Den perfekten Bauplatz finden: Tipps zum Grundstückskauf

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Wer ein Haus bauen möchte, braucht zuerst das passende Baugrundstück. Die Suche nach dem Traum-Bauplatz gestaltet sich aber oft schwieriger als gedacht. Infos und Tipps zum Grundstückskauf.

Bauplatz, Grundstückskauf, Foto: Bim/iStock.com
Wer den perfekten Bauplatz finden will, sollte einige Tipps beachten. Bim/iStock.com

Die Niedrigzinsphase in Deutschland hat in den vergangenen Jahren zu einem regelrechten Bau-Boom geführt. Die Folge: Grundstücke werden aufgrund der hohen Nachfrage  teuer und knapp. Vor allem in Ballungsgebieten ist es oftmals schwieriger, einen passenden Bauplatz zu finden als ein Haus.  Damit die Suche am Ende erfolgreich ist und Kaufwillige in keine teuren Fallen tappen, sollten künftige Bauherren einige wichtige Tipps zum Grundstückskauf beachten.

Einen passenden Bauplatz finden

Das optimale Baugrundstück zu finden ist nicht immer leicht. Kompetente Helfer unterstützen bei der Suche.

Baugrundstück vom Makler: Gute Makler stehen künftigen Häuslebauern bei der Suche nach dem passenden Grundstück zur Seite. Sie kennen sowohl den Markt als auch das Baurecht. Nachteil: Die Kosten für die Leistungen des Maklers sind nicht unerheblich. Je nach Bundesland sind zwischen 3,57 und 7,14 Prozent Provision fällig –  inklusive Mehrwertsteuer.

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Grundstück von der Kommune: Anfragen bei Kommunen können erfolgversprechend sein. Aufstrebende kleine und mittlere Gemeinden, die Wohngebiete erschlossen haben, verkaufen Grundstücke oft sogar zu recht günstigen Preisen. Auch fallen meist keine Vermittlungskosten an.

Bauplatz in Immobilienbörsen im Internet suchen: Im Internet gibt es zahlreich regionale und überregionale Immobilienbörsen wie immowelt.de mit Grundstücksangeboten von Privatleuten und Maklern. Die Suche ist bequem, die Beschreibungen sind ausführlich – meist mit Fotos.

Bauträger-Grundstücke: In Ballungsräumen, wo Grundstücke Mangelware sind, können künftige Bauherren beim Bauträger fündig werden. Ein Nachteil: Meist ist man dann auch vertraglich gebunden, mit diesem Bauträger das Haus zu bauen.

Grundstückskauf – darauf sollten künftige Häuslebauer achten

Ist das Grundstück gefunden, müssen künftige Bauherren gründlich recherchieren, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn nicht auf jedem Grundstück kann man auch sein Traumhaus verwirklichen.

Bebauungsplan checken

Grundstück, Bebauungsplan, Quelle: Stadt Buxtehude
Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Quelle: Stadt Buxtehude

Als erstes sollten Häuslebauer in spe bei der zuständigen Gemeinde den Bebauungsplan einsehen, sofern es einen solchen gibt. Dieser gibt zum Beispiel Aufschluss darüber, welche Dachformen und wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen, wie es also um die Bebaubarkeit bestellt ist. Auch zu Größe und Form des Eigenheims sowie den Mindestabständen zu Nachbargrundstücken macht der Bebauungsplan Vorgaben. Für manche Gebiete existiert aber kein Bebauungsplan. In solchen Fällen muss sich der Neubau an der Nachbarbebauung orientieren. In § 34 BauGB heißt es hierzu: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“

Grundbucheintrag checken

Unabdingbar ist auch ein Blick ins Grundbuch. Hier finden sich Informationen über bestehende Hypothekenlasten, eingetragene Wegerechte oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Überprüfen, ob das Grundstück schon erschlossen ist

Grundstück, Erschließung, Foto: Schulzfoto/AdobeStock.com
Die Erschließung eines Grundstücks, etwa mit Abwasserkanälen, kostet viel Geld. Foto: Schulzfoto/AdobeStock.com

Ob ein Grundstück schon erschlossen ist oder nicht, wird in aller Regel schon im Angebot verraten. Unerschlossene Grundstücke mögen auf den ersten Blick günstiger erscheinen als erschlossene. Doch Bauherren sollten sich bewusst darüber sein, dass eine Erschließung, also Anschluss an die Kanalisation, Energie- und Wasserversorgung oder das Legen von Telefon- und Kabelanschluss erhebliche Summen kosten können. Je nach Grundstücksgröße und Erschließungsaufwand können hier schnell noch einige tausend oder gar zehntausend Euro an Extrakosten hinzukommen. Auch kann sich eine Erschließung ziemlich lange hinziehen und somit den Hausbau verzögern.

Beschaffenheit des Grundstücks

Genau unter die Lupe nehmen sollten Häuslebauer in spe auch die Beschaffenheit des Grundstücks und des Baugrunds. Hanglagen müssen anders bebaut werden als ebene Flächen. Ist der Grundwasserstand beispielsweise enorm hoch, braucht das Haus unter Umständen eine aufwändige Kellerabdichtung. Es lohnt sich daher, im Vorfeld eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen. Meist bieten geotechnische Büros diese Dienstleistungen an.

Grundstück mit Abrisshaus

Grundstück, Abrisshaus, Foto: Gabort/AdobeStock.com
Manche Grundstücke sind mit Altbestand bebaut. Dann stellt sich die Frage: Sanieren oder abreißen und neu bauen? Foto: Gabort/AdobeStock.com

Bisweilen werden bereits bebaute Grundstücke mit einem alten, baufälligen Gebäude angeboten, oft günstiger als unbebaute Grundstücke. Das hat seinen Grund: Die Abrisskosten eines alten können – je nach Größe, Bauausführung und verwendeten Materialien – schnell mehrere zehntausend Euro betragen. Zudem ist zu beachten, dass vor Jahrzehnten Grund und Boden viel günstiger war, als das heute der Fall ist. Grundstücke mit baufälligem Altbestand sind daher oft viel größer als heutzutage üblich. Das kann aber auch ein Vorteil sein, wenn man selbst einen großen Garten haben will oder die Möglichkeit hat, das Grundstück zu teilen.

Altlasten auf dem Grundstück

Informieren sollten sich künftige Bauherren vor dem Kauf auch über eventuelle Altlasten auf dem Grundstück. Altlasten sind umweltgefährdende Stoffe wie Chemikalien, Öl oder Elektronikschrott. Meist kommen sie auf alten Industrie- und Gewerbegrundstücken vor, oder auf Grundstücken, auf denen Abfälle gelagert wurden. Um Altlasten ausschließen zu können, sollten Bauherren eine (meist kostenpflichtige) Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster oder beim Bauamt stellen. Auch die Umweltämter der Landkreise können darüber informieren, ob ein Grundstück eine Altlastenverdachtsfläche ist. Im Zweifel lohnt es sich, ein Baugrundgutachten anfertigen zu lassen. Diese Dienstleistung wird von manchen Ingenieurbüros oder Geotechnikern angeboten. Vier Probebohrungen kosten meist zwischen 1.000 und 1.500 Euro. Nicht viel Geld, wenn man an spätere gerichtliche Auseinandersetzungen denkt.

Achtung

Manche günstige Grundstücksangebote mögen verlockend klingen. Doch wenn es sich um einen Bauplatz handelt, der mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, ist Vorsicht angebracht. Hier erfahren Sie mehr zum Thema Altlasten.

Wohnumfeld prüfen

Wichtig bei der Suche nach dem perfekten Baugrund ist auch das Wohnumfeld. Künftige Bauherren sollten daher die Lage des Grundstücks, also die Infrastruktur, das Freizeitangebot in der näheren Umgebung sowie die verkehrstechnische Anbindung genau unter die Lupe nehmen. Auch lärm- und geruchsbelästigende Betriebe in der Nachbarschaft können jedes noch so tolle Grundstück bald zum Albtraum machen.

Kosten kalkulieren

Wer ein Grundstück erwirbt, sollte daran denken, dass neben den Kaufkosten auch noch einige Nebenkosten anfallen:

  • Maklerprovision: Wer das Grundstück über einen Makler erwirbt, muss in der Regel eine Käuferprovision zahlen. Diese beträgt je nach Region zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
  • Grunderwerbsteuer: Bei jedem Grundstückskauf muss eine Grunderwerbsteuer an den Fiskus entrichtet werden. Je nach Bundesland beträgt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig. Erst nachdem die Steuer bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und erst dann kann der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Übrigens: Wird ein Grundstück an Ehegatten oder Kinder veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • Notarkosten: Als Faustregel gilt, dass Käufer etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch einplanen sollten.

Alternative zum Grundstückskauf: Erbbaurecht

Eine Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht. Der Bauherr pachtet dabei von einem Erbpachtgeber – meist sind das kirchliche Einrichtungen – Bauland. Vorteil: Es fallen keine Kosten für den Erwerb des Grundstücks an. Allerdings ist für die gesamte Laufzeit – meist 99 Jahre – ein Erbbauzins zu zahlen. Üblich ist ein Erbbau-Zinssatz von vier bis sechs Prozent.

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Stefanie Messelken04.08.2020

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3 Kommentare

Litho am 08.12.2019 13:56

Wie stark wertmindernd ist ein Trafo-Häuschen direkt an der Grundstücksgrenze, wenn die Wohnbebauungen 2 m davon entfernt gebaut werden muss?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.12.2019 10:03

Hallo Litho,

auf den Bodenrichtwert hat das keinen Einfluss. Auf den Marktwert, also den Wert, den ein Käufer bereit ist, für ein Grundstück zu zahlen, möglicherweise schon. Das kommt aber auf den Einzelfall an - und letztendlich natürlich auch auf die Vermarktungsmöglichkeit. Der Verkäufer wird sich natürlich für den Käufer entscheiden, der das beste Angebot macht. Unseres Wissens gibt es keine statistischen Erhebungen, die Verkaufspreise von Grundstücken mit oder ohne ein Trafohäuschen in der unmittelbaren Nachbarschaft auswerten.

Herzliche Grüße,

die Immowelt-Redaktion

Manfred am 16.07.2018 16:21

Hallo! Meine Tochter und ihr Mann sind gerade auf der Suche nach dem richtigen Grundstück, auf dem sie dann ihr erstes eigenes Haus bauen lassen wollen. Da ist diese Webseite gerade richtig. Sie wollen unbedingt einen Keller in ihrem Haus, da wäre es ja ganz gut, wie von Ihnen beschrieben die Beschaffenheit des Grundstückes genauer zu untersuchen. Für den Erdbau und die Errichtung des Kellers werden dann verschiedene Firmen engagiert, da suchen die zwei aber noch in Ruhe nach dem geeigneten Partner. [Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

auf Kommentar antworten

carlos1805 am 04.09.2018 18:40

Hallo Manfred, wichtig ist nicht nur die Bodenbeschaffenheit, sondern auch Grundwasser oder Schichtenwasser. Ein eventueller Wassereinbruch in die Baugrube kann erheblichen Mehrkosten verursachen. Zu empfehlen ist ein Baugrundgutachten bevor das Grundstück gekauft wird. Hier muss der Verkäufer zustimmen.

Sibillek am 31.01.2017 15:47

Das klingt ziemlich interessant. Aber wenn man Bauträger kaufen möchte, dann sollte man sich wahrscheinlich doch eher an eine Ansprechperson wenden, die auch ausgiebig Beratung anbietet. So ist man vor Unanehmlichkeiten beim Hausbau geschützt.

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