Mieterselbstauskunft: Wann Mieter lügen dürfen
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Vermieter können von Mietinteressenten eine Selbstauskunft verlangen. Mieter müssen aber nichts Persönliches offenbaren, sondern nur Informationen preisgeben, die ihre Zuverlässigkeit belegen.
Dass Vermieter eine Selbstauskunft von Mietinteressenten verlangen, ist legitim. „Dabei ist allerdings zu beachten, dass Mieter nicht alle Fragen wahrheitsgemäß beantworten müssen“, erläutert Alexander Filip, Referatsleiter beim Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht. Wahrheitstreue ist nur bei solchen Fragen Pflicht, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis relevant sind. Ein berechtigtes Interesse an richtigen Informationen liegt bei allen Fragen vor, die das Mietverhältnis betreffen können – also zum Beispiel die Höhe des Einkommens und damit die Bonität des Mieters. Viele Fragen, darunter auch diese, dürfen aber nicht schon vor der Besichtigung gestellt werden, sondern erst, wenn der potenzielle Mieter nach der Besichtigung seinen Willen kundtut, die Wohnung anzumieten.
Keine Pflicht zur Selbstauskunft
Mieter sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Gibt es mehrere Interessenten für die Wohnung, wird sich der Vermieter allerdings meist für denjenigen entscheiden, dessen Bonität er besser abschätzen kann. In der Praxis sind Mietinteressenten deshalb fast immer bereit, in einer Selbstauskunft Angaben zu machen.
Das dürfen Vermieter in der Selbstauskunft fragen
Nicht alle Fragen in einer Selbstauskunft sind zulässig. Der Vermieter darf nur solche Fragen stellen, die das Mietverhältnis in irgendeiner Form betreffen könnten. Laut der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) müssen die abgefragten Informationen für festgelegte, eindeutige und legitime Zwecke erhoben werden (Art. 5 (1) b) und auf das für die Zwecke der Verarbeitung notwendige Maß beschränkt sein (Art. 5 (1) c). Zudem kommt es auch auf den Zeitpunkt an.
Denn der Vermieter darf zu verschiedenen Zeitpunkten jeweils unterschiedliche Fragen stellen – beim Besichtigungstermin, wenn der Mieter sich entschieden hat, die Wohnung zu nehmen und beim Vertragsabschluss:
Phase 1 – Besichtigungstermin
Der Vermieter darf vor oder während des Besichtigungstermins nur wenige Informationen erfragen. Dazu gehören allgemeine Daten zur Identifikation des Interessenten wie Name, Vorname und Anschrift.
Handelt es sich um eine im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus geförderte Wohnung, so darf der Vermieter nach einem Wohnungsberechtigungsschein fragen.
Fragen zur beabsichtigten Haustierhaltung sind im bestimmten Umfang ebenfalls zu diesem Zeitpunkt schon zulässig.
Fragen nach dem Haustier
Fragen zu einer beabsichtigten Haustierhaltung muss der Mieter wahrheitsgemäß beantworten. Ob das allerdings auch für Kleintiere gilt, ist umstritten. Denn die Kleintierhaltung darf der Vermieter nicht verbieten, sie ist auch ohne sein Einverständnis zulässig. Bei großen Tieren, die unter Umständen Nachbarn stören könnten, besteht aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters, dies zu erfahren.
Phase 2 – Vertragsanbahnung
Hat ein Mietinteressent nach der Besichtigung kundgetan, dass er die Wohnung anmieten will, darf der Vermieter weitere Auskünfte verlangen. Dazu gehören:
- Die Anzahl der Personen, die in die Wohnung einziehen sollen;
- die Frage, ob gegen den Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet wurde;
- Angaben darüber, ob ein Räumungstitel wegen Mietrückständen vorliegt ; dies allerdings nur dann, wenn eine frühere Räumungsklage nicht mehr als fünf Jahre zurückliegt (LG Wuppertal, Az.: 16 S 149/98);
- pauschale Frage nach dem Beruf und dem derzeitigen Arbeitgeber des Mietinteressenten. Achtung: Die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses geht den Vermieter hingegen nichts an;
- Im Allgemeinen die Einkommensverhältnisse des Mietinteressenten;
Wird die Miete von der Bundesagentur für Arbeit übernommen und der Vermieter bekommt die Miete direkt von dieser Stelle, darf der Vermieter allerdings nicht nach Einkommensverhältnissen fragen.
Phase 3 – Vertragsabschluss
Hat sich der Vermieter für einen Interessenten entschieden, darf er vor der Vertragsunterzeichnung noch Nachweise zu den Einkommensverhältnissen verlangen – zum Beispiel in Form von Gehaltsabrechnungen. Auch Bank- oder Kontodaten darf der Vermieter erst zu diesem Zeitpunkt erfragen – er benötigt sie, um zum Beispiel später Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen an den Mieter auszuzahlen .
Das dürfen Vermieter in der Selbstauskunft nicht fragen
Unzulässig sind Fragen, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Solche Fragen muss ein Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß beantworten.
Dazu zählen unter anderem:
- Fragen zu Partei- oder Vereinsmitgliedschaften;
- Fragen zu Vorstrafen und laufenden strafrechtlichen Ermittlungen;
- Fragen nach den weltanschaulichen oder religiösen Ansichten des Bewerbers;
- pauschale Fragen nach der ethnischen Zugehörigkeit des Mietinteressenten;
- Angaben zum bisherigen Vermieter.
Stellt ein Vermieter unzulässige Fragen in der Selbstauskunft, kann dies eine Ordnungswidrigkeit darstellen und ein Bußgeld zur Folge haben – theoretisch bis zu 300.000 Euro. Bei privaten Vermietern, die gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen verstoßen, dürfte aber zunächst eine Ermahnung ausreichend sein, erläutert Alexander Filip, Referatsleiter beim Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht. Ist ein privater Vermieter uneinsichtig und stellt auch weiterhin unzulässige Fragen in der Selbstauskunft, dürfte ihm nach Ansicht des Datenschützers eine Geldbuße zwischen 50 und 100 Euro drohen.
Wie ist Ihr Familienstand? - und ähnlich private Fragen
Generell sind Fragen unzulässig, die in den schutzwürdigen Bereich der Privatsphäre des Mietinteressenten eingreifen, zum Beispiel zur Familienplanung oder dazu, welche Musikinstrumente der Mietinteressent spielt.
Nach Ansicht von Datenschützern ist auch die Frage nach dem Familienstand, die in vielen Selbstauskünften enthalten ist, unzulässig. Wird der Ehepartner nicht Mietvertragspartei, so besteht keine gesamtschuldnerische Haftung. Die Auskunft zum Familienstand ist demzufolge für den Vermieter nicht von wirtschaftlichem Interesse. Wird der Ehepartner Vertragspartei, so greift ohnehin die gesamtschuldnerische Haftung, unabhängig vom Familienstand.
Welche Folgen es hat, wenn der Mieter falsche Angaben macht
Lügt ein Mietinteressent bei Fragen, die er wahrheitsgemäß beantworten muss, darf der Vermieter Konsequenzen ziehen – im Einzelfall bis hin zur fristlosen Kündigung oder Anfechtung des Mietvertrags. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter in der Selbstauskunft bewusst eine viel bessere als die tatsächliche finanzielle Situation vortäuscht. Das gilt nach Ansicht des Landgerichts München selbst dann, wenn der Mieter anschließend die Miete pünktlich zahlt (Az.: 14 S 18532/08). Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass der Vermieter den Mietvertrag niemals abgeschlossen hätte, wenn er über die wahren Verhältnisse des Mieters von vornherein Bescheid gewusst hätte. Deshalb sei es ihm nicht zuzumuten, dass ein Schaden erst eintreten müsse, bevor er kündigen könne.
Aber: Auch bei der Mieterselbstauskunft gilt das Recht der informationellen Selbstbestimmung des Mieters, wie das Bundesverfassungsgericht schon vor längerer Zeit klarstellte (Az.: BvR 239/90). Im verhandelten Fall war jemand zusammen mit seinem Vormund als Mieter im Vertrag eingetragen. Bei Vertragsabschluss hatte er allerdings dem Vermieter nicht mitgeteilt, dass er als Entmündigter nur beschränkt geschäftsfähig war. Als der Vermieter davon erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis. Die Verfassungsrichter urteilten: Die verschwiegene Entmündigung alleine reiche nicht aus für eine Kündigung.
Bei allen Fragen, die der Mieter nicht beantworten muss, muss dieser sich auch nicht an die Wahrheit halten: Ein Mietinteressent darf nicht nur verheimlichen, dass er Industrial-Musik mag und sich alsbald einen Sascha-Lobo-Irokesenschnitt zulegen möchte, er darf bei diesen unzulässigen Fragen auch ungestraft lügen wie gedruckt und vorgeben, er sei Helene-Fischer-Fan.
Auf Nummer Sicher: Selbstauskunft einer Wirtschaftsauskunftei
Bei Informationen zur Bonität des Mietinteressenten hingegen hat der Vermieter in einem bestimmten Umfang ein Auskunftsrecht. So dürfen Vermieter unter Umständen nach einer Mieterselbstauskunft einer Wirtschaftsauskunftei fragen. Nicht allerdings nach einer kompletten Auskunft inklusive Score-Werten und Konto- oder Kreditinformationen, sondern nur nach einer abgespeckten Selbstauskunft. Diese enthält nur Informationen, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat.
Verschiedene Auskunfteien, wie etwa die Schufa, bieten deshalb zweigeteilte Auskünfte an: Die Ausfertigung für den Vermieter enthält bei guter Bonität dann nur die Information, dass ausschließlich positive Vertragsinformationen vorliegen. Der zweite Teil, der nicht an den Vermieter ausgehändigt wird, enthält weitergehende Infos wie zum Beispiel zu Konten, Leasing- oder Kreditverträgen. Diese Infos gehen den Vermieter nichts an. Übrigens: Auch die abgespeckte Selbstauskunft darf der Vermieter erst unmittelbar vor Unterzeichnung des Mietvertrags verlangen, wenn der Abschluss des Mietvertrags nur noch von einem positiven Ergebnis abhängt. Weitergehende Daten dürfen vom Vermieter übrigens auch dann nicht erhoben werden, wenn eine Einwilligung des Mieters vorliegt.
Wie der Score-Wert zustande kommt und viele weitere Informationen haben wir in diesem Artikel zur Bonitätsprüfung zusammengefasst.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter
Neben Mieterselbstauskünften einer Wirtschaftsauskunftei ist es bei manchen Vermietern verbreitet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom bisherigen Vermieter zu verlangen. Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass der neue Vermieter kein Recht hat, eine solche zu fordern . Legt der Mietinteressent sie allerdings ungefragt vor, weiß der Vermieter, dass sein neuer Mieter zumindest bisher seinen Verpflichtungen nachkam. Eine fehlende Bescheinigung wäre allerdings kein zuverlässiges Indiz für eine schlechte Bonität, weil der Vorvermieter ebenfalls nicht verpflichtet ist, eine solche auszustellen.
Mit sachlichen Fragen sind Vermieter auf der sicheren Seite
Alles darf ein Vermieter seine neuen Mieter also nicht fragen. Dennoch dürfen sich Vermieter absichern. Sie können sich von Mietinteressenten eine Selbstauskunft ausfüllen und gegebenenfalls eine Verdienstbescheinigungen vor Abschluss des Mietvertrags vorlegen lassen. So lässt sich gut die Frage klären, ob der neue Mieter über eine ausreichende Bonität verfügt. Weil immer wieder unzuverlässige Mieter oder gar Mietnomaden erhebliche Kosten verursachen, ist dies auch dringend zu empfehlen. Bei allzu persönlichen Fragen dürfen Mietinteressenten allerdings jederzeit zur Lüge greifen.
Zu den Konsequenzen unzulässiger Fragen und dem Hintergrund der Regelungen aus dem Bundesdatenschutzgesetz hat immowelt.de zwei Experten interviewt.
Frank Kemter
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15 Kommentare
Topper am 12.09.2018 17:01
Hallo,
zunächst möchte ich mich für die ganzen ausführlichen Informationen bedanken, die man auf dieser Plattform bekommt. Das hilft mir bei meiner aktuellen Wohnungssuche sehr.
Nun habe ich gelesen, dass es nicht zulässig ist, wenn... mehr
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 13.09.2018 09:57
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
die zuständige Stelle hierfür ist der Datenschutzbeauftragte des jeweiligen Bundeslandes.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Markus am 03.08.2018 20:19
Kann man ein Selbstauskunft Formular bei Ihnen herunterladen?
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 06.08.2018 09:55
Hallo Markus und vielen Dank für Ihren Kommentar,
ein solche Dokument bieten wir leider aktuell nicht an, nein.
Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion
Mr. JBL am 29.07.2018 19:01
Hallo Immowelt-Team,
zunächst einmal vielen Dank für die - in meinen Augen zumindest - gut aufgearbeitet Thematik DSGVO, in Verbindung mit Vermietung von Immobilien. Ich beschäftige mich jetzt seit ein paar Tagen mit der Thematik und... mehr
auf Kommentar antwortenImmowelt-Redaktion am 30.07.2018 12:15
Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,
bitte beachten Sie, bevor wir auf Ihre Fragen eingehen, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Gerade im Hinblick auf die DSGVO gibt es noch zahlreiche rechtliche Unklarheiten, die in... mehr