Das können Vermieter von der Steuer absetzen

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Reparaturkosten, Fahrtkosten und Grundsteuer: Wer eine Immobilie vermietet, hat zwar einige Kosten, kann davon aber auch ziemlich viel von der Steuer absetzen. Ein Überblick über die Posten, die Vermieter beim Finanzamt geltend machen können.

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Rückerstattung vom Finanzamt: Vermieter können einiges von der Steuer absetzen. Foto: Kerkez / istock.com

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern und haben so manche Ausgabe, um ihre Immobilien in Schuss zu halten – von Wartungs- bis hin zu Renovierungskosten. Im Gegenzug können Vermieter allerdings etliche Ausgaben von der Steuer absetzen und so einiges von dem, was sie für ihre Immobilie ausgegeben haben, wieder hereinholen. Dazu müssen sie bei ihrer Steuererklärung die Anlage für „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ausfüllen und Ausgaben mit einer Quittung oder einer Rechnung belegen. Es ist also unabdinglich, solche Belege zu sammeln und aufzubewahren, um die Kosten später in der Steuererklärung berücksichtigen zu können.

Diese Posten können Vermieter von der Steuer absetzen

Prinzipiell können Vermieter alle Kosten, die ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, steuerlich geltend machen. Im Einzelnen sind das folgende Positionen:

Immobilienanzeigen

Um einfach und schnell Mieter für die Wohnung zu finden, müssen Vermieter in jedem Fall Annoncen schalten. Die Kosten für die Anzeigen können sie in ihrer Steuererklärung geltend machen.

Maklerprovision

Will der Vermieter nicht selbst nach neuen Mietern suchen, beauftragt er einen Makler. Dieser verlangt für seine Arbeit eine Provision . Diese Ausgaben kann der Vermieter von der Steuer absetzen, denn es handelt sich um Kosten, die im Zusammenhang mit seiner gewinnorientierten Vermietung stehen.

Zinsen

Oft finanzieren Vermieter ihre Immobilie über ein Hypothekendarlehen. Die monatlich an die Bank zu zahlende Kreditrate besteht aus Zins- und Tilgungsleistungen. Die Zinsen können Vermieter von der Steuer absetzen.

Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie

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Die Baukosten für eine Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen. Foto: Halfpoint / fotolia.com

Vermieter können für eine Immobilie, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 errichtet worden ist, 40 Jahre lang jedes Jahr 2,5 Prozent von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung von der Steuer absetzen. Für alle Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent im Jahr von der Steuer abgesetzt werden.

Fällt beim Immobilienkauf eine Maklerprovision an, können Vermieter auch diese von der Steuer absetzen. Die Maklerkosten werden allerdings nicht auf einen Schlag abgezogen. Sie werden als Anschaffungsnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten dem Kaufpreis zugerechnet. Diese können – ohne die anteiligen Kosten für das Grundstück – mit jährlich zwei bis 2,5 Prozent linear abgeschrieben werden.

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, muss jedes Jahr Grundsteuer an die Kommune zahlen. Wie hoch diese ausfällt, legt die zuständige Gemeinde fest. Vermieter können diese Grundsteuer in voller Höhe in der Steuererklärung geltend machen.

Kontoführungsgebühren

Ausgaben und Einnahmen für eine Immobilie laufen häufig über ein speziell dafür eingerichtetes Konto. Die Kontoführungsgebühren können Vermieter von der Steuer absetzen.

Möbel

Wer eine möblierte Wohnung vermietet, kann die Kosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Dabei gilt allerdings folgendes: Gegenstände, die für die vermietete Wohnung gekauft werden, und weniger als 800 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer kosten, können noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden (bis Ende 2017 waren es 410 Euro). Gegenstände, deren Wert diesen Betrag übersteigen, müssen über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Tabellen, die darüber informieren, welche Gegenstände wie lange abgesetzt werden müssen, gibt es beim Bundesfinanzministerium. Kauft ein Eigentümer beispielsweise für seine Mietwohnung eine hochwertige Einbauküche, die über zehn Jahre abgeschrieben werden kann, muss er folgendermaßen vorgehen: Der Gesamtpreis der Küche wird durch zehn geteilt. Die Summe, die dabei herauskommt, wird nun zehn Jahre lang jedes Jahr bei der Steuererklärung angegeben.

Link-Tipp

Auch die Anschaffung von Rauchmeldern kann der Vermieter steuerlich geltend machen. Lesen Sie hier alle Regelungen zu Rauchmeldern in Mietwohnungen.

Reparaturen und Renovierung

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Arbeiten, die der Renovierung oder dem Erhalt der Mietwohnung dienen, können von der Steuer abgesetzt werden. Foto: RAM / fotolia.com

Hat in einer Mietwohnung die Heizung ein Leck oder lässt sich die Haustür nicht mehr richtig schließen, muss in den meisten Fällen der Vermieter für die Reparaturkosten aufkommen. Handwerkerkosten können aber von der Steuer abgesetzt werden. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter die Wohnung renovieren muss. Die Kosten können in der Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Beim Abschreiben der Handwerkerkosten gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter schreibt die vollen Kosten in dem Steuerjahr ab, in dem er die Reparatur bezahlt hat. Oder er verteilt die Kosten gleichmäßig auf bis zu maximal fünf Jahre.

Achtung

Wer eine Mietimmobilie erwirbt und in den ersten drei Jahren Kosten für Instandsetzungen hat, die 15 Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen, kann diese nicht innerhalb eines Zeitraums von einem bis fünf Jahren abschreiben. Diese Kosten zählen dann rechtlich zu den Anschaffungskosten, die jährlich mit zwei bis 2,5 Prozent linear abzuschreiben sind.

Nebenkosten

Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Hausnebenkosten – zum Beispiel für Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen oder Hausmeisterdienste. Vermieter müssen diese Nebenkosten, die sie vom Mieter bekommen, zwar auch als Einkünfte in der Steuererklärung angeben, können diese danach aber auch noch als Werbungskosten absetzen.

Fahrtkosten

Fahrten, die Vermieter im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Wohnung machen, können sie als Reisekosten von der Steuer absetzen. Allerdings berücksichtigt das Finanzamt meist nur Fahrten zum Mietobjekt oder zu Eigentümerversammlungen.

Bürokosten

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Kosten für Steuerberater oder das Büro können Vermieter beim Finanzamt geltend machen. Foto: undrey / fotolia.com

Vermieter, die sich komplett selbst um die Vermarktung, Vermietung oder Verwaltung ihrer Immobilie kümmern, können Bürokosten geltend machen. Dazu zählen beispielweise Kosten für Telefon oder Schreibbedarf.

Kosten für Anwalt und Steuerberater

Benötigt ein Vermieter im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung einen Anwalt, weil er beispielsweise Ärger mit seinem Mieter hat, kann er auch diese Kosten von der Steuer absetzen. Ebenso wie Steuerberaterkosten.

Mitgliedsbeiträge für Verbände

Die Beitragskosten für Vermieterverbände können Vermieter ebenso steuerlich geltend machen.

Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand

Selbst wenn eine Mietwohnung einmal längere Zeit leer steht und damit keine Einkünfte erzielt werden, können Vermieter die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer von der Steuer absetzen. Allerdings muss der Vermieter in diesem Fall auch glaubhaft beweisen können, dass er ernsthaft nach einem Mieter sucht.

Link-Tipp

Achtung, Steuerfalle: Wer an Verwandte billig vermietet, kann oft nicht alle seine Kosten steuerlich geltend machen. Worauf bei der Vermietung an Angehörige zu achten ist, erfahren Sie hier.


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31 Kommentare

anton2 am 03.12.2018 19:29

Hallo zusammen,

wenn ich mir eine Immobilie anschaffe die ziemlich renovierungsbedürftig ist, und selber Instandsetzung durchführe. Kann ich dann die Materialkosten steuerlich geltend machen?

Die Immobilie sollte später vermietet werden.

Schon mal vielen dank vorab

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.12.2018 09:33

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

sofern tatsächlich eine Vermietungsabsicht (und damit eine Gewinnerzielungsabsicht besteht), können die Materialkosten tatsächlich von der Steuer abgesetzt werden. Bedenken sollten Sie jedoch, dass Sanierungen, die kurz nach dem Erwerb durchgeführt werden, unter Umständen als anschaffungsnahe Aufwendungen zählen. Die Sanierungskosten werden dann den Anschaffungskosten zugerechnet. Dies wiederum hat zur Folge, dass diese nur mit einem deutlich geringeren Jahressatz abgeschrieben werden können. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihr Vorhaben auf jeden Fall mit Ihrem Steuerberater durchzusprechen.

Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion

Monika am 27.11.2018 09:05

Hallo. Wir wohnen in einem 3 Familien Haus. Aber nur 1 wg hat die garten Nutzung Müssen alle Parteien die Gartenarbeit(Bäume u Hecken schneiden usw) mit bezahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.11.2018 11:08

Hallo Monika und vielen Dank für Ihren Kommentar.

Der Bundesgerichtshof hat vor einiger Zeit entscheiden, dass Kosten der Gartenpflege auch auf Mieter umgelegt werden können, die den Garten nicht nutzen können. Anders verhält es sich aber mit Gartenflächen, die anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind: Die Plegekosten für diejenigen Gartenteile können dann nicht den ausgeschlossenen Mietern auferlegt werden (BGH; Az.: VIII ZR 135/03).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tinanu am 21.11.2018 19:58

Hallo und guten Tag, ich besitze ein Zweifamilienhaus, das in Wohnungseigentum aufgeteilt ist. Die EG-Wohnung ist vermietet, die OG-Wohnung wird eigengenutzt. Kann ich die anfallenden Renovierungs- bzw. Instandhaltungskosten gänzlich oder nur in Form der anteiligen MEA der vermieteten Wohnung in der Erklärung V+V ansetzen. Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.11.2018 09:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können die Kosten in Ihrem Fall nur anteilig nach Miteigentumsanteil ansetzen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mawo98 am 18.10.2018 12:42

Hallo und guten Tag,

meine vermietete Eigentumswohnung war nach Mieterauszug (04/2017) total verwohnt. Nach Desinfizierung und Entrümpelung hat ein Makler die Vermietung übernommen. Wenig Resonanz. Nach 4 Monaten habe ich mit der Renovierung begonnen. Makler war weiterhin aktiv, zusätzlich Hinweisschilder an Balkon und Fenster. Ende 2017 zeigte ein Bewerber großes Interesse. Nach der 2. Besichtigung (Anfang Januar 2018) teilte er mit, dass er die Wohnung auch kaufen würde. Nach einer Bedenkzeit habe ich dann zugestimmt.

Frage: Welche steuerlichen Folgen ergeben sich bzgl. der Renovierungs- und Leerstandskosten durch den Verkauf im April 2018 für das Jahr 2017?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.10.2018 14:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regelkönnen Vermieter die anfallenden Kosten für Gebäudeversicherung oder Grundsteuer auch bei Leerstand von der Steuer absetzen. Sie müssen allerdings nachweisen können, dass Sie ernsthaft nach einem Mieter gesucht haben. Im Zweifel empfehlen wir hier das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Anna am 30.08.2018 09:16

Guten Tag, ich erwäge eine Wohnung zu kaufen, in der die bisherige Eigentümerin wohnen bleiben soll. Sie ist 88 Jahre alt und wird nur die Nebenkosten zahlen.

Welche Kosten kann ich steuerlich absetzen, wenn ich für einige Jahre keine Mieteinnahmen habe?

auf Kommentar antworten

Anna am 30.08.2018 10:53

Hallo, vielen Dank für die schnelle Antwort.

Wie ist es dann, wenn die Bewohnerin stirbt? Kann ich dann die Abschreibung noch nutzen?


Immowelt-Redaktion am 30.08.2018 11:15

Sollte die Wohnung dann zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden, ist das im Rahmen des hier Geschilderten möglich. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuerberatung leisten können und dürfen. Bevor Sie die Wohnung kaufen würden wir daher das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 30.08.2018 10:41

Hallo Anna und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Vermietung zu einer günstigen (oder in diesem Fall gar nicht vorhandenen) Monatsmiete zieht in der Tat einige steuerliche Besonderheiten nach sich. Unter folgender Adresse finden Sie einen Artikel, in dem wir diese zusammengefasst haben: ratgeber.immowelt.de/a/vermietung-an-angehoerige-vorsicht-steuerfalle.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Stef am 24.08.2018 07:28

Guten Tag,

In meiner vermieteten Wohnung habe ich auf eigene Kosten Fenster reparieren und Rollläden installieren lassen. Meines Wissens kann ich diese Kosten (Material und Arbeitsstunden von den Steuern absetzen). Auf welchen Namen soll die Rechnung erstellt werden? Auf meinen oder auf den Mieter?

Danke

Beste Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.08.2018 10:11

Hallo Stef,

vielen Dank für Ihren Kommentar,

Wenn Sie als Vermieter Renovierungen an Ihrer vermieteten Wohnung vornehmen lassen, können Sie die Kosten von der Steuer absetzen. Die Rechnung muss auf Ihren Namen ausgestellt werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

221318 am 14.08.2018 13:24

GUten Tag,

bei meinem vermieteten Anwesen muss die Abwasserleitung die durch den Hof auf die Straße führt erneuert werden, Kosten bis zu Euro 20.000,00.

Können die anfallenden Kosten, einschl. Neupflasterung des Hofes, als Werbungskosten geltend gemacht werden oder über die Abschreibung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.08.2018 13:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel können diese Reparaturkosten als Werbungskosten in Anlage V der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie zählen. Abschließend beurteilen können wir das aus der Ferne aber nicht, hierzu empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

hschrickel am 25.07.2018 23:49

Wie verhält es sich wenn der Grundstück mit 11 Eigentümer gelegt ist . Werden dann die Grundsteuer als Sondervermögen gestaltet . Oder bekommen alle eine Andere Steuererklärung und was ist mit dem Sondervermögen die Alle besitzen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.07.2018 08:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in einer Eigentümergemeinschaft bekommen alle Eigentümer einen gesonderten Grundsteuerbescheid. In der Regel legen Vermieter diese aber ohnehin auf die Mieter um.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Georg Georgiou am 15.07.2018 16:39

Abrechnung für Möbel bei möbel. Wohnung als neben kosten

auf Kommentar antworten

LehmannNRW am 29.05.2018 22:37

Kann ich für mehrere vermietete Liegenschaften, die ich selber instand halte, die Leasingrate meines Fahrzeugs absetzen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.05.2018 08:47

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

theoretisch können alle Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, steuerlich geltend gemacht werden. Dazu gehören auch die Fahrtkosten zu Vermietungsobjekten. Diese können im Regelfall mit einer Pauschale von 0,30 Euro pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall empfehlen wir das Gespräch mit einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Faro am 24.05.2018 10:15

Guten Tag, wie können die Kosten für Strom und Internet bei einer möbiliert vermietete Wohnung steuerlich gelten gemacht werden?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.05.2018 13:09

Hallo Faro,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Sofern die Kosten für Strom/Internet pauschal in der Miete enthalten sind, handelt es sich um Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit anfallen und sind demnach absetzbar.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Andi am 09.05.2018 09:44

Hallo, ich habe 2016 eine Wohnung gekauft. Bevor die Wohnung vermietet wurde, habe ich den

Fußboden (Laminat), die Fließen in der Küche und alle Steckdosen und Schalter erneuert. Kann ich das alles als Werbungskosten ansetzen oder sind es anschaffungsnahe Herstellungskosten. Für mich sind es Erhaltungsaufwand weil sie die Funktion der alten Teile in vergleichbarer Funktion ersetzen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.05.2018 10:21

Hallo Andi und vielen Dank für Ihren Kommentar,

dabei dürfte es sich in der Tat um Erhaltungsaufwendungen handeln, also Werbungskosten. Das allerdings ohne Gewähr, denn in der Praxis führen eben solche Fragen häufig zum Streit mit dem Finanzamt. Insofern können wir Ihnen abschließend nur raten, im Zweifelsfall einen Steuerberater zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Patrick am 03.05.2018 14:44

Hallo, ich habe 2017 das Bad, der an meine Eltern vermieteten Eigentumswohnung, altersgerecht mit einem KfW-Kredit umbauen lassen. Kann ich die Kosten nun in einem Rutsch 2018 unter Anlage V - als Werbungskosten absetzen? Oder dann jeweils die Einzel-Tilgungsraten über die Kreditlaufzeit Jahr für Jahr?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.05.2018 08:57

Hallo Patrick und vielen Dank für Ihren Kommentar,

sofern eine vermietete Immobilie schon seit mehr als drei Jahren gehalten wird und durch die Maßnahme nichts neues erschaffen, sondern Vorhandenes lediglich erneuert wurde, handelt es sich um Erhaltungsaufwendungen. Deren Kosten können wahlweise entweder im Jahr, in dem sie angefallen sind oder verteilt über zwei bis fünf Jahre, steuerlich geltend gemacht werden.

Haben Sie die vermietete Immobilie vor weniger als drei Jahren erworben und die Kosten für die Maßnahme betrugen mehr als 15 Prozent des Immobilienkaufpreises – ohne den Wert des Grundstücks – so würden diese Kosten vom Finanzamt allerdings als anschaffungsnahe Aufwendungen gewertet werden mit der Folge, dass sie jährlich mit lediglich zwei, beziehungsweise 2,5 Prozent linear über einen Zeitraum von 50 beziehungsweise 40 Jahren abgeschrieben werden könnten.

Die Zinsen für ein Darlehen, nicht jedoch der Tilgungsanteil, können steuerlich geltend gemacht werden – jeweils in dem Jahr, in dem sie anfielen. Wer – zum Beispiel bei der Vermietung an Verwandte – weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt, kann die Kosten lediglich jeweils anteilig geltend machen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch in folgendem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/vermietung-an-angehoerige-vorsicht-steuerfalle.html

Bitte beachten Sie abschließend noch, dass wir keine Steuerberatung leisten können und dürfen. Im Zweifelsfall empfehlen wir daher das Gespräch mit dem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Yvonne am 09.03.2018 12:29

Hallo,

wir haben letztes Jahr eine kleine Eigentumswohnung gekauft und möchten diese für 3-4 Jahre selbst nutzen (ohne beruflichen Hintergrund, eher als Wochenendwohnung). Im 4-5 Jahren möchten wir diese Wohnung dann vermieten. Ist es möglich in 4-5 Jahren dann immernoch den Kaufpreis und die kompletten Kaufnebenkosten (Markler, Notar, Grunderwerbssteuer etc.) steuerlich geltend zu machen?

Vielen Dank!

Yvonne

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.03.2018 13:17

Hallo Yvonne und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in einem Fall wie dem Ihren können Eigentümer die AfA anteilig nutzen. Wer also bereits vier Jahre in der Immobilie selbst gelebt hat und sie anschließend vermietet, kann sie ab diesem Zeitpunkt nicht mehr 50, sondern nur noch 46 Jahre lang von der Steuer absetzen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuerberatung anbieten können. Im Zweifelsfall wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Yvonne am 09.03.2018 13:28

Liebe Redaktion,

Vielen Dank für die Antwort. d.h. dann kann ich auch die kaufnebenkosten noch zum Kaufpreis dazu addieren?


Immowelt-Redaktion am 09.03.2018 13:31

Zu den im Rahmen der AfA absetzbaren Anschaffungs- und Herstellungskosten zählen auch bestimmte Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten, ja. Bitte beachten Sie jedoch noch einmal, dass unsere Antworten hier das Gespräch mit einem Steuerberater nicht ersetzen können.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nico am 04.03.2018 20:35

Guten Abend,

vielen Dank für diesen Artikel.

Mich interessiert, ob die Grenze für gekaufte Möbel von 800 Euro pro gekauftes Möbelstück oder für die Möbelstücke insgesamt gilt?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.03.2018 11:03

Hallo Nico,

vielen Dank für Ihren Kommentar und Ihr Interesse. Hierbei handelt es sich um die Grenze für Geringfügige Wirtschaftsgüter, die in der Regel pro Möbelstück gilt.

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Diese erhalten Sie in der Regel von einem Steuerberater oder einem Eigentümerverein.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Namo am 31.01.2018 18:48

Guten Tag,

vielen Dank fuer diesen wertvollen Artikel. Ich haette noch eine Frage zum speziellen Fall:

Eine Person kauft eine Immobilie (mit einem Bankkredit) und vermietet die Immobile weiter an die eigenen Eltern. Die Eltern (in dem Fall die Mieter) zahlen eine Miete von 700Euro, aber die monatliche Kosten fuer den Bankkredit belaufen sich auf 1000Euro. Hier wuerde der Vermieter quasi jeden Monat 300Euro Verlust machen (unabh. von den weiteren steuerlichen Belastungen fuer Eink. aus V&V). Gibt es eine Moeglichkeit fuer den Vermieter nicht auf die Kosten sitzen zu bleiben? Weitere Annahme Eltern koennen sich nicht mehr als 700Euro leisten.

Ich wuerde mich ueber eine Antwort freuen und bedanke mich im Voraus!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.02.2018 09:22

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ob Sie mit der verlangten Miete Steuern sparen können, hängt im Wesentlichen davon ab, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete können entstandene Kosten nur noch teilweise von der Steuer abgesetzt werden.

Die Details der fraglichen Regelung finden Sie in folgendem Artikel: ratgeber.immowelt.de/a/vermietung-an-angehoerige-vorsicht-steuerfalle.html

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bodo am 07.01.2018 08:54

Hallo IMMO Welt Team,

wie ist es mit Nebenkosten, die nicht an den Mieter weitergegeben werden dürfen, z.B. Kosten für Verwaltung?

Kann ich diese auch von der Steuer absetzen?

Oder allgemeiner:

Kann ich alle Kosten, die ich selber bezahlen muss, von der Steuer absetzen?

Vielen Dank für Eure Antwort im Voraus

Bodo Rittenauer

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.01.2018 09:25

Sehr geehrter Herr Rittenauer,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Generell können Vermieter sämtliche Kosten von der Steuer absetzen, die in Zusammenhang mit der Gewinnerzielungsabsicht stehen, die sie im Hinblick auf ihre Immobilie haben, also beispielsweise auch die Kosten für die Verwaltung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Simmo am 08.12.2017 14:47

Hallo liebes Immowelt-Team,

ich habe vor einer Woche den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung unterschrieben, die ich ab 01.03.2018 vermieten werde. Die Bezahlung und damit der Eigentumsübergang wird zum 02.01.2018 vollzogen. Kann ich die bisher angefallenen Kosten (Notar, Grundschuld-Eintrag, Wohnungsannonce, Kosten für Arbeitsmittel), die ich 2017 bereits gezahlt habe, bereits mit der Einkommensteuererklärung 2017 absetzen?

Zweite Frage: Ab wann kann ich die Anschaffungskosten absetzen, nachdem ich aufgrund der Feiertage zum Jahreswechsel die Bezahlung noch in 2017 veranlassen werde? Wahrscheinlich erst ab Eigentumsübergang 2018?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!

Freundliche Grüße,

Simon Marx

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.12.2017 11:55

Sehr geehrter Herr Marx,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Unserer Auffassung nach können Sie die Anschaffungskosten erst ab 2018 absetzen. Ob bereits gezahlte Kaufnebenkosten bereits im Jahr 2017 abgesetzt werden können und ob dies überhaupt sinnvoll ist, können wir leider aus der Ferne nur schlecht beurteilen. Bitte bedenken Sie auch, dass wir keine individuelle Steuerberatung leisten dürfen. Wir empfehlen Ihnen daher das Gespräch mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Sternchen2277 am 18.12.2017 20:45

Hallo Herr Marx,

Bei mir ist der Fall genauso

Wissen Sie schon wann man die Kosten absetzen kann?

Petralina am 08.12.2017 13:36

Hallo, ich habe ein 4-Famielien-Haus, in dem 3 Wohnungen vermietet sind. Der Hausflur muss neu gestrichen werden. Da ich nicht mehr arbeite möchte ich die Renovierung selbst durchführen. Kann ich hier Kosten für meine Leistungen von der Steuer absetzen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.12.2017 14:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel können Sie dann lediglich die Materialkosten von der Steuer absetzen. Am besten wäre es jedoch, Sie klären diese Frage vorab mit Ihrem Steuerberater. Aus der Ferne können wir Ihren Fall nur schlecht beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Maarten am 07.12.2017 15:44

Wir besitzen einen Wohung der vermietet wird. Bei der Steuererklärung 2016 erstmal die normale Nebenkosten abgegeben. Jetzt kommt aber der Jahres-endabrechnung für 2016 (Heizkosten usw). Wie kann ich diese noch abgeben für die Steuererklärung 2016? Oder soll das erst in der Steuererklärung 2017 abgegeben werden? Bitte um Aufklärung, danke!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.12.2017 09:30

Hallo Maarten,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider können wir das aus der Ferne nur schwer beurteilen. Im Grundsätzlich müssen solche Kosten in jenem Jahr in der Steuererklärung angegeben werden, in dem sie entstanden sind. Am besten, Sie fragen beim zuständigen Finanzamt nach, wie Sie den Fall handhaben sollen. Wenn auch das keine Klarheit bringt, wenden Sie sich am besten an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Alex am 05.12.2017 18:22

Hallo zusammen

Ist es aus Ihrer sicht auch möglich für eine möblierte vermietete Wohnung auch sehr teure Möbel abzusetzen (zb Designerstühle für mehrere tausend Euro)? Oder gibt es hier ein Limit bzw. Ablehnung seitens des Finanzamtes?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.12.2017 08:25

Hallo Alex und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein solches Limit wäre uns nicht bekannt. Die fraglichen Möblen können dann allerdings nur über mehrere Jahre hinweg abgesetzt werden. Am besten, Sie erkundigen sich bezüglich der Einzelheiten noch einmal bei Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sanu am 01.12.2017 11:53

Hallo,

ich habe ein Einfamilienhaus geerbt, dass ich vermieten werde. Zu diesem Zweck renoviere ich das Haus in Eigenleistung, d.h. keine Handwerker/Lohnkosten, nur Material und Betriebskosten (Versicherug, Grundsteuer etc.).

Da ich die Reno selber ausführe, ziehen sich die Arbeiten mittlerweile über drei Jahre.

Was bedeutet dies steuerlich?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

VG Samu

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.12.2017 10:20

Hallo Sanu und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Materialkosten dürften Sie als vorab entstandene Werbungskosten absetzbar sein, wenn Sie eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht haben, sprich: Wenn Sie das Objekt auch tatsächlich längerfristig vermieten wollen. Inwiefern die Versicherungs- und Grundsteuerkosten bei Leerstand absetzbar sind, können wir leider aus der Ferne nicht beurteilen. Beachten Sie bitte auch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Wenden Sie sich hierzu sicherheitshalber auf jeden Fall noch einmal an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

immobilien254 am 26.11.2017 17:39

Hallo,

habe eine Neubau Wohnung zur Vermietung als Kapitalanlage gekauft. Fertigstellung 2019.

Kaufvertrag für die Küche wird schon jetzt unterschrieben ; Einbau logischerweise erst nach Fertigstellung, also 2019.

Ab wann setze ich die Küche über 10 Jahre ab?

Setze ich auch die Montagekosten, also den Arbeitslohn über die 10 Jahre ab? Oder kann ich diese, wenn diese gesondert aufgeführt sind auf der Rechnung, sofort voll abzugsfähig absetzen.

Vielen Dank im Voraus!

LG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.11.2017 10:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel dürften Eigentümer in einem Fall wie dem von Ihnen geschilderten ab 2019 die Küche (Materialwert plus Arbeitskosten) über zehn Jahre absetzen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall nicht genau kennen und darüber hinaus keine Steuerberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen daher den Gang zu einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

san am 18.09.2017 16:34

Hallo,

ich will in Kürze eine Wohnung in unserem Haus vermieten.

Die Vermietung erfolgt ab 01.01.2018.

Vorab muss ich aber noch einige Dinge renovieren / sanieren, sind diese Kosten absetzbar?

Viele Grüße

san

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.09.2017 08:50

Hallo san,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Unter der Voraussetzung, dass die Wohnung dann auch tatsächlich vermietet wird, dürften diese Kosten von der Steuer absetzbar sein. Das Finanzamt achtet bei der Prüfung lediglich darauf, ob seitens des Vermieters eine Gewinnerzielungsabsicht besteht, was bei einer Vermietung ja in aller Regel der Fall ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

prinZ147!! am 06.09.2017 15:44

Guten Tag,

ich habe mehrere Höuser geerbt und es fallen jährliche Reparatur - u. Sanierungsarbeiten an.

Meine Frage ist, kann ich diese Kosten von den jährlichen Mieteinnahmen abziehen und die verbleibende Differenz wird dann versteuert oder werden die Rechnungen separat versteuert ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.09.2017 09:02

Hallo prinZ147!!,

ja, Kosten für Reparaturen und Renovierungen kann man von der Steuer absetzen. Das heißt, dass Sie diese Kosten in der Steuererklärung angeben, genau wie die Mieteinnahmen und ihr sonstiges Einkommen. Das Finanzamt rechnet das Einkommen, das Sie letztendlich noch versteuern müssen selbst aus. Weitere Details finden Sie im Abschnitt „Reparaturen und Renovierung“.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von immowelt.de

Mabö am 30.08.2017 20:55

Hallo,

ich besitze und bewohne ein Haus mit einer vermieteten Einliegerwohnung (DG). Kann ich Reparaturen (z.B. Instandsetzung einer Gartenmauer) anteilig absetzten, auch wenn sie nicht unmittelbar mit der vermieteten Wohnung zusammenhängen ?

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Immowelt-Redaktion am 31.08.2017 09:36

Hallo Mabö und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das lässt sich aus der Ferne leider schwer beurteilen und hängt davon ab, ob das Finanzamt einen Zusammenhang zwischen Gartenmauer und vermieteter Einliegerwohnung sieht. Am besten, Sie besprechen die Sache vorab mit Ihrem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mo am 29.08.2017 18:21

Hallo,

ich habe noch eine Frage. Ich wohne in einem Haus, in dem ich auch eine Wohnung vermiete. Die von den Mietern bezahlten Nebenkosten müssen bei der Steuer als Einnahmen angegeben werden, richtig? In dem Jahr, in dem ich selbst die Kosten bezahlt habe ( also z.B. Grundsteuer im Jahr 2016) kann ich sie anteilsmäßig (Wohnungsgröße/Gesamtfläche) als Ausgaben absetzen. Da die Abrechnung der Nebenkosten erst 2017 erfolgt, sind die Beträge der eingenommenen Nebenkosten und der angegeben Ausgaben aber stets unterschiedlich, oder?

Danke für eine Antwort, ich hoffe, ich konnte mich verständlich machen.

M. Ohl

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Immowelt-Redaktion am 30.08.2017 08:32

Hallo Mo,

das sehen Sie prinzipiell richtig, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Matt am 16.08.2017 12:13

Hallo,

ich vermiete seit Paar Monaten eine Wohnung (altbau, renoviert) und habe meinem Steuerberater auf Ihren Artikel aufmerksam gemacht, woraufhin er mir die Antwort gab

..."die Anschaffungskosten einschließlich Anschaffungsnebenkosten (Provision, Grunderwerbsteuer) werden im Rahmen der sogenannten AfA als Werbungskosten berücksichtigt. Dabei werden diese Kosten auf 50 Jahre verteilt und den Mieteinnahmen entgegengestellt. Umlagefähige Nebenkosten, wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser etc., sollten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden, sodass diese keine Berücksichtigung in der Einkommensteuer finden."

Also heisst das, das die Grundsteuer in den Nebenkosten mit berücksichtigt werden?

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Immowelt-Redaktion am 16.08.2017 14:34

Hallo Matt und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nicht automatisch. Ein Vermieter kann die Grundsteuer allerdings durchaus über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Dies muss allerdings im Mietvertrag vereinbart sein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ER am 15.08.2017 21:54

Werden Maklercourtagen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten auch gesplittet? Meine Eigentumswohnung, welche ich vermietet habe, hat 80,59% welche für die AfA anerkannt werden. Gilt dieser Prozentsatz dann auch für die o.g Kosten?

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Immowelt-Redaktion am 16.08.2017 09:08

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel hat die steuerliche Absetzbarkeit dieser Kosten nichts mit der AfA zu tun. Vermieter können sie also in voller Höhe absetzen. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihre genaue Situation aus der Ferne nicht beurteilen können. Zur genauen Klärung ihrer Frage empfehlen wir daher den Gang zu einem Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ulimar am 30.03.2017 18:22

Es werden keine Angaben zur Grunderwerbsteuer gemacht. Gehen diese als Bestandteil der Anschaffungskosten in die Abschreibungen ein oder können diese direkt in den Werbungskosten berücksichtigt werden?

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Immowelt-Redaktion am 31.03.2017 09:20

Hallo Ulimar,

Vermieter machen die Grunderwerbsteuer in Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) geltend. Die Grunderwerbsteuer zählt allerdings zu den sogenannten Kaufnebenkosten, was bedeutet: Sie darf nicht auf einmal als Werbungskosten abgesetzt werden, sondern zusammen mit dem gezahlten Immobilienpreis über die gesamte Nutzungsdauer.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ordnungsfisch am 12.01.2017 11:27

Ist es wirklich so, dass der Maximalbetrag für Renovierung ergo Erhaltungsaufwendungen bei 6000€ liegt? Wäre mir neu...

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Immowelt-Redaktion am 12.01.2017 17:22

Hallo Ordnungsfisch,

vielen Dank für Ihren Hinweis. Sie haben Recht, da ist uns ein Fehler unterlaufen. Der Textteil bezog sich auf §35 EStG, dieser gilt allerdings für Privatpersonen, die ihre Immobilie selbst nutzen oder gemietet haben, und nicht für Vermieter.

Wir haben die entsprechende Textzeile geändert.

Beste Grüße

Ihre Immowelt-Redaktion