Wertsteigerung von Immobilien: Wann steigt der Wert meiner Immobilie?

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In den vergangenen Jahren waren Immobilien eine gute Investition und eine sichere Kapitalanlage. Wer nun verkaufen will, fragt sich unweigerlich, wie hoch die Wertsteigerung der eigenen Immobilie seit Kauf ist. Erfahre hier, welche Faktoren den Wert der Immobilie beeinflussen, wie ihn Verkäufer steigern und ob jetzt überhaupt der richtige Zeitpunkt zum Verkauf ist.

Wie viel ist meine Immobilie wert?

Eigentümer können mit dem kostenlosen Immobilienwert-Rechner von immowelt schnell und einfach den Immobilienwert ihrer Immobilie ermitteln:

Was bedeutet Wertsteigerung bei Immobilien?

Wenn eine Immobilie mit einem höheren Preis verkauft wird, als sie gekauft wurde, wird die Differenz als Wertsteigerung der Immobilie bezeichnet. Der Wert der Immobilie hat sich also im Laufe der Zeit erhöht.

Wertsteigerung berechnen: So geht’s

Wurde ein Haus mit 120 Quadratmetern beispielsweise 2012 für 335.000 Euro gekauft und nach Ablauf der 10-Jährigen Spekulationsfrist 2022 für 610.000 Euro wieder verkauft, liegt die Wertsteigerung der Immobilie bei 275.000 Euro. Der Wert der Immobilie hat sich also um 82 Prozent erhöht.

Eine inflationsbereinigte Wertsteigerung erhält man mit folgender Formel:

Wertsteigerung über x Jahre – Kumulierte Inflation über x Jahre = Inflationsbereinigte Wertsteigerung über x Jahre

Eine hohe Inflation führt also zu einer geringeren Wertsteigerung der Immobilie.

Vor allem in den großen Metropolen wie München, Hamburg oder Stuttgart und deren Speckgürtel sind die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren enorm gestiegen. Dort sind Wertsteigerungen von teilweise über 100 Prozent erzielt worden.

Du willst wissen, wie sich die Preise für Häuser und Wohnungen in deiner Stadt entwickelt habe? Finde es heraus – mit der immowelt Price Map:

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* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Welche Faktoren beeinflussen die Wertentwicklung einer Immobilie?

Es gibt zahlreiche äußere Faktoren, die beeinflussen, ob sich der Wert einer Immobilie steigert oder nicht: 

Lage 
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, weiß, dass eine gute Lage ihren Preis hat. Junge Familien suchen oft in Städten oder am Stadtrand nach geeigneten Immobilien, was die Nachfrage und dadurch eben den Preis in diesen Gebieten erhöht. Eine solche gute Lage gilt deshalb als wichtiger Faktor und hat somit großen Einfluss auf die Wertsteigerung der Immobilie. Vermeintliche B-Lagen können sich aufgrund einer besonders ausgebauten Infrastruktur auch schnell zu Toplagen entwickeln.

Achtung: Steht die Region beispielsweise vor einem strukturellen Wandel, kann die vermeintlich gute Lage sich auch als Fehleinschätzung entpuppen.

+ Erfahre hier mehr über Immobilien in A-, B- oder C-Lage

Bodenrichtwert 
Mit dem Bodenrichtwert erfahren Käufer und Verkäufer, was das Grundstück durchschnittlich wert ist. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen anhand der Kaufpreise von Grundstücken innerhalb eines festgelegten Gebietes ermittelt. Das geschieht jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres, was einen durchaus aktuellen Richtpreis garantiert.

Infrastruktur 

Die Anbindung ist das A und O. Sind Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Bus oder Bahnanschluss in der Nähe? Möglichst kurze Wege zu Ärzten, Freizeitangeboten steigern den Wert einer Immobilie.  Genau das macht die Grundstücke in und um Städte so teuer. In ländlichen Regionen müssen oft lange Wege mit dem Auto gefahren werden, um die alltäglichen Dinge des Lebens zu bewerkstelligen.

Grundstück 
Für das Grundstück sind neben der Größe der Schnitt sowie die Ausrichtung entscheidend. Die Tendenz zeigt: Mit zunehmender Fläche des Grundstücks wird es teurer. Verwinkelt zugeschnittene Flächen wirken sich entgegen möglichst rechteckiger Flächen allerdings negativ aus, weil ihr Nutzenmöglichkeit dadurch eingeschränkt wird. Zudem ist ein möglichst unverbaubarer Blick von der Terrasse in die Natur für künftige Käufer attraktiver als ein Blick auf die Hauswand des Nachbarhauses.

Baujahr 
Das Alter des Hauses trägt eine oft entscheidend Rolle für die Wertentwicklung bei. Je älter, desto geringer ist die Wertentwicklung. Wenn aber regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann dieser Entwicklung gegengesteuert werden. Zeit sich die Immobilie in einem top Zustand ist das Alter bei der Preisentwicklung kaum mehr ein Faktor.

Kann ich die Wertsteigerung meiner Immobilie beeinflussen?

Wertsteigerung von Immobilien, Haus mit Garten, Foto: stefanfister / stock.adobe.com
Es gibt viele Faktoren, die die Wertsteigerung einer Immobilie beeinflussen: Auf manche wie Lage, Infrastruktur oder Baujahr haben Verkäufer keinen Einfluss. Auf andere wie den Zustand des Hauses sowie dessen Ausstattung dagegen schon. Foto: stefanfister / stock.adobe.com

Einfluss nehmen können Eigentümer auf den Zustand ihrer Immobilie sowie deren Ausstattung. Wurde die Immobilie beispielsweise bereits im Sinne des GEG mit Wärmeschutzverglasung und moderner Heizungsanlage modernisiert, ist das durchaus als wertsteigernde Maßnahme einzuschätzen.

Dabei spielen aber sowohl die Qualität der Bauweise als auch die verwendeten Materialien eine entscheidende Rolle. Es kommt bei allen Maßnahmen auch darauf an, wie lange sie schon zurückliegen. 

Tipp: Alle Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gut dokumentieren, um sie einem potentiellen Käufer nachweisen zu können.

Grundsätzlich ist hierbei auch zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen zu unterscheiden. Wurde die Fassade frisch gestrichen oder das Dach neu gedeckt, handelt es sich um eine werterhaltende Maßnahme. Hat der Eigentümer die Fassade gleich besser gedämmt oder das Dach mit einer Solaranlage ausgestattet, so sind dies wertsteigernde Maßnahmen.

Doch Vorsicht: „Es gibt keine normierten Größen für den Preis, das bestimmen Angebot und Nachfrage. In manchen Städten geht eine eher heruntergekommene Immobilie zu unverhältnismäßig hohen Preisen weg – und einige Kilometer landeinwärts gibt es Top-Immobilien für einen Apfel und ein Ei“, sagt Diplomingenieurin Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Einen hohen Verkaufspreis erzielen – mit der richtigen Verkaufsstrategie

Wer strategisch vorgeht, erzielt oft einen besseren Verkaufspreis. Fünf Expertentipps für einen möglichst hohen Gewinn beim Immobilienverkauf: 

1. Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Der richtige Angebotspreis ist entscheidend für den Erfolg des Immobilienverkaufs. Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt das Kaufinteressenten eher ab – so wird selbst eine Immobilie in gutem Zustand und in guter Lage schnell zum Ladenhüter. Doch unter Wert will der Verkäufer die Immobilie auch nicht veräußern werden. Darum sollten sie als erstes den Verkehrswert ihrer Wohnung oder ihres Hauses ermitteln lassen.

Zur Immobilienwertermittlung gibt es drei verschiedene Verfahren:

  • Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus einem Bestand vergleichbarer Objekte ermittelt;
  • Beim Sachwertverfahren wird überprüft, was es kosten würde, dasselbe Haus heute wieder zu bauen;
  • Beim Ertragswertverfahren wird die Wirtschaftlichkeit der Immobilie ermittelt.

Die Kosten für ein Wertgutachten vom Immobiliengutachter betragen in der Regel circa 1.000 bis 2.000 Euro. Auch Makler bieten Verfahren zur Wertermittlung an, zu eher günstigen Preisen. Eine schnelle und preiswerte Immobilienbewertung ist auch online möglich, für einen ersten Überblick.

+ Mehr erfahren: Verkehrswert Immobilie – so ermittelst du den Wert deiner Immobilie

2. Richtigen Verkaufszeitpunkt bestimmen

„Ein geringes Angebot, eine hohe Nachfrage und ein niedriger Zinssatz sind ein gutes Verkaufsumfeld“, sagt Immobilienmakler Hundt von Immobilien-Management Hundt in Gelsenkirchen.

Um den richtigen Zeitpunkt zu ermitteln, hilft es Immobilienverkäufern, die Preisprognosen für ihren jeweiligen Stadtteil zu beobachten: Zieht der Preis gerade eher an und die Nachfrage steigt, könnte das auf den richtigen Verkaufszeitpunkt hinweisen.

Tipp für Mietswohnungen: Wenn der Mieter gerade auszieht, könnte das eine gute Gelegenheit zum Verkauf sein. Denn: „Eine unvermietete Wohnung erzielt am Markt meist einen höheren Preis als eine vermietete“, so Hundt. Der Grund: Eine unvermietete Immobilie spricht gleich mehrere Käufer an: Wer sie als Eigenheim nutzen will, kann gleich nach dem Kauf einziehen. Wer die Wohnung vermieten will, kann die Miethöhe selbst festsetzen.

3. Angebotspreis festsetzen

Beim Festsetzen des Angebotspreises sollten Immobilienverkäufer Vorzüge, aber auch mögliche Nachteile der Immobilie berücksichtigen. Meist fließen diese bereits bei der Wertermittlung mit ein.

Steht der zu erzielende Preis, so planen manche Verkäufer beim Angebot etwas Verhandlungsspielraum mit ein. Denn: Viele Käufer wollen den Preis etwas herunterhandeln. Wer als Verkäufer im Vorhinein fünf bis zehn Prozent auf den Wunschpreis draufschlägt, könnte das im Vorhinein ausbügeln und sich getrost auf Verhandlungen einlassen.

Hundt hält diese Strategie jedoch für veraltet: „Verhandeln ist für den Erwerber natürlich sehr wichtig. Doch für Verkäufer und Immobilienmakler lohnt sich das nicht.“ „Eine Immobilie, die 220.000 Euro wert ist, für 250.000 Euro anzubieten wirkt auf viele Interessenten abschreckend, so dass der Verkäufer weniger Anfragen bekommt.“

Die Strategie des Immobilienprofis: Das Bieterverfahren nach amerikanischen Vorbild. „Wir bieten die Immobilie etwas unter Wert an, dafür gibt es aber viele Interessenten.“ Kommt es dann zum Besichtigungstermin, so können die Kaufinteressenten Gegenangebote machen. So sei es möglich, mehr beim Preis herauszuholen.

Link-Tipp

Lies hier, wie das Bieterverfahren funktioniert – und ob das für deine Immobilie die richtige Strategie ist.

Bei der Onlinevermarktung sollten Immobilienverkäufer zudem bedenken: Käufer legen genau fest, wie viel sie maximal ausgeben. In den Onlinesuchmasken gibt es hierfür meist glatte Werte, zum Beispiel 250.000, 280.000 oder 300.000 Euro. Wer nur tausend Euro darüber liegt und seine Immobilie zum Beispiel für 303.000 Euro anbietet, den hat der Immobiliensuchende bei bis zu 300.000 Euro nicht auf dem Schirm. Um möglichst viele Interessenten zu erreichen, bietet es sich daher an, die Immobilie möglichst zu glatten Beträge anzubieten, oder knapp darunter.

4. Immobilienpotential aufzeigen

„Immobilienverkäufer sollten ihren Käufern zeigen, was sie aus ihrer Immobilie machen können“, rät Diplomingenieurin Eva Reinhold-Postina. Statt selbst eine energetische Sanierung durchzuführen, solle der Verkäufer besser einen Energieberater mit einem Gutachten beauftragen. Dieser könne zum Beispiel einen Fünfjahresplan mit einzelnen Verbesserungsmaßnahmen erstellen, und über mögliche Zuschüsse informieren. „Das liefert dem Interessenten Ideen, was gemacht werden muss – und was kann.“ Die Kosten für den Energieberater liegen im unterem drei- bis vierstelligen Bereich, je nachdem, wie detailliert das Gutachten gemacht wird.
Darüber hinaus hilft oft eine Anfrage bei der Baubehörde und das Überprüfen des Bebauungsplans: Wie darf das Haus verändert werden? Darf man es gar abreißen und neu bauen? Ist der Ausbau des Dachbodens möglich? „Die Antworten darauf sind für Käufer oft entscheidend“, so Reinhold-Postina.

5. Immobilie überzeugend präsentieren

„Wenn Garten und Haus gepflegt sind, dann wirkt sich das natürlich bei der Besichtigung auch auf die Zahlungsbereitschaft des Interessenten aus“, sagt Immobilienökonom Prof. Dr. Günter Vornholz. 

Immobilienmakler Ralf Robert Hundt geht hierbei noch einen Schritt weiter: „Wir machen für unsere Kunden Home Staging und richten die Immobilie für den Verkauf her.“ Die Räume werden aufgeräumt, Leihmöbel und Blumenvasen aufgestellt, Decken und Accessoires ausgelegt, weiße Vorhänge aufgehängt. Denn: „Wenn es stimmig eingerichtet ist und ich mich wohl fühle, erhöht dass die Wahrscheinlichkeit, dass ich mich für die Immobilie entscheide.“ Kostenpunkt hierfür sind circa 2.000 bis 4.000 Euro.

VPB-Sprecherin Eva Reinhold-Postina rät zudem, nicht erst kurz vor dem Verkauf an die Pflege zu denken: „Wer den Wert der Immobilie erhalten will, muss sie ständig instandhalten.“ Dafür sind regelmäßige Gebäudekontrollen nötig, und notwendige Reparaturen schnellstmöglich durchzuführen. „Ein Haus verkommt recht schnell, wenn sich einige Monate nicht darum kümmert, oder Schäden nicht sofort ausgebessert werden. Und ein Wartungsrückstau ist teuer.“

Wie wirkt sich eine Wertsteigerung auf die Anschlussfinanzierung aus?

Eine Wertsteigerung der Immobilie kann sich auch positiv auf eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung auswirken: Wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung stark im Wert gestiegen ist, berechnet die Bank den Beleihungswert neu. Stellt das Haus für Bank also eine höhere Sicherheit dar, kann der Darlehensnehmer günstigere Zinsen bekommen.

Immobilie jetzt verkaufen oder warten?

Wie sich die Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen in den kommenden Jahren entwickeln werden, ist mit Blick auf den Krieg in der Ukraine und dessen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, steigenden Zinsen und einer möglichen Immobilienblase nicht seriös zu prognostizieren.

Auf der einen Seite gelten Immobilien bei Experten als guter Inflationsschutz. Das spricht dafür, mit einem Verkauf eher noch zu warten. Vor allem dann, wenn mögliche Verkaufserlöse gar nicht unbedingt benötigt werden.

Auf der anderen Seite sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in den letzten Jahren so stark gestiegen, dass Verkäufer mit einer hohen Wertsteigerung und dementsprechend Gewinn rechnen können. Darüber hinaus übersteigt vor allem da, wo Wohnraum knapp ist, die Nachfrage das Angebot an Immobilien immer noch bei weitem. Wer also jetzt verkaufen will und eine Idee hat, was mit dem Erlös passiert, sollte das auch tun. Denn der Immobilienmarkt steht vor einer Trendwende: Sollten die Zinsen weiter steigen, kann das dazu führen, dass sich immer weniger Kaufinteressierte ein Darlehen leisten können. Folglich können dann Immobilien nicht mehr für die hohen Preise angeboten werden, wie es aktuell der Fall ist.

Andreas Steger12.04.2022

 

 


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