Grunddienstbarkeit: So weit darf der Nachbar gehen

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Ein Blick ins Grundbuch hilft Immobilienkäufern mögliche Haken beim Haus- und Grundstückskauf zu erkennen. Einer davon ist der Eintrag einer Grunddienstbarkeit. Dabei bekommt der Eigentümer eines anderen Grundstücks auf dem eigenen Grundstück bestimmte Rechte, zum Beispiel ein Wegerecht, eingeräumt. Für Haus- und Grundstückskäufer kann das zum Problem werden: Das Recht ist an das Grundstück gebunden und auch der neue Eigentümer muss sich an die Regeln halten. Das müssen Hauskäufer wissen.

Grunddienstbarkeit, Recht, Gartenzaun, Foto: goodluz / fotolia.com
Besteht eine Grunddienstbarkeit, so endet das Recht des Nachbarn nicht am Gartenzaun. Foto: goodluz / fotolia.com

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags steht kurz bevor und plötzlich stellt man fest, dass dem Nachbarn seit Jahren bestimmte Rechte auf dem frisch erworbenen Grundstück eingeräumt werden: Er darf einen Weg mitbenutzen oder Leitungen verlegen. Wurden diese Vereinbarungen irgendwann einmal als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, hat man als neuer Eigentümer in der Regel schlechte Karten. Das Recht ist dann an das Grundstück gebunden (§ 96 BGB). Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Immobilienkäufer vor dem Immobilienkauf einen genauen Blick in die Abteilung zwei des Grundbuchs zu werfen – dort sind mögliche Grunddienstbarkeiten eingetragen.

Grunddienstbarkeit: Definition und Beispiele

Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss (§ 1018 BGB). Das kann etwa ein Wegerecht oder Durchfahrtsrecht sein. Die Grunddienstbarkeit kann aber auch regeln, dass ein Eigentümer auf bestimmte Rechte verzichtet. In der Fachsprache heißen Grundstücke, die mit einer Grunddienstbarkeit belastet sind, dienendes Grundstück. Das andere Grundstück, das von dem Leistungsrecht profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. 

Das sind die häufigsten Arten von Grunddienstbarkeiten:

  • Das Wegerecht: Der Nachbar darf über mein Grundstück gehen oder fahren, um zu seinem Haus zu kommen. Vor allem bei sogenannten Hinterliegergrundstücken ist das oft der Fall.
  • Das Leitungsrecht: Der Nachbar darf seine Leitungen, zum Beispiel für Strom oder Wasser, unter meinem Grundstück verlegen.
  • Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf mein Grundstück ragen.
  • Eine Bebauungsbeschränkung: Man darf zum Beispiel keine Gebäude errichten, die höher als eineinhalb Geschosse sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick auf die Landschaft zu verbauen.
  • Immissionen dulden: Wenn ein Grundstück zum Beispiel direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb liegt, darf der Eigentümer sich nicht wegen Lärm oder Schmutz beschweren, auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen.

Eigentümer eines dienenden Grundstücks müssen nicht alles dulden

Grunddienstbarkeit, Foto: Dr. Christina Unterberger
Dr. Christina Unterberger, Rechtsanwältin in Berlin. Foto: privat

Wer ein dienendes Grundstück besitzt, muss aber trotzdem nicht alles von seinem Nachbarn dulden. Das können Eigentümer eines dienenden Grundstücks fordern:

Die schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit: Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann von dem des herrschenden Grundstücks fordern, dass er sein Recht schonend ausübt (§ 1020 BGB). Im Klartext: Ein Nachbar mit Wegerecht darf nicht grundlos auf dem Weg auf- und abfahren. Die schonende Ausübung kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur Not einfordern. Rechtsanwältin Dr. Christina Unterberger aus Berlin sagt: „Je nach Situation kann er auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen.“ 

Die Unterhaltungspflicht: Benutzt der Nachbar eine Anlage des Eigentümers mit – zum Beispiel den Privatweg – so ist er laut Gesetz zum Unterhalt und zur Instandsetzung dieser Anlage mitverpflichtet (§ 1021 BGB).In welchem Umfang dies gilt, kommt auf den Einzelfall an. Laut Dr. Unterberger müssen dabei die Interessen gegeneinander abgewogen werden. 

Das Nutzungsentgelt: Sofern vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks Anspruch auf Entschädigung in Form eines Nutzungsentgelts. Rechtsanwältin Christiane Feist von beck rechtsanwälte in Hamburg erklärt: „Die Art und Weise, wie das Entgelt gezahlt wird, wird bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit festgelegt.“ In der Regel erfolge die Zahlung in Form einer Nutzungsrente, als Jahresbetrag im Voraus. Es seien aber auch individuelle Regelungen möglich. Wurde bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit aber kein Nutzungsentgelt vereinbart, so hat auch ein neuer Eigentümer nach einem Hausverkauf schlechte Karten: „Er hat keinen Anspruch darauf“, so Feist. Eine nachträgliche Vereinbarung sei nur möglich, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt.

Experten-Tipp

Rechtsexpertin Dr. Unterberger warnt: „Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit kann für das belastete Grundstück zu einer gewissen Wertminderung führen.“ Wer plant, sein Grundstück wieder zu verkaufen, sollte das darum bereits beim Kauf bedenken.

Ich muss da mal durch: Praxisproblem Wegerecht

Wegerecht, Fragen, Nachbar, Foto: belahoche / fotolia.com
Das Wegerecht wirft Fragen auf. Manches darf der Nachbar – doch auch der Eigentümer hat Rechte. Foto: belahoche / fotolia.com

In der Praxis kommt es vor allem wegen des Wegerechts zu Problemen. Hier finden Eigentümer Antworten auf ihre individuelle Situation:

Das Wegerecht ist bereits im Grundbuch eingetragen:
Für den neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks bedeutet das in der Regel, dass er sich daran halten muss – der Nachbar darf den Weg mitbenutzen. Im Gegenzug kann er aber vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks fordern, sich an der Unterhaltung und Instandsetzung des Weges zu beteiligen. Dass ihm dies grundsätzlich zusteht, bestärkte auch der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 42/04). 

Was darf der Nachbar, wenn ein Wegerecht besteht?
Der Nachbar darf den Weg entsprechend der Vereinbarung mitbenutzen. Es gibt aber auch Grenzen: So muss der Nachbar sein Recht schonend ausüben, er sollte also nicht unnötig oft auf dem Weg auf- und abfahren. Zudem darf er zwar passieren – in der Regel aber nicht parken oder halten. Christiane Feist erklärt: „Damit der Nachbar parken darf, müsste ein Abstellrecht oder eine ähnliche Dienstbarkeit vereinbart sein.“ 

Gilt das Wegerecht auch für Mieter, Pächter oder Kunden?
Sofern das Wegerecht nicht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt ist, kann es auch von anderen Personen ausgeübt werden, die zum Eigentümer des herrschenden Grundstücks in besonderer Beziehung stehen – Mieter, Pächter, Hausgenossen, Besucher oder Kunden (BGH DNotZ 71, 471).

Das Wegerecht ist nicht im Grundbuch, sondern nur in einem privatrechtlichen Vertrag vereinbart.
„Diese Vereinbarung geht beim Kauf nicht auf den neuen Eigentümer über“, sagt Feist. Denn dann ist das Recht nicht im Grundbuch verankert. Will der Nachbar weiterhin den Weg benutzen, so muss er sich in der Regel an den Eigentümer wenden und mit ihm eine entsprechende Vereinbarung treffen.

Wann hat der Nachbar Anspruch auf ein Wegerecht?
In der Regel hat der Nachbar keinen Anspruch auf ein Wegerecht. Liegt ein Grundstück aber so, dass es keinen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen hat, so gilt das Notwegerecht (§§ 917 – 918 BGB). Das ist vor allem bei Hinterliegergrundstücken der Fall. Dr. Christina Unterberger erklärt: „Der Eigentümer muss dem Nachbarn erlauben, dass er sein Grundstück überqueren darf, bis dieser Mangel behoben ist und dieser einen Zugang zum öffentlichen Weg hat.“ Wie der Notweg verläuft und in welchem Umfang der Nachbar ihn nutzen darf, muss im Zweifel ein Gericht entscheiden. Dem Eigentümer steht eine Notwegrente zu.

Zaun, Weg versperren, Foto: Andreas Heimbrock / fotolia.com
Einfach so einen Zaun ziehen und den Weg versperren darf der Eigentümer nicht immer. Foto: Andreas Heimbrock / fotolia.com

Was passiert, wenn ich den Nachbarn hindere, den Weg zu nutzen?
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist dafür zuständig, dass der Nachbar ungehindert über den Weg gehen kann (§§ 1027, 1024 BGB). In der Regel darf er ihm also keine Hindernisse in den Weg stellen, wie einen Zaun oder eine Mauer.

In manchen Fällen dürfen Eigentümer aber einen Zaun ziehen oder eine Mauer bauen: Im Einzelfall müssen die Interessen von Eigentümer und Nachbar gegeneinander abgewogen werden. So hatte in einem Fall ein Eigentümer sein Grundstück aus Sicherheitsgründen eingezäunt und durfte den Zaun stehen lassen – der Nachbar musste dafür einen Umweg in Kauf nehmen (OLG Düsseldorf, Az. U 20/ 02). 

Das Wegerecht kann unter bestimmten Umständen auch verlegt werden:
Wird es für den Eigentümer zum Problem, dass der Weg für das Wegerecht an einer bestimmten Stelle des Grundstücks verläuft, so kann er es auf eine andere Stelle verlegen (§1023 BGB). Das kann zum Beispiel sein, wenn der Eigentümer genau dort wo der Weg verläuft sein Haus erweitern möchte. Aber: Die andere Stelle muss für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks mindestens ebenso geeignet sein – der Weg darf zum Beispiel nicht schmäler sein (OLG Karlsruhe, Az. 12 U 156/13).

Wie kann eine Grunddienstbarkeit beendet werden?

Wer ein Grundstück kauft, das bereits mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, kann diese in der Regel nur beenden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt. Nur in einigen Fällen ist ein Ende auch ohne dessen Zustimmung möglich – häufig zum Beispiel dann:

  • Wenn eine auflösende Bedingung eintritt, zum Beispiel weil die Grunddienstbarkeit zeitlich befristet ist.
  • Wenn die Vorteile für das herrschende Grundstück wegfallen und nicht mehr eintreten können. „Die Erschöpfung von Bodenbestandteilen kann dafür ein Beispiel sein“, so Dr. Unterberger. Wurde also ein Bodenabbaurecht im Grundbuch vereinbart und die Bodenbestandteile sind erschöpft, so endet auch die dazu eingetragene Grunddienstbarkeit.
  • Es gibt ein Hindernis für die Dienstbarkeit und der Nachbar hat es über Jahre hinweg hingenommen – dann kann sein Recht verjährt sein (§1028 BGB). Ein Beispiel im Fall des Wegerechts: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf den Feldweg des dienenden Grundstücks mit einem mehrspurigen Fahrzeug befahren. Auf dem Weg sind im Laufe der Jahre zwei Fichten gewachsen, so dass er mit dem Fahrzeug nicht mehr vorbeikommt. Laut Bundesgerichtshof müsste der Nachbar nun fordern, dass dieses Hindernis beseitigt wird. Wenn er sein Wegerecht dadurch gar nicht mehr ausüben kann, hat er dafür 30 Jahre Zeit. Wird er hingegen dadurch nur eingeschränkt, sind es drei Jahre. Danach hat er kein Recht mehr, sich zu beschweren – und die Grunddienstbarkeit erlischt. (BGH, Az.: V ZR 151/13)

Endet eine Grunddienstbarkeit, so wird sie im Grundbuch als gelöscht vermerkt.

Meins – deins: Abgrenzung zu anderen Dienstbarkeiten

Grunddienstbarkeit, Arten, Rechten, Foto: animaflora / fotolia.com
Es gibt andere Arten von Dienstbarkeiten, bei denen Fremde Rechte haben. Auch diese haben Grenzen. Foto: animaflora / fotolia.com

Neben der Grunddienstbarkeit gibt es noch andere sogenannte Dienstbarkeiten, die ähnlich sind:

Beim Nießbrauch bekommt eine fremde Person viel umfänglichere Rechte auf dem eigenen Grundstück eingeräumt als bei der Grunddienstbarkeit (§§ 1059 und 99 BGB). Eine häufige Form des Nießbrauchs ist zum Beispiel das lebenslange Recht einer Person, ein Haus bewohnen oder vermieten zu dürfen und sämtlichen Profit daraus zu ziehen. Dieses Recht ist aber an eine einzelne Person gebunden und kann nicht weitergeben werden. 

Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bekommt eine andere Person ein genau abgestecktes Recht eingeräumt, wie sie das fremde Grundstück für sich nutzen darf. Zum Beispiel das Wohnungsrecht: Die Person darf ein Gebäude oder einen Teil davon bewohnen und auch ihre Familie oder Pflegeangestellte in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 BGB). Aber: Die Rechte sind eingeschränkter als beim Nießbrauch, etwa auf einen bestimmten Teil des Grundstücks und darauf, wie die Person das Grundstück nutzen darf. Zudem ist es an die einzelne Person gebunden. (§§ 1090 bis 1093 BGB) 

In vielen Bundesländern gibt es zudem Baulasten – also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die Eigentümer bei bestimmten Baumaßnahmen einschränken. Ein Beispiel zeigt, wie so eine Baulast zustande kommen kann: Auf einem Grundstück soll ein Haus gebaut werden, es kann aber nicht von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden, weil die erforderlichen Abstandsflächen zu den angrenzenden Grundstücken nicht eingehalten werden können. Der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks ist aber so freundlich und verpflichtet sich freiwillig, die fehlenden Abstandsflächen auf sein Grundstück zu übernehmen. Mit seiner Zustimmung wird die Abstandsflächenübernahme als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

So sollten Käufer und Eigentümer vorgehen

Haus- und Grundstückskäufern rät Dr. Christina Unterberger: „Werfen Sie vor dem Kauf einen Blick ins Grundbuch. Ist darin eine Grunddienstbarkeit eingetragen, so sollten Sie ihren Umfang und Inhalt genau kennen und wissen, ob ein Nutzungsentgelt vereinbart ist.“ 

Wer sein nachbarschaftliches Verhältnis durch den Eintrag einer Grunddienstbarkeit regeln möchte, dem rät Christiane Feist: „Achten Sie darauf, dass ein angemessenes Nutzungsentgelt vereinbart und die Unterhaltungspflicht genau geregelt wurde.“ Zudem sollte der Umfang der Nutzung genau benannt sein – beim Wegerecht etwa, ob der Weg privat, mit schweren Maschinen oder für den Kundenverkehr genutzt werde. „Für die Formulierung der Grunddienstbarkeit gibt es meist einen Standard-Entwurf vom Notar“, so Feist. Für eine möglichst vorteilhafte Lösung lohne sich aber die rechtliche Beratung durch einen Anwalt.

Link-Tipp

Hier erfahren Sie, worauf angehende Eigentümer und Bauherren achten sollten und finden alle wichtigen Tipps zum Grundstückskauf.


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