Immobilieninvestition: Mehr Erfolg in B- und C-Lagen?

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In A-Städten wie beispielsweise München sind Wohnimmobilien begehrt und eine sichere Investition. Allerdings sind die Renditen in solchen Städten eher mickrig. Viele Investoren weichen deshalb zunehmend auf weniger begehrte B- oder gar C-Standorte aus, die höhere Gewinne versprechen. Dabei gilt jedoch: Eine höhere Rendite geht immer mit einem höheren Risiko einher. Auf was bei Investments in B- und C-Standorten zu achten ist.

B- und C-Lagen, Wuppertal, Foto: ArTo / fotolia.com
In Städten wie Wuppertal sind Anlageimmobilien günstiger als in A-Lagen. Foto: ArTo / fotolia.com

In bevorzugten Lagen sind Anlageimmobilien eine sichere Bank. Doch Immobilien in solchen Lagen sind teuer geworden, und das wirkt sich auf die Renditen aus. Manche Immobilieninvestoren suchen ihr Glück deshalb in B- und C-Lagen. Dort sind die Renditen bisweilen signifikant höher – allerdings oft auch die Risiken.

Was sind A-, B-, und C-Lagen?

Eine allgemeingültige Definition, was genau eine A-, eine B- oder eine C-Lage ist, gibt es nicht. In der Immobilienbranche hat sich aber die Auffassung durchgesetzt, dass große Städte von internationaler Bedeutung und mit hoher Immobiliennachfrage zu den A-Standorten gehören. Das sind üblicherweise folgende sieben Städte:

  • Berlin
  • Hamburg
  • München
  • Köln
  • Düsseldorf
  • Frankfurt am Main
  • Stuttgart

Die Abgrenzung zwischen B- und C-Städten ist da schon schwieriger. Es handelt sich bei B-Städten meist um Städte mit großer nationaler und regionaler Bedeutung. Der Immobiliendienstleister Bulwiengesa zählt zum Beispiel 14 Städte mit mehr als einer Viertelmillion bis hin zu rund 650.000 Einwohnern zu den B-Standorten. Dazu gehören beispielsweise Nürnberg oder auch Hannover.

C- oder gar D-Standorte sind dann demnach Städte, die kleiner und national weniger relevant sind als B-Städte. Wie etwa Heidelberg oder Wuppertal. Die Einteilungen haben ihren Ursprung zwar in der Klassifizierung von Gewerbestandorten, lassen sich aber auch auf Wohnimmobilien übertragen. Denn dort, wo die Wirtschaft brummt, sind auch viele Menschen, die den dann meist knappen Wohnraum suchen.

Unterschied zwischen Makro- und Mikro-Lage

Neben der Einstufung ganzer Städte – also der Makro-Lage – sollte auch die Mikrolage beachtet werden. Denn natürlich gibt es in jeder Stadt Stadtteile oder auch nur einzelne Straßenzüge, die weniger oder mehr begehrt sind. So ist ein Stadtteil mit vielen Plattenbauten meist weniger attraktiv als zentrale Altstadtlagen.

Vorteile von B- und C-Lagen

B- und C-Lagen, Vorteile, Mehrfamilienhaus, Foto: js-photo / fotolia.com
Attraktive Anlageobjekte kosten in A-Städten deutlich mehr als in B- und C-Lagen. Dennoch sind Zinshäuser wie dieses in Leipzig für Investoren attraktiv. Foto: js-photo / fotolia.com

Zwar sind die Immobilienpreise nicht an allen kleineren B- oder C-Standorten günstig – so zahlt man zum Beispiel in Städten wie Regensburg oder Erlangen überdurchschnittlich hohe Preise – doch in vielen Fällen gilt: B- und C-Standorte sind preiswerter als A-Standorte. Und zwar nicht nur, was die absoluten Preise betrifft, sondern auch das Verhältnis von Kaufpreisen zur Bruttomietrendite. Während in boomenden Städten wie München für ein Zinshaus mit Mietmultiplikatoren von über 30 gerechnet werden muss, gibt es in manchen B- und C-Städten Häuser mit Multiplikatoren teils deutlich unter 20. Ein Multiplikator von 20 entspricht einer Bruttorendite von fünf Prozent, einer von 30 dagegen nur von 3,33 Prozent.

Info

Was ist der Mietmultiplikator?

Der Mietmultiplikator ist eine einfache Kennzahl die besagt, das Wievielfache der Bruttojahresmiete man für eine Immobilie investieren muss. Der Multiplikator ist damit eine einfache Kennzahl für einen ersten Vergleich, sagt aber noch nichts über die tatsächliche Nettorendite aus.

Mehr Infos, wie Sie die Rentabilität einer Anlageimmobilie kalkulieren können, finden Sie hier.

Nachteile von B- und C-Lagen

Doch auch für Immobilieninvestments gilt die alte Regel: Eine höhere Rendite gibt es nur gegen ein höheres Risiko.

Zum einen sind die Immobilienmärkte in kleineren Städten weniger liquide als in größeren: Wer in München eine Immobilie verkaufen oder vermieten will, wird auf eine Vielzahl von Interessenten treffen. In kleineren Städten mit weniger Nachfrage kann es dagegen durchaus sein, dass sich zunächst kein Käufer oder Mieter findet.

Hinzu kommt, dass die Märkte in B- und C-Standorten oft weniger transparent sind. So gibt es für A-Städte zumeist umfangreiche Marktberichte und statistische Erhebungen, die die Entwicklung am Immobilienmarkt dokumentieren. Zudem haben solche Städte zumeist qualifizierte Mietspiegel. In vielen kleineren Städten gibt es all dies nicht oder nur in eingeschränkter Form.

Anders als die boomenden Metropolen haben B- und C-Standorte bisweilen auch weniger Wirtschaftskraft, eine hohe Arbeitslosigkeit und rückläufige Bevölkerungszahlen. Gerade letzterer Punkt lässt die Frage aufkommen, ob eine Immobilie, die heute dank eines günstigen Kaufpreises eine hohe Rendite hat, in Zukunft überhaupt noch vermietet werden kann.

Ein weiterer Aspekt: In manchen B- und C-Städten sind nicht nur die Kaufpreise, sondern auch die Mieten niedrig. Fallen aber Sanierungen an, kosten diese ungefähr genauso viel, wie in boomenden Städten. Anders gewendet: Während der Vermieter in München für eine neue Gastherme drei oder vier Monatsmieten investieren muss, zahlt der Vermieter in einer C-Stadt oft schon eine ganze Jahresmiete.

So wirkt sich der Standort auf die Rendite aus

B- und C-Lagen, Standort, Rendite, Foto: Natee Meepian / fotolia.com
Wer eine Anlageimmobilie erwerben will, sollte sorgfältig kalkulieren – und wird feststellen, dass A-Standorte meist weniger Rendite versprechen, als B- und C-Lagen. Foto: Natee Meepian / fotolia.com

Die Bruttorenditen für Anlageimmobilien in A-Städten belaufen sich heute meist auf nur noch rund drei bis vier Prozent. Da Immobilieneigentümer Kosten für Verwaltung und Instandhaltung zu tragen haben, ist die tatsächliche Nettorendite niedriger – hier ist oftmals mit nur zwei bis drei Prozent zu kalkulieren. Weitere Renditepotenziale können Wertsteigerungen sein – doch ob und wie stark die Preise in den A-Städten langfristig steigen, lässt sich aus heutiger Sicht nicht seriös zu beantworten. Fakt ist jedoch: In den vergangenen Jahren stiegen sie überdurchschnittlich stark. Für die Zukunft gehen manche Marktteilnehmer von weiteren Steigerungen aus, andere prognostizieren hingegen ein stagnierendes oder gar sinkendes Preisniveau.

Mit Nettorenditen um die zwei bis drei Prozent sind Investments mit hohem Fremdkapitalanteil schwierig wirtschaftlich zu kalkulieren. Denn mit Zins und Tilgung ist die Darlehensrate während der Haltedauer oft höher als die Mieteinnahmen. Kommen teure Reparaturen oder Sanierungen hinzu, klafft eine weitere finanzielle Lücke. Eine gute Nettorendite ergäbe sich nur dann, wenn die Mieteinnahmen kontinuierlich steigen und das Objekt später zu einem höheren Preis veräußert werden kann.

Immobilien in B-, C- oder gar D-Lagen haben dagegen oftmals eine höhere Mietrendite. Brutto sind hier oft vier bis fünf, in manchen Fällen auch sieben oder acht Prozent möglich. Die Folge: Die Mieteinnahmen sind gewöhnlich deutlich höher als die Darlehensraten. Dafür ist das Leerstandsrisiko höher und nicht immer lässt sich voraussagen, ob das Investment zukunftssicher ist.

Beispielrechnung: Rendite in verschiedenen Lagen

In nachfolgenden Beispielrechnungen vergleichen wir die Rentabilität eines Anlageobjektes in einer A-Stadt in Top-Lage mit der eines Anlageobjektes in einer C-Stadt in mittlerer Lage.

Achtung

Wir gehen in unserer Beispielrechnung konservativ davon aus, dass die Immobilienpreise in der Zukunft nur moderat steigen (A-Lage), beziehungsweise stagnieren (C-Lage).

Würde man von einem weiteren kräftigen Preisanstieg – so wie in den vergangenen Jahren – oder umgekehrt von einem Preisrückgang ausgehen, ergäben sichdeutlich andere Ergebnisse.

Es gelten folgende Annahmen:

 Immobilienanlage in A-Lage: Immobilienanlage in C-Lage:
Investment: 500.000 EuroInvestment: 500.000 Euro
Bruttorendite: 2 ProzentBruttorendite: 7 Prozent
Bruttomiete p.a.: 15.000 EuroBruttomiete p.a.: 35.000 Euro
 Jährliche Wertsteigerung: 1,5 ProzentJährliche Wertsteigerung: 0 Prozent
Jährliche Mietsteigerung: 1,5 ProzentJährliche Mietsteigerung: 0 Prozent
Jährliche Rücklagen für Instandhaltungen und Kosten für die Verwaltung: 2.000 EuroJährliche Rücklagen für Instandhaltungen und Kosten für die Verwaltung: 6.000 Euro
Leerstand: keinerMietausfall durch Leerstand: 5 Prozent

Die deutlich höher veranschlagten Rücklagen und Verwaltungskosten in C-Lagen basieren auf der Überlegung, dass man in C-Lagen für 500.000 Euro ein wesentlich größeres Objekt erwerben kann, als in teuren A-Lagen.

Beide Immobilien werden in unserem Beispiel jeweils zu 80 Prozent finanziert, Kaufnebenkosten in Höhe von 50.000 Euro und 20 Prozent des Kaufpreises werden aus Eigenkapital bestritten. Insgesamt müssen Investoren in beiden Beispielen also 150.000 Euro Eigenkapital aufbringen. Zins und Anfangstilgung betragen jeweils zwei Prozent. Nach zehn Jahren wird die Immobilie wieder veräußert.

Das Ergebnis für das Investment in A-Lage:

Für das Anlageobjekt in A-Lage ergibt sich folgendes Bild: Zins und Tilgung belaufen sich jährlich auf 16.000 Euro. Dem stehen anfangs Mieteinnahmen nach Abzug von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 13.000 Euro gegenüber, nach Ablauf von zehn Jahren sind es wegen der Mietsteigerungen knapp 14.000 Euro. Dennoch decken die Einnahmen über die gesamte Laufzeit nicht die Ausgaben: Das Minus summiert sich im Zehnjahreszeitraum auf insgesamt fast 30.000 Euro.
Die Immobilie wird nach Ablauf von zehn Jahren für 580.000 Euro verkauft. Die Restschuld des Darlehens beläuft sich zu diesem Zeitpunkt auf rund 311.500 Euro.

Insgesamt ergibt sich für den Anleger folgender Gewinn:

 Veräußerungserlös: 580.000 Euro
./. Restsumme Darlehen:311.500 Euro
./. Negativer Cashflow 10 Jahre:30.000 Euro
Kapital nach Veräußerung:238.500 Euro
./. ursprüngliches Eigenkapital:150.000 Euro
Gewinn:88.500 Euro

Für den Investor der Immobilie in A-Lage bedeutet das: Aus ursprünglich 150.000 Euro Eigenkapital wurden nach Ablauf von zehn Jahren rund 238.500 Euro.

Hätte der Anleger das Geld alternativ festverzinst angelegt und wären auch die jährlichen Zinsen mit dem gleichen Zinssatz weiter verzinst worden, entspräche dies einer Rendite von knapp 4,8 Prozent per anno.

Das Ergebnis für das Investment in C-Lage:

Für das Anlageobjekt in C-Lage ergibt sich folgendes Bild: Auch hier belaufen sich Zins und Tilgung jährlich auf 16.000 Euro. Dem stehen anfangs Mieteinnahmen nach Abzug von Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und Mietausfällen in Höhe von 27.250 Euro gegenüber. Mieterhöhungen sind während der zehnjährigen Haltedauer nicht durchsetzbar. Der Anleger macht aber dennoch über die gesamte Laufzeit ein jährliches Plus: Es summiert sich im Zehnjahreszeitraum auf insgesamt rund 112.500 Euro.

Die Immobilie wird nach Ablauf von zehn Jahren für 500.000 Euro verkauft. Die Restschuld des Darlehens beläuft sich zu diesem Zeitpunkt auf 311.500 Euro.

Insgesamt ergibt sich für den Anleger folgender Gewinn:

 Veräußerungserlös:500.000 Euro
./. Restsumme Darlehen:311.500 Euro
+ Positiver Cashflow 10 Jahre:112.500 Euro
Kapital nach Veräußerung:301.000 Euro
./. ursprüngliches Eigenkapital:150.000 Euro
Gewinn:151.000 Euro

Für den Investor der Immobilie in C-Lage bedeutet das: Aus ursprünglich 150.000 Euro Eigenkapital wurden nach Ablauf von zehn Jahren rund 301.000 Euro.

Hätte der Anleger das Geld alternativ festverzinst angelegt und wären auch die jährlichen Zinsen mit dem gleichen Zinssatz weiter verzinst worden, entspräche dies einer Rendite von gut 7,2 Prozent per anno.

Fazit: B- und C-Lagen für erfahrene Investoren

B- und C-Lagen bergen Zukunftsrisiken: So können Insolvenzen größerer örtlicher Arbeitgeber die Arbeitslosigkeit in die Höhe treiben und damit für weniger Nachfrage am Mietmarkt sorgen. Wegen dieses höheren Risikos sollten nur Anleger mit Marktkenntnissen in Immobilien in B- und C-Lagen investieren –können dann aber oft gute Renditen erzielen. Ratsam ist es aber auch in diesem Fall, Rücklagen zu bilden, zum Beispiel um für zeitweilige Leerstände oder Sanierungen gerüstet zu sein.


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