Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen

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Häufig weicht die Quadratmeterzahl, die im Miet- oder Kaufvertrag steht, von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Wer nachmisst, kann vielleicht Geld sparen oder sogar zurückbekommen. So funktioniert die Wohnflächenberechnung.

Wohnflächenberechnung, Wohnfläche ausmessen, Vorschriften, Foto: iStock.com/didesign
Wer die Wohnfläche ausmessen möchte muss einige Vorschriften beachten, um zum richtigen Ergebnis zu gelangen. Foto: iStock.com/didesign

Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze

  • Ist die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben, kann das für Mieter und Vermieter Konsequenzen haben.
  • Es gibt viele Methoden, nach denen die Wohnfläche berechnet werden kann. Allerdings ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung die Methode erster Wahl. Nach ihr orientieren sich im Streitfall auch die Gerichte.
  • Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung. Für Balkone, Terrassen oder Kellerabteile gelten Sonderregelungen bei der Berechnung.

Oft fällt es erst auf, wenn der Vertrag schon unterzeichnet ist: Die Wohnfläche stimmt nicht mit der Quadratmeterzahl überein, die im Miet- oder Kaufvertrag angegeben ist. Das kann für alle Beteiligte Konsequenzen haben. Denn neben der Miethöhe oder dem Kaufpreis beziehen sich auch die Nebenkosten und die Hausratsversicherung auf die Wohnfläche. Im schlimmsten Fall zahlen Betroffene für Wohnraum, der in der Realität nicht existiert. Nachmessen kann sich also in vielen Fällen lohnen – aber wie misst man die Wohnfläche richtig aus?

Wie ist die Wohnfläche definiert?

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Auf welchen Raum das zutrifft, das kann je nach verwendeten Berechnungsart unterschiedlich sein.

Wohnflächenberechnung: Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Die Wohnflächenberechnung ist komplexer, als viele vermuten. In Deutschland können nämlich für die Berechnung der Wohnfläche mehrere Methoden herangezogen werden – eine allgemeingültige Berechnungsgrundlage, die immer angewendet werden muss, gibt es nicht. Einzig beim geförderten Wohnbau ist durch das Wohnraumförderungsgesetz eine Methode strikt vorgeschrieben. Je nachdem können dann auch die Ergebnisse unterschiedlich ausfallen. Diese Methoden gibt es:

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277

Die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 bezieht sich auf Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Für Eigentümer ist die DIN 277 vorteilhaft, da sie ein größtmögliches Flächenergebnis erzielt. Sie bezieht bei der Grundflächenermittlung beispielsweise Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig als Nutzfläche beziehungsweise Wohnfläche mit ein. Besonders Dachgeschosswohnungen können so schnell viele Quadratmeter mehr Wohnfläche haben als bei anderen Berechnungsmethoden.

  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung

Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 283

Obwohl der Gesetzgeber die DIN 283 im Jahr 1983 außer Kraft gesetzt hat, taucht sie dennoch in seltenen Fällen noch als Berechnungsgrundlage auf. Zum Beispiel, wenn sich zwei Parteien ausdrücklich für die Wohnflächenberechnung nach der DIN 283 entscheiden (BGH, Az.: VIII ZR 231/06). Im Gegensatz zu den anderen Berechnungsmethoden enthält die DIN 283 keine Regelungen für Garagen, Heizungsräume oder Terrassen.

  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung, Rohbaumaße abzüglich drei Prozent Putzabschlag.

Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

Bis zum 31. Dezember 2003 orientierten sich Mietparteien und Eigentümer üblicherweise an der zweiten Berechnungsverordnung, wenn sie ihre Wohnfläche ausmessen wollten. Die Verordnung wird seit 1. Januar 2004 für Neuberechnungen nicht mehr angewandt.
Nur in manchen Fällen ist sie noch gültig: Zum Beispiel, wenn der Vermieter die Wohnung vor dem 31. Dezember 2003 nach der zweiten Berechnungsverordnung vermessen und sie seitdem baulich nicht verändert hat. Bei dieser Art der Wohnflächenberechnung wird die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zusammengezählt und im Anschluss Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, abgezogen. Einige Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten können bis zur Hälfte beim Wohnraum angerechnet werden.

  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung, Rohbaumaße abzüglich drei Prozent Putzabschlag.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Seit dem 1. Januar 2004 wird der Zollstock in der Praxis meistens nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angelegt. Offiziell betrifft die Wohnflächenverordnung öffentlich geförderten Wohnbau und muss aufgrund des Wohnraumförderungsgesetz bei der Ermittlung der geförderten Wohnflächen angewendet werden, doch im Streitfall berufen sich Gerichte auch bei frei finanziertem Wohnraum auf diese Berechnungsgrundlage.

Grundsätzlich bewertet sie nur den Teil der Grundfläche einer Wohnung, der zum Wohnen genutzt werden kann. Dabei geht sie relativ streng vor – Raumteile mit Dachschrägen bewertet sie beispielsweise nur teilweise, ebenso Balkone oder Terrassen. Im Ergebnis erzielt sie damit ein vergleichsweise geringes Flächenergebnis – was Vorteile für Mieter haben kann.

  • Ermittlung der Grundflächen: lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung

Welche Art der Wohnflächenberechnung ist für mich die richtige?

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Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg. Foto: www.frischhut-recht.de

Gerade bei Mietwohnungen sollte grundsätzlich im Vertrag geregelt werden, welche Methode der Wohnflächenberechnung auf eine einzelne Wohnung angewendet werden soll. „Günstiger für den Mieter ist in aller Regel eine Berechnung nach Wohnflächenverordnung“, erklärt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt und Experte auf dem Gebiet des Mietrechts aus Nürnberg. Für Vermieter wiederum wäre die Wohnflächenermittlung nach DIN-Norm 277 vorteilhaft, da dabei mehr Grundfläche voll angerechnet werden, wie Balkone oder unter Flächen Dachschrägen.

„Ist im Mietvertrag nichts zur Wohnflächenberechnung geregelt, verweisen die Gerichte üblicherweise auf die Wohnflächenverordnung“, sagt Frischhut. Daher gilt die Wohnflächenverordnung seit 2004 als Berechnungsgrundlage erster Wahl.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?

Flächen, die bewohnbar sind, zählen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Wohnfläche. Die Nutzfläche wird hingegen nach DIN 277 definiert und umfasst sowohl Wohnfläche als auch anderweitig nutzbare Flächen wie Verkehrs- und Nutzfläche. Zur Verkehrsfläche zählen etwa Treppenhaus oder Aufzug. Zur Nutzfläche zählen neben Wohnen und Aufenthalt auch folgende Zweckbestimmungen:

  • Büroarbeit
  • Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
  • Lagern, Verkaufen und Verteilen
  • Bildung, Unterricht und Kultur
  • Pflegen und Heilen
  • Sonstige Nutzungen

Ausgenommen hiervon sind Funktionsräume, wie zum Beispiel Heizungsräume.

Was gehört alles zur Wohnflächenberechnung?

Je nach Methode zählen die Flächen unterschiedlich bei der Wohnflächenberechnung, wie ein Vergleich zwischen DIN 277, Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) und WoFlV zeigt.

RaumII. BVDIN 277WoFlV
Arbeitszimmer außerhalb der WohnungKeine WohnflächeNutzflächeKeine Wohnfläche
BadWohnflächeNutzflächeWohnfläche
Balkone, Loggien
und Terassen
max. zu 50% WohnflächeNutzfläche25% bis max. 50 % Wohnfläche
DachbodenKeine WohnflächeKeine WohnflächeKeine Wohnfläche
EsszimmerWohnflächeNutzflächeWohnfläche
FlurWohnflächeVerkehrsflächeWohnfläche
Hauswirtschaftsraum, Abstellraum innerhalb der WohnungKeine WohnflächeNutzfläche, ggf. FunktionsflächeWohnfläche
KellerKeine WohnflächeNutzfläche, ggf. FunktionsflächeKeine Wohnfläche
KinderzimmerWohnflächeNutzflächeWohnfläche
TreppeBis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden
Vorratsraum außerhalb der WohnungKeine WohnflächeNutzflächeKeine Wohnfläche
WohnzimmerWohnflächeNutzflächeWohnfläche

Rechenbeispiel: ein Balkon, vier verschiedene Wohnungsgrößen

Wohnflächenberechnung, Balkon, Berechnungsmethode, Foto: iStock.com/justhavealook
Am Beispiel eines Balkons wird die Problematik verschiedener Methoden zur Wohnflächenberechnung deutlich: Jede bewertet eine Fläche anders. Foto: iStock.com/justhavealook

Wie stark sich die verschiedenen Berechnungsmethoden voneinander unterscheiden, zeigt sich am Beispiel eines Balkons von sechs Quadratmetern. 

  • Nach der DIN 277 geht er mit der vollen Fläche in die Wohnflächenberechnung ein: 6 Quadratmeter
  • Die DIN 283 berücksichtigt die Fläche des Balkons gar nicht: 0 Quadratmeter.
  • Die zweite Berechnungsverordnung wiederum zählt den Balkon zur Hälfte zur Grundfläche: 3 Quadratmeter.
  • Laut Wohnflächenverordnung geht er mit 25 bis maximal 50 Prozent in die Berechnung ein: 1,5 bis 3 Quadratmeter.

Anleitung: Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung regelt genau, welche Räume und Flächen Mieter und Eigentümer bei der Wohnflächenberechnung in welchem Umfang berücksichtigen müssen. In die Berechnung gehen alle Räume ein, die zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen etwa:

  • Schlafzimmer
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Wohnzimmer
  • Küche
  • Bad
  • Flure
  • Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume.

Für andere Räume und Flächen gelten Sonderregelungen:

Wintergarten und Schwimmbäder:

  • Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche
  • Wenn sie beheizt sind: 100Prozent Wohnfläche

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen:

  • in der Regel: 25 Prozent Wohnfläche
  • bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche

Keller und Garage:

  • Da diese außerhalb der Wohnung liegen: keine Wohnfläche.

Geschäftsräume:

  • in der Regel: keine Wohnfläche.
  • Ausnahme: Wenn der Mieter einen der Räume seiner Wohnung als Arbeitszimmer nutz, muss die Fläche laut Rechtsanwalt Frischhut einbezogen werden: 100 Prozent Wohnfläche.

Öfen, Badewannen, Heiz- und Klimageräte, freiliegende Installationen wie z.B. Wasserboiler, versetzbare Raumteiler sowie Einbaumöbel:

  • Müssen nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden. Quasi also: 100 Prozent Wohnfläche

Nischen:

  • Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind: keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls abgezogen werden.

Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben):

  • keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls von der Grundfläche abgezogen werden.

Treppen:

  • abhängig von der Treppenhöhe. Bei Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, müssen abgezogen werden.
  • Treppen mit weniger als drei Stufen: 100 Prozent Wohnfläche.

Verkleidungen und Leisten:

  • müssen in Wohnflächenberechnung einbezogen werden: 100 Prozent Wohnfläche. Praktisch heißt das, dass der Zollstock oder der Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden müssen.

Sonderfall Dachgeschosswohnungen

Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat aufgrund der Schrägen häufig eine geringere Fläche zur Verfügung. Dies wird in der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt. Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein. Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte.

Wohnflächenberechnung, Wohnflächenverordnung, WoFlV, Grafik: immowelt

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die DIN 277 funktioniert in der Berechnung etwas anders als die WoFlV. Denn dabei wird keine Wohnfläche ermittelt, sondern Nutz- und Verkehrsflächen. Dabei kommt unterm Strich eine höhere Grundfläche heraus. So funktioniert die Berechnung nach DIN 277:

  1. Zuerst wird die Brutto-Grundfläche der Immobilie ermittelt, Grundlage hierfür sind die Außenmaße des Gebäudes oder der Wohnung.
  2. Von dieser Quadratmeterzahl wird dann die sogenannten Konstruktionsflächen abgezogen. Dazu zählen zum Beispiel Wände, Nischen, Pfeiler oder Ähnliches. Das ergibt dann die Netto-Grundfläche der Immobilie.
  3. Diese Netto-Grundfläche teilt sich in Nutz-, Verkehrs und Funktionsfläche auf. Letztere wird hiervon abgezogen. Dazu zählen zum Beispiel Maschinen-, Betriebs- und Heizungsraum. Dies ergibt die Wohnfläche nach DIN 277.

Besonderheiten hierbei:

  • Die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung
  • Terrassen, Loggien und Balkonen zählen vollständig zur Wohnfläche
  • Wintergärten und Schwimmbäder zählen als Wohnfläche
  • Räume außerhalb der Wohnung zählen ebenfalls zur Wohnfläche, etwa Keller, Waschküche oder Heizungsraum

Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche

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Klebemarkierungen am Boden dienen als optische Hilfe beim Ausmessen. Foto: iStock.com/Sidekick

Messen Mieter oder Eigentümer eine Wohnung aus, stoßen sie häufig an ihre Grenzen. Verwinkelte Räume, Schrammleisten oder Badewannen lassen sie verzweifeln. Mit diesen Tipps klappt die Berechnung der Wohnung:

  • Zollstock oder Laserentfernungsmesser? Wer eine ganze Wohnung samt Nischen und Schrägen messen möchte, braucht ein exaktes Messinstrument. Dabei bietet sich der Laserentfernungsmesser an: Er lässt sich kinderleicht bedienen, misst Millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck.
  • Es kann helfen, einen groben Grundflächenplan der Wohnung auf ein großes Papier aufzuzeichnen. In diesen können die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausgerechnet werden.
  • Verwinkelte Räume können viele vor eine echte Herausforderung stellen. Für die Wohnflächenberechnung hilft es, diese Räume in mehrere Teile aufzuteilen. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen können dann getrennt voneinander ausgemessen und am Ende addiert werden.
  • Bei Dachschrägen unbedingt die Raumhöhe berücksichtigen: Denn Raumteile mit maximal einem Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Um die Punkte genau zu bestimmen, den Laserentfernungsmesser einfach am Rand auf den Boden stellen und Richtung Raummitte bewegen. Sobald er einen Meter Höhe anzeigt, die Stelle am Boden mit einem Klebestreifen markieren. Dasselbe bei zwei Metern Raumhöhe wiederholen. So können die anteiligen Flächen berechnet werden.

Falsche Berechnung von Wohnflächen: Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Wohnflächenberechnung, Abweichung, Mietminderung, Foto: iStock.com/Dutko
Ist die tatsächliche Wohnfläche kleiner als vertraglich vereinbart, können Mieter die Miete kürzen. Foto: iStock.com/Dutko

Stimmt die gemessene Wohnungsgröße nicht mit den Flächenangaben im Mietvertrag überein, kann das für Mieter und Eigentümer Konsequenzen haben. Entscheidend ist die Höhe der Wohnflächenabweichung. Dabei ist es laut Fachanwalt Frischhut unerheblich, ob im Vertrag ein konkreter Wert oder eine Circa-Flächenangabe genannt wird. Die Folge:

Konsequenzen für Mieter: Miete, Nebenkosten, Kündigung

Aus einer Wohnflächenabweichung ergeben sich für Mieter gleich mehrere Rechte.

Mietminderung ab 10 Prozent Abweichung

Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen die Miete kürzen: „Um die Miete mindern zu können, muss aber eine erhebliche Wohnflächenabweichung vorliegen“, betont Frischhut. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liege diese bei einer Abweichung ab mehr als zehn Prozent vor. Erst oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze können Mieter die Miete um die Prozentzahl der Wohnflächenabweichung kürzen. „Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete in der Regel um 20 Prozent mindern“, erklärt Frischhut.
„Mieter haben in so einem Fall natürlich die Möglichkeit, die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückzufordern“, ergänzt Frischhut. Die Option besteht aber nur drei Jahre lang. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH WuM 2007, 346).

Nebenkosten anpassen

Alle Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, müssen laut Urteil des Bundesgerichtshofes auch entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche auf die verschiedenen Mieter verteilt werden (Az.: VIII ZR 220/17). Dabei ist es egal, wie groß die Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen zur tatsächlichen Wohnfläche ist – die Zehn-Prozent-Hürde gilt hier also nicht.

In der Praxis heißt das: Ist die Wohnung kleiner, als im Mietvertrag angegeben, können Mieter die Höhe der Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, ebenfalls mindern – und können die bereits zu viel gezahlte Nebenkosten der vorangegangenen drei Jahre zurückfordern. 

Fristlose Kündigung

Hinzu kommt außerdem ein weiteres Recht: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent vom im Mietvertrag vereinbarten Wert ab, können Mieter sogar fristlos kündigen. Allerdings gilt das nicht, wenn der Mieter bereits früher wusste, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht – und er das damals nicht bereits zum Anlass für eine fristlose Kündigung genommen hat (BGH, Az.: VIII ZR 142/08). Das bedeutet, sobald ein Mieter von der zu kleinen Wohnfläche erfährt, muss er reagieren und kann mit der fristlosen Kündigung nicht noch ein halbes Jahr warten, weil es ihm dann besser passt.

Konsequenzen für Vermieter: Nebenkosten und Mieterhöhungen

Vermieter haben – im Gegensatz zum Mieter – nicht das Recht, die Miete anzupassen, beziehungsweise zu erhöhen, oder zu kündigen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit größer ist. Das müssen sie hinnehmen und können dann nachträglich nicht mehr Kaltmiete vom Mieter einfordern. 

Nebenkosten anpassen

Bei der Nebenkostenabrechnung können Vermieter bei den Positionen, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, die tatsächliche Quadratmeterzahl zugrunde legen und so unter Umständen mehr einfordern (BGH, Az.: VIII ZR 220/17).

Mieterhöhungen nur mit tatsächlicher Wohnfläche

Unabhängig davon, wie viele Quadratmeter von der Zahl im Mietvertrag fehlen, hat das auf jeden Fall Auswirkungen auf Mieterhöhungen. Denn dort zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht, was im Mietvertrag steht (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Es lohnt sich also in jedem Fall nachzumessen: Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, haben Vermieter möglicherweise die Chance, eine höhere Miete zu verlangen. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können sich Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.

Falsche Wohnfläche: Welche Rechte haben Immobilienkäufer?

Wer einen Neubau plant, benötigt genaue Flächenangaben des zukünftigen Hauses. Denn diese ist für die Baufinanzierung von großer Bedeutung. Anhand der Größe des Wohnraums kann die Bank beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilen.

Bei Gebrauchtimmobilien kann es sich ebenfalls lohnen, die Wohnfläche zu berechnen. Ist diese kleiner als die vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl, können Käufer in der Regel einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückverlangen. Die Höhe der Wohnflächenabweichung ist dabei unerheblich (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10). Wichtig ist, dass dem Käufer für die Beschaffenheit der Immobilie – hier die Quadratmeterzahl – eine Garantie im Vertrag zugesichert wurde.

Wohnfläche richtig berechnen: Im Zweifel hilft der Profi

Grundsätzlich können Mieter ihre Wohnung selbst ausmessen und Rechte geltend machen. Denn: „Der Vermieter kann kein Gutachten verlangen“, betont Frischhut. Doch kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien, müsse der Mieter die Wohnflächenabweichung vor Gericht beweisen. Dann führt in der Regel kein Weg an einem Sachverständigengutachten vorbei. Für diesen Service müssen die Auftraggeber je nach Größe der Wohnung mit etwa 150 Euro aufwärts rechnen – dennoch lohnenswert, falls große Abweichungen bestehen.

FAQ: Wohnflächenberechnung

Sind Vermieter verpflichtet, die Wohnfläche anzugeben?

Nein, sie müssen im Mietvertrag keine Flächenangabe mit Quadratmeterzahl machen.

Im Mietvertrag ist eine „ca.“ vor der Quadratmeterzahl angegeben. Heißt das, die Wohnfläche darf abweichen?

Nein, laut Urteil des Bundesgerichthofes führt der relativierende Zusatz „ca.“ nicht zu einer zusätzlichen Toleranzschwelle für Vermieter. Er ist wirkungslos. (BGH, Az.: VIII ZR 144/09)

Wie müssen Vermieter die Wohnfläche berechnen?

Bei der Methode haben Vermieter in der Regel die freie Wahl. Außer beim öffentlich geförderten Wohnungsbau: Dort muss seit 1. Januar 2004 offiziell die Wohnflächenverordnung angewendet werden. Generell ist diese Berechnungsgrundlage auch die verbreitetste, da sich Gerichte bei Streitigkeiten zumeist darauf beziehen.

Wie unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV und die DIN 277 voneinander?

Wesentlicher Unterschied ist zum einen die Vorgehensweise: Bei der WoFlV werden Schritt für Schritt die Raumflächen erfasst, gemessen an den Abständen zwischen den nackten Wänden und summiert. Es gibt Zurechnungen, etwa für tiefe Wandnischen, und Abzüge, etwa für Schornsteine. Hingegen wird bei der DIN 277 ein Gesamtwert für die Grundfläche genommen, von dem dann Einzelwerte abgezogen werden.

Der zweite große Unterschied ist , dass die DIN 277 auch Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Kellerräume mit 100 Prozent bei der Ermittlung der Wohnfläche dazuzählt, während die WoFlV hier Abstriche macht und auf kleinere Quadratmeterzahlen kommt.

 

Wohnflächenverordnung WoFlV: Was gehört alles zur Wohnflächenberechnung?

Zur Wohnfläche nach WoFlV zählen alle Räume, die innerhalb der Wohnung liegen und ausschließlich zu dieser gehören. Zum Beispiel: Toilette, Bad, Flur oder Speisekammer. Nebenräume außerhalb der Wohnung wie Keller, Garten oder Waschküche zählen nicht dazu. Räume, die weniger als zwei Meter, aber höher als ein Meter betragen, zählen ebenfalls zur Wohnfläche, wenn auch nur zur Hälfte.

Wie berechne ich die Wohnfläche von Balkon, Loggia oder Terrasse?

Balkon, Loggia und Terrasse werden gemäß WoFlV mit 25 Prozent, maximal 50 Prozent ihrer Fläche zur Wohnfläche angerechnet, vorausgesetzt sie gehören ausschließlich zur Wohnung. Dasselbe gilt für Dachgärten oder Wintergärten, sofern diese nicht voll beheizbar sind.

Wie wird Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?

Bei Dachschrägen gilt nach der WoFlV: Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern wird die Wohnfläche vollständig mitgezählt. Ist die Raumhöhe niedriger als ein Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte.

Wie wird Wohnfläche bei Treppen berechnet?

Wohnfläche stimmt nicht: Wie kann ich die Miete mindern?

Eine Mietminderung wegen falscher Wohnungsgröße ist dann in der Regel berechtigt, wenn die Wohnung um über zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben ist (BGH, Az.: VIII ZR 295/03 sowie VIII ZR 133/03). Diese Mietminderung kann auch rückwirkend für drei Jahre geltend gemacht werden. Eine Verjährung der Ansprüche gilt erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter von der Wohnflächenabweichung weiß. 
Da Mieter aber gegebenenfalls einen Beweis vorlegen müssen, dass die Wohnung tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, sollten sie hier nicht überstürzt vorgehen. Besser: Einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein kontaktieren und sich zum konkreten Vorgehen beraten lassen.

Wie lange können Mieter zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückfordern?

Für die Rückforderung von zu viel gezahlter Miete gilt die dreijährige Verjährungsfrist. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem dem Mieter die tatsächliche Wohnungsgröße bekannt wird. Der Mietvertrag muss dann nicht korrigiert werden, der Mieter kann ab diesem Zeitpunkt aber dennoch die Miete mindern. Um die tatsächliche Wohnungsgröße unzweifelhaft zu beweisen, empfiehlt es sich, speziell einen Gutachter oder einen Architekten zu beauftragen.

Stellt sich bei einer Nachmessung heraus, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Vermieter die Miete dann erhöhen?

Nein, in der Regel nicht. Nur wenn eine Mieterhöhung ansteht, bei der die Wohnfläche zugrunde liegt, kann es indirekt zu einer Erhöhung wegen der Abweichende Wohnfläche kommen. Denn bei der Berechnung der neuen Miethöhe muss laut BGH die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt werden.

Was zählt zur Wohnfläche bei Versicherung?

Bei der Wohngebäudeversicherung werden in den meisten Fällen folgende Räume zur Wohnfläche gezählt:

  • Schlafzimmer
  • Esszimmer
  • Wohnzimmer
  • Küche
  • Bäder und Toiletten
  • Flur
  • Arbeitszimmer
  • Hobbyraum
  • Schwimmbad und Wintergarten

Ausgenommen sind:

  • Treppen
  • Balkone, Loggien und Terrassen
  • Heizungsraum, Waschküche, Trockenraum
  • Gewächshäuser
  • Keller und Dachboden

Im Zweifel empfiehlt es sich aber, beim jeweiligen Versicherer erst einmal anzurufen und nach der gewünschten Art der Wohnflächenberechnung zu fragen.


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39 Kommentare

Ippolito am 23.08.2020 22:11

Guten Abend,

wir haben in 2017 ein Hotel gekauft, mit einem angrenzenden Wohneigentümer Gemeinschaft.

Die WEG wurde von dem damaligen Hoteleigentümer erbaut, da er zu seinem Hotel ein Schwimmbad haben wollte, was nun in der WEG im Kellerbereich ist, und lediglich duch eine Zimmertür von unserem Hotel zugänglich ist.

Bei dem Anbau (WEG) hat der Hotelier seine Küche vergrößert, die im WEG Bereich liegt, und laut Teilungserklärung mit 1000tl und zwar zu 28/1000tl abgerechnet werden soll.

In einer Sitzung vor unserer Zeit, in 2015 wurde vereinbart das die Appartements, nicht mehr nach 1000tl abgerechnet werden sollen, sondern nach qm bzw. Wohnfläche, weil bis 2011 in der Wohnanlage auch ein zweites Restaurant war, das zur Wohnung umgeändert wurde, aber immer noch nach 1000tl besser berechnet als die übrigen Appartements.

Die Abrechnung ist Fairerweise nach Wohnfläche qm für die Appartements besser bzw. man hatte einfach die eine Wohnung neu Berechnen sollen, und alles andere bei 1000tl bleiben sollen.

Bei dem Beschluss wurde ausdrücklich von der Verwaltung erwähnt, das das Hotel mit der Küche / Toilettenanlage keine Wohnfläche ist, sondern sich hier um Gewerbefläche handelt, und dadurch nicht als Wohnfläche abgerechnet werden kann.

Obwohl die Eigentümer der Wohnung (ehemaligen Restaurant) auch zugestimmt hatten (der ehemalige Hotelier war nicht Persönlich anwesend, und hatte sein Stimmrecht dem Beirat gegeben - da es zu diesem Termin kein TOP zur neu Berechnung der Flächen gab, und dies immer wieder bei den Sitzungen zuvor abgelehnt wurde) und der Beirat auch das Ja des Hoteleigentümer gegeben hatte, haben beide gegen die WEG geklagt.

Zurecht hatte die Eigentümer der Wohnung (Ehemalig Restaurant) die Klage verloren, und wurde neu Berechnet.

Das Hotel (Vorgänger) hat wegen einem Formfehler (Der Einspruch ging an das falsche Gericht ?!!) auch den Termin zum Einspruch versäumt, und deshalb auch die Frist zur Berufung versäumt.

Wir haben in 2017 gleich nach dem Kauf der Immobilie neu Prozessiert, und zwischenzeitlich den Verwalter gewechselt.

Der Neue Verwalter hatte den Beschluss von 2015 zu Rate gezogen, und uns angesprochen, weil ja in der Versammlung steht, das das Hotel nicht davon betroffen sei, sondern Beschlossen wurde, die Appartements neu zu Berechnen, und Küche/Theke ungeheizt, und zudem Gewerbefläche sind, diese mit 50% zu Berechnen, und den Keller unter der "WEG" Küche auch ungeheizt nicht zu berechnen, haben wir um den Hausfrieden wieder herzustellen zugestimmt, und die Klage zurück gezogen.

Auch steht bis zum heutigen Tag, in der Teilungserklärung drin das nach 1000tl abgerechnet werden muss, und jeder einzelnen Eigentümer Persönlich / Schriftlich zustimmen muss, um dies zu Ändern.

Leider hat auch der neue Verwalter nun gekündigt, und wir stehen wieder am Anfang de Problems, weil immer wieder ein Eigentümer darauf Besteht das nach qm Abgerechnet werden soll, und zwar auch sämtliche Kellerflächen von der Hotel "WEG-Küche" weil er der Meinung ist, was für die Wohnung (Ehemalig Restaurant) gilt, ist gleich zu setzen mit dem Anteil des Hotel, was übrigens auch der Grund der Kündigung von dem Verwalter war, weil er dies nicht durchsetzen wollte, weil er uns ja auch gebeten hatte die Klage zurück zu ziehen, mit dem Vergleich nur die 50% der Theke/Küche zu berechnen, was immer noch 3x so viel zu zahlen ist, wie nach 1000tl.

Was meinen Sie dazu, soll ich wieder zu meinem Anwalt gehen, der mir aber in 2018 abgeraten hatte, den Kompromiss einzugehen, sondern die Klage durchzuführen mit mehreren Anhaltspunkten wie z.B. sagte er so lange es nicht in der Teilungserklärung geändert wurde, ist diese Grundlage zur Berechnung und als Beispiel das Urteil vom landgericht itzehoe 14.10.2016 11s 3/16 benannt hatte.

Was sollen wir nun tun?

Danke im Voraus

Ippolito

auf Kommentar antworten

Ralph Hiob am 30.07.2020 14:16

Kompetent und übersichtlich

auf Kommentar antworten

Daniel am 03.06.2020 18:46

Guten Tag,

ich habe im Januar 2020 einen Kauf- und Bauträgervertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen. Der Grundriss, welcher für die Bauausführung maßgeblich ist, ist ferner der Urkunde zur Kenntnisnahme als Anlage beigefügt. Es heißt in der Urkunde:" Die vertragsgegenständliche Wohnung wird voraussichtlich eine Größe von ca. 94,75 qm haben; als Beschaffenheit wird jedoch nur eine Mindestgröße der Wohnung vereinbart, die dieses Maß um bis zu 2% unterschreitet. Der Verkäufer haftet demnach nur dann, wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Größe der Wohnung unterschritten wird, und nur insoweit, als eine Abweichung nicht durch Sonderwünsche des Käufers veranlasst ist. Flächenangaben wurden berechnet nach der Wohnflächenverordnung, wobei die Loggia mit der Hälfte der Grundfläche angesetzt wurde."

Im Grundbuch wurde anhand dieser qm-Angabe ein Miteigentümeranteil von 141/100 eingetragen.

Der QM-Preis beträgt bei allen Wohnungen 3.263,-- Euro

Problem: Es handelt sich um eine Dachgeschosswohnung. Während der Bauphase hat der Bauträger (vor Verkauf der Wohnung) dem eigentlich vollgeschossigen Bad eine 50 cm breite Dachfläche eingebaut. Somit reduziert sich das Bad von 7,93 qm auf 7,38 qm. Im Schlafzimmer wurde an einer Wandseite ab 1,75 m Höhe eine Dachschräge eingesetzt. Auf dem Plan war das Schlafzimmer auch ein vollgeschossiger Raum. Statt 14,57 qm haben wir hier nur noch 13,84 qm.

Im Bereich der Loggia kam es dann zu einem "Bau- bzw. Berechnungsfehler. Die Loggia war mit 4,6 qm bei der Wohnfläche angerechnet worden. Gedanklich als Balkon berechnet, d.h. Balkongeländer ausserhalb der Bodenplatte befestigt. Bei der Loggia wurde das "Geländer-Mauerwerk" auf die Bodenplatte gesetzt und zusätzlich noch mit Wärmedämmplatten verkleidet. So reduzierte sich die Tiefe der Loggia von 1,75m auf 1,38 m und die QM von 4,6 auf 3,3.

Der Bauträger hat dann eine Neuberechnung vorgenommen (zum Teil aus dem Plan entnommene Werte, die Loggia per Zollstock ausgemessen, andere Räume sind plötzlich größer, weil Fensternischen etc. einberechnet wurden, obwohl diese doch eigentlich im Plan hätten berücksichtigt sein müssen...). Es sieht halt so aus, als wenn er sich alles "schöngerechnet" hat. Ausser bei der Loggia wurde nirgendwo der Putz und der Fliesenaufbau berücksichtigt, welcher diese Räume natürlich kleiner macht und nicht größer. Er kommt so statt 94,75 qm auf eine Größe von 93,96 qm und hat die ursprüngliche Größe damit nur um 0,83% unterschritten.

Meine Frage: Nachdem der Plan, welcher dem Notarvertrag zugrundeliegt, eindeutig falsch ist, ist trotzdem diese 2%-Klausel wirksam? Wenn ich die Berechnungsfehler von 94,75 qm abziehe (- 2,58qm) wäre die Wohnfläche 92,17 qm und aus diesem Ergebnis müsste die 2%-Klausel angewendet werden.

Die Loggia war auf dem Plan schon sehr klein, aber in der Realität passen nicht einmal die bereits vorhandenen Möbel drauf und ich muss mir neue Möbel kaufen und die Wohnqualität hat arg gelitten. Auch kommen durch die Schräge im Schlafzimmer jetzt Mehrkosten beim Schrankkauf auf mich zu (100 %-Aufschlag), da ich nun einen auf die Dachschräge angepassten Schrank erwerben muss.

Ich würde mich freuen, wenn Sie mir zu o.g. Problem einen Rat geben könnten, wie ich mich verhalten soll.

Gruß

Daniel

auf Kommentar antworten

Gaby60 am 20.05.2020 11:44

Guten Tag,

ich bin Mieterin in einem 8 Parteien-Haus seit 35 Jahren. Vor ca. 15 Jahren wurde die Dachwohnung (kein Balkon, keine Gauben usw.) ausgebaut. Vor ca. 3 Jahren die 2.Dachwohnung. In meinen Augen hat sich dort die Wohnfläche durch je 3 großzügige Gauben und Dachterrasse erheblich erhöht. Jedoch wurde diese Mehrfläche nie angepasst, welches sich natürlich in den Nebenkosten (Anteile) niederschlagen müsste. Liege ich da richtig? Wenn ja, was kann ich tun, da ich ja nicht Eigentümerin sondern "nur" Mieterin (die zahlt) bin. I

PS: Habe meinen Vermieter schon angesprochen, jedoch ist angeblich alles ok und es hätte sich nichts verändert, lt. dem Eigentümer der ausgebauten Dachwohnung.....

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immowelt-Redaktion am 22.05.2020 09:06

Hallo Gaby60,

eine konkrete Ferndiagnose ist uns hier leider nicht möglich. Wir können allerdings grundsätzliche Dinge ansprechen: Gauben und Dachterassen gehen bei Vermietungen in der Regel mit 25 % der Fläche in die Wohnflächen mit ein, d.h., wenn die Grundfläche 20 qm wäre, wären das 5qm, die in die Wohnflächenberechnung mit eingehen. Wir weisen jedoch darauf hin, dass die Wohnflächenverordnung nur für Sozialwohnungen rechtlich bindend ist, für freie Wohnungen ist sie zwar anerkannt, aber eben nicht bindend. (Kalte) Betriebskosten werden i.d.R. nach Flächenmaßstab abgerechnet, allerdings kann mietvertraglich auch ein anderer Maßstab vereinbart werden (z.B. nach Personen).

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Azimov am 08.05.2020 19:02

Hallo Immowelt-Redaktion,

Frage zur Wohnflächen ausmessen:

Soll jedes Zimmer von Wand zu Wand gemessen werden, oder ganze Wohnung mit Zwischenwänden?

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immowelt-Redaktion am 11.05.2020 09:44

Hallo Azimov,

üblicherweise wird die Wohnfläche nach den Maßgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vermessen. Dort heißt es in § 2: "Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind", und in §3: "(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen". Es wird also, grob gesagt, von Wand zu Wand vermessen. Details entnehmen SIe der WoFlV.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

JeannieZ am 23.04.2020 10:00

Guten Tag,

ich habe drei Fragen zum Thema. In der Tabelle ist angegeben, dass ein Vorratsraum nach der WoFlV keine Wohnfläche ist, Weiter unten im Text ist aber aufgeführt, dass "Nebenräume wie die Speisekammer" zur Wohnfläche gehören - beide Angaben beziehen sich auf die WoFlV. Was ist nun korrekt? Denn bei Speisekammer und Vorratsraum handelt es sich nach meinem Verständnis um den gleichen Raum. Die zweite Frage bezieht sich auf das Arbeitszimmer. Hier ist in der Tabelle ebenfalls angegeben, dass es nicht zur Wohnfläche zählt. Muss es sich hierbei um ein Arbeitszimmer im steuerlichen Sinn (also das eines selbständigen Unternehmers oder eines Angestellten im Homeoffice) handeln oder kann auch ein separates Büro, welches für rein private Zwecke genutzt wird, von der Wohnfläche abgezogen werden? Und bei der dritten Frage geht es um Türnischen, diese gelten ja nach der WoFlV nicht als Wohnfläche und müssen keinem der beiden angrenzendem Räume zugerechnet werden. Wie ist das aber, wenn zwischen zwei Räumen keine Tür eingebaut wurde, es sich lediglich um einen Durchgang handelt, zum Beispiel zwischen Schlaf- und Ankleidezimmer? Vielen Dank für Ihre Antworten.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 23.04.2020 10:19

Hallo JeannieZ,

die Tabelle ist insofern ungenau, als dass es heißen müsste: Vorratsraum außerhalb der Wohnung. Neben- und Vorratsräume innerhalb der Wohnung zählen zur Wohnfläche. Wir werden das, auch was das Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung betrifft, das zur Wohnfläche zählt, korrigieren. Die WoFlV enthält keine konkrete Regelung darüber, wie die Flächenberechnung bei Türnischen ohne Türe zu machen ist. Durch Auslegung dürfte man aber zu dem Ergebnis kommen, dass es hier nicht darauf ankommt, ob eine Türe vorhanden ist oder nicht; diese kleine Fläche dürfte also nicht zur Wohnfläche zählen.

Danke für die Hinweise und beste Grüße

die immowelt-Redaktion

robertli am 18.03.2020 12:47

Bei meiner FeWo in Coesfeld wurde die Wohnfläche der gesammten Dachfläche gleichgestellt. Darunter befanden sich einen Schuppen und eine Nische im Außenbereich. in der Wohnflächenberechnungsverordnung wurde diese Berechnungsmethode nicht erwähnt.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.03.2020 08:05

Hallo robertli,

es gibt in Deutschland keine rechtsverbindliche Methode, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Üblich und verbreitet ist es allerdings, die Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Dass auch die Flächen unter dem Dach, die nicht nutzbar sind oder ein nicht zur Wohnfläche gehörender Schuppen der Wohnfläche zugerechnet werden, dürfte nach unserer Einschätzung aber unabhängig davon, welche Berechnungsmethode zugrundegelegt wird, nicht zulässig sein - einfach deshalb, weil es sich faktisch nicht um (nutzbare) Wohnfläche handelt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Tim am 15.01.2020 15:59

Hallo,

danke erstmal für die nützlichen Informationen.

Mein Frage wäre: Wie verhält es sich mit Türen im Zimmer? Wird der Türbereich mit einberechnet oder muss man den Abziehen.

Beispiel: Die Tür reicht 90 cm in den Raum rein im geöffneten Zustand. Dadurch fehlt auf der Seite wo die Tür ist 90 cm.

Mit freundlichen Grüßen

Tim

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.01.2020 08:24

Hallo Tim,

die Fläche wird dennoch als Wohnfläche mit eingerechnet. Bei Falttüren beispielsweise wäre die Fläche ja auch anderweitig nutzbar.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

André am 05.09.2019 13:11

Hallo,

zählen Fahrstühle ganz/teilweise (zu welchem Prozentsatz) in die Wohnfläche mit rein?

Mit freundlichen Grüßen

André

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.09.2019 09:23

Hallo André,

Fahrstühle befinden sich in MFH ja üblicherweise außerhalb der Wohnfläche einer Wohnung und zählen ebensowenig wie Treppenhäuser zur Wohnfläche.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Lothar Dathe am 01.09.2019 12:33

Der Vermieter hat als Wohnfläche den gesamten umbauten Raum, also einschließlich der Mauern zwischen den Räumen als Basis für die Miete angesetzt. Ist dass rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.09.2019 12:26

Hallo Lothar Dathe,

es gibt, wie im Artikel bereits dargestellt, keinen gesetzlichen Zwang, eine bestimmte Berechnungsmethode bei der Wohnflächenberechnung heranzuziehen. Als Quasi-Standard, der auch von Gerichten anerkannt wird, hat sich allerdings das Regelwerk der Wohnflächenverordnung durchgesetzt. Demnach sind die Mauern keine Wohnfläche.

Ob eine fehlerhafte Berechnung allerdings Konsequenzen hat, hängt davon ab, wie starkt die angegebene von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Sehr kleine Abweichungen rechtfertigen so z.B. keine Mietminderung, sonder erst solche, die mindestens 10 Prozent betragen.

Wie sehr die Berchnung Ihres Vermieters von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, sollten Sie überprüfen um dann ggf. die Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts vor Ort in Anspruch nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Rotweinkiller am 05.05.2019 19:38

Mieter stellt bei Auszug über 10% kleinere Grundfläche fest. Die Sache geht vor Gericht. Muss der neue Mieter den gerichtlich angeordneten Sachverständigen in die ehemalige Wohnung lassen. Der Rechtsanwalt sagt nein, Einlass des Sachverständigen durch den neuen Mieter besteht auf freiwilliger Basis und kann nicht angeordnet werden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 11:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine andere Auskunft als die des Rechtsanwalts können wir Ihnen an dieser Stelle leider nicht geben, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Engo am 04.05.2019 19:13

Hallo!

Wir sind grundsätzlich eine sehr harmonische Eigentümergemeinschaft. Da wir z.T. im Objekt wohnen und z.T. Vermieter sind, ist eine gute nachbarschaftliche Stimmung auch wichtig. Das Objekt wurde 2013 in Eigentumswohnungen zerlegt. Der alte Eigentümer hält selbst noch drei Wohnungen. 9 weitere Eigentümer haben 2013 gekauft. Nun haben wir einige Änderungen:

Ein Objekt-Teil wird gerade umgebaut: von einer Halle in zwei Wohnhäuser mit Gärten. Dadurch reduziert sich die Gesamt-QM-Zahl, was natürlich Einfluss auf die Kostenumlage hat (mehr Bewohner aber weniger QM).

Eine Wohnung wurde zu WG-Zwecken umgebaut (mehr Bewohner, gleiche QM).

Eine Wohnung bekommt eine vergrößerte Dachterasse (gleiche Bewohner, mehr qm).

Und dann haben wir festgestellt, dass die ursprünglen qm-Zahlen im Mietvertrag nicht ganz stimmen können (z.B. zwei identische Wohnungen übereinenader, eine mit eine ohne Balkon haben die gleiche QM-Zahl im Kaufvertrag.)

Es geht nicht um eine Klagewelle oder einen Rechtsstreit.

Aber wie bereinigt man das alles am besten? Und welche Kosten fallen an. Ich wäre über einen Rat ganz dankbar!

Herzliche Grüße

Engo

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Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 10:29

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die in den Mietverträgen vereinbarten Kostenschlüssel bleiben prinzipiell bestehen, wobei sich die Umlage an den tatsächlichen Quadratmeterzahlen und nicht an den ja dann falschen Zahlen in den Mietverträgen orientieren sollte. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Größe der Wohnfläche auch einen Einfluss auf die Miethöhe haben kann, beispielsweise wenn es um die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und individuelle Fälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Im Zweifel empfehlen wir daher die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mieter am 30.04.2019 11:10

Hallo Immowelt-Redaktion,

Frage zur Wohnflächenberechnung:

3 Parteienhaus, Doppelaushälfte. Höhe 7,82 Meter also nicht Gebäudeklasse 1 od. 2.

Kernsaniert.

Meine Wohneinheit ist eine Maisonette Wohnung bei dem der obere Teil ein ausgebautes Spitzdach mit Heizung und Fenstern ist.

Die Raumhöhe oben ist überall unter 2,20m bzw. sogar unter 2m.

$46 der hiesigen Landesbauordnung sagt, Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben.

$ 2 Abs. 3 Satz 2 Wohnflächenverordnung sagt:

...Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: ...

Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen...

Dieser Teil der Wohnung ist laut Aufmaß aber mit in die Wohnfläche eingerechnet.

Ist das zulässig? Oder gibt es Klauseln diese Unzulässigkeit zu umgehen?

Im Mietvertag ist eine genaue qm Zahl angegeben.

Nach welcher Methode die Wohnfläche ermittelt wurde ist nicht extra vermerkt.

Also gilt die Wohnflächenverordnung?

Selbst wenn die Fläche mit eingerechnet wird, ist die nachgemessene qm Zahl >10% kleiner als im Mietvertrag angegeben.

(Fehler beim Aufmaß, Balkon zu 100% berechnet, Dachschrägen falsch bemessen)

Festgestellt wurde dies vor einem Jahr.

Eine Rückforderung von zuviel gezahlter Miete und Betriebskosten wäre also möglich ?

Wie weit rückwirkend kann zurückgefordert werden?

Kann eine Korrektur des Mietvertrags in Bezug auf angegebenen qm und Kaltmiete verlangt werden?

Wen beauftragt man am sinnvollsten und günstigsten um ein unanfechtbares Aufmaß erstellen zu lassen und so den offiziellen Beweis vorzuzeigen?

Vorab vielen Dank für die beantwortung meiner Fragen

MfG

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Immowelt-Redaktion am 30.04.2019 11:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist die Wohnflächenverordnung nicht gesetzlich bindend. Sie galt ursprünglich nur für den sozialen Wohnungsbau, die Gerichte haben sich erst nach und nach dazu entschieden sie auch als Richtgröße für anderen Wohnraum zu betrachten. Ob im Streitfall ein Gericht die Wohnflächenverordnung auch gemeinsam mit der Landesbauordnung als Richtgröße für die tatsächliche Wohnungsgröße sehen würde, können wir daher leider nicht vorab sagen.

Grundsätzlich gilt im Hinblick auf die Rückforderung von zu viel gezahlter Miete die dreijährige Verjährungsfrist. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem dem Mieter die tatsächliche Wohnungsgröße bekannt wird. Der Mietvertrag muss dann nicht korrigiert werden, der Mieter kann ab diesem Zeitpunkt aber dennoch die Miete mindern. Um die tatsächliche Wohnungsgröße unzweifelhaft zu beweisen, ist wohl ein spezialler Gutachter oder Architekt nötig.

Bitte beachten Sie abschließend aber auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Einzelfälle daher aus der Ferne nicht abschließend klären können. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Meike77 am 25.04.2019 07:12

Sehr geehrte Damen und Herrn,

ich hätte da mal eine Frage zu einem Einfamilien Reihenhaus das auf einer Bodenplatte steht und aus 3 Etagen besteht.

In Erdgeschoss das nur eine Decke Höhe von 215 cm hat befinden sich der Eingang und eine Diele / Treppe, eine Gäste-Toilette, eine Waschküche, die Haustechnik und eine Garage. Die beiden anderen Etagen haben eine Höhe von 260 cm. Gilt dann das Erdgeschoss als Keller und gehört es damit nicht in die WoflV Berechnung oder wird Eingang und eine Diele / Treppe, Gäste-Toilette, Waschküche mit 50% berechnet und Haustechnik und Garage mit 25%

Vielen Dank für eine Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.04.2019 11:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zumindest Waschküche, Haustechnikraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche. Das hat in diesem Fall aber nichts mit der Deckenhöhe zu tun, sondern damit, dass diese Räume schlichtweg nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Anders könnte man für Diele und Gästetoilette argumentieren. Das ist letzten Endes aber Auslegungssache und hängt sicher auch damit zu tun, ob das Erdgeschoss insgesamt eher den Charakter eines Kellers oder den von Wohnräumen hat. Abschließend beurteilen können wir das aus der Ferne leider nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ramona1983 am 15.04.2019 15:22

Hallo, ich hätte eine Frage: Es handelt sich um ein vermietetes Einfamilienhaus. Im Untergeschoss befindet sich ein Hauswirtschaftsraum, ein großer Hobbyraum, ein Saunaraum, ein Flur und der Heizungsraum.

Wir wird hier die Wohnfläche berechnet? Oder ist das alles "nur" Nutzfläche?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 15:44

Hallo Ramona,

letzteres. Wohnräume definieren sich als Räume, die zum Wohnen bestimmt und geeignet sind. Hobbykeller und Heizungsräume zählen hierzu in der Regel nicht. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die genauen Umstände nicht kennen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Abschließend klären können wir die Frage aus der Ferne daher nicht. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Christine England am 26.03.2019 15:59

Guten Tag, haette eine Frage, ein Haus ist mit gleichen Teilen, 50:50, auf dem Grundbuchamt eingetragen. Aber, die Wohnung im ersten Stock ist teilweise in der Dachschraege und die Wohnung im Erdgeschoss ist komplett gerade. Wie verhaelt es sich mit der 50:50 aufteilung im Falle das die Erdgeschoss Wohnung bei dem Eigentuemer der Obergrschoss Wohnung gekauft werden sollte da sie womoeglich einen groesseren Wert hat?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.03.2019 09:03

Hallo Christine England,

Ihrer Frage entnehme ich, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, das nicht gemäß WEG aufgeteilt ist, sondern die Eigentümsverhältnisse dahingehend geregelt sind, dass es zwei Eigentümer gibt, die jeweils hälftig Eigentum am gesamtemn Gebäude halten. Ist das richtig so?

In diesem Fall gibt es keine Aufteilung, wonach der eine Eigentümer die (größere) Wohnung A, und der andere die (kleinere) Wohnung B haben. Vielmehr sind beide Eigentümer jeweils hälftig Eigentümer des Gesamtgebäudes mit den Wohnungen A und B mit der Folge, dass die EIgentumsverhältnisse 50:50 sind.

Anders sähe es aus, wenn das Gebäude gemäß WEG aufgeteilt wäre. Dann würde der Eine Eigentümer XXXX/1.000stel Miteigentumsanteile und der andere Eigentümer YYYY/1.000stel Miteigentumsanteile und damit jeweils eine separate Wohnung im Eigentum halten mit der Folge, dass die Wohnungen einzeln veräußerbar wären.

Mehr Infos hierzu efahren Sie hier: ratgeber.immowelt.de/a/abgeschlossenheitsbescheinigung-vom-mehrfamilienhaus-zu-eigentumswohnungen.html und hier: ratgeber.immowelt.de/a/die-teilungserklaerung-inhalte-besonderheiten-fallstricke.html

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Günter Horeyseck am 24.03.2019 14:06

Guten Tag!

Wie wird eine offene Galerie bei der Wohnfläche berechnet? Mit Abzügen?

Mit freundlichen Grüßen

Günter Horeyseck

Günter Horeyseck

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 10:46

Sehr geehrter Herr Horeyseck,

hierfür gibt es keine gesonderten Regelungen. Alle beheizbaren Bereiche, in denen Sie Boden unter den Füßen haben, werden gemäß der hier genannten Regelungen berechnet. Abzüge gibt es dann gegebenenfalls bei Dachschrägen, nicht jedoch weil es sich um eine Galerie handelt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Katja am 16.03.2019 18:36

Hallo, wir wohnen in einer Etagenwohnung (1.OG) in der aus baulichen Gründen (Gewölbeunterbau) ein Teil der Wohnung niedriger ist als der Rest, da Stufen in den zweiten Bereich führen. Dieser niedrigere Teil hat weniger als 2m Raumhöhe. Wird diese Fläche (auch wenn es keine Dachschrägen sind) dennoch nur zu 50 % angerechnet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 09:58

Hallo Katja,

Raumteile mit einem Meter Höhe zählen zumindest gemäß Wohnflächenverordnung gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Meter nur zur Hälfte. Ob das nun aufgrund einer Dachschräge so ist oder aus anderen baulichen Gründen, spielt prinzipiell keine Rolle. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend rechtlich beurteilen können. Sollte es um eine abweichende Wohnfläche im Mietvertrag gehen, empfehlen wir die rechtliche Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Elke Froschauer am 11.03.2019 14:47

wie ist das, wenn mein Mieter stirbt, wer renoviert dann die Wohnung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 14:59

Sehr geehrte Frau Froschauer,

das hängt davon ab, ob im Mietvertrag wirksam eine Renovierungsklausel vereinbart wurde. Wirksam sind flexible Klauseln, die die Pflicht zu Schönheitsreparaturen abhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad machen. Pauschale Endrenovierungsklauseln sind dagegen unwirksam. Sollte eine Renovierungsklausel wirksam sein sind auch die Erben des verstorbenen Mieters daran gebunden. Weitere Informationen, was geschieht, wenn ein Mieter stirbt können Sie unserem Artikel unter folgender Adresse entnehmen: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieter-stirbt-wer-zahlt-die-miete.html

Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion

Sweepi am 03.03.2019 09:44

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige dringend Hilfe. Habe zum 01.03.19 eine Neubauwohnung angemietet. Im August 18 habe ich die Pläne hierzu erhalten. Nun stellte ich fest Nach Begehung, und Aufmass der Küche, das hier zum Beispiel eine Küchenwand ca. 1,34m kürzer ist als auf dieser Zeichnung die ich im August 18 erhalten habe. Die Abweichung betrifft auch dasd Schlafzimmer der 2 Zimmerdachgeschosswohnung. Mein Verdacht, das das Wohnzimmer auch nicht stimmt.

Der Vermieter weigert sich auch den Fahrstuhl in Betrieb zunehmen, mit der Aussage, dieser wird erst in Betrieb genommen, wenn alle eingezogen sind. Das bedeutet, das der ganze Umzug durch das Treppenhaus stattfinden muss. Ich bin zu 80% Gehbehindert und man zwingt mich somit die Treppe bis ins 3. OG zu nutzen.

Wer kann mir hier nützliche Ratschläge geben.

Mit freundlichem Gruß

Helmut B. aus Münster

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 10:24

Hallo Helmut und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche muss der Mieter in der Regel hinnehmen, wenn diese zehn Prozent nicht überschreitet. Weicht die tatsächliche Größe um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Größe ab, rechtfertigt das eine Mietminderung. Auch ein nicht benutzbarer Aufzug kann unter Umständen eine solche Mietminderung rechtfertigen.

Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, diese entweder mit dem Vermieter abzusprechen oder sich vorher rechtlich beraten zu lassen, entweder von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michael am 07.02.2019 20:24

Hallo zusammen,

mittlerweile besteht auch die Möglichkeit Immobilien, Wohnungen und Geschäftsräume mittels 3D Laser Scanning Dienstleistungsanbieter exakt erfassen und nach DIN 277 bzw. WoFIV auswerten zu lassen. [Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

auf Kommentar antworten

reva am 24.01.2019 22:57

Vielen Dank für die informative Seite. Ich bin gerade dabei meine Wohnung zu vermessen. Gehört ein Kachelofen, der verschweißt ist und daher nicht als Heizung genutzt werden kann, also keinerlei Funnktion hat, zur Wohnfläche?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.01.2019 12:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine verbindliche gesetzliche Regelung hierzu gibt es nicht. Zumindest gemäß Wohnflächenverordnung (§ 3 Absatz 2 Satz 3) sind fest eingebaute Gegenstände wie Öfen bei der Ermittlung der Grundfläche mit einzubeziehen. Welche Auswirkung allerdings die Tatsache hat, dass der Ofen gar nicht mehr funktioniert, lässt sich leider nicht abschließend klar, entsprechende Gerichtsentscheide hierzu sind uns aktuell nicht bekannt. Wir würden Ihnen empfehlen, sich im Zweifelsfall direkt an einen Fachanwalt zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole6 am 04.01.2019 17:20

Super vielen Dank, jetzt hab ich's verstanden.

Da es sich um einen Neubau handelt, 2017, müssen somit die Qm dem Exposeé und den Maßen nach Fertigstellung entsprechen.

Herzliche Grüße

vongole6

auf Kommentar antworten

vongole06 am 03.01.2019 22:05

aber heißt das jetzt dass die Qm die im Exposee stehen Rohbaumaße sind? bzw. da ich nicht im Wohbau wohnen kann kann man da von der Wohnfläche sprechen?

Sorry so ganz verstehe ich das nicht!

Danke

vongole06

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 11:13

Steht in einem Vertrag oder Exposé der Hinweis "Wohnfläche ermittelt nach Rohbaumaßen", dann ist davon auszugehen, dass die Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurde. Diese wurde zwar 2004 von der Wohnflächenverordnung abgelöst, wurde seit der Berechnung der Wohnfläche jedoch baulich nichts verändert gilt diese Berechnung auch heute noch (§ 42 Zweite Berechnungsverordnung). Wurden die Rohbaumaße der Berechnung zugrunde gelegt, so wurde vom Ergebnis 3 Prozent abgezogen, um auf die tatsächliche Wohnfläche zu kommen. Die angegebenen Quadratmeter geben also die tatsächliche Wohnfläche wieder, die Berechnungsgrundlage waren in diesem Fall jedoch die Rohbaumaße.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole06 am 02.01.2019 15:46

GUTEN TAG UND GUTES NEUES JAHR!

Ich hab jetzt in meinem Vertrag zum Wohnungskauf folgende Formulierung gefunden:

Wohnfläche ermittelt nach Robaumaßen"

Was heißt das? Ist somit die Wohnfläche das Robaumaß?

Herzlichen Dank für eine Antwort

Vongole06

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.01.2019 10:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Rohbaumaße bezeichnen die Maße wie der Name schon sagt im Rohbau. Ist die Immobilie ausgebaut sind die Maße der Wohnfläche in der Regel geringfügig kleiner, da beispielsweise eine verputzte Wand dicker ist, als eine Rohbauwand.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hanna am 12.12.2018 21:15

hallo, ich habe eine schnukkeliche Wohnung gefunden. diese besteht aus einem räum in dem eine kleine Leiter zu einer Riesen Nische führt, dies ist 120 hoch.

Wie berechne ich diese und wie verklickre ich das dem Eigentümer?

auf Kommentar antworten

hania am 12.12.2018 21:16

lg Hania


Immowelt-Redaktion am 13.12.2018 09:20

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

laut Wohnflächenverordnung geht die Wohnfläche erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern vollständig in die Berechnung ein. Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte. Die Wohnflächenverordnung ist aber nicht die einzige Möglichkeit, die Wohnfläche zu berechnen, es gibt verschiedene Methoden. Bedenken Sie bitte auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und daher aus der Ferne nicht abschließend klären können, wie Ihre Wohnung zu berechnen ist und ob aus dem Ergebnis möglicherweise Ansprüche gegenüber dem Vermieter entstehen könnten. Sollten Sie solche stellen wollen, würden wir Ihnen daher zur Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole06@web,de am 24.11.2018 19:02

Guten Tag,

ich habe vor kurzem eine Neubau-Dachwohnung gekauft, habe jetzt nach DIN alles ausgemessen, Danach sollte ich lt. Exposeé ein Wohnfläche von 56,03 qm haben, inkl. Balkon mit 50% .

Ich komme aber obwohl großzügig gerechnet nur auf 53,94 qm!

Die Grundfläche bzw. Wohnfläche der Wohnung unter mir müsste dann hier identisch sein, das wären dann 62,11 qm, ich komme aber bei dieser Messung aber nur auf 60,50 qm!

Kann ich hier etwas unternehmen?

Herzlichen Dank für eine Rückmeldung.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 10:55

Hallo Vongole06,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Ob Sie hier Rechte geltend machen können, dürfte auch davon abhängen, was genau im Kaufvertrag vereinbart wurde. Wurden die 56,03 qm als Eigenschaft fix zugesichert, dürften sich nach unserer Einschätzung wohl eher Ansprüche ableiten lassen als dann, wenn im Kaufvertrag gar keine Wohnfläche oder nur ca.-Angaben enthalten sind. Da wir Ihren Fall aus der Ferne jedoch abschließend nicht beurteilen können, raten Ihnen einen Anwalt zu konsultieren, der Ihnen dann verbindlich mitteilen kann, ob Sie Ansprüche geltend machen können oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

rewa am 26.09.2018 15:57

Gibt es schon ein Urteil vom BGH über die Anrechnung von Balkonen zur Wohnflächenberechnung.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.09.2018 08:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja, zu diesem Thema gibt es tatsächlich ein Urteil. Es besagt, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung der Wohnfläche nicht die Grundlage für eine Mietminderung aufgrund einer Wohnflächenabweichung sein können, wenn sich die Parteien bei Unterzeichnung des Mietvertrags über eine davon abweichende Berechnung der Wohnfläche einig waren. Unter Umständen kann also auch ein Balkon zu 100 Prozent zur Wohnfläche zählen, zumindest wenn das sowohl Mieter als auch Vermieter wussten (Az.: VIII ZR 219/04).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

westfalen42 am 26.09.2018 14:13

Ich hätte eine Frage. Wohne in einer sogenannten Kellerwohnung. Der Wohnbereich ist wie folgt... Die eigentlich bewohnbare Fläche ist ein Zimmer... Wohn und Schlafraum. Seperat befindet sich aber noch ein Raum , der von allen Mietern benutzt werden kann und wird. Mehr oder weniger ein Abstellraum. Der Wohn-Schlafraum hat ca. 24 qm. Berechnet werden mir aber 44 qm.. Ist das rechtens ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.09.2018 14:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Gemeinschaftsräume müssen aus der Wohnfläche herausgerechnet werden. Es zählt nur die tatsächlich angemietete Fläche.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


westfalen42 am 26.09.2018 15:57

Vielen Dank.

Es wird aber als tatsächlich angemietete Fläche berechnet. Und steht so im Mietvertrag.

Obwohl ich den anderen Raum ( durch einen Flur getrennt ) kaum nutze. Nur zur Aufbewahrung von Bekleidung etc.

westfalen42 am 26.09.2018 14:00

Ich hätte eine Frage.

auf Kommentar antworten

Eberhard Haberlach am 26.09.2018 12:59

ihre Erklärung ist sehr verständlich ausgedrückt, allerdings nur von der rechtlichen Seite vollständig. woher soll ein Mieter (oder auch Käufer einer Wohnung) wissen nach welchen Berechnungsregeln die Wohnung zu vermessen ist? .wir haben es im Bestand noch mit sehr viel Wohnraum zu tun, wo die 2. BV noch anzuwenden ist. genaues verrät uns eine Überleitungsvorschrift , die im § 42 Wohnfläche genau beschrieben ist.

“Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.“ der Mieter/Käufer einleiten Wohnung erkennt am 3-%igen Putzabzug in der (meistens vorliegenden) Wohnflächenberechnung, dass hier die 2. BV anzuwenden ist. Die 2. BV arbeitet mit Rohbaumaßen während die WoFl auf Nettomaßen (ohne Putzabzug) basiert. dieser Umstand erschwert auch eine Nachberechnung, weil die zu vermessenen Räume alle verputzt sind.

freundliche Grüße, Eberhard Haberlach

auf Kommentar antworten

Tanni am 26.09.2018 12:17

Guten Tag. Wir haben aktuell das Problem, unsere Dachwohnung ist 15 Qm!!!! kleiner als im Mietvertrag angegeben. Nun will der Vermieter nachträglich die im Erdgeschoss liegende Terrasse (also 3 Etagen tiefer, und nicht mit im Mietvertrag vorgelegte Terasse), die von uns genutzt wird, mit einrechnen um die fehlenden QM auszugleichen. Geht das so einfach?

Mfg

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.09.2018 13:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel kann für die Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung alles herangezogen werden, was auch tatsächlich vermietet wurde. Wenn eine Terrasse nicht mitvermietet wurde, zählt sie auch nicht zur Wohnfläche. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit Ihrem Vermieter kommen, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

frage_für_einene_Freund am 14.08.2018 21:54

Hallo Immo-Community :)

In meinem Mietvertrag steht zu diesem Thema folgendes:

"Die Größe der Wohnung beträgt ca. 70 qm.

Diese Angabe dient wegen evtl. Messungenauigkeiten nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume."

Meine Frage also: kann ich die genannten 70 qm für eine mögl. Minderung zu Rate ziehen, wenn nachträgliche Messungen z. B. nur eine Wohnfläche von 55 qm ergeben? Oder wäre mein Vermieter in diesem Fall fein raus aufgrund der "findigen" Formulierung im Vertrag (s. o.)

A propos Formulierung.. Wenn die Formulierung wie oben genannt "Die Größe der WOHNUNG beträgt ca. (usw.)" ... Muss dann bei der Berechnung der Wohnfläche dann zwingend auch ein Balkon / eine Terrasse mit berücksichtigt werden? Falls ja, dann zwingend mit 50% ?

Über eine fachkundige Rückmeldung würde ich mich freuen.

bedankt & beste Grüße

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Immowelt-Redaktion am 15.08.2018 10:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Klausel zur Größe der Mietwohnung ist in ihrer Formulierung zumindest ungewöhnlich. Uns ist allerdings aktuell kein Urteil bekannt, dass sich mit der Frage beschäftigt hat, welche Auswirkung eine solche Klausel auf die Möglichkeit einer Mietminderung bei zu kleiner Wohnung hätte. Insofern lässt sich leider nicht abschließend sagen, ob eine Mietminderung einer Überprüfung durch das Gericht standhalten würde. Auch ein Balkon muss, je nach Berechnungsmethode, nicht zwangsläufig zur Wohnfläche gezählt werden, sondern nur dann, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Berechnungsmethode genannt wird und er eben laut dieser dazugezählt werden muss. Sollten Sie eine Mietminderung trotz unklarer Rechtslage dennoch weiterhin in Betracht ziehen, empfehlen wir Ihnen vorab jedenfalls die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mahlberg am 10.11.2017 11:05

Kurze Anmerkung, weil schlecht formuliert. Für Wohnraum der ab dem 01.01.2004 gefördert wird ist zwingend die Wohnflächenverordnung anzuwenden, und für Wohnraum der bis zum 31.12.2003 gefördert wurde ist die II BV. anzuwenden. Im freifinanzierten Wohnraum hat in der Regel der Eigentümer die Wahl wie er seine Wohnfläche berechnet.

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Immowelt-Redaktion am 10.11.2017 12:03

Sehr geehrter Herr Mahlberg,

vielen Dank für Ihr ausführliches Feedback, für das wir sehr dankbar sind. Zunächst einmal scheint hier aber etwas durcheinander geraten zu sein: Bei dem Beitrag, zu dem Sie sich wohl vor einigen Tagen gemeldet haben, handelt es sich um einen Beitrag unseres Partnerportals immonet.de: www.immonet.de/service/wohnflaeche.html. Der entsprechende Abschnitt wurde von der immonet.de-Redaktion angepasst. Dieser Ratgebertext hier steht mit dem immonet.de-Beitrag in keinem Zusammenhang.

Gerne möchten wir an dieser Stelle auch auf Ihre Anmerkungen eingehen: Korrekt ist in der Tat, dass die DIN-Norm 283 vom Normenausschuss und nicht vom Gesetzgeber zurückgezogen wurde. Das haben wir an dieser Stelle unsauber formuliert und bessern wir gerne aus.

In der DIN-Norm 277 wird die Grundfläche bei der Bemessung in Nutz- und Verkehrs- oder Funktionsflächen einer Wohnung aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung dagegen werden die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Für Balkone bedeutet das: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der Wohnflächenverordnung lediglich zu einem Viertel als Wohnfläche Berücksichtigung finden. Dies haben wir so in unserem Artikel erwähnt.

Auch, dass der Eigentümer in der Regel die Wahl hat, wie er seine Wohnfläche berechnet, schreiben wir. Wir betonen allerdings, dass die Wohnflächenverordnung meist die Berechnungsmethode erster Wahl ist, weil sich bei Streitigkeiten die Gerichte meist darauf beziehen. Ebenso erwähnen wir im Text, dass bei öffentlich gefördertem Wohnbau seit 1. Januar 2004 offiziell die Wohnflächenverordnung angewendet werden muss.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mahlberg am 10.11.2017 10:54

Hallo edv-handwerk,

danke für die Info. Ich wollte keinen "klugen" Kommentar abgegen. Wie sie sicherlich festgestellt haben, wurde vor einigen Tagen schon mal ein Artikel über die Wohnfläche veröffentlicht. Ich habe die Redaktion darauf aufmerksam gemacht, dass der Artikel erhebliche Fehler beinhaltet. Nun wurde dieser berichtigte Artikel veröffentlicht. Und wieder sind Fehler vorhanden z. B in der Aussage zur Berechnung der Balkonflächen in der DIN 277, auch wurde die DIN 283 nicht vom Gesetztgeber zurückgezogen sondern von dem Normenausschuss. Auch die Aussage zur II Berechnungsverordnung ist falsch. Diese ist für den öffentlich geförderten Wohnraum mit inkrafttreten der Wohnflächenverordnung nicht meht gültig. Aber nur für geförderten Wohnraum. Durch die Zurücknahme hat sie aber nicht ihre Anwendbarkeit im freifinanzierten Wohnraum verloren. In diesem Bereich gibt es nämlich vom Gesetzgeber keine Vorgabe wie die Wohnfläche zu ermitteln ist.

Und so zieht sich das weiter. Ich habe meinen Kommentar deshalb nicht nur der Redaktion gesendet sondern öffentlich gemacht. Hier stellt ein Unternehmen welches wohl eine gute Anerkennung in der Bevölkerung genießt einfach solche schlecht recherchierten Berichte ins Netz. Das ärgert mich einfach.

Was soll sowas? Entweder man macht es richtig oder lässt es. Ich möchte hier aber nicht die Arbeit der Redakteure übernehmen.

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Mahlberg am 09.11.2017 22:38

Leider sind in diesem Bericht, wie auch schon in der vorherigen Version, erhebliche Fehler vorhanden.

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edv-handwerk am 10.11.2017 09:40

Wenn Sie schon einen "klugen" Kommentar mit dem Hinweis auf Fehler verfassen, dann weisen Sie doch bitte auch darauf hin, wo die erheblichen Fehler liegen!


Immowelt-Redaktion am 10.11.2017 09:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Hinweis,

für Feedback sind wir immer dankbar. Wenn Sie uns mitteilen, welche Fehler Sie im Artikel gefunden haben, sind wir gerne bereit, die entsprechenden Informationen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

edv-handwerk am 09.11.2017 12:43

Wie wird den nach der WoflV eine Gesamtraumhöhe von 1,95 m (z.B. in einem Altbau) bewertet?

... mit 50% ???

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K. Wanninger am 01.10.2018 11:41

Nach Art. 45 BayBO dürfte das normalerweise nicht als Wohnraum genehmigt sein:

(1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. 2Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.


Immowelt-Redaktion am 09.11.2017 14:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ihre Annahme ist richtig. Laut Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte angerechnet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kch am 09.11.2017 12:04

Bin ich als Vermieterin überhaupt verpflichtet, die Quadratmeter anzugeben?

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Immowelt-Redaktion am 09.11.2017 14:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, Vermieter sind nicht verpflichtet, im Mietvertrag Angaben zur Quadratmeterzahl zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


kch am 09.11.2017 14:58

Vielen Dank für die Info. dann kann ich ja auf diese Weise den Problemen aus dem Weg gehen.


ge am 09.11.2017 16:15

und wie werden dann die Wohnflächen in der Betriebskostenabrechnung angesetzt?


kch am 09.11.2017 16:45

Sämtliche Verbrauchskosten (Wasser, Gas, Strom, Abwasser ) laufen direkt über Verträge des Mieters mit den Städt. Werken etc. Heizungswartung und Schornstein läuft über Anzahl der Heizsysteme (GEH mit Ww), Müll über Anzahl der Personen, Treppenhausbeleuchtung und Versicherung pauschal

rpuritscher@web.de am 08.11.2017 23:05

Das Gericht hilft immer dem Vermieter mit der Wohnfläche. z.b. Nordbalkon mit 50 %

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edv-handwerk am 09.11.2017 12:39

Ihr Einwurf ist unsachlich, mit welchen Kriterien wurde der Balkon bewertet, das ist ja wohl maßgebend!