Das können Vermieter von der Steuer absetzen

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Reparaturkosten, Fahrtkosten und Grundsteuer: Wer eine Immobilie vermietet, hat zwar einige Kosten, kann davon aber auch ziemlich viel von der Steuer absetzen. Ein Überblick über die Posten, die Vermieter beim Finanzamt geltend machen können.

Rückerstattung vom Finanzamt: Vermieter können einiges von der Steuer absetzen. Foto: Kerkez / istock.com

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben so manche Ausgabe, um ihre Immobilien in Schuss zu halten – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. Im Gegenzug können Vermieter allerdings etliche Ausgaben von der Steuer absetzen und so einiges von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder hereinholen. Dazu müssen sie bei ihrer Steuererklärung die Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen und Ausgaben mit einer Quittung oder einer Rechnung belegen. Es ist also unabdinglich, solche Belege zu sammeln und aufzubewahren, um die Kosten später in der Steuererklärung berücksichtigen zu können.

Diese Posten können Vermieter von der Steuer absetzen

Prinzipiell können Vermieter alle Kosten, die ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich geltend machen. Im Einzelnen sind das folgende Positionen:

Immobilienanzeigen

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können sie in ihrer Steuererklärung geltend machen.

Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision . Diese Ausgaben kann der Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.

Zinsen

Oft finanzieren Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen. Die monatlich an die Bank zu zahlende Kreditrate besteht aus Zins- und Tilgungsleistungen. Die Zinsen können Vermieter von der Steuer absetzen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie

Die Baukosten für eine Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen. Foto: Halfpoint / fotolia.com

Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

Fällt beim Immobilienkauf eine Maklerprovision an, können Vermieter auch diese von der Steuer absetzen. Die Maklerkosten werden allerdings nicht auf einen Schlag abgezogen. Sie werden als Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten dem Kaufpreis zugerechnet. Diese können – ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück – mit jährlich zwei bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden.

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss jedes Jahr Grundsteuer an die Kommune zahlen. Wie hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.

Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

Möbel

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Dabei gilt allerdings folgendes: Gegenstände, die für die vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, können noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden (bis Ende 2017 waren es 410 Euro). Gegenstände, deren Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Tabellen, die darüber informieren, welche Gegenstände wie lange abgesetzt werden müssen, gibt es beim Bundesfinanzministerium. Kauft ein Eigentümer beispielsweise für seine Mietwohnung eine hochwertige Einbauküche, die über zehn Jahre abgeschrieben werden kann, muss er folgendermaßen vorgehen: Der Gesamtpreis der Küche wird durch zehn geteilt. Die Summe, die dabei herauskommt, wird nun zehn Jahre lang jedes Jahr bei der Steuererklärung angegeben.

Link-Tipp

Auch die Anschaffung von Rauchmeldern kann der Vermieter steuerlich geltend machen. Lesen Sie hier alle Regelungen zu Rauchmeldern in Mietwohnungen.

Reparaturen und Renovierung

Arbeiten, die der Renovierung oder dem Erhalt der Mietwohnung dienen, können von der Steuer abgesetzt werden. Foto: RAM / fotolia.com

Hat in einer Mietwohnung die Heizung ein Leck oder lässt sich die Haustür nicht mehr richtig schließen, muss in den meisten Fällen der Vermieter für die Reparaturkosten aufkommen. Handwerkerkosten können aber von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Die Kosten können in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Beim Abschreiben der Handwerkerkosten gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter schreibt die vollen Kosten in dem Steuerjahr ab, in dem er die Reparatur bezahlt hat. Oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf bis zu maximal fünf Jahre.

Achtung

Wer eine Mietimmobilie erwirbt und in den ersten drei Jahren Kosten für Instandsetzungen hat, die 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen, kann diese nicht innerhalb eines Zeitraums von einem bis fünf Jahren abschreiben. Diese Kosten zählen dann rechtlich zu den Anschaffungskosten, die jährlich mit zwei bis 2,5 Prozent linear abzuschreiben sind.

Nebenkosten

Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – zum Beispiel für Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Hausmeisterdienste. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

Fahrtkosten

Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen, können sie als Reisekosten von der Steuer absetzen. Allerdings berücksichtigt das Finanzamt meist nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen.

Bürokosten

Kosten für Steuerberater oder das Büro können Vermieter beim Finanzamt geltend machen. Foto: undrey / fotolia.com

Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise Kosten für Telefon oder Schreibbedarf.

Kosten für Anwalt und Steuerberater

Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso steuerlich geltend machen.

Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Selbst wenn eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer steht und damit keine Einkünfte erzielt werden, können Vermieter die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer von der Steuer absetzen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem Mieter sucht.

Link-Tipp

Achtung, Steuerfalle: Wer an Verwandte billig vermietet, kann oft nicht alle seine Kosten steuerlich geltend machen. Worauf bei der Vermietung an Angehörige zu achten ist, erfahren Sie hier.


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18 Kommentare

Yvonne am 09.03.2018 12:29

Hallo,

wir haben letztes Jahr eine kleine Eigentumswohnung gekauft und möchten diese für 3-4 Jahre selbst nutzen (ohne beruflichen Hintergrund, eher als Wochenendwohnung). Im 4-5 Jahren möchten wir diese Wohnung dann vermieten. Ist es... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.03.2018 13:17

Hallo Yvonne und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in einem Fall wie dem Ihren können Eigentümer die AfA anteilig nutzen. Wer also bereits vier Jahre in der Immobilie selbst gelebt hat und sie anschließend vermietet, kann sie ab... mehr


Yvonne am 09.03.2018 13:28

Liebe Redaktion,

Vielen Dank für die Antwort. d.h. dann kann ich auch die kaufnebenkosten noch zum Kaufpreis dazu addieren?


Immowelt-Redaktion am 09.03.2018 13:31

Zu den im Rahmen der AfA absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten, ja. Bitte beachten Sie jedoch noch einmal, dass unsere Antworten hier... mehr

Nico am 04.03.2018 20:35

Guten Abend,

vielen Dank für diesen Artikel.

Mich interessiert, ob die Grenze für gekaufte Möbel von 800 Euro pro gekauftes Möbelstück oder für die Möbelstücke insgesamt gilt?

Vielen Dank

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Immowelt-Redaktion am 05.03.2018 11:03

Hallo Nico,

vielen Dank für Ihren Kommentar und Ihr Interesse. Hierbei handelt es sich um die Grenze für Geringfügige Wirtschaftsgüter, die in der Regel pro Möbelstück gilt.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten... mehr

Namo am 31.01.2018 18:48

Guten Tag,

vielen Dank fuer diesen wertvollen Artikel. Ich haette noch eine Frage zum speziellen Fall:

Eine Person kauft eine Immobilie (mit einem Bankkredit) und vermietet die Immobile weiter an die eigenen Eltern. Die Eltern (in... mehr

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Immowelt-Redaktion am 01.02.2018 09:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ob Sie mit der verlangten Miete Steuern sparen können, hängt im Wesentlichen davon ab, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der... mehr

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