Grunddienstbarkeit: So weit darf der Nachbar gehen

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Ein Blick ins Grundbuch hilft Immobilienkäufern mögliche Haken beim Haus- und Grundstückskauf zu erkennen. Einer davon ist der Eintrag einer Grunddienstbarkeit. Dabei bekommt der Eigentümer eines anderen Grundstücks auf dem eigenen Grundstück bestimmte Rechte eingeräumt, zum Beispiel ein Wegerecht. Für Immobilienkäufer kann das zum Problem werden: Denn das Recht ist an das Grundstück gebunden und auch der neue Eigentümer muss sich an die Regeln halten. Das müssen Hauskäufer wissen.

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Besteht eine Grunddienstbarkeit wie zum Beispiel ein Wegerecht, so endet das Recht des Nachbarn nicht am eigenen Gartenzaun. Foto: goodluz/stock.adobe.com

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags steht kurz bevor und plötzlich stellt man fest, dass dem Nachbarn seit Jahren bestimmte Rechte auf dem frisch erworbenen Grundstück eingeräumt werden: Er darf einen Weg mitbenutzen oder Leitungen verlegen. Wurden diese Vereinbarungen irgendwann einmal als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, hat der neue Eigentümer in der Regel schlechte Karten: Das Recht ist dann laut Bürgerlichem Gesetzbuch an das Grundstück gebunden (§ 96 BGB).

Aus diesem Grund sollten Erwerber eines Grundstückes vorab stets einen Blick ins Grundbuch werfen. Dort gibt es für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt, in dem relevante Informationen zur Immobilie stehen – zum Beispiel Eigentümer, Lasten und Grundpfandrechte und eben auch eine eventuell bestehende Grunddienstbarkeit. Diese steht in der Regel in Abteilung zwei des Grundstücksblattes. Hier wird erklärt, wie Sie Informationen aus dem Grundbuch anfordern können

Info

In einigen Sonderfällen kann eine Grunddienstbarkeit auch dann bestehen, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen wurde. So zum Beispiel, wenn ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens eingeräumt wird, das jedoch nur im Flurbereinigungsplan vermerkt ist. Da es eine Folge des Flurbereinigungs-Gesetzes ist, bleibt ein solches Wegerecht es laut Bundesgerichtshof dann trotz fehlendem Grundbucheintrag bestehen. (BGH, Az.: V ZR 199/17)

Grunddienstbarkeit: Definition und Beispiele

Die Grunddienstbarkeit definiert, welche Rechte der Eigentümer eines Grundstücks anderen Nutzern einräumen muss (§ 1018 BGB). Das kann etwa ein Wegerecht oder Durchfahrtsrecht sein. Die Grunddienstbarkeit kann aber auch regeln, dass ein Eigentümer auf bestimmte Rechte verzichtet. In der Fachsprache heißen Grundstücke, die mit einer Grunddienstbarkeit belastet sind, dienendes Grundstück. Das andere Grundstück, das von dem Nutzungsrecht oder Leistungsrecht profitiert, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet. Die Belastung durch das Recht wird stets im Grundbuch, Abteilung zwei, des dienenden Grundstücks eingetragen. 

Das sind die häufigsten Arten von Grunddienstbarkeiten:

  • Das Wegerecht: Der Nachbar darf über das eigene Grundstück gehen oder fahren, um zu seinem Haus zu kommen. Vor allem bei sogenannten Hinterliegergrundstücken ist das oft der Fall.
  • Das Leitungsrecht: Der Nachbar darf seine Leitungen, zum Beispiel für Strom oder Wasser, unter dem eigenen Grundstück verlegen.
  • Das Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf das eigene Grundstück ragen.
  • Eine Bebauungsbeschränkung: Der Grundstückseigentümer darf zum Beispiel keine Gebäude errichten, die höher als eineinhalb Geschosse sind, um dem Nachbarn nicht den freien Blick auf die Landschaft zu verbauen.
  • Immissionen dulden: Wenn ein Grundstück zum Beispiel direkt neben einem landwirtschaftlichen Betrieb liegt, darf der Eigentümer sich nicht wegen Lärm oder Schmutz beschweren, auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen.
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Eigentümer eines dienenden Grundstücks müssen nicht alles dulden

Grunddienstbarkeit, Foto: Dr. Christina Unterberger
Dr. Christina Unterberger, Rechtsanwältin in Berlin. Foto: privat

Wer ein dienendes Grundstück besitzt, muss aber trotzdem nicht alles von seinem Nachbarn dulden. Das können Eigentümer eines dienenden Grundstücks fordern:

Die schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann von dem des herrschenden Grundstücks fordern, dass er sein Recht schonend ausübt (§ 1020 BGB). Im Klartext: Ein Nachbar mit Wegerecht darf nicht grundlos auf dem Weg auf- und abfahren. Die schonende Ausübung kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur Not einfordern. Rechtsanwältin Dr. Christina Unterberger aus Berlin sagt: „Je nach Situation kann er auf Unterlassung oder Schadensersatz klagen.“

Die Unterhaltungspflicht des Nachbarn

Benutzt der Nachbar eine Anlage des Eigentümers mit – zum Beispiel den Privatweg – so ist er laut Gesetz zum Unterhalt und zur Instandsetzung dieser Anlage mitverpflichtet (§ 1021 BGB).In welchem Umfang dies gilt, kommt auf den Einzelfall an. Laut Unterberger müssen dabei die Interessen gegeneinander abgewogen werden.

Das Nutzungsentgelt für den Eigentümer

Sofern vereinbart, hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks Anspruch auf Entschädigung in Form eines Nutzungsentgelts. Rechtsanwältin Christiane Feist von beck rechtsanwälte in Hamburg erklärt: „Die Art und Weise, wie das Entgelt gezahlt wird, wird bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit festgelegt.“ In der Regel erfolge die Zahlung in Form einer Nutzungsrente, als Jahresbetrag im Voraus. Es seien aber auch individuelle Regelungen für die Entschädigung möglich. Wurde bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit aber kein Nutzungsentgelt vereinbart, so hat auch ein neuer Eigentümer nach einem Hausverkauf schlechte Karten: „Er hat keinen Anspruch darauf“, so Feist. Eine nachträgliche Vereinbarung sei nur möglich, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt.

Achtung

Rechtsexpertin Unterberger warnt: „Der Eintrag einer Grunddienstbarkeit kann für das belastete Grundstück zu einer gewissen Wertminderung führen.“ Wer sein Grundstück wiederverkaufen will, sollte den Verkaufsfall darum schon beim Kauf bedenken. Die Höhe der Wertminderung sollte er vor dem Kauf bereits von einem Immobiliengutachter schätzen lassen.

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Ich muss da mal durch: Praxisproblem Wegerecht

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Das Wegerecht wirft Fragen auf. Manches darf der Nachbar – doch auch der Eigentümer hat Rechte. Foto: belahoche/stock.adobe.com

In der Praxis kommt es vor allem wegen des Wegerechts zu Problemen. Hier finden Eigentümer Antworten auf ihre individuelle Situation:

Was gilt, wenn im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen ist?

Für den neuen Eigentümer des dienenden Grundstücks bedeutet das in der Regel, dass er sich daran halten muss – der Nachbar darf den Weg mitbenutzen. Im Gegenzug kann er aber vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks fordern, sich an der Unterhaltung und Instandsetzung des Weges zu beteiligen. Dass ihm dies grundsätzlich zusteht, bestärkte auch der Bundesgerichtshof (BGH, Az.: V ZR 42/04).

Link-Tipp

Erfahren Sie mehr dazu, was das Grundbuch über ein Grundstück verrät.

Was gilt, wenn das Wegerecht nicht im Grundbuch vereinbart ist, sondern nur in einem privatrechtlichen Vertrag?

„Diese Vereinbarung geht beim Kauf nicht auf den neuen Eigentümer über“, sagt Feist. Denn dann ist das Recht nicht im Grundbuch verankert. Will der Nachbar weiterhin den Weg benutzen, so muss er sich in der Regel an den Eigentümer wenden und mit ihm eine entsprechende Vereinbarung treffen.

Was darf der Nachbar, wenn ein Wegerecht besteht?

Der Nachbar darf den Weg entsprechend der Vereinbarung mitbenutzen. Es gibt aber auch Grenzen: So muss der Nachbar sein Recht schonend ausüben, er sollte also nicht unnötig oft auf dem Weg auf- und abfahren. Zudem darf er zwar passieren – in der Regel aber nicht parken oder halten. Christiane Feist erklärt: „Damit der Nachbar parken darf, müsste ein Abstellrecht oder eine ähnliche Dienstbarkeit vereinbart sein.“

Gelten Wegerecht oder Durchfahrtsrecht auch für Mieter, Pächter oder Kunden?

Sofern das Wegerecht nicht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt ist, kann es auch von anderen Personen ausgeübt werden, die zum Eigentümer des herrschenden Grundstücks in besonderer Beziehung stehen – Mieter, Pächter, Hausgenossen, Besucher oder Kunden (BGH DNotZ 71, 471).

Wann hat der Nachbar Anspruch auf ein Wegerecht?

In der Regel hat der Nachbar keinen Anspruch auf ein Wege- oder Durchfahrtsrecht. Liegt ein Grundstück aber so, dass es keinen direkten Zugang zu öffentlichen Wegen hat, so gilt das Notwegerecht (§§ 917 – 918 BGB). Das ist vor allem bei Hinterliegergrundstücken der Fall. Christina Unterberger erklärt: „Der Eigentümer muss dem Nachbarn erlauben, dass er sein Grundstück überqueren darf, bis dieser Mangel behoben ist und dieser einen Zugang zum öffentlichen Weg hat.“ Wie der Notweg verläuft und in welchem Umfang der Nachbar ihn nutzen darf, muss im Zweifel ein Gericht entscheiden. Dem Eigentümer steht eine sogenannte Notwegrente, also eine Entschädigung, zu.

Was passiert, wenn ich den Nachbarn hindere, den Weg zu nutzen?

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Eine Folge des Wegerechts: Einfach so einen Zaun ziehen und den Weg versperren darf der Eigentümer nicht immer. Foto: Andreas Heimbrock/stock.adobe.com

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist dafür zuständig, dass der Nachbar den Weg ungehindert nutzen kann (§§ 1027, 1024 BGB). In der Regel darf er ihm also keine Hindernisse in den Weg stellen, wie einen Zaun oder eine Mauer.
Nur in manchen Fällen dürfen Eigentümer einen Zaun ziehen oder eine Mauer bauen: Im Einzelfall müssen die Interessen von Eigentümer und Nachbar gegeneinander abgewogen werden. So hatte in einem Fall ein Eigentümer sein Grundstück aus Sicherheitsgründen eingezäunt und durfte den Zaun stehen lassen – der Nachbar musste dafür einen Umweg in Kauf nehmen (OLG Düsseldorf, Az. U 20/ 02).

Kann das Wegerecht unter Umständen auch verlegt werden?

Wird es für den Eigentümer zum Problem, dass der Weg für das Wegerecht an einer bestimmten Stelle des Grundstücks verläuft, so kann er es auf eine andere Stelle verlegen (§1023 BGB). Das kann zum Beispiel sein, wenn der Eigentümer genau dort wo der Weg verläuft sein Haus erweitern möchte. Aber: Die andere Stelle muss für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks mindestens ebenso geeignet sein – der Weg darf zum Beispiel nicht schmaler sein (OLG Karlsruhe, Az. 12 U 156/13).

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Wie kann eine Grunddienstbarkeit beendet werden?

Wer ein Grundstück kauft, das bereits mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, kann diese in der Regel nur beenden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt. Nur in einigen Fällen ist ein Ende auch ohne dessen Zustimmung möglich: Häufige Fälle sind:

  • Eine auflösende Bedingung wurde vereinbart und tritt ein, zum Beispiel weil die Grunddienstbarkeit befristet ist.
  • Die Vorteile für das herrschende Grundstück sind wegfallen und können nicht mehr eintreten. „Die Erschöpfung von Bodenbestandteilen kann dafür ein Beispiel sein“, so Dr. Unterberger. Wurde also ein Bodenabbaurecht im Grundbuch vereinbart und die Bodenbestandteile sind erschöpft, so endet auch die dazu eingetragene Grunddienstbarkeit.
  • Es gibt ein Hindernis für die Dienstbarkeit und der Nachbar hat es über Jahre hinweg hingenommen – dann kann sein Recht verjährt sein (§1028 BGB). Ein Beispiel im Fall des Wegerechts: Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks darf den Feldweg des dienenden Grundstücks mit einem mehrspurigen Fahrzeug befahren. Auf dem Weg sind im Laufe der Jahre zwei Fichten gewachsen, so dass er mit dem Fahrzeug nicht mehr vorbeikommt. Laut Bundesgerichtshof müsste der Nachbar nun fordern, dass dieses Hindernis beseitigt wird. Wenn er sein Wegerecht dadurch gar nicht mehr ausüben kann, hat er dafür 30 Jahre Zeit. Wird er hingegen dadurch nur eingeschränkt, sind es drei Jahre. Danach hat er kein Recht mehr, sich zu beschweren – und die Grunddienstbarkeit erlischt. (BGH, Az.: V ZR 151/13).

Endet eine Grunddienstbarkeit, so kann ihr Grundbucheintrag gelöscht werden. Hierfür benötigt der Grundstückseigentümer die Zustimmung des Betroffenen in Form einer Löschungsbewilligung. Diese übergibt er dann einem Notar, der in seinem Auftrag die Löschung der Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt beantragt. 

Info

Die Löschungsbewilligung ist allgemein die Zustimmung zur Löschung eines Grundbuchrechtes durch den von der Löschung Betroffenen. Dies kann viele Rechte betreffen, umgangssprachlich wird damit allerdings in der Regel die Bewilligung zur Löschung eines Grundpfandrechtes gemeint, also einer Grundschuld oder Hypothek.

Lesen Sie hier mehr zur Löschungsbewilligung.

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Wie kann eine Grunddienstbarkeit vereinbart werden?

Wer die nachbarschaftlichen Beziehungen dauerhaft regeln will, kann mit seinem Nachbarn eine Grunddienstbarkeit vereinbaren. In der Regel entwirft der Notar den Wortlaut der Grunddienstbarkeit selbst, beglaubigt die Unterschriften aller Beteiligten und kümmert sich um die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch des dienenden Grundstückes. Daneben kann – muss aber nicht – das gleiche Recht im Grundbuch des herrschenden Grundstücks als sogenannter Herrschvermerk eingetragen werden.

Die Kosten hierfür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Laut Bundesnotarkammer ist für das Einräumen eines Wegerechtes im Wert von 5.000 Euro eine halbe Notargebühr fällig: 30 Euro. Hinzu kommen noch Nebenkosten wie Schreibauslagen und Porto, sowie 19 Prozent Umsatzsteuer. Damit belaufen sich die Notarkosten insgesamt auf rund 40 Euro.

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Meins – deins: Abgrenzung zu anderen Dienstbarkeiten

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Es gibt andere Arten von Dienstbarkeiten, bei denen Fremde Rechte haben. Auch diese haben Grenzen. Foto: animaflora/stock.adobe.com

Neben der Grunddienstbarkeit gibt es noch drei andere sogenannte Dienstbarkeiten, die ähnlich sind:

Nießbrauchrecht

Beim Nießbrauch bekommt eine fremde Person viel umfänglichere Rechte auf dem eigenen Grundstück eingeräumt als bei der Grunddienstbarkeit (§§ 1059 und 99 BGB). Eine häufige Form des Nießbrauchrechtes ist zum Beispiel das lebenslange Recht einer Person, ein Haus bewohnen oder vermieten zu dürfen und sämtlichen Profit daraus zu ziehen. Dieses Recht ist aber an eine einzelne Person gebunden und kann nicht weitergeben werden.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Bei der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bekommt eine andere Person ein genau abgestecktes Recht eingeräumt, wie sie das fremde Grundstück für sich nutzen darf. Zum Beispiel das Wohnungsrecht: Die Person darf ein Gebäude oder einen Teil davon bewohnen und auch ihre Familie oder Pflegeangestellte in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 BGB). Aber: Die Rechte sind eingeschränkter als beim Nießbrauch, etwa auf einen bestimmten Teil des Grundstücks und darauf, wie die Person das Grundstück nutzen darf. Zudem ist es an die einzelne Person gebunden. (§§ 1090 bis 1093 BGB).

Baulasten

In vielen Bundesländern gibt es zudem Baulasten – also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, die Eigentümer bei bestimmten Baumaßnahmen einschränken. Im Gegensatz dazu ist die Grunddienstbarkeit ein zivilrechtliches Rechtsinstitut.
Ein Beispiel zeigt, wie so eine Baulast zustande kommen kann: Auf einem Grundstück soll ein Haus gebaut werden, es kann aber nicht von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden, weil die erforderlichen Abstandsflächen zu den angrenzenden Grundstücken nicht eingehalten werden können. Der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks ist aber so freundlich und verpflichtet sich freiwillig, die fehlenden Abstandsflächen auf sein Grundstück zu übernehmen. Mit seiner Zustimmung wird die Abstandsflächenübernahme als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

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So sollten Käufer und Eigentümer vorgehen

Haus- und Grundstückskäufern rät Rechtsexpertin Unterberger: „Werfen Sie vor dem Kauf einen Blick ins Grundbuch. Ist darin eine Grunddienstbarkeit eingetragen, so sollten Sie ihren Umfang und Inhalt genau kennen und wissen, ob ein Nutzungsentgelt vereinbart ist.“

Wer sein nachbarschaftliches Verhältnis durch den Eintrag einer Grunddienstbarkeit regeln möchte, dem rät Christiane Feist: „Achten Sie darauf, dass ein angemessenes Nutzungsentgelt vereinbart und die Unterhaltungspflicht genau geregelt wurde.“ Zudem sollte der Umfang der Nutzung genau benannt sein – beim Wegerecht etwa, ob der Weg privat, mit schweren Maschinen oder für den Kundenverkehr genutzt werde. „Für die Formulierung der Grunddienstbarkeit gibt es meist einen Standard-Entwurf vom Notar“, so Feist. Für eine möglichst vorteilhafte Lösung lohne sich aber die rechtliche Beratung durch einen Anwalt.

Link-Tipp

Hier finden Sie mehr Tipps zum Grundstückskauf.

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Isabel Naus19.08.2020

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21 Kommentare

Bente am 02.05.2022 15:38

Haben ein Haus mit Grundstück das hinter Haus hat ein Eingetragenes Durchfahrtsrecht jetzt hat der Besitzer das Haus als Motel umgerüstet und damit würden ständig fremde Personen über unser Grundstück gehen oder fahren ! Muß man das so hinnehmen ?

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Elke am 03.04.2022 21:36

Hallo, ich bin Eigentümerin eines Einfamilienhauses auf einem hinteren Grundstück (herrschendes Grundstück). Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Geh-, Fahr-und Leitungsrecht) vermerkt. Nun möchte ich einen Glasfaserkabelanschluss von der öffentlichen Strasse über den Privatweg zu meinem Grundstück verlegen lassen und die Eigentümerin des dienenden Grundstückes ist der Meinung, sie muss mir dies schriftlich genehmigen bzw. die Firma, die die Grabungen vornimmt, braucht ihre schriftliche Genehmigung. Ausserdem behauptet sie, die Leitung müsste anschliessend im Grundbuch neu eingetragen werden und ihr steht ein Entgelt zu. Die Grunddienstbarkeit siehe oben, wurde damals beim Kauf des Grundstücks ohne ein Nutzungsentgelt vereinbart. Ich bin bisher davon ausgegangen, dass dieses Geh-, Fahr-und Leitungsrecht mich dazu berechtigt ohne ihre erneute Zustimmung ein Glasfaserkabel verlegen zu lassen. Wie ist hier die Rechtslage?

Vielen Dank für hilfreiche Antworten

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Elmagnifico am 15.03.2022 21:20

Hallo,

ich habe 2016 ein Grundstück in der Bremer Innenstadt (Neustadt) gekauft, dort stand ursprünglich ein Reihenhaus welches im 2. Weltkrieg zerbombt wurde. Seit dem war dort eine Baulücke, der Vorbesitzer hatte den anliegenden Nachbarn die Grundstücksüberquerung untersagt bzw. war dies nicht möglich da das Grundstück vertieft und zugewachsen war. Ich habe nun die Lücke wieder durch den Neubau eines Reihenhauses gefüllt. Wie in der Bremer Neustadt üblich verfügen die an der Straße liegenden Reihenhäuser im Hinterhof (hier ca. 5m lang) über einen gemeinsamen Verbindungsweg, der in bestimmten Abständen zwischen 2 Reihenhäusern an die Straße geführt wird. Dieser diente - laut Aussagen meiner Nachbarn - ursprünglich dem Entsorgen von Fäkalien und wurde deshalb als "Goldgang" bezeichnet. Im Brandfall können hier die Bewohner - falls der Zugang zur Straße verhindert sein sollte - dort über Nachbargrundstücke zur Straße gelangen. Auch für Gegebenheiten wie z.B. Zugang für Baufirmen soll dieser ca. 1m breite Gang zur Verfügung stehen. Beim Grundstückkauf wurde im Grundbuch folgender Eintrag vorgenommen: "Recht der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke XXX-Straße Nr. A, B, C und D auf Überwegung des an der Südostseite dieses Grundstück liegenden Gang."

Nun wurde 3 Häuser weiter ein Haus verkauft und der neue Eigentümer möchte nun nach der Renovierung den besagten Gang wieder in Betrieb nehmen, damit seine Mieter dort ihre Fahrräder durchschieben können. Seit dem Krieg war das jedoch aufgrund meiner Baulücke nicht möglich. Zur Zeit ist dort noch Baustelle, der Bau einer Terrasse und des Weges erfolgt in naher Zukunft. Nun zu meinem Anliegen: Aufgrund der geringen Grundstücksgröße (5x5m Hinterhof) hätte ich zwar kein Problem damit - das war mir auch beim Kauf bewusst - dass Nachbarn im Brandfall oder für besondere Anlässe wie z.B. Fremdfirmen die Material in die Hinterhöfe bringen oder Ähnliches mein Grundstück überqueren. Eine tägliche Nutzung von Nachbarn die ihre Fahrräder oder Mülltonnen dort durchschieben möchten wäre jedoch aus meiner Sicht eine Einschränkung meiner Privatsphäre.

Nun habe ich diesem Bericht entnommen dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks von dem des herrschenden Grundstücks fordern kann, dass er sein Recht schonend ausübt (§ 1020 BGB).

Da die vier eingetragenen Nachbarn alle direkten Zugang zur Straße haben könnten Sie auch ihre Fahrräder und Mülltonnen - wie bisher in den letzten 73 Jahren erfolgt - weiterhin durch ihre Haustüren an die Straße bringen, die noch vorhandenen Wege aud den Hinterhöfen sind z.T zugewachsen. Interessant war für mich auch der Passus "Es gibt ein Hindernis für die Dienstbarkeit und der Nachbar hat es über Jahre hinweg hingenommen – dann kann sein Recht verjährt sein (§1028 BGB)".

Besteht für mich eine rechtliche Grundlage dem neuen Nachbarn sein Anliegen auf regelmäßige Überquerung meines Grundstücks zum Bringen der Fahrräder oder Mülltonnen seiner Mieter zur Straße zu untersagen und die Genehmigung der Überquerung nur für o.g. Anlässe zu genehmigen? Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

MfG, Jörg Zirpel

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Höma am 12.03.2022 15:14

Hallo,

ich habe 1977 ein Haus mit Grundstück gekauft, links nebenan lag bis 2020 eine Kuhwiese und zwischen der Kuhwiese und meinem Grundstück verlief ein Weg. Dummerweise gehört ein Dreieck von 3 mal 2 mal 2 Quadratmeter zu dem Weg, sodass ich aber problemlos in meine dort befindliche Garageneinfahrt fahren konnte. Seit 2020 wurde die Kuhwiese und der Weg an eine Privatperson, meienen neuen Nachbarn, verkauft. Zunächst waren wir uns einig, dass er dieses Dreieck nicht mitbenutzen werde. Aktuell besteht nun der Plan, auf dieses in meine Garageneinfahrt ragende Dreieck eine Mauer bauen zu wollen, um ein Rolltor benutzen zu können. Mit dieser Mauer könnte ich nicht mehr in meine Garageneinfahrt fahren, wozu der Nachbar nur meint, ich solle halt meinen angrenzenden Garten öffnen und so meine Garageneinfahrt auf dieser Seite vergrößern.

Ist dieses Vorhaben meines Nachbarn zulässig?

Mit freundlichen Grüßen

Markus

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MaRita am 05.03.2022 07:49

Ich bin der Dienende. Im Notarvertrag ist die Geh- und Fahrrecht Fläche als Zeichnung/ Skitze ohne Masse benannt und eingezeichnet. Wenn man diese Zeichnung rausmisst kann am Ende nicht ungehindert links in die Garage abgebogen werden wenn man es müsste. Eigentlich wäre dies kein Problem, denn die Fläche vor der Garage ist nicht bebaut. Nun habe ich zwei Parkplätze eingezeichnet und den herrschenden angeboten, entgegen des Notarvertrags auf der eingezeichneten Fläche vor der Garage ein Auto abzustellen. Damit habe ich was losgetreten. Denn die herrschenden möchten, dass ich nur einen Parkplatz einzeichne, da sie dann nicht ungehindert in die Garage einfahren könnten, was ja gar nicht machen, da die Garage voll gestellt ist. Also habe ich zurück auf Anfang und verlange nun gemäß dem Vertrag dass auf der skizzierten Fläche niemand sein Fahrzeug „abstellen“ darf, so der Wortlaut im Vertrag. Dies haben die herrschenden jedoch die ganze Zeit getan und jetzt kommt es zum Streit. Wie ist die Rechtslage? Ist die Skizze rechts bindend wenn man die Maße ermittelt? Ist es zwingend erforderlich dass ein Auto in die Garage fahren kann wenn es denn wollte?

Und dürfte ein Auto anhalten um das Garagentor zu öffnen?

Wenn laut Vertrag kein „ Fahrzeug abgestellt“ werden darf, sind dann auch Fahrräder und andere rollenden Fortbewegungsmittel gemeint?

Mit freundlichen Grüßen

Marita

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Werner S. am 14.12.2021 21:48

Hallo,

einem Nachbargrundstück wurde im Grundbuch ein Geh- Fahr,- und Leitungsrecht eingetragen. Das Nachbargrundstück liegt unmittelbar an der

Hauptstraße. Die Erschließung aller Medien,

erfolgte ausschließlich auf dem Nachbargrundstück. Auch das Gehrecht wird nicht in Anspruch genommen, da unmittelbar ein Zugang zum öffentlichen Gehweg gegeben ist. Bei örtlichen Straßenbaumaßnahmen, wurde nun u.a. auch, eine dauerhafte Zufahrt für das nachbarliche Grundstück in einer Mindestbreite von 3m in befestigter Bauweise direkt von einer öffentlichen Straße bis zur Grundstücksgrenze hergestellt. Die Erreichbarkeit zu Fuß, die Befahrbarkeit mit Fahrzeugen und die Anbindung aller Medien kann bzw. erfolgt direkt aus dem öffentlichen Raum.

Frage:

Da die zwingende Vorraussetzung für eine Grunddienstbarkeit entfällt,, kann dann analog dazu, eine Löschung des G.- F.- u. Leitungsrecht im Grundbuch beantragt bzw. verlangt werden?

Danke für Ihre Antwort

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Nicki am 02.10.2021 10:24

Frage ich bin Eigentümer eines Grundstücks.

Mein Nachbar hat das Benutzungsrecht (steht Wörtlich im Grundbuch) auf 2 Parkplätze.

Darf ich diese Plätze auch mitbenützen?

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gerry am 06.11.2021 15:43

Hallo Nicki,klar,DU,dein Vermieter müssen dulden,sonst schwarz auf weiß als Weihnachtsgeschenk!!!


redaktion.immowelt.de am 05.10.2021 11:33

Hallo Nicki,

das Benutzungsrecht liegt, wie sie selbst sagen, beim Nachbarn. Sie dürfen die Parkplätze daher nur mitbenutzen, wenn Sie die ausdrückliche (schriftliche) Erlaubnis ihres Nachbarn haben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Klaus am 03.06.2021 09:56

Guten Tag,

wir haben ein Überfahrtsrecht auf dem kompletten Grundstück unseres Nachbarn, im Grundbuch eingetragen. Dieses Grundstück wurde jetzt verkauft ohne uns einzubeziehen, aus welchen Gründen auch immer. Ist es zulässig, bei Verkauf den Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht zu beteiligen, oder besteht so etwas wie ein Vorkaufsrecht?

Für eine Antwort bedanken wir uns

Klaus

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.06.2021 09:58

Hallo Klaus,

unserer Ansicht nach besteht nicht automatisch ein Vorkaufsrecht aufgrund eines Wegerechts, selbst wenn dieses im Grundbuch eingetragen ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültige Beratung leisten können oder dürfen, wenden Sie sich im Zweifel an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Marion am 10.05.2021 12:01

Hallo. Ich habe vor 2 jahren eine wohnung angemietet, wo aber nur der ein und ausgang über einem anderen sein grundstück möglich ist. Letztes jahr sagte der nachbar dann zu mir dass ich kein wegerecht habe. Ich wusste gar nicht was das ist. Mein vermieter und der nachbar sind cousins und hassen sich. Und nun kann ich es ausbaden. Jetzt will der nachbar einen zaun bis vor meine eingangstüre bauen. Das heisst ich komme weder rein noch raus aus meiner wohnumg um zur strasse zu kommen. Ich habe es meinem vermieter gesagt und er kümmert sich um nichts. Ihm ist dies egal. Er belächelt es immer. Mein anwalt sagte ihm schon vor einem jahr dass er es klären soll mit seinem cousin mit dem wegerecht. Nun weis ich nicht was ich machen soll. Wenn der zaun gemacht wird bin ich entweder eingesperrt oder ausgesperrt. Ich habe echt angst. Ich hätte nie gedacht dass jemand eine wohnung vermietet wo es kein wegerecht für den mieter gibt. Vielleicht finde ich hier ein paar antworten was ich dagegen tun kann. Ich habe auch das gefühl dass mein anwalt immer nur droht und nichts tut. Ich bin verweifelt und bin nur noch am weinen

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 10.05.2021 15:59

Hallo Marion,

leider können wir zum konkreten Fall aus der Ferne keine Einschätzung abgeben. Da Sie auch bereits mit einem Anwalt in Kontakt sind, bleibt uns nur Ihnen eventuell den Rat eines weiteren Anwalts einzuholen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Jimmy am 21.03.2021 08:30

Mein Nachbar besitzt ein geh-und Fahrtrecht auf meiner Kiesstraße für ein 2 Familien Haus.

Jetzt würde das Haus verkauft und eine nicht genehmigte Arbeiter Unterkunft errichtet bei der bis zu 30 Personen untergebracht sind und auch deren Fahrzeuge meinen Weg benutzen, der aufgrund der jetzigen massiven Benutzung stark beschäftigt wird. Muss ich das so akzeptieren?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.03.2021 14:05

Hallo Jimmy,

die Besucher müssen sich nicht selbst anmelden beziehungsweise durch den Eigentümer der anderen Immobilie bei Ihnen angemeldet werden. Der Rechteinhaber muss jedoch Sorge dafür tragen, dass das Wegerecht durch ihn selbst oder Dritte "schonend" ausgeübt wird (§1020 BGB), heißt der üblichen Nutzung der Immobilie entspricht. Die schonende Ausübung beinhaltet, dass Sie als Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht über die vereinbarten Regelungen hinaus beeinträchtigt werden. Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, hängt stark vom Einzelfall ab und den können wir nicht beurteilen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich Rat bei einem Fachanwalt oder einer Eigentümervereinigung einzuholen.

Beste Grüße,

immowelt Redaktion

Miryam am 11.02.2021 18:38

Hallo,

Wir haben vor bisschen mehr als zwei Jahren ein Haus gekauft. Zwei hintere Nachbarn haben das recht auf unserem Grundstück zu Parken. Und die Nachbarn haben das recht ein Stück Fläche zum rein und raus fahren zu benutzen.

Die Nachbarn benutzen die gezeichnete Parkplatz schon 4-5 Jahre nicht, weil es Zaun und Bürgersteig im Weg gibt. Wir haben schon ein Einfahrt, deswegen bekommen Wir keine Genehmigung den Bürgersteig tieferzusetzen . Die Einfahrt kann man nicht als Einfahrt benutzen.

Die Nachbarschaft parkt auf eine andere Stück von unsere Grundstück ohne uns zu fragen.

Meine Frage ist: könnte schon die Nachbarschaft die Grunddienstbarkeit verloren haben?

Vielen Dank

Miryam

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 11.02.2021 20:46

Hallo Miryam,

das können wir wirklich nicht einschätzen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Musterfranz am 08.02.2021 23:18

Hallo, ich möchte ein bebautes Altgrundstück kaufen, auf dem wie sich jetzt herausstellt ein Geh- und Fahrtrecht für 12 Grundstücke aus der näheren und weiteren Nachbarschaft eingetragen sind. Ist eine Altlast die sich seit Jahrzehnten erübrigt hat, da nun alle diese Grundstücke eigene Zufahrten haben und sich mein Altgrundstück teilweise nicht mal in der Nähe der herrschenden Grundstücke befindet. Trotzdem sind diese Rechte im Grundbuch eingetragen, obwohl nicht mal eine Straße oder Gehweg durch mein Altgrundstück führt.

Ich habe nun Angst dass ich nach meinem Grundstückskauf bauliche Einschränkungen hinnehmen muss. Also dass ich auf dem zu erwerbenden Grundstück nicht so bauen darf, wie ich will. Wie sehen Sie das? Soll ich alle 12 Grundstücksbesitzer ansprechen und um eine Aufhebung bitten? Soll ich auf eine Wertminderung gegenüber dem Verkäufer bestehen, da er mir das vorher verschwiegen hat. Besten Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 11.02.2021 00:15

Hallo Franz,

darauf hätte Sie der Verkäufer definitiv hinweisen müssen. Denn das kann durchaus Ihre Pläne beeinträchtigen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Anna am 05.02.2021 16:31

Hallo, wir habe ein Haus mit Grundstück gekauft, welches der Vorbesitzer auf 3 Teile geteilt hat. Wir haben das Straßengrundstück die beiden anderen Grundstücke müssen über unsere Einfahrt um zu ihren Häusern zu kommen. Es ist ein Wegerecht für die beiden Grundstücke im Grundbuch verzeichnet. Nun die Frage: ein Nachbar hat in seinem Notarvertrag und beim Lageplan bei der Stadt eine Rundung eingezeichnet, die uns nicht vorliegt. Was gilt nun, sein Lageplan (auch im Notarvertrag von seinem Kauf) oder unser Eintrag im Grundbuch? Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 08.02.2021 08:32

Hallo Anna, das ist aus der Ferne nicht zu beurteilen, warum was wo eingezeichnet ist, und an anderer Stelle nicht. Um die Sache zu klären, muss das bei den genannten Behörden angefragt werden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

PAULA15 am 21.12.2020 21:57

Wir (mehrere Grundstückseigentümer) sind Eigentümer und 2 Privatstraßen diese enden an einem sogenannten Inselgrundstück die Eigentümer dieses Grundstückes haben sich ohne unser Wissen ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht auf diese beiden Straßen eintragen lassen!

Nun sind Sie der Meinung mit allem was Sie wollen ( auch schwehre Lkw) zu Ihrem Grundstück zu fahren! Dürfen Sie das? Oder können wir Sie da eingrenzen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.12.2020 13:40

Hallo Paula,

Lkw fallen wohl auch unter den Begriff eines Kraftfahrzeugs. Ergo dürfte eine Benutzung der Weges durch einen Lkw zur An- und Ablieferung von Baumaterial im Rahmen einer Haussanierung als gebrauchsübliches Fahrzeug für diese Transporttätigkeiten angesehen werden. Grundsätzlich ist aber zu erwähnen, dass der Eigentümer das Wegerecht schonend auszuüben hat, um keine Schäden zu verursachen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Michael micha am 04.07.2020 17:20

Ich habe ein Grundstuck mit wegerecht. Mein Nachbar hat das schon lange Zeit ohne probleme benutzt um auf sein Grundstuck zu kommen. Darf mein Nachbar den weg ( über mein Grundstuck) nach sein Grundstuck ändern, zb andere Steine hinlegen? Oder den weg höher machen mit Sand oder steine?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.07.2020 11:57

Hallo Michael,

Ihr Nachbar hat ein Wegerecht. Das heißt, er darf den Weg/ die Straße nutzen um zu seinem Haus zu kommen. Allerdings hat er unserer Auffassung nach kein Recht, diesen Weg frei nach seinem Schönheitsideal umzugestalten. Zäune, Steine, Sträucher setzen sind somit nicht seine Aufgabe.

Beste Grüße

Die immowelt Redaktion

Niaz am 20.05.2020 13:56

Hallo,

ich habe in meinem Grundbuch eine Grunddienstbarkeit (Geh-, und Leitungsrecht) für das hinter liegende Grundstück eingetragen.

Der Nachbar und seine Mietern laufen durch mein Haus und gehen durch die Eingangs- und Hoftür. Dabei steckt oder legt der Nachbar absichtlich etwas unter oder vor die Türen, um sie offen zu halten. Ich habe mich bei ihm beschwert und er meinte, dass er an seinem Grundstück arbeitet und die Türen immer wieder aufhält.

Frage 1: Darf er die Türen tagelang und in schlimmsten Fall nachtsüber offen lassen? Denn der Straßendreck weht hinein und meine Mieter sind davon nicht glücklich.

Frage 2: Ich habe vor kurzem über zwei tausend Euro für die Instandhaltung der beiden Türen investiert, z.B. für die Lackierung, das Glas und die Türschließer. Darf ich ein Teil der Kosten von ihm verlangen, weil er die Türen benutzt?

Frage 3: Wie sieht es aus mit dem Briefkasten? Darf er überhaupt eigenmächtig auf meine Hauswand seine Briefkästen anhängen? Oder darf ich, wenn ich ihm meine Briefkästen zur Verfügung stelle, eine Miete verlangen?

Mit freundlichen Grüßen

Niaz

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immowelt-Redaktion am 22.05.2020 09:17

Hallo Niaz,

Grunddienstbarkeiten wie Geh- und Leitungsrechte müssen schonend ausgeübt werden. Es ist sinnvoll die konkreten Rechte und Pflichten zu fixieren. Aus unserer Sicht müssen Sie es nicht hinnehmen, dass der EIgentümer des herrschenden Grundstücks die Türe Ihres Hauses offenhält. Die Fragen 2 und 3 können wir nicht beantworten. Denn einerseits ist es zwar zulässig, dass der Eigentümer des dienenden Grundtücks den Eigentümer des herrschenden Grundstücks an gewissen Kosten beteiligen kann, andererseits betreffen die Arbeiten ja ausschließlich Ihr Gebäude und tangieren nicht das Wegerecht an sich. Ob er Briefkästen an Ihrem Gebäude aufhängen darf, können wir ebenfalls nicht abschlie0end beurteilen. Dies dürfte auch von der Frage abhängen, ob ein baulich keine anderen Möglichkeiten gibt.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Zauberwald am 17.05.2020 15:34

Hallo,

wir haben in unserem Grundbuch eine Grunddienstbarkeit ( Geh-,Fahr- und Leitungsrecht) für das unterliegende Grundstück in der Abteilung II eingetragen.

Wir haben auch unseren Nachbarn darüber in Kenntnis gesetzt, dass er dieses Recht hat.

Leider scheint er dieses mißzuverstehen und parkt sein Privatfahrzeug immerwieder auf unserem Grundstück. Somit sind wir in der Nutzung unseres Grundstückes, z.b. nutzen eines Stellplatzes hinter unserem Haus eingeschränkt.

Darf ich ihm das Parken und Abstellen von Fahrzeugen jeglicher Art untersagen?

Vielen lieben Dank und liebe Grüße

Jana

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immowelt-Redaktion am 18.05.2020 11:21

Hallo Zauberwald,

ein Wegerecht muss schonend ausgeübt werden. Außerdem heißt es ja Wege- und nicht Parkrecht. Sie sollten den Nachbarn am besten schriftlich aufordern, das Parken künftig zu unterlassen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Anna am 08.05.2020 22:01

Hallo,

wir haben ein Haus gekauft bei dem im Grundbuch dem Nachbarhaus im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit (Stellplatznutzungsrecht und Geh- und Fahrrecht) gewährt wird. Im Zusatzvertrag ist geregelt, dass die Fläche "... zu nutzen, zu erhalten, zu erneuern und instand zu halten (ist) ..." von dem herrschenden Grundstück. Jetzt meine Frage, ob ich daher auch die Gebühren für Niederschlagsswasser auf das herrschende Grundstück umlegen kann. Die Parkplätze (5) dürfen ausschließlich von dem herrschenden Grundstück genutzt werden. Der Weg (Wegerecht) wird auch von uns genutzt. Wenn ich umlegen kann, zu wieviel %?

Vielen Dank für Feedback

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immowelt-Redaktion am 12.05.2020 07:53

Hallo Anna,

eine konkrete gesetzliche Regelung hierzu gibt es nicht. In § 1021 BGB (Vereinbarte Unterhaltungspflicht) ist aber folgendes geregelt: "Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, so kann bestimmt werden, dass der Eigentümer dieses Grundstücks die Anlage zu unterhalten hat, soweit das Interesse des Berechtigten es erfordert. Steht dem Eigentümer das Recht zur Mitbenutzung der Anlage zu, so kann bestimmt werden, dass der Berechtigte die Anlage zu unterhalten hat, soweit es für das Benutzungsrecht des Eigentümers erforderlich ist." Aus unserer Sicht sollten die Kosten in diesem Rahmen dann abgegolten sein.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Klaus Dreistein am 08.05.2020 18:16

Hallo,

wir wohnen in einem Zweifamilienhaus mit zwei getrennten Wohnungen,die 1978 mit Teilungsvertrag auf die Eltern u.auf mich aufgeteilt wurden. Darin enthalten ist für die untere Wohnung(Eltern) eine Garage im Sondereigentum.Diese Garage wird von mir von oben als Stellplatz seit 1980 genutzt.Um die Garage im Dachbereich befahren zu können,wurden auf die Garagendecke 1980 Betonplatten gelegt.Nun musste diese Garage im befahrenen Deckenbereich neu abgedichtet werden. Die Erben der unteren Wohnung,meine beiden Geschwister waren damit einverstanden u.zur Kostenteilung bereit,da sich das Garagendach im Gemeinschaftseigentum befindet.Zur Kostenteilung anderer Arbeiten u.Materialien verweigern sie jedoch ihre Zustimmung, da sie der Meinung sind,den Belag u.Verlegematerial hätten sie ja nicht ausgesucht u.ein Befahren würde auch nicht mehr gestatte,da die Garage dadurch evtuell Schaden nehmen könnte.Das befahren der Garagenoberfläche ist aber nur uns möglich,da und vor der Garage das Grundstück gehört u.sie selbst können nur fussläufig über eine Gemeinschaftstreppe aufs Dach. Für uns sieht das doch sehr nach Schikane aus, Zudem wird ihnen der Zugang u.Zufahrt zu ihrem Grundstück u.Garage nur von einem Nachbarn geduldet.Ein eingetragenes Wegerecht besteht nicht.Den Versuch das Wegerecht von uns zu bekomen, um die untere Wohnung verkaufen zu können, haben wir abgelehnt.Hierfür müssten wir andauernd fremde Personen über unser Grundstück laufen lassen und bei einem späteren Verkauf hätten wir finanzielle Nachteile. Nun liegen wir schon seit einigen Monaten mit meinen Geschwistern im Streit und können zu keiner Einigung kommen.

Freue mich auf Ihre Beurteilung der Sachlage.

Mit freundlichen Grüßen Klaus u.Doris Dreistein

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immowelt Redaktion am 11.05.2020 10:59

Hallo Klaus Dreistein,

wir dürfen und können keine Rechtsberatung leisten. Zur Einschätzung des Falles sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

Herzliche Grüße,

die immowelt Redaktion


jp10686 am 11.05.2020 21:58

Hallo,

versetzen Sie sich in die Lage der anderen.

Für Dinge, die alle gemeinsam nutzen oder die dem Werterhalt der Liegenschaft insgesamt dienen, zahlen alle den Unterhalt. Dazu gehören Dächer, d.h. Sie müssen auch daran zahlen, wenn das Dach an einer Stelle kaputt ist, die Sie nicht direkt betrifft.

DInge oder Vorkehrungen, die nicht allen nützen, werden nur von denen unterhalten und finanziert, die den Nutzen daran haben. D.h. die Mehrkosten, das Gargendach befahrbar zu erhalten, oder wegen der Befahrbarkeit abzudichten, tragen Sie alleine.

Wenn die Somdernutzung des Garagendaches nicht in der Teilungserklärung steht, kann sie zudem jederzeit von der Eigentümerversammung per Beschluss untersagt werden. Es ist also nur billig, diese Kosten selber zu tragen.

Henry Diallo am 29.04.2020 17:31

Hallo,

Meine Freundin und ich haben im letzten Jahr ein Grundstück gekauft. Dieses Grundstück ist das herrschende Grundstück und wir müssen nun bauliche Maßnahmen durchführen. Unser Nachbar, Eigentümer des dienenden Grundstücks duldet es aber nicht, dass ein Pritschenwagen von 5 Tonnen Gesamtgewicht Sand auf-und abläd. Es handelt sich um notwendige Baumaßnahmen für eine Abwasserdammelgrube. Als erstes wurde uns beim Kauf nichts über Beschränkungen gesagt, dann hieß es nur bis zu 7,5 Tonnen und vor kurzem auf 3,5 Tonnen. Müssen wir da als herrschendes Grundstück Rücksicht nehmen oder können wir von unserem Geh-, Fahr-und Leitungsrecht gebrauch machen, das im Grundbuch festgehalten ist.

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Immowelt-Redaktion am 30.04.2020 10:56

Hallo Henry Diallo,

wir können ohne genaue Detailkenntnis aus der Ferne zwar keine abschließende Einschätzung abgeben, sehen aber nicht dass gemäß Ihrer Schilderungen ein sachlicher Grund vorliegt, diese Einschränkungen zu machen. Sofern der Nachbar befürchtet, dass Beschädigungen erfolgen, so müssten Sie Ihm, so dies eintritt, aber freilich die Kosten ersetzen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Renate am 23.04.2020 10:39

Guten Tag,

2008 erwarben wir unsere Immobilie mit schönem Grundstück, welches mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist: Wegerecht zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Parzelle XXX.

Anfangs gab es kaum Probleme. Selten missbrauchte mal ein Besucher unserer Nachbarn (älteres Ehepaar) unser Grundstück zum Parken. Ein kurzer Anruf genügte und das Fahrzeug wurde weggefahren.

Doch seit 2018 fühlen wir uns enteignet. Unser Nachbar vermiete an eine Familie mittleren Alters mit 1 Kind. Diese Leute sind der Meinung, sie dürfen über unser Grundstück mit verfügen. Auch unser Nachbar benimmt sich inzwischen anders. Vielleicht ist es auch das Alter (inzwischen Ende 70 und Anfang 80)

Besucher der Nachbarn und auch seiner Mieter stellen häufig ihr Fahrzeug vor dem Tor des Nachbarn, also auf unserem Grundstück, ab. Die Besucher wurden von uns darauf angesprochen und gebeten, ihr Fahrzeug doch bitte künftig im öffentlichen Bereich zu parken. Darauf gaben diese an, dass unser Nachbar dies so erlaubt hätte. Trotz unseres Hinweises, dass es sich um ein Privatgrundstück handele und lediglich ein Wegerecht für den Nachbarn besteht, parken weiterhin Besucher/ Bekannte des Nachbarn und Mieters auf unserem Grundstück.

Hierdurch wird u.a. der Zugang zu unserer Garage blockiert.

Wie wie erfuhren, wurde das nachbarliche Tor erst kurz vor unserem Immobilienerwerb installiert.

Die Durchfahrtbreite ist derart schmal, dass der Heizöllieferant nicht auf das nachbarliche Grundstück fahren kann. Der Tankwagen (mehr als 3,5 t Gewicht) bleibt auf unserem Grundstück stehen und befüllt von dort aus per Schlauch die Anlage des Nachbarn. Wir haben den Nachbarn gebeten, künftig ein kleines Tankfahrzeug zu ordern, welches durch sein Tor passt. Diese Bitte wurde ignoriert. In früheren Zeiten muss es auch ein kleineres Fahrzeug gewesen sein, denn diese Situation haben wir bis vor kurzem nicht erlebt. Oder wir waren bei der Heizöllieferung zufällig nie anwesend.

So wird generell verfahren. Wenn Arbeiten auf dem Nachbargrundstück ausgeführt werden und breitere Fahrzeuge nicht durch das Nachbar-Tor passen, bleiben diese Fahrzeuge ungefragt auf unserem Grundstück stehen.

Auch Paketlieferanten, übrigens täglich, verfahren genauso.

Mehrfach kam es bereits zu Beschädigung auf unserem Grundstück. In den meisten Fällen konnte der Verursacher nicht festgestellt werden, da wir nicht rund um die Uhr anwesend sind. 2 x wurde der Zaun beschädigt. Die betreffenden Fahrer haben wir erwischt.

Die Situation ist inzwischen sehr belastend, aber trotzdem ist das nachbarliche Verhältnis immer noch gut. Wir haben mehrfach mit unseren Nachbarn darüber gesprochen. Erklärt, dass sie unser Grundstück nur zum Begehen und Befahren benutzen dürfen, um auf das eigene Grundstück zu gelangen. Die beiden alten Leute zeigen sich jedesmal sehr verständnisvoll und einsichtig. Aber es klappt trotzdem nicht. Die Mieter der Nachbarn sind weitaus schwieriger und setzen sich über alles hinweg. Machen weiter wie bisher.

Wir sind nun zu dem Entschluss gelangt, ebenfalls ein Tor zu setzen. Dieses soll im Anschluss an einen 1,10 breiten Durchgang gesetzt werden, so dass der Zugang zu Fuß (ca. 17 m) zum Nachbartor jederzeit möglich ist. Lediglich Fahrzeuge können nicht mehr willkürlich durch. Wir haben an ein Rolltor gedacht, welches per Funk bedient wird. Hierfür würde der Nachbar ein Bedienungsgerät erhalten. Der Mieter soll generell nicht mehr durchfahren dürfen und erhält insofern kein Bedienungsgerät.

Unserer Ansicht nach ist in unserem Fall das eingetragene Wegerecht personengebunden, da es heißt „....zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Parzelle...“. Somit müssen wir u.E. den Durchfahrtverkehr von Mietern, Besuchern, Lieferanten etc nicht dulden.

Selbstverständlich dürfen diese unser Grundstück zu Fuß überqueren, um zum Grundstück des Nachbarn zu gelangen. Das wären ca. 17 m.

Können wir auf diese Art unser Grundstück vor dem „Missbrauch“ schützen?

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immowelt Team am 24.04.2020 12:40

Hallo Renate,

eine Errichtung eines Tores sollte kein rechtliches Problem für Sie darstellen. Das OLG München hatte über einen ähnlichen Fall entschieden. Der Eigentümer darf sein Grundstück einzäunen oder auch eine Kette anbringen. Das Wegerecht wird dadurch nicht beeinträchtigt (vgl. OLG München, 08.08.2012 - 20 U 4182/11, Rdnr. 10 ff.). Zaun oder Kette sei keine "nicht hinnehmbare Beeinträchtigung", solange der Wegeberechtige einen Schlüssel dafür gestellt bekommt. Aber: Zum Abschließen des Tores in der Zeit Abend und Nachtstunden zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr sind die Wegeberechtigten hingegen nicht verpflichtet.

Beste Grüße