Hypothek: Eine Alternative zur Grundschuld?

Um eine Baufinanzierung abzusichern, wurde früher standardmäßig eine Hypothek aufgenommen. Inzwischen bevorzugen Banken meist die Grundschuld. Im Folgenden klären wir auf, wann es sich dennoch lohnt, eine Hypothek aufzunehmen und welche Aspekte dabei zu beachten sind.

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek ist – wie die Grundschuld auch – ein Grundpfandrecht im Immobilienbereich, das im Grundbuch eingetragen wird. Wer beispielsweise eine neue Immobilie kaufen möchte und über zu wenig Eigenkapital verfügt, ist auf einen Kredit angewiesen. Mit einer Hypothek kann die Bank diesen Kredit absichern. Sie erhält das Grundpfandrecht an der Immobilie und kann im Falle einer Zahlungsunfähigkeit von Seiten des Kreditnehmers eine Zwangsvollstreckung einleiten, um die Kreditschulden zu begleichen. Die rechtliche Grundlage der Hypothek als Grundpfandrecht findet sich in Paragraf 1113 Bürgerliches Gesetzbuch.

Eine Hypothek lastet grundsätzlich auf Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Hierzu zählen das Wohnungs- und Teileigentum, das Erbbaurecht sowie das Bergwerks- und Schiffseigentum.

Wie unterscheidet sich die Hypothek von einer Grundschuld?

Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht und stellt zugunsten der Bank eine Form der Kreditsicherung dar. Diese Unterschiede bestehen zu einer Hypothek:

• Nähere Informationen zur Grundschuld findest du hier in unserem Ratgeber.

Wie nehme ich eine Hypothek auf?

1. Ein Darlehensnehmer beschließt den Kauf einer neuen Wohnung und ist bereit, sein bestehendes Haus zu beleihen, um eine Kreditsumme seitens der Bank gewährt zu bekommen.
2. Er macht einen Termin bei seiner Bank aus. Diese überprüft, ob er alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt und legt mit ihm die Vertragskonditionen, wie zum Beispiel die Forderung, Laufzeit und monatliche Tilgungsrate fest.
3. Liegen der Bank sämtliche Unterlagen, beispielsweise das Gutachten über den Wert seiner Eigentumsimmobilie vor, wird der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben.
4. Nach Abschluss erfolgt die Einschreibung der Hypothek über einen Notar im Grundbuch.
5. Bis es zur Auszahlung der Geldsumme kommt, dauert es meist 10 Tage oder länger.
6. Anschließend beginnt die Tilgung, das heißt der Darlehensnehmer zahlt die Kreditsumme in monatlichen Raten inklusive Zinsen an die Bank zurück. Das Grundrecht an seinem Haus liegt bei der Bank, damit diese im Falle einer Zahlungsunfähigkeit eine Sicherheit hat.
7. Ist das Darlehen abbezahlt, erlischt die Hypothek. Der Darlehensnehmer ist schuldfrei und Eigentümer seiner neuen Wohnung.

Wie erfolgt die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch?

Wird über das Kreditinstitut eine Hypothek, sprich Bau- oder Immobilienfinanzierung aufgenommen, so wird diese mit einer Eintragung im Grundbuch besichert. Hinzu kommt in Deutschland der Unterschied zwischen:

• Briefhypothek, rechtlich in Paragraf 1116 I BGB geregelt: Zusätzlich zur Einschreibung im Grundbuch wird ein Hypothekenbrief durch das Grundbuchamt ausgestellt. Dieser enthält alle Informationen aus dem Grundbucheintrag und wird an den Kreditgeber übergeben. Nach Erhalt des Briefes hat diese Ansprüche an der jeweiligen Immobilie. Die Briefhypothek gilt als Norm bei der Vergabe einer Hypothek und hat bei einem Gläubigerwechsel den Vorteil, dass der Brief lediglich an den neuen Kreditgeber – mit einer Abtretungserklärung – übergeben werden muss. So werden Kosten und Zeit gespart, da es keinen neuen Grundbucheintrag erfordert.
• Buchhypothek, rechtlich in Paragraf 1116 II BGB geregelt: Ein Eintrag im Grundbuch ist ausreichend. Sie wird meist dann von einem Kreditinstitut angefordert, um zu erkennen, mit wie vielen Hypotheken ein Grundstück belastet ist. Findet ein Gläubigerwechsel statt, muss erneut ein Eintrag im Grundbuch kostenpflichtig vorgenommen werden.

Folgende Angaben werden im Grundbuch hinterlegt:

• Name des Gläubigers
• Höhe des Forderungsbetrages
• Zinssatz

Was kostet die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch?

Die Kosten für einen Grundbucheintrag bewegen sich zwischen 1,5 und zwei Prozent der Darlehenssumme. Bei einer Darlehenshöhe von beispielsweise 250.000 Euro kostet der Eintrag der Hypothek im Grundbuch circa 5.000 Euro. Die Abwicklung erfolgt in der Regel über einen Notar.

Wofür kann ich eine Hypothek aufnehmen?

Eine Hypothek sichert meist sehr hohe Kreditsummen wie beispielsweise die Finanzierung für eine Immobilie ab. Wichtig für Kreditnehmer: Im Vergleich zu einem typischen Baudarlehen ist die mit einer Hypothek besicherte Kreditsumme nicht zweckgebunden. Sie steht also zur freien Verfügung und kann für ganz unterschiedliche Dinge genutzt werden:

• Hausbau
• Investitionsimmobilie
• Aufwändige Renovierungs-, Umbau- oder Modernisierungsarbeiten
• Ferienhaus oder -wohnung
• Kostspielige Wünsche, beispielsweise ein neues Auto oder eine Weltreise
• Pflegekosten

Beispiel: Ein Hauseigentümer plant einen Anbau, der mit einem hohen Kostenaufwand verbunden ist. Um diesen finanzieren zu können, nimmt er eine Hypothek bei seinem Kreditgeber auf und erhält ein Darlehen. Sein Grundrecht am Haus tritt er an den Kreditgeber ab, bis er das Geld entsprechend zurückgezahlt hat.

Unter welchen Voraussetzungen bekomme ich ein Hypothekendarlehen?

Eine Hypothek aufnehmen kann im Grunde genommen jeder, der Eigentümer eines Grundstückes oder einer Immobilie ist, sowie über ausreichend Eigenkapital verfügt.

Die meisten Kreditinstitute setzen für ein Hypothekendarlehen – ähnlich wie bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung – zwischen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises der neuen Immobilie an Eigenkapital voraus und legen darüber hinaus Wert auf:

• Geregeltes monatliches Einkommen
• Unbefristete Festanstellung
• Gute Kreditwürdigkeit

So kann ein Kreditinstitut sicherstellen, dass dem Kreditnehmer neben seinen Lebenserhaltungskosten genügend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Je nach individueller Situation, wie zum Beispiel Einkommen, Kreditwürdigkeit, Vermögenswerte und anderen Faktoren können die spezifischen Anforderungen und Bedingungen für eine Hypothek variieren. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich von einem unabhängigen Experten beispielsweise einem Finanzberater oder Anwalt beraten zu lassen, um die beste Entscheidung für die eigene Situation zu treffen.

Wie hoch fällt der Kredit aus, wenn ich meine Immobilie beleihe?

Die Höhe der gewährten Kreditsumme macht eine Bank vom sogenannten Beleihungswert abhängig, sprich dem Objektwert einer Immobilie, der sich mit hoher Wahrscheinlichkeit dauerhaft am Markt oder im Zuge einer Zwangsvollstreckung erzielen lässt. Grundsätzlich ist dieser niedriger als der Kaufpreis und liegt in der Regel zwischen 70 und 90 Prozent.

Hat die Immobilie beispielsweise einen Wert von 300.000 Euro, beläuft sich der Beleihungswert auf etwa 210.000 bis 270.000 Euro. Ausgehend davon nimmt die Bank das Verhältnis zwischen Kreditsumme und Beleihungswert, den sogenannten Beleihungsauslauf. In der Regel gelten 80 Prozent des Beleihungswertes als Obergrenze für den Baukredit.

Angenommen der Beleihungswert umfasst 270.000 Euro, so wird dem Kreditnehmer eine Summe von 216.000 Euro gewährt. Für die Zahlung des vollen Kaufpreises von 300.000 Euro sind demzufolge 84.000 Euro an Eigenkapital erforderlich.

Wichtig: Eine Immobilie kann mit mehreren Hypotheken belastet sein. Diese haben jeweils einen festen Rang. Droht dem Schuldner eine Insolvenz und mehrere Hypothekengläubiger sind beteiligt, so werden im Falle einer Vollstreckung erst jene ausgezahlt, die im Rang an oberster Stelle stehen.

Was ist ein Hypothekenzins?

Unter Hypothekenzinsen werden die Kosten verstanden, die zusätzlich zu den monatlichen Tilgungsraten einer Bau- oder Immobilienfinanzierung anfallen. Sie werden häufig auch als Bauzinsen bezeichnet und sind gleich hoch. Bei einer Kreditsumme von 216.000 Euro mit einem Zinssatz von 1 Prozent würden Hypothekenzinsen in Höhe von 2.160 Euro im Jahr beziehungsweise 180 Euro im Monat berechnet werden.

Je nach Dauer der Zinsbindung variieren die Hypothekenzinsen und damit die Zinskosten. Die Dauer der Zinsbindung meint den Zeitraum, in dem das Hypothekendarlehen an die Bank zurückgezahlt werden muss.

In welche Richtung sich die Hypothekenzinsen künftig entwickeln werden, hängt stark davon ab, ob sich die unsichere Lage auf den Finanzmärkten beruhigt.

Im Allgemeinen gehen mit einer Hypothek im Vergleich zu einem normalen Kredit niedrigere Zinsen einher, da die Immobilie der Bank bereits eine gewisse Sicherheit bietet.

Wie läuft die Rückzahlung eines Hypothekendarlehens ab?

Das Hypothekendarlehen wird in gleichbleibenden monatlichen Raten innerhalb der Zinsbindung an die Bank zurückgezahlt. Die monatliche Rate beinhaltet zum einen den Betrag, der sich von der Bank geliehen wurde und die darauf berechneten Zinsen, an denen diese verdient.

Eine Tilgung ist der Anteil eines Kredites, der die geliehene Geldsumme begleicht. Zu Beginn wird eine Tilgungsrate in Prozent der gesamten Kreditsumme vereinbart. Diese liegt in der Regel zwischen ein bis zehn Prozent und hängt vom jeweiligen Einkommen ab. Insgesamt sollten rund 33 Prozent des Bruttoeinkommens zur Deckung der monatlichen Raten einkalkuliert werden. Hinzu kommen zu Beginn einmalige Kosten für den Notar, den Eintrag im Grundbuch und für die Wertermittlung der Immobilie.

Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?

Kann der Kreditnehmer für die monatlichen Raten nicht mehr aufkommen, hat der Kreditgeber das Recht eine Zwangsversteigerung oder -verwaltung einzuleiten, um die offenen Schulden des Kreditnehmers zu begleichen.

Wurde für das Hypothekendarlehen ein Grundschuldzins erhoben, kann die Bank die anfallenden Kosten für das Zwangsversteigerungsverfahren hiermit decken. Die Grundschuldzinsen liegen zwischen fünf und 15 Prozent des Schuldenbetrags und werden neben dem Hypothekenzinssatz jährlich berechnet. Ob der Grundschuldzins am Ende tatsächlich zum Einsatz kommt, entscheidet die Bank.

Nach einer Zwangsversteigerung erlischt die Hypothek.

• Sollte ein Zwangsversteigerungsverfahren bereits eingeleitet worden sein, findest du Informationen und Hilfestellungen hier in unserem Ratgeber.

Wann erlischt eine Hypothek?

Hat der Hypothekennehmer das Darlehen vollständig getilgt, sprich an die Bank zurückgezahlt, besteht keine Forderung mehr und die Hypothek endet. Sie wird automatisch aus dem Grundbuch gelöscht.

Kann ich eine Immobilie mit Hypothek verkaufen?

Tritt der Fall ein, dass ein Schuldner seine Immobilie verkaufen möchte, bevor er das Hypothekendarlehen an die Bank zurückgezahlt hat, ist dies grundsätzlich möglich. Zum einen kann das Darlehen mit dem Verkaufserlös beglichen werden. Handelt es sich um ein Festdarlehen und der Schuldner möchte das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzahlen, so kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Alternativ kann die Hypothek auf eine neue Immobilie beziehungsweise den neuen Käufer übertragen werden. Oftmals erhält der Käufer die Hypothek unter Umständen günstiger, da er keine neue abschließen braucht. Der Verkäufer muss in diesem Fall keine Vorfälligkeits- beziehungsweise Ausstiegsentschädigung an die Bank zahlen – für beide Parteien also eine Win-Win-Situation.

Wie wird eine Hypothek übertragen?

Mit einer notariell beglaubigten Abtretungserklärung des bisherigen Gläubigers kann die Hypothek auf den neuen Gläubiger übertragen werden. Bei einer Briefhypothek muss diesem außerdem der Hypothekenbrief übergeben werden. Handelt es sich um eine brieflose Hypothek, sprich Buchhypothek, erfolgt die Abtretung mit der Einschreibung im Grundbuch.

Auch im Zuge einer Umschuldung kann die Forderung der Hypothek auf einen neuen Gläubiger übertragen werden. Eine Umschuldung meint die Ablösung eines bestehenden Kredites durch einen neuen, der dem Kreditnehmer möglicherweise günstigere Konditionen verspricht.