Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung – ein Überblick

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Ein Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, die Betriebskosten auf seine Mieter umzulegen, etwa nach Verbrauch oder Wohnfläche. Ein Überblick über die vier gängigen Verteilerschlüssel.

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Was ist ein Verteilerschlüssel?

Abwasser, Hausmeister, Grundsteuer: Vermieter können umlagefähige Nebenkosten an ihre Mieter weitergeben. Der Verteilerschlüssel oder auch Umlageschlüssel legt dabei fest, wie die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Vermieter können zwischen vier verschiedenen Verteilerschlüsseln wählen, nach denen der Anteil der Mieter an den Betriebskosten berechnet wird:

  1. Verbrauch
  2. Anteil der Wohnfläche
  3. Personenzahl
  4. Wohneinheit

Der Vermieter kann mehrere Verteilerschlüssel miteinander kombinieren. Allerdings muss er den Mieter informieren, welche Nebenkosten nach welchem Verteilerschlüssel berechnet werden.

Wichtig: In manchen Fällen gibt die Betriebskostenart – also der Unterschied zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Nebenkosten – den Umlageschlüssel schon vor.

Achtung

Am besten trifft der Vermieter seine Wahl gleich zu Beginn des Mietverhältnisses und hält sie im Mietvertrag fest. Legt der Vermieter keinen Verteilerschlüssel fest, muss er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche, also nach Quadratmetern, umlegen (§ 556a, Abs. 1 BGB).

Unterschied zwischen warmen und kalten Nebenkosten

Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind die sogenannten warmen Betriebskosten wie Heizung und Warmwasser. Laut Heizkostenverordnung (HeizkostenV) müssen 50 bis 70 Prozent dieser warmen Nebenkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden (§ 7 HeizkostenV). Andernfalls könnte der Mieter gemäß eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) 15 Prozent von den abgerechneten Heizkosten abziehen (BGH. Az.: VIII TR 67/03). Bei älteren oder schlecht gedämmten Wohnungen muss der Verbrauch oft noch stärker berücksichtigt werden. Für den übrigen Anteil gilt der Wohnflächenschlüssel (§ 7 HeizkostenV).

Nach dem Anteil der Wohnfläche werden dann in den meisten Fällen auch alle verbrauchsunabhängigen Nebenkosten – also alle sogenannten kalten Nebenkosten – berechnet. Für diese Nebenkosten können auch die Verteilerschlüssel nach Personenzahl oder nach Wohneinheit angewendet werden.

Variante 1: Verteilerschlüssel nach Verbrauch

Das kann abgerechnet werden: Die Abrechnung der Betriebskosten nach Verbrauch kann nur bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten angewendet werden. Das sind die sogenannten warmen Betriebskosten, also zumeist Heizung und Warmwasser.

Die Umlage ist zum Beispiel auch bei den Kosten für Kaltwasser möglich, wenn jede Mietpartei einen eigenen Wasserzähler hat. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin, nennt ein weiteres Beispiel: „Die Fahrstuhlkosten könnten verbrauchsabhängig berechnet werden, wenn der Kostenanteil der einzelnen Mieter durch Fahrstuhlkarten messbar gemacht würde. Das bedeutet aber einen größeren Verwaltungsaufwand für den Vermieter.“

Das muss der Vermieter beachten: Der Vermieter muss 50 bis 70 Prozent der warmen Betriebskosten über den Verteilerschlüssel nach Verbrauch abrechnen. Außerdem muss der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung den Gesamtverbrauch, den Einzelverbrauch und die dementsprechenden umlagefähigen Kosten darstellen. Eine bloße Verbrauchsschätzung ist laut Gesetz nicht erlaubt. 

Vorteile: Der Vermieter kann den Verbrauch leicht ist zum Beispiel durch Ablesen des Wasserzählers ermitteln. Die Mieter erhalten eine faire Abrechnung ihrer tatsächlich verbrauchten warmen Betriebskosten.

Nachteile: Dieser Verteilerschlüssel muss mit anderen Verteilerschlüsseln für kalte Betriebskosten kombiniert werden.

Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach Verbrauch

Familie A verbraucht in einem Jahr warme Betriebskosten in Höhe von 1.500 Euro. Bei Familie B fallen für Heizung und Co. 2.000 Euro an. Der Vermieter rechnet davon 70 Prozent über den Verteilerschlüssel nach Verbrauch ab.

  • Familie A: 70 Prozent von 2.000 Euro = 1.400 Euro
  • Familie B: 70 Prozent von 1.500 Euro = 1.050 Euro

Variante 2: Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche

Das kann abgerechnet werden: Der Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche kann auf sämtliche kalte Nebenkosten angewendet werden. Er ist der herkömmliche, vom Gesetz vorgesehene Umlageschlüssel.

Das muss der Vermieter beachten: Zur Berechnung des Anteils einzelner Mieter an den Gesamtnebenkosten benötigt der Vermieter die Gesamtwohnfläche sämtlicher Mietwohnungen. Entsprechend seinem Anteil an der Gesamtwohnfläche muss der Mieter sich an den Gesamtnebenkosten beteiligen.

Vorteile: Den Vorteil dieses Umlageschlüssels sieht Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin, darin, dass er leicht zu berechnen sei.

Nachteile: Selbst mit dem vom Gesetz favorisierten Verteilerschlüssel kann es zu Beschwerden von den Mietern kommen. Bei unterschiedlich großen Familien kann dabei eine gewisse Ungerechtigkeit entstehen, die der Gesetzgeber in Kauf nimmt.

Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach Wohnfläche

Der Vermieter hat vier Wohnungen in einem Haus, auf die er die Nebenkosten verteilen will. Alle Wohnungen bilden zusammen 240 Quadratmeter Fläche. Ein Mieter wohnt in einer 60 Quadratmeter großen Wohnung. Auf ihn legt der Vermieter die Nebenkosten also im Verhältnis 60 zu 240 um, was in diesem Fall 25 Prozent der gesamten Nebenkosten darstellt.

Wohnungsgröße/ Gesamtwohnfläche *100
60 / 240 *100 = 25%
Gesamtsumme der Nebenkosten: 6.000 Euro
Kostenanteil einer 60-Quadratmeter-Wohnung (25 Prozent): 1.500 Euro

Variante 3: Verteilerschlüssel nach Personenzahl

Das kann abgerechnet werden: Für die Verteilung der kalten Nebenkosten kann auch der Verteilerschlüssel nach Personenzahl genutzt werden.

Das muss der Vermieter beachten: Um den Anteil der Nebenkosten einer Wohnung zu berechnen, muss der Vermieter wissen, wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen leben.

Vorteile: Mit diesem Verteilerschlüssel kann der Vermieter den Verbrauch für einzelne Mietparteien recht gut errechnen: Eine mehrköpfige Familie verbraucht meist mehr als ein Single. Der Schlüssel funktioniert jedoch nur, wenn jeder Bewohner in etwa die gleichen Kosten für Kaltwasser, Abfall oder Beleuchtung verursacht. Würde der Single-Mieter exorbitant oft duschen, waschen, Müll erzeugen und die Lichter in Flur und Waschküche anlassen, während die sechsköpfige Familie sparsam lebt, wäre auch dieser Verteilerschlüssel ungerecht.

Nachteile: Die Umlage nach Personenanzahl kann für den Vermieter einen höheren Verwaltungsaufwand verursachen, denn er muss für jede Wohneinheit die exakte Personenanzahl ermitteln, um die Nebenkosten zu verteilen. Laut Bundesgerichtshof reicht es nicht, die Zahlen des Einwohnermeldeamtes zu verwenden (BGH, Az.: VIII ZR 82/07). „Eventuell reicht es einmal im halben Jahr durchzuzählen, aber auch solche Zeiträume sind strittig“, sagt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin. Zusätzliche Fragen werfen Leerstandskosten, die grundsätzlich der Vermieter tragen muss, auf. Welche Personenzahl sollte hier angesetzt werden? Der Vermieterexperte sagt: „Es gibt Diskussionen, ob die Kosten bei Leerstand als eine Person zu zählen sind.“ Auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs ergab bisher keine klare Richtlinie (BGH AZ: VIII ZR 180/12).

Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach Personenzahl

In Wohnung A lebt eine Person, in Wohnung B zwei, in Wohnung C sechs und in Wohnung D drei Personen. Insgesamt legt der Vermieter also die gesamten kalten Nebenkosten in Höhe von 6.000 Euro auf zwölf Mieter um:

  • Nebenkosten für den Single-Mieter in Wohnung A: 1/12 = 500 Euro
  • Nebenkosten für Mieter der Wohnung B: 2/12 = 1.000 Euro
  • Nebenkosten für die Mieter in Wohnung C: 6/12 = 3.000 Euro
  • Nebenkosten für die Mieter in Wohnung D: 3/12 = 1.500 Euro

Variante 4: Verteilerschlüssel nach Wohneinheit

Das kann abgerechnet werden: Eine Wohnung, ein Anteil – Vermieter dürfen die kalten Nebenkosten auf jede einzelne Wohnung mit dem gleichen Anteil verteilen. Dazu müssen sie den Verteilerschlüssel nach Wohneinheit im Mietvertrag vereinbaren.

Vorteile: Bei diesem Umlageschlüssel spart sich der Vermieter einen Teil der Arbeit, die die Umlage nach Wohnungsgröße oder Personenzahl mit sich bringen – keine Flächen berechnen, keine Bewohner zählen. Doch wenn in einer Wohnung deutlich mehr Wasser verbraucht oder Müll verursacht wird, wird die Verteilung schnell ungerecht.

Nachteile: Wird ein Mieter bei den Nebenkosten unangemessen benachteiligt, gilt wieder die Umlage nach Wohnfläche (§ 556a, Abs. 3 BGB). Die Umlage nach Wohneinheit lohnt sich demnach nur für Vermieter, die bei den einzelnen Wohnungen von einem ähnlich hohen Verbrauch ausgehen können.

Rechenbeispiel: Verteilerschlüssel nach Wohneinheit

Hat der Vermieter vier Mietwohnungen, auf die er die gesamten Nebenkosten in Höhe von 6.000 Euro verteilt, wird auf jede Wohnung ein Viertel der Kosten gelegt. 
Nebenkosten je Wohneinheit: 6.000/4 = 1.500 Euro

Die vier gängigen Verteilerschlüssel kompakt

Vermieter in Deutschland können grundsätzlich alle vier gängigen Verteilerschlüssel anwenden. Einige haben Besonderheiten – alle vier Varianten haben Vor- und Nachteile:

VerteilerschlüsselBesonderheitenVorteileNachteile
nach VerbrauchMuss für 50 bis 70 Prozent der verbrauchsabhängigen Betriebskosten angewendet werdenFair und einfach zu ermitteln (zum Beispiel über Wasserzähler)Muss mit anderen Verteilerschlüsseln kombiniert werden
nach Anteil der WohnflächeDer vom Gesetz vorgesehene Verteilerschlüssel für verbrauchsunabhängige BetriebskostenLeicht zu berechnenBei unterschiedlich großen Familien gewisse Ungerechtigkeit möglich
nach Personenzahl-Relativ nah am tatsächlichen Verbrauch verteilbarVermieter muss die Zahl der Personen in den Wohnungen ermitteln
nach Wohneinheit-Leicht zu berechnenBei unterschiedlich stark besetzten Mietparteien läuft der Vermieter Gefahr, dass Mieter unangemessen benachteiligt werden

 

Sonderfall im Mietvertrag: Umlage nach „billigem Ermessen“

Der Vermieter muss sich nicht sofort auf einen Verteilerschlüssel festlegen, er kann auch in den Mietvertrag schreiben, dass er die Nebenkosten in der ersten Abrechnungsperiode nach „billigem Ermessen“ festlegt. Damit schiebt er die Entscheidung für einen bestimmten Umlageschlüssel jedoch lediglich auf: Mit der ersten Nebenkostenabrechnung muss er sich für einen Schlüssel entscheiden (BGH VIII ZR 257/13).: „Sich die Option offen zu halten hat daher wenig Sinn“, sagt Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus & Grund in Berlin. Eine Änderung dieses Verteilerschlüssels ist anschließend nur im gegenseitigen Einverständnis möglich.

Verteilerschlüssel bei Leerstand

Wenn der Vermieter die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche abrechnet, muss er die Kosten des Leerstands selbst tragen und kann sie nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 159/05).

Rechtlich strittig ist der Fall, wenn der Vermieter die Betriebskosten nach Personen abrechnet. Denn entscheidend ist dann die Frage, wie viele Personen für die leere Wohnung angenommen werden.

Info

Sonderfall: Gemischt genutzte Einheiten

In einem Haus können sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden – es wird dann gemischt genutzt. Also zum Beispiel wenn sich im Erdgeschoss eine Gaststätte befindet und in den übrigen Stockwerken Wohnungen. Auch solch gemischt genutzte Einheiten müssen Vermieter nicht getrennt abrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 8. März 2006  VIII ZR 78/05).

Allerdings dürfen die privaten Mietparteien durch eine höheren Verbrauch der Gewerbeeinheit nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden. 

Wer legt den Verteilerschlüssel fest?

Für alle kalten Nebenkosten empfiehlt der Gesetzgeber zwar den Verteilerschlüssel nach Anteil der Wohnfläche, letztlich legt ihn aber der Vermieter fest. In jedem Fall muss der Vermieter den gewählten Verteilerschlüssel im Mietvertrag festhalten und sich daran halten – eine Änderung muss er dem Mieter mitteilen und sich mit ihm darauf verständigen.

Welcher Verteilerschlüssel gilt bei Heizkosten?

Bei Heizkosten und allen weiteren warmen Betriebskosten hat der Gesetzgeber festgelegt, dass 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden müssen.

Können Wohnungen im selben Haus mit unterschiedlichen Verteilerschlüsseln abgerechnet werden?

Grundsätzlich gilt die Vertragsfreiheit. Der Vermieter kann mit jedem Mietvertrag den Verteilerschlüssel, im Rahmen der rechtlichen Einschränkungen, selbst wählen. Er kann für die Berechnung der Nebenkosten also insgesamt unterschiedliche Umlageschlüssel und -kombinationen nutzen. Allerdings müssen diese praktikabel und nachvollziehbar sein.

Können Mieter die Veränderung des Umlageschlüssels fordern?

Es ist möglich, dass Mieter den Umlageschlüssel ändern wollen. Für eine tatsächliche Änderung bedarf es dem Einverständnis beider Vertragspartner. Anders ist es, wenn der Mieter durch einen Verteilerschlüssel unverhältnismäßig benachteiligt wird, dann muss in jedem Fall nachjustiert werden, damit die Nebenkostenabrechnung nicht anfechtbar ist.

Kann der Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung geändert werden?

Vermieter oder Mieter können den Verteiler nur im gegenseitigen Einverständnis ändern. Unter vorheriger Absprache und mit Zustimmung des Mieters kann der Vermieter den Schlüssel ändern.

Andreas Steger09.12.2021

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27 Kommentare

HSV 1887! am 16.03.2022 13:03

Bin Einzelperson.Zahle Müll nach Qm.Finde ich nicht in Ordnung .Da ich viel Weniger Müll verursachen als ein 4 Personenhaushalt.Ich finde als Einzelperson wird man bei den meisten Nebenkosten klar ausgebeutet.

auf Kommentar antworten

Tüsker am 05.02.2022 14:55

Hallo,

muss ich die Grundsteuer B als Mieter zahlen auch wenn ich keinen Mietvertrag habe?

auf Kommentar antworten

Krüger am 01.04.2022 20:58

Wie soll man das verstehen? Sie sind also Mieter und haben keinen Mietvertrag? Dann ist wohl alles nur auf mündlicher Asprache mit dem Vermieter zu regeln

twingo2010 am 03.06.2021 13:45

hallo,

erst bei der Nebenkostenabrechnung für 2020 ist aufgefallen, dass die Hausverwaltung statt 23 nur 20 Personen aufgeführt, nach Recherchen ist dies schon seit 2 Jahren der Fall, lt. Hausverwaltung

wurden bis dato keine zusätzlichen Personen gemeldet, hat das aber für 2020 zur Kenntnis genommen. Frage ist, kann man diese 2 Familien (Wohneinheiten) bzw. Eigentümer, evtl. auch die Hausverwaltung dafür verantwortlich machen, indem sowas nicht weiterhin passiert? Kann die Hausverwaltung von jedem Eigentümer in regelmäßigen Abstand dazu in die Pflicht genommen werden?

Da hier in den letzten Jahren einige Eigentümer und Mieter (Doppelhaus mit 13 Wohnungen) ein- und ausgezogen sind, kennt man aus dem Nebenhaus nur vereinzelt Personen vom Sehen. Nach meiner Meinung müsste es doch möglich sein, von jedem Eigentümer eine Namensliste vom Hausverwalter zu bekommen, wo zu ersehen ist, welcher Eigentümer seine Wohnung vermietet hat (mit den entsprechenden Personen), um solche Unannehmlichkeiten bzw. Ungerechtigkeit zu verhindern oder

dieses dem Verwalter zu melden. Nach Aussage eines Mitbewohners würde dies (seiner Meinung nach) gegen die Datenschutzbestimmungen verstoßen.

Danke für eine Info bzw. Tipp!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 04.06.2021 08:20

Hallo twingo2010,

zunächst können Sie nach § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB bis zu 12 Monate nach Erhalt Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen. Wir empfehlen Ihnen dazu allerdings vorher den Kontakt zu einem Fachanwalt oder Mieterschutzbund.

Unserer Ansicht nach ist eine Namensliste zu bekommen, wie vermutet, wegen der DSGVO nicht möglich.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keinerlei gültige Rechtsberatung leisten können oder dürfen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Nebenkostenabrechnung am 18.02.2021 11:39

Hallo, wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Ein halbes Jahr (Sommer)wohnen wir im Garten.. Das andere Halbe Jahr (Winter) wohnen wir in der Wohnung. Jetzt haben wir die Betriebskostenabrechnung für 2019 bekommen. Da sich anscheinend der Wasserverbrauch erhöht hat (2018-2019) sollen wir 200,-€ nachzahlen. Das war noch nie da. Die Hausverwaltung kann uns nicht erklären, wie man in einem halben Jahr ca 100m³ (Kubikmeter) Wasser verbrauchen kann. Das geht nicht. Was können wir noch tun? Die Nachweise, das wir im Sommer dort nicht wohnen liegen vor.

Danke für eine Info oder einen Tipp

auf Kommentar antworten

Pip am 20.02.2022 11:37

Das könnte auch auf ein Leck in der Wasserleitung hindeuten. Eine Undichtichtigkeit muss nicht unbedingt durch eine feuchte Stelle an Wand oder Fußboden sichtbar werden. An einer Wasserleitung im Garten (im Erdrrich liegend) oder auch an einer undichten Toilettenspülung kann zB relativ unbemerkt Wasser weglaufen.

christine am 21.07.2020 11:56

Liebes Redaktionsteam,

würden Sie mir bitte den Rechenweg für die NK erklären.

Hier ein Beispiel:

Umlageschlüssel Gesamt Ihr Anteil Gesamtbetrag Einzelkosten

Hausreinigung Fläche 778 92 2.324,61 274,89

Versicherung Fläche 778 92 2.459,36 290,82

Vor 3 Jahren wurde das Haus verkauft und in den BK wurde die Fläche mit 764 angegeben, beim neuen Vermieter mit 778.

Für Ihre Antwort vielen Dank im voraus

Christine Oertel

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.07.2020 16:35

Hallo Christine,

wir selbst dürfen keine Rechtsberatung leisten, daher können wir zu dem Rechenweg oder die unterschiedliche Quadratmeterzahl auch nicht für Sie analysieren.

Was Sie zum einen tun können, ist, beim Vermieter nachzufragen, wie sich die Abrechnung zusammensetzt. Sollten Sie Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, können Sie aber auch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein kontaktieren und sich durch diese beraten lassen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

ulrich Kunitz am 19.07.2020 21:27

Wir wohnen seit 10 Jahren in einem Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung. Beide Wohnungen

sind 95 qm groß, die Einliegerwohnung 35qm. Bis zum Jahre 2017 war die Nebenkostenabrechnung

größtenteils in Ordnung. Dann hat der Vermieter mit einer Mitarbeiterin Schwierigkeiten gehabt.

Diese soll dann sämtliche Daten gelöscht haben. Der Vermieter hat ca. 66 Wohnungen.

Wir haben vom Messdienst für Heizung seit Jahren neue Ablesegeräten ohne in die Wohnung

zu müssen. Der Messdienst war am 8.1.2019 und 5.2.2020 vor unserer Tür und hat abgelesen.

Eine Abrech nung vom Messdienst liegt nicht vor. In der 1. NK-Abrechnung stellte er 3.600,--€

für das gesamte Haus in Rechnung. Da ich den Ölverbrauch immer am Jahresende meldete

3.034 Liter. Kosten lt. Lieferschein 54,6 je 100 Liter, macht 1.656,--€. Dies hat der Vermieter

auch abgeändert, den Verbrauch auf die Wohnung % aus dem Jahr 2017 angewandt.

Ich selbst heize überwiegend mit Holz , lediglich Badezimmer und Büro mit Öl.

Kann ich die Abrechnung weiterhin ablehnen oder 15 % Kürzung gem. § 12 HeinzKV vornehmen.

In der 2. Abrechnung hat er den Umlageschlüssel 7 Personen durch qm ersetzt.

Geht meiner Meinung garnicht!! Für Abfallgebühren und Allgemeinstrom.

In der 2. korrigierten Abrechnung verlangt er nun für Kaltwasser statt 650,--€ nun 1.263,--€

Wir haben für jede Wohnung Wasserzähler und haben den Verbrauch am Jahresende gemeldet.

Er nimmt hier die Kosten aus 2017 als Grundlage.

Äpfel/Birnen und Zitronen werden nun verarbeitet eine absolute Farce.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.07.2020 17:54

Hallo Herr Kunitz,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Um die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, können Sie bei Ihrem Vermieter Belegeinsicht fordern. Denn er muss Ihnen in der Regel nachweisen können, wie die Kosten entstanden sind. Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden daher Ihnen empfehlen, sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein zu wenden, um dort das konkrete Vorgehen zu besprechen und die Nebenkostenabrechnung überprüfen zu lassen.

Beste Grüße

immowelt-Redaktion

David am 17.07.2020 13:38

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine Nebenkostenabrechnung 2019 erhalten und es gibt Zwei aufzuteilenden Kosten. Die sind:

Thermeüberprüfung bzw. Mietgeb. Wasserruhr

Das gehört nicht zu der Wartung und der Instandhaltungs des Gebäude?

Ich danke Ihnen im Voraus und verbleibe

mfg

Yoel Pernia

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 17.07.2020 13:49

Hallo David,

die Überprüfung von Thermen und der Mietgebundenen Wasseruhr werden in der Regel jährlich durchgeführt. Damit gehören Sie zu den laufenden Instandhaltungskosten, die auf die Mieter umgelegt werden können.

Eine rechtssichere Beratung können und dürfen wir jedoch nicht durchführen und würden Ihnen daher die Beratung durch einen Fachanwalt empfehlen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Celina am 17.05.2020 08:00

Ich wohne seit 01.06.2017 in einem privaten Haus als einzige Mieterin.

Im Mietvertrag steht BK nach Verbrauch. Nun haben sich die BK 2019 verdoppelt im Vergleich zu 2018, sodass ich mich nochmal sehr intensiv mit meinen Mietsvertrag und BK beschäftigt habe. Dabei ist mir aufgefallen, dass die BK 55 qm abgerechnet werden und im Vertrag aber ca. 53 qm stehen. Daraufhin habe ich meine Wohnung mit einem Laser selbst vermessen und es sind 48 qm heraus gekommen.

Natürlich werde ich in Widerspruch gehen...ich denke geht aber nur bis 2018 weil diese Jahresfrist noch nicht vorbei ist. Oder??

Die BK werde ich unter Vorbehalt zahlen.

Weiterhin hat der Vermieter speziell wegen mir eine Abrechnungssoftware für 60,- € jährlich gekauft und legt die auf mich um. Das habe ich immer widersprochen weil das zu den Verwaltungskosten zählt wurde aber immer totgeredet.

Welche Möglichkeiten/Fristen der Rückforderung habe ich und wie sieht es mit einer Vertragsänderung aus. Ich weis, das ich bis zu 10 % nicht zurück fordern kann.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 18.05.2020 11:14

Hallo Celina,

erst bei Wohnflächenabweichungen von mehr als 10 Prozent kann der Mieter gemäß Rechtsprechung des BGH die Miete kürzen. Jüngere BGH-Rechtsprechung besagt allerdings, dass Betriebskosten grundsätzlich nach der tatsächlichen, und nicht nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche abgerechnet werden muss.

Mieter haben ein Jahr Zeit, Widersprüch gegen eine ABrechnung einzulegen.

Die Kosten für dei Abrechnungssoftware sind reine Kosten der Vermögensverwaltung des Mieters und können nicht als Betriebkosten geltend gemacht werden.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Larry am 09.05.2020 22:02

Guten Tag an die Redaktion

Nach 4 Jahren ohne Änderung wurde jetzt ohne vorherige Ankündigung der Verteilerschlüssel an 3 Positionen von der Anzahl der Wohnungen auf qm verteilt. (Kosten für die gemeinsam genutzte Biotonne, Oberflächenwasser Gebühr, sowie Grünpflege- u. Hausmeisterservice). Ist dies zulässig?

Zudem wurde angeblich ein früher Berechnungsfehler in der Wohnungsgröße gefunden, was die Wohnung jetzt plötzlich ca. 4qm größer macht (Baujahr des Mehrfamilienhauses war 1990, Grundriss mit qm Angaben liegt vor). Die Wohnung wurde nicht neu vermessen. Wie verhält sich hier die Möglichkeit des Handels?

Vielen Dank im Voraus.

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 11.05.2020 11:00

Hallo Larry,

Vermieter dürfen id.R. nicht einfach so den Abrechnungsschlüssel verändern. Sie können ja mal durchrechnen, ob dies im konkreten Fall Vor- oder Nachteilig für Sie ist. Wenn sich ür Sie ein Kostenvorteil ergibt, ist es vielleicht eine Überlegung wert, stillzuhalten.

Betriebskosten sind immer nach der tasächlichen Wonflläche abzurechnen. Ob dei Wohnung wirklich größer ist, sollten Sie ggf. prüfen.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Lommi am 05.05.2020 12:36

Hallo zusammen...ich wohne in einem 2 parteienhaus...wir sind 3 Personen mit 110qm Wohnfläche...unten in der Wohnung mit 80qm wohnen 2 Personen...jez bekamen wir die Nebenkosten Abrechnung und man hat mir gesagt es wird alle nach qm berechnet von der Wohnung...ich verstehe nicht das z.b.der allgemein Strom nach qm der Wohnung berechnet wird und nicht durch die 2 Parteien....wasser wurde zum glück durch 2 wasserzähler geteilt....der rest wie Müll...Abwasser...schmutzwasser unsw wird nach qm gerechnet und nicht wie vor 2 Jahren immer durch 2 Parteien...Im Mietvertrag steht nix dazu drinnen...kann ich dagegen angehen weil die kleinere wohnung mehr Unkosten verbreitet als wir ...da wir trotz der 3 leute immer sehr sparsam sind... danke im vorraus um die antwort

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 06.05.2020 11:56

Hallo Lommi,

kalte Betriebskosten werden i.d.R., wenn nichts andres vereinbart nach Quadratmeterschlüssel abgerechnet. Sie schreiben allerdings, dass früher ein anderer Abrechnungsschlüssel angewandt wurde. Der Vermieter drf nicht einfah grundlos den Abrechnungsschlüssel zu Ihrem Nachteil ändern.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Baumeister am 02.05.2020 10:51

Als Vermieter habe ich vergangenes Jahr umfangreiche Gartenarbeiten (Hecken- und Baumschnitt)durchführen lassen und möchte diese nicht unerheblichen Kosten nun über 5 Jahre verteilt an meine Mieter weitergeben. Darf ich das?

auf Kommentar antworten

immowelt-Redaktion am 05.05.2020 10:10

Hallo Baumeister,

sofern es sich um normale Pflegearbeiten handelt, kann dies im Rahmen der Betriebskostenabrechnung u.U. geltend gemacht werden. Darüber hinausgehende Arbeiten sind keine Betriebskosten und können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Eine Verteilung von abrechenbaren Kosten auf mehrere Jahre sieht das Gesetz in keinem Fall vor.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Waltraud am 20.04.2020 11:03

Grüß Gott,

in unserem Vereinshaus mit Publikumsverkehr wird die DG Hausmeisetrwohnung vermietet.

Es gibt keinen Zähler für Wasser, Warmwasser und Heizung.

Es kann also keine genaue abrechnung erfolgen.

Wie können/dürfen die Kosten dafür angesetzt werden?

Danke für eine Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.04.2020 10:03

Hallo Waltraud,

unabhängig davon, dass es sich um ein Vereinshaus handelt, ist es verpflichtend, dass Warmwasser und Heizung überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Die Vereinbarung einer Pauschale oder eine Abrechnung z.B. nach Flächenschlüssel ist nicht zulässig. In Fällen, in denen eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht erfolgt, hat der Mieter ein 15%-iges Kürzungsrecht (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO). Da es sich hier aber um ein gemischt genutztes Gebäude handelt, bei dem die nicht zum Wohnen bestimmten Räume u.U. ein völlig anderes Nutzungsverhalten und damit einen abweichenden Verbrauch im Vergleich zu der Wohnung aufweisen könnten, wäre aus unserer Sicht zumindest dann, wenn der Mieter eine unangemessene Benachteiligung belegen könnte, eine weitergehende Kürzung nicht völlig ausgeschlossen. Wir raten deshalb dazu, Verbrauchserfassungsgeräte nachzurüsten.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

AufderEck33 am 14.04.2020 12:10

Hallo und guten Tag,

ich wohne in einem älteren Zweifamilienhaus mit einer alten Dame im Erdgeschoß die laut verbrauchten Einheiten bei der Heizkostenabrechnung fast 4 x so viel Heizkosten verbraucht wie ich. Der Verteilerschlüssel wird mit 50% Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten aufgeteilt. Kann ich von meinem Vermieter verlangen dass er den Verteilerschlüssel, idealerweise auf eine Berechnung von 100 % Verbrauchsabrechnung umstellt?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2020 08:30

Hallo AufderEck33,

gemäß Heizkostenverordnung müssen Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50, höchstens 70 Prozent nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden. Insofern ist die Vorgehensweise des Vermieters korrekt, da er sich an die gesetzlichen Vorgaben hält.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

katifra am 11.04.2020 14:56

Hallo,

ich habe eine Frage zur Nebenkostenabrechnung. Der Verteilerschlüssel ist nach Wohnfläche ausgelegt. Meiner liegt bei 13%. Mein Partner ist zu mir gezogen und der Vermieter hat den Verteilerschlüssel auf 14% erhöht. Ist das richtig, dass wir jetzt von allen Kosten mehr zahlen müssen, weil wir jetzt zu zweit sind, oder müssen die 13% bleiben und der Vermieter errechnet separat die Mehrkosten für den Wasserverbrauch und Müll?

Vielen Dank für Ihre Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.04.2020 11:11

Hallo katifra,

sofern eine flächenabhängige Abrechnung der kalten Nebenkosten vereinbart ist, muss sich der Vermieter auch daran halten. Die Erhöhung um ein Prozent erscheint uns übrigens auch sonst ziemlich willkürlich.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Snoopy am 03.04.2020 15:37

Guten Tag, wir (zwei Personen) sind am 01.10.19 in ein Zweifamilienhaus EG 120 qm eingezogen. Unser Vermieter wohnt oben, auch 120 qm. Nun haben wir NK-Abrechnung für diesen Zeitraum erhalten. Unser Anteil für diese Zeit soll 737,-- Euro betragen. Da wir monatlich 200,-- NK zahlen, somit eine NZ von 137,-- Euro. Hier wird uns die Nutzerwechselgebühr noch abgezogen, da dies der VM zu zahlen hätte. Im MV wurde keinerlei Abrechnungsform festgelegt. Es taucht ein Posten von 160,-- Kosten Geräte Hzg auf, zusätzlich zur Wartung Hzg.??? Darf der Vermieter auch Feuerversicherung, Wasserschadenversicherung und Sturmschadenversicherung uns berechnen??

Danke vorab...

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.04.2020 08:53

Hallo Snoopy,

da wir die konkrete vertragliche Gestaltung nicht kennen, können wir hier keine abschließende Antwort geben. Allgemein ist aber anzumerken, dass es gemäß jüngerer Rechtsprechung ausreichend ist, wenn im Vertrag steht, dass Betriebskosten abgerechnert werden. Ein entsprechender Passus reicht dann aus, damit der Vermieter die Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung abrechnen darf. Bei Zweifamilienhäusern mit einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung gelten zudem Erleichterungen für den Vermieter dahingehend, dass der Vermieter bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten abweichend von der Heizkostenverordnung auch nach einem nicht verbrauchsabhängigen Maßstab, etwa nach Wohnflächenschlüssel, abrechnen dürfte. Allerdings sollten Sie die Vertragsklausel genau studieren. Denn wenn im Mietvertrag steht, dass nur bestimmte Betriebskosten abgerechnet werden und/oder wenn ein konkreter Abrechnungsmaßstab vereinbart wurde, so gelten diese Vereinbarungen unter der Prämisse, dass der Mieter (so es sich um eine formularmnäßige Klausel handelt) nicht unangemessen benachteiligt wird (hier käme wohl der reichlich schwammige BGB § 307 (Treu und Glauben) zum tragen).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Snoopy am 06.04.2020 08:57

Vielen Dank für ihre Rückmeldung.

MfG Snoopy

Ochi am 01.04.2020 15:52

Ich wohne seit 2013 in einer Dachgeschoss Wohnung mit meinen 2 Töchtern,66qm, ich habe eine Kaltmiete von 325€+150€ Nebenkosten. Jetzt bekomme ich Post von meinem Vermieter der nie eine Nebenkosten Abrechnung gemacht hat über eine Förderung von 5200€ Heizkosten Nachzahlung für 2 Jahre .was kann ich tun dass kann ich nicht bezahlen und darf er dass?

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Immowelt-Redaktion am 02.04.2020 12:10

Hallo Ochi,

Vermieter müssen Betriebskosten spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, ansonsten ist eine Nachforderung nicht mehr möglich. Hier wäre also nur die Abrechnung für einen Einjahreszeitraum innerhalb der Frist zulässig. Aufgrund der ungewöhnlichen Höhe sollten Sie zudem die ABrechnung überprüfen (lassen).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

hlaube am 26.03.2020 14:07

Hallo :-)

Ich habe die folgende Problematik:

Ich wohne seit 2009 in einem 5 Parteienhaus, das zum 1.1.2018 den Eigentümer wechselte.

In meinem Mietvertrag sind keine Verteilerschlüssel festgelegt.

Der alte Besitzer hat die "kalten Nebenkosten" (Wasser, Abwasser, Müll) bis 2017 immer nach Personenanzahl umgelegt. Diese waren über die Jahre meist zwischen 10 und 12 Personen, so dass ich als Einzelmieter je nach Jahr zwischen 1/12 und 1/10 dieser Kosten anteilig bezahlt habe.

Der neue Eigentümer hat darauf nicht geachtet und im Juli 2019 eine Abrechnung für 2018 zukommen lassen, wo nun nach anteiliger Wohnfläche abgerechnet wird, bei 86 von insgesamt 545 qm und damit ca. 1/6 der jeweiligen Kostenanteile auf mich fallen. Im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2016 und 2017 (~ € 370 p.a.) belaufen sich die Kosten in 2018 nur für diese 3 o.g. Positionen auf ca. € 910,- - also eine Mehrbelastung von € 540,- (also plus ca. 150%).

Ich habe daher verlangt, dass der neue Vermieter den 9 Jahre lang geltenden Verteilerschlüssel weiter anwendet. Wir streiten uns seit November darüber und er droht nun mit Klage, weil ich anhand einer personenanteiligen Rechnung gemindert bezahlt habe.

Meine 2 Fragen sind daher: 1. Soll ich es auf den Rechtsstreit ankommen lassen, oder habe ich mit meiner Beharrlichkeit auf eine Personenanteilige Verrechnung kaum Aussichten auf Erfolg ?

2. Hatte der Vermieter nicht die Pflicht, vor Beginn der Abrechnungsperiode (also bereits vor dem 1.1.2018) auf die Änderung der bisherigen Verteilerschüssel hinzuweisen oder ist er durch den Eigentümerwechsel von dieser Pflicht entbunden und muss sich nicht an das Verfahren des Vorbesitzers halten ?

Vielen Dank & Grüße,

HJLaube

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Immowelt-Redaktion am 27.03.2020 08:35

Hallo hlaube,

die von Ihnen geschilderte Fallgestaltung birgt die Besonderheit, dass (kalte) Betriebskosten üblicherweise nach Flächenmaßstab - also so wie der neue Vermieter das macht - abgerechnet werden müssen, wenn im Mietvertrag kein abweichender Umlagemaßstab vereinbart wurde (BGB; § 556a I). Ihr alter Vermieter hat das also eigentlich falsch gemacht.

Hier stellt sich also die Frage, ob für Sie eine Art "Bestandsschutz" gilt, da der neue (und eigentlich richtige) Maßstab für Sie ja nachteilig ist. Das können wir abschließend aus der Ferne nicht beurteilen und raten zu einer Erstberatung bei einem Fachanwalt für Mietrecht, um die Chancen abschätzen zu können.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


hlaube am 27.03.2020 09:32

Danke für das schnelle Feedback !

HJ Laube

Jörg Wilhelm am 23.03.2020 19:49

Guten Abend! Kann der Vermieter auch selbst einen Verteilerschlüssel bestimmen? Unser Eckhaus hat 2 Eingänge: in der A Straße befindet sich der Eingang für die Wohnraummieter, in der B Straße ist der Eingang in das Büro eines Dienstleisters. Ist es jetzt zulässig, die Straßenreinigungskosten für die B Straße dem Mieter des Büros in Rechnung zu stellen, während sich die übrigen Mieter die Kosten für die Reinigung der A Straße teilen?

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Immowelt-Redaktion am 24.03.2020 08:36

Hallo Jörg,

die Frage lässt sich pauschal nicht so einfach beantworten. Einerseits hat der BGH (Az.: VIII ZR 93/15) entschieden, dass Betriebskosten auch für aus mehreren Einheiten bestehenden Anlagen ohne Aufschlüsselung abgerechnet werden dürfen. Andererseits dürfte dies seine Grenzen darin finden, wenn einzelne Mieter durch den gewählten Abrechnungsschlüssel grob benachteiligt würden. In Ihrem konkreten Fall gölte es also zu prüfen, ob eine massive Benachteiligung einzelner Mieter durch den gewählten Abrechnungsschlüssel vorliegen könnte.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Liovano am 18.03.2020 20:39

Ich habe beim Vermieter interveniert, weil die Nebenkostenabrechnung nach Wohneinheiten (6 Parteien) abgerechnet wird. Ich, Einzelmieter der kleinsten Wohnung,

zahle z.B. 1/6 der Abfallgebühren, 3 Personenhaushalte im Haus zahlen ebenso 1/6.

Auch wird nur mein Grundsteueranteil in der Abrechnung aufgeführt, nicht aber die gesamte Grundsteuer für das Objekt. Auch ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel aufgeführt. Ich habe das schriftlich beim Vermieter moniert, ich erhielt dann einen Anruf vom Vermieter, bei dem mir mit einer Miterhöhung gedroht wurde.

Also im Grunde ist man als Mieter machtlos.

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Immowelt-Redaktion am 19.03.2020 09:07

Hallo Liovano,

die Betriebskostenverordnung sieht im Regelfall eine flächenabhängige Abrechnung der kalten Nebenkosten vor, andere Umlageschlüssel sind aber möglich. Ob in Ihrem Fall eine Abrechnung (aller?) Positionen nach WE zulässig ist, lässt sich aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Im Allgemeinen tendieren Gerichte dazu, Abrechnungsschlüssel dann als unzulässig einzustufen, wenn sie einen Mieter unangemessen benachteiligen. Damit ist nicht gemeint, dass eine Abrechnungsmethode dazu führt, dass der Mieter im Vergleich zu einer anderen Abrechnungsmethode ein paar Euro mehr zu zahlen hätte, sondern die Abrechnungsmethode müsste zu einer grob unbilligen und ungerechtfertigten Mehrbelastung des Mieters führen. Wir weisen noch darauf hin, dass warme Nebenkosten (Warmwasser, Heizung) nicht nach einfachen Schlüsseln abgerechnet werden dürfen, sondern überwiegend verbrauchsabhängig.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Klaus am 18.03.2020 11:30

Kann bei einer wasseruhr die grundgebühr des wasserwerkes duch die anzahl der we geteilt werden? Der wasserverbrauch ist doch unterschiedlich .

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Immowelt-Redaktion am 19.03.2020 07:55

Hallo Klaus,

der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu solchen Fällen vor einiger Zeit ein Urteil gesprochen (Az.: VIII ZR 183/09): Zulässig wäre es im Regelfall, dass die Grundgebühr anteilig nach Verbrauch umgelegt wird, allerdings nur dann, wenn etwaige Wohnungsleerstände berücksichtigt würden. Es darf also nicht vorkommen, dass Mieter die Grundgebührkosten für leer stehende Wohnungen mittragen müssen. Der Leitsatz des Urteils lautet wie folgt: "§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im - vom Gesetz vorausgesetzten - Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden, also auch insoweit, als Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch anfallen. Dieser Grundsatz findet seine Grenze dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt." Das Urteil beantwortet allerdings nicht die Frage, ob die Grundgebühren unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch nach WE abgerechnet werden dürfen. Aus unserer - allerdings nicht rechstverbindlichen - Sicht, sollte dies möglich sein, da es anerkannt ist, dass (zumindest kalte) Nebenkosten nach einem angemessen und geeigneten Abrechnungsschlüssel umgelegt werden dürfen, also z.B. WE, Personenzahl, qm. Der Maßstab WE erscheint uns hier zumindest nicht ungeeignet.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Angelika am 09.03.2020 18:23

Hallo :)

ich habe eine kurze Frage. Nach welchen qm sollen die Nebenkosten abgerechnet werden? Der Vertrag läuft auf 50qm (weil alleinwohnend und selten zu Hause) ,aber tatsächlich ist die 83qm groß. Nebenkosten im Vertrag sind an die 50qm angepasst.

Danke für eure Hilfe!

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Immowelt-Redaktion am 11.03.2020 08:36

Hallo Angelika,

nach einem BGH-Urteil (Az.: VIII ZR 220/17) ist für die Betriebskostenabrechnung im Allgemeinen die tatsächliche und nicht die im Vertrag angegebene Wohnfläche ausschlaggebend. Leitsatz: "Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ... ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend ..."

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Motte am 04.03.2020 20:08

Wir haben ein 2 Familienhaus, in dem eine kleine Wohnung im Keller vermietet ist. Im Mietvertrag wurde abwechselndes Straße kehren vereinbart. Trotz Abmahnung hat der Mieter noch niemals gekehrt. Ich mache das immer mit (oder Familienangehöriger). Was darf ich dem Mieter( oder darf ich das überhaupt ?) an Kosten berechnen für das was er nicht macht. ? Sehr großes Eckgrundstück, 1 Stunde Arbeit jeweils... Oder darf ich die Arbeit auch einklagen? Scheussliche Situation...

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Immowelt-Redaktion am 05.03.2020 08:48

Hallo Motte,

ist die Hausordnung wirksam vereinbart, muss sich der Mieter auch daran halten. Bei einem Verstoß kann der Vermieter den Mieter abmahnen, wobei die Abmahnung dazu dient, den Mieter klarzumachen, dass sein Verhalten pflichtwidrig ist. Eine fristlose Kündigung ist nach § 543 BGB nur dann möglich, wenn der Mieter seine Pflichten schwerwiegend in einem Maße verletzt, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Hinsichtlich der Kosten urteilte z.B. das AG Bremen (Az.: 9 C 346/12), dass der Vermieter zur Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters berechtigt ist. In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter eine Reinigungsfirma mit den Arbeiten beauftragt und dem Mieter die Kosten in Rechnung gestellt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Steffi am 20.02.2020 12:07

Hallo,

in unserem Fall legt der Vermieter sämtliche Nebenkosten auf die Personenanzahl um (außer der Grundsteuer). Wir leben zu viert auf 75 qm, wobei die Nachbarn zu zweit auf 150qm leben. Natürlich verbrauchen 4 Personen mehr oder erzeugen mehr Müll.

Aber in unserem Fall wird die wirklich teure Gebäudeversicherung auch auf die Personen umgelegt, was einen Unterschied von mehr als 400 Euro ergibt.

So, wie ich es verstanden habe, sind wir auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen, damit er den Schlüssel verändert (und wohl auch auf verständnisvolle Nachbarn).

Ist das richtig?

Vielen Dank!

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Immowelt-Redaktion am 20.02.2020 14:25

Hallo Steffi,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn in Ihrem Mietvertrag steht, dass die Betriebskosten bzw. speziell die Kosten der Gebäudeversicherung nach Personenzahl verteilt wird, so gilt dieser Verteilerschlüssel und kann in der Regel leider nur durch eine Änderung im Mietvertrag geändert werden. Sie liegen da richtig, für eine solche Vertragsänderung müssten sowohl Vermieter als auch Nachbarn mit der Änderung einverstanden sein.

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir Ihnen, sich durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion

hakan26 am 11.01.2020 13:31

Hallo

Ich hätte da eine Frage,

Mein Vater ist bei mir Angemeldet aber lebt nicht bei mir, er lebt in Ausland, damit ich sein Post kontrollieren kann, das habe ich den Vermieter auch so mitgeteilt, aber er rechnet schon seit Jahren bei der Nachzahlung Abrechnung drei Personen, mich, Meine Frau und meine Vater.

Darf er das?

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Immowelt-Redaktion am 13.01.2020 10:39

Hallo hakan26,

wenn der Vater gar nicht in der Wohnung wohnt und auch nicht im Mietvertrag steht, dürfte der Vermieter eigentlkich auch nicht für diese Person Nebenkosten abrechnen. Ggf. können Sie der Abrechnung widersprechen, eventuell auch mit Hilfe eines Mietevreiens oder fachanwalts für Mietrecht.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Brigitte Bensberg am 02.01.2020 17:42

Hallo Immowelt-Team,

unser Vermieter hat sieben Jahre lang die Heiz- und Nebenkosten nicht laut Mietvertrag (nach qm²), sondern nach einem anderen Verteilermaßstab abgerechnet (überwiegend nach Wohneinheiten und Verbrauch.) Dies hielten wir für gerecht und waren stillschweigend einverstanden. Nun wurden nach Eigentümerwechsel und häufigem Verwalterwechsel ohne Vorankündigung der Verteiler zu unserem Nachteil geändert. Die Nebenkosten werden jetzt komplett nach qm² berechnet, z. B. auch die Nebenkosten der Tiefgarage, obwohl wir nur einen Stellplatz haben, andere Mieter teilweise haben drei Stellplätze und Fremdmieter sind auch vorhanden. Wir möchten die Abrechnung nach dem ursprünglichen Verteiler behalten. Wie stehen da unsere Chancen dies durchzusetzen?

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Immowelt-Redaktion am 07.01.2020 09:19

Hallo Brigitte Bensberg,

zumindest die Heizkosten müssen laut Gesetz i.d.R. nach Verbrauch abgerechnet werden (Ausnahme: Zweifamilienhäuser, bei denen die eine Wohnung vermietet, die andere voM Eigentümer selbst bewohnt wird). Eine pauschale Abrechnung der Heizkosten nach Quadratmeter oder Wohneinheit ist unzulässig. Ob sich die jahrelange Duldung einer nicht vertragskonformen Abrechnung - ggf. zu Ihren Gunsten - als konkludente Vertragsänderung darstellt oder nicht, vermögen wir im konkreten Einzelfall nicht zu beurteilen. Generell tendieren wir jedoch dazu, dass die Abrechnung vertragskonform, bzw. dann, wenn die vertragskonforme Erfüllung nicht gesetzeskonform ist, gesetzeskonform abgerechnet werden muss. Im Zweifel und dann, wenn sich für Sie aus den geänderten Modalitäten finanzielle Nachteile ergeben, sollten Sie sich aber hier von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Benson am 04.10.2019 12:49

Hallo immowelt Team, danke für den interessanten Beitrag.

Zu meiner betriebskostenabrechnung habe ich eine Frage. Und zwar wird bei uns als Quadratmeter Grundlage nicht etwa die Fläche des Hauses, sondern die der ganzen Siedlung genommen, etwa 42.000m2 und dann verteilt.

Ist das richtig so?

Zumal die Wohnungen sehr unterschiedliche Größen und auch Mieterzahlen haben (von ~60m2 bis gut 130m2 und vom single bis hin zu 10 Leuten). Dabei sind wahrscheinlich auch leere Wohnungen, da hier längst nicht alles vermietet ist. Nachprüfen konnte ich das bisher nicht. Wie auch, bei dieser enormen zu Grunde liegenden Gesamtfläche.

Die Häuser sind auch unterschiedlich ausgerüstet. Manche haben eine Waschküche oder sogar eine private Werkstatt im Haus, andere - so wie ich - haben abgesehen vom Licht nicht mal Strom im Flur, den man für sowas nutzen könnte.

Mir kommt das sehr unfair vor, besonders die 42000m2, insbesondere weil ich nun trotz sehr sparsamer wohnweise viel nachzahlen muss. Obwohl schon für Heizung ein Guthaben von ca 80€ entstanden ist, was natürlich verrechnet wurde.

Darf die Grundfläche ALLER Wohnungen der Gesellschaft als Grundlage genommen werden, oder nur die des Wohnhauses?

Vielen Dank

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Am Rotberg am 11.10.2019 08:42

Seitdem die Geflüchteten aller Länder in Neubauwohnungen zogen, da kleine Grundfläche der Wohnung jedoch eine höhere Anzahl von Menschen wohnen, ist die Müllgebühr und auch der Allgemeinstrom der Gemeinschaftsanlagen weitaus höher abgerechnet wurden.


Immowelt-Redaktion am 04.10.2019 14:43

Hallo Benson,

vielen Dank für deinen Kommentar. Laut gängiger Rechtsprechung muss die Verteilung der Nebenkosten für Sie als Mieter nachvollziehbar sein. Dass das bei einer Verteilung der Kosten für die gesamte Siedlung oder Wohnanlage möglich wäre, scheint zweifelhaft.

Was Sie als Mieter bei Zweifeln tun können, ist, bei Ihrem Vermieter Belegeinsicht zu fordern. Denn ihr Vermieter ist verpflichtet, Ihnen die Dokumente vorzulegen, die als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung gedient haben. Wichtig zu wissen ist auch, dass jede in der Abrechnung nicht einfach nachvollziehbare Kostenposition in der Regel ungültig ist und vom Mieter nicht gezahlt werden muss.

Mehr Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel: https://ratgeber.immowelt.de/a/nebenkostenabrechnung-pruefen-tipps-fuer-mieter.html

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Wir würden Ihnen daher empfehlen, Ihre Nebenkostenabrechnung im Zweifel rechtlich prüfen zu lassen, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Daniel am 11.09.2019 14:15

Hallo Immowelt-Redaktion,

wir haben gestern die Nebenkostenabrechnung für 2018 erhalten und laut dieser sind die Kosten für Wasser / Abwasser im Vergleich zum Vorjahr um über 40% gestiegen.

Wir haben daraufhin bei unseren Wohnungsgenossenschaft angefragt, wie dies sein kann und zur Antwort erhalten, dass man sich seitens der Vermieters dazu entschlossen hätte, vom Abfluss- auf das Leitungsprinzip zu wechseln. Eine Abrechnung nach den tatsächlichen Kosten war bisher nicht möglich, da der Versorger die Jahresrechnungen immer zu verschiedenen Zeitpunkten abgerechnet hat, so dass die Genossenschaft nach dem Abflussprinzip abrechnen musste.

Jedoch habe man nun die Jahresrechnungen bei dem Versorger so umstellen lassen, dass diese zum 31.12. eines Jahres abgerechnet werden. Hierzu haben wurde erstmals zum 31.12.2018 jemand angestellt, der alle Zähler abgelesen hat. Diese Zählerstände wurden an den Versorger übermittelt und die Abrechnungen wurden zum 31.12.2018 erstellt.

Jedoch konnte für 2018 noch nicht komplett nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet werden, weil die Umstellung erst zum 31.12.2018 erfolgte und ein Teil der Abschläge bereits Anfang 2018 gezahlt wurde.

Ich hätte hierzu zwei Fragen:

1. Ist es überhaupt rechtens, innerhalb einer Abrechnungsperiode das Abfluss- und Leistungsprinzip in einem Posten miteinander zu vermischen?

2. Hätte der Vermieter uns über diese Änderung des Abrechnungsprinzips im Vorfeld informieren müssen?

Wir sehen uns nun völlig unvorbereitet einer horrenden Nachzahlung für das Jahr 2018 gegenübergestellt und gehen davon aus, dass die Umstellung des Abrechnungsprinzips innerhalb der Abrechnungsperiode die Ursache dafür ist.

Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort und viele Grüße

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Immowelt-Redaktion am 12.09.2019 10:38

Hallo Daniel,

grundsätzlich kann ein Vermieter dann die Betriebkostenabrechnung umstellen, wenn dies zu einer gerechteren/genaueren Art der Abrechnung führt. Ob eine Vermischung von Abfluss- und Leistungsprinzip in Ihrem Fall zulässig ist oder nicht, dürfte davon anhängen, ob sich daraus eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt. Insbesondere muss sichergestellt werden, dass Mieter nicht mehr zahlen, als der Versorger tatsächlich abgerechnet hat. Im Zweifel sollten Sie die Abrechnung vor Ort z.B. von einem Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht prüfen lassen. Übrigens haben Sie auch ein Anrecht, in die Belege zur Abrechnung einzusehen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion