Nebenkostenabrechnung erstellen: Das müssen Vermieter wissen

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Pi mal Daumen gilt nicht: Wenn Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie gleich mehrere Kriterien erfüllen. Wer sie missachtet, kann oft nicht alle Kostenpunkte einfordern. Hol dir auch unsere kostenlose Musterabrechnung.

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Muster: Nebenkostenabrechnung

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Welche Nebenkosten gehören in die Nebenkostenabrechnung?

Abrechnungsfähig sind ausschließlich Nebenkosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind:

  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Haus- und Grundstücksentwässerung
  • Heizungsanlage oder der Wärmelieferung
  • Warmwasserkosten sowie Wartung und Reinigung entsprechender Anlagen
  • Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung (Außenbeleuchtung, Treppenhaus…)
  • Schornsteinreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Hauswart
  • Betrieb der Gemeinschafts-Antennenanlage, bis zum 30. Juni 2024 auch die Kosten für den Kabelanschluss
  • Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Wer weitere Nebenkosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss diese aber extra nennen. Zum Beispiel die Wartung von Dunstabzugshauben oder Rauchmeldern.

Link-Tipp

Diese Positionen sind abrechenbar: Mehr dazu, welche Nebenkosten umlagefähig sind und welche nicht.

Welche Nebenkosten gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung?

Nicht alle anfallenden Kosten dürfen Vermieter mit ihren Mietern abrechnen. In der Nebenkostenabrechnung haben nichts zu suchen:

  • Verwaltungskosten
  • Zinsen für Immobilienkredite
  • Kosten für den Steuerberater
Info

Nebenkostenabrechung: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Nur dann, wenn im Mietvertrag auch vereinbart wurde, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat, darf der Vermieter die Nebenkosten mit dem Mieter abrechnen. Ist dagegen nichts vereinbart, so ist die gezahlte Miete eine Inklusivmiete, mit der auch alle Nebenkosten schon abgegolten sind. Werden im Mietvertrag die einzelnen Nebenkostenpositionen benannt, so ist dies eine abschließende Aufzählung: Hat der Vermieter etwa eine Position vergessen, so kann er sie nicht abrechnen. Allerdings müssen nicht sämtliche umlagefähigen Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) einzeln aufgezählt werden, es reicht die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ um die gängigen Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung zusammenzufassen. Da dieser Begriff gesetzlich definiert ist und seit langem allgemein üblich ist, bedarf er keiner weiteren Erläuterungen (BGH, Az.: VIII ZR 137/15).

Sind Vermieter verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen?

Vermieter müssen spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkosten mit ihren Mietern abrechnen.

Info

Die Abrechnungsperiode läuft zum Beispiel vom 1.01.2022 bis 31.12.2022. Dann muss dem Mieter spätestens am 31.12.2023 die Nebenkostenabrechnung vorliegen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter zum Beispiel am 31.03.2022 aus der Wohnung auszieht.

Versäumt der Vermieter die Frist, so kann er etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend machen. Schlimmer noch: Weigert sich der Vermieter beharrlich, Nebenkostenabrechnungen zu erstellen, kann der Mieter unter Umständen Nebenkostenvorauszahlungen eingehalten oder gar zurückfordern.

Wie werden die Nebenkosten richtig abgerechnet?

Wenn Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie auf formale und inhaltliche Details achten:

1. Abrechnungszeitraum angeben

Der Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate. Meist wird der Zeitraum 1.01. bis 31.12. eines Jahres abgerechnet. Es können aber auch andere Zeiträume gewählt werden, zum Beispiel 1.07. eines Jahres bis zum 30.06. des Folgejahres; der Zietraum muss aber auch dann genau 12 Monate betragen.

2. Zusammensetzung der Gesamtkosten angeben

Wenn Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen die einzelnen Kostenpositionen nachvollziehbar angeben werden, zum Beispiel Wasser, Abwasser, Beleuchtung oder Hausmeister. Mehr Details sind nicht nötig.
Den Betrag dieser Kostenpositionen darf der Vermieter bereinigt angeben. Er muss also nur die jeweils umlagefähigen Kosten angeben. Zum Beispiel, wenn ein Vermieter einen Hausmeister für mehrere Wohngebäude einstellt: dann muss er in der Nebenkostenabrechnung nur die Hausmeisterkosten angeben, die für das betroffene Wohngebäude anfallen (BGH VIII ZR 93/15).

Gesamtkosten nachweisen: Belegeinsicht genügt meist

Der Vermieter muss in der Regel keine Kopien der Rechnungsbelege an die Mieter senden, wenn dem Mieter zugemutet werden kann, die Belege direkt einzusehen (BGH, Az.: VIII ZR 78/05).

3. Verteiler- oder Umlageschlüssel angeben

In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter verständlich angeben, welchen Verteilerschlüssel er auf die jeweiligen Kostenpositionen anwendet. Ein gutes Beispiel wäre die Angabe der Berechnung nach „Wohneinheiten“ oder „anteiliger Wohnfläche“. Ein ungültiger, weil nicht nachvollziehbarer Verteilerschlüssel ist zum Beispiel „Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate“ (BGH VIII ZR 84/07).

4. Anteil des Mieters nennen

In der Nebenkostenabrechnung muss stehen, welchen Kostenanteil der Mieter jeweils für Hausmeisterkosten, Müllabfuhr oder Beleuchtung zu zahlen hat.

Damit hat der Vermieter die Nebenkosten ersichtlich genug dargelegt: Die einzelnen Kostenpositionen, Umlageschlüssel und der jeweilige Anteil des Mieters ermöglichen, dass rechnerisch nachgeprüft werden kann, wie sich die Abrechnung zusammensetzt.

5. Abzug eventueller Vorauszahlungen berücksichtigen

Ob und welchen Betrag der Mieter bereits für die Nebenkosten gezahlt hat, etwa in Form einer Nebenkostenvorauszahlung, muss der Vermieter ebenfalls in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.

Link-Tipp

Hier findest du eine Mustervorlage für die Nebenkostenabrechnung.

Beachte bitte, dass hinsichtlich der Betriebskostenarten und der Verteilerschlüssel die Vereinbarungen im Mietvertrag einzuhalten sind.

Welche Verteiler- oder Umlageschlüssel gibt es?

In den Mietvertrag sollten Vermieter hineinschreiben, wie die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Steht das nicht im Vertrag, müssen die kalten Betriebskosten in der Regel nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden (§ 556a, Abs. 1 BGB).

Die warmen Neben- und Heizkosten müssen nach Gesetz zum Großteil verbrauchsabhängig berechnet werden. Grundsätzlich müssen Vermieter die Heizkosten mindestens zu 50 und höchstens zu 70 Prozent nach Verbrauch abrechnen. Tun sie das nicht, darf der Mieter 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abziehen (BGH, Az.: VIII TR 67/03).

Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen kann eine höhere Umlage nach Verbrauch fällig werden, so dass 70 Prozent die Regel sind. Der übrige Anteil der warmen Nebenkosten ist nach Wohnfläche zu berechnen (§ 7 HeizkostenV).
Bei den übrigen Nebenkosten sind folgende Verteilerschlüssel möglich:

  • nach Verbrauch
  • nach Anzahl der Personen
  • nach Wohneinheit
  • nach Anteil der Wohnfläche

Welche Fristen müssen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung einhalten?

Bevor Vermieter die Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen sie sich natürlich auch noch an bestimmten Fristen halten:

Wie lang ist der Abrechnungszeitraum?

Die Nebenkosten müssen grundsätzlich einmal jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnungsperiode umfasst einen Zeitraum von zwölf Monaten (§ 556, Abs. 3 BGB).

Der Zeitraum kann sich nach dem Kalenderjahr richten, das ist aber nicht zwingend. Oft ist zum Beispiel die Abrechnung nach Heizperiode einfacher.

Abfluss- oder Leistungsprinzip: Wenn Rechnungen nicht zum Zeitraum der Nebenkostenabrechnung passen

Manchmal stimmt der Zeitraum, der dem Vermieter zum Beispiel von einem Versorger oder einer Versicherung in Rechnung gestellt wird, nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Nebenkosten überein. Dann gilt das sogenannte Abfluss- oder Leistungsprinzip.

Ein Beispiel: Die Abrechnungsperiode für die Nebenkostenabrechnung ist auf den 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres festgelegt. Die Wohngebäudeversicherung rechnet aber den Zeitraum 1. Dezember bis 30. November des Folgejahres ab. In solchen Fällen kann der Vermieter in der Regel nach dem Abflussprinzip abrechnen, und die komplette Rechnung in die Abrechnung für das Gesamtjahr einbeziehen.

Der Vermieter muss hier also nicht jeweils anteilig eine Rechnung über die Wohngebäudeversicherung eines Jahres und eine Rechnung des Folgejahres abrechnen.

Aber Vorsicht: Die Anwendung des Abflussprinzips ist unzulässig, wenn ein Mieter hierdurch grob benachteiligt würde. Auch darf das Prinzip nicht auf die Heizkosten angewendet werden, da diese überwiegend verbrauchsanteilig abgerechnet werden müssen (BGH, Az.: VIII ZR 156/11).

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Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Nebenkosten abrechnen?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten haben (§ 556, Abs. 3 BGB). Zum Beispiel: Eine Abrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 muss dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2022 zugegangen sein. Erhält der Mieter die Nebenkostenabrechnung später, kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen stellen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Dabei gilt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer nicht als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung für die Mieter. Der Bundesgerichtshof urteilte, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist mit seinem Mieter abrechnen muss – auch wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung des Hauses noch nicht vorliegt (BGH, Az.: VIII ZR 249/15).

Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er keine Schuld an der Verspätung trägt. Zum Beispiel, wenn die Post getrödelt hat (BGH, Az.: VIII ZR 107/08).

Info

Rückerstatten muss der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist: Wenn die Nebenkostenvorauszahlung höher ist als die tatsächlichen Nebenkosten, muss der Vermieter den entsprechenden Betrag auch nach Ablauf der Frist zurückerstatten (BGH, Az.: VIII ZR 115/04).

Wann verjähren Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung spätestens?

Zahlt zum Beispiel ein Mieter eine fällige Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung nicht und der Vermieter unternimmt nichts dagegen, so gilt die regelmäßige Verjährungsfrist. Diese beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Fällt dem Vermieter also erst nach Ablauf der Frist auf, dass der Mieter eine Nachzahlung nicht geleistet hat, so geht er in der Regel leer aus.

Vorsicht: Die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Wenn die Nebenkostenabrechnung schon abgeschickt ist, und der Vermieter bemerkt einen Fehler, kann er diesen unter Umständen noch ausbügeln. Zwei Arten von Fehlern, und ihre Folgen:

1. Formelle Fehler

Dieser Fehler betrifft die vier Kernpunkte der Abrechnung: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters und seine eventuellen Vorauszahlungen. Ist einer dieser Punkte unzureichend, ist es ein formeller Fehler (BGH, Az.: VIII ZR 295/07; Az.: VIII ZR 84/07). Die Abrechnung an sich bleibt zwar gültig, aber hinsichtlich der betroffenen Kostenposition ist die Forderung unwirksam.

Das können Vermieter tun: Die Uhr tickt bereits, denn der Vermieter muss den Fehler bis zur Abrechnungsfrist korrigieren, also innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Bei einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 ist die Deadline der 31. Dezember 2021. Bis dahin muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Mieter eine formell richtige Nebenkostenabrechnung erhält. Verstreicht die Frist, kann der Vermieter die fehlerhaft abgerechneten Kostenpositionen in der Regel nicht mehr einfordern (BGH, Az.: VIII ZR 57/04; BGH Az.: VIII ZR 115/04).

2. Inhaltliche Fehler

Es liegt ein inhaltlicher Fehler vor, wenn der Vermieter nicht vereinbarte Nebenkosten abrechnet, eine Abrechnungsposition vergisst oder einen Berechnungsfehler macht. Auch hier ist es möglich, nachträglich zu korrigieren.

Das können Vermieter tun: Für die Korrektur von inhaltlichen Fehlern gilt ebenfalls die Abrechnungsfrist: Nur innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann der Vermieter Rechenfehler ausbügeln und vergessene Kostenpositionen nachberechnen.

Bei einer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 heißt das, der Vermieter muss spätestens bis zum 31. Dezember 2021 seine Nachforderung stellen. Später kann er meist keine Kosten einfordern oder bereits erstattetes Guthaben vom Mieter zurückverlangen (BGH, Az.: VIII ZR 190/06;Az.: VIII ZR 57/04).

In Ausnahmefällen können Vermieter auch nach Ablauf der Frist nachfordern: Jedenfalls dann, wenn der Vermieter nichts dafür kann, dass er die Nebenkosten erst verspätet abrechnet: Zum Beispiel, wenn die Grundsteuer rückwirkend erhöht wird und er nicht die nötigen Unterlagen hatte, um diese Kosten einzufordern. Sobald der Vermieter die nötigen Unterlagen erhält, sollte er aber innerhalb von drei Monaten nachfordern (BGH, Az.: VIII ZR 264/12; Az.: VIII ZR 220/05).

Wie können Vermieter sichergehen, dass die Abrechnung stimmt?

Damit die Nebenkostenabrechnung auch wasserdicht ist, sollten die Pflichtangaben enthalten (Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Anteil des Mieters, Abzug eventueller Vorauszahlungen) und so einfach wie möglich gestaltet sein, damit sie nachvollziehbar ist.

Vermieter sollten zudem ihre Nebenkostenabrechnung rechtzeitig abschicken: haben sie trotz aller Sorgfalt eine Rechnung übersehen oder einen Rechenfehler eingebaut, haben sie so noch genug zeitlichen Puffer, um Nachforderungen zu stellen.

Was passiert, wenn der Mieter der Abrechnung widerspricht?

Hat der Mieter Fehler in der Abrechnung gefunden, so kann er Einwendungen gegen diese bis spätestens zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben. Jede Beschwerde, die danach kommt, kann der Vermieter in der Regel ungestraft ignorieren.

Können Vermieter die Nebenkosten erhöhen?

Steigen die Nebenkosten im Laufe der Zeit, so kann der Vermieter die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anpassen. Dies allerdings nicht nach Belieben; vielmehr muss die erhöhte Vorauszahlung in etwa dem entsprechen, womit auch tatsächlich zu rechnen ist.

Link-Tipp

So können Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung rechtssicher erhöhen – mit Musterschreiben als pdf-Datei

Können Nebenkosten pauschal abgerechnet werden?

Es kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Betriebskosten durch eine Pauschale abgegolten werden. Davon ausgenommen sind jedoch die warmen Betriebskosten für Heizung und Warmwasser, die gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen.

Frank Kemter14.01.2022

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16 Kommentare

Bolle am 12.02.2022 14:46

Hallo

Habe im Dezember 2021 die Betriebskostenabrechnung für 2020 bekommen und soll nach zahlen die ganzen Jahre davor hatte ich Guthaben .

bei Durchsicht der Rechnung habe ich gesehen das 3 Rechnungen vom Januar 2021 mit in der Berechnung von 2020 auf geführt sind ist es rechtens immer hin eine Gesamtsumme von 8000,- Euro die mehr berechnet wurde

auf Kommentar antworten

Julia am 17.01.2022 20:12

Hallo zusammen,

Mein Freund ist zum 01.09.2020 in seine Wohnung gezogen und hat bis heute keine NK Abrechnung erhalten. Nach einer Rückfrage beim Vermieter hieß es, er hatte noch nie eine Abrechnung an seine Mieter erstellt und müsse sich erst einmal beim Steuerberater darüber erkundigen. Die Heizkosten werden extern (Nachtspeicher) abgerechnet. Wie verhält es sich wenn die Nebenkosten falsch angesetzt sind und der Vermieter nun herausfindet, dass die Kosten eventuell überhaupt nicht ausreichen um eventuelle Kosten für ihn zu decken. Ist dann eine Erhöhung rechtens und jederzeit möglich?Weiteres gibt es viel zu wenig Mülltonnen (jeweils eine Tonne pro Müllart) bei einem Mehrfamilienhaus mit etwa 8 Wohnungen. Muss man hier speziell auf einen Umlageschlüssel achten?

Vielen Dank für die Hilfe

auf Kommentar antworten

Barbara am 17.11.2021 19:59

Hallo, ich bin im Juni d.J. umgezogen. Mein alter Vermieter wollte mir die Endabrechnung der Heiz-/Betriebskosten an meine neue Adresse schicken, der Brief ging aber an den Vermieter zurück. Mein Sohn hatte für mich die Wohnung an den Vermieter der alten Wohnung übergeben, aber angeblich bei der Übergabe eine falsche PLZ meiner neuen Adresse angegeben. Nun soll ich 30,00 Euro für die erneute Zusendung der Endabrechnung zahlen. Ich hatte ihm angeboten, die Portogebühren für beide Briefe zu erstatten. Meine Frage: Darf der Vermieter für den Versand der Endabrechnung der Heiz-/Betriebskosten eine Gebühr von 30,00 Euro fordern?

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 18.11.2021 15:46

Hallo Barbara,

grundsätzlich zählt das Porto nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wenn ich Ihren Fall richtig verstanden habe, haben Sie sich aber mit dem ehemaligen Vermieter schon auf die Kostenübernahme des Portos verständigt.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Wilhelm am 14.11.2021 17:52

In meiner Heiz- und Betriebskostenabrechnung

werden mir unter Kosten der Heizanlage

Gerätemiete Heizung

Gerätemiete Warmwasser in Rechnung gestellt.

Was ist damit gemeint und ist das richtig ?

Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 15.11.2021 12:43

Hallo Wilhelm,

schauen Sie bitte in Ihren Mietvertrag. Mietern kann in den Betriebskosten die Kosten Heizung und Warmwasser auferlegt werden, wenn das im Mietvertrag so vereinbart wurde.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Silvi am 17.08.2021 18:04

Unser WC Kasten hatte einen defekt ( nicht der Schwimmer) so das ständig Wasser floss. Unser Hausmeister brauchte bis zu 14 Tage um das ganze korrekt zu reparieren. Da er zudem auch ein falsches Teil bestellte was nicht die Ursache behob. Muss man dieses Material und Stundenlohn auch bezahlen und wer kommt für die fast 14 Tage Wasserverschwendung auf.

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 18.08.2021 08:20

Hallo Silvi,

bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Fachanwalt oder Mieterschutzbund zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Elli am 18.07.2021 15:38

Wie kann es sein das die Entwässerung 3.334 Euro beträgt und 2020 waren es 700,11 Euro. Also das 4 fache ,2020 über 1.000euro wider bekommen und jetzt 600euro Nachzahlung wir sind zu 2 Personen a 63,1qm Wohnung

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 19.07.2021 10:38

Hallo Elli,

das liegt wohl am Umlageschlüssel. Umso mehr Wasser das ganze Haus verbraucht, desto mehr müssen alle Mieter gemeinsam zahlen. Die von ihnen dargestellte Sachlage erscheint selbstverständlich ungerecht und unangemessen.

Hier sollten Sie das Gespräch mit ihrem Vermieter führen. Denn dieser Umlageschlüssel ist natürlich nicht dafür gedacht, dass Sie auch die Wasserkosten für die Gäste ihrer Nachbarn zahlen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

R.E. am 07.04.2021 09:08

Hallo liebes Immoweltteam,

ich habe eine Frage hingehend zu den sonstigen Betriebskosten.

als ich in das Haus eingezogen bin- nach Fertigstellung wurden sonstige Betriebskosten umgelegt und jährlich berechnet. Abgerechnet wurden Wartung technischer Anlagen, Bedachung, Lüftungsanlage, Rolltor TG, Glas-Alu Außenelemente (Brandschutz) .

Kann ich darauf in Widerspruch gehen, wenn diese Kosten nicht namentlich aufgezählt wurden oder gibt es so etwas wie ein Gewohnheitsrecht, da ich ja seit 5 Jahren diese Kosten trage?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

R.E. am 07.04.2021 09:09

- also die Kosten sind nicht im Mietvertrag einzeln aufgelistet bei sonstige Betriebskosten


immowelt redaktion am 07.04.2021 13:41

Hallo R.E.,

zunächst einmal muss es sich bei sonstigen Betriebskosten um laufende Kosten handeln. Wenn sie nicht im Mietvertrag aufgeführt sind, jedoch jahrelang vom Mieter gezahlt wurden, kann es sich um ein sogenannte stillschweigende Vereinbarung des Inhalts handeln.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich hier Rat bei einem Fachanwalt oder einer Mieterschutzvereinigung zu holen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


R.E. am 07.04.2021 14:39

Vielen Dank, das habe ich mir fast gedacht und ja, es sind laufende Kosten. Einen Anwalt einzuschalten wäre von den Kosten her sinnlos.

J.F. am 03.03.2021 14:48

Kann man zu viel bezahlte NK aus vorjährigen NK Abrechnungen zurückverlangen, wenn man jetzt erst feststellt, das die Mietfläche abweicht und damit der Verteilerschlüssel nie gestimmt hat?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 03.03.2021 22:51

Hallo,

wenn das tatsächlich so ist, können sie das tun. Ansprüche des Mieters verjähren erst nach drei Jahren.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


redaktion.immowelt.de am 03.03.2021 22:51

Hallo,

wenn das tatsächlich so ist, können sie das tun. Ansprüche des Mieters verjähren erst nach drei Jahren.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

K.S. am 12.02.2021 18:21

Wenn ich im Mietvertrag eine Pauschale für nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten festlege (verbrauchsabhängige werden separat per Vorauszahlung erhoben und jährlich abgerechnet), muss ich dann trotzdem einen Verteilerschlüssel für dafür im Vertrag angeben (nach welchem ich intern die Pauschale errechnet habe) ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 16.02.2021 08:03

Hallo K.S.,

bei einer Pauschale müssen die Verteilerschlüssel nicht angegeben werden. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt oder einen Eigentümerverband.

Beste Grüße

die immowelt Redakion


K.S. am 16.02.2021 11:54

Hallo,

vielen Dank für Ihre Rückmeldung. Eine Frage zum Umlageschlüssel bei der Nebenkostenabrechnung hätte ich jedoch, die sicher für jeden Leser dieses Artikels interessant sein dürfte. Und zwar,

darf ich als Vermieter den Umlageschlüssel bei einem Mieter von verbrauchsabhängiger Berechnung später auf anteilige Quadratmeter ändern, um die Gleichbehandlung aller (inkl. später hinzugekommener) Mieter sicherzustellen?

Hintergrund ist, dass derzeit nur eine Wohnung fremdvermietet ist, die mit Wasserzählern ausgestattet ist, die auch genutzt werden sollen, weil es so am genauesten ist; die anderen von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen haben derzeit keine eigenen Zähler. Werden die restlichen Wohnungen irgendwann auch fremdvermietet, müsste der Gleichbehandlung halber für alle Wohneinheiten der Wasserverbrauch nach Quadratmeter umgerechnet werden. Alternativ stünde ein Einbau von Zwischenzählern für alle restlichen Wohnungen an, der allerdings ziemlich aufwändig und kostenintensiv wäre.

Kann man denn als Vermieter in diesem Fall per Gesetz dazu gezwungen werden, Zähler einzbauen zu lassen wenn die Möglichkeit besteht, stattdessen einfach den Umlageschlüssel zu ändern?

Nochmals danke und beste Grüße,


immowelt Redaktion am 17.02.2021 07:31

Hallo K.S.,

ein Umstellen des Verteilerschlüssels ist in der Regel nicht einseitig möglich. Lediglich, wenn auf eine (insgesamt) verbrauchsabhängige Abrechnung umgestellt wird, wäre das dann zulässig. Solange also nicht in allen Wohnungen Zähler sind, ist das nicht zulässig. Auch können Vermieter nicht zur Installation eines Zählers gezwungen werden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

schmali2 am 17.01.2021 12:59

Hallo

Habe folgende frage zu unserer Nebenkostenabrechnung

Das Haus ist jetzt veererbt worden an eine Erbengemeinschaft.Dadurch hat sich jetzt die Grundsteuer fasst verdoppelt. Ist das so alles rechtens

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 19.01.2021 15:01

Hallo Schmali,

lassen Sie das ggf. von einem Fachanwalt prüfen. Das ist aus der Ferne nicht ohne Weiteres nicht zu beantworten.

Beste Grüße

immowelt Redaktiom

Norbert W. am 17.12.2020 20:08

Liebe Immowelt-Redaktion

Ich habe folge Frage zur Nebenkostenabrechnung:

Zum 31.12.2019 fand ein Eigentümerwechsel der Mietwohnungen statt. Ende des Abrechnungszeitraumes war immer der 31.5. eines Jahres. Wunsch der alten Vermieterin ist es,

eine Abrechnung bis 31.12.2019 zu machen. Diese Nebenkostenabrechnung ist am 17.9.20 erfolgt.

Die Ablesung der Verbrauchswerte fand aber erst am 10.2.2020 statt. Diese Werte wurden in den Zeitraum bis zum 31.12.2019 eingerechnet. Wir haben dieser Nebenkostenabrechnung widersprochen. Sowohl die bisherige Vermieterin als auch der neue Vermieter ist der Meinung, dass die Forderung der alten Vermieterin zusteht. Die im Januar und Februar geleisteten Abschlagzahlungen blieben bei der Abrechnung zum 31.12.19 außen vor. Heute hat der neue Vermieter angegeben, dass aus versicherungsrechtlichen Gründen so verfahren werden sollen.

Vorher gab es hierzu keine Information des Vermieters und keine schriftliche Zustimmung unsererseits. Gilt hier nicht die Frist von 12 Monate für einen Abrechnungszeitraum?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 18.12.2020 09:30

Hallo Norbert W.,

Sie haben Recht. Abrechnungszeitraum sind laut Paragraf 556 BGB immer zwölf Monate. Insofern kommt es gar nicht darauf an, was der alte/neue Vermieter will, die Abweichung beim Abrechnungszeitraum hat zur Folge, dass die Abrechnung unwirksam ist. Auch das Argument der "versicherungsrechtlichen Gründe" ist nicht nachvollziehbar.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Fachanwalt oder einem Mieterschutzverein rechtlich beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Andrea R. am 13.12.2020 15:14

Liebe Immowelt-Redaktion,

ich habe folgende Frage zu der Nebenkostenabrechnung:

Mein Mann ist schon vor über 2 Jahren aus unserer gemeinsamen Wohnung ausgezogen, so dass ich hier mit meinen beiden Kindern alleine wohnen geblieben bin. Mein Ex-Mann hat sich der Vermieterin gegenüber nicht erklärt, so dass der Mietvertrag weiterhin auf uns beide läuft. Seit dem Sommer sind wir offiziell geschieden. Die Nebenkosten sind teilweise nach qm und teilweise nach Personenanzahl umgelegt. Die letzte Nebenkostenabrechnung (aus 2019) war dann noch mit 4 Personen abgerechnet (z.B. beim Wasser). Ich sprach meine Vermieterin an, dass doch nur noch 3 Personen in der Wohnung leben (sie weiß dass, da wir alle im selben Haus wohnen). Sie meinte daraufhin, dass ihr das egal sei, da sie einen Mietervertrag mit mir und meinem Ex-Mann habe und ich dann schauen muss, dass ich das Geld von ihm wiederbekomme. Das Geld bekomme ich von ihm nicht wieder. Es ist mir auch egal, dass er noch im Mietvertrag steht. Aber das ich für ihn die Nebenkosten mittragen muss und die anderen beiden Parteien im Haus davon profitieren finde ich mehr als ungerecht. Ist das so rechtens??

(Außerdem wurde im Sommer ein 10000 Liter Pool von der Vermieterin befüllt... diese Kosten darf sie doch nicht in den allgemeinen Nebenkosten mit angeben, oder)

Vielen lieben Dank im voraus für Ihre Antwort.

Liebe Grüße

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 17.12.2020 12:29

Hallo Andrea R.,

wenn feststeht, dass da eine Person weniger in der Wohnung wohnt, dann dürfte sie auch nicht bei den Nebenkosten bedacht werden.

Bei dem Pool steht die Frage im Raum, ob dieser für die Allgemeinheit oder nur zur Nutzung der Vermieterin selbst ist, denn dann könnte sie die Kosten keinesfalls auf die Mieter umlegen.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich hier Rat bei einem Fachanwalt oder einer Mieterschutzvereinigung zu holen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Kristin S. am 08.12.2020 12:44

Liebe Immowelt-Redaktion,

ich habe 2 Fragen zu einer Kautionsabrechnung, die ich von meinem Vermieter erhalten habe. Wir haben bis August in der Wohnung gewohnt. Der Vermieter möchte 300€ für Umlagen 2020 Sonder Vz vorläufig einbehalten, die Umlagennachzahlung für 2019 betrug 53 Euro.Voraussichtlich werden die Umlagen 2020 erst im 4. Qaurtal 2021 abgerechnet, dh der Vermiter würde diese KOsten noch ein Jahr einbehalten, zudem erscheint es mir recht viel. Ist dies rechtens? Was kann ich indiesem Fall tun? Zudem hat der Vermieter 20€ veranschlagt für den Ersatz der Bedienungsanleitung für Klingel und den Brandmelder. Das erscheint mir lächerlich. Darf er das?

Vielen Lieben Dank für Eure HIlfe!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 09.12.2020 08:14

Hallo Kristin,

da darf Ihnen der Vermieter gerne mal erklären, was denn diese "Sonder VZ" sein soll. Im Mietrecht gibt es diesen Begriff nämlich nicht.

Die Kaution ist dazu da, evt. entstandene Mängel auszubessern - Ersatz der Bedienungsanleitung für Klingel und den Brandmelder beispielsweise - oder absehbare, steigende Betriebskosten abzufangen. Diese müssen aber auch in der BKA gelistet sein. Wenn nicht bestimmte Positionen stark gestiegen sind, dürfte ein Einbehalten eines Kautionsbetrags, der deutlich über die Nachzahlung 2019 hinausgeht, unzulässig sein. Ansonsten sollte die Kaution spätestens sechs Monate nach dem Auszug

wieder auf Ihren Konto sein.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Daniel K. am 05.12.2020 12:47

Sehr geehrte Immowelt-Reaktion,

Wie auch wir haben unsere Nebenkosten Rechnung 2019 bekommen.

Nun verstehe ich in unserem Fall nicht die Aufschlüsselung der Gebäudeversicherung.

1. Die Gebäudeversicherung ist von 2018 (1614,53€) auf 2019 (2144,41€) um ca. 530€ gestiegen, ist dieses als Mieter zumutbar?

2. Laut Schlüsselung hat er die Summe durch die qm aufgeteilt, nur komme ich dann nicht auf den Angegebenen Gesamtbetrag.

Des weiteren frage ich mich wie es sich bei der Grundsteuer verhält (es handelt sich um ein Gemisch Gebäude Gewerbe-Mietwohnung, kann er da die komplette Summe einfach auf die Mieter umlegen oder gibt es da einen unterschied zwischen Gewerbe und Mieter.

Danke schon mal in voraus für Ihre Bemühungen 👍👍

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.12.2020 16:16

Hallo Daniel K.,

wenn die Summe nicht verständlich ist, hilft oft die Nachfrage beim Vermieter. Im Zweifel können Sie auch mit ihren Nachbarn die Kosten abgleichen. So können Fehler erkannt werden.

Zu ihrer zweiten Frage: Hier muss immer die entsprechende Summe umgelegt werden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Müller 123 am 06.04.2020 07:37

Hallo, ich bin Vermieter von einem 4-Seiten Hof.

Drei Seiten des Hofes sind vermietet und die 4. Seite ist eine Scheune. Die Gebäudeversicherung umschließt den gesamten Hof. Eine Mietpartei möchte die Versicherung auf die Wohnfläche aufgeteilt bezahlen. Nach neuer Berechnung der Nebenkosten nach Wohnfläche, ist diese Mietpartei nicht gewillt die Nebenkosten zu zahlen. Grund sei die mitversicherte Scheune.

Wie muss ich mich jetzt verhalten?

Die Versicherungsprämie bezieht sich auf den gesamten Hof.

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Immowelt-Redaktion am 07.04.2020 10:00

Hallo Müller 123,

je nach Vereinbarung im Mietvertrag, muss der vereinbarte Abrechnungsschlüssel angewandt werden. Wurde einfach vereinbart, dass die Betriebskosten abgerechnet werden, ohne dass ein konkreter Verteilerschlüssel vereinbart wäre, sieht das Gesetz vor, dass bei den kalten Betriebskosten eine flächenanteilige AUfteilung zu erfolgen hat. Sofern die Scheune mitbersichert ist, ist demnach der Flächenanteil der Scheune mit einzubeziehen. D.h. dass dann, wenn die Scheune nicht vermietet ist, der Vermieter selbst für die anteiligen Kosten für die Gebäudeversicherung aufkommt, diese anteiligen Kosten können nicht einfach auf die Mieter abgewälzt werden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Jürgo am 28.02.2020 21:26

Hab mal eine Frage wohne in einer Mietwohnung EG über uns wohnen unsere Vermieter. Im Keller haben unsere Vermieter einen Raum den sie gewerblich nutzen. Unsere Wohnung wird über eine Ölheizung betrieben womit der Keller auch geheizt wird. Wie ist in diesem Fall der Verbrauch verteilt. Welchen Anteil zahlen wir und welchen Teil der Kosten muss unser Vermieter mit tragen. Lg Jürgo

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Immowelt-Redaktion am 02.03.2020 09:18

Hallo Jürgo,

wir nehmen aufgrund Ihrer Schilderung an, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, bei dem eine Wohnung vermietet ist und die andere Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wird. In diesem Fall muss der Vermieter die Heizkosten nicht zwingend gemäß Heizkostenverordnung, also überwiegend nach Verbrauch abrechnen, sondern es kann zum Beispiel auch nach anteiliger Fläche abgerechnet werden, sofern dies in dieser Konstellation im Mietvertrag vereinbart wurde. Nun kommt es aus unserer Sicht darauf an, ob der Kellerraum eine separate Einheit ist - dann nämlich wäre das Gebäude unseres Erachtens kein Zweifamilienhaus mehr, mit der Folge, dass eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung zu erfolgen hat.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion