Haus erben – Was es bei der Erbschaft zu beachten gibt

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Wer ein Haus erbt, muss entscheiden, was mit der Immobilie passiert. Selbst nutzen, vermieten oder doch verkaufen? Ein Überblick über die Möglichkeiten und was für einen Verkauf der geerbten Immobilie spricht.

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Haus geerbt – was nun?

Wer erbt, sollte im ersten Schritt erst einmal Kassensturz machen: Wie viel ist die geerbte Immobilie Wert, welche sonstigen Vermögenswerte gibt es, hat der Erblasser Schulden? Insbesondere wenn der Erblasser im hohen Alter verstarb und vorher die Immobilie schon sehr lange besaß, ist die Wahrscheinlichkeit sehr klein, dass mehr Schulden als Vermögen hinterlassen wurde. Denn dann wird die Immobilie sehr wahrscheinlich vollständig abbezahlt sein.

Läuft die Finanzierung für die Immobilie noch und es gibt zusätzlich weitere Schulden des Erblassers, sollte der Erbe überlegen, ob er das Erbe ausschlagen möchte. Wenn kein emotionaler Wert dagegenspricht, kann dies aus finanzieller Sicht durchaus sinnvoll sein. Denn ein Erbe muss im Ganzen angenommen werden. Das heißt, die Schulden sind Teil des Erbes und können nicht als einzelner Teil ausgeschlagen werden.

Hilfreich bei der Bestandsaufnahme ist ein Blick ins Grundbuch. Als Erbender hat man ein berechtigtes Interesse und somit die juristische Legitimation auf Einsicht. So erfährt der Erbe von eventuell bestehenden Belastungen mit Grundschulden oder Hypotheken. Auch kann die Immobilie mit Dienstbarkeiten wie einem Wegerecht belastet sein, was Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie hat.

Wenn keine emotionalen Argumente für das Erbe sprechen und es sich aus finanzieller Sicht nicht wirklich lohnt, sollte das Erbe besser form- und fristgerecht ausgeschlagen werden.

Erbe ausschlagen: Wie geht das?

Wer sein Erbe ausschlagen will, muss diese Entscheidung schnell treffen. Der Gesetzgeber gibt dem Erben nur sechs Wochen Zeit (§1944 BGB). Eine Verlängerung der Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Hat der Erblasser jedoch seinen letzten Wohnsitz im Ausland gehabt oder der Erbe befindet sich zum Beginn bei Kenntnisnahme des Erbfalls im Ausland, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.

Achtung

Wurde das Erbe bereits angenommen, so ist ein späteres Ausschlagen nicht mehr möglich (§ 1943 BGB). Nur in begrenzten Fällen kann die Annahme oder die Ausschlagung einer Erbschaft rückgängig gemacht werden (§§119 und 123 BGB). Das ist der Fall, wenn

  • der Erbe durch Drohung oder Täuschung zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft gezwungen wurde.
  • ein Inhaltsirrtum vorliegt, also der Erbe sich über die Bedeutung seiner Annahme oder Ausschlagung nicht bewusst war.
  • ein Erklärungsirrtum vorliegt, also der Erbe eigentlich etwas ganz anderes, als die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erklären wollte.
  • ein Eigenschaftsirrtum vorliegt, also beispielsweise der Erblasser verschuldet war und das dem Erben nicht bekannt war.

Die ursprüngliche Entscheidung muss innerhalb von sechs Wochen, nachdem der Erbe seinen Irrtum entdeckt hat, beim zuständigen Gericht angefochten werden (§ 1954 BGB).

Wer sein Erbe ausschlagen will, muss neben der Frist auch die Form beachten. Auf diesen Wegen kann das Erbe wirksam ausgeschlagen werden:

  1. Ausschlagung gegenüber Rechtspfleger bei dem für den Wohnort des Erblassers zuständigen Amtsgericht erklären
  2. Ausschlagung über einen frei wählbaren Notar veranlassen, welcher dann das Amtsgericht informiert

Haus erben: Wie werde ich rechtmäßiger Eigentümer?

Wer sich entscheidet, sein Immobilienerbe anzutreten muss die Berichtigung des Grundbuchs beantragen (§ 82 GBO). Den Antrag auf Berichtigung muss der Erbe schriftlich an das zuständige Grundbuchamt richten. Ein Notar muss dafür nicht herangezogen werden.

Damit nicht einfach irgendwer eine Berichtigung des Grundbuchs beantragt, muss der Antragssteller die Erbfolge nachweisen (§ 35 GBO). Zum Nachweis dient in der Regel der gültige Erbschein.

Info

Der Erbschein

Ein Erbschein weist die ausgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Zu beantragen ist er bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Achtung! Sobald der Erbschein beantragt wird, gilt das Erbe als angetreten.

Ein Erbschein ist jedoch nicht zwingend notwendig. Der Nachweis der Erbschaft kann ebenso über ein notariell beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag erfolgen. In dem Fall spart der Erbe sich die Kosten für den Erbschein, welche sich am Wert der Erbschaft orientieren. Je höher der Wert, desto teurer der Erbschein.

Lässt der Erbe die Umschreibung des Immobilieneigentums innerhalb von zwei Jahren nach Bekanntwerden des Erbfalls vornehmen, spart er sich die Kosten für die Berichtigung des Grundbuchs. Erst nach Ablauf der Frist muss eine Gebühr gezahlt werden, die sich am Wert des Grundstückes orientiert.

In den ersten zwei Jahren kann der Erbe auch auf die Berichtigung des Grundbuchs verzichten, wenn das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung schnell verkauft werden soll (§40 GBO). Dann wird gleich der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

3 Möglichkeiten, wenn ich ein Haus erbe: Selbstnutzung, Vermietung, Verkauf

Haus erben, Foto eines älteren eingeschossigen Einfamilienhauses in Norddeutschland mit weißen Wänden und blauen Fenstern und Tür, Foto: Bumann / stock.adobe.com
Ein Haus erben bedeutet, entscheiden zu müssen, was damit passiert: selbst nutzen, vermieten oder besser doch verkaufen? Foto: Bumann / stock.adobe.com

Ist das Immobilienerbe erst einmal angetreten und sind alle Formalitäten geklärt, stellen sich neue Fragen. Soll man:

  1. die Immobilie behalten und selbst nutzen oder
  2. die Immobilie behalten und vermieten oder
  3. die Immobilie verkaufen?

Bei der Entscheidungsfindung sollten Erben neben den eigenen Befindlichkeiten einige andere Faktoren mit einbeziehen. Wie ist beispielsweise der Zustand der Immobilie? Gibt es einen Sanierungs- oder Renovierungsstau?  Auch können steuerliche Aspekte bei der Entscheidungsfindung eine Rolle spielen.

Geerbte Immobilie selbst nutzen: Erbschaftssteuer sparen

Die Selbstnutzung kann dafür sorgen, dass Erbschaftssteuer gespart werden kann:

  • der Erbe ist der Ehepartner beziehungsweise eingetragene Lebenspartner oder ein Kind des Verstorbenen. Auch ein Enkel kann von dieser Regelung profitieren, allerdings nur, wenn seine Eltern bereits verstorben sind
  • Einzug ist maximal sechs Monate nach Bekanntwerden des Erbfalls, eine Ausnahme gibt es nur, wenn es einen triftigen Grund für eine Verzögerung gibt (BFH, Az.: II R 37/16).
  • Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre lang selbst genutzt werden, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, außer es gibt einen triftigen Grund für den Auszug, wie zum Beispiel der Umzug in ein Pflegeheim
  • Bei Kindern des Erblassers darf die Wohnfläche zudem nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen, alles darüber wird dann anteilig erbschaftsteuerpflichtig

Übrigens: Wer eine Immobilie erbt, übernimmt automatisch auch die Versicherungen vom Erblasser. Oft gibt es aber in solchen Fällen ein Sonderkündigungsrecht.

Ist das geerbte Immobilie vermietet, und der Erbe will selbst einziehen, kann er dem Mieter fristgerecht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Geerbte Immobilie vermieten

Soll die geerbte Immobilie vermietet werden, kommen Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder nicht um die Erbschaftssteuer herum. Berechnungsgrundlage für die Steuer sind bis zu 90 Prozent des Verkehrswerts. Künftig sind bei vermieteten Immobilien außerdem Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug können sich Vermieter laufende Kosten steuerlich geltend machen.

Bei bereits vermieteten Häusern oder Wohnungen tritt der Erbe als Rechtsnachfolger in die Mietverträge als Vertragspartner ein. Er hat dann sämtliche Rechte und Pflichten, die auch der Erblasser hatte.

Geerbte Immobilie verkaufen

Wer sich die Arbeit und Verantwortung für eine Immobilie ersparen will, kann diese verkaufen. Verkaufswillige Eigentümer müssen alle notwendigen Unterlagen zusammensuchen, die Kaufpreise in der Region kennen und einen realistischen Wert ihrer Immobilie ermitteln.

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Unter Umständen müssen noch bestehende Grundschulden und Hypotheken bezahlt werden.  Laien schätzen den Verkehrswert einer Immobilie oft falsch ein, eine Wertermittlung kann Orientierung bieten.

Achtung

Diese Kosten können beim Hausverkauf unter anderem entstehen

  1. Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft auf die geerbte Immobilie noch ein Darlehen, kann dieses in der Regel zwar fristgerecht gekündigt werden. Oftmals wird aber dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Diese schmälert die Erbmasse. In manchen Fällen ist es daher günstiger, den Darlehensvertrag laufen zu lassen, bis die Zinsfestschreibungszeit abgelaufen ist.
  2. Spekulationssteuer: Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre, wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Dabei zählt jedoch nicht das Datum der Erbschaft, sondern der Tag, als der Kaufvertrag vom Erblasser unterschrieben wurde.

Haus erben: Was spricht für den Verkauf?

Es sprechen gute Argumente dafür, ein geerbtes Haus zügig zu verkaufen:

  • Kosten sparen: Es entfallen mit dem Verkauf die laufenden Kosten für die Immobilie sowie die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.
  • Zahlung von offenen Verbindlichkeiten: Hat der Erblasser hohe Schulden, die aus dem Barvermögen, das er hinterlässt, nicht zu begleichen sind, sorgt der Hausverkauf für die nötigen finanziellen Mittel.
  • Erlös anderweitig nutzbar: Wer schon eine eigene Immobilie besitzt und die geerbte nicht selbst nutzen will, kann den Erlös aus deren Verkauf nutzen, um eigene Verbindlichkeiten, wie eine laufende Baufinanzierung abzubezahlen.

Wenn das Haus verkauft werden soll, ist es wichtig, den Wert des Hauses zu kennen:

Was passiert, wenn es mehr als einen Erben gibt?

Gibt es mehr als einen Erben, muss die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, was mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung passiert. Neben dem gemeinsamen Verkauf oder der gemeinsamen Vermietung kann auch einer der Miterben die anderen auszahlen und so zum alleinigen Eigentümer der Immobilie werden.

Welche Kosten kommen auf den Immobilienerben zu?

Eine Erbschaft bringt unter Umständen einige Kostenpunkte mit sich:

  • Erbschaftssteuer: In Deutschland liegt der Erbschaftssteuersatz zwischen 7 und 50 Prozent   – je nach Steuerklasse und je nachdem wie hoch der Wert des Nachlasses ist. Jedoch gibt es für Erben Freibeträge. Diese liegen je nach Verwandtschaftsgrad zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Erfahre hier mehr über die Erbschaftssteuer und finde deinen Freibetrag heraus.
  • Erbschein: Die Kosten für den Erbschein werden über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und durch das Nachlassgericht berechnet (§ 34 GNotKG). Die Kosten richten sich nach dem Wert des Erbes – je höher das Erbe, desto teurer der Erbschein. So kostet ein Erbschein für ein Erbe über 30.000 Euro 125 Euro. Liegt der Wert des Erbes bei 500.000 Euro werden für den Erbschein bereits 935 Euro fällig.
  • Grundbucheintrag:  Die Änderung des Grundbucheintrags hängt vom Wert der Immobilie ab. Wer jedoch das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung innerhalb von zwei Jahren auf sich umschreiben lässt, der spart die Gebühr.

Übrigens fällt im Falle einer Immobilienerbschaft keine Grunderwerbsteuer an.

Caroline Schiko12.08.2022

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