Möbliert vermieten – mehr Aufwand, aber mehr Geld vom Mieter

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Wer eine Wohnung möbliert vermietet, kann auch mit einer geringen Wohnfläche eine vergleichsweise hohe Miete verlangen. Gerade in Zeiten, in denen Arbeitnehmer immer flexibler werden, kann sich das lohnen. Diese rechtlichen Besonderheiten sollten Vermieter kennen.

Tische, Sessel und weitere Gegenstände sind schon da – so kann der Mieter direkt einziehen. Möbliert vermieten bedeutet zwar für den Vermieter mehr Aufwand, bringt aber auch oft mehr Gewinn. Foto: iStock/Tempura

Viele Menschen leben und arbeiten heute flexibel – Studenten, Geschäftsreisende, Berufspendler. Sie sind nicht lange an einem Ort, doch auch sie brauchen eine passende Unterkunft. Wer möblierte Wohnungen vermietet, kann diese Mieter gut erreichen. Dafür müssen Vermieter zwar zunächst Geld in Möbel und Einrichtungsgegenstände stecken. Doch auf lange Sicht kann sich das bezahlt machen, denn sie dürfen dafür eine höhere Miete verlangen.

Wann zählt eine Wohnung als möbliert?

Der Begriff „möblierter Wohnraum“ steht so in keinem Gesetzbuch. Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, erklärt: „Nach gängiger Rechtsprechung wird dann von möbliertem Wohnraum gesprochen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt.“ Das heiße, es dürfen auch Gegenstände fehlen, ohne dass der Mieter ein Anrecht darauf hätte. Einrichtungsgegenstände können zum Beispiel sein:

  • Bett
  • Tische und Stühle
  • Schränke und Kommoden
  • Regale
  • Lampen
  • Gardinen
  • Teppiche
  • Bettwäsche
  • Sofa oder Sessel
  • Waschvorrichtungen

Hausrat wie Geschirr oder Besteck zählt hingegen nicht zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen.

Vorteil höhere Miete: der Möblierungszuschlag

Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht der Kanzlei Magold, Walter & Hermann in Nürnberg. Foto: kanzlei-mwh.de

 Ein Vorteil der möblierten Wohnung ist, dass Vermieter eine höhere Miete verlangen dürfen. Denn durch die Einrichtungsgegenstände wird der Nutzwert der Wohnung erhöht. „Hierfür kann er einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen“, erklärt Hermann. Wie genau dieser Möblierungszuschlag berechnet wird, ist rechtlich jedoch nicht verbindlich geregelt. „Grundsätzlich sind hier verschiedene Ansätze möglich.“ Zwei Beispiele:

Das sogenannte Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01). Demnach wird ein Möblierungszuschlag von zwei Prozent für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages erhoben. Der Berechnung wird eine lineare Abschreibung über zehn Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent zugrunde gelegt.

Beispiel für die Berechnung nach dem Landgericht Berlin:

Anschaffungspreis der Möbel: 5.000€

Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel/10 Jahre*Anzahl nicht vergangener Jahre*2 Prozent

Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr: 5000€/10*10*0,02 = 100€
Jährlicher Gesamtzuschlag: 1.000€

Monatlicher Zuschlag im zweiten Jahr: 5000€/10*9*0,02 = 90€
Jährlicher Gesamtzuschlag: 1.080€

Das Hamburger Modell geht von einer Verzinsung der Anschaffungskosten und der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit aus. „Hier ist jedoch zu beachten, dass der Abschreibungszeitraum für Möbel lediglich auf sieben Jahre anzusetzen ist, und dafür jährlich 15 Prozent abgeschrieben wer€den – im Steuerrecht sind es zehn“, so Hermann.

Beispiel für die Berechnung nach dem Hamburger Modell:

Anschaffungspreis der Möbel: 5.000 Euro
Wertverlust pro Jahr: 10 Prozent
Kapitalverzinsung: z.B. 12 Prozent
Abschreibung: 15 Prozent (maximal möglich)

Zuschlag = Möbelwert*(Kapitalverzinsung + Abschreibung)

Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr:
Wert der Möbel: 5.000€
Jährlicher Gesamtzuschlag = 5.000€*(0,12 + 0,15) = 600€ + 750€ = 1.350€
Zuschlag pro Monat = 1.350€ / 12 Monate = 112,50€

Monatlicher Zuschlag im zweiten Jahr:
Wert der Möbel: 5.000€*0,9 = 4.500€ (da 10 Prozent Wertverlust pro Jahr)
Jährlicher Gesamtzuschlag = 4.500€*(0,12 + 0,15) = 540€ + 675€ = 1.215€
Zuschlag pro Monat = 1.215 / 12 Monate = 101,25€

Die Berechnung zeigt: „Das Hamburger Modell ist für Vermieter günstiger“, sagt Hermann. „Hierbei ist zu sagen, dass es keine gesetzliche Obergrenze für den Zuschlag der Möblierung gibt.“

So wird die maximale Miethöhe berechnet, wenn die Mietpreisbremse gilt:

Gilt die Mietpreisbremse, so muss sich der Vermieter auch daran halten. Da es keinen eigenen Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt, muss der Vermieter für die Berechnung eine vergleichbare unmöblierte Wohnung heranziehen. Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann er dann den Möblierungszuschlag hinzurechnen. Ein Beispiel:

Ortsübliche Vergleichsmiete (unmöbliert): 1.200€
+ Möblierungszuschlag: 112,50€
= ortsübliche Vergleichsmiete: 1.312,50€
+ 10 Prozent darüber: 131,25€
= Maximal zulässige Miete: 1443,75€

Aber: Der Vermieter muss die Berechnung des Möblierungszuschlages nicht offenlegen. Daher lässt sich in der Praxis nur schwer zu überprüfen, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten sind. „Dieses Instrument kann genutzt werden, um die ohnehin eher wirkungslose Mietpreisbrems zu umgehen“, so Hermann.

Steuervorteil: Mobiliar und Reparaturen sind absetzbar

Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuer beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Foto: privat

Die Kosten für die Einrichtung der möblierten Wohnung – seien es Einbauküche, Sofa, Tisch oder Kühlschrank – dürfen Vermieter in der Regel von der Steuer absetzen. Alle Möbel, die beim Kauf unter 800 Euro netto kosten, dürfen im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden (bis Ende 2017 lag die Grenze noch bei 410 Euro netto). Teurere Sofas oder Schränke müssen linear über die angenommene Lebensdauer abgeschrieben werden. Der Leiter der Abteilung Steuer beim Immobilienverband Deutschland (IVD) Hans-Joachim Beck erklärt: „Dabei geht die Finanzverwaltung von der amtlichen AfA-Tabelle aus. Wenn man der Auffassung ist, dass die Lebensdauer kürzer ist, muss man dies konkret darlegen.“

Müssen Möbel oder Teile der Wohnung repariert werden, so können Vermieter zudem die Kosten für den Handwerker von der Steuer absetzen.

Möbliert vermieten: Details im Mietvertrag

Welche Möbel stehen in der Wohnung? Wie ist ihr Zustand? Eine Inventarliste sollte im Mietvertrag für die möblierte Wohnung oder im Übergabeprotokoll aufgeführt sein. Foto: mariesacha/fotolia.com

Egal ob kurzfristige Vermietung oder nicht – der Mietvertrag für die möblierte Wohnung sollte schriftlich festgehalten werden. Dieser kann durchaus wie ein herkömmlicher Mietvertrag aufgesetzt sein. Vermieter sollten allerdings einige Details beachten.

  • „Grundsätzlich sollte der Begriff ‚möblierter Wohnraum‘ im Mietvertrag stehen“, rät Rechtsanwalt Hermann. Andernfalls werde von unmöblierten Wohnraum ausgegangen.
  • Eine Inventarliste der überlassenen Möbel ist zwar keine Pflicht – hilft aber oft, Ärger zu vermeiden. „Durch das Verzeichnis weiß jede Partei, was vorhanden und was zu erwarten ist“, meint Hermann. Zudem kann der Vermieter bei Wohnungsrückgabe so genau überprüfen, ob Gegenstände fehlen oder beschädigt sind. Tipp: Bei wertvollen Möbeln und technischen Geräten sollte der Markennamen mit auf die Liste. Zusätzlich hilft es, Fotos beizufügen.
  • „Sollte es sich bei den vermieteten Möbeln um Gegenstände handeln, welche besonders gepflegt werden müssen, sollte zudem die besondere Pflege- und Fürsorgepflicht des Mieters in den Mietvertrag mit aufgenommen werden“, rät der Mietrechtsexperte.

Der Möblierungszuschlag muss laut Steuerexperten Beck vom IVD nicht eigens im Mietvertrag ausgewiesen werden. „Daher ist es auch nicht erforderlich, dass der Vermieter den Zeitwert der Möbel und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt.“

Download

Vom Fachanwalt geprüft: Laden Sie sich hier den gratis Mustermietvertrag herunter. Für die Wohnungsübergabe finden Sie hier außerdem ein Übergabeprotokoll.

Einige Vereinbarungen wären darüber hinaus zwar wünschenswert, dürfen aber nicht im Mietvertrag vereinbart werden. Einige Beispiele des Mietrechtsexperten:

  • Das Verbot, Möbel zu entfernen. Denn: Der Mieter darf diese entfernen, er muss sie aber ordnungsgemäß lagern. Beim Auszug muss er dann die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
  • Die Regel, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, Möbel zu ersetzen. Denn: Für die üblichen Abnutzungserscheinungen hat der Mieter mit dem Möblierungszuschlag bereits bezahlt. Einen verschlissenen Teppichboden aufgrund von vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung muss der Vermieter also ersetzen.
  • Die Vereinbarung, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen muss.
Experten-Tipp

Mit dem Mieter Individualvereinbarung zur Haftpflichtversicherung treffen

Eine häufige Vermietersorge ist, dass der Mieter die Möbel beschädigt und sie nicht ersetzen will oder kann. Ihnen rät Hermann, dies gemeinsam mit dem Mieter in einer Individualvereinbarung zu regeln. „Das heißt, Vermieter und Mieter müssen eine Abrede verhandeln, die nicht vom Vermieter vorgegeben wird.“ Um den Mieter hiervon zu überzeugen, hilft es, das Gespräch zu suchen und die Vorteile einer solchen Versicherung aufzuzeigen.

Befristeter Mietvertrag: nur in bestimmten Fällen möglich

Ein Mietvertrag kann in der Regel nur befristet werden, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund dafür hat (§575 BGB). Zum Beispiel, weil er die möblierte Wohnung nach Ablauf der Zeit für sich selbst benötigt. Oder weil er danach eine große Umbaumaßnahme plant, bei der Wände eingerissen werden, so dass der Mieter kaum darin wohnen bleiben kann.

Eine weitere Ausnahme: Es handelt sich um einen von drei Fällen, die vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen sind (§ 549, Abs. 2 BGB).

Ausnahmen vom sozialen Wohnraummietrecht

Ist eine Wohnung vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen, bedeutet das: „Ein Mietvertrag kann ohne berechtigten Grund befristet oder gekündigt werden“, sagt Hermann. Auch sei der Mietvertrag so nicht den Regeln der Miethöhe und Mieterhöhung unterworfen. Das ist der Fall, wenn:

  • Fall 1: Der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird – zum Beispiel bei Ferienwohnungen.
  • Fall 2: Der Wohnraum überwiegend möbliert und Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist (Einliegerwohnung). Diese Regelung trifft vor allem Singles oder Berufspendler, die nicht dauerhaft darin leben. Davon ausgenommen sind Fälle, in denen die Wohnung zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt. Zum Beispiel Lebenspartner.
  • Fall 3: Es sich um ein Studenten-, Jugendwohnheime oder ähnliche Einrichtungen handelt.

Besonderheiten bei möblierten Einliegerwohnungen

Bei einer möblierten Einliegerwohnung können Besonderheiten gelten, die dem Vermieter noch mehr Freiheiten einräumen. Foto: iStock/ FooTToo

In der Regel gelten für möblierte Wohnungen die gleichen Regelungen wie für unmöblierte Wohnungen. Speziell wenn die möblierte Wohnung Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, gibt es aber Besonderheiten (§549, Abs. 2, S. 2 BGB).

Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung zählt

Eine Wohnung gilt dann Einliegerwohnung, wenn der Wohnraum nicht vollständig von der Vermieterwohnung abgetrennt ist. Das kann zum Beispiel ein Einfamilienhaus sein, in dem der Mieter die Küche oder das Bad des Vermieters mitbenutzt. Oder eine Wohnung, in der der Mieter über den Flur des Vermieters in sein Zimmer gelangt. Zudem muss der Vermieter die Wohnung selbst nutzen.

Möblierte Einliegerwohnung: Freie Miete, kein Mieterschutz

Bei einer möblierten Einliegerwohnung hat der Vermieter rechtlich weitestgehend freie Fahrt: Die Mietpreisbremse greift nicht, auch nicht die Vorschriften zu Mieterhöhungen. Zudem wird der Mieterschutz ausgehebelt. Speziell für die Kündigung heißt das: Der Vermieter kann seinen Mieter besonders schnell und unkompliziert loswerden, und benötigt dafür nicht einmal einen bestimmten Grund. Er kann die Wohnung in der Regel bis zum 15. eines Monats kündigen, und der Mieter muss zum Ende des gleichen Monats ausziehen (§§573ff. BGB).

Sonderfall: Familiäres Zuhause ist geschützt

Hiervon ausgenommen sind bestimmte Fälle, in denen die Wohnung dem Mieter zum dauernden Gebrauch überlassen ist, gemeinsam mit:

  • seiner Familie – zum Beispiel Verwandte, Verschwägerte und Ehe- oder Lebenspartner, oder
  • Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt – das können zum Beispiel auch zwei befreundete Rentner sein, die sich ihre Rente teilen.

Bei der Kündigung bekommen diese Mieter aber lediglich eine Schonfrist. Der Vermieter kann ihnen ebenfalls ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür gelten längere Kündigungsfristen, je nach Dauer des Mietverhältnisses (§573a BGB):

  • Bei bis zu 5 Jahren: 6 Monate
  • Bei mehr als 5 Jahren: 9 Monate
  • Bei über 8 Jahren: 12 Monate

Möbliert vermieten oder nicht?

Wer möbliert vermieten will, sollte auch mögliche Kehrseiten der Medaille bedenken:

  • Mehr Termine: Bei möblierten Wohnungen wechselt häufiger der Mieter – und damit stehen auch mehr Termine für die Wohnungsvermittlung, Übergabe oder Schönheitsreparaturen an. Beim Zeitmanagement kann ein auf kurzfristige Vermietung spezialisierter Makler helfen.
  • Möbelverschleiß: Durch den häufigen Mieterwechsel steigt oft der Verschleiß der Möbel. Bei Renditeobjekten sollten die Möbel in der Regel alle zehn Jahre erneuert werden.
  • Verbrauchsabhängige Kosten können höher ausfallen: Wer nicht lange an einem Ort lebt, achtet oft weniger auf seinen Verbrauch. Werden die verbrauchsabhängigen Nebenkosten mit einer Pauschale abgerechnet, sollten sie daher entsprechend hoch angesetzt werden.
  • Mehr Zuständigkeiten: Ist der vermietete Kühlschrank defekt oder der Fernseher kaputt, muss der Vermieter – oder sein Hausverwalter – sich um die Reparatur kümmern.
  • Abmahngefahr Internetanschluss: Meist ist das Internet bei der möblierten Vermietung mitinbegriffen und der Vermieter ist der Anschlussinhaber. Das heißt: Lädt ein Mieter illegal Filme herunter, gehen eventuelle Abmahnungen an ihn, und der Vermieter muss beweisen, dass er diese Rechtsverletzung nicht begangen hat (BGH, Az.: I ZR 121/08).

Zudem müssen Vermieter zunächst viel Geld in die Einrichtung stecken – von der Lampe bis zur Einbauküche. Doch wer das in Kauf nimmt, bekommt das Geld dafür gleich von zwei Seiten zurück: Einmal von der Steuer, und über den Möblierungszuschlag vom Mieter. Gerade in Städten, in denen viele Berufspendler, Studenten oder Geschäftsreisende leben und arbeiten, kann sich der Gang ins Möbelhaus darum lohnen.


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