Haus erben: Was 2024 bei einer Erbschaft wichtig ist

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Wer ein Haus erbt, muss entscheiden, was damit passiert. Selbst nutzen, vermieten oder doch verkaufen? Ein Überblick über die Möglichkeiten und was für einen Verkauf der geerbten Immobilie spricht.

Haus erben − in Kürze:

  • Ermittle den Wert des Hauses mithilfe eines Immobilienmaklers oder Sachverständigen.
  • Überprüfe das Grundbuch beim Grundbuchamt auf Hypotheken oder andere Belastungen.
  • Beachte die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen.

Kosten, die du beachten solltest:

  • Du musst möglicherweise Erbschaftssteuer auf das Haus zahlen.
  • Du musst das Haus versichern.
  • Kosten für die Übertragung des Eigentums, für den Erbschein oder die Grundbucheintragung.

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Haus geerbt – was nun?

Wer erbt, muss das Erbe genau prüfen.

  • Was ist die geerbte Immobilie wert?
  • Welche Vermögenswerte gibt es noch?
  • Gibt es Schulden?

Falls noch Kredite für die Immobilie laufen oder der Verstorbene Schulden hatte, sollte man überlegen, ob man das Erbe ausschlägt. Wenn es keinen emotionalen Grund gibt, das Erbe anzunehmen, kann dies aus finanzieller Sicht vernünftig sein. Denn ein Erbe muss als Ganzes angenommen werden, inklusive aller Schulden, die nicht einzeln abgelehnt werden können.

Ein Blick ins Grundbuch kann äußerst hilfreich sein. Erben haben ein Recht auf Einsicht (Grundbuchordnung, § 12). Dadurch können sie Informationen über bestehende Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten wie einem Wegerecht erhalten. Dies kann erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie haben.

Wenn keine emotionalen Argumente für das Erbe sprechen und es sich aus finanzieller Sicht nicht wirklich lohnt, sollte das Erbe form- und fristgerecht ausgeschlagen werden.

Erbe ausschlagen: Wie geht das?

Wer sein Erbe ausschlagen will, muss diese Entscheidung schnell treffen. Der Gesetzgeber gibt dem Erben nur 6 Wochen Zeit (§1944 BGB). Eine Verlängerung der Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Hat der Erblasser jedoch seinen letzten Wohnsitz im Ausland gehabt oder der Erbe befindet sich zum Beginn bei Kenntnisnahme des Erbfalls im Ausland, verlängert sich die Frist auf 6 Monate.

Achtung

Wurde das Erbe angenommen oder ausgeschlagen, gibt es normalerweise kein Zurück mehr (§ 1943 BGB). Nur in Ausnahmefällen kann die Entscheidung geändert werden (§§119 und 123 BGB). Das ist der Fall, wenn:

  • der Erbe durch Drohung oder Täuschung zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft gezwungen wurde.
  • ein Inhaltsirrtum vorliegt, also der Erbe sich über die Bedeutung seiner Annahme oder Ausschlagung nicht bewusst war.
  • ein Erklärungsirrtum vorliegt, also der Erbe eigentlich etwas ganz anderes, als die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erklären wollte.
  • ein Eigenschaftsirrtum vorliegt, also beispielsweise der Erblasser verschuldet war und das dem Erben nicht bekannt war.

Trifft eine der Ausnahmen zu, haben Erben eine Frist von 6 Wochen, um die ursprüngliche Entscheidung beim zuständigen Gericht zurückzunehmen (§ 1954 BGB).

Für die Erbausschlagung ist die Einhaltung der Frist und Form entscheidend. Dies kann entweder beim zuständigen Amtsgericht durch den Rechtspfleger oder über einen beauftragten Notar erfolgen.

Haus erben: Wie werde ich rechtmäßiger Eigentümer?

Wenn du dich entscheidest, das Immobilienerbe anzutreten musst du die Berichtigung des Grundbuchs beantragen (§ 82 GBO). Den Antrag auf Berichtigung müssen Erben schriftlich an das zuständige Grundbuchamt richten. Der Antragsteller muss die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Dafür dient der gültige Erbschein. Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Erbes. Je höher der Wert, desto teurer der Erbschein. Kannst du ein notariell beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag mit dem Eröffnungsprotokoll vorlegen, spart das die kostenintensive Erbschein-Ausstellung.

Info

Der Erbschein

Der Erbschein, der die rechtmäßigen Erben bestätigt, kann beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden, wo der Erblasser zuletzt gewohnt hat.
Achtung! Sobald der Erbschein beantragt wird, gilt das Erbe als angetreten.

Richtiger Zeitpunkt für Berichtigung des Grundbuchs

Die Eigentumsübertragung der Immobilie sollte innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall erfolgen, um Grundbuchkosten zu vermeiden. Innerhalb dieser Frist kann der Erbe auch auf die Grundbuchberichtigung verzichten, insbesondere wenn er das geerbte Haus oder die Wohnung schnell verkaufen möchte (§40 GBO). Dann wird der neue Eigentümer direkt im Grundbuch eingetragen.

Haus erben: Welche Kosten kommen auf den Erben zu?

Eine Erbschaft bringt unter Umständen einige Kostenpunkte mit sich:

Erbschaftssteuer: In Deutschland liegt der Erbschaftssteuersatz zwischen 7 und 50 Prozent – je nach Steuerklasse und je nachdem wie hoch der Wert des Nachlasses ist. Jedoch gibt es für Erben Freibeträge.

Im Jahr 2023 wurden die Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 und 500.000 Euro für die Erbschaftssteuer in Deutschland angehoben. Dadurch müssen Erben in vielen Fällen einerseits weniger Steuern zahlen. Auf der anderen Seite wurde zeitgleich die Bewertung von Immobilien an die aktuelle Marktlage angepasst. Dadurch werden Immobilien nun möglichst nahe am tatsächlichen Verkaufswert bewertet, was je nach Lage dazu führt, dass Erben von Immobilien höhere Steuern zahlen müssen.
 

Erhöhung der Freibeträge ab 2023 für Erbschaftssteuer in der Übersicht

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro statt 400.000 Euro
  • Kinder und Enkelkinder: 400.000 Euro statt 200.000 Euro
  • Eltern und Großeltern: 200.000 Euro statt 100.000 Euro
  • Nichte und Neffen: 20.000 Euro statt 10.000 Euro

Die Erbschaftssteuer wird auf den Restwert, nach Abzug des Freibetrags, fällig. Die Steuersätze in der Erbschaftssteuerklasse I betragen 7 Prozent des Nachlasswerts bis zu 75.000 Euro,  11 Prozent für Nachlässe bis zu 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro.

Mit unserem Erbschaftssteuerrechner weißt du sofort, wieviel Steuern du auf deine geerbte Immobilie bezahlen musst:

  • Erbschein: Die Kosten für den Erbschein variieren je nach dem Wert des Erbes. Zum Beispiel kostet ein Erbschein für ein Erbe über 30.000 Euro 125 Euro, während bei einem Erbe im Wert von 500.000 Euro bereits 935 Euro für den Erbschein anfallen.
Kosten für einen Erbschein
Wert der ErbschaftGebühr für den Erbschein
ab 30.000125 Euro
ab 110.000 Euro273 Euro
ab 260.000 Euro535 Euro
ab 500.000 Euro935 Euro

Quelle: § 34 GNotKG

  • Grundbucheintrag: Die Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags hängen vom Wert der Immobilie ab. Wer jedoch das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung innerhalb von 2 Jahren auf sich umschreiben lässt, spart die Gebühr.

Übrigens fällt im Falle einer Immobilienerbschaft keine Grunderwerbsteuer an. 

3 Möglichkeiten, wenn ich ein Haus erbe: Selbstnutzung, Vermietung, Verkauf

Haus erben, Foto eines älteren eingeschossigen Einfamilienhauses in Norddeutschland mit weißen Wänden und blauen Fenstern und Tür, Foto: Bumann / stock.adobe.com
Ein Haus erben bedeutet, entscheiden zu müssen, was damit passiert: selbst nutzen, vermieten oder besser doch verkaufen? Foto: Bumann / stock.adobe.com

Ist das Immobilienerbe erst einmal angetreten und sind alle Formalitäten geklärt, stellen sich neue Fragen. Soll man:

  1. die Immobilie behalten und selbst nutzen oder
  2. die Immobilie behalten und vermieten oder
  3. die Immobilie verkaufen?

Bei der Entscheidungsfindung sollten Erben neben den eigenen Befindlichkeiten einige andere Faktoren mit einbeziehen. Wie ist beispielsweise der Zustand der Immobilie? Gibt es einen Sanierungs- oder Renovierungsstau?  Auch können steuerliche Aspekte bei der Entscheidungsfindung eine Rolle spielen.

Lesetipp: Haus schätzen lassen

Geerbte Immobilie selbst nutzen: Erbschaftssteuer sparen

Die Selbstnutzung kann dafür sorgen, dass Erbschaftssteuer gespart werden kann:

  • der Erbe ist der Ehepartner beziehungsweise eingetragene Lebenspartner oder ein Kind des Verstorbenen. Auch ein Enkel kann von dieser Regelung profitieren, allerdings nur, wenn seine Eltern bereits verstorben sind
  • Einzug ist maximal sechs Monate nach Bekanntwerden des Erbfalls, eine Ausnahme gibt es nur, wenn es einen triftigen Grund für eine Verzögerung gibt (BFH, Az.: II R 37/16).
  • Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt werden, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, außer es gibt einen triftigen Grund für den Auszug, wie zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim
  • Bei Kindern des Erblassers darf die Wohnfläche zudem nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen, alles darüber wird dann anteilig erbschaftsteuerpflichtig

Übrigens: Wer eine Immobilie erbt, übernimmt automatisch auch die Versicherungen vom Erblasser. Oft gibt es aber in solchen Fällen ein Sonderkündigungsrecht.

Ist das geerbte Immobilie vermietet, und der Erbe will selbst einziehen, kann er dem Mieter fristgerecht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Haus erben: Geerbte Immobilie vermieten

Soll die geerbte Immobilie vermietet werden, kommen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder nicht um die Erbschaftssteuer herum. Ab 2023 wird das für Erben teurer, da sich künftig die Wertermittlung der Immobilie am tatsächlichen Verkehrswert zu orientieren hat, entschied das Bundesverfassungsgericht. Künftig sind bei vermieteten Immobilien außerdem Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug können Vermieter laufende Kosten steuerlich geltend machen.

Bei bereits vermieteten Häusern oder Wohnungen tritt der Erbe als Rechtsnachfolger in die Mietverträge als Vertragspartner ein. Er hat dann sämtliche Rechte und Pflichten, die auch der Erblasser hatte.

Haus erben: Geerbte Immobilie verkaufen

Wer sich die Arbeit und Verantwortung für eine Immobilie ersparen will, kann diese verkaufen. Verkaufswillige Eigentümer müssen alle notwendigen Unterlagen zusammensuchen, die Kaufpreise in der Region kennen und einen realistischen Wert ihrer Immobilie ermitteln.

Du willst wissen, was deine geerbte Immobilie wert ist? Finde es mit immowelt heraus:

Unter Umständen müssen noch bestehende Grundschulden und Hypotheken bezahlt werden.  Laien schätzen den Verkehrswert einer Immobilie oft falsch ein, eine Wertermittlung kann Orientierung bieten.

Achtung

Diese Kosten können beim Hausverkauf unter anderem entstehen

  1. Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft auf die geerbte Immobilie noch ein Darlehen, kann dieses in der Regel zwar fristgerecht gekündigt werden. Oftmals wird aber dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Diese schmälert die Erbmasse. In manchen Fällen ist es daher günstiger, den Darlehensvertrag laufen zu lassen, bis die Zinsfestschreibungszeit abgelaufen ist.
  2. Spekulationssteuer: Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Dabei zählt jedoch nicht das Datum der Erbschaft, sondern der Tag, als der Kaufvertrag vom Erblasser unterschrieben wurde.

Lesetipp:  Geerbtes Haus verkaufen Steuer

Haus erben: Was spricht für den Verkauf?

Es sprechen gute Argumente dafür, ein geerbtes Haus zügig zu verkaufen:

  • Kosten sparen: Es entfallen mit dem Verkauf die laufenden Kosten für die Immobilie sowie die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.
  • Zahlung von offenen Verbindlichkeiten: Hat der Erblasser hohe Schulden, die aus dem Barvermögen, das er hinterlässt, nicht zu begleichen sind, sorgt der Hausverkauf für die nötigen finanziellen Mittel.
  • Erlös anderweitig nutzbar: Wer schon eine eigene Immobilie besitzt und die geerbte nicht selbst nutzen will, kann den Erlös aus deren Verkauf nutzen, um eigene Verbindlichkeiten, wie eine laufende Baufinanzierung abzubezahlen.

Wenn das Haus verkauft werden soll, ist es wichtig, den Wert des Hauses zu kennen:

Haus Erben: Was passiert, wenn es mehr als einen Erben gibt?

Gibt es mehr als einen Erben, muss die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, was mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung passiert. Neben dem gemeinsamen Verkauf oder der gemeinsamen Vermietung kann auch einer der Miterben seine Geschwister auszahlen und so zum alleinigen Eigentümer der Immobilie werden.

Werden sich die Erben nicht einig, kann ein Erbauseinandersetzungsvertrag das Erbe aufteilen. Dazu muss das gesamte Vermögen inklusive der Immobilie entsprechend auf die Erben verteilt werden. Neben dem Haus werden Bargeld, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Geschäftsanteile oder Autos so verteilt, das alle ein gleich großes Erbe erhalten.

Beispiel:

  • Der erste Miterbe erbt 500.000 Euro aus Bargeld, Wertpapieren und Autos.
  • Der zweite Miterbe erbt die Geschäftsanteile einer Firma im Wert von 500.000 Euro.
  • Der dritte Miterbe erbt das Haus im Wert von 500.000 Euro.


Teilungsversteigerung kann teuer werden

Wird sich die Erbengemeinschaft auch so nicht einig, bleibt als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass bei dieser Methode normalerweise weniger Erlös erzielt wird als beim regulären Hausverkauf. Wenn ein Gebot mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts erreicht, muss es akzeptiert werden.

Welche Kosten kommen auf den Immobilienerben zu?

Eine Erbschaft bringt unter Umständen einige Kostenpunkte mit sich:

  • Erbschaftsteuer: In Deutschland liegt der Erbschaftsteuersatz zwischen 7 und 50 Prozent   – je nach Steuerklasse und je nachdem wie hoch der Wert des Nachlasses ist. Jedoch gibt es für Erben Freibeträge. Diese liegen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Erfahre hier mehr über die Erbschaftsteuer und finde deinen Freibetrag heraus.
  • Erbschein: Die Kosten für den Erbschein werden über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und durch das Nachlassgericht berechnet (§ 34 GNotKG). Die Kosten richten sich nach dem Wert des Erbes – je höher das Erbe, desto teurer der Erbschein. So kostet ein Erbschein für ein Erbe über 30.000 Euro 125 Euro. Liegt der Wert des Erbes bei 500.000 Euro werden für den Erbschein bereits 935 Euro fällig.
  • Grundbucheintrag:  Die Änderung des Grundbucheintrags hängt vom Wert der Immobilie ab. Wer jedoch das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung innerhalb von zwei Jahren auf sich umschreiben lässt, der spart die Gebühr.

Übrigens fällt im Falle einer Immobilienerbschaft keine Grunderwerbsteuer an.

Kilian Treß 20.11.2023

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1 Kommentar

ottotoc am 24.02.2024 20:34

Es fehlt ein wesentlicher Aspekt: Meines Wissens entstehen aus dem Gebäudeenergiegesetz Pflichten beim Wechsel des Eigentümers. z.B. hinsichtlich von Nachrüst- und Sanierungsmaßnahmen.

Es können beachtliche Kosten anstehen Bei alten Häusern außerhalb der beliebten Lagen kann sich das zum wirtschaftlichen Totalschaden auswachsen.

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