Teilungsversteigerung – was Scheidungspaare und Erbengemeinschaften beachten müssen

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Ob Erbengemeinschaft oder Scheidungspaar: Gibt es Streit, was mit der Immobilie passieren soll, kommt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung infrage. Welche Vor- und Nachteile die Teilungsversteigerung hat und welche gesetzlichen Regeln es gibt.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung oder auch Auseinandersetzungsversteigerung ist eine Form der Zwangsversteigerung. Während es bei der Zwangsversteigerung in der Regel darum geht, dass ein Immobilieneigentümer seinen Kredit nicht mehr zahlen kann, geht es bei der Teilungsversteigerung darum, dass sich mehrere Miteigentümer nicht einig sind, was mit der Immobilie passieren soll. Meist kommt es bei einer Scheidung zu einer Teilungsversteigerung oder wenn eine Erbengemeinschaft aufgelöst wird. Der Erlös dieser speziellen Art der Zwangsversteigerung wird dann unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Die Teilungsversteigerung ist über das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Der Erlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt.

Für wen kommt eine Teilungsversteigerung infrage?

Eine Teilungsversteigerung kommt für private Eigentümer in der Regel bei zwei Ereignissen in Frage:

  1. Im Erbfall:
    Wird eine Immobilie vererbt und im Testament ist nicht festgelegt, wer das Haus oder die Wohnung erhalten soll, greift die gesetzliche Erbfolge beziehungsweise der Erbanteil aller Erben. Mehrere Erben haben also dann Anspruch auf einen bestimmten Anteil des gesamten Nachlasses, je nachdem an welcher Stelle sie in der gesetzlichen Erbfolge stehen. Während Geld recht einfach aufgeteilt werden kann, ist das bei einer Immobilie nicht ganz so einfach. Eine Möglichkeit wäre es, die Immobilie zu verkaufen oder sich darüber zu einigen, wer die Immobilie erhält. Der neue Eigentümer wiederum muss dann die restlichen Erben aber auszahlen.
    Wird sich die Erbengemeinschaft aber nicht darüber einig, was mit der Immobilie geschehen soll, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden.
     
  2. Im Scheidungsfall:
    Geht eine Ehe zu Ende, kann das auch zu Streitigkeiten über die Frage führen, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Auch hier kann die Immobilie gemeinsam verkauft und der Erlös dann aufgeteilt werden oder ein Ehepartner bleibt in der Immobilie und zahlt den anderen aus.

Sind die Fronten aber zu verhärtet, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Das geht aber nur wenn:

  • Beide Partner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, wobei einem Partner mindestens 10 Prozent der Immobilie gehören muss
  • Es ist kein Ehevertrag vorhanden und die Partner leben in einer Zugewinngemeinschaft 

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Teilungsversteigerung, Scheidung, Erbengemeinschaft, Foto: DDRockstar/fotolia.com
Bei Scheidungen entbrennt oftmals ein erbitterter Streit um die gemeinsame Immobilie. Können sich die Ehepartner gar nicht einigen, ist eine Teilungsversteigerung eine Möglichkeit. Foto: DDRockstar/fotolia.com

Eine Teilungsversteigerung läuft folgendermaßen ab:

  1. Antrag beim örtlichen Amtsgericht stellen: Im Scheidungsfall sind dazu beide Partner berechtigt und im Erbfall alle Erben. Der Antrag muss schriftlich erfolgen, eine Form ist nicht vorgegeben.
  2. Der Versteigerungsrichter prüft den Antrag und ordnet den Beschluss zur Teilungsversteigerung an
  3. Der Beschluss wird den anderen Miteigentümern, den sogenannten Antragsgegnern, übermittelt
  4. Der Verkehrswert der Immobilie wird ermittelt und das geringste Gebot festgelegt: Der Verkehrswert kann vom Antragsteller ermittelt werden, allerdings nur, wenn die anderen Miteigentümer zustimmen. Ansonsten stellt das Gericht einen Gutachter.
  5. Das Gericht legt den Versteigerungstermin fest
  6. Versteigerungstermin
  7. Verteilung des Verkaufserlöses: Dafür ist nicht das Gericht zuständig, die Eigentümer müssen den Erlös unter sich verteilen

Wer darf die Teilungsversteigerung beantragen?

Beantragen kann die Teilungsversteigerung jeder Miteigentümer beziehungsweise jeder Erbe aus der Erbengemeinschaft. Die Größe des Anteils ist dabei in der Regel irrelevant.
Bei in Scheidung lebenden Paaren gibt es jedoch eine Ausnahme: Wenn der Anteil an einer Immobilie das gesamte Vermögen des nicht verkaufswilligen Partners darstellt, wird dem Antrag gewöhnlich nicht stattgegeben. Denn der Gesetzgeber bestimmt, dass Ehepartner nicht ohne dessen Zustimmung über das Vermögen des anderen verfügen dürfen (§ 1365 BGB). Erst mit der Scheidung ist in diesem Falle eine Teilungsversteigerung möglich.

Wo wird die Teilungsversteigerung beantragt?

Eine Teilungsversteigerung wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht, in dessen Bezirk die Immobilie sich befindet. Es reicht ein formloser schriftlicher Antrag.

Was muss der Antrag auf Teilungsversteigerung beinhalten?

  • Name und Anschrift des Antragstellers
  • Namen und Anschriften aller Miteigentümer
  • Exakte Bezeichnung des Grundstücks
  • Grundbuchauszug der Immobilie - nicht  älter als 6 Monate , Miteigentum nachzuweisen
  • Erbschein (nur bei Auflösung einer Erbengemeinschaft

Wurde eine Teilungsversteigerung beantragt, wird der Rechtspfleger den Teilungsversteigerungsantrag den Antragsgegnern – also allen anderen Miteigentümern – zur Stellungnahme zukommen lassen. Erst wenn alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, ordnet der Rechtspfleger die Teilungsversteigerung durch Beschluss an und lässt die anstehende Zwangsversteigerung im Grundbuch vermerken.

Teilungsversteigerung: Wie wird der Preis festgelegt?

Bei einer Versteigerung kann im Vorfeld kein Preis festgelegt werden. Auch ein Mindestgebot gibt es bei der Teilversteigerung juristisch nicht. Wohl aber ein geringstes Gebot. Der durch das im Gutachten ermittelte Verkehrswert bildet dafür die Grundlage. Bieter müssen zumindest beim ersten Versteigerungstermin mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts bieten, sonst muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Eine weitere Grenze ist 70 Prozent des Verkehrswertes: Unter 70 Prozent kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern.

Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?

Wenn alle Beteiligten den Antrag zur Teilungsversteigerung erhalten haben, wird als nächstes der Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks ermittelt. Dafür wird ein Gutachten benötigt. Dieses kann über drei Wege eingeholt werden:

  1. Der Antragsteller gibt es in Auftrag: Es bedarf der Zustimmung des Antraggegners, dass der Antragsteller das Gutachten selbst in Auftrag gibt. Nur so kann es als Grundlage für die Versteigerung gelten.
  2. Das Gericht holt das Gutachten ein: Will der Antraggegner nicht, dass der Antragsteller sich selbst um das Gutachten kümmert, wird es vom zuständigen Gericht eingeholt.
  3. Es gibt bereits ein Gutachten jüngeren Datums: Wenn nur wenige Monate vor dem Antrag ein Gutachten erstellt wurde, kann dies zur Wertermittlung herangezogen werden. Allerdings muss das Amtsgericht dem zustimmen.

Teilungsversteigerung: Wie verläuft der Versteigerungstermin ab?

Ist das geringste Gebot festgelegt, bereitet das Gericht den Versteigerungstermin des Teilungsversteigerungsverfahrens vor. Der Termin ist öffentlich und gliedert sich in drei Abschnitte:

  1. Bekanntmachungsteil
  2. Bietstunde
  3. Verhandlung über den Zuschlag – der meistbietende gewinnt.

Bekanntmachungsteil

Bevor es mit dem Bieten losgehen kann, wird die jeweilige Immobilie vollständig vorgestellt. In diesem Bekanntmachungsteil erfolgen eine Reihe Informationen.

  • Grundbuchstand
  • Höhe des Verkehrswerts
  • Erklärungen zu vorhanden Verträgen von Mietern / Pächtern
  • Höhe des geringsten Gebots

Bietstunde

Die Bietstunde hat einen vorher festgelegten Zeitrahmen. Meist dauert sie 30 Minuten. Diese Zeit darf nicht unterschritten werden, kann sich aber gegebenenfalls durch einen Bieterwettstreit verlängern.

Können Miteigentümer bei der Teilungsversteigerung mitsteigern?

Miteigentümer – egal ob Antragssteller oder -gegner haben ausdrücklich das Recht mit zu bieten. Sie müssen allerdings bis vier Wochen vor dem Termin das Amtsgericht darüber in Kenntnis gesetzt haben.

Mitbieten dürfen grundsätzlich alle Personen, die voll geschäftsfähig, also mindestens 18 Jahre alt, sind. Bietende, die nicht persönlich anwesend sein können, haben die Möglichkeit, sich vertreten lassen. Dafür muss aber eine notariell beglaubigte Vollmacht vorliegen.  

Info

Die Bieter geben bei der Teilungsversteigerung sogenannte Bargebote ab. Das bedeutet, dass die bestehenbleibenden Belastungen des Objektes nicht enthalten sind. Diese müssen aber kraft Gesetzes zusätzlich übernommen werden. Daher ist es für Bieter ratsam, die Belastungen vorher von ihrem sich selbst gesetzten Höchstgebot abzuziehen.

Zuschlagsverhandlung

Das höchste Gebot bedeutet bei einer Teilversteigerung nicht sofort den Zuschlag. Zuerst muss geprüft werden, ob das Gebot zulässig ist. Damit ein Gebot  zulässig ist, muss der Erlös die Kosten des Verfahrens decken (§ 44 Abs.1 ZVG). Gibt es kein oder kein zulässiges Gebot, wird das Verfahren einstweilen eingestellt und zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt. Die Zuschlagsverhandlung kann noch während des Versteigerungstermins stattfinden oder bei einem zeitnah anberaumten Zuschlagsverkündigungstermin. Dabei gibt es dann nur zwei Möglichkeiten:

  1. Entweder das Gericht erteilt den Zuschlag oder
  2. Der Zuschlag wird versagt.

Was passiert, wenn niemand für die Immobilie bietet?

Wenn auch bei der Wiederholung der Teilversteigerung kein gültiges Angebot zustande, wird das Verfahren aufgehoben. Dann gibt es folgende Möglichkeiten:

  1. Die Miteigentümer müssen sich anderweitig einigen
  2. Ein anderer Miteigentümer stellt einen erneuten Antrag auf Teilungsversteigerung – in diesem Fall kann das Verfahren komplett neu gestartet werden. Allerdings fallen dann alle Kosten noch einmal an.

Erlösverteilung bei der Teilungsversteigerung

An die Zuschlagserteilung schließt sich die Erlösverteilung an. Dafür wird in der Regel ein gesonderter Verteilungstermin anberaumt. Das Gericht stell fest, wer in welcher Reihenfolge vom Erlös ausgezahlt wird und wie ein möglicher Restanteil auf die früheren Miteigentümer aufgeteilt wird. Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert.

Über die Verteilung des Erlöses haben die Miteigentümer normalerweise schon vorab entschieden. Bei einer Erbengemeinschaft regelt das in der Regel das Testament oder die Erbfolge. Aber: Die Erlösverteilung kann vom Vollstreckungsgericht nur vollzogen werden, wenn auch beim Termin unter allen Gemeinschaftsmitgliedern noch Einigkeit herrscht.

Bei Uneinigkeit wird der verbliebene Betrag beim Amtsgericht hinterlegt, bis sich eine Einigung erzielt wurde. Schaffen die Miteigentümer das nicht, steht der Weg einer zivilen Klage offen.

Sobald eine schriftliche Willenserklärung aller Miteigentümer vorliegt, wird ein Termin für die Auszahlung festgelegt. Erst, wenn der Versteigerungserlös vollständig an die Beteiligten verteilt wurde, gilt die Eigentümergemeinschaft als beendet.

Bis dahin besteht ein gemeinschaftliches Eigentum fort – nicht mehr in Form einer Immobilie, aber als Erlös der Teilungsversteigerung.

Wie lange dauert ein Teilungsversteigerungs-Verfahren?

Alles in Allem sollten die Miteigentümer ungefähr ein Jahr einplanen, bis die Teilungsversteigerung durch ist. Einen festen Zeitplan gibt es für das Teilungsversteigerungs-Verfahren aber nicht, da viele verschiedene Faktoren auf die Dauer Einfluss nehmen. Darunter dem Prüfen des Antrags, erstellen des Wert-Gutachtens oder Finden eines Versteigerungstermins.

Kann das Verfahren zur Teilungsversteigerung abgebrochen werden?

Da eine Teilungsversteigerung ein langwieriger Prozess ist, der schnell ein Jahr und länger dauert, kommt es häufig vor, dass sich die Erbgemeinschaft oder das Scheidungspaar anders einigt. Ist das Verfahren zur Teilungsversteigerung begonnen, kann es deswegen trotzdem jederzeit beendet werden. Wichtig ist, dass noch kein Zuschlag beim Versteigerungstermin erteilt wurde.

Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an?

Folgende Kosten fallen in der Regel an:

  • Antragskosten – sie beinhalten unter anderem die entstandenen Kosten für die Benachrichtigungen aller Miteigentümer sowie die Kosten der gerichtlichen Anordnung des Teilungsversteigerungsverfahrens
  • Kosten für die Erstellung eines Gutachtens
  • Kosten für die Anzeigen in Zeitungen sowie im Internet
  • Kosten für das Verfahren selbst

Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt unter anderem vom Verkehrswert der Immobilie ab. Je höher der Wert, desto höher fallen auch die Kosten aus. Das Gutachten kostet je nach Größe des Objektes in der Regel zwischen 1.000 und 2.500 Euro, im Einzelfall kann es aber auch teurer werden.


Für die gerichtliche Anordnung können 50 bis 150 Euro und für die Zustellung des Antrags an die Miteigentümer jeweils 3,50 Euro kalkuliert werden. Die Verfahrenskosten hängen vom Grundstückswert und der Anzahl der notwendigen Termine ab. Wichtig: Der Antragsteller zahlt schon vor dem Versteigerungstermin einen Verfahrensvorschuss.

Teilungsversteigerung: Wer zahlt die Kosten?

Bei einer Teilungsversteigerung muss der Antragsteller die Kosten nicht allein zahlen. Alle Miteigentümer werden vom Gericht gleichermaßen belastet. Das Geld wird vom Gesamterlös nach der geglückten Versteigerung entnommen, der Rest entsprechend an die Miteigentümer aufgeteilt.

Der Antragsteller muss die Kosten für das Verfahren nur alleine zahlen, wenn der Antrag vor der endgültigen Versteigerung zurückgezogen wird.

Wie kann ich auf einen Antrag auf Teilungsversteigerung reagieren?

Antragsgegner können nach Eingang dem Verfahren beitreten. Für den Beitritt muss ein Antrag spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin beim zuständigen Gericht eingereicht werden. So werden aus passiven Antragsgegnern im Verfahren aktive Beteiligte und verfügen damit über dieselben Gestaltungsrechte wie der Antragssteller.

Der Vorteil: So kann man unter anderem Einfluss auf das Ergebnis der Teilungsversteigerung nehmen. Der Antragsteller hat beispielsweise das Recht, ein Gebot, das nicht 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht, mithilfe einer Einstellungsbewilligung abzulehnen. Treten die Antragsgegner dem Verfahren bei, müssen solche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.

Info

Erben werden nach Eintritt des Erbfalls durch das Grundbuchamt aufgefordert, das Grundbuch zu berichtigen (§ 82 Grundbuchordnung). Dabei hat jeder einzelne Erbe das Recht, einen Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen. In der Folge wird aber nicht nur der Antragsteller als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Vielmehr erfolgt die Eintragung nach § 47 GBO in der Form, dass die diversen Miterben „in Erbengemeinschaft“ als neue Eigentümer aufgenommen werden.

Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?

Generell kann niemand gezwungen werden, weiter gegen seinen Willen einer Gemeinschaft anzugehören, daher ist eine komplette Verhinderung der Teilungsversteigerung kaum möglich. Folgende Möglichkeiten gibt es, die Versteigerung abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern:

  • Einstweilige Einstellung beantragen
  • Widerspruchsklage

Einstweilige Einstellung beantragen

Die Antragsgegner haben die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen nach der Bekanntmachung durch das Amtsgericht die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Diesem Antrag wird aber nur dann stattgegeben, wenn unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre oder wenn durch die Versteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder beeinträchtigt würde. Die Unterbrechung durch die einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG) ist maximal sechs Monate wirksam und kann dann in der Regel lediglich ein weiteres Mal beantragt werden. Das heißt, wird innerhalb dieser bis zu 12 Monate keine andere Lösung gefunden, ist die Teilungsversteigerung dann im Normalfall nicht mehr abwendbar. Einzig zum Wohle gemeinsamer Kinder kann die Wiederholung der Einstellung mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Spätestens jedoch nach fünf Jahren ist auch das nicht mehr möglich.

Widerspruchsklage einreichen

Die Widerspruchsklage ist ein Rechtsmittel, das Gesellschafter einer GbR haben (§ 771 Zivilprozessordnung). Einzelne Gesellschafter können damit Einwände, die sich aus dem Gesellschaftsvertrag oder dem Gesellschaftsverhältnis ergeben, gegen die Teilungsversteigerung geltend machen. Ist die Widerspruchsklage erfolgreich, wird die drohende Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt.

Teilungsversteigerung bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstücks

Ist bei dem zu versteigernden Objekt ein Nießbrauchrecht  vorhanden, wird die Teilungsversteigerung komplizierter. Eingetragen wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch in der Abteilung II. Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Ob es trotz Teilungsversteigerung noch Bestand hat, hängt davon ab, ob das Nießbrauchrecht das gesamte Grundstück oder nur Teile davon betrifft:

  • Ganzes Grundstück betroffen: Das Nießbrauchrecht bleibt auch nach der Versteigerung bestehen
  • Grundstücksanteil des Antragstellers betroffen: Das Nießbrauchrecht erlischt mit der Versteigerung. Der Antragssteller darf den Antrag nur mit Zustimmung des Nießbrauchers stellen (§ 1066 Abs. 2 BGB). Der Nießbraucher muss abgefunden werden.
  • Grundstücksanteil des Antragsgegners betroffen: Das Nießbrauchrecht erlischt mit der Versteigerung. Zustimmung zum Antrag ist nicht notwendig. Der Nießbraucher muss mit einer Geldrente abgefunden werden (§ 92 Abs. 2 ZVG)

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung ist immer mit dem Risiko verbunden, dass geringe oder gar keine Gewinne erzielt werden. Daher sollten sich die zerstrittenen Miteigentümer fragen, ob sie nicht doch eine gemeinsame Lösung finden.

Gütliche Einigung

Infrage kommt ein Privatverkauf. Dabei wird voraussichtlich nicht nur ein höherer Erlös erzielt, sondern auch Kosten für das gerichtliche Verfahren oder den Rechtsbeistand gespart. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass sich die Miteigentümer einig sind.

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Freiwillige Versteigerung

Eine zweite Möglichkeit ist die freiwillige Versteigerung. Auch dafür ist allerdings das Einverständnis aller Miteigentümer notwendig. Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, können sich die Eigentümer bei einer freiwilligen Versteigerung an einen privatwirtschaftlichen öffentlich bestellten Auktionator wenden, der das Versteigerungsverfahren dann in die Hand nimmt. Sie haben hierbei großen Einfluss auf das Mindestangebot, wodurch die Gefahr sinkt, die Immobilie unter Wert zu veräußern.

Vorkaufsrecht ausüben

Eine weitere Alternative zur Teilungsversteigerung ist, wenn einem Antraggegner ein Vorkaufsrecht zusteht. Dies ist beispielsweise innerhalb einer Erbengemeinschaft immer der Fall (§ 2034 BGB). Bei einer Scheidung oder Auflösung einer GbR muss dies ausdrücklich im Ehe- beziehungsweise Gesellschaftsvertrag festgelegt worden sein.

Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Miteigentümer, der einen rechtskräftigen Kaufvertrag über seinen Anteil mit einem Dritten schließt, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich darüber unterrichten. Entscheidet sich ein Vorkaufsberechtigter für den Kauf, muss er das dem Miteigentümer mitteilen. Dann tritt er an die Stelle des Dritten, ist dabei allerdings an die Bedingungen dessen Kaufvertrags gebunden. Änderungen können nicht mehr vorgenommen werden.

Fazit: Wann ist Teilversteigerung sinnvoll?

Teilungsversteigerung fallen oft nachteilig aus. Einen freien Verkauf der Immobilie oder des eigenen Erbteils führt in der Regel zu einem höheren Verkaufspreis als bei der Versteigerung. Zudem kommen noch die Kosten des Wertgutachtens hinzu. Sollten sich die Eigentümer doch einigen, können sie Geld sparen, wenn die Teilungsversteigerung noch abgebrochen wird.

Daher sollte eine Teilungsversteigerung der letzte Weg sein, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können. Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung insbesondere dann, wenn einer der Miteigentümer zum Alleineigentümer werden möchte, aber sich untereinander nicht auf einen Kaufpreis geeinigt werden kann. In dem Fall kann derjenige bei der Versteigerung mitbieten und erhält vielleicht den Zuschlag. Jedoch besteht immer die Gefahr, dass ein Dritter mehr bietet. Dann ist die Immobilie verloren und unter Umständen wurde nicht einmal der Verkehrswert bei der Versteigerung erreicht. So wird in doppelter Hinsicht Verlust gemacht.

Der wohl sinnvollste, kostengünstigste und risikoärmste Weg, gemeinsames Eigentum untereinander aufzuteilen ist, sich zu einigen.  Im Vergleich zu den Alternativen lässt sich bei der Teilungsversteigerung meist nur der niedrigste Erlös erzielen, von dem auch noch einiges an Kosten für das gerichtliche Verfahren abgezogen werden muss.

Kilian Treß28.06.2022

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