Wohnflächenberechnung: So wird richtig gemessen

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Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter: Häufig weichen die Maße im Miet- oder Kaufvertrag von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Wer nachmisst, kann manchmal viel Geld sparen oder sogar zurückbekommen. So funktioniert die Wohnflächenberechnung und diese Rechte und Pflichten haben Betroffene.

Wohnflächenberechnung, richtig messen, Foto: iStock/ didesign
Wer die Wohnfläche ausmessen möchte muss einige Vorschriften beachten, um zum richtigen Ergebnis zu gelangen. Foto: iStock/ didesign

Wohnflächenberechnung - Das Wichtigste in Kürze

  • Ist die Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben, kann das für Mieter und Vermieter Konsequenzen haben.
  • Es gibt viele Methoden, nach denen die Wohnfläche berechnet werden kann. Allerdings ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung die Methode erster Wahl.  Nach ihr orientieren sich im Streitfall auch die Gerichte.
  • Zur Wohnfläche zählen alle Räume einer Wohnung. Für Balkone, Terrassen oder Kellerabteile gelten Sonderregelungen bei der Berechnung.

Oft fällt es erst auf, wenn der Vertrag schon unterzeichnet ist: Die Wohnfläche stimmt nicht mit der Quadratmeterzahl überein, die im Miet- oder Kaufvertrag angegeben ist. Das kann für alle Beteiligte Konsequenzen haben. Denn neben der Miethöhe oder dem Kaufpreis beziehen sich auch die Nebenkosten und die Hausratsversicherung auf die Wohnfläche. Im schlimmsten Fall zahlen Betroffene für Wohnraum, der in der Realität nicht existiert. Nachmessen kann sich also in vielen Fällen lohnen – aber wie misst man die Wohnfläche richtig aus?

Wohnflächenberechnung: Methoden im Überblick

Die Wohnflächenberechnung ist komplexer, als viele vermuten. In Deutschland können nämlich für die Berechnung der Wohnfläche mehrere Methoden herangezogen werden – eine allgemeingültige Berechnungsmethode, die immer angewendet werden muss, gibt es nicht. Je nach Methode können dann auch die Ergebnisse ganz unterschiedlich ausfallen. Wer seine Wohnfläche ausmessen möchte, sollte daher die üblichen Verfahren kennen:

DIN-Norm 277: Die Flächenberechnung nach der DIN-Norm 277 bezieht sich auf Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Eigentlich eignet sich diese Norm weniger für die Berechnung von Wohnflächen – dennoch wenden Vermieter sie immer wieder an. Denn für Eigentümer ist die DIN 277 vorteilhaft, da sie ein größtmögliches Flächenergebnis erzielt. Sie bezieht beispielsweise Dachflächen, Balkone und Kellerräume vollständig ein. Besonders Dachgeschosswohnungen können so schnell viele Quadratmeter mehr Wohnfläche haben als bei anderen Berechnungsmethoden.

DIN-Norm 283: Obwohl der Gesetzgeber die DIN 283 im Jahr 1983 außer Kraft gesetzt hat, taucht die Berechnungsmethode in seltenen Fällen noch auf. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich zwei Parteien ausdrücklich für die Wohnflächenberechnung nach der DIN 283 entscheiden (BGH 23.05.2007 - VIII ZR 231/06). Im Gegensatz zu den anderen Berechnungsmethoden enthält die DIN 283 beispielsweise keine Regelungen für Garagen, Heizungsräume oder Terrassen.

Zweite Berechnungsverordnung: Bis zum 1. Januar 2004 orientierten sich Mietparteien und Eigentümer üblicherweise an der zweiten Berechnungsverordnung, wenn sie ihre Wohnfläche ausmessen wollten. Die Verordnung wird zwar seit 1. Januar 2004 für Neuberechnungen nicht mehr angewandt, ist in manchen Fällen aber noch gültig. Hat der Vermieter die Wohnung beispielsweise vor dem 31. Dezember 2003 nach der zweiten Berechnungsverordnung vermessen und sie seitdem baulich nicht verändert, gilt die Berechnung noch immer. Insbesondere Mieter älterer Wohnungen müssen daher aufpassen, wenn sie an der Größe ihrer Wohnung zweifeln. Messen sie nach, müssen sie die Regeln der alten Verordnung berücksichtigen.

Wohnflächenverordnung: Seit dem 1. Januar 2004 wird der Zollstock in der Praxis meistens nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) angelegt. Offiziell betrifft die Wohnflächenverordnung öffentlich geförderten Wohnbau – doch im Streitfall berufen sich Gerichte auch bei frei finanziertem Wohnraum auf die Berechnungsmethode. Grundsätzlich bewertet sie nur den Teil der Grundfläche einer Wohnung, der zum Wohnen genutzt werden kann. Dabei geht sie relativ streng vor – Raumteile mit Dachschrägen bewertet sie beispielsweise nur teilweise, ebenso Balkone oder Terrassen. Im Ergebnis erzielt sie damit ein vergleichsweise geringes Flächenergebnis – was Vorteile für Mieter haben kann.

Wohnflächenberechnung, Balkon, Berechnunsmethode, Foto: iStock/ justhavealook
Am Beispiel eines Balkons wird die Problematik verschiedener Wohnflächenberechnungsmethoden deutlich: Jede Methode bewertet seine Fläche anders. Foto: iStock/ justhavealook

Unterschiede bei den Berechnungsmethoden

Wie stark sich die verschiedenen Berechnungsmethoden voneinander unterscheiden, zeigt beispielsweise ein Balkon. Die DIN 283 berücksichtigt die Fläche des Balkons gar nicht, laut Wohnflächenverordnung geht er mit 25 bis maximal 50 Prozent in die Berechnung ein. Die zweite Berechnungsverordnung wiederum zählt einen Balkon zur Hälfte zur Grundfläche und nach der DIN 277 geht er sogar mit der vollen Fläche in die Wohnflächenberechnung ein. Es wird deutlich: Bei der Bewertung einzelner Räume und Flächen gehen die Berechnungsmethoden ganz unterschiedlich vor – und liefern verschiedene Quadratmeterzahlen.

Gerade bei Mietwohnungen sollte daher grundsätzlich im Vertrag geregelt werden, welche Wohnflächenberechnungsmethode auf eine einzelne Wohnung angewendet werden soll. „Günstiger für den Mieter ist in aller Regel eine Berechnung nach Wohnflächenverordnung“, erklärt Mikio A. Frischhut, Rechtsanwalt und Experte auf dem Gebiet des Mietrechts aus Nürnberg. Die Mietparteien können aber genauso zum Beispiel eine Berechnung nach DIN 277 vereinbaren. „Ist im Mietvertrag nichts zur Wohnflächenberechnung geregelt, verweisen die Gerichte üblicherweise auf die Wohnflächenverordnung“, ergänzt Frischhut. Daher gilt die Wohnflächenverordnung seit 2004 als Berechnungsmethode erster Wahl.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung – so geht´s

Die Wohnflächenverordnung regelt genau, welche Räume und Flächen Mieter und Eigentümer bei der Wohnflächenberechnung in welchem Umfang berücksichtigen müssen. In die Berechnung gehen alle Räume ein, die zu einer Wohnung gehören. Dazu zählen Wohnräume wie Schlafzimmer, Esszimmer, Kinderzimmer und Wohnzimmer, Küche, Bad, Flure und Nebenräume wie Speisekammer oder Abstellräume. Für andere Räume und Flächen gelten Sonderregelungen:

Wintergarten und Schwimmbäder

Wenn Wintergärten und Schwimmbäder zu allen Seiten geschlossen sind, werden sie bei der Wohnflächenberechnung zur Hälfte einbezogen. Sind sie beheizt, geht ihre Fläche vollständig in die Wohnflächenberechnung ein.

Balkone und Dachterrassen

Balkone, Loggien, Dachgärten und Dachterrassen berücksichtigt die Wohnflächenberechnung zu einem Viertel. Ist eine Dachterrasse beispielsweise sehr hochwertig gestaltet, zählt im Einzelfall sogar die Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche.

Keller und Garage

Zur Mietsache gehören laut Mietvertrag häufig ein Kellerabteil, eine Garage, aber auch gemeinsam im Haus genutzte Räume wie die Waschküche, Trocken- und Heizräume. Da sich diese jedoch außerhalb der Wohnung befinden, zählen sie nicht zur Wohnfläche.

Geschäftsräume

Gewerblich genutzte Räume gehören nach der WoflV nicht zur Wohnfläche.

Sonderfall Dachgeschosswohnungen

Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, hat aufgrund der Schrägen häufig eine geringere Fläche zur Verfügung. Dies wird in der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigt. Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern geht die Wohnfläche vollständig in die Berechnung ein. Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte.

Verkleidungen und Leisten

Verkleidungen von Fenstern und Türen, Rahmenumrandungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten müssen in die Berechnung einbezogen werden. Praktisch heißt das, dass der Zollstock oder der Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten angesetzt werden müssen.

Öfen, Badewannen und Einbaumöbel

Zur Wohnfläche zählen ebenfalls der Untergrund von fest eigebauten Öfen, Herden, Badewannen oder Heiz- und Klimageräten. Die Fläche, die diese einnehmen, muss also nicht von der Gesamtfläche des Raumes abgezogen werden. Das gleiche gilt für Einbaumöbel, versetzbare Raumteiler und freiliegende Installationen wie beispielsweise Wasserboiler.

Nischen, Schornsteine und Treppen

Türnischen, Fenster- und offene Wandnischen die nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind sowie Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Absätze müssen Mieter von der Wohnfläche abziehen. Das gleiche gilt für die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen – sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben.

Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche

Wohnflächenberechnung, Tipps zum Messen, Raumaufteilung, Foto:istock/ Sidekick
Klebemarkierungen am Boden dienen als optische Hilfe beim Ausmessen der Wohnfläche Foto:istock/ Sidekick

Messen Mieter oder Eigentümer eine Wohnung aus, stoßen sie häufig an ihre Grenzen. Verwinkelte Räume, Schrammleisten oder Badewannen lassen sie verzweifeln. Mit diesen Tipps klappt die Berechnung der Wohnung:

  • Zollstock oder Laserentfernungsmesser? Wer eine ganze Wohnung samt Nischen und Schrägen messen möchte, braucht ein exaktes Messinstrument. Nutzen Sie den Laserentfernungsmesser. Er lässt sich kinderleicht bedienen, misst Millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck.
  • Es kann helfen, einen groben Grundflächenplan der Wohnung auf ein großes Papier aufzuzeichnen. In diesen können Sie die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausrechnen.
  • Verwinkelte Räume können viele vor eine echte Herausforderung stellen. Für die Wohnflächenberechnung hilft es, diese Räume in mehrere Teile aufzuteilen. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen können Sie dann getrennt voneinander ausmessen und am Ende addieren.
  • Bei Dachschrägen müssen Sie unbedingt die Raumhöhe berücksichtigen. Denn Raumteile mit einem Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Meter nur zur Hälfte. Um die Punkte genau zu bestimmen, stellen Sie den Laserentfernungsmesser am Rand auf den Boden. Bewegen Sie ihn nun in Richtung Raummitte. Sobald er einen Meter Höhe anzeigt, markieren Sie den Punkt am Boden mit einem Klebestreifen. Dasselbe tun Sie bei zwei Metern Raumhöhe. So können Sie die anteiligen Flächen berechnen.

Wenn die Wohnfläche nicht stimmt: Konsequenzen

Stimmt die gemessene Wohnungsgröße nicht mit den Angaben im Mietvertrag überein, kann das für Mieter und Eigentümer Konsequenzen haben. Entscheidend ist die Höhe der Abweichung. Dabei ist es laut Fachanwalt Frischhut unerheblich, ob im Vertrag ein konkreter Wert oder eine Circa-Angabe genannt wird.

Früher war die Rechtsprechung großzügig, wenn die Wohnungsgröße falsch angegeben war. Sowohl Mieter als auch Vermieter mussten eine Abweichung von bis zu zehn Prozent tolerieren. Für Mieterhöhungen hat das BGH 2015 diese Bagatellgrenze aber gekippt. Es zählt nun die tatsächliche Wohnungsgröße, nicht, was im Mietvertrag steht  (BGH VIII ZR 266 / 14). Steht also eine Mieterhöhung an, lohnt es sich in jedem Fall nachzumessen – ist die Wohnung größer als im Mietvertrag angegeben, haben Vermieter möglicherweise die Chance, eine höhere Miete zu verlangen. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, können sich Mieter unter Umständen gegen eine bevorstehende Mieterhöhung wehren.

Link-Tipp

Vermieter dürfen die Miete aber nicht beliebig erhöhen – sie müssen sich an bestimmte Vorschriften halten. Lesen Sie, worauf Vermieter achten müssen.

Generell gilt: Ist die Wohnfläche in der Realität kleiner, als im Mietvertag angegeben, stellt das einen Mangel dar. Mieter können dann unter bestimmten Voraussetzungen sogar die Miete mindern: „Um die Miete mindern zu können, muss aber eine erhebliche Flächenabweichung vorliegen“, betont Frischhut. Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liege diese bei einer Abweichung ab mehr als zehn Prozent vor. Erst oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze können Mieter die Miete um die Prozentzahl der Abweichung kürzen. „Ist eine Wohnung beispielsweise 20 Prozent kleiner als im Mietvertrag vereinbart, können Mieter die Miete in der Regel um 20 Prozent mindern“, erklärt Frischhut.

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Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner als vertraglich vereinbart, können Mieter die Miete kürzen. Foto: iStock/Dutko

„Mieter haben in so einem Fall natürlich die Möglichkeit, die in der Vergangenheit zu viel bezahlte Miete zurückzufordern“, ergänzt Frischhut.  Die Option besteht aber nur drei Jahre lang. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von der Flächenabweichung erfahren hat (BGH WuM 2007, 346).

Dieselbe Regelung betrifft auch die Nebenkosten. Sie beziehen sich häufig ebenfalls auf die Wohnungsgröße und können zu hoch angesetzt sein, wenn die Wohnfläche falsch angegeben ist. Mieter können sie dann ebenfalls mindern – und bereits viel gezahlte Nebenkosten der letzten drei Jahre zurückfordern.

Für Vermieter gilt diese Regelung umgekehrt nicht. Stellt sich heraus, dass die Wohnung in Wirklichkeit größer ist, als im Mietvertrag angegeben, können sie nicht nachträglich Geld vom Mieter einfordern.

Link-Tipp

Eine erhebliche Wohnflächenabweichung muss der Mieter nicht dulden. Um die Miete und die Nebenkosten herabzusetzen, muss er den Mangel aber beim Vermieter anzeigen. So gehen Mieter am besten vor.

Übrigens: Weicht die Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent vom vereinbarten Wert ab, können Mieter sogar fristlos kündigen.

Falsche Wohnfläche – Tipps für Immobilieneigentümer

Wer einen Neubau plant, benötigt genaue Angaben über die Wohnfläche des zukünftigen Hauses. Denn diese ist für die Baufinanzierung von großer Bedeutung. Anhand der Größe des Wohnraums kann die Bank beispielsweise die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens beurteilen.

Bei Gebrauchtimmobilien kann es sich ebenfalls lohnen, die Wohnfläche zu berechnen. Ist diese kleiner als die vertraglich vereinbarten Quadratmeterzahl, können Käufer einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückverlangen. Die Höhe der Abweichung ist dabei unerheblich (OLG Saarbrücken, Urteil v. 1.12.2011, 8 U 450/10).

Im Zweifel hilft der Profi

Grundsätzlich können Mieter ihre Wohnung selbst ausmessen und Rechte geltend machen. Denn „der Vermieter kann kein Gutachten verlangen“, betont Frischhut. Doch kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien, müsse der Mieter die Flächenabweichung vor Gericht beweisen. Dann führt in der Regel kein Weg an einem Sachverständigengutachten vorbei. Für diesen Service müssen die Auftraggeber je nach Größe der Wohnung mit etwa 150 Euro  aufwärts rechnen – dennoch lohnenswert, falls große Abweichungen bestehen.


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31 Kommentare

André am 05.09.2019 13:11

Hallo,

zählen Fahrstühle ganz/teilweise (zu welchem Prozentsatz) in die Wohnfläche mit rein?

Mit freundlichen Grüßen

André

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.09.2019 09:23

Hallo André,

Fahrstühle befinden sich in MFH ja üblicherweise außerhalb der Wohnfläche einer Wohnung und zählen ebensowenig wie Treppenhäuser zur Wohnfläche.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Lothar Dathe am 01.09.2019 12:33

Der Vermieter hat als Wohnfläche den gesamten umbauten Raum, also einschließlich der Mauern zwischen den Räumen als Basis für die Miete angesetzt. Ist dass rechtens?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.09.2019 12:26

Hallo Lothar Dathe,

es gibt, wie im Artikel bereits dargestellt, keinen gesetzlichen Zwang, eine bestimmte Berechnungsmethode bei der Wohnflächenberechnung heranzuziehen. Als Quasi-Standard, der auch von Gerichten anerkannt wird, hat sich allerdings das Regelwerk der Wohnflächenverordnung durchgesetzt. Demnach sind die Mauern keine Wohnfläche.

Ob eine fehlerhafte Berechnung allerdings Konsequenzen hat, hängt davon ab, wie starkt die angegebene von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Sehr kleine Abweichungen rechtfertigen so z.B. keine Mietminderung, sonder erst solche, die mindestens 10 Prozent betragen.

Wie sehr die Berchnung Ihres Vermieters von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, sollten Sie überprüfen um dann ggf. die Hilfe eines Mietervereins oder eines Fachanwalts vor Ort in Anspruch nehmen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Rotweinkiller am 05.05.2019 19:38

Mieter stellt bei Auszug über 10% kleinere Grundfläche fest. Die Sache geht vor Gericht. Muss der neue Mieter den gerichtlich angeordneten Sachverständigen in die ehemalige Wohnung lassen. Der Rechtsanwalt sagt nein, Einlass des Sachverständigen durch den neuen Mieter besteht auf freiwilliger Basis und kann nicht angeordnet werden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 11:57

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine andere Auskunft als die des Rechtsanwalts können wir Ihnen an dieser Stelle leider nicht geben, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Engo am 04.05.2019 19:13

Hallo!

Wir sind grundsätzlich eine sehr harmonische Eigentümergemeinschaft. Da wir z.T. im Objekt wohnen und z.T. Vermieter sind, ist eine gute nachbarschaftliche Stimmung auch wichtig. Das Objekt wurde 2013 in Eigentumswohnungen zerlegt. Der alte Eigentümer hält selbst noch drei Wohnungen. 9 weitere Eigentümer haben 2013 gekauft. Nun haben wir einige Änderungen:

Ein Objekt-Teil wird gerade umgebaut: von einer Halle in zwei Wohnhäuser mit Gärten. Dadurch reduziert sich die Gesamt-QM-Zahl, was natürlich Einfluss auf die Kostenumlage hat (mehr Bewohner aber weniger QM).

Eine Wohnung wurde zu WG-Zwecken umgebaut (mehr Bewohner, gleiche QM).

Eine Wohnung bekommt eine vergrößerte Dachterasse (gleiche Bewohner, mehr qm).

Und dann haben wir festgestellt, dass die ursprünglen qm-Zahlen im Mietvertrag nicht ganz stimmen können (z.B. zwei identische Wohnungen übereinenader, eine mit eine ohne Balkon haben die gleiche QM-Zahl im Kaufvertrag.)

Es geht nicht um eine Klagewelle oder einen Rechtsstreit.

Aber wie bereinigt man das alles am besten? Und welche Kosten fallen an. Ich wäre über einen Rat ganz dankbar!

Herzliche Grüße

Engo

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.05.2019 10:29

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die in den Mietverträgen vereinbarten Kostenschlüssel bleiben prinzipiell bestehen, wobei sich die Umlage an den tatsächlichen Quadratmeterzahlen und nicht an den ja dann falschen Zahlen in den Mietverträgen orientieren sollte. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Größe der Wohnfläche auch einen Einfluss auf die Miethöhe haben kann, beispielsweise wenn es um die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und individuelle Fälle aus der Ferne nicht abschließend bewerten können. Im Zweifel empfehlen wir daher die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mieter am 30.04.2019 11:10

Hallo Immowelt-Redaktion,

Frage zur Wohnflächenberechnung:

3 Parteienhaus, Doppelaushälfte. Höhe 7,82 Meter also nicht Gebäudeklasse 1 od. 2.

Kernsaniert.

Meine Wohneinheit ist eine Maisonette Wohnung bei dem der obere Teil ein ausgebautes Spitzdach mit Heizung und Fenstern ist.

Die Raumhöhe oben ist überall unter 2,20m bzw. sogar unter 2m.

$46 der hiesigen Landesbauordnung sagt, Aufenthaltsräume unter einer Dachschräge müssen eine lichte Höhe von 2,20 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche haben.

$ 2 Abs. 3 Satz 2 Wohnflächenverordnung sagt:

...Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume: ...

Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen...

Dieser Teil der Wohnung ist laut Aufmaß aber mit in die Wohnfläche eingerechnet.

Ist das zulässig? Oder gibt es Klauseln diese Unzulässigkeit zu umgehen?

Im Mietvertag ist eine genaue qm Zahl angegeben.

Nach welcher Methode die Wohnfläche ermittelt wurde ist nicht extra vermerkt.

Also gilt die Wohnflächenverordnung?

Selbst wenn die Fläche mit eingerechnet wird, ist die nachgemessene qm Zahl >10% kleiner als im Mietvertrag angegeben.

(Fehler beim Aufmaß, Balkon zu 100% berechnet, Dachschrägen falsch bemessen)

Festgestellt wurde dies vor einem Jahr.

Eine Rückforderung von zuviel gezahlter Miete und Betriebskosten wäre also möglich ?

Wie weit rückwirkend kann zurückgefordert werden?

Kann eine Korrektur des Mietvertrags in Bezug auf angegebenen qm und Kaltmiete verlangt werden?

Wen beauftragt man am sinnvollsten und günstigsten um ein unanfechtbares Aufmaß erstellen zu lassen und so den offiziellen Beweis vorzuzeigen?

Vorab vielen Dank für die beantwortung meiner Fragen

MfG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.04.2019 11:31

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

grundsätzlich ist die Wohnflächenverordnung nicht gesetzlich bindend. Sie galt ursprünglich nur für den sozialen Wohnungsbau, die Gerichte haben sich erst nach und nach dazu entschieden sie auch als Richtgröße für anderen Wohnraum zu betrachten. Ob im Streitfall ein Gericht die Wohnflächenverordnung auch gemeinsam mit der Landesbauordnung als Richtgröße für die tatsächliche Wohnungsgröße sehen würde, können wir daher leider nicht vorab sagen.

Grundsätzlich gilt im Hinblick auf die Rückforderung von zu viel gezahlter Miete die dreijährige Verjährungsfrist. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem dem Mieter die tatsächliche Wohnungsgröße bekannt wird. Der Mietvertrag muss dann nicht korrigiert werden, der Mieter kann ab diesem Zeitpunkt aber dennoch die Miete mindern. Um die tatsächliche Wohnungsgröße unzweifelhaft zu beweisen, ist wohl ein spezialler Gutachter oder Architekt nötig.

Bitte beachten Sie abschließend aber auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und Einzelfälle daher aus der Ferne nicht abschließend klären können. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Meike77 am 25.04.2019 07:12

Sehr geehrte Damen und Herrn,

ich hätte da mal eine Frage zu einem Einfamilien Reihenhaus das auf einer Bodenplatte steht und aus 3 Etagen besteht.

In Erdgeschoss das nur eine Decke Höhe von 215 cm hat befinden sich der Eingang und eine Diele / Treppe, eine Gäste-Toilette, eine Waschküche, die Haustechnik und eine Garage. Die beiden anderen Etagen haben eine Höhe von 260 cm. Gilt dann das Erdgeschoss als Keller und gehört es damit nicht in die WoflV Berechnung oder wird Eingang und eine Diele / Treppe, Gäste-Toilette, Waschküche mit 50% berechnet und Haustechnik und Garage mit 25%

Vielen Dank für eine Antwort

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.04.2019 11:18

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zumindest Waschküche, Haustechnikraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche. Das hat in diesem Fall aber nichts mit der Deckenhöhe zu tun, sondern damit, dass diese Räume schlichtweg nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Anders könnte man für Diele und Gästetoilette argumentieren. Das ist letzten Endes aber Auslegungssache und hängt sicher auch damit zu tun, ob das Erdgeschoss insgesamt eher den Charakter eines Kellers oder den von Wohnräumen hat. Abschließend beurteilen können wir das aus der Ferne leider nicht, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Ramona1983 am 15.04.2019 15:22

Hallo, ich hätte eine Frage: Es handelt sich um ein vermietetes Einfamilienhaus. Im Untergeschoss befindet sich ein Hauswirtschaftsraum, ein großer Hobbyraum, ein Saunaraum, ein Flur und der Heizungsraum.

Wir wird hier die Wohnfläche berechnet? Oder ist das alles "nur" Nutzfläche?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.04.2019 15:44

Hallo Ramona,

letzteres. Wohnräume definieren sich als Räume, die zum Wohnen bestimmt und geeignet sind. Hobbykeller und Heizungsräume zählen hierzu in der Regel nicht. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir die genauen Umstände nicht kennen und dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Abschließend klären können wir die Frage aus der Ferne daher nicht. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Christine England am 26.03.2019 15:59

Guten Tag, haette eine Frage, ein Haus ist mit gleichen Teilen, 50:50, auf dem Grundbuchamt eingetragen. Aber, die Wohnung im ersten Stock ist teilweise in der Dachschraege und die Wohnung im Erdgeschoss ist komplett gerade. Wie verhaelt es sich mit der 50:50 aufteilung im Falle das die Erdgeschoss Wohnung bei dem Eigentuemer der Obergrschoss Wohnung gekauft werden sollte da sie womoeglich einen groesseren Wert hat?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.03.2019 09:03

Hallo Christine England,

Ihrer Frage entnehme ich, dass es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, das nicht gemäß WEG aufgeteilt ist, sondern die Eigentümsverhältnisse dahingehend geregelt sind, dass es zwei Eigentümer gibt, die jeweils hälftig Eigentum am gesamtemn Gebäude halten. Ist das richtig so?

In diesem Fall gibt es keine Aufteilung, wonach der eine Eigentümer die (größere) Wohnung A, und der andere die (kleinere) Wohnung B haben. Vielmehr sind beide Eigentümer jeweils hälftig Eigentümer des Gesamtgebäudes mit den Wohnungen A und B mit der Folge, dass die EIgentumsverhältnisse 50:50 sind.

Anders sähe es aus, wenn das Gebäude gemäß WEG aufgeteilt wäre. Dann würde der Eine Eigentümer XXXX/1.000stel Miteigentumsanteile und der andere Eigentümer YYYY/1.000stel Miteigentumsanteile und damit jeweils eine separate Wohnung im Eigentum halten mit der Folge, dass die Wohnungen einzeln veräußerbar wären.

Mehr Infos hierzu efahren Sie hier: ratgeber.immowelt.de/a/abgeschlossenheitsbescheinigung-vom-mehrfamilienhaus-zu-eigentumswohnungen.html und hier: ratgeber.immowelt.de/a/die-teilungserklaerung-inhalte-besonderheiten-fallstricke.html

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Günter Horeyseck am 24.03.2019 14:06

Guten Tag!

Wie wird eine offene Galerie bei der Wohnfläche berechnet? Mit Abzügen?

Mit freundlichen Grüßen

Günter Horeyseck

Günter Horeyseck

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.03.2019 10:46

Sehr geehrter Herr Horeyseck,

hierfür gibt es keine gesonderten Regelungen. Alle beheizbaren Bereiche, in denen Sie Boden unter den Füßen haben, werden gemäß der hier genannten Regelungen berechnet. Abzüge gibt es dann gegebenenfalls bei Dachschrägen, nicht jedoch weil es sich um eine Galerie handelt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Katja am 16.03.2019 18:36

Hallo, wir wohnen in einer Etagenwohnung (1.OG) in der aus baulichen Gründen (Gewölbeunterbau) ein Teil der Wohnung niedriger ist als der Rest, da Stufen in den zweiten Bereich führen. Dieser niedrigere Teil hat weniger als 2m Raumhöhe. Wird diese Fläche (auch wenn es keine Dachschrägen sind) dennoch nur zu 50 % angerechnet?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.03.2019 09:58

Hallo Katja,

Raumteile mit einem Meter Höhe zählen zumindest gemäß Wohnflächenverordnung gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Meter nur zur Hälfte. Ob das nun aufgrund einer Dachschräge so ist oder aus anderen baulichen Gründen, spielt prinzipiell keine Rolle. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Ihren Fall aus der Ferne nicht abschließend rechtlich beurteilen können. Sollte es um eine abweichende Wohnfläche im Mietvertrag gehen, empfehlen wir die rechtliche Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Elke Froschauer am 11.03.2019 14:47

wie ist das, wenn mein Mieter stirbt, wer renoviert dann die Wohnung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 14:59

Sehr geehrte Frau Froschauer,

das hängt davon ab, ob im Mietvertrag wirksam eine Renovierungsklausel vereinbart wurde. Wirksam sind flexible Klauseln, die die Pflicht zu Schönheitsreparaturen abhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad machen. Pauschale Endrenovierungsklauseln sind dagegen unwirksam. Sollte eine Renovierungsklausel wirksam sein sind auch die Erben des verstorbenen Mieters daran gebunden. Weitere Informationen, was geschieht, wenn ein Mieter stirbt können Sie unserem Artikel unter folgender Adresse entnehmen: https://ratgeber.immowelt.de/a/mieter-stirbt-wer-zahlt-die-miete.html

Mit freundlichen Grüßen
die Immowelt-Redaktion

Sweepi am 03.03.2019 09:44

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich benötige dringend Hilfe. Habe zum 01.03.19 eine Neubauwohnung angemietet. Im August 18 habe ich die Pläne hierzu erhalten. Nun stellte ich fest Nach Begehung, und Aufmass der Küche, das hier zum Beispiel eine Küchenwand ca. 1,34m kürzer ist als auf dieser Zeichnung die ich im August 18 erhalten habe. Die Abweichung betrifft auch dasd Schlafzimmer der 2 Zimmerdachgeschosswohnung. Mein Verdacht, das das Wohnzimmer auch nicht stimmt.

Der Vermieter weigert sich auch den Fahrstuhl in Betrieb zunehmen, mit der Aussage, dieser wird erst in Betrieb genommen, wenn alle eingezogen sind. Das bedeutet, das der ganze Umzug durch das Treppenhaus stattfinden muss. Ich bin zu 80% Gehbehindert und man zwingt mich somit die Treppe bis ins 3. OG zu nutzen.

Wer kann mir hier nützliche Ratschläge geben.

Mit freundlichem Gruß

Helmut B. aus Münster

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.03.2019 10:24

Hallo Helmut und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine Abweichung von der vereinbarten Wohnfläche muss der Mieter in der Regel hinnehmen, wenn diese zehn Prozent nicht überschreitet. Weicht die tatsächliche Größe um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Größe ab, rechtfertigt das eine Mietminderung. Auch ein nicht benutzbarer Aufzug kann unter Umständen eine solche Mietminderung rechtfertigen.

Wir würden Ihnen allerdings empfehlen, diese entweder mit dem Vermieter abzusprechen oder sich vorher rechtlich beraten zu lassen, entweder von einem Mieterverein oder direkt von einem Fachanwalt. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Michael am 07.02.2019 20:24

Hallo zusammen,

mittlerweile besteht auch die Möglichkeit Immobilien, Wohnungen und Geschäftsräume mittels 3D Laser Scanning Dienstleistungsanbieter exakt erfassen und nach DIN 277 bzw. WoFIV auswerten zu lassen. [Kommentar gekürzt, Anm. d. Red.]

auf Kommentar antworten

reva am 24.01.2019 22:57

Vielen Dank für die informative Seite. Ich bin gerade dabei meine Wohnung zu vermessen. Gehört ein Kachelofen, der verschweißt ist und daher nicht als Heizung genutzt werden kann, also keinerlei Funnktion hat, zur Wohnfläche?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.01.2019 12:25

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine verbindliche gesetzliche Regelung hierzu gibt es nicht. Zumindest gemäß Wohnflächenverordnung (§ 3 Absatz 2 Satz 3) sind fest eingebaute Gegenstände wie Öfen bei der Ermittlung der Grundfläche mit einzubeziehen. Welche Auswirkung allerdings die Tatsache hat, dass der Ofen gar nicht mehr funktioniert, lässt sich leider nicht abschließend klar, entsprechende Gerichtsentscheide hierzu sind uns aktuell nicht bekannt. Wir würden Ihnen empfehlen, sich im Zweifelsfall direkt an einen Fachanwalt zu wenden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole6 am 04.01.2019 17:20

Super vielen Dank, jetzt hab ich's verstanden.

Da es sich um einen Neubau handelt, 2017, müssen somit die Qm dem Exposeé und den Maßen nach Fertigstellung entsprechen.

Herzliche Grüße

vongole6

auf Kommentar antworten

vongole06 am 03.01.2019 22:05

aber heißt das jetzt dass die Qm die im Exposee stehen Rohbaumaße sind? bzw. da ich nicht im Wohbau wohnen kann kann man da von der Wohnfläche sprechen?

Sorry so ganz verstehe ich das nicht!

Danke

vongole06

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 11:13

Steht in einem Vertrag oder Exposé der Hinweis "Wohnfläche ermittelt nach Rohbaumaßen", dann ist davon auszugehen, dass die Wohnfläche vor dem 31. Dezember 2003 nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet wurde. Diese wurde zwar 2004 von der Wohnflächenverordnung abgelöst, wurde seit der Berechnung der Wohnfläche jedoch baulich nichts verändert gilt diese Berechnung auch heute noch (§ 42 Zweite Berechnungsverordnung). Wurden die Rohbaumaße der Berechnung zugrunde gelegt, so wurde vom Ergebnis 3 Prozent abgezogen, um auf die tatsächliche Wohnfläche zu kommen. Die angegebenen Quadratmeter geben also die tatsächliche Wohnfläche wieder, die Berechnungsgrundlage waren in diesem Fall jedoch die Rohbaumaße.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole06 am 02.01.2019 15:46

GUTEN TAG UND GUTES NEUES JAHR!

Ich hab jetzt in meinem Vertrag zum Wohnungskauf folgende Formulierung gefunden:

Wohnfläche ermittelt nach Robaumaßen"

Was heißt das? Ist somit die Wohnfläche das Robaumaß?

Herzlichen Dank für eine Antwort

Vongole06

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Immowelt-Redaktion am 03.01.2019 10:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Rohbaumaße bezeichnen die Maße wie der Name schon sagt im Rohbau. Ist die Immobilie ausgebaut sind die Maße der Wohnfläche in der Regel geringfügig kleiner, da beispielsweise eine verputzte Wand dicker ist, als eine Rohbauwand.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Hanna am 12.12.2018 21:15

hallo, ich habe eine schnukkeliche Wohnung gefunden. diese besteht aus einem räum in dem eine kleine Leiter zu einer Riesen Nische führt, dies ist 120 hoch.

Wie berechne ich diese und wie verklickre ich das dem Eigentümer?

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hania am 12.12.2018 21:16

lg Hania


Immowelt-Redaktion am 13.12.2018 09:20

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

laut Wohnflächenverordnung geht die Wohnfläche erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern vollständig in die Berechnung ein. Ist die Raumhöhe aufgrund der Dachschrägen niedriger als einen Meter, wird die Fläche nicht berücksichtigt. Alles dazwischen zählt zur Hälfte. Die Wohnflächenverordnung ist aber nicht die einzige Möglichkeit, die Wohnfläche zu berechnen, es gibt verschiedene Methoden. Bedenken Sie bitte auch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen und daher aus der Ferne nicht abschließend klären können, wie Ihre Wohnung zu berechnen ist und ob aus dem Ergebnis möglicherweise Ansprüche gegenüber dem Vermieter entstehen könnten. Sollten Sie solche stellen wollen, würden wir Ihnen daher zur Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt raten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

vongole06@web,de am 24.11.2018 19:02

Guten Tag,

ich habe vor kurzem eine Neubau-Dachwohnung gekauft, habe jetzt nach DIN alles ausgemessen, Danach sollte ich lt. Exposeé ein Wohnfläche von 56,03 qm haben, inkl. Balkon mit 50% .

Ich komme aber obwohl großzügig gerechnet nur auf 53,94 qm!

Die Grundfläche bzw. Wohnfläche der Wohnung unter mir müsste dann hier identisch sein, das wären dann 62,11 qm, ich komme aber bei dieser Messung aber nur auf 60,50 qm!

Kann ich hier etwas unternehmen?

Herzlichen Dank für eine Rückmeldung.

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Immowelt-Redaktion am 26.11.2018 10:55

Hallo Vongole06,

vielen Dank für Ihren Kommentar.

Ob Sie hier Rechte geltend machen können, dürfte auch davon abhängen, was genau im Kaufvertrag vereinbart wurde. Wurden die 56,03 qm als Eigenschaft fix zugesichert, dürften sich nach unserer Einschätzung wohl eher Ansprüche ableiten lassen als dann, wenn im Kaufvertrag gar keine Wohnfläche oder nur ca.-Angaben enthalten sind. Da wir Ihren Fall aus der Ferne jedoch abschließend nicht beurteilen können, raten Ihnen einen Anwalt zu konsultieren, der Ihnen dann verbindlich mitteilen kann, ob Sie Ansprüche geltend machen können oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

rewa am 26.09.2018 15:57

Gibt es schon ein Urteil vom BGH über die Anrechnung von Balkonen zur Wohnflächenberechnung.

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Immowelt-Redaktion am 27.09.2018 08:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ja, zu diesem Thema gibt es tatsächlich ein Urteil. Es besagt, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Ermittlung der Wohnfläche nicht die Grundlage für eine Mietminderung aufgrund einer Wohnflächenabweichung sein können, wenn sich die Parteien bei Unterzeichnung des Mietvertrags über eine davon abweichende Berechnung der Wohnfläche einig waren. Unter Umständen kann also auch ein Balkon zu 100 Prozent zur Wohnfläche zählen, zumindest wenn das sowohl Mieter als auch Vermieter wussten (Az.: VIII ZR 219/04).

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

westfalen42 am 26.09.2018 14:13

Ich hätte eine Frage. Wohne in einer sogenannten Kellerwohnung. Der Wohnbereich ist wie folgt... Die eigentlich bewohnbare Fläche ist ein Zimmer... Wohn und Schlafraum. Seperat befindet sich aber noch ein Raum , der von allen Mietern benutzt werden kann und wird. Mehr oder weniger ein Abstellraum. Der Wohn-Schlafraum hat ca. 24 qm. Berechnet werden mir aber 44 qm.. Ist das rechtens ?

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Immowelt-Redaktion am 26.09.2018 14:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Gemeinschaftsräume müssen aus der Wohnfläche herausgerechnet werden. Es zählt nur die tatsächlich angemietete Fläche.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


westfalen42 am 26.09.2018 15:57

Vielen Dank.

Es wird aber als tatsächlich angemietete Fläche berechnet. Und steht so im Mietvertrag.

Obwohl ich den anderen Raum ( durch einen Flur getrennt ) kaum nutze. Nur zur Aufbewahrung von Bekleidung etc.

westfalen42 am 26.09.2018 14:00

Ich hätte eine Frage.

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Eberhard Haberlach am 26.09.2018 12:59

ihre Erklärung ist sehr verständlich ausgedrückt, allerdings nur von der rechtlichen Seite vollständig. woher soll ein Mieter (oder auch Käufer einer Wohnung) wissen nach welchen Berechnungsregeln die Wohnung zu vermessen ist? .wir haben es im Bestand noch mit sehr viel Wohnraum zu tun, wo die 2. BV noch anzuwenden ist. genaues verrät uns eine Überleitungsvorschrift , die im § 42 Wohnfläche genau beschrieben ist.

“Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach dieser Verordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit in den in Satz 1 genannten Fällen nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) anzuwenden.“ der Mieter/Käufer einleiten Wohnung erkennt am 3-%igen Putzabzug in der (meistens vorliegenden) Wohnflächenberechnung, dass hier die 2. BV anzuwenden ist. Die 2. BV arbeitet mit Rohbaumaßen während die WoFl auf Nettomaßen (ohne Putzabzug) basiert. dieser Umstand erschwert auch eine Nachberechnung, weil die zu vermessenen Räume alle verputzt sind.

freundliche Grüße, Eberhard Haberlach

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Tanni am 26.09.2018 12:17

Guten Tag. Wir haben aktuell das Problem, unsere Dachwohnung ist 15 Qm!!!! kleiner als im Mietvertrag angegeben. Nun will der Vermieter nachträglich die im Erdgeschoss liegende Terrasse (also 3 Etagen tiefer, und nicht mit im Mietvertrag vorgelegte Terasse), die von uns genutzt wird, mit einrechnen um die fehlenden QM auszugleichen. Geht das so einfach?

Mfg

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Immowelt-Redaktion am 26.09.2018 13:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel kann für die Wohnflächenberechnung einer Mietwohnung alles herangezogen werden, was auch tatsächlich vermietet wurde. Wenn eine Terrasse nicht mitvermietet wurde, zählt sie auch nicht zur Wohnfläche. Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollte es zum Konflikt mit Ihrem Vermieter kommen, empfehlen wir die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

frage_für_einene_Freund am 14.08.2018 21:54

Hallo Immo-Community :)

In meinem Mietvertrag steht zu diesem Thema folgendes:

"Die Größe der Wohnung beträgt ca. 70 qm.

Diese Angabe dient wegen evtl. Messungenauigkeiten nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume."

Meine Frage also: kann ich die genannten 70 qm für eine mögl. Minderung zu Rate ziehen, wenn nachträgliche Messungen z. B. nur eine Wohnfläche von 55 qm ergeben? Oder wäre mein Vermieter in diesem Fall fein raus aufgrund der "findigen" Formulierung im Vertrag (s. o.)

A propos Formulierung.. Wenn die Formulierung wie oben genannt "Die Größe der WOHNUNG beträgt ca. (usw.)" ... Muss dann bei der Berechnung der Wohnfläche dann zwingend auch ein Balkon / eine Terrasse mit berücksichtigt werden? Falls ja, dann zwingend mit 50% ?

Über eine fachkundige Rückmeldung würde ich mich freuen.

bedankt & beste Grüße

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Immowelt-Redaktion am 15.08.2018 10:01

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Klausel zur Größe der Mietwohnung ist in ihrer Formulierung zumindest ungewöhnlich. Uns ist allerdings aktuell kein Urteil bekannt, dass sich mit der Frage beschäftigt hat, welche Auswirkung eine solche Klausel auf die Möglichkeit einer Mietminderung bei zu kleiner Wohnung hätte. Insofern lässt sich leider nicht abschließend sagen, ob eine Mietminderung einer Überprüfung durch das Gericht standhalten würde. Auch ein Balkon muss, je nach Berechnungsmethode, nicht zwangsläufig zur Wohnfläche gezählt werden, sondern nur dann, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Berechnungsmethode genannt wird und er eben laut dieser dazugezählt werden muss. Sollten Sie eine Mietminderung trotz unklarer Rechtslage dennoch weiterhin in Betracht ziehen, empfehlen wir Ihnen vorab jedenfalls die Rechtsberatung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mahlberg am 10.11.2017 11:05

Kurze Anmerkung, weil schlecht formuliert. Für Wohnraum der ab dem 01.01.2004 gefördert wird ist zwingend die Wohnflächenverordnung anzuwenden, und für Wohnraum der bis zum 31.12.2003 gefördert wurde ist die II BV. anzuwenden. Im freifinanzierten Wohnraum hat in der Regel der Eigentümer die Wahl wie er seine Wohnfläche berechnet.

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Immowelt-Redaktion am 10.11.2017 12:03

Sehr geehrter Herr Mahlberg,

vielen Dank für Ihr ausführliches Feedback, für das wir sehr dankbar sind. Zunächst einmal scheint hier aber etwas durcheinander geraten zu sein: Bei dem Beitrag, zu dem Sie sich wohl vor einigen Tagen gemeldet haben, handelt es sich um einen Beitrag unseres Partnerportals immonet.de: www.immonet.de/service/wohnflaeche.html. Der entsprechende Abschnitt wurde von der immonet.de-Redaktion angepasst. Dieser Ratgebertext hier steht mit dem immonet.de-Beitrag in keinem Zusammenhang.

Gerne möchten wir an dieser Stelle auch auf Ihre Anmerkungen eingehen: Korrekt ist in der Tat, dass die DIN-Norm 283 vom Normenausschuss und nicht vom Gesetzgeber zurückgezogen wurde. Das haben wir an dieser Stelle unsauber formuliert und bessern wir gerne aus.

In der DIN-Norm 277 wird die Grundfläche bei der Bemessung in Nutz- und Verkehrs- oder Funktionsflächen einer Wohnung aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung dagegen werden die Grundflächen der einzelnen Räume und Freisitze hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Für Balkone bedeutet das: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der Wohnflächenverordnung lediglich zu einem Viertel als Wohnfläche Berücksichtigung finden. Dies haben wir so in unserem Artikel erwähnt.

Auch, dass der Eigentümer in der Regel die Wahl hat, wie er seine Wohnfläche berechnet, schreiben wir. Wir betonen allerdings, dass die Wohnflächenverordnung meist die Berechnungsmethode erster Wahl ist, weil sich bei Streitigkeiten die Gerichte meist darauf beziehen. Ebenso erwähnen wir im Text, dass bei öffentlich gefördertem Wohnbau seit 1. Januar 2004 offiziell die Wohnflächenverordnung angewendet werden muss.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Mahlberg am 10.11.2017 10:54

Hallo edv-handwerk,

danke für die Info. Ich wollte keinen "klugen" Kommentar abgegen. Wie sie sicherlich festgestellt haben, wurde vor einigen Tagen schon mal ein Artikel über die Wohnfläche veröffentlicht. Ich habe die Redaktion darauf aufmerksam gemacht, dass der Artikel erhebliche Fehler beinhaltet. Nun wurde dieser berichtigte Artikel veröffentlicht. Und wieder sind Fehler vorhanden z. B in der Aussage zur Berechnung der Balkonflächen in der DIN 277, auch wurde die DIN 283 nicht vom Gesetztgeber zurückgezogen sondern von dem Normenausschuss. Auch die Aussage zur II Berechnungsverordnung ist falsch. Diese ist für den öffentlich geförderten Wohnraum mit inkrafttreten der Wohnflächenverordnung nicht meht gültig. Aber nur für geförderten Wohnraum. Durch die Zurücknahme hat sie aber nicht ihre Anwendbarkeit im freifinanzierten Wohnraum verloren. In diesem Bereich gibt es nämlich vom Gesetzgeber keine Vorgabe wie die Wohnfläche zu ermitteln ist.

Und so zieht sich das weiter. Ich habe meinen Kommentar deshalb nicht nur der Redaktion gesendet sondern öffentlich gemacht. Hier stellt ein Unternehmen welches wohl eine gute Anerkennung in der Bevölkerung genießt einfach solche schlecht recherchierten Berichte ins Netz. Das ärgert mich einfach.

Was soll sowas? Entweder man macht es richtig oder lässt es. Ich möchte hier aber nicht die Arbeit der Redakteure übernehmen.

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Mahlberg am 09.11.2017 22:38

Leider sind in diesem Bericht, wie auch schon in der vorherigen Version, erhebliche Fehler vorhanden.

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edv-handwerk am 10.11.2017 09:40

Wenn Sie schon einen "klugen" Kommentar mit dem Hinweis auf Fehler verfassen, dann weisen Sie doch bitte auch darauf hin, wo die erheblichen Fehler liegen!


Immowelt-Redaktion am 10.11.2017 09:42

Hallo und vielen Dank für Ihren Hinweis,

für Feedback sind wir immer dankbar. Wenn Sie uns mitteilen, welche Fehler Sie im Artikel gefunden haben, sind wir gerne bereit, die entsprechenden Informationen zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

edv-handwerk am 09.11.2017 12:43

Wie wird den nach der WoflV eine Gesamtraumhöhe von 1,95 m (z.B. in einem Altbau) bewertet?

... mit 50% ???

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K. Wanninger am 01.10.2018 11:41

Nach Art. 45 BayBO dürfte das normalerweise nicht als Wohnraum genehmigt sein:

(1) 1Aufenthaltsräume müssen eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, im Dachgeschoss über der Hälfte ihrer Nutzfläche 2,20 m haben, wobei Raumteile mit einer lichten Höhe unter 1,50 m außer Betracht bleiben. 2Das gilt nicht für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2.


Immowelt-Redaktion am 09.11.2017 14:48

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Ihre Annahme ist richtig. Laut Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte angerechnet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kch am 09.11.2017 12:04

Bin ich als Vermieterin überhaupt verpflichtet, die Quadratmeter anzugeben?

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Immowelt-Redaktion am 09.11.2017 14:41

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, Vermieter sind nicht verpflichtet, im Mietvertrag Angaben zur Quadratmeterzahl zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


kch am 09.11.2017 14:58

Vielen Dank für die Info. dann kann ich ja auf diese Weise den Problemen aus dem Weg gehen.


ge am 09.11.2017 16:15

und wie werden dann die Wohnflächen in der Betriebskostenabrechnung angesetzt?


kch am 09.11.2017 16:45

Sämtliche Verbrauchskosten (Wasser, Gas, Strom, Abwasser ) laufen direkt über Verträge des Mieters mit den Städt. Werken etc. Heizungswartung und Schornstein läuft über Anzahl der Heizsysteme (GEH mit Ww), Müll über Anzahl der Personen, Treppenhausbeleuchtung und Versicherung pauschal

rpuritscher@web.de am 08.11.2017 23:05

Das Gericht hilft immer dem Vermieter mit der Wohnfläche. z.b. Nordbalkon mit 50 %

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edv-handwerk am 09.11.2017 12:39

Ihr Einwurf ist unsachlich, mit welchen Kriterien wurde der Balkon bewertet, das ist ja wohl maßgebend!