Das können Vermieter von der Steuer absetzen

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern, können sich manche Ausgaben aber vom Staat zurückholen – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. Was genau Vermieter von der Steuer absetzen können, erfährst du hier.

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Steuertipps für Vermieter

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Der Fiskus zahlt bei Vermietung mit

Damit der Vermieter viele seiner Aufwendungen von der Steuer absetzen kann, muss er in seiner Steuererklärung die Anlage V für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen.  Das Finanzamt verlangt für viele Ausgaben Belege, um die Kosten in der Steuererklärung berücksichtigen zu können. Der Vermieter sollte seine Ausgaben daher mit einer Quittung oder einer Rechnung belegen.

Übersicht: Das können Vermieter von der Steuer absetzen

Steuertipps: Diese Posten können Vermieter von der Steuer absetzen

Anschaffungskosten und Herstellungskosten der Immobilie

Diese Kosten werden nicht im Jahre der Zahlung in voller Höhe abgezogen, sondern durch Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbungskosten verteilt. Abschreibbar ist dabei nur das Gebäude, nicht der anteilige Wert von Grund und Boden. Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden. Neubauten können Vermieter seit dem 1. Januar 2023 mit jährlich drei Prozent abschreiben.

Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien gelten bei der Abschreibung andere Regelungen und es sind höhere Abschreibungssätze möglich.

Zu den Anschaffungskosten zählen auch:
- die Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Maklerkosten
- bei Neubauten auch das Architektenhonorar.

Außerdem können nachträglich auch wesentliche Verbesserungen an der Immobiliedazu zählen, zum Beispiel die Kosten durch das Anbauen oder Aufstocken: Wird zum Beispiel die nutzbare Fläche vergrößert, zählt dies in der Regel zu den nachträglichen Herstellungskosten.

Hinzukommen können auch anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr.1a EstG): Diese liegen vor, wenn die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen. Dann zählen diese Modernisierungskosten rechtlich ebenfalls zu den Anschaffungskosten und sind wie diese auch linear abzuschreiben.

Kommen hingegen nur kleinere Baumaßnahmen vor, die keine derartige Summe ergeben, können diese innerhalb eines kürzeren Zeitraums steuerlich geltend gemacht werden.

Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler, der für seine Arbeit eine Provision verlangt. Diese Ausgaben kann der Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.

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Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beläuft sich auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises – je nach Bundesland. Diese Kosten können Vermieter im Rahmen der AfA über den entsprechenden Abschreibungszeitraum absetzen.

Der Vermieter kann die Grunderwerbsteuer aber auch anderweitig reduzieren:

• Bei Neubauten fällt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück an, wenn es getrennte und unabhängige Verträge für Grundstückskauf und Bauleistungen gibt. Aber Achtung: Für den Fiskus liegt ein „fiktiv“ bebautes Grundstück vor, wenn gleichzeitig mit dem Grundstückskauf auch ein Bauvertrag abgeschlossen wird. Dann wird die Grunderwerbsteuer für beides fällig.
• Der Wert beweglicher Sachen und – bei Eigentumswohnungen – die anteilige Instandhaltungsrücklage können bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer abgezogen werden.
• Handelt es sich bei dem Verkäufer um den Ehemann oder die Ehefrau oder sind beide verpartnert oder in gerader Linie verwandt, fällt bei einer Veräußerung keine Grunderwerbsteuer an.

Kreditzinsen

Wer ein Mietshaus sein Eigen nennt, es aber noch nicht abbezahlt hat, kann die Zinsen für das Darlehen bei der Steuer geltend machen. Dabei ist zu beachten, dass bei typischen Annuitätendarlehen im Verlauf der Anteil der Zinsen an der Rate kontinuierlich sinkt, während der Tilgungsanteil steigt: Der Steuervorteil verringert sich also im Zeitverlauf.

Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

Immobilienanzeigen und Werbung

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Wohnungsanzeigen können sie in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Auch die Kosten für Prospekte, die als Werbung für ein neu zu vermietendes Objekt dienen, können Vermieter von der Steuer absetzen.

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss jedes Jahr Grundsteuer an die Kommune zahlen. Wie hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen. Da Vermieter die Grundsteuer meist als Betriebskosten mit ihren Mietern abrechnen, ist diese allerdings meist eher eine Art durchlaufender Posten, der dann die Steuer nicht mehr mindert.

Reparatur, Renovierung und Sanierung

Vermieter können Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen von der Steuer absetzen.

Handelt es sich um kleinere Reparaturen und Instandsetzungen, kann der Vermieter die Kosten als Erhaltungsaufwendungen in dem Jahr, in dem sie anfallen, vollständig von der Steuer absetzen. Alternativ hat der Vermieter die Möglichkeit, diese Kosten auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu verteilen. Wer in mehreren Etappen von maximal 4.000 Euro saniert, um die kompletten Kosten als Werbungskosten im gleichen Jahr abzusetzen, der kann dies nur begrenzt tun.

Denn wenn sich der Standard einer Wohnung durch mehrere Baumaßnahmen innerhalb von fünf Jahren wesentlich verbessert, werten die Behörden diese Aufwendungen als Herstellungskosten – und der Vermieter muss die Kosten eben doch wieder über einen selbst gewählten Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren abschreiben.

Denkmal-Sanierung

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und anschließend vermietet, kann die Sanierungskosten mit hohen Abschreibungssätzen steuerlich geltend machen.

Nebenkosten im Mietshaus

Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – zum Beispiel für Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen, Pflege der Außenanlagen oder Hausmeisterdienste. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso steuerlich geltend machen.

Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Selbst wenn eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer steht und damit keine Einkünfte erzielt werden, können Vermieter die laufenden Kosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen, zum Beispiel für Strom, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem Mieter sucht. Als ernsthafte Einkünfteerzielungsabsicht wertet das Finanzamt etwa:

• wiederholt Zeitungsannoncen und Anzeigen im Internet schalten
• einen Makler beauftragen
• die Wohnung renovieren
• den Mietpreis anpassen
  
  Hält der Leerstand über einen längeren Zeitraum an, etwa mehrere Jahre, kann es kritische Nachfragen vom Finanzamt geben. Dann muss der Vermieter unter Umständen seine Bemühungen erhöhen. Also zum Beispiel nicht nur Inserate aufgeben, sondern einen Makler beauftragen oder die Wohnung renovieren.

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Nach dem Einkommensteuergesetz (§ 32a EStG) haben alle Steuerpflichtigen Freibeträge, die jährlich aufs Neue festgelegt werden. Somit sind Einnahmen bis zu einem festgelegten Grundfreibetrag steuerfrei. 2023 gilt für Alleinstehende ein Grundfreibetrag von 10.908 Euro, für Paare das Doppelte. Wenn jemand also insgesamt aus allen Einkunftsarten, also auch der Vermietung, weniger verdient als den Grundfreibetrag, so fällt keine Einkommensteuer an.

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