Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen

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Häufig weicht die Quadratmeterzahl, die im Miet- oder Kaufvertrag steht, von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Wer nachmisst, kann vielleicht Geld sparen oder sogar zurückbekommen. So funktioniert die Wohnflächenberechnung.

Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze

  • Ist die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben, kann das für Mieter und Vermieter, Käufer und Verkäufer Konsequenzen haben.
  • Es gibt mehrere Methoden, um die Wohnfläche zu berechnen. Die Methode erster Wahl ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Nach ihr orientieren sich im Streitfall auch Gerichte.
  • Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung. Für Balkone, Terrassen oder Kellerabteile gelten Sonderregelungen bei der Berechnung.

Wohnfläche und Nutzfläche – die Unterschiede

Bevor es an die Wohnflächenberechnung geht, ist es wichtig zu wissen, wie die Wohnfläche denn überhaupt definiert ist. Und was ist eigentlich der Unterschied zur Nutzfläche?

Was ist die Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören alle Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Auf welchen Raum das zutrifft, das kann aber je nach verwendeten Berechnungsart unterschiedlich sein.  

Was ist die Nutzfläche?

Die Nutzfläche wird nach DIN 277 definiert und umfasst sowohl Wohnfläche als auch anderweitig nutzbare Flächen wie Verkehrs- und Nutzfläche. Zur Verkehrsfläche zählen etwa Treppenhaus oder Aufzug. Zur Nutzfläche zählen neben Wohnen und Aufenthalt auch folgende Zweckbestimmungen:

  • Büroarbeit
  • Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
  • Lagern, Verkaufen und Verteilen
  • Bildung, Unterricht und Kultur
  • Pflegen und Heilen
  • Sonstige Nutzungen

Ausgenommen hiervon sind Funktionsräume, wie zum Beispiel Heizungsräume.

Wohnflächenberechnung: Wie wird die Wohnfläche richtig berechnet?

Es können für die Wohnflächenberechnung mehrere Methoden herangezogen werden. Einzig beim geförderten Wohnbau ist durch das Wohnraumförderungsgesetz eine Methode zwingend vorgeschrieben.

Diese Methoden gibt es:

  • die Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277
  • die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung
  • die gängigste Methode: die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (für Sozialwohnungen vorgeschrieben und wird im Zweifelsfall von den Gerichten als Berechnung der Wahl herangezogen)

Wohnfläche berechnen nach der DIN-Norm 277

So wird berechnet: Nach der DIN-Norm 277 werden bei der Grundflächenermittlung Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig als Nutzfläche beziehungsweise Wohnfläche einbezogen. Gemessen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung. Fußleiten zählen zum Beispiel nicht dazu.

Info

Als lichtes Maß bezeichnet man beispielsweise den Innenabstand von Tür- oder Fensterrahmen.

Nachteile: Besonders Dachgeschosswohnungen können so schnell viele Quadratmeter mehr Wohnfläche haben als bei anderen Berechnungsmethoden.

Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) berechnen

Die Zweite Berechnungsverordnung galt für die Wohnflächenberechnung bis zum 31. Dezember 2003 und wurde dann von der Wohnflächenverordnung abgelöst. Für Altbauten gilt sie in seltenen Fällen weiterhin.

So wird berechnet: Bei dieser Art der Wohnflächenberechnung wird die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören, zusammengezählt und im Anschluss Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche einnehmen, abgezogen. Einige Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten können bis zur Hälfte beim Wohnraum angerechnet werden.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Seit 1. Januar 2004 gilt für die Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese Berechnungsmethode wird in der Praxis am häufigsten angewendet. Im Streitfall orientieren sich auch die Gerichte an dieser Methode.

Offiziell betrifft die Wohnflächenverordnung öffentlich geförderten Wohnbau und muss aufgrund des Wohnraumförderungsgesetzes bei der Ermittlung der geförderten Wohnflächen angewendet werden.

So wird berechnet: Grundsätzlich bewertet sie nur den Teil der Grundfläche einer Wohnung, der zum Wohnen genutzt werden kann. Dabei geht sie relativ streng vor – Raumteile mit Dachschrägen bewertet sie beispielsweise nur teilweise angerechnet.

Info

„Ist im Mietvertrag nichts zur Wohnflächenberechnung geregelt, verweisen die Gerichte üblicherweise auf die Wohnflächenverordnung“, sagt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg. Daher gilt die Wohnflächenverordnung seit 2004 als Berechnungsgrundlage erster Wahl.

Drei Berechnungsmethoden – die Unterschiede

Je nach Methode zählen die Flächen unterschiedlich bei der Wohnflächenberechnung, wie ein Vergleich zwischen DIN 277, Zweiter Berechnungsverordnung (II. BV) und WoFlV zeigt.

RaumII. BVDIN 277WoFlV
Arbeitszimmer außerhalb der WohnungKeine WohnflächeNutzflächeKeine Wohnfläche
BadWohnflächeNutzflächeWohnfläche
Balkone, Loggien
und Terrassen
max. zu 50% WohnflächeNutzfläche25% bis max. 50 % Wohnfläche
DachbodenKeine WohnflächeKeine WohnflächeKeine Wohnfläche
EsszimmerWohnflächeNutzflächeWohnfläche
FlurWohnflächeVerkehrsflächeWohnfläche
Hauswirtschaftsraum, Abstellraum innerhalb der WohnungKeine WohnflächeNutzfläche, ggf. FunktionsflächeWohnfläche
KellerKeine WohnflächeNutzfläche, ggf. FunktionsflächeKeine Wohnfläche
KinderzimmerWohnflächeNutzflächeWohnfläche
TreppeBis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden
Vorratsraum außerhalb der WohnungKeine WohnflächeNutzflächeKeine Wohnfläche
WohnzimmerWohnflächeNutzflächeWohnfläche

Dachschrägen, Balkon, Treppen und Co.: So werden sie berechnet

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung ist in der Regel die Berechnungsmethode der Wahl, nach der sich im Zweifelsfall auch die Gerichte richten. Sie geht auch am exaktesten vor. So werden Dachschrägen, Balkone und Co. gehandhabt:

Gehören Terrasse und Balkon zur Wohnfläche?

  • in der Regel: 25 Prozent Wohnfläche
  • bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche

Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?

Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat aufgrund der Schrägen häufig eine geringere Fläche zur Verfügung. Dies wird in der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt.

  • Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein.
  • In Bereichen, in denen die Raumhöhe zwischen ein und zwei Metern beträgt, zählt die Fläche hälftig.
  • Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt.
Wohnflächenberechnung, Wohnflächenverordnung, WoFlV, Grafik: immowelt

 

     

Wie wird die Wohnfläche bei Treppen ermittelt?

  • Bei Treppen mit mehr als drei Stufen: keine Wohnfläche, Teppen müssen komplett abgezogen werden.
  • Treppen mit weniger als drei Stufen: 100 Prozent Wohnfläche.

Zählen Fenster- und Türnischen zur Wohnfläche?

  • Eine durchgehende Fensternische wird dann auf die Wohnfläche angerechnet, sofern sie 13 Zentimeter oder mehr tief ist.
  • Ab einer lichten Höhe von zwei Metern wird ein Fenstersturz gänzlich auf die Wohnfläche angerechnet, darunter hälftig.

Wie werden Wintergärten und Schwimmbäder auf die Wohnfläche angerechnet?

  • Wenn sie zu allen Seiten geschlossen sind: 50 Prozent Wohnfläche
  • Wenn sie beheizt sind: 100 Prozent Wohnfläche

Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?

Da diese außerhalb der Wohnung liegen: keine Wohnfläche.

Sind Geschäftsräume Teil der Wohnfläche?

  • in der Regel: keine Wohnfläche.
  • Ausnahme: Wenn der Mieter einen der Räume seiner Wohnung als Arbeitszimmer nutz, muss die Fläche zu 100 Prozent einbezogen werden.

Wohnfläche oder nicht? Öfen, Badewannen, Heizgeräte, freiliegende Installationen Raumteiler, Einbaumöbel:

Müssen nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden. Quasi also: 100 Prozent Wohnfläche.

Zählen Nischen zur Wohnfläche?

Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind: keine Wohnfläche, müssen gegebenenfalls abgezogen werden.

Zählen Schornsteine und Co. zur Wohnfläche?

Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben) sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden.

Wie werden Verkleidungen und Leisten bei der Wohnflächenberechnung gehandhabt?

müssen in Wohnflächenberechnung einbezogen werden: 100 Prozent Wohnfläche. Praktisch heißt das, dass der Zollstock oder der Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden müssen.

Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche

 Messen Mieter oder Eigentümer eine Wohnung aus, stoßen sie häufig an ihre Grenzen. Verwinkelte Räume, Schrammleisten oder Badewannen lassen sie verzweifeln. Mit diesen Tipps klappt die Berechnung der Wohnung:

  • Zollstock oder Laserentfernungsmesser? Wer eine ganze Wohnung samt Nischen und Schrägen messen möchte, braucht ein exaktes Messinstrument. Dabei bietet sich der Laserentfernungsmesser an: Er lässt sich kinderleicht bedienen, misst Millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck.
  • Es kann helfen, einen groben Grundflächenplan der Wohnung auf ein großes Papier aufzuzeichnen. In diesen können die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausgerechnet werden.
  • Verwinkelte Räume können viele vor eine echte Herausforderung stellen. Für die Wohnflächenberechnung hilft es, diese Räume in mehrere Teile aufzuteilen. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen können dann getrennt voneinander ausgemessen und am Ende addiert werden.
  • Bei Dachschrägen unbedingt die Raumhöhe berücksichtigen: Denn Raumteile mit maximal einem Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Um die Punkte genau zu bestimmen, den Laserentfernungsmesser einfach am Rand auf den Boden stellen und Richtung Raummitte bewegen. Sobald er einen Meter Höhe anzeigt, die Stelle am Boden mit einem Klebestreifen markieren. Dasselbe bei zwei Metern Raumhöhe wiederholen. So können die anteiligen Flächen berechnet werden.

Wohnfläche falsch berechnet: Welche Konsequenzen hat das?

Stimmt die gemessene Wohnungsgröße nicht mit den Flächenangaben im Mietvertrag überein, kann das für Mieter und Eigentümer Konsequenzen haben. Entscheidend ist die Höhe der Wohnflächenabweichung. Dabei ist es laut Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg, unerheblich, ob im Vertrag ein konkreter Wert oder eine Circa-Flächenangabe genannt wird.

Allerdings sind Vermieter nicht verpflichtet, im Mietvertrag überhaupt eine Wohnfläche anzugeben.

Konsequenzen für Mieter: Miete, Nebenkosten, Kündigung

Aus einer Wohnflächenabweichung ergeben sich für Mieter gleich mehrere Rechte.

Mietminderung ab 10 Prozent Abweichung

  • Ab einer Wohnflächenabweichung von zehn Prozent zulasten des Mieters kann die Miete gemindert werden. „Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete in der Regel um 20 Prozent mindern“, erklärt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg.
  • „Mieter haben in so einem Fall natürlich die Möglichkeit, die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückzufordern“, ergänzt Frischhut. Die Option besteht aber nur drei Jahre lang. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH WuM 2007, 346).

Können bei Flächenabweichungen die Nebenkosten gekürzt werden?

Alle Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, müssen laut Urteil des Bundesgerichtshofes auch entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche auf die verschiedenen Mieter verteilt werden (Az.: VIII ZR 220/17). Dabei ist es egal, wie groß die Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen zur tatsächlichen Wohnfläche ist – die Zehn-Prozent-Hürde gilt hier also nicht.

In der Praxis heißt das: Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können Mieter die Höhe der Nebenkosten, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, ebenfalls mindern – und können die bereits zu viel gezahlte Nebenkosten der vorangegangenen drei Jahre zurückfordern.

Zu kleine Wohnung: Ist eine fristlose Kündigung möglich?

Hinzu kommt außerdem ein weiteres Recht: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent vom im Mietvertrag vereinbarten Wert ab, können Mieter sogar fristlos kündigen. Allerdings gilt das nicht, wenn der Mieter bereits früher wusste, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen abweicht – und er das damals nicht bereits zum Anlass für eine fristlose Kündigung genommen hat (BGH, Az.: VIII ZR 142/08). Das bedeutet, sobald ein Mieter von der zu kleinen Wohnfläche erfährt, muss er reagieren und kann mit der fristlosen Kündigung nicht noch ein halbes Jahr warten, weil es ihm dann besser passt.

Wohnung größer: Was kann der Vermieter tun?

Vermieter haben – im Gegensatz zum Mieter – nicht das Recht, die Miete anzupassen, beziehungsweise zu erhöhen, oder zu kündigen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit größer ist. Das müssen sie hinnehmen und können dann nachträglich nicht mehr Kaltmiete vom Mieter einfordern.

Müssen die Nebenkosten bei falscher Wohnflächenangabe angepasst werden?

Bei der Nebenkostenabrechnung können Vermieter bei den Positionen, die nach Wohnfläche abgerechnet werden, die tatsächliche Quadratmeterzahl zugrunde legen und so unter Umständen mehr einfordern (BGH, Az.: VIII ZR 220/17).

Sind Mieterhöhungen nur nach der tatsächlichen  Wohnfläche möglich?

Unabhängig davon, wie viele Quadratmeter von der Zahl im Mietvertrag fehlen, hat das auf jeden Fall Auswirkungen auf Mieterhöhungen. Denn dort zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht, was im Mietvertrag steht (BGH, Az.: VIII ZR 266/14). Es lohnt sich also in jedem Fall nachzumessen: Ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, haben Vermieter möglicherweise die Chance, eine höhere Miete zu verlangen. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können sich Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.

Falsche Wohnfläche: Welche Rechte haben Immobilienkäufer?

Wer einen Neubau plant, benötigt genaue Flächenangaben des zukünftigen Hauses. Denn diese sind für die Baufinanzierung von großer Bedeutung. Anhand der Größe des Wohnraums kann die Bank beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilen.

Bei Gebrauchtimmobilien kann es sich ebenfalls lohnen, die Wohnfläche zu berechnen. Ist diese kleiner als die vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl, können Käufer in der Regel einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückverlangen. Die Höhe der Wohnflächenabweichung ist dabei unerheblich (OLG Saarbrücken, Az.: 8 U 450/10). Wichtig ist, dass dem Käufer für die Beschaffenheit der Immobilie – hier die Quadratmeterzahl – eine Garantie im Vertrag zugesichert wurde.

Wohnfläche berechnen: Wann ein Profi hilft

Grundsätzlich können Mieter ihre Wohnung selbst ausmessen und Rechte geltend machen. Denn: „Der Vermieter kann kein Gutachten verlangen“, betont Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt in Nürnberg. Doch kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien, müsse der Mieter die Wohnflächenabweichung vor Gericht beweisen. Dann führt in der Regel kein Weg an einem Sachverständigengutachten vorbei. Für diesen Service müssen die Auftraggeber je nach Größe der Wohnung mit etwa 150 Euro aufwärts rechnen – dennoch lohnenswert, falls große Abweichungen bestehen.

Frank Kemter17.12.2021

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25 Kommentare

harryskate am 23.09.2022 11:31

Hallo,

ich habe seit 4 Jahren eine Dachgeschosswohnung gemietet, welche (gem. Wohnflächenberechnungs-VO) eine Wohnfläche von 107 qm hat. Auf dieser Basis wurde der Preis für die Kaltmiete ermittelt; die Betriebskosten werden ebenfalls auf Grundlage dieser qm errechnet.

Nun hat sich (durch Hinzuziehung eines befreundeten Vermessers) herausgestellt, dass die Wohnung nur zu ca. 46 % der Gesamtfläche eine Höhe von über 2,20 m aufweist und damit weder als "Aufenthaltsraum" und noch viel weniger als "Wohnung" bezeichnet werden kann. Es handelt sich durch diese Unterschreitung (Forderung der BayBA: 50 % der Fläche müssen höher sein als 2,20 m: nur dann handelt es sich um einen Aufenthaltsraum) lediglich um "beheizbare Nebenräume".

Ich würde gerne in dieser "Wohnung" wohnen bleiben - aber auf anderer Berechnungsbasis.

Anmerkung: alle anderen Forderungen bzgl. Fluchtweg / Brandschutz, Belichtung / Beleuchtung, Belüftung usw. sind erfüllt.

Weiß jemand, wie in einem solchen Falle ggf. bereits entschieden wurde?

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Strelno am 01.09.2022 20:03

Habe tatsächlich in einem Zeitungsartikel gelesen, dass im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuererklärung für jeden Raum die berechnete Wohnfläche auf volle qm abgerundet werden kann. Danach erst werde addiert über alle Räume. Kann das wirklich stimmen?

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Fussballscharli am 20.08.2022 14:17

Habe in meinem Haus 3 Treppen

mit jeweils mehr als 3 Stufen. Somit kann man sie bei der Grundsteuer raus rechnen. Bitte teilen Sie mir mit, wie ich die Berechnung vornehmen soll. Habe diese Beschreibung bisher nirgends gefunden.

Vielen Dank für ihre Mühe.

Gruß

Karlheinz

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Willi V. am 05.08.2022 19:21

Hätte ein spezielles Problem bei der Wohnraumberechnung:

Eine Fenstergaube ist als Notausstieg vorgesehen. Da die Fensterunterkante sich in 1,2 m Höhe vom Fußboden aus befindet, wurde hier eine 60 cm tiefe und 20 cm hohe Massivholzunterlage über die komplette Gauben-Breite vom Bauamt vorgeschrieben. Das Podest darf nicht verrückt werden, damit in Paniksituationen der Notausstieg auf das (Sattel-) Dach gewährleistet ist.

Ist die Holzplattform als eine Treppenstufe zu sehen (100% Wohnr.) oder reicht die Fensternische (Gaube) dadurch nicht mehr bis zum Boden (0 % Wohnr)?

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Reise-Joker am 05.08.2022 16:49

Wir sind Eigentümer einer Eigentumswohnung mit einem Souterainkeller von etwa 44m² und einer Höhe von 2,31m.

Von den 44m² ist die Fläche der Treppe die aus dem Wohnzimmer kommt entsprechend der Schräge abzuziehen.

Da zu der Wohnung kein Kellerraum gehört, haben wir einen etwa 6m² großen Bereich mit Trockenbauwänden im Souterainkeller abgetrennt.

Da zu Zeiten des Kaufes 1998 diese Wohnung komplett selbst finanziert werden musste und größere Familien keinen staatlichen Zuschuß erhielten, weil die Raumhöhe zu niedrig war, haben wir die Wohnung komplett aus Eigenmitteln und Hypotheken finanziert.

Jetzt zu meinen Fragen:

1. Die Fläche der Treppe ist meiner Meinung nach im Wohnzimmer nicht zu berücksichtigen?

2. Wie ist heutzutage die Regelung bei einer Deckenhöhe von 2,31m?

3. Kann ich den Kellerraum von der Wohnfläche abziehen?

4. Mit welchem Wert fließt die restliche Fläche des Souterainkellers in die Wohnraumberechnung ein?

5. Wonach wird die Fläche einer Terrasse berechnet? Fläche der Balkonüberdachung?

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Enrico am 08.07.2022 11:04

Für die neue Grundsteuerfeststellungserklärung sind die Wohnflächen anzugeben. In meinem Haus (Altbau) befinden sich 2 nicht abgeschlossene Wohnungen. Sind Flure mit Treppenaufgang oder andere Vorräume welche keiner Wohnung zugeordnet sind und gemeinsam benutzt werden müssen zur Wohnfläche zu rechnen oder nicht? Des weiteren sind mehrere Räume unter 2 m hoch, werden diese nur mit der halben Grundfläche angegeben?

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JPS am 12.07.2022 15:05

Für mich steht es klar im Text:

Treppen ab der 3. Stufe werden abgezogen; sind also keine Wohnfläche.

Flure sind keine Wohnfläche, wenn diese außerhalb der Wohnung liegen.

Räume werden erst zu 100% ab einer Raumhöhe von 2 m zur Wohnfläche gerechnet, 1-2 m Raumhöhe zu 50% und 0-1 m Raumhöhe gar nicht.

Marco am 13.05.2022 17:01

"Gehören Terrasse und Balkon zur Wohnfläche?

In der Regel: 25 Prozent Wohnfläche.

Bei sehr hochwertiger Ausstattung (je nach Einzelfall): 50 Prozent Wohnfläche"

Wer entscheidet was eine "sehr hochwertiger Ausstattung" ist, und somit die ganzen 50 % berechnet werden? In meinem Fall ginge es um eine Wohnung (in 5/5 OG), die ich evtl. kaufen würde, wo die relativ große Dachterrasse von ca. 35 qm. zu 50 % der Wohnflächenberechnung miteinbezogen wurde (nach Din 283 am 18.12.1998). Zwar ist die Dachterrasse ganz nett, aber ob man 25 Jahre später die als "sehr hochwertiger" (und mit welcher "Ausstattung" denn?) bezeichnen kann, bleibt für mich fragwürdig. Bevor ich beim Notar unterzeichne, möchte ich sicher sein, nicht eine überbewertete Immobilie zu kaufen. Die würde ich ja dann auch vermieten wollen, und ungern auch noch vom Mieter unterstellt bekommen, dass ich eine überzogene Miete verlange, weil die Dachterrasse nur zu 25 % berechnet werden sollte. Kann man sich da eine Sicherheit bezüglich des Prozentsatzes verschaffen, damit es später nicht zu Streitigkeit kommt?

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Manfred am 26.03.2022 12:07

Wohnfläche: Falscher Preis durch falsches Verfahren? - Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen.

Vielen Dank für die Darstellung der Berechnungsmethoden. Wer immer es sich leisten kann, sollte keine Klausel in Bezug auf Toleranz und Wohnflächenverordnung akzeptieren. Wenn der Verkäufer darauf besteht muss geregelt sein, dass nur für die tatsächliche Wohnfläche bezahlt wird.

Außerdem muss die tatsächliche Wohnfläche (Quadratmeter und Tausendstel) für die Umlage der Kosten in der Teilungserklärung stehen! Nur die Teilungserklärung bietet die Grundlage für die Verteilung der Kosten.

Zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche empfiehlt sich die Beauftragung eines Sachverständigen.

Wir haben den Tipp zur Überprüfung der Wohnfläche leider zu spät bekommen. In zwei Wohnanlagen wurde jeweils eine Wohnung überprüft. In beiden Fällen wurde die im Bauträgervertrag vereinbarte Toleranzgrenze überschritten.

Die Politik weigert sich das Problem zu lösen. Als 2018 der BGH urteilte, dass für den Mieter nur die tatsächliche Wohnfläche gilt, kam kein Politiker auf die Idee sich Gedanken darüber zu machen, wie die Anpassung der Kostenumlage zu regeln ist. Die falsche Kostenumlage wird fortgeschrieben.

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Bianca am 16.03.2022 22:28

Moin, unsere WEG Verwaltung hat bei der Heiz- und Nebenkostenabrechnung die letzten 4 Jahre die WoFlV zugrunde gelegt, in der allerdings auch der kalte Dachboden (reine Nutzfläche, kein Fenster, keine Heizung etc.) mit einbezogen wurde. Wir haben anschließend immer darauf hingewiesen und um Korrektur gebeten.

Im Hinblick auf die bevorstehende Grundsteuerreform/-Erhebung, gehen wir davon aus, dass wir den unbeheizten Dachboden ebenfalls nicht zur Wohnfläche zählen müssen und möchten deshalb bei der nächsten Heizkostenabrechnung definitiv auf Korrektur bestehen. Ginge das ggf auch für die vergangenen 3-4 Jahre oder ist teilweise schon Verjährung eingetreten? Entlastung wurde nie erteilt, faktisch kümmert sich die Verwaltung auch nur um die Abrechnungen und Kontoführung für 4 Parteien... Es geht uns nicht um die paar Cents, allerdings wünschen wir eine 100% korrekte Abrechnung.

Besten Dank vorab und freundliche Grüße

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mfG Immobilien Studio Eberhard Haberlach am 11.03.2022 11:40

Wann ist Welche anzuwenden? Dabei haben sie nicht auf die Überleitungsvorschrift in der Wohnflächenverordnung hingewiesen.

Hier der Wortlaut

Dabei haben sie nicht auf die Überleitungsvorschrift in der Wohnflächenverordnung hingewiesen.

Hier der WortlautDabei haben sie nicht auf die Überleitungsvorschrift in der Wohnflächenverordnung hingewiesen.

Hier der Wortlaut

5 Überleitungsvorschrift

WoFlV ( Wohnflächenverordnung )

1Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. 2Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. Eberhard Haberlach

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peilerwen am 08.02.2022 09:25

Hallo, unser Keller (2,0m hoch) besteht aus einem Saunaraum mit Dusche, einem Fitnessraum, dem Flur, einem Waschmaschinenraum, einem Bad (alles beheizt) sowie einem Elektroraum, einem Heizungsraum und einem Vorratsraum (alles unbeheizt). EIGENTLICH gilt der Keller ja nicht als Wohnraum (alles nach WoFlV) - aber einige Räume werden ja als Wohnraum genutzt, einige teilweise, einige nicht. Wie wird in diesem Fall berechnet?

Danke für jede Hilfe - gerne auch ein eindeutiger Link; ich fand nichts so Genaues wegen der sehr unterschiedlichen Räume) - Carsten P.

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Brylka am 06.06.2022 11:53

was wenn es ein altes Gauernhaus ist und keine Baugenehmigung vorliegt? Ich habe es ähnlich aber im Erdgeschoß ein Teil mit Wirtschaftsräumen, wo früher Tiere gehalten worden sind und derzeit Sauna, Waschraum, Heizungsraum, Lagerraum etc sich befindet. Die räume sind aber nicht beheizt...


Hardy Fuß am 11.03.2022 11:27

Berechnet werden darf nur die Fläche, die in der Baugenehmigung als Wohnfläche bezeichnet ist.

acryl am 30.12.2021 08:02

Hallo Zusammen,

ich saniere gerade ein 3-Etagiges Wohnhaus, wo das EG vermietet werden soll.

Mich würde interessieren, wann man die Wohnflächenverordnung und wann die WoFlV nach DIN 277

anwendet.

Auch zur Berechnung der Stufen habe ich eine Frage. Ich habe den Küchen und Wohnbereich offen

gestaltet, d.h. zur Stube führt eine Treppe mit 3 Stufen und dann noch die Podeststufe ( das Podest ist 1mx1,40m) Sind das 4 Stufen , die nicht mehr berechnet werden düfen? Wenn ja, ist da die Durchgangsfläche auch abzuziehen? Zwischen Stuben und Küchenbereich ist eine 90 cm Hohe Steinabtrennung mit einer 37 cm breiten Marmorplatte. Ich hatte gelesen, das das auch als Ablagefläche mit berechnet werden kann? Breite Fensterbänke 2,25x 0,30 m ebenfalls?

Zuletzt noch die Frage, ob Türlaibungen, die 50cmx 96cm breit sind, mit zur Mietfläche herangezogen werden dürfen?

Vielen Dank im Voraus für eine Beantwortung.

auf Kommentar antworten

Hardy Fuß am 11.03.2022 11:45

Grundflächen von Treppen mit bis zu drei Steigungen können zur Wohnfläche gerechnet werden. Ab vier Steigungen stellt die Grundfläche einer Treppe nicht mehr zu der Wohnfläche. Bis zu einer Höhe von 1,50 m können Vormauerungen und Raumtrenner zur Wohnfläche gezählt werden. Dto. Fensterbänke.

Türnischen werden nicht mitgerechnet WFlV § 3.3.3

RalfB am 04.12.2021 11:44

Guten Tag, ein sehr guter Artikel. Vielen Dank.

Eine Ergänzungsfrage habe ich aber noch. Mein Balkon hat ein sehr breites Geländer/Abgrenzung. Mitten in der Abgrenzung hat ein Blumenkasten Platz (Es wurde direkt ein Einlass dafür vorgesehen). Wie wird nun die Fläche des Balkons berechnet? Zählt nur die Fläche, auf der Balkonmöbel Platz finden können oder zählt auch die Abgrenzung dazu, weil ja der Blumenkasten mit genutzt werden kann? Vielen Dank.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.12.2021 09:42

Hallo RalfB,

das ist ein sehr spezieller Fall und aus der Ferne von uns schlecht zu beurteilen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir grundsätzlich keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Wir empfehlen, sich mit diesem Fall an einen Mieterverein oder Fachanwalt zu wenden.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

CHRISTINE REICHART am 11.11.2021 14:29

Guten Tag. Ich habe eine Frage. Ich habe eine Erdgeschoss Wohnung mit Zugang zum untergeschoss wo sich weitere 2 Schlafzimmer u d ein Bad befinden. Zählen die Räume 100 % zur wohnfläche ?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 06.12.2021 09:41

Hallo Christine,

wenn die Kellerräume offiziell als Wohnräume genehmigt sind - sonst dürften sie so auch nicht ind der Form genutzt werden, dann sind sie auch normal als Wohnfläche mit anzurechnen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Monika am 21.10.2021 18:28

Guten Tag,

ich habe eine Frage hinsichtlich abhängender Decke. Bei diesem Auftrag wurde mir z. B. für den Wohn-Essbereich 27,68 qm berechnet - in meinem Vertrag ist der Raum jedoch mit 30,50 qm angegeben. Woher kommt diese Differenz?

Danke vorab für eine Nachricht & viele Grüße

Monika

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 22.10.2021 16:17

Hallo Monika,

ohne die Gegebenheiten zu kennen, können wir Ihnen dazu nichts sagen, Das es sich aber um ziemlich genau 10 Prozent handelt, erscheint hier ein gewisser Faktor eine Rolle zu spielen. Fragen Sie am besten dort nach, wo Sie die Vermessung in Auftrag gegeben haben.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Kostan am 18.07.2021 12:28

Guten Tag ich habe frage ich mochte mieten eine Wohnung das ist Altbau bis zu Balken Ist es 1,85m und auf den Balken ligt die Decke ist 2,00m bis wo muss ich in meinen Berechnungen acht gebenzum Wonflecge asrechnen

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 19.07.2021 10:42

Hallo Kostan,

die Raumhöhe hat keine Auswirkungen auf die Wohnflächenberechnung.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Kreativhaus GR am 22.03.2021 15:59

Guten Tag,

wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit bislang 6 Wohnparteien. 4 Wohnungen hatten die gleiche Fläche und zwei weniger, weil Dachgeschosswohnungen mit Schrägen. Einige Arbeiten wurden in Eigenregie bewähltigt und dies gleichbedeutend nach einem hier wohnenden Parteiensystem. Jetzt bewohnt eine Familie zwei Wohnungen im Haus. Es ist aber eben nur eine Partei und somit sind jetzt 5 Parteien im Haus. Dies gefällt den anderen Parteien/Anwohnern teilweise nicht, da z.B. beim Winterdienst eine Partei weniger für freie Flächen usw. zuständig wäre. Gibt es hier ein fixes Urteil für unterschiedliche Wohnflächen und die Aufteilung von Parteien, auch für den Fall von Unkosten.

Danke für ihre Info vorab

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.03.2021 09:51

Hallo,

pauschal kann man hier nicht sagen, was richtig ist. Sind die Wohnungen vermietet oder Teil einer WEG und wurden zu einer Einheit zusammengelegt? Sind sie zusammengelegt, verteilt sich der Winderddienst etc. eben auf 5 Wohneinheiten. Sind beide Wohnungen aber immer noch auf dem Papier getrennt, aber eben an dieselbe Familie vermietet muss sie dennoch dementsprechend häufig für den Winterdienst sorgen.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Ruth am 21.03.2021 20:51

Wir haben vor 8 Jahren ein haus mit 7 Zimmern 125qm gemietet. Jetzt wird es verkauft. Neuer Eigentümer hat das Haus neu vermessen lassen und Jetzt wäre das Dachgeschoss kein Wohnraum mehr. Und Jetzt wäre das Haus nur noch 85qm .mein Sohn müsste jetzt aus dem dachgeschoss raus. Jetzt meine frage ist das statthaft

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 22.03.2021 13:32

Hallo Ruth,

das ist Einzelfallabhängig. Je nach Landesbauordnung sind Ausbauten im DG genehmigungspflichtig oder eben nicht. Es kann durchaus sein, dass das Dachgeschoss bislang fälschlicherweise als Wohnraum genutzt wurde. Hier müssten Sie im Zweifel aber rechtlichen Rat einholen. Den können wir Ihnen nicht bieten. Beste Grüße

Gaby60 am 20.05.2020 11:44

Guten Tag,

ich bin Mieterin in einem 8 Parteien-Haus seit 35 Jahren. Vor ca. 15 Jahren wurde die Dachwohnung (kein Balkon, keine Gauben usw.) ausgebaut. Vor ca. 3 Jahren die 2.Dachwohnung. In meinen Augen hat sich dort die Wohnfläche durch je 3 großzügige Gauben und Dachterrasse erheblich erhöht. Jedoch wurde diese Mehrfläche nie angepasst, welches sich natürlich in den Nebenkosten (Anteile) niederschlagen müsste. Liege ich da richtig? Wenn ja, was kann ich tun, da ich ja nicht Eigentümerin sondern "nur" Mieterin (die zahlt) bin. I

PS: Habe meinen Vermieter schon angesprochen, jedoch ist angeblich alles ok und es hätte sich nichts verändert, lt. dem Eigentümer der ausgebauten Dachwohnung.....

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immowelt-Redaktion am 22.05.2020 09:06

Hallo Gaby60,

eine konkrete Ferndiagnose ist uns hier leider nicht möglich. Wir können allerdings grundsätzliche Dinge ansprechen: Gauben und Dachterassen gehen bei Vermietungen in der Regel mit 25 % der Fläche in die Wohnflächen mit ein, d.h., wenn die Grundfläche 20 qm wäre, wären das 5qm, die in die Wohnflächenberechnung mit eingehen. Wir weisen jedoch darauf hin, dass die Wohnflächenverordnung nur für Sozialwohnungen rechtlich bindend ist, für freie Wohnungen ist sie zwar anerkannt, aber eben nicht bindend. (Kalte) Betriebskosten werden i.d.R. nach Flächenmaßstab abgerechnet, allerdings kann mietvertraglich auch ein anderer Maßstab vereinbart werden (z.B. nach Personen).

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

Azimov am 08.05.2020 19:02

Hallo Immowelt-Redaktion,

Frage zur Wohnflächen ausmessen:

Soll jedes Zimmer von Wand zu Wand gemessen werden, oder ganze Wohnung mit Zwischenwänden?

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immowelt-Redaktion am 11.05.2020 09:44

Hallo Azimov,

üblicherweise wird die Wohnfläche nach den Maßgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vermessen. Dort heißt es in § 2: "Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind", und in §3: "(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen". Es wird also, grob gesagt, von Wand zu Wand vermessen. Details entnehmen SIe der WoFlV.

Beste Grüße

die immowelt-Redaktion

JeannieZ am 23.04.2020 10:00

Guten Tag,

ich habe drei Fragen zum Thema. In der Tabelle ist angegeben, dass ein Vorratsraum nach der WoFlV keine Wohnfläche ist, Weiter unten im Text ist aber aufgeführt, dass "Nebenräume wie die Speisekammer" zur Wohnfläche gehören - beide Angaben beziehen sich auf die WoFlV. Was ist nun korrekt? Denn bei Speisekammer und Vorratsraum handelt es sich nach meinem Verständnis um den gleichen Raum. Die zweite Frage bezieht sich auf das Arbeitszimmer. Hier ist in der Tabelle ebenfalls angegeben, dass es nicht zur Wohnfläche zählt. Muss es sich hierbei um ein Arbeitszimmer im steuerlichen Sinn (also das eines selbständigen Unternehmers oder eines Angestellten im Homeoffice) handeln oder kann auch ein separates Büro, welches für rein private Zwecke genutzt wird, von der Wohnfläche abgezogen werden? Und bei der dritten Frage geht es um Türnischen, diese gelten ja nach der WoFlV nicht als Wohnfläche und müssen keinem der beiden angrenzendem Räume zugerechnet werden. Wie ist das aber, wenn zwischen zwei Räumen keine Tür eingebaut wurde, es sich lediglich um einen Durchgang handelt, zum Beispiel zwischen Schlaf- und Ankleidezimmer? Vielen Dank für Ihre Antworten.

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Immowelt-Redaktion am 23.04.2020 10:19

Hallo JeannieZ,

die Tabelle ist insofern ungenau, als dass es heißen müsste: Vorratsraum außerhalb der Wohnung. Neben- und Vorratsräume innerhalb der Wohnung zählen zur Wohnfläche. Wir werden das, auch was das Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung betrifft, das zur Wohnfläche zählt, korrigieren. Die WoFlV enthält keine konkrete Regelung darüber, wie die Flächenberechnung bei Türnischen ohne Türe zu machen ist. Durch Auslegung dürfte man aber zu dem Ergebnis kommen, dass es hier nicht darauf ankommt, ob eine Türe vorhanden ist oder nicht; diese kleine Fläche dürfte also nicht zur Wohnfläche zählen.

Danke für die Hinweise und beste Grüße

die immowelt-Redaktion

robertli am 18.03.2020 12:47

Bei meiner FeWo in Coesfeld wurde die Wohnfläche der gesammten Dachfläche gleichgestellt. Darunter befanden sich einen Schuppen und eine Nische im Außenbereich. in der Wohnflächenberechnungsverordnung wurde diese Berechnungsmethode nicht erwähnt.

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Immowelt-Redaktion am 19.03.2020 08:05

Hallo robertli,

es gibt in Deutschland keine rechtsverbindliche Methode, wie die Wohnfläche zu berechnen ist. Üblich und verbreitet ist es allerdings, die Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Dass auch die Flächen unter dem Dach, die nicht nutzbar sind oder ein nicht zur Wohnfläche gehörender Schuppen der Wohnfläche zugerechnet werden, dürfte nach unserer Einschätzung aber unabhängig davon, welche Berechnungsmethode zugrundegelegt wird, nicht zulässig sein - einfach deshalb, weil es sich faktisch nicht um (nutzbare) Wohnfläche handelt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Rotweinkiller am 05.05.2019 19:38

Mieter stellt bei Auszug über 10% kleinere Grundfläche fest. Die Sache geht vor Gericht. Muss der neue Mieter den gerichtlich angeordneten Sachverständigen in die ehemalige Wohnung lassen. Der Rechtsanwalt sagt nein, Einlass des Sachverständigen durch den neuen Mieter besteht auf freiwilliger Basis und kann nicht angeordnet werden.

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Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 11:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine andere Auskunft als die des Rechtsanwalts können wir Ihnen an dieser Stelle leider nicht geben, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole06 am 02.01.2019 15:46

GUTEN TAG UND GUTES NEUES JAHR!

Ich hab jetzt in meinem Vertrag zum Wohnungskauf folgende Formulierung gefunden:

Wohnfläche ermittelt nach Robaumaßen"

Was heißt das? Ist somit die Wohnfläche das Robaumaß?

Herzlichen Dank für eine Antwort

Vongole06

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Immowelt-Redaktion am 03.01.2019 10:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Rohbaumaße bezeichnen die Maße wie der Name schon sagt im Rohbau. Ist die Immobilie ausgebaut sind die Maße der Wohnfläche in der Regel geringfügig kleiner, da beispielsweise eine verputzte Wand dicker ist, als eine Rohbauwand.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

frage_für_einene_Freund am 14.08.2018 21:54

Hallo Immo-Community :)

In meinem Mietvertrag steht zu diesem Thema folgendes:

"Die Größe der Wohnung beträgt ca. 70 qm.

Diese Angabe dient wegen evtl. Messungenauigkeiten nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume."

Meine Frage also: kann ich die genannten 70 qm für eine mögl. Minderung zu Rate ziehen, wenn nachträgliche Messungen z. B. nur eine Wohnfläche von 55 qm ergeben? Oder wäre mein Vermieter in diesem Fall fein raus aufgrund der "findigen" Formulierung im Vertrag (s. o.)

A propos Formulierung.. Wenn die Formulierung wie oben genannt "Die Größe der WOHNUNG beträgt ca. (usw.)" ... Muss dann bei der Berechnung der Wohnfläche dann zwingend auch ein Balkon / eine Terrasse mit berücksichtigt werden? Falls ja, dann zwingend mit 50% ?

Über eine fachkundige Rückmeldung würde ich mich freuen.

bedankt & beste Grüße

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Immowelt-Redaktion am 15.08.2018 10:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Klausel zur Größe der Mietwohnung ist in ihrer Formulierung zumindest ungewöhnlich. Uns ist allerdings aktuell kein Urteil bekannt, dass sich mit der Frage beschäftigt hat, welche Auswirkung eine solche Klausel auf die Möglichkeit einer Mietminderung bei zu kleiner Wohnung hätte. Insofern lässt sich leider nicht abschließend sagen, ob eine Mietminderung einer Überprüfung durch das Gericht standhalten würde. Auch ein Balkon muss, je nach Berechnungsmethode, nicht zwangsläufig zur Wohnfläche gezählt werden, sondern nur dann, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Berechnungsmethode genannt wird und er eben laut dieser dazugezählt werden muss. Sollten Sie eine Mietminderung trotz unklarer Rechtslage dennoch weiterhin in Betracht ziehen, empfehlen wir Ihnen vorab jedenfalls die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion