Mieterselbstauskunft: Wann Mieter lügen dürfen

Vermieter können von Mietinteressenten eine Selbstauskunft verlangen oder einen Makler beauftragen, diese einzuholen. Mieter müssen aber nichts Persönliches offenlegen – unsere kostenfreie Muster-Mieterselbstauskunft zum Download sorgt für Klarheit.

Dass Vermieter eine Selbstauskunft von Mietinteressenten verlangen, ist legitim. „Dabei ist allerdings zu beachten, dass Mieter nicht alle Fragen wahrheitsgemäß beantworten müssen“, erläutert Alexander Filip, Referatsleiter beim Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht. Wahrheitstreue ist nur bei solchen Fragen Pflicht, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis relevant sind. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel bei der Höhe des Einkommens und damit bezüglich der Bonität des Mieters vor. Viele Informationen gehen den Vermieter auch nicht gleich zu Wohnungsbesichtigung etwas an. immowelt klärt auf, wann der richtige Zeitpunkt für welche Frage ist.

Keine Pflicht zur Selbstauskunft

Mieter sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Gibt es mehrere Interessenten für die Wohnung, wird sich der Vermieter allerdings meist für denjenigen entscheiden, dessen Bonität er besser abschätzen kann. In der Praxis sind Mietinteressenten deshalb fast immer bereit, in einer Selbstauskunft Angaben zu machen.

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Was darf der Vermieter fragen?

Nicht alle Fragen in einer Mieterselbstauskunft sind zulässig. Der Vermieter und auch der Makler dürfen nur solche Fragen stellen, die das Mietverhältnis in irgendeiner Form betreffen könnten. Laut der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) gilt das Prinzip der Datenminimierung: Die abgefragten Informationen müssen für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden und auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein (Art. 5 Abs. 1 DSGVO). Zudem kommt es auch auf den Zeitpunkt an, denn der Vermieter darf in verschiedenen Phasen jeweils unterschiedliche Fragen stellen: bei der Wohnungsbesichtigung, wenn der Mieter sich entschieden hat, die Wohnung zu nehmen und beim Vertragsabschluss.

Phase 1 – Wohnungsbesichtigung

Vermieter und Immobilienmakler dürfen vor oder während des Besichtigungstermins nur wenige Informationen erfragen. Dazu gehören:

• allgemeine Daten zur Identifikation des Interessenten. Hierzu zählen: Name, Vorname und Anschrift sowie eine Telefonnummer oder E-Mail-Adresse, um in Kontakt mit dem Interessenten treten zu können.
• Bei durch den sozialen Wohnungsbau geförderten Wohnungen: Angaben aus dem Wohnungsberechtigungsschein.

Vermieter dürfen bei der Wohnungsbesichtigung die Angaben zu Name, Vorname und Anschrift durch das Vorzeigen des Personalausweises überprüfen und den Umstand der Überprüfung dokumentieren.
Eine Ausweiskopie dürfen sie allerdings nicht anfertigen, da die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressentinnen“ diese als nicht erforderlich und damit unzulässig ansieht.

Phase 2 – Vertragsanbahnung

Erklärt ein Mietinteressent nach der Wohnungsbesichtigung, dass er diese anmieten will, so darf der Vermieter oder Makler weitere Auskünfte verlangen. Dazu gehören:

• die Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen
• die Information, ob es sich bei diesen um Kinder und/oder Erwachsene handelt
• die Frage, ob gegen den Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet wurde
• Angaben darüber, ob ein Räumungstitel wegen Mietrückständen vorliegt. Angeben muss der Mietinteressent dies allerdings nur dann, wenn eine frühere Räumungsklage nicht mehr als fünf Jahre zurückliegt (LG Wuppertal, Az.: 16 S 149/98).
• die Frage nach dem Beruf und dem derzeitigen Arbeitgeber des Mietinteressenten. Achtung: Die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses geht den Vermieter hingegen nichts an.
• die Frage nach den Einkommensverhältnissen des Interessenten: Hier darf aber nur nach Nettoeinkommen und dem Betrag, der nach Abzug der laufenden monatlichen Kosten für die Miete zur Verfügung steht, gefragt werden. Hier würde es aber auch reichen, wenn Mietinteressenten einen bestimmten Betrag nennt, den er überschreitet.
• Aber: Wird die Miete von der Bundesagentur für Arbeit oder einer anderen öffentlichen Stelle übernommen und der Vermieter bekommt die Miete direkt von dieser, so darf er nicht nach Einkommensverhältnissen fragen.
• Fragen zur beabsichtigten Haustierhaltung sind in einem engen Rahmen ebenfalls zulässig:

Fragen nach dem Haustier

Fragen zu einer beabsichtigten Haustierhaltung muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten.

Laut der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz gilt das aber nur, wenn die Tierhaltung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt und daher nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist. Das gilt bei großen Tieren, die unter Umständen Nachbarn stören könnten. Für Kleintiere gilt das nicht – für Hamster oder Kaninchen dürfen Mietinteressenten also lügen.

Lesen Sie hier, welche Haustiere Vermieter verbieten dürfen und welche nicht.

Phase 3 – Vertragsabschluss

Hat sich der Vermieter für einen Mietinteressenten entschieden, darf er oder der von ihm beauftragte Makler vor Vertragsabschluss noch folgende Details erfragen:

• Nachweise zu den Einkommensverhältnissen, zum Beispiel Gehaltsabrechnungen, einen Kontoauszug oder einen Einkommenssteuerbescheid in Kopie – jeweils natürlich unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben.
• die Bonitätsauskunft des Mietinteressenten

Auch Bank- oder Kontodaten darf der Vermieter erst zu diesem Zeitpunkt erfragen – er benötigt sie, um zum Beispiel später Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen an den Mieter auszuzahlen.

Was darf der Vermieter nicht fragen?

Unzulässig sind Fragen, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Solche Fragen muss ein Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß beantworten.
Dazu zählen unter anderem Fragen ...

• zu Partei-, Gewerkschafts- oder Vereinsmitgliedschaften, zum Beispiel einem Mieterverein
• zu Vorstrafen und laufenden strafrechtlichen Ermittlungen
• nach der Religionsangehörigkeit
• pauschale Fragen nach der ethnischen Herkunft oder Staatsangehörigkeit
• nach Angaben zum Vorvermieter
• nach Heiratsabsicht, bestehender Schwangerschaft oder Kinderwünschen
• nach sexueller Orientierung oder Geschlechtsidentität
• danach, ob der Mieter raucht
• nach Krankheiten
• nach Hobbys, etwa ob der Wohnungsinteressent ein Musikinstrument spielt

Bußgeld: Wann der Vermieter zu viel fragt

Stellt ein Makler oder Vermieter unzulässige Fragen in der Mieterselbstauskunft, kann dies eine Ordnungswidrigkeit darstellen und ein Bußgeld zur Folge haben – „der allgemeine Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 20 Millionen Euro, nach Artikel 83 Absatz 5 DSGVO“, sagt Datenschutzexperte Filip vom Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht. Wie hoch das Bußgeld tatsächlich ausfällt, hängt allerdings stark vom Einzelfall ab und wird nach den Kriterien der DSGVO bemessen (Art. 83 Abs. 2 DSGVO). Ein privater Vermieter, der einem Mieter ein, zwei unzulässige Fragen stellt, wird also nicht so hart bestraft, wie ein Wohnungsbauunternehmen, dass diese Daten in großem Stil erhebt und speichert.

Wird gegen einen Vermieter oder Makler, der zu viele Fragen stellt, ein Bußgeld verhängt, orientiert sich die Bußgeldhöhe laut Filip am Jahresumsatz sowie an der allgemeinen wirtschaftlichen Lage des Bußgeldadressaten – also entweder des Maklers oder des Vermieters, je nachdem, wer für den Fragebogen verantwortlich ist und gegen den deshalb das Bußgeld verhängt wird. Bei selbstständigen Maklern orientiere sich das Bußgeld wie bei einem Vermieter auch an der wirtschaftlichen Lage, also maßgeblich am Einkommen.

Wer trägt Schuld bei unzulässigen Fragen, Vermieter oder Makler?

Das kommt auf den konkreten Fall an: Hat der Vermieter dem Makler etwa lediglich gesagt, dass er Informationen zu den Mietern erheben soll, so haftet laut Filip in der Regel der Makler für die unzulässigen Fragen – ein Bußgeld würde in diesem Fall gegen den Makler verhängt. Nach DSGVO wäre dieser die Stelle, die über Zwecke und Mittel der Verarbeitung personenbezogener Daten entscheidet und somit im Regelfall der datenschutzrechtlich Verantwortliche (Art. 4 Nr. 7 DSGVO). „Dies auch deshalb, weil der Makler nicht nur datenverarbeitende Hilfsdienste anbietet, sondern letztlich ein Paket an Leistungen, die über die bloße Datenverarbeitung hinausgeht und für die er fachliche Kompetenz und Expertise besitzt.“

Handelt der Makler als Dienstleister und leistet lediglich Unterstützung nach Weisung des Vermieters, mit Fokus auf die Verarbeitung personenbezogener Daten, sei der Fall anders: „Wenn dem Makler aufgrund solcher sehr detaillierten Vorgaben des Vermieters keine wesentlichen eigenen Spielräume belassen werden, würde es sich um ein Verhältnis der Auftragsverarbeitung handeln“, sagt Datenschutzexperte Filip. Die Konsequenz: Der Vermieter, nicht der Makler, wäre hier alleiniger datenschutzrechtlicher Verantwortlicher – der Makler bloßer Auftragsverarbeiter.

„In der Konsequenz müssten Vermieter und Makler in dieser Situation einen Auftragsverarbeitungsvertrag (AVV) nach Maßgabe von Artikel 28 DSGVO über den Umgang mit den Daten abschließen“, so Filip. Dann wären etwaige Sanktionen und sonstige datenschutzaufsichtliche Maßnahmen in einem solchen Fall gegen den Vermieter zu richten.

Zwischen beiden Fällen kann es auch Grenzfälle geben, etwa wenn der Vermieter einen Makler auffordert, bestimmte Daten mittels der Selbstauskunft zu erheben. Aber: „Nur wenn dem Makler tatsächlich kein messbarer eigener Spielraum verbleibt, würde es sich um einen Fall der Auftragsverarbeitung handeln.“ Dies geschehe dann mit der Folge, dass die beiden Beteiligten einen AVV abschließen müssten und die Verantwortlichkeit allein beim Vermieter liegen würde.

Was Mieter auch ungefragt sagen müssen: Aufklärungspflicht

Je nach Einzelfall müssen Mieter auch von sich aus Informationen an den Vermieter weitergeben, selbst wenn sie nicht gefragt wurden. Das ist dann der Fall, wenn ein Schweigen sonst den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt – mit der Folge, dass der Mietvertrag vom Vermieter angefochten werden kann oder er gar unwirksam ist (§§ 123, 124 BGB). Zum Beispiel besteht meist eine Aufklärungspflicht, wenn der Mieter arbeitslos ist und sich die Miete eigentlich gar nicht leisten kann oder gegen ihn derzeit ein Insolvenzverfahren läuft.

Falschangaben in der Mieterselbstauskunft: Folgen

Lügt ein Mietinteressent bei Fragen, die er wahrheitsgemäß beantworten muss, darf der Vermieter Konsequenzen ziehen – im Einzelfall bis hin zur fristlosen Kündigung oder Anfechtung des Mietvertrags. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter in der Mieterselbstauskunft bewusst eine viel bessere als die tatsächliche finanzielle Situation vortäuscht. Das gilt nach Ansicht des Landgerichts München selbst dann, wenn der Mieter anschließend die Miete pünktlich zahlt (Az.: 14 S 18532/08). Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass der Vermieter den Mietvertrag niemals abgeschlossen hätte, wäre er über die wahren Verhältnisse des Mieters informiert gewesen. Deshalb sei es ihm nicht zuzumuten, dass ein Schaden aufgrund der Falschangabe erst eintreten müsse, bevor er kündigen könne.

Aber: Auch bei der Mieterselbstauskunft gilt das Recht der informationellen Selbstbestimmung des Mieters, wie das Bundesverfassungsgericht schon vor längerer Zeit klarstellte (Az.: BvR 239/90). Im verhandelten Fall war jemand zusammen mit seinem Vormund als Mieter im Vertrag eingetragen. Bei Vertragsabschluss hatte er allerdings dem Vermieter nicht mitgeteilt, dass er als Entmündigter nur beschränkt geschäftsfähig war. Als der Vermieter davon erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis. Die Verfassungsrichter urteilten: Die verschwiegene Entmündigung alleine reiche nicht aus für eine Kündigung.

Bei allen Fragen, die der Mieter nicht beantworten muss, braucht dieser sich auch nicht an die Wahrheit halten: Ein Mietinteressent darf nicht nur verheimlichen, dass er Heavy-Metal-Musik mag, er darf bei unzulässigen Fragen auch ungestraft lügen und vorgeben, er sei ein glühender Klassik-Fan.

Aber: Auch bei der Mieterselbstauskunft gilt das Recht der informationellen Selbstbestimmung des Mieters, wie das Bundesverfassungsgericht schon vor längerer Zeit klarstellte (Az.: BvR 239/90). Im verhandelten Fall war jemand zusammen mit seinem Vormund als Mieter im Vertrag eingetragen. Bei Vertragsabschluss hatte er allerdings dem Vermieter nicht mitgeteilt, dass er als Entmündigter nur beschränkt geschäftsfähig war. Als der Vermieter davon erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis. Die Verfassungsrichter urteilten: Die verschwiegene Entmündigung alleine reiche nicht aus für eine Kündigung.

Bei allen Fragen, die der Mieter nicht beantworten muss, braucht dieser sich auch nicht an die Wahrheit halten: Ein Mietinteressent darf nicht nur verheimlichen, dass er Heavy-Metal-Musik mag und sich alsbald einen Irokesenschnitt zulegen möchte, er darf bei diesen unzulässigen Fragen auch ungestraft lügen und vorgeben, er sei ein glühender Klassik-Fan.

Sicher mit Bonitätsauskunft einer Wirtschaftsauskunftei

Bei Informationen zur Bonität des Mietinteressenten hat der Vermieter in einem bestimmten Umfang ein Auskunftsrecht. So dürfen Vermieter unter Umständen nach einer Mieterselbstauskunft einer Wirtschaftsauskunftei fragen, auch Bonitätsauskunft genannt. Diese werden zum Beispiel von der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA), Creditreform, Bürgel oder bonify angeboten.

Mieter sollten allerdings nicht die komplette Auskunft – inklusive Score-Werten und Konto- oder Kreditinformationen – übergeben, sondern nur eine abgespeckte Bonitätsauskunft. Diese enthält nur Informationen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Verschiedene Auskunfteien bieten deshalb zweigeteilte Auskünfte an: Die Ausfertigung für den Vermieter enthält bei guter Bonität nur die Information, dass ausschließlich positive Vertragsinformationen vorliegen. Der zweite Teil, der nicht an den Vermieter ausgehändigt wird, enthält weitergehende Informationen, zum Beispiel zu Konten, Leasing- oder Kreditverträgen. Diese Informationen gehen den Vermieter nichts an.

Übrigens: Auch die abgespeckte Selbstauskunft darf der Vermieter erst unmittelbar vor Unterzeichnung des Mietvertrags verlangen, wenn der Abschluss des Mietvertrags nur noch von einem positiven Ergebnis abhängt. Weitergehende Daten dürfen vom Vermieter auch dann nicht erhoben werden, wenn eine Einwilligung des Mieters vorliegt.

Alternative: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Neben Mieterselbstauskünften einer Wirtschaftsauskunftei ist es bei manchen Vermietern verbreitet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter zu verlangen. Aber: Der neue Vermieter hat kein Recht, eine solche zu fordern. Legt der Mietinteressent sie allerdings ungefragt vor, weiß der Vermieter, dass sein neuer Mieter zumindest bisher seinen Verpflichtungen nachkam. Eine fehlende Bescheinigung wäre allerdings kein zuverlässiges Indiz für eine schlechte Bonität – der Vorvermieter ist zur Ausstellung nicht verpflichtet.

Fazit: Nur sachliche Fragen in Mieterselbstauskunft

Alles darf ein Vermieter seine neuen Mieter also nicht fragen. Dennoch dürfen sich Vermieter absichern. Sie können sich von Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft ausfüllen und gegebenenfalls Verdienstbescheinigungen vor Abschluss des Mietvertrags vorlegen lassen. So lässt sich gut die Frage klären, ob der neue Mieter über eine ausreichende Bonität verfügt. Weil immer wieder unzuverlässige Mieter oder gar Mietnomaden erhebliche Kosten verursachen, ist dies auch dringend zu empfehlen. Bei allzu persönlichen Fragen dürfen Mietinteressenten allerdings jederzeit zur Lüge greifen.

FAQ: Mieterauskunft – was müssen Mieter sagen?