Notaranderkonto – Kaufabwicklung über einen Treuhänder

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Das Notaranderkonto kommt heutzutage nur noch selten zur Anwendung. Der Gesetzgeber gibt strikte Voraussetzungen vor, wann es überhaupt infrage kommt. Dabei birgt die Bezahlung einer Immobilie über dieses treuhänderische Konto für den Käufer viel Sicherheit. Allerdings auch Nachteile.

Beim Immobilienkauf wechselt eine hohe Geldsumme den Besitzer. Wer da auf Nummer sicher gehen will, kann die Zahlung über ein Notaranderkonto abwickeln. Diese Zahlungsart gilt als die sicherste, ist aber nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Foto: iStock/Deagreez

Beim Kauf einer Immobilie wechselt nicht nur das Objekt selbst, sondern auch eine hohe Geldsumme den Besitzer. Die wohl sicherste Variante der Bezahlung ist die Einzahlung der Kaufsumme auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Das ist ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Das heißt, erst wenn sicher ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, kommt der Verkäufer an sein Geld.

Info

Was ist ein Anderkonto?

Ein Anderkonto ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Bei einem Treuhandkonto ist ein im eignen Namen geführtes, aber für fremde Rechnungen unterhaltenes Konto. Unterschieden wird grundsätzlich in offenen und verdeckten Treuhandkonten: Bei verdeckten Treuhandkonten ist das zugrunde liegende Treuhandverhältnis nach außen nicht erkennbar. Anderkonten sind dagegen in der Regel offene Treuhandkonten, bei denen das Treuhandverhältnis durch einen Zusatz in der Kontobezeichnung ausgewiesen wird. Anderkonten können nur bestimmte Berufsgruppen führen: Notare, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater sowie Rechtsanwälte beziehungsweise Anwaltskanzleien.

Notaranderkonto – Gesetzgeber erschwert Nutzung

Obwohl diese Zahlung über ein Notaranderkonto für den Käufer viel Sicherheit verspricht, hat der Gesetzgeber dem schon vor Jahren eine Schranke vorgesetzt. So schreibt das Beurkundungsgesetz vor, dass ein Notar ein sogenanntes Anderkonto nur dann einrichten darf, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben ist (§ 54a Absatz 2 BeurkG). Das bedeutet, selbst wenn beide Vertragsparteien gern ein Notaranderkonto nutzen möchten, muss sich der Notar dem Wunsch widersetzen, wenn kein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Ob ein solches Interesse besteht, entscheidet der Notar im Einzelfall.

Berechtigt ist ein Sicherungsinteresse in der Regel, wenn

  • der Verkäufer die Immobilie bereits vor offiziellem Übergabetermin und vollendetem Eigentumsübergang übergeben möchte. Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, kann die Übergabe schneller erfolgen, weil der Kaufpreis schon hinterlegt ist.
  • ein Käufer die Immobilie durch mehrere Kreditinstitute finanziert. Durch das Notaranderkonto lassen sich die Zahlungen besser koordinieren und absichern
  • die Immobilie sich in der Zwangsverwaltung befindet. Der Notar kann dem Gläubiger auffordern, sein Verfahren einzustellen, sobald der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.

Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto

Wenn Immobilie schon vor der eigentlichen Übertragung übergeben werden soll, ist die Zahlung über ein Notaranderkonto sinnvoll. Foto: iStock/sturti

Ist eine der drei Bedingungen des Beurkundungsgesetzes gegeben, kann der Verkauf über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, schafft der Notar die Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises. Das heißt, er beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, beschafft die Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragenen Belastungen und holt gegebenenfalls die Verzichtserklärung eines Vorkaufsberechtigten ein. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar den Käufer schriftlich über die Fälligkeit des Kaufpreises. Dieser muss dann die Summe auf das entsprechende Notaranderkonto überweisen. In der Regel handelt es sich dabei um ein Girokonto, welches der Notar verwaltet. Im Anschluss übergibt der Verkäufer die Immobilie dem Käufer und bestätigt dem Notar, dass er mit der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch einverstanden ist. Diese wird dann vom Notar beantragt, ebenso die Löschung bisheriger Belastungen. Erst mit der Eigentumsübertragung wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt. Dabei muss der Verkäufer unter Umständen etwas Geduld aufbringen, denn die Eintragung kann bis zu zwölf Monate dauern.

Kosten eins Notaranderkontos

Diese Dienstleistung ist beim Notar nicht umsonst. Für die Einrichtung und Verwaltung des Anderkontos kann er daher Gebühren erheben. Die enthalten neben den anfallenden Kontoführungsgebühren auch den sonstigen Aufwand, den der Notar in diesem Zusammenhang hat. Berechnet werden diese Kosten gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe der Gebühr wird durch § 34 GNotKG und Tabelle B bestimmt.

Kostenbeispiele:

KaufpreisGebühr für das Notaranderkonto
50.000 Euro165 Euro
200.000 Euro435 Euro
500.000 Euro935 Euro
1.000.000 Euro1.735 Euro
2.500.000 Euro4.135 Euro

 

Direktzahlung – eine Alternative zum Notaranderkonto

Ist die Zahlung nicht über ein Notaranderkonto möglich oder nicht erwünscht, muss der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweisen. Foto: iStock/scyther5

Bei der Direktzahlung muss der Käufer wie beim Notaranderkonto auch erst dann zahlen, wenn alle Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt sind und der Käufer vom Notar eine entsprechende Fälligkeitsmitteilung erhält. Dann überweist er den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers. Sollte die Immobilie vom Verkäufer fremdfinanziert worden sein, kann sich die Zahlung auf zwei Konten aufteilen: Zum einen auf das des finanzierenden Kreditinstituts, damit das Restdarlehen abgelöst wird. Zum anderen wird der Restbetrag dann direkt an den Verkäufer überwiesen.

Wird ein Immobilienkauf über die Direktzahlung abgewickelt, muss der Notar Verkäufer und Käufer über die möglichen Risiken dieser Zahlungsart belehren. Der Verkäufer kann die Zahlung absichern, indem er eine Bankbürgschaft vom Käufer verlangt. Die Kosten dafür sind deutlich geringer, als die für die Einrichtung eines Notaranderkontos.

Fazit: Notaranderkonto ist sicherste Variante für Käufer und Verkäufer

Die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf über ein Notaranderkonto ist grundsätzlich die sicherste Variante – sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Vor- und Nachteile halten sich dabei relativ die Waage:

Vorteile:

  • Der Verkäufer kann sicher sein, dass er den Kaufpreis rechtzeitig und vor der Eigentumsumschreibung erhält. Dadurch wird die Rückabwicklung bei Nichtzahlung einfacher, da die Immobilie im Grundbuch noch nicht umgeschrieben wurde.
  • Der Käufer kann sicher sein, dass er Eigentümer der Immobilie wird, da der Verkäufer erst dann sein Geld erhält, wenn die Eigentumsumschreibung in die Wege geleitet wurde.

Nachteile:

  • Notare dürfen das Notaranderkonto nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen überhaupt zur Anwendung bringen.
  • Höhere Kosten als bei der Direktzahlung

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