Das Notaranderkonto – Kaufabwicklung über einen Treuhänder

Die Bezahlung einer Immobilie über ein Notaranderkonto bietet viel Sicherheit beim Immobilienkauf. Doch nicht immer darf es genutzt werden. Ein Überblick.

Was ist ein Notaranderkonto?

Ein Notaranderkonto ist ein vom Notar geführtes Anderkonto. Das Anderkonto ist wiederum eine spezielle Form des Treuhandkontos. Diese Treuhandkonto wird im eigenen Namen geführt, aber für fremde Rechnungen unterhalten. Unterschieden wird grundsätzlich in offenen und verdeckten Treuhandkonten: Bei verdeckten Treuhandkonten ist das zugrunde liegende Treuhandverhältnis nach außen nicht erkennbar. Anderkonten sind dagegen in der Regel offene Treuhandkonten, bei denen das Treuhandverhältnis durch einen Zusatz in der Kontobezeichnung ausgewiesen wird. Anderkonten können nur bestimmte Berufsgruppen führen: Notare, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater sowie Rechtsanwälte beziehungsweise Anwaltskanzleien.

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Wann braucht man ein Notaranderkonto?

Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks wechselt nicht nur das Objekt selbst, sondern auch eine hohe Geldsumme den Besitzer. Die wohl sicherste Variante der Bezahlung ist die Einzahlung der Kaufsumme auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Bei diesem Verwahrungsgeschäft eröffnet ein Notar ein treuhänderisch geführtes Konto, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar gibt das eingezahlte Geld – das Treuhandvermögen – erst dann an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Das heißt, erst wenn sicher ist, dass der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, kommt der Verkäufer an sein Geld.

Gesetzliche Voraussetzungen für ein Notaranderkonto

Obwohl diese Zahlung über ein Notaranderkonto für den Käufer viel Sicherheit verspricht, hat der Gesetzgeber das Notaranderkonto abgeschafft beziehungsweise verboten. So schreibt das Beurkundungsgesetz vor, dass ein Notar ein sogenanntes Anderkonto nur dann einrichten darf, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben ist (§ 54a Absatz 2 BeurkG). Das bedeutet, selbst wenn beide Vertragsparteien gern ein Notaranderkonto nutzen möchten, muss sich der Notar dem Wunsch widersetzen, wenn kein besonderes Sicherungsinteresse besteht. Ob ein solches Interesse besteht, entscheidet der Notar im Einzelfall.

Was gilt als berechtigtes Sicherungsinteresse?

Berechtigt ist ein Sicherungsinteresse in der Regel, wenn:

• der Verkäufer die Immobilie bereits vor offiziellem Übergabetermin und vollendetem Eigentumsübergang übergeben möchte. Zahlt der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, kann die Übergabe schneller erfolgen, weil der Kaufpreis als Treuhandvermögen schon hinterlegt ist.
• ein Käufer die Immobilie durch mehrere Kreditinstitute finanziert. Durch das Notaranderkonto lassen sich die Zahlungen besser koordinieren und absichern
• die Immobilie sich in der Zwangsverwaltung befindet. Der Notar kann den Gläubiger auffordern, sein Verfahren einzustellen, sobald der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto eingegangen ist.

Des Weiteren hat die Bundesnotarkammer Fallkonstellationen gebildet, in denen in der Regel ein "berechtigtes Sicherungsinteresse" besteht. Zudem hat der Vorstand der Notarkammer Hamm mit dem Präsidenten des Oberlandesgerichts Hamm die "Gemeinsame Richtlinien zur Auslegung dieses Paragraphen 54a Abs. 2 Ziff. 1 BeurkG" entwickelt, ebenso die Schleswig-Holsteinische Notarkammer.

Berechtigtes Interesse besteht in folgenden Fällen:

• Überforderung der Beteiligten: Ein berechtigtes Sicherungsinteresse liegt demnach vor, wenn die Beteiligten bei der Erfüllung der bei Direktzahlung erforderlichen Mitwirkungspflichten überfordert wären. Beispielsweise wegen Geschäftsungewandtheit, Alters, Krankheit oder Ortsabwesenheit. 
• Notar hält es für ratsam: Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann vorliegen, wenn zwar keiner der genannten Fälle eintrifft und deswegen kein Abwicklungsrisiko erkennbar ist, der Notar aber aufgrund seiner aus den Verhandlungsgesprächen gewonnenen Erkenntnissen es dennoch für ratsam hält, den Kaufpreis vor einer Grundbuchbelastung auf einem Anderkonto sicherzustellen.

Kein berechtigtes Interesse besteht:

• wenn keine dinglich Berechtigten abzulösen sind
• wenn bestehende Belastungen übernommen werden oder die Leistungsfreistellung ohne Ablösung möglich ist
• wenn die Ablösung von Eigenmitteln des Käufers möglich ist
• bei Sicherstellung der Grunderwerbsteuerzahlung

Zahlungsabwicklung über ein Notaranderkonto

Ist eine der drei Bedingungen des Beurkundungsgesetzes oder einer der Fallkonstellationen der Bundesnotarkammer gegeben, kann der Verkauf über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet ist, schafft der Notar die Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises.

• Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, beschafft die Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragenen Belastungen und holt gegebenenfalls die Verzichtserklärung eines Vorkaufsberechtigten ein.
• Sind alle Voraussetzungen erfüllt, informiert der Notar den Käufer schriftlich über die Fälligkeit des Kaufpreises. Dieser muss dann die Summe auf das entsprechende Notaranderkonto überweisen. In der Regel handelt es sich dabei um ein Girokonto, welches der Notar verwaltet.
• Im Anschluss übergibt der Verkäufer die Immobilie dem Käufer und bestätigt dem Notar, dass er mit der Eigentumsüberschreibung im Grundbuch einverstanden ist. Diese wird dann vom Notar beantragt, ebenso die Löschung bisheriger Belastungen.
• Erst mit der Eigentumsübertragung wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt. Dabei muss der Verkäufer unter Umständen etwas Geduld aufbringen, denn die Eintragung kann bis zu zwölf Monate dauern.

Kosten eines Notaranderkontos

Für die Einrichtung und Verwaltung des Anderkontos erhebt der Notar Gebühren. „Diese richten sich seit 1. August 2013 nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz“, sagt Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Diese sogenannte Verwahrgebühr kommt zu den sonstigen Kosten bei einem Immobilienkauf hinzu. Die Höhe der Verwahrgebühr wird durch § 34 im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und Tabelle B bestimmt. Wird eine Zahlung in mehrere Auszahlungen aufgesplittet, wird eine Verwahrgebühr je Auszahlung fällig. „Bei einer Auszahlung von 55.000 Euro und 160.000 Euro entstehen beispielsweise Kosten in Höhe von 192,00 Euro und 381,00 Euro, insgesamt also 573,00 Euro für beide Auszahlungen, erklärt Thelen.

Kostenbeispiele laut §34 (GNotKG) Tabelle B

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Zusätzlich kommen zur Verwahrungsgebühr noch Kontoführungsgebühren und etwaige Minuszinsen hinzu. Diese Kosten von Seiten der Bank werden nicht durch die Verwahrungsgebühr abgedeckt. „Ob für diese Kosten der Käufer oder Verkäufer aufkommt, ist Sache der Parteien. Im Regelfall werden die Kosten demjenigen auferlegt, in dessen Interesse das Anderkonto eingerichtet wird“, sagt Thelen. Grundsätzlich haben Käufer und Verkäufer aber die Möglichkeit, sich auf eine Kostenteilung zu einigen. Das muss allerdings vorab vertraglich festgehalten werden.

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Direktzahlung – eine Alternative zum Notaranderkonto

Bei der Direktzahlung muss der Käufer wie beim Notaranderkonto auch erst dann zahlen, wenn alle Voraussetzungen zur Kaufpreiszahlung erfüllt sind und der Käufer vom Notar eine entsprechende Fälligkeitsmitteilung erhält. Dann überweist er den Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers. Sollte die Immobilie vom Verkäufer fremdfinanziert worden sein, kann sich die Zahlung auf zwei Konten aufteilen: Zum einen auf das des finanzierenden Kreditinstituts, damit das Restdarlehen abgelöst wird. Zum anderen wird der Restbetrag dann direkt an den Verkäufer überwiesen.

Wird ein Immobilienkauf über die Direktzahlung abgewickelt, muss der Notar Verkäufer und Käufer über die möglichen Risiken dieser Zahlungsart belehren. Der Verkäufer kann die Zahlung absichern, indem er eine Bankbürgschaft vom Käufer verlangt. Die Kosten dafür sind deutlich geringer als die für die Einrichtung eines Notaranderkontos.

Fazit: Notaranderkonto ist sicherste Variante für Käufer und Verkäufer

Die Zahlungsabwicklung beim Immobilienkauf über ein Notaranderkonto ist grundsätzlich die sicherste Variante – sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Vor- und Nachteile halten sich dabei relativ die Waage:

Vorteile:

• Der Verkäufer kann sicher sein, dass er den Kaufpreis rechtzeitig und vor der Eigentumsumschreibung erhält. Dadurch wird die Rückabwicklung bei Nichtzahlung einfacher, da die Immobilie im Grundbuch noch nicht umgeschrieben wurde.
• Der Käufer kann sicher sein, dass er Eigentümer der Immobilie wird, da der Verkäufer erst dann sein Geld erhält, wenn die Eigentumsumschreibung in die Wege geleitet wurde.
• Banken bekommen die Sicherheit, dass mit Erhalt ihres Kaufpreisanteils noch bestehende Grundpfandrechte gelöscht wurden.

Nachteile:

• Notare dürfen das Notaranderkonto nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen überhaupt zur Anwendung bringen.
• Höhere Kosten als bei der Direktzahlung
• Die Direktzahlung erweist sich vielen Fällen als schneller