Teilungsversteigerung – was Scheidungspaare und Erbengemeinschaften beachten müssen

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Muss eine Immobilie oder ein Grundstück unter mehreren Personen aufgeteilt werden, kann es leicht zu Streitigkeiten kommen. Egal ob es sich um ein Scheidungspaar oder eine Erbengemeinschaft handelt – ist man sich uneins, bleibt als letzter Schritt oft nur die Teilungsversteigerung. Doch die hat nicht nur Vorteile.

Teilungsversteigerung, Scheidung, Erbengemeinschaft, Foto: DDRockstar/fotolia.com
Bei Scheidungen entbrennt oftmals ein erbitterter Streit um die gemeinsame Immobilie. Können sich die Ehepartner gar nicht einigen, ist eine Teilungsversteigerung eine Möglichkeit. Foto: DDRockstar/fotolia.com

Lässt sich ein Ehepaar scheiden, entbrennt leicht ein Streit über die gemeinsame Immobilie. Wie geht es mit dem Haus oder Eigentumswohnung weiter? Wer darf sie behalten? Wer drin wohnen? Ähnliche Fragen stellen sich auch, wenn eine Gemeinschaft aus mehreren Personen eine Immobilie oder ein Grundstück erben. Kommt es zu keiner gütlichen Einigung, bleibt als letzte Möglichkeit oft nur eine Teilungsversteigerung.

Teilungsversteigerung – der letzte Ausweg

Die Teilungsversteigerung – auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt – ist ein über das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregeltes Verfahren zur Aufhebung eines gemeinschaftlichen Eigentums an einer Immobilie oder eines Grundstückes. Der Erlös dieser speziellen Art der Zwangsversteigerung wird unter den Miteigentümern aufgeteilt. Die häufigsten Fälle betreffen Paare, die in Scheidung leben beziehungsweise bereits geschieden sind, sowie zerstrittene Erbengemeinschaften. Aber auch bei der Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen. Dabei ergibt sich die Zulässigkeit allerdings nicht unmittelbar aus Paragrafen 180 Absatz 1 ZVG, laut dem die Zwangsversteigerung zum Zwecke einer Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt, wie es bei Scheidungen und Erbgemeinschaften der Fall ist. Denn das Grundstück einer GbR steht in der Regel in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter. Zulässig wird die Teilungsversteigerung bei einer GbR durch den Paragrafen 753 BGB, der die Teilung durch Verkauf regelt.

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung, Antrag, Foto: fizkes/fotolia.com
Den Antrag für eine Teilungsversteigerung kann jeder Miteigentümer stellen. Foto: fizkes/fotolia.com

Wer eine Teilungsversteigerung beantragen will, muss sich ans örtliche Amtsgericht als Vollstreckungsgericht wenden. Grundsätzlich ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die zu versteigernde Immobilie liegt. Ausnahmen sind aber möglich, da die jeweilige Landesregierung ermächtigt ist, einem Amtsgericht die Zuständigkeit für mehrere Amtsgerichtsbezirke zuzuweisen. Beantragen darf es prinzipiell jeder Miteigentümer unabhängig von der Größe seines Anteils. Bei in Scheidung lebenden Paaren gibt es jedoch eine Ausnahme: Wenn der Anteil an einer Immobilie das gesamte Vermögen des nicht verkaufswilligen Partners darstellt, wird in der Regel dem Antrag nicht stattgegeben. Denn der Gesetzgeber bestimmt, dass Ehepartner nicht ohne dessen Zustimmung über das Vermögen des anderen verfügen dürfen (§ 1365 BGB). Erst mit der Scheidung ist in diesem Falle eine Teilungsversteigerung möglich.

Das Anordnungsverfahren – Startpunkt der Teilungsversteigerung

Generell reicht ein formloser schriftlicher Antrag aus. Nach dessen Eingang prüft ein Rechtspfleger, ob er ordnungsgemäß gestellt ist. Dazu müssen darin unter anderem die genaue Bezeichnung des Grundstücks sowie die Anschriften aller Miteigentümer angegeben sein. Generell müssen sowohl der Antragsteller als auch die anderen Mitglieder der Gemeinschaft im Grundbuch eingetragen sein. Beantragt ein einzelner eine Teilungsversteigerung, muss von ihm zweifelsfrei nachgewiesen werden, dass er über Miteigentum an der Immobilie verfügt. Als Nachweis dient dabei ein Grundbuchauszug, der dem Antragsschreiben beizulegen ist und nicht älter als sechs Monate sein darf.

Info

Erben werden nach Eintritt des Erbfalls durch das Grundbuchamt aufgefordert, das Grundbuch zu berichtigen (§ 82 Grundbuchordnung). Dabei hat jeder einzelne Erbe das Recht, einen Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen. In der Folge wird aber nicht nur der Antragsteller als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Vielmehr erfolgt die Eintragung nach § 47 GBO in der Form, dass die diversen Miterben „in Erbengemeinschaft“ als neue Eigentümer aufgenommen werden.

Als nächstes muss der Rechtspfleger den Teilungsversteigerungsantrag den Antragsgegnern – also allen anderen Miteigentümern – zur Stellungnahme zukommen lassen. Erst wenn alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind, ordnet der Rechtspfleger die Teilungsversteigerung durch Beschluss an und lässt die anstehende Zwangsversteigerung im Grundbuch vermerken.

Info

Die Antragsgegner können dem Verfahren beitreten. Dieser Schritt kann durchaus sinnvoll sein, da so aus passiven Antragsgegnern im Verfahren aktive Beteiligte werden. Sie verfügen damit über dieselben Gestaltungsrechte wie der Antragssteller. Dieser kann unter anderem Einfluss auf das Ergebnis der Teilungsversteigerung nehmen, weil er beispielsweise einen Zuschlag mithilfe einer Einstellungsbewilligung unwirksam werden lassen kann. Treten die Antragsgegner bei, müssen solche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden. Für den Beitritt muss ein Antrag spätestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin beim zuständigen Gericht eingereicht werden.

Wertermittlung der Immobilie

Es schließt sich das Wertfestsetzungsverfahren an, in dem der Verkehrswert des Objektes ermittelt und festgesetzt wird. Dafür wird ein Gutachten benötigt. Dieses kann über drei Wege eingeholt werden:

  1. Der Antragsteller gibt es in Auftrag: Es bedarf  der Zustimmung des Antraggegners, dass der Antragsteller das Gutachten selbst in Auftrag gibt. Nur so kann es als Grundlage für die Versteigerung gelten.
  2. Das Gericht holt das Gutachten ein: Will der Antraggegner nicht, dass der Antragsteller sich selbst um das Gutachten kümmert, wird es vom zuständigen Gericht eingeholt.
  3. Es gibt bereits ein Gutachten jüngeren Datums: Wenn nur wenige Monate vor dem Antrag ein Gutachten erstellt wurde, kann dies zur Wertermittlung herangezogen werden. Allerdings muss das Amtsgericht dem zustimmen.

Der durch das im Gutachten ermittelte Verkehrswert bildet die Grundlage für die zehnprozentige Sicherheitsleistung, die ein Bieter zahlen muss, wenn er den Zuschlag erhält. Bieter müssen zumindest beim ersten Versteigerungstermin mindestens 5/10, beziehungsweise 7/10 des Verkehrswerts bieten. Werden nicht wenigstens 50 Prozent des Verkehrswerts geboten, muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Werden zwar über 50 aber unter 70 Prozent geboten, kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern.

Link-Tipp

Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt, wie viel Geld für das Objekt unter normalen Umständen bei einem Verkauf fließt. Lesen Sie hier, wie Sie den bestmöglichen Preis erzielen.

Festlegung eines Mindestgebots

Das Mindestgebot setzt sich aus den Belastungen – wie Grundschulden oder Hypotheken – sowie einem Mindestbarbetrag zusammen. Es ist ein fiktiver Wert, der zum Schutz der Verfahrensbeteiligten aufgestellt wird.

Der Versteigerungstermin als Kernstück des Verfahrens

Ist das Mindestgebot festgelegt, bereitet das Gericht den Versteigerungstermin vor. Er ist das Kernstück des Teilungsversteigerungsverfahrens. Der Termin ist öffentlich und gliedert sich in drei Abschnitte:

  1. Bekanntmachungsteil
  2. Bietstunde
  3. Verhandlung über den Zuschlag

Bevor es mit dem Bieten losgehen kann, wird das jeweilige Objekt vollständig vorgestellt. In diesem Bekanntmachungsteil erfolgen eine Reihe Informationen, wie beispielsweise der Grundbuchstand, der festgesetzte Verkehrswert, Erklärungen zu möglichen Mietern beziehungsweise Pächtern und das Mindestgebot.

Teilungsversteigerung, Bietstunde, Foto: Gena/fotolia.com
Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten: In der Regel haben Bieter mindestens 30 Minuten Zeit, ihr Gebot für das zu ersteigernde Haus abzugeben. Entbrennt ein Bieterwettstreit, kann die Bietstunde auch länger ausfallen. Foto: Gena/fotolia.com

Ist alles verlesen, geht es zur Bietstunde. Hierbei werden die Interessenten aufgerufen, Gebote abzugeben. Mitbieten dürfen alle, die voll geschäftsfähig, also mindestens 18 Jahre alt sind. Auch die Miteigentümer haben das Recht Gebote abzugeben – egal ob Antragssteller oder -gegner. Die Bietstunde hat einen vorher festgelegten Zeitrahmen. Meist dauert sie 30 Minuten. Diese Zeit darf nicht unterschritten werden, kann sich aber gegebenenfalls durch einen Bieterwettstreit verlängern.

Info

Die Bieter geben bei der Teilungsversteigerung sogenannte Bargebote ab. Das bedeutet, dass die bestehenbleibenden Belastungen des Objektes nicht enthalten sind. Diese müssen aber kraft Gesetzes zusätzlich übernommen werden. Daher ist es für Bieter ratsam, die Belastungen vorher von ihrem sich selbst gesetzten Höchstgebot abzuziehen.

Wird kein weiteres Angebot trotz Aufforderung des Gerichts abgegeben, verkündet der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung sowie das letzte Gebot. Anschließend entscheidet das Gericht während der Zuschlagsverhandlung über den Zuschlag. Das kann noch während des Versteigerungstermins stattfinden oder bei einem zeitnah anberaumten Zuschlagsverkündigungstermin. Dabei gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder das Gericht erteilt den Zuschlag oder aber er wird versagt. Damit ein Gebot überhaupt zulässig ist, muss der Erlös die Kosten des Verfahrens decken (§ 44 Abs.1 ZVG). Gibt es kein oder kein zulässiges Gebot, wird das Verfahren einstweilen eingestellt und zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt. War es bereits eine Wiederholung, wird das Verfahren aufgehoben. Das bedeutet, dass die Miteigentümer sich anderweitig einigen müssen. Oder ein anderer Miteigentümer stellt einen erneuten Antrag auf Teilungsversteigerung – in diesem Fall kann das Verfahren komplett neu gestartet werden. Allerdings fallen dann alle Kosten noch einmal an.

An die Zuschlagserteilung schließt sich die Erlösverteilung an. Dafür wird in der Regel ein gesonderter Verteilungstermin anberaumt. Das Gericht stellt dabei einen Teilungsplan fest, aus dem ersichtlich ist, welcher Erlös vorhanden ist, in welcher Rangfolge die Ansprüche aus dem Erlös befriedigt werden und wie der restliche Erlös unter den früheren Miteigentümern aufgeteilt wird. Über den letzten Punkt mussten die Miteigentümer schon vorab entscheiden – bei einer Erbengemeinschaft wird dies in der Regel durch das Testament des Erblassers beziehungsweise durch die Erbfolge bestimmt. Nur wenn alle Mitglieder der Gemeinschaft sich beim Verteilungstermin einig sind, darf das Vollstreckungsgericht die jeweiligen Anteile auszahlen. Bei Uneinigkeit wird der verbliebene Betrag beim Amtsgericht hinterlegt, bis sich alle einig sind. Schaffen die Miteigentümer das nicht, steht der Weg einer zivilen Klage offen. Sobald eine schriftliche Willenserklärung aller Miteigentümer vorliegt, wird ein Termin für die Auszahlung festgelegt. Erst, wenn der Versteigerungserlös vollständig an die Beteiligten verteilt wurde, gilt die Eigentümergemeinschaft als beendet. Bis dahin besteht ein gemeinschaftliches Eigentum fort – nicht mehr in Form einer Immobilie, aber als Erlös der Teilungsversteigerung.

Dauer des Teilungsversteigerungs-Verfahren

Einen generellen Zeitplan gibt es für das Verfahren einer Teilungsversteigerung nicht, da viele verschiedene Faktoren auf die Dauer Einfluss nehmen. Der Antrag muss geprüft, ein Gutachten erstellt und schließlich ein Termin gefunden werden. Alles in Allem sollten die Miteigentümer ungefähr ein Jahr einplanen, bis die Teilungsversteigerung durch ist.

Kosten einer Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung, Kosten, Foto: Antonioguillem/fotolia.com
Bei einer Teilungsversteigerung fallen einige Kosten an. Ist die Versteigerung erfolgreich, werden diese vom Erlös abgezogen. Bei Misserfolg trägt der Antragsteller die Kosten allein. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

Ein großer Nachteil einer Teilungsversteigerung sind die hohen Kosten, die entstehen und vom Antragsteller vorgestreckt, beziehungsweise die bei einer erfolgreichen Versteigerung vom Erlös abgezogen werden müssen. Bleibt der Erfolg aus – es also niemanden gibt, der die Immobilie zum Mindestgebot ersteigern will – muss der Antragsteller die Kosten übernehmen. Folgende Kosten fallen in der Regel an:

  • Antragskosten – sie beinhalten unter anderem die entstandenen Kosten für die Benachrichtigungen aller Miteigentümer sowie die Kosten der gerichtlichen Anordnung des Teilungsversteigerungsverfahrens
  • Kosten für die Erstellung eines Gutachtens
  • Kosten für die Anzeigen in Zeitungen sowie im Internet
  • Kosten für das Verfahren selbst

Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt unter anderem vom Verkehrswert der Immobilie ab. Je höher der Wert, desto höher fallen auch die Kosten aus. Das Gutachten kostet je nach Größe des Objektes in der Regel zwischen 1.000 und 2.500 Euro, im Einzelfall kann es aber auch teurer werden. Für die gerichtliche Anordnung können 50 bis 150 Euro und für die Zustellung des Antrags an die Miteigentümer jeweils 3,50 Euro kalkuliert werden. Die Verfahrenskosten hängen vom Grundstückswert und der Anzahl der notwendigen Termine ab. Wichtig: Der Antragsteller zahlt schon vor dem Versteigerungstermin einen Verfahrensvorschuss.

Teilungsversteigerung bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstücks

Ist bei dem zu versteigernden Objekt ein Nießbrauchrecht  vorhanden, wird die Teilungsversteigerung unweigerlich etwas komplizierter. Eingetragen wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch in der Abteilung II. Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Ob es trotz Teilungsversteigerung noch Bestand hat, hängt davon ab, ob das Nießbrauchrecht das gesamte Grundstück oder nur Teile davon betrifft:

  • ganzes Grundstück betroffen: Das Nießbrauchrecht bleibt auch nach der Versteigerung bestehen
  • Grundstücksanteil des Antragstellers betroffen: Das Nießbrauchrecht erlischt mit der Versteigerung. Der Antragssteller darf den Antrag nur mit Zustimmung des Nießbrauchers stellen (§ 1066 Abs. 2 BGB). Der Nießbraucher muss abgefunden werden.
  • Grundstücksanteil des Antragsgegners betroffen: Das Nießbrauchrecht erlischt mit der Versteigerung. Zustimmung zum Antrag ist nicht notwendig. Der Nießbraucher muss mit einer Geldrente abgefunden werden (§ 92 Abs. 2 ZVG)

Wege, eine Teilungsversteigerung zu verhindern

Teilungsversteigerung, Einstellung, Widerspruchsklage, Foto: yavyav/fotolia.com
Ist der Teilungsversteigerungsantrag erst einmal bewilligt und das Verfahren eingeleitet, gibt es nur wenige Möglichkeiten, es abzuwenden. Foto: yavyav/fotolia.com

Generell kann niemand gezwungen werden, weiter gegen seinen Willen in einer Gemeinschaft anzugehören, daher ist eine komplette Verhinderung der Teilungsversteigerung kaum möglich. Folgende Möglichkeiten gibt es, die Versteigerung abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern:

Einstweilige Einstellung beantragen

Die Antragsgegner haben die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen nach der Bekanntmachung durch das Amtsgericht die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Diesem Antrag wird aber nur dann stattgegeben, wenn unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre oder wenn durch die Versteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder beeinträchtigt würde. Die Unterbrechung durch die einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG) ist maximal sechs Monate wirksam und kann dann in der Regel lediglich ein weiteres Mal beantragt werden. Das heißt, wird innerhalb dieser bis zu 12 Monate keine andere Lösung gefunden, ist die Teilungsversteigerung dann im Normalfall nicht mehr abwendbar. Einzig zum Wohle gemeinsamer Kinder kann die Wiederholung der Einstellung mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Spätestens jedoch nach fünf Jahren ist auch das nicht mehr möglich.

Vorkaufsrecht ausüben

Kommt es zum Versteigerungstermin und es besteht ein dingliches Vorkaufsrecht eines Miteigentümers – also ein Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch festgeschrieben wurde –, so kann er nach der Versteigerung dieses Recht ausüben. Er darf vom Ersteher verlangen, dass dieser ihm das Grundstück zum gebotenen Preis überlässt. Der Zuschlag war in diesem Fall ein unwirksamer Eigentumserwerb (§ 883 Abs. 2 BGB).

Widerspruchsklage einreichen

Die Widerspruchsklage ist ein Rechtsmittel, das Gesellschafter einer GbR haben (§ 771 Zivilprozessordnung). Einzelne Gesellschafter können damit Einwände, die sich aus dem Gesellschaftsvertrag oder dem Gesellschaftsverhältnis ergeben, gegen die Teilungsversteigerung geltend machen. Ist die Widerspruchsklage erfolgreich, wird die drohende Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt.

Alternativen zur Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung, Alternativen, Foto: underdogstudios/fotolia.com
Die wohl beste Alternative zur Teilungsversteigerung ist, sich gütlich zu einigen. Foto: underdogstudios/fotolia.com

Am besten ist es, wenn sich die Miteigentümer gütlich einigen können. Denn eine Teilungsversteigerung ist immer mit dem Risiko verbunden, dass geringe oder gar keine Gewinne erzielt werden. Daher sollten sich die zerstrittenen Miteigentümer fragen, ob sie nicht doch eine gemeinsame Lösung finden.

Möglich wäre beispielsweise ein Privatverkauf. Dabei wird selbstständig – oder über einen Makler – nach einem Käufer für die Immobilie gesucht. Dabei wird wahrscheinlich nicht nur ein höherer Erlös erzielt, sondern auch Kosten für das gerichtliche Verfahren oder den Rechtsbeistand gespart. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass sich die Miteigentümer einig sind, denn nur mit der Zustimmung aller kann die Immobilie verkauft werden.

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Eine zweite Möglichkeit ist die freiwillige Versteigerung. Auch dafür ist allerdings das Einverständnis aller Miteigentümer notwendig. Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, können sich die Eigentümer bei einer freiwilligen Versteigerung an einen privatwirtschaftlichen öffentlich bestellten Auktionator wenden, der das Versteigerungsverfahren dann in die Hand nimmt. Sie haben hierbei großen Einfluss auf das Mindestangebot, wodurch die Gefahr sinkt, die Immobilie unter Wert zu veräußern.

Eine weitere Alternative zur Teilungsversteigerung ist, wenn einem Antraggegner ein Vorkaufsrecht zusteht. Dies ist beispielsweise innerhalb einer Erbengemeinschaft immer der Fall (§ 2034 BGB). Bei einer Scheidung oder Auflösung einer GbR muss dies ausdrücklich im Ehe- beziehungsweise Gesellschaftsvertrag festgelegt worden sein.

Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Miteigentümer, der einen rechtskräftigen Kaufvertrag über seinen Anteil mit einem Dritten schließt, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich darüber unterrichten. Entscheidet sich ein Vorkaufsberechtigter für den Kauf, muss er das dem Miteigentümer mitteilen. Dann tritt er an die Stelle des Dritten, ist dabei allerdings an die Bedingungen dessen Kaufvertrags gebunden. Änderungen können nicht mehr vorgenommen werden.

Fazit: Teilungsversteigerung sollte allerletzte Ausweg sein

Der wohl sinnvollste, kostengünstigste und risikoärmste Weg, gemeinsames Eigentum untereinander aufzuteilen ist, sich zu einigen. Eine Teilungsversteigerung sollte wirklich der letzte Ausweg sein, wenn sich die Miteigentümer partout nicht einigen können, wie es mit der gemeinsamen Immobilie weitergehen soll. Denn im Vergleich zu den Alternativen lässt sich bei der Teilungsversteigerung meist nur der niedrigste Erlös erzielen, von dem auch noch einiges an Kosten für das gerichtliche Verfahren abgezogen werden muss.

Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung insbesondere dann, wenn einer der Miteigentümer zum Alleineigentümer werden möchte, aber sich unter einander nicht auf einen Kaufpreis geeinigt werden kann. In dem Fall kann derjenige bei der Versteigerung mitbieten und erhält vielleicht den Zuschlag. Jedoch besteht immer die Gefahr, dass ein Dritter mehr bietet. Dann ist die Immobilie verloren und unter Umständen wurde nicht einmal der Verkehrswert bei der Versteigerung erreicht. So wird in doppelter Hinsicht Verlust gemacht.


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