Möbliert vermieten – mehr Aufwand, aber mehr Geld vom Mieter

Lesermeinungen:  

(28)

Wer eine Wohnung möbliert vermietet, kann eine vergleichsweise hohe Miete verlangen. Diese rechtlichen Besonderheiten sollten Vermieter kennen.

Wann zählt eine Wohnung als möbliert?

möbliert vermieten, möblierte Vermietung, Fachanwalt Mietrecht, Foto: kanzlei-mwh.de
Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht der Kanzlei Magold, Walter & Hermann in Nürnberg. Foto: kanzlei-mwh.de

Wie die Ausstattung von „möbliertem Wohnraum“ beschaffen sein muss, ist gesetzlich nicht abschließend definiert. Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, erklärt: „Nach gängiger Rechtsprechung wird dann von möbliertem Wohnraum gesprochen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände bereitstellt.“ Es reicht also aus, dass die Wohnung teilmöbliert ist.

Das heißt, es dürfen auch Gegenstände fehlen, ohne dass der Mieter ein Anrecht darauf hätte. Einrichtungsgegenstände können zum Beispiel sein:

  • Bett
  • Tische und Stühle
  • Schränke und Kommoden
  • Regale
  • Lampen
  • Gardinen
  • Teppiche
  • Bettwäsche
  • Sofa oder Sessel
  • Waschvorrichtungen

Hausrat wie Geschirr oder Besteck zählt hingegen nicht zu den wesentlichen Einrichtungsgegenständen.

Vorteil höhere Miete: der Möblierungszuschlag

Ein Vorteil einer möblierten Wohnung ist, dass Vermieter eine höhere Miete verlangen dürfen. Denn durch die Einrichtungsgegenstände wird der Nutzwert der Wohnung erhöht. „Hierfür kann er einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen“, erklärt Hermann.

Welcher Mietpreis ist bei der Vermietung einer möblierten Wohnung zulässig?

möbliert vermieten, Bild eines Wohnzimmers mit einem modernen Schreibtisch, einer schlichten Couch und einem Fernseher, Foto: Photocreo Bednarek
Wer seine Wohnung möbliert vermieten will, kann einen Möblierungszuschlag bei der Miete verlangen. Foto: Photocreo Bednarek

Wie genau dieser Möblierungszuschlag berechnet wird, ist rechtlich bisher nicht verbindlich geregelt. Es gelten zwar auch hier Regelungen, wie die Mietpreisbremse, doch zur Transparenz der Mietpreisberechnung ist der Vermieter nicht verpflichtet. „Grundsätzlich sind hier verschiedene Ansätze möglich.“ Zwei Beispiele:

Das sogenannte Berliner Modell beruht auf einem Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Az.: 63 S 365/01). Demnach wird ein Möblierungszuschlag von zwei Prozent für den Zeitwert der Möbel bei Abschluss des Mietvertrages erhoben.

Der Berechnung wird eine lineare Abschreibung über zehn Jahre und eine Kapitalverzinsung von 14 Prozent zugrunde gelegt.

Beispiel für die Berechnung nach dem Landgericht Berlin:

Anschaffungspreis der Möbel: 5.000€

Monatlicher Zuschlag = Neuwert der Möbel/10 Jahre*Anzahl nicht vergangener Jahre*2 Prozent

Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr: 5000€/10*10*0,02 = 100€
Jährlicher Gesamtzuschlag: 1.200€

Monatlicher Zuschlag im zweiten Jahr: 5000€/10*9*0,02 = 90€
Jährlicher Gesamtzuschlag: 1.080€

Das Hamburger Modell geht von einer Verzinsung der Anschaffungskosten und der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit aus.

„Hier ist jedoch zu beachten, dass der Abschreibungszeitraum für Möbel lediglich auf sieben Jahre anzusetzen ist, und dafür jährlich 15 Prozent abgeschrieben werden – im Steuerrecht sind es zehn“, so Hermann.

Beispiel für die Berechnung nach dem Hamburger Modell:

Anschaffungspreis der Möbel: 5.000 Euro
Wertverlust pro Jahr: 10 Prozent
Kapitalverzinsung: z.B. 12 Prozent
Abschreibung: 15 Prozent (maximal möglich)

Zuschlag = Möbelwert*(Kapitalverzinsung + Abschreibung)

Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr:
Wert der Möbel: 5.000€
Jährlicher Gesamtzuschlag = 5.000€*(0,12 + 0,15) = 600€ + 750€ = 1.350€
Zuschlag pro Monat = 1.350€ / 12 Monate = 112,50€

Monatlicher Zuschlag im zweiten Jahr:
Wert der Möbel: 5.000€*0,9 = 4.500€ (da 10 Prozent Wertverlust pro Jahr)
Jährlicher Gesamtzuschlag = 4.500€*(0,12 + 0,15) = 540€ + 675€ = 1.215€
Zuschlag pro Monat = 1.215 / 12 Monate = 101,25€

Die Berechnung zeigt: „Das Hamburger Modell ist für Vermieter günstiger“, sagt Hermann. „Hierbei ist zu sagen, dass es keine gesetzliche Obergrenze für den Zuschlag der Möblierung gibt.“

So wird die maximale Miethöhe berechnet, wenn die Mietpreisbremse gilt

Gilt die Mietpreisbremse, so muss sich der Vermieter auch daran halten. Da es keinen eigenen Mietspiegel für möblierte Wohnungen gibt, muss der Vermieter für die Berechnung des Mietzuschlags eine vergleichbare unmöblierte Wohnung heranziehen.

Ortsübliche Vergleichsmiete (unmöbliert): 1.200€
+ Möblierungszuschlag: 112,50€
= ortsübliche Vergleichsmiete: 1.312,50€
+ 10 Prozent darüber: 131,25€
= Maximal zulässige Miete: 1443,75€

Aber: Der Vermieter muss die Berechnung des Möblierungszuschlages bisher nicht offenlegen. Daher lässt sich in der Praxis nur schwer überprüfen, ob die Grenzen der Mietpreisbremse eingehalten sind. „Dieses Instrument kann genutzt werden, um die ohnehin eher wirkungslose Mietpreisbremse zu umgehen“, so Hermann.

Im Juni 2023 legten die Länder dem Bundesrat einen Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen vor. Laut Entwurf sollen Nettokaltmiete und auch der Möblierungszuschlag transparent ausgewiesen werden. Zur Debatte stehen auch Kurzzeitvermietungen ab sechs Monaten und aneinandergereihte Kurzzeitmietverträge, die künftig ebenfalls den Mietbeschränkungen unterliegen sollen. Der Gesetzentwurf geht nun an die Bundesregierung und wird anschließend dem Bundestag zur Entscheidung vorgelegt.

Welche Steuervorteile gibt es bei der Vermietung möblierter Wohnungen?

möbliert vermieten, möblierte Vermietung, Steuer, IVD, Hans-Joachim Beck, Foto: Hans-Joachim Beck
Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuer beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Foto: privat

Die Kosten für die Einrichtung der möblierten Wohnung – seien es Einbauküche, Sofa, Tisch oder Kühlschrank – dürfen Vermieter in der Regel von der Steuer absetzen.

Alle Möbel, die beim Kauf unter 800 Euro netto kosten, dürfen im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden.

Teurere Sofas oder Schränke müssen linear über die angenommene Lebensdauer abgeschrieben werden. Der Leiter der Abteilung Steuer beim Immobilienverband Deutschland (IVD) Hans-Joachim Beck erklärt: „Dabei geht die Finanzverwaltung von der amtlichen AfA-Tabelle aus. Wenn man der Auffassung ist, dass die Lebensdauer kürzer ist, muss man dies konkret darlegen.“

Müssen Möbel oder Teile der Wohnung repariert werden, so können Vermieter zudem die Kosten für den Handwerker von der Steuer absetzen.

Möbliert vermieten: Details im Mietvertrag

Egal ob kurzfristige Vermietung oder nicht – der Mietvertrag für die möblierte Wohnung sollte schriftlich festgehalten werden. Dieser kann durchaus wie ein herkömmlicher Mietvertrag aufgesetzt sein. Vermieter sollten allerdings einige Details beachten.

  • „Grundsätzlich sollte der Begriff ‚möblierter Wohnraum‘ im Mietvertrag stehen“, rät Rechtsanwalt Hermann. Andernfalls werde von unmöbliertem Wohnraum ausgegangen.
  • Eine Inventarliste der überlassenen Möbel ist zwar keine Pflicht – hilft aber oft Ärger zu vermeiden. „Durch das Verzeichnis weiß jede Partei, was vorhanden und was zu erwarten ist“, meint Hermann. Zudem kann der Vermieter bei Wohnungsrückgabe so genau überprüfen, ob Gegenstände fehlen oder beschädigt sind. Tipp: Bei wertvollen Möbeln und technischen Geräten sollte der Markenname mit auf die Liste. Zusätzlich hilft es, Fotos beizufügen.
  • „Sollte es sich bei den vermieteten Möbeln um Gegenstände handeln, welche besonders gepflegt werden müssen, sollte zudem die besondere Pflege- und Fürsorgepflicht des Mieters in den Mietvertrag mit aufgenommen werden“, rät der Mietrechtsexperte.

Der Möblierungszuschlag muss laut Steuerexperten Beck vom IVD nicht eigens im Mietvertrag ausgewiesen werden. „Daher ist es auch nicht erforderlich, dass der Vermieter den Zeitwert der Möbel und die Berechnung des Möblierungszuschlags offenlegt.“

Einige Vereinbarungen wären darüber hinaus zwar wünschenswert, dürfen aber nicht im Mietvertrag vereinbart werden. Einige Beispiele des Mietrechtsexperten:

  • Das Verbot Möbel zu entfernen. Denn: Der Mieter darf diese entfernen, er muss sie aber ordnungsgemäß lagern. Beim Auszug muss er dann die Wohnung wieder in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen.
  • Die Regel, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, Möbel zu ersetzen. Denn: Für die üblichen Abnutzungserscheinungen hat der Mieter mit dem Möblierungszuschlag bereits bezahlt. Einen verschlissenen Teppichboden aufgrund von vertragsgemäßem Gebrauch der Wohnung muss der Vermieter also ersetzen.
  • Die Vereinbarung, dass der Mieter eine Haftpflichtversicherung abschließen muss.
Experten-Tipp

Mit dem Mieter Individualvereinbarung zur Haftpflichtversicherung treffen

Eine häufige Vermietersorge ist, dass der Mieter die Möbel beschädigt und sie nicht ersetzen will oder kann. Ihnen rät Hermann, dies gemeinsam mit dem Mieter in einer Individualvereinbarung zu regeln. „Das heißt, Vermieter und Mieter müssen eine Abrede verhandeln, die nicht vom Vermieter vorgegeben wird.“ Um den Mieter hiervon zu überzeugen, hilft es, das Gespräch zu suchen und die Vorteile einer solchen Versicherung aufzuzeigen.

Befristeter Mietvertrag: nur in bestimmten Fällen möglich

Ein Mietvertrag kann in der Regel nur befristet werden, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund dafür hat (§575 BGB). Zum Beispiel, weil er die möblierte Wohnung nach Ablauf der Zeit für sich selbst benötigt. Oder weil er danach eine große Umbaumaßnahme plant, bei der Wände eingerissen werden, so dass der Mieter kaum darin wohnen bleiben kann.

Weitere Ausnahmen: Es handelt sich um Fälle, die vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen sind (§ 549, Abs. 2 BGB).

Ausnahmen vom sozialen Wohnraummietrecht

Ist eine Wohnung vom sozialen Wohnraummietrecht ausgenommen, bedeutet das: „Ein Mietvertrag kann ohne berechtigten Grund befristet oder gekündigt werden“, sagt Hermann. Auch sei der Mietvertrag so nicht den Regeln der Miethöhe und Mieterhöhung unterworfen. Das ist der Fall, wenn:

  • Fall 1: Der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird – zum Beispiel bei Ferienwohnungen.
  • Fall 2: Der Wohnraum überwiegend möbliert und Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist. Diese Regelung trifft vor allem Singles oder Berufspendler, die nicht dauerhaft darin leben. Davon ausgenommen sind Fälle, in denen die Wohnung zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt. Zum Beispiel Lebenspartner.
  • Fall 3: Es sich um ein Studenten-, Jugendwohnheime oder ähnliche Einrichtungen handelt.

Besonderheiten bei möblierten Einliegerwohnungen

In der Regel gelten für möblierte Wohnungen die gleichen Regelungen wie für unmöblierte Wohnungen. Speziell wenn die möblierte Wohnung Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, gibt es aber Besonderheiten (§549, Abs. 2, S. 2 BGB).

Wann eine Wohnung als Einliegerwohnung zählt

Die Einliegerwohnung ist im Zweiten Wohnungsbaugesetz definiert (§11 WoBauG). Demnach ist sie eine zusätzliche zweite Wohnung in einem Eigenheim, die der Hauptwohnung gegenüber untergeordnet ist.

Sie kann räumlich von der Hauptwohnung vollständig getrennt und abgeschlossen sein – oder auch nicht. In jedem Fall muss die Einliegerwohnung aber selbständig vermietbar sein. Einliegerwohnungen befinden sich häufig im Keller oder Dachgeschoss.

Enthält die Wohnung sanitäre Anlagen und feste Kochmöglichkeiten, gilt die Immobilie laut Bewertungsgesetz als Zweifamilienhaus (§75 BewG).

Sonderfall: möblierte Einliegerwohnung als Teil der Vermieterwohnung

Einen Sonderfall gibt es, wenn drei Punkte erfüllt sind (§549, Abs. 2, S. 2 BGB):

  • der Vermieter bewohnt die Hauptwohnung selbst
  • die Einliegerwohnung darin ist Teil seiner selbst bewohnten Wohnung
  • und die Einliegerwohnung wird möbliert vermietet

Dann hat der Vermieter rechtlich weitestgehend freie Fahrt: Die Mietpreisbremse greift nicht, auch nicht die Vorschriften zu Mieterhöhungen. Zudem wird der Mieterschutz ausgehebelt.

Speziell für die Kündigung heißt das: Der Vermieter kann seinen Mieter besonders schnell und unkompliziert loswerden, und benötigt dafür nicht einmal einen bestimmten Grund. Er kann die Wohnung in der Regel bis zum 15. eines Monats kündigen, und der Mieter muss zum Ende des gleichen Monats ausziehen (§§573ff. BGB).

Sonderfall: Familiäres Zuhause ist geschützt

Hiervon ausgenommen sind bestimmte Fälle, in denen die Wohnung dem Mieter zum dauernden Gebrauch überlassen ist, gemeinsam mit:

  • seiner Familie – zum Beispiel Verwandte, Verschwägerte und Ehe- oder Lebenspartner, oder
  • Personen, mit denen er einen gemeinsamen Haushalt führt – das können zum Beispiel auch zwei befreundete Rentner sein, die sich ihre Rente teilen.

Bei der Kündigung bekommen diese Mieter aber lediglich eine Schonfrist. Der Vermieter kann ihnen ebenfalls ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dafür gelten längere Kündigungsfristen, je nach Dauer des Mietverhältnisses (§573a BGB):

  • Bei bis zu 5 Jahren: 6 Monate
  • Bei mehr als 5 Jahren: 9 Monate
  • Bei über 8 Jahren: 12 Monate

Möbliert vermieten oder nicht?

Wer möbliert vermieten will, sollte auch mögliche Kehrseiten der Medaille bedenken:

  • Mehr Termine: Bei möblierten Wohnungen handelt es sich häufig um Kurzzeitmieter – und damit stehen auch mehr Termine für die Wohnungsvermittlung, Übergabe oder Schönheitsreparaturen an. Beim Zeitmanagement kann ein auf kurzfristige Vermietung spezialisierter Makler helfen.
  • Möbelverschleiß: Durch den häufigen Mieterwechsel steigt oft der Verschleiß der Möbel. Bei Renditeobjekten sollten die Möbel in der Regel alle zehn Jahre erneuert werden.
  • Verbrauchsabhängige Kosten können höher ausfallen: Wer nicht lange an einem Ort lebt, achtet oft weniger auf seinen Verbrauch. Werden die verbrauchsabhängigen Nebenkosten mit einer Pauschale abgerechnet, sollten sie daher entsprechend hoch angesetzt werden.
  • Mehr Zuständigkeiten: Ist der vermietete Kühlschrank defekt oder der Fernseher kaputt, muss der Vermieter – oder sein Hausverwalter – sich um die Reparatur kümmern.
  • Abmahngefahr Internetanschluss: Meist ist das Internet bei der möblierten Vermietung mitinbegriffen und der Vermieter ist der Anschlussinhaber. Das heißt: Betreibt ein Mieter illegales Filesharing muss der Vermieter beweisen, dass er diese Rechtsverletzung nicht begangen hat (BGH, Az.: I ZR 121/08).

Zudem müssen Vermieter zunächst viel Geld in die Einrichtung stecken – von der Lampe bis zur Einbauküche. Doch wer das in Kauf nimmt, bekommt das Geld dafür gleich von zwei Seiten zurück: Einmal von der Steuer, und über den Möblierungszuschlag vom Mieter.

Gerade in Städten, in denen viele Berufspendler, Studenten oder Geschäftsreisende leben und arbeiten, kann sich der Gang ins Möbelhaus darum lohnen.

Isabel Naus19.06.2023

Ihre Meinung zählt

(28)
4.8 von 5 Sternen
5 Sterne
 
23
4 Sterne
 
5
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

12 Kommentare

Susanne am 10.08.2021 13:31

Hallo,

ich bewohne seit 4 Jahren aus beruflichem Grund eine möblierte Wohnung ohne Nebenkostenabrechnung. Also alles Incl.

Lediglich mein Mehrverbrauch an Strom und Wasser (ich habe eine im Mietvertrag festgelegte Höhe, die ich verbrauchen darf, darüber verbrauchtes, erhalte ich vom Versorger die Jahresabrechnung.)

Für meine Einkommenssteuererklärung benötige ich meine Nebenkostenabrechnung und die Kopien davon. Oder ist das bei Möblierten Wohnen nicht nötig?

Die Nebenkostenabrechnung bekomme ich nicht von meinem Vermieter , er sagt wir haben diese nie abgerechnet.

Können Sie mir Ihre Meinung dazu sagen.

Mit freundlichem Gruß

Susanne

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 11.08.2021 08:35

Hallo Susanne,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

MIcha am 10.06.2021 00:32

Hallo

Ich bin vor knapp einem Jahr in eine unmöblierte Wohnung gezogen. Die Wohnung gehört meiner Mutter und ich zahle Miete.

Meine Mutter möchte das ich im Bad neu fließe, neuen Boiler, Waschbecken, Badewanne und Toilette einbaue. Ich soll eine neue Küche kaufen und einbauen,

Ich soll die Wohnung neu möblieren. Alles in Eigenregie und Kosten.

Die Kosten würden sich etwa auf knapp 20.000 € belaufen. In etwa 3 Jahresmieten warm.

Ist es möglich einen neuen Mietvertrag aufzusetzen der mich verpflichtet die renovierungsbedürftige unmöblierte Wohnung in Eigenregie in einen renovierten und möblierten Zustand zu versetzen, dafür etwa 3 Jahre mietfrei wohnen kann.

Vielen Dank für die Antwort

Micha

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 10.06.2021 11:15

Hallo Micha,

grundsätzlich ist es immer möglich, wenn sich alle beteiligten Vertragsparteien einigen können. Sie können jedoch keinen neuen Mietvertrag erzwingen. Ihre Vermieterin kann Sie im Gegenzug aber auch nicht zwingen, eine unrenovierte Wohnung zu renovieren. Im Gegenteil, sie ist verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Ein neuer Boiler beispielsweise wäre eine Instandhaltung, die sie selbst tragen muss.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir grundsätzlich keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Sie sollten sich diesbezüglich an einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzverein wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

MIcha am 10.06.2021 00:14

Hallo

möblierte Wohnung

1-

Kann ich mehrere Möbelstücke, die jeweils weniger wie 800 € kosten aber in der Summe mehr, kaufen und im Selben Jahr abschreiben?

2.

Wenn ich ein Bett für 700 €, einen Lattenrost für 200€ und eine Matratze für 300 € kaufe, sind das alles einzelne Positionen die ich im selben Jahr abschreiben kann, oder fällt das alles unter die Kategorie "Bett" ?

3.

Wenn ich einen Schrank für799,- € für eine vermietete möblierte Wohnung kaufe und mir diesen per Spedition für 50 € liefern lasse, überschreite ich damit die 800,-€ Grenze das ich das Möbelstück im selben Jahr abschreiben kann? Wenn nicht, kann ich die Transportkosten auch abschreiben?

4.

Wenn ich eine Einbauküche vom Möbelhaus Finanzieren lasse, so das ich jedes Jahr weniger wie 800 € abzahle, kann ich diesen Betrag jährlich komplett abschreiben, oder wird die EInbauküche in jeden Fall über 10 Jahre abgeschrieben?

Vielen Dank

Micha

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 10.06.2021 11:19

Hallo Micha,

im Kommentar darüber, schrieben Sie, dass Sie der Mieter der möblierten Wohnung sind. Mieter können den Kauf von Möbeln nicht bei der Steuer abschreiben. Das können nur Vermieter tun.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion


MIcha am 12.06.2021 14:06

Vielen Dank für die schnelle Antwort

Die Fragen sind in dem Kontext geschrieben, sollte ich diesen neuen Mietvertrag mit meiner Mutter eingehen das ich die Wohnung auf eigene Regie möbliere und renoviere, dafür aber keine Miete Zahle.

Dann gehören die Rechnungen, statt Miete, meiner Mutter, die sie wiederum absetzen könnte.

Ist das nicht richtig?

Vielen Dank

Micha

G. Roth am 17.03.2021 20:40

Hallo, bin ich verpflichtet die genauen Kosten und den Verbrauch anzugeben, wenn ich eine Warmmiete für möblierte Wohnung nehme?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 19.03.2021 08:06

Hallo,

Kosten, die Sie sich in Form von Betriebskosten vom Mieter zurückholen möchten, müssen Sie einmal jährlich in einer Betriebskostenabrechnung aufschlüsseln und abrechnen. Der Mieter kann außerdem Belegeinsicht fordern.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine gültige Rechtsberatung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Tatjana am 05.02.2021 12:54

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin am Kauf einer Wohnung in Berlin interessiert. Altbau, komplett kernsaniert 2020/2021. Wohnung ist ebenso von Grund auf neu gemacht. Es handelt sich um einen Erstbezug, da das Haus sowie Wohnung vorher nicht nutzbar war.

Muss ich mich an den Mietendeckel halten, oder gilt die Wohnung als Neubau?

Danke für eine Antwort, bleiben Sie gesund.

auf Kommentar antworten

H. Neubauer am 15.09.2023 11:01

Hallo Tatjana,

die Wohnung gilt auf jeden Fall als Altbauwohnung und Sie haben sich als Vermieterin an den Mietspiegel Ihrer Gemeinde zu halten.


immowelt Redaktion am 05.02.2021 15:47

Hallo Tatjana,

aus der Ferne ist es schwer Ihre Frage abschließend zu beantworten.

Eine Sanierung, die dazu führen würde, dass der Mietendeckel für die Wohnung nicht gilt, bedeutet, dass etwa ein Drittel der für einen Neubau erforderlichen Kosten angefallen sind. Hinzu müssen wesentliche Verbesserungen an Bauteilen hinzukommen, das sind beispielsweise die Modernisierung von Fenstern und Türen, der Heizung und des Badezimmers. Eine Erneuerung der Wasser- und Abwassersyteme oder der Elektrizität.

Wir hoffen ein wenig geholfen zu haben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Nina am 04.11.2020 15:06

Hallo,

ich habe demnächst eine 196m² große Wohnung frei die ich gerne vermieten möchte.

Es befindet sich eine sehr teure Einbauküche darin und viele Einbauschränke.

Ankleide, Wohnzimmer ist mit Einbauschrank der eigens vom Schreiner in eine Trockenbauwand integriert wurde, in den zwei Badezimmern sind Einbauschränke vorhanden. Sowie im Büro ist ebenfalls ein Einbauschrank enthalten. Diese Sachen können auch nicht entfernt werden. Wie soll ich hier verfahren? Soll ich als teilmöbiliert vermieten und einen Aufschlag dann zur Miete monatlich verlangen (wie berechne ich diesen am Besten?) oder soll ein Nachmieter die Möbel abkaufen? Was ist denn sinnvoller? Es sind Einbaumöbel im Wert von ca. 50.000,00 € in dieser Wohnung vorhanden.

auf Kommentar antworten

bh1303 am 07.02.2021 19:47

Hallo Nina,

ich habe dieses Problem mit einem selbst gestalteten Leasingvetrag gelöst. Und das funktioniert im vierten Jahr der Anwendung, auch bei einem vollzogenen Mieterwechsel sehr gut. Dadurch ist der Mieter interessiert, die Sachen pfleglich zu behandeln, weil sie irgendwann in seinen Besitz übergehen und die Verkaufsfrage muss am Tage X er lösen oder günstig an mich zurück verkaufen.

Bei Interesse schicke ich gerne ein Exemplar per E-Mail zu.

Wda in D stringenter datenschutz besteht , müssen Sie meine E-Mail-Adresse über die Redaktion erfragen, der ich die Einwilligung zur Weitergabe an Sie erteile.


immowelt Redaktion am 05.11.2020 10:49

Hallo Nina, wir können Ihnen aus der Ferne keinen Rat geben, was wirtschaftlich sinnvoller ist. Sie können sich nach dem oben angegebenen Berliner oder Hamburger Modell orientieren. Oder einen Mieter Suchen, der sie abkauft. Vermutlich wird es aber Wenige geben, die bereit sind eine solche Summe aufzuwenden.

Beste Grüße


immowelt Redaktion am 05.11.2020 10:49

Hallo Nina, wir können Ihnen aus der Ferne keinen Rat geben, was wirtschaftlich sinnvoller ist. Sie können sich nach dem oben angegebenen Berliner oder Hamburger Modell orientieren. Oder einen Mieter Suchen, der sie abkauft. Vermutlich wird es aber Wenige geben, die bereit sind eine solche Summe aufzuwenden.

Beste Grüße

Sybille V. am 29.07.2020 21:00

Wer sich heute eine Wohnung sucht, möchte sich diese auch NACH EIGENEN PERSÖNLICHEN VORLIEBEN individuell einrichten;

Denn schließlich geht es ums eigene dauerhafte ZUHAUSE ‼️‼️ Und nicht um eine Ferienhütte!

Durch diesen "Aufklärung" rufen Sie quasi dazu auf, dass jeder Eigentümer einer Wohnung das so machen kann...

Aber dann gibt bald gar keine Leerwohnungen mehr :-(

Weil das möblierte Anbieten viel lukrativer ist für Vermieter*innen

auf Kommentar antworten

Laxo am 28.09.2020 19:13

Das kommt immer auf die Perspektive des Mieters an. Manche Mieter bevorzugen eine leere Wohnung die sie selbst gestalten können und andere wollen lieber eine möblierte Wohnung um sich den Aufwand zu sparen. Letztendlich passt sich das Angebot im Markt an die Nachfrage an.

Anne am 18.07.2020 09:22

Hallo,

ich habe eine möblierte Einliegerwohnung in einem von uns selbst genutzten Einfamilienhaus vermietet.

Die Mieterin weigert sich vehement nach einer Kündigungsfrist von 9 Monaten auszuziehen. Sie verlangt für den Auszug eine Abfindung von 35.00,00 Euro, Was kann man da machen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.07.2020 17:28

Hallo Anne,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Zunächst wäre zu klären, ob die Kündigung rechtskräftig ist. Sollte sie es sein, kann unter Umständen eine Räumungsklage ein gangbarer Weg sein. Wir würden Ihnen jedoch empfehlen, für die Einschätzung des Vorgehens einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu Rate zu ziehen. Bitte verstehen Sie, dass wir selbst keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit besten Grüßen

immowelt Redaktion

Andreas B. am 01.06.2020 00:10

Hallo zusammen,

toller Artikel.

In immer mehr Städten ist die "Kurzzeitmiete" verboten bzw. nur noch bei angemeldeten Ferienwohnungen zulässig. Mich würde interessieren, ab wann es keine Kurzzeitmiete mehr ist? Wenn ich eine Wohnung 3 Monate an einen Praktikanten vermiete, ist das Kurzzeit und quasi illegal?

Schöne Grüße

Andreas

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 03.06.2020 09:02

Hallo Andreas B.,

bei Kurzzeitmietverhältnissen handelt es sich nicht unbedingt immer um Ferienwohnungsvermietungen. Denkbar ist z.B. auch, dass jemand wegen eiens beruflichen Projektes für ein paar Monate in einer anderen Stadt ist. Ob eine Kurzzeitmiete vorliegt, hängt davon ab, ob derjenige, an den vermietet wird, dauerhaft seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Fabian am 17.03.2020 22:30

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für die informativen Artikel.

Wie sieht das Finanzamt eine möblierte Vermietung? Kann bzw. wenn unter welchen Umständen kann auf die Mieteinnahmen Umsatz- und Gewerbesteuer fällig werden? Droht somit eine gewerbliche Infizierung?

Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.03.2020 09:41

Hallo Fabian,

entscheidend für die Beurteilung, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt ist nicht die Frage, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht, sondern die Frage, ob der Vermieter Zusatzleistungen erbringt, die einen gewerblichen Charakter haben, z.B. morgendlicher Brötchenservice, Austausch der Bettwäsche etc.

Solange keine Zusatzleistungen erbracht werden, ist eine Vermietung private Vermögensverwaltung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; § 21 EStG).

Grundsätzlich kann es sinnvoll sein, bei einem Steuerberater eine individuelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um in keine Steuerfallen zu laufen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

AnnaH am 30.10.2019 11:05

Sehr geehrte Damen und Herren,

gibt es für den Absatz

"Mehr Zuständigkeiten: Ist der vermietete Kühlschrank defekt oder der Fernseher kaputt, muss der Vermieter – oder sein Hausverwalter – sich um die Reparatur kümmern."

einen Gesetzestext, den man im Falle der Verweigerung des Vermieters zitieren könnte?

Vielen Dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Birgit am 04.04.2020 12:36

Hallo,

eine kurze Frage dazu, was ist, wenn der Untermieter die zur Verfügung gestellten Mietsachen beschädigt? ZB. Im Kühlschrank die Schubfächer zerbricht? Oder einen Riss im Ceranfeld verursacht?

Vor allem, wenn dann bei zwei Untermieter beide behaupten, sie wären es nicht gewesen. Kann man es dann anteilig auf Beide verechnen, oder muss der Vermieter die Kosten tragen? Wie geht man dann vor?

Vielen Dank


Immowelt-Redaktion am 06.04.2020 11:09

Hallo Birgit,

wenn ein Mieter die Mietsache beschädigt, diese also nicht durch Verschleiß kaputt geht, dann muss der Mieter für diese Schäden haften. Hinsichtlich zweier bestreitender Untermieter handelt es sich eher um ein Beweisproblem, denn um ein Rechtsproblem. Lässt sich der Verursacher nicht ermitteln, so kann es sein, dass der Vermieter auf seinem Schaden sitzen bleibt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 30.10.2019 11:23

Hallo AnnaH,

diese Verpflichtung ergibt sich ganz allgemein aus § 535 BGB, wo es heißt: "...Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Da bei einer möblierten Vermietung Kühlschrank & Co. mit zur Mietsache gehören (immerhin zahlt der Mieter ja auch dafür), greift die Regelung.

Anders sähe es aus, wenn Einrichtungsgegenstände vom Vormieter gegen Ablöse übernommen werden. Damit hat der Vermieter dann nichts zu tun, weil diese Gegenstände dann in das EIgentum des neuen Mieters übergehen und demnach auch nicht mitvermietet sind.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

MaxP am 27.02.2019 16:34

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ihre Definition einer Einliegerwohnung ist nach heutiger Auffassung falsch, da diese in aller Regel als abgeschlossene Wohnung mit Küche und Bad ausgewiesen wird (s.a. Wikipedia). Auch gelten die örtlichen Mietspiegel nur für abgeschlossene Wohnungen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.02.2019 10:55

Hallo und besten Dank für Ihren Hinweis,

Sie haben natürlich Recht. Wir haben den Artikel entsprechend angepasst.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

immowelt Redaktionskodex

Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.