Das können Vermieter von der Steuer absetzen

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Reparaturkosten, Fahrtkosten und Grundsteuer: Wer eine Immobilie vermietet, hat zwar einige Kosten, kann davon aber auch ziemlich viel von der Steuer absetzen. Ein Überblick, über die Posten, die Vermieter beim Finanzamt geltend machen können.

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Rückerstattung vom Finanzamt: Vermieter können einiges von der Steuer absetzen. Foto: Idprod/fotolia.com

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben so manche Ausgabe um ihre Immobilien in Schuss zu halten – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. Im Gegenzug können Vermieter allerdings etliche Ausgaben von der Steuer absetzen und so einiges von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder hereinholen. Dazu müssen Vermieter, wenn sie ihre Steuererklärung machen, die Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen und jede Angabe mit einer Quittung belegen.

Diese Posten können Vermieter von der Steuer absetzen:

Immobilienanzeigen

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können Vermieter in der Steuererklärung angeben. 

Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision. Übernimmt der Vermieter diese Maklergebühren, kann er sie von der Steuer absetzen. Schließlich will er mit der Vermietung seiner Wohnung Einkünfte erzielen. Diese Einnahmen müssen versteuert werden, die Ausgaben und Abschreibungen können einkommensmindernd geltend gemacht werden.

Zinsen

Oft kommt es vor, dass sich Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen finanziert haben. Sie müssen nun monatlich den Kredit und die anfallenden Zinsen an die Bank zurückzahlen. Diese Zinsen können Vermieter in der Steuererklärung angeben.

Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie

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Die Baukosten für eine Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen. Grafik: immowelt.de

Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für Immobilien, die nach 1924 gebaut worden sind, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

Fällt beim Immobilienkauf auch eine Maklerprovision an, können Vermieter auch diese von der Steuer absetzen. Die Maklerkosten werden allerdings nicht auf einen Schlag abgezogen. Sie werden als Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten dem Kaufpreis zugerechnet. Dieser kann – ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück – mit jährlich zwei bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden.

Grundsteuer

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Wer eine Immobilie besitzt, muss jedes Jahr Grundsteuer an den Staat zahlen. Wie hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.

Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

Möbel

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Dabei gilt allerdings folgendes: Gegenstände, die für die vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 410 Euro kosten, können noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden. Gegenstände, deren Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Tabellen, die darüber informieren, welche Gegenstände wie lange abgesetzt werden müssen, gibt es beim Bundesfinanzministerium. Kauft ein Eigentümer beispielsweise für seine Mietwohnung eine hochwertige Einbauküche, die über zehn Jahre abgeschrieben werden muss, muss er folgendermaßen vorgehen: Der Gesamtpreis der Küche wird durch zehn geteilt. Die Summe, die dabei herauskommt, darf nun zehn Jahre lang jedes Mal bei der Steuererklärung angegeben werden.

Reparaturen und Renovierung

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Arbeiten, die der Renovierung oder dem Erhalt der Mietwohnung dienen, können von der Steuer abgesetzt werden. Grafik: immowelt.de

Hat in einer Mietwohnung die Heizung ein Leck oder lässt sich die Haustür nicht mehr richtig schließen, muss in den meisten Fällen der Vermieter für die Reparaturkosten aufkommen. Handwerkerkosten können aber von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Die Kosten können in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter gibt die vollen Kosten in dem Jahr an, in dem er die Reparatur bezahlt hat oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf bis zu maximal fünf Jahre.

Nebenkosten

Normalerweise müssen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – wie Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Hausmeisterdienste – selbst zahlen. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

Fahrtkosten

Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen, können Vermieter als Reisekosten von der Steuer absetzen. Allerdings berücksichtigt das Finanzamt meist nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen.

Bürokosten

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Kosten für Steuerberater oder das Büro können Vermieter beim Finanzamt geltend machen. Grafik: immowelt.de

Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise Kosten für Telefon oder Schreibbedarf.

Kosten für Anwalt und Steuerberater

Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit seiner Mietwohnung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso in der Steuererklärung angeben.

Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Selbst wenn eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer steht und damit keine Einkünfte erzielt ewrden, können Vermieter die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer von der Steuer absetzen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem Mieter sucht.


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2 Kommentare

ulimar am 30.03.2017 18:22

Es werden keine Angaben zur Grunderwerbsteuer gemacht. Gehen diese als Bestandteil der Anschaffungskosten in die Abschreibungen ein oder können diese direkt in den Werbungskosten berücksichtigt werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.03.2017 09:20

Hallo Ulimar,

Vermieter machen die Grunderwerbsteuer in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend. Die Grunderwerbsteuer zählt allerdings zu den sogenannten Kaufnebenkosten, was bedeutet: Sie darf nicht auf einmal... mehr

Ordnungsfisch am 12.01.2017 11:27

Ist es wirklich so, dass der Maximalbetrag für Renovierung ergo Erhaltungsaufwendungen bei 6000€ liegt? Wäre mir neu...

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 12.01.2017 17:22

Hallo Ordnungsfisch,

vielen Dank für Ihren Hinweis. Sie haben Recht, da ist uns ein Fehler unterlaufen. Der Textteil bezog sich auf §35 EStG, dieser gilt allerdings für Privatpersonen, die ihre Immobilie selbst nutzen oder gemietet... mehr