Mieter weg, Miete futsch: Was tun gegen Mietnomaden?

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Mietnomaden verursachen bei Vermietern häufig viel Ärger und eine Menge Schaden. Deshalb sollten Eigentümer wissen, wie sie gegen Zahlungsverweigerer vorgehen.

Mietnomaden, Abfall, alte Möbel, Foto: NolanIssac / Unsplash
Wenn Mietnomaden in einer Wohnung gewütet haben, hinterlassen sie diese oft in einem schlechten Zustand. Foto: NolanIssac / Unsplash

Wer eine Wohnung vermietet, rechnet mit der Mietzahlung als regelmäßiges Einkommen – doch nicht jeder Mieter leistet sie. Besonders schlimm kommt es dann, wenn ein Mietnomade in der Wohnung haust. „Als Mietnomade bezeichnet man üblicherweise eine Person, die eine Wohnung bezieht, aber nicht zahlt. Nach fristloser Kündigung zieht sie in eine andere Wohnung und dasselbe Spiel beginnt von vorne“, erklärt Rechtsanwalt Bastian Kaiser von der Kanzlei Kirsch Heck Valter in Aachen/Heinsberg. Meistens würden solche Leute die Wohnungen fluchtartig und über Nacht verlassen – oftmals in schlechtem Zustand. „Das ist bei Mietnomaden keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Verantwortungsgefühl ist solchen Leuten für gewöhnlich fremd“, sagt Kaiser. 

Wer einen Mietnomaden in seine Mietwohnung hat einziehen lassen, sieht sich also vielen Unannehmlichkeiten gegenüber. Mietausfälle, ein unauffindbarer Mieter und unter Umständen eine verdreckt zurückgelassene Wohnung sorgen dann für hohe Kosten. 

Vorsichtsmaßnahmen: So schützen Vermieter sich vor Mietnomaden

Meist können Vermieter nicht auf den ersten Blick feststellen, wie sich ein Interessent später als Mieter verhalten wird. Daher sollten sie einige Formulare vom Mietinteressenten fordern, um sich abzusichern.

1. Mieterselbstauskunft und andere Nachweise

Grafik: immowelt.de

„Vor dem Abschluss des Mietvertrags sollten sich Vermieter so umfassend wie möglich über den Mietinteressenten informieren“, rät Kaiser. Ein wichtiges Dokument dabei sei die Mieterselbstauskunft. „Darin fragt man grundlegende Informationen über den Interessenten ab, beispielsweise auch, ob es einen Schufa-Eintrag gibt oder ein Insolvenzverfahren gegen den Interessenten läuft“, erklärt Kaiser. Außerdem könne der Vermieter noch nachfragen, ob der Interessent schon einmal eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. „Das bedeutet, dass er etwas in der Vergangenheit nicht zahlen konnte.“ 

Übrigens: Eine Lüge in der Selbstauskunft kann für den späteren Mieter schlimme Konsequenzen haben. Macht er falsche Angaben bei berechtigten Fragen des Vermieters, kann dieser den Mietvertrag anfechten und dem Mieter die Wohnung kündigen. Das hat das Landgericht Wuppertal (Az.: 16 S 149/98) entschieden. 

Damit es gar nicht erst soweit kommt, sollten Vermieter den Mieter bitten, einige Dokumente vorzulegen. Dazu zählen beispielsweise der Personalausweis, Gehaltsabrechnungen oder die Schufa-Auskunft verlangt. Nützlich könnten für Vermieter zudem Datenbanken im Internet sein, die gegen Entgelt Bonitätsauskünfte liefern oder Daten zu Vertragsverstößen oder dem Mietverhalten speichern. 

Link-Tipp

Vermieter sollten Ihre Mietinteressenten bitten, zur Wohnungsbesichtigung eine Mieterselbstauskunft oder direkt die Bonitätsauskunft der Schufa mitzubringen. Letztere kann online bei der Schufa beantragt werden.

2. Referenz des vorherigen Vermieters

Grafik: immowelt.de

Mit den oben genannten Dokumenten und Papieren kann der Vermieter kontrollieren, ob der Mieter sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Um den Mietinteressenten besser einzuschätzen, kann es zudem hilfreich sein, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder ein kurzes Referenzschreiben des Vorvermieters zu verlangen. 

Wer einen Schritt weitergehen will, kann über die Mieterselbstauskunft auch den Namen und die Adresse des Vorvermieters abfragen. „Name und Kontakt des Vorvermieters ist wichtig, um sich über das Mietverhalten des Interessenten zu erkundigen“, erklärt Kaiser. Natürlich gebe es Vermieter, die keine Auskünfte geben wollen. Aber im Endeffekt gebe es eine gute Chance, mehr über den Mietinteressenten zu erfahren.

Info

Vermieter sind gegenüber ihren Mietern nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH VIII ZR 238/08).

3. Zahlung der Kaution und erste Miete

Grafik: immowelt.de

Die Kaution dient für den Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter Schäden an seiner Wohnung hinterlässt. Generell sollte der Vermieter die Kaution direkt am Mietbeginn verlangen – das bedeutet entweder, dass das Geld am Tag des Mietbeginns auf seinem Konto eingeht oder der neue Mieter das Geld wirklich in bar dabei hat. Die Kaution muss der Vermieter dann von seinem Privatvermögen getrennt anlegen.

Eine Alternative dazu wäre, dass der Mieter sich selbst um die Anlage der Mietkaution kümmert und sie bei der Bank anlegt. Eine Bestätigung der Maßnahmen des Mieters sollte sich der Vermieter aber spätestens zu Mietbeginn vorlegen lassen.

Achtung

Mieter sind berechtigt, die Kaution – beginnend mit der ersten Monatsmiete – in drei Raten zu zahlen, alle anderen Abkommen zum Nachteil des Mieters sind nicht wirksam. „In vielen Wohnraummietverträgen steht das anders, beispielsweise, dass die Kaution schon im Voraus fällig wird“, sagt Kaiser. Wenn der Mieter das anficht, sei er im Recht – und Vermieter dürfen gar keine Kaution mehr verlangen.

Mietnomade im Haus – und dann?

Allen Vorsichtsmaßnahmen zum Trotz kann es sein, dass ein Mietnomade trotzdem den Weg in die Mietwohnung gefunden hat. Auch dann sollten Vermieter wissen, wie sie am besten reagieren. „Wie Vermieter bei einem Mietnomaden vorgehen sollten, hängt von der Höhe der ausstehenden Miete ab“, sagt Kaiser. 

  • „Ist der Mieter eine Monatsmiete im Rückstand, sollte man eine Abmahnung schicken mit einer 10-Tages-Frist zur Zahlung“, rät Kaiser. Wird diese ignoriert, folgt die ordentliche Kündigung.
  • Anders kann man vorgehen, wenn der Mieter bereits mit zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand ist. „Dann kann man fristlos kündigen“, erklärt Kaiser. Für die Räumung hat der Mieter in der Regel 14 Tage Zeit.
  • Ignoriert der Mieter das auch, ist die Räumungsklage häufig der einzige Weg. Wie lange so etwas dauert, ist unterschiedlich. „Oftmals sind es aber vier bis fünf Monate. Das hängt vom Gericht ab, aber auch davon, ob sich der Mieter wehrt und widerspricht“, weiß Kaiser. Vor allem durch Letzteres könne sich der Vorgang in die Länge ziehen.

Sonderfall Urkundsprozess

Grafik: immowelt.de

Um das zu vermeiden, kann der Vermieter den sogenannten Urkundsprozess anwenden. „Das ist eine zügigere Version der normalen Klage. Dabei kann der Mieter den Prozess nicht durch Zeugen verschleppen – weil alles durch Urkunden bewiesen wird“, erklärt Kaiser. Dementsprechend brauche der Vermieter dann den Mietvertrag und einen lückenlosen Kontoauszug, um vor Gericht zu beweisen, dass Mietzahlungen ausgeblieben sind. Dann gibt es in der Regel relativ schnell ein entsprechendes Vollstreckungsurteil. Jedoch: Gibt es ein Nachverfahren, wäre das wiederum ein ganz normales Verfahren – „aber man hätte schon ein Urteil in der Hand“, sagt Kaiser.

Durchgeführt wird diese Variante jedoch eher selten. „Der Urkundsprozess ist relativ unbekannt und sperrig, weil wirklich alles durch Urkunden bewiesen werden muss. Bei einem Eigentümerwechsel während eines Mietverhältnisses ginge das beispielsweise schon nicht mehr hieb- und stichfest, weil auf dem Mietvertrag des Mieters ein anderer Vermieter stünde“, erklärt Kaiser.

Vollstreckung und das Berliner Modell

Mietnomaden, Schlüsseldienst, Foto: Dan Race / fotolia.com
Schlüsseldienst und Gerichtsvollzieher können teuer werden. Eine günstigere Alternative wäre das Berliner Modell. Foto: Dan Race / fotolia.com

Nach der erfolgreichen Räumungsklage muss das Urteil noch vollstreckt werden, sollte der Mieter immer noch nicht freiwillig räumen. „Eine normale Vollstreckung läuft so ab: Der Gerichtsvollzieher beraumt auf entsprechenden Antrag einen Räumungstermin an und rückt mit Schlosser und Umzugsunternehmen an. Kostenpunkt: Minimum 3.000 Euro“, erklärt Kaiser. Und die muss erst einmal der Vermieter tragen, kann sie jedoch wieder gemäß § 788 der Zivilprozessordnung (ZPO) vom Mieter einklagen. Gezahlt werden müssen nämlich nicht nur der Gerichtsvollzieher, sondern auch die Umzugsfirma, eine Schlossauswechslung und die Einlagerung des Eigentums des Mieters.

Eine Sonderform der Räumungsklage ist die Berliner Räumung – und gleichzeitig erheblich billiger. „Dabei benötigt der Vermieter den Gerichtsvollzieher nur zur Herausgabe der Räume. Der Gerichtsvollzieher kommt also vorbei, setzt den Mieter vor die Tür, tauscht das Schloss und geht“, erklärt Kaiser. Die Kosten belaufen sich hier in der Regel nur auf 300 bis 500 Euro. Etwaige Sachen des Mieters, die er zurückgelassen hat, bleiben in der Wohnung und somit in der Obhut des Vermieters. Dieser kann die Möbel des Mieters einfach in der Wohnung belassen – oder muss sich um eine alternative Lagerungsmöglichkeit kümmern. 

Experten-Tipp

Bei der Nutzung des Berliner Modells haftet der Vermieter zwar nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit für den zurückgelassenen Besitz des Mieters. Jedoch sollte er genau dokumentieren, was in der Wohnung ist. „Sonst kommt der Mieter am Ende noch und fragt nach seiner goldenen Rolex im Schrank hinten links“, sagt Kaiser. 

Vermieter bleibt meistens auf den Kosten sitzen

Zwar hat der Vermieter prinzipiell das Recht, sich die Kosten für Räumung und Möbellagerung vom Mieter erstatten zu lassen – kann oder will dieser aber nicht zahlen, bleibt er zumindest vorübergehend dennoch auf den Kosten sitzen. Dagegen schützen kann er sich lediglich durch eine spezielle Versicherung. „Eine normale Rechtschutzversicherung deckt Mietnomaden-Fälle nicht ab. Es gibt spezielle Vermieter-Rechtschutzversicherungen – dort muss man aber für jede Wohnung einzeln bezahlen und das ist relativ teuer“, erklärt Kaiser.

„Jedem, der ein Problem mit einem Mietnomaden hat, empfehle ich fachlichen Rat“, sagt Kaiser. Dabei sei es egal, ob man sich zunächst Hilfe bei einem Vermieterverein sucht oder direkt den Beistand eines Rechtsanwalts.


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2 Kommentare

christian waschgler am 03.11.2016 08:13

Wenn wir eine Regierung und Politiker hätten die sich für das Recht und den Schutz der Bürger einsetzen würden (was ihre Pflicht wäre) könnte man das Problem leicht lösen. Es braucht nur ein für jeden einsehbares Register in dem jede/r... mehr

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christian waschgler am 20.10.2016 08:16

Mietnomaden werden ja eigentlich durch die Gesetze geschützt. Bis man einen Mietnomaden aus der Wohnung hat vergehen in der Regel 18 Monate. Die Mietausfälle und den Schaden durch Vandalismus hat der Vermieter selbst zu tragen. So... mehr

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