Immobilien in A-, B- und C-Lage: Merkmale und Unterschiede

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Die große Metropole in A-Lage oder die beschauliche C-Stadt – vor allem für Kapitalanleger stellt sich vor der Immobiliensuche die Standortfrage: Immobilieninvestition in A-, B- oder C-Lage? Wir zeigen alle Merkmale, Unterschiede und sagen dir, welche Renditechancen Vermieter haben.

Was sind A-, B-, und C-Lagen?

Eine allgemeingültige Definition, was genau eine A-, B- oder C-Lage ist, gibt es nicht. In der Immobilienbranche hat sich aber folgende Einteilung durchgesetzt:

  • A-Lage wie zum Beispiel München und Berlin: Metropole von internationaler Bedeutung mit sehr hoher Immobiliennachfrage und sehr hohen Kauf- und Mietpreisen
  • B-Lage wie zum Beispiel Leipzig und Dortmund: Großstadt mit großer nationaler und regionaler Bedeutung mit hoher Immobiliennachfrage und hohen Kauf- und Mietpreisen
  • C-Lage wie zum Beispiel Wuppertal und Kiel: Stadt mit eingeschränkter nationaler, aber großer regionaler Bedeutung mit unterschiedlicher Immobiliennachfrage

Daneben gibt es noch Städte in D-Lage wie zum Beispiel Bayreuth und Ulm, die nur für ihr direktes Umfeld eine Bedeutung haben und wo sich teilweise noch Schnäppchen machen lassen beim Haus- und Wohnungskauf.

Info

Diese Einteilung hat ihren Ursprung in der Klassifizierung von Gewerbestandorten, soll Investoren aber auch eine erste Einschätzung zu Rendite und Risiko bei Wohnimmobilien gaben. Denn dort, wo die Wirtschaft brummt, sind auch viele Menschen, die den meist knappen Wohnraum suchen.

Doch Achtung: Oftmals wird diese Einteilung auch kritisiert. Eine Kompetenzgruppe der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hatte beispielsweise kritisiert, dass vor allem die Alleinstellungsmerkmale der Wohnimmobilienmärke von Klein- und Mittelstädten durch diese Klassifizierung unterschätzt würden. So gibt es manchmal Städte, die zwar einer Kategorie angehören, aber trotzdem kaum miteinander vergleichbar sind, weil sie in unterschiedlichen Regionen liegen. Ebenso ist es möglich, dass Immobilien in C-Städten teurer sind als in A-Lagen.

Als erste Orientierung kann die Klassifizierung aber dienen.

Wie viel kostet ein Haus oder eine Wohnung in A-, B- oder C-Lage?

Die immowelt Price Map zeigt deutschlandweit die durchschnittlichen Preise und in den 14 größten Städten die Preise sogar punktgenau* für eine bestimmte Adresse.

* Soweit Daten für diese Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.

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Worin unterscheiden sich A-, B-, und C-Lagen?

Die deutschen Städte lassen sich grob nach ihrer Einwohnerzahl in A-, B- und C-Lage unterteilen. Aber auch darüber hinaus unterscheiden sich die großen Metropolen in A-Lage von den Städten in B- und C-Lage:

  • Wirtschaftskraft
    A-Lage: Boomende Metropolen
    B- und C-Lage: Unterschiedlich; vereinzelt hohe Abhängigkeit von wenigen großen Arbeitgebern.
  • Arbeitslosigkeit:
    A-Lage: Unterschiedlich – in Berlin lag die Arbeitslosenquote 2021 mit 9,8 Prozent zum Beispiel deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt (5,7 Prozent).
    B- und C-Lage: Teilweise hohe Arbeitslosenquoten wie in Dortmund und Bremen (jeweils über 10 Prozent).
  • Transparenz
    A-Lage: Umfangreiche Marktberichte und statistische Erhebungen, die die Entwicklung am Immobilienmarkt dokumentieren
    B- und C-Lage: Ab dem 1. Juli 2022 ist ein qualifizierter Mietspielgel für alle Städte und Kommunen Pflicht.
    Einen guten Überblick über die Wohnungs- und Hauspreise in Deutschland bietet auch unsere Price Map. Die interaktive Karte zeigt die Preisentwicklung in den einzelnen Regionen an und in vielen Städten sogar adressgenau. 
  • Immobiliennachfrage
    A-Lage: Sehr hoch – Wohnungsmarkt extrem angespannt
    B- und C-Lage: Hoch, aber mit regionalen Unterschieden
  • Immobilienpreise
    A-Lage: Hoch bis sehr hoch
    B- und C-Lage: In der Regel hoch – in einigen Städten wie Augsburg, Erlangen, Freiburg oder Regensburg zahlen Käufer und Mieter sogar mehr als in Städten der A-Lage. Günstige Preise finden Käufer und Mieter vor allem im Osten und Westen Deutschlands.
Für Investoren und Vermieter

A-, B-, oder C-Lage: Wo gibt es noch Rendit?

A-Lage: die deutschen Metropolen

Städte in A-Lage sind große Metropolen und einem auch international hohen Stellenwert. In Deutschland gibt es 7 Städte in A-Lage:

  • Berlin
  • Hamburg
  • München
  • Köln
  • Frankfurt am Main
  • Stuttgart
  • Düsseldorf

Neben ihrer hohen Einwohnerzahl zeichnen sich A-Städte dadurch aus, dass sie auch international von großer Bedeutung sind: Beispielsweise Berlin als geschichtsträchtige Hauptstadt Deutschlands und eine der wichtigsten Städte in Europa, Hamburg mit seiner weltberühmten Speicherstadt und dem bedeutenden Hafen oder Frankfurt als Bankenzentrum Europas.

Das ist außerdem typisch für A-Lagen:

  • Große, funktionsfähige Märkte
  • Hohe Bautätigkeit
  • Starkes industrielles und gewerbliches Wachstum
  • Arbeitsplätze in sehr vielen verschiedenen Bereichen

Immobilienangebot in A-Lage

A-Lagen ziehen Menschen aus der gesamten Bundesrepublik an. Entsprechend hoch ist in Metropolen die Nachfrage nach Wohnraum – und damit der Markt für bezahlbare Häuser und Wohnungen sehr umkämpft.

Immobilienpreise in A-Lage

Durch die hohe Nachfrage sind die Immobilienpreise in A-Lagen zuletzt explodiert – und so geht es vorerst auch wohl auch weiter. Das extremste Beispiel ist sicher München: In der bayerischen Landeshauptstadt kostete eine 80-Quadratmeter-Wohnung Ende 2021 schon 718.000 Euro. Bis Ende 2022 ist damit zur rechnen, dass eine solche Eigentumswohnung in München bereits 777.000 Euro (+8%) kostet. In Hamburg und Frankfurt am Main werden Wohnungen dieser Größe dann durchschnittlich 538.000 Euro (+14%) beziehungsweise 482.000 Euro (+10%) kosten. Berlin hingegen ist mit 349.000 Euro (+9%) für eine 80-Quadratmeter-Wohnung noch vergleichsweise moderat.

B-Lage: die deutschen Großstädte

Bei B-Lagen handelt es sich meist um Städte mit nationaler und großer regionaler Bedeutung. Sie haben in der Regel zwischen 250.000 und 600.000 Einwohner. Die 14 Städte in B-Lage sind:

  • Leipzig
  • Dortmund
  • Essen
  • Bremen
  • Dresden
  • Hannover
  • Nürnberg
  • Duisburg
  • Bochum
  • Bonn
  • Münster
  • Mannheim
  • Karlsruhe
  • Wiesbaden

B-Städte sind vor allem für ihre Region von enormer Bedeutung und beherbergen die großen Arbeitgeber. Auch gesellschaftlich und kulturell haben B-Lagen einiges zu bieten: Nürnberg und Dresden beispielsweise sind für ihre Altstadt über die Landesgrenzen hinaus bekannt. Dortmund, Essen und Bochum sind durch die Industrie groß geworden – haben dadurch jetzt aber auch teilweise große Probleme. 

Weitere Merkmale von B-Lagen sind:

  • Oftmals in der Nähe von A-Lagen (Bonn und Köln, Essen und Düsseldorf)
  • Teilweise sehr großes Einzugsgebiet (Kassel und Leipzig)
  • Meist funktionsfähige Märkte
  • In der Regel industrielles und gewerbliches Wachstum

Immobilienangebot in B-Lage

Der Immobilienmarkt in B-Städten ist oft nicht so überhitzt wie in den A-Lagen. Und dennoch: Auch in den meisten Großstädten der B-Kategorie übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot an Häusern und Wohnungen deutlich.

Immobilienpreise in B-Lage

Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Nürnberg war Ende 2021 mit 320.000 Euro beispielsweise im Schnitt genauso teuer wie in Berlin. Schnäppchen bei B-Städten lassen sich am ehesten im Osten Deutschlands und im Ruhrgebiet machen – zumindest bislang. Bis Ende des Jahres 2022 sind für Dortmund (von 205.000 auf 232.000 Euro), Essen (von 185.000 auf 205.000 Euro) und Leipzig (von 203.000 auf 225.000 Euro) durchweg zweistellige Preiswachstumsraten für Wohneigentum zu erwarten.

C-Lage: Deutschlands kleine Großstädte

Städte in C-Lage haben meist zwischen 100.000 bis 250.000 Einwohner und sind bedeutend für ihre Region. Die 10 größten deutschen Städte in C-Lage sind:

  • Wuppertal
  • Augsburg
  • Mönchengladbach
  • Aachen
  • Braunschweig
  • Kiel
  • Freiburg (Breisgau)
  • Mainz
  • Lübeck
  • Erfurt

C-Standorte sind Städte, die kleiner und national weniger relevant sind als B-Städte.  Oft wie beispielsweise Aachen und Mönchengladbach zu Köln befinden sich Städte in C-Lage in direkter Nachbarschaft zu A- und B-Städten. Braunschweig hingegen profitiert zum Beispiel von der Nähe zur D-Stadt Wolfsburg und damit zu VW.

Immobilienangebot in C-Lage

Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist in C-Lagen vergleichbar mit der in B-Lagen: Geringer als in A-Lagen, aber meistens immer noch höher als das Angebot an Immobilien.

Immobilienpreise in C-Lage

Entsprechend ähnlich sind auch die Preise für Immobilien in B- und C-Lagen – mit Ausreißern nach oben und unten: Günstig ist das Wohnen auch in C-Städten vor allem im Osten und Westen Deutschlands: In Erfurt beispielsweise lag der Kaufpreis für eine Wohnung 2021 bei 2.610 Euro pro Quadratmeter, in Mönchengladbach bei 2.010 Euro für den Quadratmeter. Das ist einer immowelt Studie zufolge zwar ein Plus von 31 beziehungsweise 17 Prozent gegenüber 2020, verglichen mit den Kaufpreisen pro Quadratmeter in Augsburg (4.560 Euro), Erlangen (4.140 Euro), Regensburg (4.680 Euro) und Freiburg (5.170 Euro) aber immer noch niedrig. Denn diese befinden sich auf einem ähnlichen Niveau wie die A-Lagen Berlin (4.700 Euro) und Köln (4.310 Euro).

Alternative D-Lage

Neben den großen Städten in Deutschland gibt es noch die Mittelstädte – Städte in D-Lage. Dazu gehören Bayreuth, Chemnitz, Leverkusen oder Ulm. Für Immobilienkäufer gilt: In D-Städten sind teilweise noch echte Schnäppchen möglich. 2021 haben Käufer in Chemnitz beispielsweise 1.260 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Auch die Quadratmeterpreise in Gelsenkirchen (1.370 Euro) und Bremerhaven (1.400 Euro) sind nach wie vor moderat. Nachteil: D-Städte befinden sich oft in strukturschwachen Regionen – und Arbeitnehmer müssen trotzdem zum Arbeitsplatz pendeln.

Alternative Umzug aufs Land

Bei einem Umzug aufs Land steht das Pendeln in der Regel auf der Tagesordnung. Da viele Arbeitgeber im Zuge der Corona-Pandemie auch zukünftig vermehrt im Homeoffice arbeiten werden, fallen die verlorene Zeit durch den Arbeitsweg und die hohen Spritkosten nicht mehr wie früher ins Gewicht. Und: Auf dem Land lassen sich noch echte Schnäppchen machen.

Immobilieninvestment in A-, B- und C-Lagen: Lohnt sich die Mietrendite noch?

Immobilien in A-, B-, und C-Lage, Blick auf Berlin, Foto: JFL Photography / stock.adobe.com
Immobilien in A-Lage – wie hier Berlin – sind meist teuer und versprechen oft weniger Rendite als Häuser und Wohnungen in B-, C-, und D-Lage. Foto: JFL Photography / stock.adobe.com

Wer eine Immobilie nicht zum Wohnen, sondern als Kapitalanlage zum Vermieten sucht, ist vor allem auf Rendite aus. Wir zeigen, wie sich der Standort auf die Mietrendite auswirken kann.

In nachfolgender Beispielrechnung vergleichen wir die Rentabilität eines Anlageobjektes in A-, B- und C-Lage.

Es gelten folgende Annahmen:

Immobilie in A-Lage:Immobilie in B-Lage: Immobilie in C-Lage:
Investment: 500.000 EuroInvestment: 300.000 Euro Investment: 200.000 Euro
Wohnfläche: 80 QuadratmeterWohnfläche: 80 Quadratmeter Wohnfläche: 80 Quadratmeter
Bruttomiete p.a.: 10.000 EuroBruttomiete p.a.: 7.500 Euro Bruttomiete p.a.: 5.000 Euro
Bruttomietrendite: 2 Prozent
Bruttomietrendite: 2,5 Prozent
 Bruttomietrendite: 2,5 Prozent
Kosten (Zinsen, Tilgung, Verwaltung, Rücklagen für Instandhaltung): 6 ProzentKosten (Zinsen, Tilgung, Verwaltung, Rücklagen für Instandhaltung): 6 Prozent Kosten (Zinsen, Tilgung, Verwaltung, Rücklagen für Instandhaltung): 6 Prozent
Nettomietrendite: -4 ProzentNettomietrendite: -3,5 Prozent Nettomietrendite: -3,5 Prozent
Jährliche Wertsteigerung: 1,5 ProzentJährliche Wertsteigerung: 0,5 Prozent Jährliche Wertsteigerung: 0 Prozent
Jährliche Mietsteigerung: 1,5 ProzentJährliche Mietsteigerung: 0,5 Prozent Jährliche Mietsteigerung: 0 Prozent
Leerstand: keinerMietausfall durch Leerstand: 2 Prozent Mietausfall durch Leerstand: 5 Prozent

Experten empfehlen eine jährliche Mietsteigerung mindestens in Höhe der Inflationsrate. In Zeiten hoher Preise ist eine kostendeckende Mietrendite also eher unwahrscheinlich.
Gleiches gilt für die jährliche Wertsteigerung der Immobilie – auch sie sollte mindestens auf Niveau des Inflationsanstiegs liegen.

Anlageimmobilien in A-Städten

  • Investment: Hoch
  • Nachteil: Mieteinnahmen decken selten die Kosten
  • Vorteil: Hoher Wiederverkaufswert

Immobilien in A-Lage kosten meist viel Geld. Mit Zins und Tilgung ist die Darlehensrate während der Haltedauer oft höher als die Mieteinnahmen. Kommen teure Reparaturen oder Sanierungen hinzu, klafft eine weitere finanzielle Lücke. Eine gute Nettomietrendite ergäbe sich nur dann, wenn die Mieteinnahmen kontinuierlich steigen.

Anlageimmobilien in B-Städten

  • Investment: Mittel
  • Nachteil: In der Regel übersteigen die Kosten die Mieteinnahmen
  • Vorteil: Chance, dass Mieteinnahmen mit der Zeit kostendeckend sind höher als in A-Städten

Die Rendite in B-Lage ist denen in A-Lage ähnlich. Zwar ist in B-Städten das Investment in der Regel geringer als in A-Städten. Gleiches gilt allerdings auch oft für die Mieteinnahmen.

Anlageimmobilien in C-Städten

  • Investment: Vergleichsweise gering
  • Nachteil: Risiko von Mietausfall durch Leerstand höher
  • Vorteil: Mieteinnahmen sind am ehesten kostendeckend mit Chance auf Rendite, wenn das Darlehen getilgt ist

Die höchste Rendite-Chance verspricht ein Investment in manchen C-Städten. Allerdings sollten Käufer vorsichtig sein, denn das Leerstandsrisiko ist höher und nicht immer lässt sich voraussagen, ob das Investment zukunftssicher ist.

Andreas Steger16.03.2022

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