Meter entfernt. Für den Raum zwischen beiden Häusern ist den Nachbarn ein unbeschränktes Wege- und Durchgangsrecht im Grundbuch eingeräumt. In dem Raum dürfte also eigentlich nichts abgestellt oder gebaut werden. Dummerweise ist aber die Treppe zum von mir bewohnten Haus genau in diesen Raum gebaut. Diese Treppe steht NICHT im Grundbuch. Darf der neue Besitzer den Abbruch verlangen?

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Gabi am 21.10.2022 11:54

Wir sind Eigentümer eines Grundstücks mit Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus. Wir besitzen Wege- und Leitungsrechte als Grunddienstbarkeit über eine private Kiesstraße für einen 3 m Streifen. Über diesen Streifen wird auch der Baukran zu unserem Haus fahren und Baumatarialien ebenfalls zu unserem Grundstück angeliefert. Der Inhaber des dienenden Grundstücks will uns mit aller Macht am Bau unseres Hauses hindern, dies mit der Begründung das seine Kiesstraße diese Belastung nicht aushält und sie beschädigt. Selbstverständlich werden wir nach dem Bau alle entstandenen Kiesverschiebungen etc. wieder gutmachen. Kann uns der Nachbar als dienendes Grundstück rechtlich am Bau unseres Hauses hindern, zum Beispiel die Straße versperren, ohne das für Ihn Konsequenzen entstehen?

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Isa 123 am 09.08.2022 21:41

Isa 123, am 09.08.2022

Hallo, ich habe in MV 1989 ein Grundstück in der Größe von 210 m2 mit einer Doppelhaushälfte Baujahr 1934 geerbt. Das Grundstück ist im Grundbuch mit einem Wegerecht für das dahinter liegende Grundstück belastet, wobei mir keine Ausgleichsansprüche bekannt waren und ich das auch so hingenommen habe. Das Haus habe ich sehr umfangreich ausgebaut und es auf einen gehobenen Stand gebracht.

Der Nachbar nutzt quasi fast mein gesamtes Grundstück, da er den Weg von der Straße zu seinem Hauseingang nutzt und darüber hinaus auch noch einen Weg von seiner Haustür zu einem an mein Grundstück grenzenden Anbau. Diesen nutzt er ab Beginn unseres Einzuges als Heizungs- und Abstellraum. Davor nutzte meine Oma diesen Raum als ihren Abstellraum, so dass mir garnicht klar war, das der Anbau Lt. Grundbuch Eigentum des Nachbarn ist. Auch das habe ich aber kommentarlos hingenommen. Der Nachbar hat mir nach unserem Einzug in das Haus eine Versicherungspolice meiner Oma übergeben, die er angeblich ‚ noch hatte‘. Alles sehr merkwürdig .

Derzeit biete ich nun mein Haus zum Verkauf an und stoße aufgrund des Wegerechtes auf große Probleme. Das Haus finden alle super, auch das kleine Grundstück ist für viele ausreichend, aber das Wegerecht hält vom Kauf ab.

Kann ich bezüglich des Wegerechtes jetzt nach über 30 Jahren noch etwas hinsichtlich von Ausgleichsansprüchen als Anreiz für Käufer tun, bzw. was Kann ich überhaupt noch einfordern?

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Mi Ei am 06.08.2022 22:39

Wir besitzen ein Grundstück, dessen Einfahrt vor über 30 Jahren fälschlicherweise dem Nachbarn verkauft wurde.

Hier im Ruhrgebiet gehörte die ganze Siedlung damals der Ruhrkohle AG an. Irgendwann wurden die Grundstücke dann an privat veräußert und dabei ist dieser Fehler passiert, dass unserem Grundstück keine Einfahrt "mitverkauft" werden konnte, weil der Streifen kurz zuvor bereits an den Nachbarn mitveräußert wurde. Dies führte zwischen dem Nachbarn und unserem Vorbesitzer zu einem jahrzehntelangen Streit, weil der Nachbar einen Zaun aufstellte, sodass unser Voreigentümer mit einem Fahrzeug nicht mehr auf sein eigenes Grundstück kam. Es endete vor Gericht und unser Grundstück bekam selbstverständlich ein eingetragenes Wegerecht (12 meter Länge und m Breite der Einfahrt) zugesprochen. Wirklich abfinden wollte sich die Nachbarsfamilie damit jedoch auch nicht. Auch verkaufen wollten sie den Streifen nicht (sie benötigen ihn gar nicht, bzw können ihn ohnehin nicht verwenden, weil er ja als Weg für uns freigehalten werden muss).

Nun sind wir seit knapp 2 Jahren die "Neuen", aber ein friedlicher Neuanfang ist für die Nachbarn offensichtlich nicht möglich. Im Gegenteil, sie provozieren, indem sie die Durchfahrt immer mehr schmälern bzw immer mehr Hindernisse draufbauen. Zunächst war es ein Sandkasten am Ende der 12m, der uns die Einfahrt schon etwas erschwerte. Nun ist der Sandkasten an anderer Stelle, dafür parkt nun ein Anhänger an dieser Stelle. Zusätzlich parkt die jüngste Tochter bewusst schief auf dem Hof ein (ja bewusst, Quelle ist ein angeheiratetes Mitglied der Familie), damit wir noch schwerer durch die Einfahrt kommen. Sie ragt dabei auch in die 12x3m Zone.

Wir haben es zunächst hingenommen, um des lieben Friedens willen. Jetzt, wo wir aber wissen, dass das alles Absicht ist, bin ich doch gewillt, etwas zu unternehmen. Ich möchte auch nicht riskieren, dass es nach 3 Jahren plötzlich heisst, wir haben es doch die ganze Zeit so hingenommen, denn wir sind damit nicht einverstanden.

Dürfen Bereiche des Wegerechts mit soetwas wie Anhängern des dienenden Grundstückseigentümers beparkt werden?

Ich hoffe, ein paar Handlungsimpulse zu gewinnen.

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WK am 27.05.2024 19:04

Nein, natürlich nicht! Nur muss man sich sein "Recht" zurückholen, also klagen, damit dann für alle Zeit Ruhe ist. Leider geht es nicht ohne Anwalt und Gericht und" Kosten. Aber dann dürfte Ruhe herrschen, wenn auch die Nachbarschaft endgültig vergiftet sein wird (aber das ist sie ja schon)


WK am 27.05.2024 19:04

Nein, natürlich nicht! Nur muss man sich sein "Recht" zurückholen, also klagen, damit dann für alle Zeit Ruhe ist. Leider geht es nicht ohne Anwalt und Gericht und" Kosten. Aber dann dürfte Ruhe herrschen, wenn auch die Nachbarschaft endgültig vergiftet sein wird (aber das ist sie ja schon)

paco234 am 29.07.2022 19:57

Guten Tag,

ich habe ein Haus gekauft mit Grundstück , auf dem Grundstück befindet sich noch ein Haus dessen Bewohner ein Wegerecht haben um über mein Grundstück zu ihrem Haus zu gelangen sowie zu ihrem Garten.

Ich habe 2 große Hunde und habe das Haus gekauft damit ich diese frei laufen lassen kann..

Nun sagen die anderen Bewohner ich dürfe meine Hunde nicht frei auf meinem Grundstück laufen lassen , obwohl meine Hunde niemandem etwas tun würden, da der Hof als Weg auch für Gäste diene.

Muss ich das hin nehmen ?

Vielen Dank

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Bente am 02.05.2022 15:38

Haben ein Haus mit Grundstück das hinter Haus hat ein Eingetragenes Durchfahrtsrecht jetzt hat der Besitzer das Haus als Motel umgerüstet und damit würden ständig fremde Personen über unser Grundstück gehen oder fahren ! Muß man das so hinnehmen ?

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Elke am 03.04.2022 21:36

Hallo, ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses auf einem hinteren Grundstück (herrschendes Grundstück). Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr-und Leitungsrecht) vermerkt. Nun möchte ich einen Glasfaserkabelanschluss von der öffentlichen Strasse über den Privatweg zu meinem Grundstück verlegen lassen und die Eigentümerin des dienenden Grundstückes ist der Meinung, sie muss mir dies schriftlich genehmigen bzw. die Firma, die die Grabungen vornimmt, braucht ihre schriftliche Genehmigung. Ausserdem behauptet sie, die Leitung müsste anschliessend im Grundbuch neu eingetragen werden und ihr steht ein Entgelt zu. Die Grunddienstbarkeit siehe oben, wurde damals beim Kauf des Grundstücks ohne ein Nutzungsentgelt vereinbart. Ich bin bisher davon ausgegangen, dass dieses Geh-, Fahr-und Leitungsrecht mich dazu berechtigt ohne ihre erneute Zustimmung ein Glasfaserkabel verlegen zu lassen. Wie ist hier die Rechtslage?

Vielen Dank für hilfreiche Antworten

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Elmagnifico am 15.03.2022 21:20

Hallo,

ich habe 2016 ein Grundstück in der Bremer Innenstadt (Neustadt) gekauft, dort stand ursprünglich ein Reihenhaus welches im 2. Weltkrieg zerbombt wurde. Seit dem war dort eine Baulücke, der Vorbesitzer hatte den anliegenden Nachbarn die Grundstücksüberquerung untersagt bzw. war dies nicht möglich da das Grundstück vertieft und zugewachsen war. Ich habe nun die Lücke wieder durch den Neubau eines Reihenhauses gefüllt. Wie in der Bremer Neustadt üblich verfügen die an der Straße liegenden Reihenhäuser im Hinterhof (hier ca. 5m lang) über einen gemeinsamen Verbindungsweg, der in bestimmten Abständen zwischen 2 Reihenhäusern an die Straße geführt wird. Dieser diente - laut Aussagen meiner Nachbarn - ursprünglich dem Entsorgen von Fäkalien und wurde deshalb als "Goldgang" bezeichnet. Im Brandfall können hier die Bewohner - falls der Zugang zur Straße verhindert sein sollte - dort über Nachbargrundstücke zur Straße gelangen. Auch für Gegebenheiten wie z.B. Zugang für Baufirmen soll dieser ca. 1m breite Gang zur Verfügung stehen. Beim Grundstückkauf wurde im Grundbuch folgender Eintrag vorgenommen: "Recht der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke XXX-Straße Nr. A, B, C und D auf Überwegung des an der Südostseite dieses Grundstück liegenden Gang."

Nun wurde 3 Häuser weiter ein Haus verkauft und der neue Eigentümer möchte nun nach der Renovierung den besagten Gang wieder in Betrieb nehmen, damit seine Mieter dort ihre Fahrräder durchschieben können. Seit dem Krieg war das jedoch aufgrund meiner Baulücke nicht möglich. Zur Zeit ist dort noch Baustelle, der Bau einer Terrasse und des Weges erfolgt in naher Zukunft. Nun zu meinem Anliegen: Aufgrund der geringen Grundstücksgröße (5x5m Hinterhof) hätte ich zwar kein Problem damit - das war mir auch beim Kauf bewusst - dass Nachbarn im Brandfall oder für besondere Anlässe wie z.B. Fremdfirmen die Material in die Hinterhöfe bringen oder Ähnliches mein Grundstück überqueren. Eine tägliche Nutzung von Nachbarn die ihre Fahrräder oder Mülltonnen dort durchschieben möchten wäre jedoch aus meiner Sicht eine Einschränkung meiner Privatsphäre.

Nun habe ich diesem Bericht entnommen dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks von dem des herrschenden Grundstücks fordern kann, dass er sein Recht schonend ausübt (§ 1020 BGB).

Da die vier eingetragenen Nachbarn alle direkten Zugang zur Straße haben könnten Sie auch ihre Fahrräder und Mülltonnen - wie bisher in den letzten 73 Jahren erfolgt - weiterhin durch ihre Haustüren an die Straße bringen, die noch vorhandenen Wege aud den Hinterhöfen sind z.T zugewachsen. Interessant war für mich auch der Passus "Es gibt ein Hindernis für die Dienstbarkeit und der Nachbar hat es über Jahre hinweg hingenommen – dann kann sein Recht verjährt sein (§1028 BGB)".

Besteht für mich eine rechtliche Grundlage dem neuen Nachbarn sein Anliegen auf regelmäßige Überquerung meines Grundstücks zum Bringen der Fahrräder oder Mülltonnen seiner Mieter zur Straße zu untersagen und die Genehmigung der Überquerung nur für o.g. Anlässe zu genehmigen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

MfG, Jörg Zirpel

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Höma am 12.03.2022 15:14

Hallo,

ich habe 1977 ein Haus mit Grundstück gekauft, links nebenan lag bis 2020 eine Kuhwiese und zwischen der Kuhwiese und meinem Grundstück verlief ein Weg. Dummerweise gehört ein Dreieck von 3 mal 2 mal 2 Quadratmeter zu dem Weg, sodass ich aber problemlos in meine dort befindliche Garageneinfahrt fahren konnte. Seit 2020 wurde die Kuhwiese und der Weg an eine Privatperson, meienen neuen Nachbarn, verkauft. Zunächst waren wir uns einig, dass er dieses Dreieck nicht mitbenutzen werde. Aktuell besteht nun der Plan, auf dieses in meine Garageneinfahrt ragende Dreieck eine Mauer bauen zu wollen, um ein Rolltor benutzen zu können. Mit dieser Mauer könnte ich nicht mehr in meine Garageneinfahrt fahren, wozu der Nachbar nur meint, ich solle halt meinen angrenzenden Garten öffnen und so meine Garageneinfahrt auf dieser Seite vergrößern.

Ist dieses Vorhaben meines Nachbarn zulässig?

Mit freundlichen Grüßen

Markus

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MaRita am 05.03.2022 07:49

Ich bin der Dienende. Im Notarvertrag ist die Geh- und Fahrrecht Fläche als Zeichnung/ Skitze ohne Masse benannt und eingezeichnet. Wenn man diese Zeichnung rausmisst kann am Ende nicht ungehindert links in die Garage abgebogen werden wenn man es müsste. Eigentlich wäre dies kein Problem, denn die Fläche vor der Garage ist nicht bebaut. Nun habe ich zwei Parkplätze eingezeichnet und den herrschenden angeboten, entgegen des Notarvertrags auf der eingezeichneten Fläche vor der Garage ein Auto abzustellen. Damit habe ich was losgetreten. Denn die herrschenden möchten, dass ich nur einen Parkplatz einzeichne, da sie dann nicht ungehindert in die Garage einfahren könnten, was ja gar nicht machen, da die Garage voll gestellt ist. Also habe ich zurück auf Anfang und verlange nun gemäß dem Vertrag dass auf der skizzierten Fläche niemand sein Fahrzeug „abstellen“ darf, so der Wortlaut im Vertrag. Dies haben die herrschenden jedoch die ganze Zeit getan und jetzt kommt es zum Streit. Wie ist die Rechtslage? Ist die Skizze rechts bindend wenn man die Maße ermittelt? Ist es zwingend erforderlich dass ein Auto in die Garage fahren kann wenn es denn wollte?

Und dürfte ein Auto anhalten um das Garagentor zu öffnen?

Wenn laut Vertrag kein „ Fahrzeug abgestellt“ werden darf, sind dann auch Fahrräder und andere rollenden Fortbewegungsmittel gemeint?

Mit freundlichen Grüßen

Marita

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Werner S. am 14.12.2021 21:48

Hallo,

einem Nachbargrundstück wurde im Grundbuch ein Geh- Fahr,- und Leitungsrecht eingetragen. Das Nachbargrundstück liegt unmittelbar an der

Hauptstraße. Die Erschließung aller Medien,

erfolgte ausschließlich auf dem Nachbargrundstück. Auch das Gehrecht wird nicht in Anspruch genommen, da unmittelbar ein Zugang zum öffentlichen Gehweg gegeben ist. Bei örtlichen Straßenbaumaßnahmen, wurde nun u.a. auch, eine dauerhafte Zufahrt für das nachbarliche Grundstück in einer Mindestbreite von 3m in befestigter Bauweise direkt von einer öffentlichen Straße bis zur Grundstücksgrenze hergestellt. Die Erreichbarkeit zu Fuß, die Befahrbarkeit mit Fahrzeugen und die Anbindung aller Medien kann bzw. erfolgt direkt aus dem öffentlichen Raum.

Frage:

Da die zwingende Vorraussetzung für eine Grunddienstbarkeit entfällt,, kann dann analog dazu, eine Löschung des G.- F.- u. Leitungsrecht im Grundbuch beantragt bzw. verlangt werden?

Danke für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Nicki am 02.10.2021 10:24

Frage ich bin Eigentümer eines Grundstücks.

Mein Nachbar hat das Benutzungsrecht (steht Wörtlich im Grundbuch) auf 2 Parkplätze.

Darf ich diese Plätze auch mitbenützen?

auf Kommentar antworten

gerry am 06.11.2021 15:43

Hallo Nicki,klar,DU,dein Vermieter müssen dulden,sonst schwarz auf weiß als Weihnachtsgeschenk!!!


redaktion.immowelt.de am 05.10.2021 11:33

Hallo Nicki,

das Benutzungsrecht liegt, wie sie selbst sagen, beim Nachbarn. Sie dürfen die Parkplätze daher nur mitbenutzen, wenn Sie die ausdrückliche (schriftliche) Erlaubnis ihres Nachbarn haben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Klaus am 03.06.2021 09:56

Guten Tag,

wir haben ein Überfahrtsrecht auf dem kompletten Grundstück unseres Nachbarn, im Grundbuch eingetragen. Dieses Grundstück wurde jetzt verkauft ohne uns einzubeziehen, aus welchen Gründen auch immer. Ist es zulässig, bei Verkauf den Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht zu beteiligen, oder besteht so etwas wie ein Vorkaufsrecht?

Für eine Antwort bedanken wir uns

Klaus

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.06.2021 09:58

Hallo Klaus,

unserer Ansicht nach besteht nicht automatisch ein Vorkaufsrecht aufgrund eines Wegerechts, selbst wenn dieses im Grundbuch eingetragen ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen, wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Marion am 10.05.2021 12:01

Hallo. Ich habe vor 2 jahren eine wohnung angemietet, wo aber nur der ein und ausgang über einem anderen sein grundstück möglich ist. Letztes jahr sagte der nachbar dann zu mir dass ich kein wegerecht habe. Ich wusste gar nicht was das ist. Mein vermieter und der nachbar sind cousins und hassen sich. Und nun kann ich es ausbaden. Jetzt will der nachbar einen zaun bis vor meine eingangstüre bauen. Das heisst ich komme weder rein noch raus aus meiner wohnumg um zur strasse zu kommen. Ich habe es meinem vermieter gesagt und er kümmert sich um nichts. Ihm ist dies egal. Er belächelt es immer. Mein anwalt sagte ihm schon vor einem jahr dass er es klären soll mit seinem cousin mit dem wegerecht. Nun weis ich nicht was ich machen soll. Wenn der zaun gemacht wird bin ich entweder eingesperrt oder ausgesperrt. Ich habe echt angst. Ich hätte nie gedacht dass jemand eine wohnung vermietet wo es kein wegerecht für den mieter gibt. Vielleicht finde ich hier ein paar antworten was ich dagegen tun kann. Ich habe auch das gefühl dass mein anwalt immer nur droht und nichts tut. Ich bin verweifelt und bin nur noch am weinen

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immowelt Redaktion am 10.05.2021 15:59

Hallo Marion,

leider können wir zum konkreten Fall aus der Ferne keine Einschätzung abgeben. Da Sie auch bereits mit einem Anwalt in Kontakt sind, bleibt uns nur Ihnen eventuell den Rat eines weiteren Anwalts einzuholen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Jimmy am 21.03.2021 08:30

Mein Nachbar besitzt ein geh-und Fahrtrecht auf meiner Kiesstraße für ein 2 Familien Haus.

Jetzt würde das Haus verkauft und eine nicht genehmigte Arbeiter Unterkunft errichtet bei der bis zu 30 Personen untergebracht sind und auch deren Fahrzeuge meinen Weg benutzen, der aufgrund der jetzigen massiven Benutzung stark beschäftigt wird. Muss ich das so akzeptieren?

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immowelt Redaktion am 22.03.2021 14:05

Hallo Jimmy,

die Besucher müssen sich nicht selbst anmelden beziehungsweise durch den Eigentümer der anderen Immobilie bei Ihnen angemeldet werden. Der Rechteinhaber muss jedoch Sorge dafür tragen, dass das Wegerecht durch ihn selbst oder Dritte "schonend" ausgeübt wird (§1020 BGB), heißt der üblichen Nutzung der Immobilie entspricht. Die schonende Ausübung beinhaltet, dass Sie als Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht über die vereinbarten Regelungen hinaus beeinträchtigt werden. Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, hängt stark vom Einzelfall ab und den können wir nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich Rat bei einem Fachanwalt oder einer Eigentümervereinigung einzuholen.

Beste Grüße,

immowelt Redaktion

Miryam am 11.02.2021 18:38

Hallo,

Wir haben vor bisschen mehr als zwei Jahren ein Haus gekauft. Zwei hintere Nachbarn haben das recht auf unserem Grundstück zu Parken. Und die Nachbarn haben das recht ein Stück Fläche zum rein und raus fahren zu benutzen.

Die Nachbarn benutzen die gezeichnete Parkplatz schon 4-5 Jahre nicht, weil es Zaun und Bürgersteig im Weg gibt. Wir haben schon ein Einfahrt, deswegen bekommen Wir keine Genehmigung den Bürgersteig tieferzusetzen . Die Einfahrt kann man nicht als Einfahrt benutzen.

Die Nachbarschaft parkt auf eine andere Stück von unsere Grundstück ohne uns zu fragen.

Meine Frage ist: könnte schon die Nachbarschaft die Grunddienstbarkeit verloren haben?

Vielen Dank

Miryam

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redaktion.immowelt.de am 11.02.2021 20:46

Hallo Miryam,

das können wir wirklich nicht einschätzen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Musterfranz am 08.02.2021 23:18

Hallo, ich möchte ein bebautes Altgrundstück kaufen, auf dem wie sich jetzt herausstellt ein Geh- und Fahrtrecht für 12 Grundstücke aus der näheren und weiteren Nachbarschaft eingetragen sind. Ist eine Altlast die sich seit Jahrzehnten erübrigt hat, da nun alle diese Grundstücke eigene Zufahrten haben und sich mein Altgrundstück teilweise nicht mal in der Nähe der herrschenden Grundstücke befindet. Trotzdem sind diese Rechte im Grundbuch eingetragen, obwohl nicht mal eine Straße oder Gehweg durch mein Altgrundstück führt.

Ich habe nun Angst dass ich nach meinem Grundstückskauf bauliche Einschränkungen hinnehmen muss. Also dass ich auf dem zu erwerbenden Grundstück nicht so bauen darf, wie ich will. Wie sehen Sie das? Soll ich alle 12 Grundstücksbesitzer ansprechen und um eine Aufhebung bitten? Soll ich auf eine Wertminderung gegenüber dem Verkäufer bestehen, da er mir das vorher verschwiegen hat. Besten Dank für Ihre Antwort.

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immowelt Redaktion am 11.02.2021 00:15

Hallo Franz,

darauf hätte Sie der Verkäufer definitiv hinweisen müssen. Denn das kann durchaus Ihre Pläne beeinträchtigen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Anna am 05.02.2021 16:31

Hallo, wir habe ein Haus mit Grundstück gekauft, welches der Vorbesitzer auf 3 Teile geteilt hat. Wir haben das Straßengrundstück die beiden anderen Grundstücke müssen über unsere Einfahrt um zu ihren Häusern zu kommen. Es ist ein Wegerecht für die beiden Grundstücke im Grundbuch verzeichnet. Nun die Frage: ein Nachbar hat in seinem Notarvertrag und beim Lageplan bei der Stadt eine Rundung eingezeichnet, die uns nicht vorliegt. Was gilt nun, sein Lageplan (auch im Notarvertrag von seinem Kauf) oder unser Eintrag im Grundbuch? Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

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redaktion.immowelt.de am 08.02.2021 08:32

Hallo Anna, das ist aus der Ferne nicht zu beurteilen, warum was wo eingezeichnet ist, und an anderer Stelle nicht. Um die Sache zu klären, muss das bei den genannten Behörden angefragt werden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

PAULA15 am 21.12.2020 21:57

Wir (mehrere Grundstückseigentümer) sind Eigentümer und 2 Privatstraßen diese enden an einem sogenannten Inselgrundstück die Eigentümer dieses Grundstückes haben sich ohne unser Wissen ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht auf diese beiden Straßen eintragen lassen!

Nun sind Sie der Meinung mit allem was Sie wollen ( auch schwehre Lkw) zu Ihrem Grundstück zu fahren! Dürfen Sie das? Oder können wir Sie da eingrenzen?

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immowelt Redaktion am 23.12.2020 13:40

Hallo Paula,

Lkw fallen wohl auch unter den Begriff eines Kraftfahrzeugs. Ergo dürfte eine Benutzung der Weges durch einen Lkw zur An- und Ablieferung von Baumaterial im Rahmen einer Haussanierung als gebrauchsübliches Fahrzeug für diese Transporttätigkeiten angesehen werden. Grundsätzlich ist aber zu erwähnen, dass der Eigentümer das Wegerecht schonend auszuüben hat, um keine Schäden zu verursachen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Michael micha am 04.07.2020 17:20

Ich habe ein Grundstuck mit wegerecht. Mein Nachbar hat das schon lange Zeit ohne probleme benutzt um auf sein Grundstuck zu kommen. Darf mein Nachbar den weg ( über mein Grundstuck) nach sein Grundstuck ändern, zb andere Steine hinlegen? Oder den weg höher machen mit Sand oder steine?

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immowelt Redaktion am 06.07.2020 11:57

Hallo Michael,

Ihr Nachbar hat ein Wegerecht. Das heißt, er darf den Weg/ die Straße nutzen um zu seinem Haus zu kommen. Allerdings hat er unserer Auffassung nach kein Recht, diesen Weg frei nach seinem Schönheitsideal umzugestalten. Zäune, Steine, Sträucher setzen sind somit nicht seine Aufgabe.

Beste Grüße

Die immowelt Redaktion

Niaz am 20.05.2020 13:56

Hallo,

ich habe in meinem Grundbuch eine Grunddienstbarkeit (Geh-, und Leitungsrecht) für das hinter liegende Grundstück eingetragen.

Der Nachbar und seine Mietern laufen durch mein Haus und gehen durch die Eingangs- und Hoftür. Dabei steckt oder legt der Nachbar absichtlich etwas unter oder vor die Türen, um sie offen zu halten. Ich habe mich bei ihm beschwert und er meinte, dass er an seinem Grundstück arbeitet und die Türen immer wieder aufhält.

Frage 1: Darf er die Türen tagelang und in schlimmsten Fall nachtsüber offen lassen? Denn der Straßendreck weht hinein und meine Mieter sind davon nicht glücklich.

Frage 2: Ich habe vor kurzem über zwei tausend Euro für die Instandhaltung der beiden Türen investiert, z.B. für die Lackierung, das Glas und die Türschließer. Darf ich ein Teil der Kosten von ihm verlangen, weil er die Türen benutzt?

Frage 3: Wie sieht es aus mit dem Briefkasten? Darf er überhaupt eigenmächtig auf meine Hauswand seine Briefkästen anhängen? Oder darf ich, wenn ich ihm meine Briefkästen zur Verfügung stelle, eine Miete verlangen?

Mit freundlichen Grüßen

Niaz

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immowelt-Redaktion am 22.05.2020 09:17

Hallo Niaz,

Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Leitungsrechte müssen schonend ausgeübt werden. Es ist sinnvoll die konkreten Rechte und Pflichten zu fixieren. Aus unserer Sicht müssen Sie es nicht hinnehmen, dass der EIgentümer des herrschenden Grundstücks die Türe Ihres Hauses offenhält. Die Fragen 2 und 3 können wir nicht beantworten. Denn einerseits ist es zwar zulässig, dass der Eigentümer des dienenden Grundtücks den Eigentümer des herrschenden Grundstücks an gewissen Kosten beteiligen kann, andererseits betreffen die Arbeiten ja ausschließlich Ihr Gebäude und tangieren nicht das Wegerecht an sich. Ob er Briefkästen an Ihrem Gebäude aufhängen darf, können wir ebenfalls nicht abschlie0end beurteilen. Dies dürfte auch von der Frage abhängen, ob ein baulich keine anderen Möglichkeiten gibt.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Zauberwald am 17.05.2020 15:34

Hallo,

wir haben in unserem Grundbuch eine Grunddienstbarkeit ( Geh-,Fahr- und Leitungsrecht) für das unterliegende Grundstück in der Abteilung II eingetragen.

Wir haben auch unseren Nachbarn darüber in Kenntnis gesetzt, dass er dieses Recht hat.

Leider scheint er dieses mißzuverstehen und parkt sein Privatfahrzeug immerwieder auf unserem Grundstück. Somit sind wir in der Nutzung unseres Grundstückes, z.b. nutzen eines Stellplatzes hinter unserem Haus eingeschränkt.

Darf ich ihm das Parken und Abstellen von Fahrzeugen jeglicher Art untersagen?

Vielen lieben Dank und liebe Grüße

Jana

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immowelt-Redaktion am 18.05.2020 11:21

Hallo Zauberwald,

ein Wegerecht muss schonend ausgeübt werden. Außerdem heißt es ja Wege- und nicht Parkrecht. Sie sollten den Nachbarn am besten schriftlich aufordern, das Parken künftig zu unterlassen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Anna am 08.05.2020 22:01

Hallo,

wir haben ein Haus gekauft bei dem im Grundbuch dem Nachbarhaus im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit (Stellplatznutzungsrecht und Geh- und Fahrrecht) gewährt wird. Im Zusatzvertrag ist geregelt, dass die Fläche "... zu nutzen, zu erhalten, zu erneuern und instand zu halten (ist) ..." von dem herrschenden Grundstück. Jetzt meine Frage, ob ich daher auch die Gebühren für Niederschlagsswasser auf das herrschende Grundstück umlegen kann. Die Parkplätze (5) dürfen ausschließlich von dem herrschenden Grundstück genutzt werden. Der Weg (Wegerecht) wird auch von uns genutzt. Wenn ich umlegen kann, zu wieviel %?

Vielen Dank für Feedback

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immowelt-Redaktion am 12.05.2020 07:53

Hallo Anna,

eine konkrete gesetzliche Regelung hierzu gibt es nicht. In § 1021 BGB (Vereinbarte Unterhaltungspflicht) ist aber folgendes geregelt: "Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, so kann bestimmt werden, dass der Eigentümer dieses Grundstücks die Anlage zu unterhalten hat, soweit das Interesse des Berechtigten es erfordert. Steht dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung der Anlage zu, so kann bestimmt werden, dass der Berechtigte die Anlage zu unterhalten hat, soweit es für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist." Aus unserer Sicht sollten die Kosten in diesem Rahmen dann abgegolten sein.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Klaus Dreistein am 08.05.2020 18:16

Hallo,

wir wohnen in einem Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Wohnungen,die 1978 mit Teilungsvertrag auf die Eltern u.auf mich aufgeteilt wurden. Darin enthalten ist für die untere Wohnung(Eltern) eine Garage im Sondereigentum.Diese Garage wird von mir von oben als Stellplatz seit 1980 genutzt.Um die Garage im Dachbereich befahren zu können,wurden auf die Garagendecke 1980 Betonplatten gelegt.Nun musste diese Garage im befahrenen Deckenbereich neu abgedichtet werden. Die Erben der unteren Wohnung,meine beiden Geschwister waren damit einverstanden u.zur Kostenteilung bereit,da sich das Garagendach im Gemeinschaftseigentum befindet.Zur Kostenteilung anderer Arbeiten u.Materialien verweigern sie jedoch ihre Zustimmung, da sie der Meinung sind,den Belag u.Verlegematerial hätten sie ja nicht ausgesucht u.ein Befahren würde auch nicht mehr gestatte,da die Garage dadurch evtuell Schaden nehmen könnte.Das befahren der Garagenoberfläche ist aber nur uns möglich,da und vor der Garage das Grundstück gehört u.sie selbst können nur fussläufig über eine Gemeinschaftstreppe aufs Dach. Für uns sieht das doch sehr nach Schikane aus, Zudem wird ihnen der Zugang u.Zufahrt zu ihrem Grundstück u.Garage nur von einem Nachbarn geduldet.Ein eingetragenes Wegerecht besteht nicht.Den Versuch das Wegerecht von uns zu bekomen, um die untere Wohnung verkaufen zu können, haben wir abgelehnt.Hierfür müssten wir andauernd fremde Personen über unser Grundstück laufen lassen und bei einem späteren Verkauf hätten wir finanzielle Nachteile. Nun liegen wir schon seit einigen Monaten mit meinen Geschwistern im Streit und können zu keiner Einigung kommen.

Freue mich auf Ihre Beurteilung der Sachlage.

Mit freundlichen Grüßen Klaus u.Doris Dreistein

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immowelt Redaktion am 11.05.2020 10:59

Hallo Klaus Dreistein,

wir dürfen und können keine Rechtsberatung leisten. Zur Einschätzung des Falles sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

Herzliche Grüße,

die immowelt Redaktion


jp10686 am 11.05.2020 21:58

Hallo,

versetzen Sie sich in die Lage der anderen.

Für Dinge, die alle gemeinsam nutzen oder die dem Werterhalt der Liegenschaft insgesamt dienen, zahlen alle den Unterhalt. Dazu gehören Dächer, d.h. Sie müssen auch daran zahlen, wenn das Dach an einer Stelle kaputt ist, die Sie nicht direkt betrifft.

DInge oder Vorkehrungen, die nicht allen nützen, werden nur von denen unterhalten und finanziert, die den Nutzen daran haben. D.h. die Mehrkosten, das Gargendach befahrbar zu erhalten, oder wegen der Befahrbarkeit abzudichten, tragen Sie alleine.

Wenn die Somdernutzung des Garagendaches nicht in der Teilungserklärung steht, kann sie zudem jederzeit von der Eigentümerversammung per Beschluss untersagt werden. Es ist also nur billig, diese Kosten selber zu tragen.

Henry Diallo am 29.04.2020 17:31

Hallo,

Meine Freundin und ich haben im letzten Jahr ein Grundstück gekauft. Dieses Grundstück ist das herrschende Grundstück und wir müssen nun bauliche Maßnahmen durchführen. Unser Nachbar, Eigentümer des dienenden Grundstücks duldet es aber nicht, dass ein Pritschenwagen von 5 Tonnen Gesamtgewicht Sand auf-und abläd. Es handelt sich um notwendige Baumaßnahmen für eine Abwasserdammelgrube. Als erstes wurde uns beim Kauf nichts über Beschränkungen gesagt, dann hieß es nur bis zu 7,5 Tonnen und vor kurzem auf 3,5 Tonnen. Müssen wir da als herrschendes Grundstück Rücksicht nehmen oder können wir von unserem Geh-, Fahr-und Leitungsrecht gebrauch machen, das im Grundbuch festgehalten ist.

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Immowelt-Redaktion am 30.04.2020 10:56

Hallo Henry Diallo,

wir können ohne genaue Detailkenntnis aus der Ferne zwar keine abschließende Einschätzung abgeben, sehen aber nicht dass gemäß Ihrer Schilderungen ein sachlicher Grund vorliegt, diese Einschränkungen zu machen. Sofern der Nachbar befürchtet, dass Beschädigungen erfolgen, so müssten Sie Ihm, so dies eintritt, aber freilich die Kosten ersetzen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Renate am 23.04.2020 10:39

Guten Tag,

2008 erwarben wir unsere Immobilie mit schönem Grundstück, welches mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist: Wegerecht zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Parzelle XXX.

Anfangs gab es kaum Probleme. Selten missbrauchte mal ein Besucher unserer Nachbarn (älteres Ehepaar) unser Grundstück zum Parken. Ein kurzer Anruf genügte und das Fahrzeug wurde weggefahren.

Doch seit 2018 fühlen wir uns enteignet. Unser Nachbar vermiete an eine Familie mittleren Alters mit 1 Kind. Diese Leute sind der Meinung, sie dürfen über unser Grundstück mit verfügen. Auch unser Nachbar benimmt sich inzwischen anders. Vielleicht ist es auch das Alter (inzwischen Ende 70 und Anfang 80)

Besucher der Nachbarn und auch seiner Mieter stellen häufig ihr Fahrzeug vor dem Tor des Nachbarn, also auf unserem Grundstück, ab. Die Besucher wurden von uns darauf angesprochen und gebeten, ihr Fahrzeug doch bitte künftig im öffentlichen Bereich zu parken. Darauf gaben diese an, dass unser Nachbar dies so erlaubt hätte. Trotz unseres Hinweises, dass es sich um ein Privatgrundstück handele und lediglich ein Wegerecht für den Nachbarn besteht, parken weiterhin Besucher/ Bekannte des Nachbarn und Mieters auf unserem Grundstück.

Hierdurch wird u.a. der Zugang zu unserer Garage blockiert.

Wie wie erfuhren, wurde das nachbarliche Tor erst kurz vor unserem Immobilienerwerb installiert.

Die Durchfahrtbreite ist derart schmal, dass der Heizöllieferant nicht auf das nachbarliche Grundstück fahren kann. Der Tankwagen (mehr als 3,5 t Gewicht) bleibt auf unserem Grundstück stehen und befüllt von dort aus per Schlauch die Anlage des Nachbarn. Wir haben den Nachbarn gebeten, künftig ein kleines Tankfahrzeug zu ordern, welches durch sein Tor passt. Diese Bitte wurde ignoriert. In früheren Zeiten muss es auch ein kleineres Fahrzeug gewesen sein, denn diese Situation haben wir bis vor kurzem nicht erlebt. Oder wir waren bei der Heizöllieferung zufällig nie anwesend.

So wird generell verfahren. Wenn Arbeiten auf dem Nachbargrundstück ausgeführt werden und breitere Fahrzeuge nicht durch das Nachbar-Tor passen, bleiben diese Fahrzeuge ungefragt auf unserem Grundstück stehen.

Auch Paketlieferanten, übrigens täglich, verfahren genauso.

Mehrfach kam es bereits zu Beschädigung auf unserem Grundstück. In den meisten Fällen konnte der Verursacher nicht festgestellt werden, da wir nicht rund um die Uhr anwesend sind. 2 x wurde der Zaun beschädigt. Die betreffenden Fahrer haben wir erwischt.

Die Situation ist inzwischen sehr belastend, aber trotzdem ist das nachbarliche Verhältnis immer noch gut. Wir haben mehrfach mit unseren Nachbarn darüber gesprochen. Erklärt, dass sie unser Grundstück nur zum Begehen und Befahren benutzen dürfen, um auf das eigene Grundstück zu gelangen. Die beiden alten Leute zeigen sich jedesmal sehr verständnisvoll und einsichtig. Aber es klappt trotzdem nicht. Die Mieter der Nachbarn sind weitaus schwieriger und setzen sich über alles hinweg. Machen weiter wie bisher.

Wir sind nun zu dem Entschluss gelangt, ebenfalls ein Tor zu setzen. Dieses soll im Anschluss an einen 1,10 breiten Durchgang gesetzt werden, so dass der Zugang zu Fuß (ca. 17 m) zum Nachbartor jederzeit möglich ist. Lediglich Fahrzeuge können nicht mehr willkürlich durch. Wir haben an ein Rolltor gedacht, welches per Funk bedient wird. Hierfür würde der Nachbar ein Bedienungsgerät erhalten. Der Mieter soll generell nicht mehr durchfahren dürfen und erhält insofern kein Bedienungsgerät.

Unserer Ansicht nach ist in unserem Fall das eingetragene Wegerecht personengebunden, da es heißt „....zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Parzelle...“. Somit müssen wir u.E. den Durchfahrtverkehr von Mietern, Besuchern, Lieferanten etc nicht dulden.

Selbstverständlich dürfen diese unser Grundstück zu Fuß überqueren, um zum Grundstück des Nachbarn zu gelangen. Das wären ca. 17 m.

Können wir auf diese Art unser Grundstück vor dem „Missbrauch“ schützen?

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immowelt Team am 24.04.2020 12:40

Hallo Renate,

eine Errichtung eines Tores sollte kein rechtliches Problem für Sie darstellen. Das OLG München hatte über einen ähnlichen Fall entschieden. Der Eigentümer darf sein Grundstück einzäunen oder auch eine Kette anbringen. Das Wegerecht wird dadurch nicht beeinträchtigt (vgl. OLG München, 08.08.2012 - 20 U 4182/11, Rdnr. 10 ff.). Zaun oder Kette sei keine "nicht hinnehmbare Beeinträchtigung", solange der Wegeberechtige einen Schlüssel dafür gestellt bekommt. Aber: Zum Abschließen des Tores in der Zeit Abend und Nachtstunden zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr sind die Wegeberechtigten hingegen nicht verpflichtet.

Beste Grüße

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