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Wer ein Haus erbt, muss entscheiden, was mit der Immobilie passiert. Selbst nutzen, vermieten oder doch verkaufen? Ein Überblick über die Möglichkeiten und was für einen Verkauf der geerbten Immobilie spricht.
Du willst wissen, was deine geerbte Immobilie wert ist? Finde es mit immowelt heraus:
Wer erbt, sollte im ersten Schritt erst einmal Kassensturz machen: Wie viel ist die geerbte Immobilie Wert, welche sonstigen Vermögenswerte gibt es, hat der Erblasser Schulden? Insbesondere wenn der Erblasser im hohen Alter verstarb und vorher die Immobilie schon sehr lange besaß, ist die Wahrscheinlichkeit sehr klein, dass mehr Schulden als Vermögen hinterlassen wurde. Denn dann wird die Immobilie sehr wahrscheinlich vollständig abbezahlt sein.
Läuft die Finanzierung für die Immobilie noch und es gibt zusätzlich weitere Schulden des Erblassers, sollte der Erbe überlegen, ob er das Erbe ausschlagen möchte. Wenn kein emotionaler Wert dagegenspricht, kann dies aus finanzieller Sicht durchaus sinnvoll sein. Denn ein Erbe muss im Ganzen angenommen werden. Das heißt, die Schulden sind Teil des Erbes und können nicht als einzelner Teil ausgeschlagen werden.
Hilfreich bei der Bestandsaufnahme ist ein Blick ins Grundbuch. Als Erbender hat man ein berechtigtes Interesse und somit die juristische Legitimation auf Einsicht. So erfährt der Erbe von eventuell bestehenden Belastungen mit Grundschulden oder Hypotheken. Auch kann die Immobilie mit Dienstbarkeiten wie einem Wegerecht belastet sein, was Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie hat.
Wenn keine emotionalen Argumente für das Erbe sprechen und es sich aus finanzieller Sicht nicht wirklich lohnt, sollte das Erbe besser form- und fristgerecht ausgeschlagen werden.
Wer sein Erbe ausschlagen will, muss diese Entscheidung schnell treffen. Der Gesetzgeber gibt dem Erben nur sechs Wochen Zeit (§1944 BGB). Eine Verlängerung der Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Hat der Erblasser jedoch seinen letzten Wohnsitz im Ausland gehabt oder der Erbe befindet sich zum Beginn bei Kenntnisnahme des Erbfalls im Ausland, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
Wurde das Erbe bereits angenommen, so ist ein späteres Ausschlagen nicht mehr möglich (§ 1943 BGB). Nur in begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (§§119 und 123 BGB). Das ist der Fall, wenn
Die ursprüngliche Entscheidung muss innerhalb von sechs Wochen, nachdem der Erbe seinen Irrtum entdeckt hat, beim zuständigen Gericht angefochten werden (§ 1954 BGB).
Wer sein Erbe ausschlagen will, muss neben der Frist auch die Form beachten. Auf diesen Wegen kann das Erbe wirksam ausgeschlagen werden:
Wer sich entscheidet, sein Immobilienerbe anzutreten muss die Berichtigung des Grundbuchs beantragen (§ 82 GBO). Den Antrag auf Berichtigung muss der Erbe schriftlich an das zuständige Grundbuchamt richten. Ein Notar muss dafür nicht herangezogen werden.
Damit nicht einfach irgendwer eine Berichtigung des Grundbuchs beantragt, muss der Antragssteller die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Zum Nachweis dient in der Regel der gültige Erbschein.
Ein Erbschein weist die ausgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Zu beantragen ist er bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Achtung! Sobald der Erbschein beantragt wird, gilt das Erbe als angetreten.
Ein Erbschein ist jedoch nicht zwingend notwendig. Der Nachweis der Erbschaft kann ebenso über ein notariell beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag erfolgen. In dem Fall spart der Erbe sich die Kosten für den Erbschein, welche sich am Wert der Erbschaft orientieren. Je höher der Wert, desto teurer der Erbschein.
Lässt der Erbe die Umschreibung des Immobilieneigentums innerhalb von zwei Jahren nach Bekanntwerden des Erbfalls vornehmen, spart er sich die Kosten für die Berichtigung des Grundbuchs. Erst nach Ablauf der Frist muss eine Gebühr gezahlt werden, die sich am Wert des Grundstückes orientiert.
In den ersten zwei Jahren kann der Erbe auch auf die Berichtigung des Grundbuchs verzichten, wenn das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung schnell verkauft werden soll (§40 GBO). Dann wird gleich der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Ist das Immobilienerbe erst einmal angetreten und sind alle Formalitäten geklärt, stellen sich neue Fragen. Soll man:
Bei der Entscheidungsfindung sollten Erben neben den eigenen Befindlichkeiten einige andere Faktoren mit einbeziehen. Wie ist beispielsweise der Zustand der Immobilie? Gibt es einen Sanierungs- oder Renovierungsstau? Auch können steuerliche Aspekte bei der Entscheidungsfindung eine Rolle spielen.
Die Selbstnutzung kann dafür sorgen, dass Erbschaftssteuer gespart werden kann:
Übrigens: Wer eine Immobilie erbt, übernimmt automatisch auch die Versicherungen vom Erblasser. Oft gibt es aber in solchen Fällen ein Sonderkündigungsrecht.
Ist das geerbte Immobilie vermietet, und der Erbe will selbst einziehen, kann er dem Mieter fristgerecht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Soll die geerbte Immobilie vermietet werden, kommen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder nicht um die Erbschaftssteuer herum. Ab 2023 wird das für Erben teurer, da sich künftig die Wertermittlung der Immobilie am tatsächlichen Verkehrswert zu orientieren hat, entschied das Bundesverfassungsgericht. Künftig sind bei vermieteten Immobilien außerdem Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug können Vermieter laufende Kosten steuerlich geltend machen.
Bei bereits vermieteten Häusern oder Wohnungen tritt der Erbe als Rechtsnachfolger in die Mietverträge als Vertragspartner ein. Er hat dann sämtliche Rechte und Pflichten, die auch der Erblasser hatte.
Wer sich die Arbeit und Verantwortung für eine Immobilie ersparen will, kann diese verkaufen. Verkaufswillige Eigentümer müssen alle notwendigen Unterlagen zusammensuchen, die Kaufpreise in der Region kennen und einen realistischen Wert ihrer Immobilie ermitteln.
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Unter Umständen müssen noch bestehende Grundschulden und Hypotheken bezahlt werden. Laien schätzen den Verkehrswert einer Immobilie oft falsch ein, eine Wertermittlung kann Orientierung bieten.
Es sprechen gute Argumente dafür, ein geerbtes Haus zügig zu verkaufen:
Wenn das Haus verkauft werden soll, ist es wichtig, den Wert des Hauses zu kennen:
Gibt es mehr als einen Erben, muss die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, was mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung passiert. Neben dem gemeinsamen Verkauf oder der gemeinsamen Vermietung kann auch einer der Miterben die anderen auszahlen und so zum alleinigen Eigentümer der Immobilie werden.
Eine Erbschaft bringt unter Umständen einige Kostenpunkte mit sich:
Übrigens fällt im Falle einer Immobilienerbschaft keine Grunderwerbsteuer an.
Caroline Schiko23.11.2022Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.