Zugewinnausgleich: Was passiert nach der Scheidung mit der Immobilie?

Lesermeinungen:  

(10)

Wenn aus dem Liebesnest ein Zankapfel wird: Trennt sich ein Ehepaar, trifft sei eine Frage oft unvorbereitet: Was wird nach der Scheidung aus der gemeinsamen Immobilie? Da die meisten deutschen Ehen rechtlich als Zugewinngemeinschaften gelten, wird die Frage nach der Vermögensaufteilung über den sogenannten Zugewinnausgleich geregelt. So wird die Immobilie nach der Scheidung aufgeteilt.

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Haus, Hochzeitstorte, Foto: iStock/mofles
Nicht jedes Ehepaar bleibt glücklich. Die Folge ist meist die Scheidung. Wenn dann Kinder oder Immobilien mit im Spiel sind, wird die Trennung unweigerlich komplizierter. Foto: iStock/mofles

Scheidungen sind immer schwierig, wenn aber Kinder oder gemeinsames Eigentum dazu kommen, wird es noch komplizierter. Gesetzlich ist festgelegt, dass in einem Scheidungsverfahren alle Folgen für die Zeit nach der Ehe zu klären sind. Besitzt das Noch-Ehepaar eine Immobilie, so hat diese einen erheblichen Einfluss auf Unterhalt und den sogenannten Zugewinnausgleich. Paare, die sich trennen wollen, sollten daher die Besonderheiten einer Scheidung mit Wohneigentum kennen.

Ehen ohne Ehevertrag sind Zugewinngemeinschaften

In der Regel werden in Deutschland die Ehen aus Liebe geschlossen. Ein Ehevertrag ist da meist verpönt. Zu unromantisch. Und wer macht sich schon gern Gedanken darüber, dass das Liebesglück auch mal vorbei sein könnte. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass Ehepartner ohne Ehevertrag in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft leben. Dazu heißt es im § 1373 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB): „Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt“. Das bedeutet, dass die Vermögen der einzelnen Eheleute auch während der Ehe getrennt bleiben. Kommt es dann doch einmal zur Scheidung, so findet ein Ausgleich des Zugewinns statt.  Das heißt, die während der Ehe erworbenen Vermögensgüter werden zwischen den Ehepartnern finanziell ausgeglichen.

Achtung

Der Zugewinnausgleich muss nicht bis zur Scheidung vollständig geklärt sein. Jedoch sollten die Trennenden bedenken, dass der Anspruch auf den Zugewinnausgleich drei Jahre nach der rechtskräftigen Scheidung verjährt.

Gegenübergestellt werden dabei das jeweilige Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das Endvermögen bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft. „Für die Berechnung des Endvermögens ist der Tag des Zugangs des Scheidungsantrages an den anderen Ehegatten das entscheidende Datum“, erklärt Michaela Leder, Familienrechtsanwältin aus Nürnberg. Dieser Tag beendet die Ehe. Die Differenz beider Beträge ist der sogenannte Zugewinn, der anschließend zwischen beiden Partnern ausgeglichen werden muss. Nicht mit in den Zugewinnausgleich zählen:

  • Gegenstände, die gesondert im Zuge der Hausratsteilung betrachtet werden. Dazu zählen neben Möbeln, Elektrogeräten oder Geschirr auch Haustiere.
  • Rentenanwartschaften, die in den Versorgungsausgleich hineinfallen.
  • wiederkehrende Leistungen, wie Einkommen aus beruflicher Tätigkeit.

Das Anfangsvermögen ist der Vermögensstand nach Abzug möglicher Schulden eines Partners zum Ehebeginn (§ 1374 Absatz 1 BGB). Dazu zählt auch sogenannter privilegierter Erwerb, wie Erbschaften oder Schenkungen – auch wenn ein Partner diese während der Ehe erhält. Ohne einen Beweis über das Anfangsvermögen ist dieses mit Null anzusetzen. Damit würde das Endvermögen komplett als Zugewinn gelten. Für den Nachweis des Anfangvermögens kann es ratsam sein, eine detaillierte Liste davon anzulegen. Doch auch andere Schriftstücke oder Zeugenbeweise können als Nachweis dienen. Dadurch können enorme Nachteile für beide Parteien entstehen. Außerdem muss beim Anfangsvermögen der inflationsbedingte Wertverlust einbezogen werden. Dieser ist als Index beim Statistischen Bundesamt geführt.

Info

Vereinfachte Berechnung des Zugewinnausgleichs:


Ehegatte 1: Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn 1
Ehegatte 2: Endvermögen – Anfangsvermögen = Zugewinn 2
Zugewinn 1 – Zugewinn 2 = mögliche Differenz
Differenz / 2 = Zugewinnausgleich

Beispiel 1:
Ehegatte 1: 100.000 Euro – 75.000 Euro = 25.000 Euro
Ehegatte 2: 50.000 Euro – 25.000 Euro = 25.000 Euro
25.000 Euro – 25.000 Euro = 0 => kein Zugewinnausgleich nötig

Beispiel 2:
Ehegatte 1: 100.000 Euro – 50.000 Euro = 50.000 Euro
Ehegatte 2: 50.000 Euro – 10.000 Euro = 40.000 Euro
50.000 Euro – 40.000 Euro = 10.000 Euro
10.000 Euro / 2 = 5.000 Euro => Der Ehegatte 1 muss dem Ehegatte 2 bei der Scheidung 5.000 Euro Zugewinnausgleich zahlen.

Für Paare, die in Besitz einer gemeinsamen Immobilie sind, gibt es einen weiteren komplizierten Punkt: Der Zugewinnausgleich ist ein reiner Geldzahlungsanspruch. Häuser beziehungsweise Eigentumswohnungen sind nun aber nicht so einfach aufzuteilen. Also müssen sich die Ehepartner darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll, um sie finanziell untereinander aufzuteilen. Infrage kommen verschiedene Möglichkeiten, beispielsweise der gemeinsame Verkauf, dessen Erlös untereinander aufgeteilt wird oder dass ein Partner den anderen auszahlt und die Immobilie übernimmt. Falls eine Einigung nicht möglich ist, entscheidet im Ernstfall ein Gericht. Das ist in der Regel aber mit wesentlich höheren Kosten verbunden, als eine gütliche Einigung.

Die Scheidung mit Immobilienbesitz weist einige Besonderheiten auf. Ein wichtiger Faktor, wie vorgegangen wird, ist, ob es sich um eine gemeinsame Immobilie handelt oder ob diese zum Alleineigentum eines Ehepartners gehört.

Scheidung mit Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, Immobilie im Alleineigentum, Foto: iStock/shapecharge
Ist nur einer der beiden Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen, dann gehört ihm diese rechtlich gesehen allein. Foto: iStock/shapecharge

Wenn im Grundbuch nur ein Ehegatte als Eigentümer eingetragen ist, dann gehört nach der Scheidung ihm das Haus auch allein. In der Regel behält derjenige das Wohneigentum auch und bleibt darin wohnen. „Grundsätzlich kann während der Trennungszeit ein Gericht aber auch dem Nichteigentümer die Ehewohnung zur Nutzung zuweisen“, erklärt Rechtsanwältin Leder. Möglich ist das allerdings nur, wenn dieser Ehepartner nachweisen kann, dass er für sich und die von ihm betreuten gemeinsamen Kinder keine bezahlbare Wohnung finden kann. Damit ändert sich aber nichts am Eigentum des anderen.

Ein Haus oder eine Wohnung als Alleineigentum hat aber auch finanzielle Folgen. So führt Hauseigentum auch zu einem Zugewinnausgleich. Nämlich dann, wenn das Haus während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde. Bei einem Ausbau oder einer Modernisierung ist es auch egal, ob das Haus schon vor der Eheschließung im Besitz des Ehepartners war. Ein geerbtes Haus zählt zum privilegierten Anfangsvermögen und fällt nur dann in den Zugewinnausgleich, wenn es während der Ehe ausgebaut oder modernisiert worden ist. Diese Wertsteigerung ist beim Zugewinnausgleich zu betrachten.

Info

Beispielrechnung:

Das Ehepaar Meyer hat sich nach der Hochzeit ein Haus gekauft. Im Grundbuch eingetragen wurde aber nur der Ehemann. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist das Haus abgezahlt und 300.000 Euro wert. Frau Meyer hat während der Ehe ihr Vermögen um 50.000 Euro erhöht. Somit ist der Zugewinn 250.000 Euro. Frau Meyer steht demnach der Anspruch auf Zahlung von 125.000 Euro Zugewinnausgleich zu.

Auch wenn das Wohneigentum einem Ehepartner allein gehört, so darf er bis zur Scheidung mit diesem nicht einfach machen, was er will. Einem Hausverkauf muss der andere Partner ausdrücklich zustimmen (§1365 BGB). Erst nach der rechtskräftigen Scheidung kann der Alleineigentümer auch ohne Zustimmung verkaufen. Außer das Zugewinnausgleichsverfahren wurde vom Scheidungsverfahren abgetrennt und noch ist nicht rechtsgültig beendet. In diesem Fall braucht es auch nach der Scheidung noch die Zustimmung des ehemaligen Ehegatten.

Sonderregelung: Vermögensausgleich bei Scheidungen nach DDR-Recht

Wurden die Eheleute bereits in der ehemaligen DDR getraut, so ist der Zugewinnausgleich etwas komplizierter. Denn Eheleute lebten in der DDR in einer sogenannten Errungenschaftsgemeinschaft. Dabei wurden grundsätzlich alle während der Ehe erworbenen Sachen zu gemeinschaftlichem Eigentum. Ein von einem Ehegatten vor der Eheschließung gekauftes, geerbtes oder geschenktes Grundstück blieb allerdings weiterhin Alleineigentum. Bauten die Eheleute auf diesem Grundstück ein gemeinsames Haus, oder bauten ein bereits bestehendes Haus aus beziehungsweise modernisierten es, änderte dies nichts am Grundbucheintrag – das Haus blieb im Alleineigentum.

Lässt sich ein in der DDR getrautes Paar heute scheiden, ist der Stichtag für das Anfangsvermögen nicht der tatsächliche Hochzeitstag, sondern der 3. Oktober 1990. An diesem Tag trat auch in den neuen Bundesländern das BGB in Kraft. Das jedoch würde einen Vermögensausgleich verhindern, insofern der Kauf, der Ausbau oder die Modernisierung noch vor der Wiedervereinigung geschahen. Daher sind in diesen Fällen die Vorschriften des Familiengesetzbuches der DDR über den Vermögensausgleich (§§ 39, 40 FGB) auch heute noch anzuwenden, wenn ein Ehegatte bereits in der DDR alleiniger Eigentümer der Immobilie war.

Scheidung mit gemeinsamer Immobilie

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, gemeinsame Immobilie, Foto: istock/alvarez
Sind beide Ehepartner Miteigentümer einer Immobilie, muss geklärt werden, wie es weitergeht. Die Entscheidung fällt nicht immer leicht und es gibt oftmals Streit deswegen. Foto: istock/alvarez

Gehört die Immobilie beiden Eheleuten gleichermaßen – oder auch nur anteilig, beispielsweise zu zwei und einem Drittel –, dann stellen sich mit der Trennung gleich mehrere Fragen. Wem gehört das gemeinsame Wohneigentum nach der Scheidung? Wer darf darin wohnen? Was passiert damit? Diese Fragen stellen sich alle aufgrund eines grundlegenden Problems: Mit der Scheidung endet nicht automatisch auch die Miteigentümerschaft. Auch geschiedene Eheleute müssen – solange keine andere Regelung gefunden wurde – die Immobilie gemeinsam erhalten und finanzieren. Das geht aber wohl nur in den seltensten Fällen gut. Es ist in der Regel besser, eine der folgenden Lösungen in Betracht zu ziehen:

  • Die Immobilie wird von einem Partner übernommen und der andere ausbezahlt. Das stellt in der Regel einen Zugewinn dar, der sich auf den Zugewinnausgleich auswirken kann.
  • Die Immobilie wird gemeinsam verkauft und der Gewinn aufgeteilt.
  • Die Immobilie wird auf ein gemeinsames Kind übertragen.
  • In seltenen Fällen wird Immobilieneigentum in zwei gleichwertige abgeschlossene Einheiten aufgeteilt. Das könnte sich zum Beispiel anbieten, wenn sich ein größeres Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umbauen lässt. In der Fachsprache heißt das Realteilung.
  • Bleibt die Einigung über die Aufteilung der Immobilie aus, ist die letzte Möglichkeit eine Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie über ein Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert wird.

1. Eigentumsübertragung

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Haus, Übertragung der Immobilie,  Foto: gani_dteurope/fotolia.com
Foto: gani_dteurope/fotolia.com

Sind sich die getrennten Ehepartner einig, wer die Immobilie behält und den anderen dafür auszahlt, ist die Eigentumsübertragung rechtlich einfach. Die Erklärung, dass das Miteigentum der Immobilie an den anderen Partner übergeht, müssen bei gleichzeitiger Anwesenheit beide Partner von einem Notar beurkunden lassen. Danach muss der Übernehmer den vereinbarten Preis auszahlen. Dafür lohnt es sich unter Umständen, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Neben der Höhe der Abfindung müssen die Eheleute die Zahlungsmodalitäten – insbesondere die Fälligkeit der Zahlungen – klären. Ist das Finanzielle geregelt, beantragt der Notar, die Eigentumsänderung im Grundbuch eintragen zu lassen. Damit ist die Sache auch schon erledigt.

Zuvor sollten allerdings der Unterhalt und Zugewinnausgleich geklärt sein, ansonsten drohen später finanzielle Nachteile für beide Seiten. Der Übergebende hat eine hohe Summe eingenommen, die ins Endvermögen mit eingerechnet wird. Der Übernehmende hingegen muss weiterhin keine Miete zahlen, was das verfügbare Einkommen erhöht und damit eine höhere Unterhaltspflicht zur Folge haben kann. Wichtig für den Übergebenden ist außerdem, dass er vollständig aus der Haftung für einen laufenden Immobilienkredit entlassen wird. Ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank hierzu, kann der Notarvertrag daher nicht beurkundet werden.

2. Gemeinsamer Verkauf der Immobilie

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, gemeinsamer Verkauf, Foto: megaflopp/fotolia.com
Foto: megaflopp/fotolia.com

Können sich die Partner nicht einigen, wer das Wohneigentum behält oder ist es schlicht nicht möglich, dass einer den anderen auszahlt, besteht die Möglichkeit, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen. Die Eheleute müssen sich allerdings auf einen Mindestverkaufspreis einigen. Nach dem Verkauf wird der nach Abzug etwaiger Kosten und Darlehenstilgungen verbleibende Erlös untereinander aufgeteilt und ausgezahlt.Aus finanzieller Sicht gibt es im Vorfeld eine Menge Klärungsbedarf. Zum einen sollte beispielsweise bei der Bank angefragt werden, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Immobilienkredits zu zahlen ist. Ist das der Fall, verringert sich natürlich der Gewinn aus dem Verkauf. Zum anderen sollten die Ehepartner

in Erfahrung bringen, ob für den Immobilienverkauf Steuern zu zahlen sind – was allerdings bei ausschließlich selbst genutzten Immobilien nie der Fall ist – sowie ob und wie sich der Verkauf auf den Zugewinnausgleich auswirkt. Um sich also vor möglichen teuren Folgen zu schützen, sollte das Paar die Immobilie erst dann verkaufen, wenn wirklich alle finanziellen Faktoren in die Kalkulation einbezogen wurden.

3. Übertragung auf ein gemeinsames Kind

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Haus, Immobilie ans Kind übertragen, Foto: zoomingfoto1712/fotolia.com
Foto: zoomingfoto1712/fotolia.com

Hat das getrennte Ehepaar gemeinsame Kinder, können sie die Immobilie grundsätzlich auch auf diese übertragen. Das bietet sich insbesondere dann an, wenn die Immobilie einen emotionalen Wert für die Ehepartner hat und sie daher wollen, dass sie im Familienbesitz bleibt. Ist das Kind zum Zeitpunkt der Überschreibung noch minderjährig, braucht es zusätzlich die Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht.

Generell sollten Eheleute bei der Trennung aber überlegen, ob es eine gute Idee ist, die Immobilie dem Kind zu schenken. Dies kann unter Umständen zu einer großen finanziellen Belastung für das Kind werden, da es als Eigentümer für den Unterhalt der Immobilie aufkommen muss. Außerdem besteht die Gefahr, dass die Tochter oder der Sohn im Streit der Eltern zwischen die Stühle gerät. Manchmal kommt es auch vor, dass nur ein Partner die Immobilie überschreiben will. Da für eine Schenkung die Einwilligung beider notwendig ist, geht das aber nicht.

4. Realteilung

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, Realteilung, Foto: aytuncoylum/fotolia.com
Foto: aytuncoylum/fotolia.com

Eine Möglichkeit, die eher selten realisiert wird, ist die Realteilung. Dabei wird das Wohneigentum in zwei baulich voneinander abgeschlossene Einheiten umgebaut und anschließend gemäß Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgeteilt. So können nach der Scheidung entweder beide Partner dort wohnen bleiben oder den jeweiligen Teil unabhängig vom anderen verkaufen oder vermieten. Voraussetzung ist natürlich, dass sich die Immobilie für einen solchen Umbau eignet. Handelt es sich dagegen bereits um eine Eigentumswohnung als Teil einer WEG, zum Beispiel in einer größeren Wohnanlage, dürfte das Vorhaben, die ehemalige Ehewohnung in zwei kleinere aufzuteilen, schwierig bis unmöglich umzusetzen sein: Denn sämtliche andere Eigentümer der WEG-Anlage müssten einstimmig sowohl den baulichen Änderungen als auch der Änderung der Teilungserklärung zustimmen.

5. Teilungsversteigerung

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, Teilungsversteigerung, Foto: gearstd/fotolia.com
Foto: gearstd/fotolia.com

Kommt keine der vier ersten Alternativen infrage, bleibt als letzte Möglichkeit die sogenannte Teilungsversteigerung. Einen Antrag darauf kann jeder Ehepartner stellen, egal wie groß sein Miteigentum an der Immobilie ist. Die Voraussetzung ist, dass er auch im Grundbuch steht. Eine Ausnahme ist, wenn der andere Partner neben seinem Anteil an der Immobilie kein oder kaum anderes Vermögen hat. In diesem Fall muss sich vor dem Antrag zur Teilungsversteigerung die Zustimmung des Partners eingeholt werden. Grundlage dafür ist der § 1365 BGB, der festschreibt, dass ein Ehepartner nur mit Einverständnis des anderen über dessen Vermögen verfügen kann. Sobald die Scheidung rechtskräftig ist, fällt diese Ausnahmeregelung weg.

Die Immobilie wird bei einer Teilungsversteigerung durch ein Vollstreckungsgericht öffentlich unter den Hammer gebracht. Der Nachteil dabei ist, dass der Verkaufspreis so oftmals hinter dem aus freihändigem Verkauf zurückbleibt. Vom Erlös werden außerdem noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Anschließend wird vom Gericht ein Teilungsplan aufgestellt, in dem die Ehepartner bestimmen, wie der Erlös aufgeteilt wird. Gibt es auch hier keine gemeinsame Entscheidung, wird die Aufteilung des Betrages gerichtlich festgelegt. Wirtschaftlich gesehen ist die Teilungsversteigerung in der Regel die schlechteste Lösung.

Laufende Immobilienkredite bei Scheidung

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, Immobilienkredit, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com
Trotz Scheidung bleibt der gemeinsame Kreditvertrag bestehen. Übernimmt ein Partner die Rückzahlung allein, muss die Bank gebeten werden, den anderen aus dem Vertrag zu entlassen. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

In vielen Fällen ist die gemeinsam genutzte Immobilie über einen Kredit fremdfinanziert worden. Der Darlehensvertrag ist dabei unabhängig von allen anderen Fragen zu betrachten – vom Eigentum, von der Nutzung und von etwaigen Nutzungs- oder Mietzahlungen. Dass das Darlehen abgezahlt werden muss, daran ändert sich auch mit der Trennung nichts. Jedoch kann sich an der Art und Weise, wie er gezahlt wird, etwas ändern. Wenn beispielsweise der Alleinverdiener die Raten bisher allein zahlte, wurde bis dahin angenommen, dass der andere Ehegatte als gleichwertig anzusehende Beiträge etwa in Form der Haushaltsführung erbringt. Trennt sich ein Paar, ist dies nicht mehr der Fall und die Karten werden neu gemischt: Zukünftig müssen beide Partner zu gleichen Teilen die Raten übernehmen. Zahlt weiterhin nur einer, ist der andere ihm gegenüber ausgleichspflichtig. Auch die Tatsache, dass ein Partner vielleicht nicht die finanziellen Möglichkeiten dazu hat, reicht laut einem BGH-Urteil nicht aus, dass er aus der Mithaftung für den Kredit entlassen wird (Az.: XII ZR 10/09). Diese Mithaftung kann aber unter Umständen sittenwidrig sein. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn es vorhersehbar war, dass einer der beiden Partner finanziell erheblich überfordert sein wird – weil er mittellos ist – aber dennoch auf das Verlangen der Bank den Kreditvertrag mitunterschreiben sollte.

Achtung

Zahlt ein Ehepartner während der Ehe allein die Raten des Immobilienkredits ab, so kann er nach der Trennung nicht die Hälfte der Zahlungen vom anderen zurückfordern. Erst mit dem Stichtag der Trennung ist der zweite Partner unter Umständen ausgleichspflichtig.

Sind sich die Partner einig und wollen, dass einer der beiden aus dem Kreditvertrag herausgelöst wird – das ist oftmals der Fall, wenn einer dem anderen seinen Anteil am Wohneigentum überschreibt –, muss das vorher mit dem Kreditgeber abgeklärt werden. Oftmals einigen sich Eheleute über eine sogenannte Freistellungsvereinbarung. Bei dieser stellt der übernehmende Partner den anderen von der Kreditrückzahlung frei. Da sich aber im Verhältnis zum Kreditgeber nichts ändert – der übergebende Partner also weiterhin im Vertrag steht –, bleibt die Kredithaftung beider bestehen. Daher raten Experten im beiderseitigen Interesse von einer solchen Vereinbarung ab.

Die Beteiligung an Schulden für Immobilien ist bei einer Trennung sehr kompliziert. In der Praxis werden häufig Fehler gemacht, die erhebliche finanzielle Auswirkungen auf beide Ehegatten haben können. Daher ist es immer ratsam, sich ausführlich von einem Fachanwalt für Familienrecht beraten zu lassen, wie es mit der Schuldentilgung weiter geht.

Wie mit der Immobilie vor der Scheidung umgehen?

Zugewinnausgleich, Scheidung mit Immobilie, freiwilliger Auszug, Foto: iStock/chameleonseye
Wer, um eine Eskalation zu vermeiden, kurzzeitig die gemeinsame Ehewohnung verlässt – dabei aber nur das Nötigste mitnimmt – hat das Recht wieder zurückzukehren. Nimmt derjenige sein ganzes Hab und Gut mit, ist die Rückkehr an bestimmte Bedingungen gebunden. Foto: iStock/chameleonseye

Ein Ehepartner kann generell nicht vom anderen verlangen, das gemeinsame Wohneigentum – gesetzlich wird von der „Ehewohnung“ gesprochen – zu verlassen. „Unter engen Voraussetzungen kann ich unabhängig davon, ob ich alleine Eigentümer bin oder nicht, die gemeinsame Ehewohnung mir zur Alleinnutzung von einem Gericht zuweisen lassen“, sagt Rechtsexpertin Michaela Leder. Richter fällen diese Entscheidung beispielsweise, wenn häusliche Gewalt ein Thema ist oder wenn extreme Streitigkeiten die Kinder erheblich belasten. Aber auch im Falle von Alkoholmissbrauch, fehlende Rücksichtnahme und das Mitbringen des neuen Partners kann zu einem Verweis aus der ehelichen Wohnung führen. Die Eigentumsverhältnisse bleiben dabei aber unangetastet. Es wird lediglich eine Regelung für die Zeit des Getrenntlebens bis hin zur Scheidung getroffen.

Freiwilliger Rückzug aus der Ehewohnung

Es steht aber jedem natürlich frei, die gemeinsame eheliche Wohnung zu verlassen, um zum Beispiel eine Eskalation zu vermeiden. Sollen Kinder mit ausziehen, braucht es immer die Zustimmung des anderen – das fällt unter das Sorge- und Umgangsrecht. Lässt der Weichende dabei seine persönlichen Gegenstände in der Wohnung, besteht ein Anspruch auf Rückkehr. Denn das Verlassen stellt dann ja keinen wirklichen Umzug dar. Komplizierter wird es, wenn alle persönlichen Sachen mitgenommen wurden. Dann kann derjenige nur dann auch gegen den Willen des anderen wieder einziehen, wenn er innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug seinen Willen bekundet, wieder einziehen zu wollen. Voraussetzung ist dabei, dass die Rückkehr dem in der Wohnung verbliebenen Partner auch zumutbar ist. Andernfalls ist ein Wiedereinzug während der Trennungszeit ausgeschlossen – selbst, wenn es das Alleineigentum des Ausgezogenen ist. Nach Ablauf der sechs Monate darf der in der Wohnung verbliebene sogar die Schlösser austauschen.

Wichtig ist, dass derjenige, der die Wohnung verlassen will, alle Informationen zur Immobilie hat. Denn im Streitfall müssen alle Angaben bewiesen werden können. Deshalb sollte jeder Ehepartner besser von sämtlichen Unterlagen des Wohneigentums wenigstens eine Kopie besitzen. Dazu gehören unter anderem:

  • Grundbuchauszug
  • Notarieller Kaufvertrag
  • Liegenschaftskataster
  • Gebäudeversicherung
  • Grundsteuerbescheid
  • Sämtliche Nachweise zu laufenden Kosten
  • Darlehensvertrag mit Zins- und Tilgungsplan

Nutzungsentschädigung und Wohnvorteil: finanzielle Konsequenzen einer Trennung

Wer in der ehelichen Wohnung bleibt, muss dem ausgezogenen Ehepartner eine Art Miete für dessen Eigentumsanteil zahlen. Das nennt sich Nutzungsentschädigung und gilt nur bis zur Scheidung. Diese muss aber aktiv eingefordert werden, sonst verfällt der Anspruch. Auch kann die Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend gefordert werden. Die Nutzungsentschädigung entfällt allerdings, wenn der einkommenslose Partner in der Wohnung bleibt und die gemeinsamen Kinder betreut. „Die Nutzungsentschädigung spielt aber oft keine große Rolle, da diese Frage im Rahmen der Unterhaltsberechnung geklärt wird“, sagt Familienrechtsanwältin Leder.

Dann ist jedoch umgekehrt bei der Berechnung des Ehegattenunterhalts der Wert des mietfreien Wohnens zu berücksichtigen. Der Wohnvorteil richtet sich nach der ortsüblichen Miete. Nur im ersten Jahr nach der Trennung ist ein angemessener Wohnwert zu berücksichtigen. Damit soll eine eventuelle Versöhnung nicht erschwert werden. Der angemessene Wohnwert richtet sich in dem Fall danach, welche Miete sich der verbliebene Ehepartner leisten könnte, wenn er aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen wäre.

Fazit: Immobilienbesitz ist ein guter Grund für einen Ehevertrag

Mit einem Ehevertrag – so unromantisch er auch sein mag – können Eheleute ihre Vermögensangelegenheiten für die Dauer der Ehe und darüber hinaus regeln. Damit klärt sich in der Regel automatisch, wem in der Ehe was gehört und wer von wem bei der Scheidung was verlangen darf. Dabei kann beispielsweise eine Immobilie aus dem Zugewinnausgleich herausgestrichen werden. Der Abschluss eines Ehevertrags ist im Zusammenhang mit einer Immobilie also eine Überlegung wert. Denn eine Scheidung ist oftmals eh schon eine emotionale Angelegenheit. Sind dann schwierige Themen schon vorher mit klarem Kopf geklärt, kommt es in der Regel beiden Partnern zugute.

Ohne Ehevertrag ist es für das getrennte Paar dennoch ratsam, sich möglichst friedlich über den Umgang mit der Immobilie zu einigen – denn es hängt ihr Vermögen daran. Welche der Möglichkeiten die beste ist, kann nicht pauschal gesagt werden. Jedoch ist es meist sinnvoll, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen und damit einen Schlussstrich unter das gemeinsame Kapitel zu setzen. Im Zweifelsfalle ist es außerdem ratsam, sich von einem versierten Fachanwalt für Familienrecht beraten zu lassen.


Ihre Meinung zählt

(10)
4.2 von 5 Sternen
5 Sterne
 
7
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
2
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

KaufvertragTipps für ImmobilienkäuferTipps für Immobilieneigentümer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

1 Kommentar

Chris am 18.10.2018 22:31

Ein sehr schöner Artikel mit Bezug zum Eigenheim oder Wohnung. Trennung und Scheidung ist natürlich noch viel mehr. Der "Erfolg" eines nicht geführten Rosenkriegs ist ein sattes Einsparen von Kosten, Zeit und Nerven; [Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

auf Kommentar antworten