Liegenschaftskataster: Alle Vermessungsdaten zum Grundstück

Wer ein Grundstück bebauen, teilen oder aber die Grundstücksgrenzen feststellen will, muss sich an das zuständige Katasteramt wenden. Dort sind im Liegenschaftskataster alle Vermessungsdaten, Grenzverläufe und Nutzungsarten von Grundstücken verzeichnet. Interessierte können diese Daten einsehen, in dem sie einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster beantragen. Zugänglich sind die Informationen allerdings nicht für Jedermann und es fallen Gebühren an.

Das Liegenschaftskataster ist ein öffentlich geführtes Register, ebenso wie das Grundbuch. Beide Register ergänzen einander: Während im Grundbuch die Eigentums- und Rechtverhältnisse an einem Grundstück festgehalten sind, erfolgt im Liegenschaftskataster die Beschreibung des Grundstücks. Dazu gehören beispielsweise Angaben zur genauen Lage des Grundstücks, seiner Größe, den Vermessungsmaßen von Gebäuden, die sich darauf befinden oder zur Nutzung des Grundstücks.

All diese Daten sind im Liegenschaftskataster gespeichert und können abgerufen werden, beispielsweise von Eigentümern, die auf ihrem Grundstück bauen wollen. Das Katasterwesen ist allerdings von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich organisiert und auch Gebühren und gesetzliche Regelungen zur Vermessung von Liegenschaften unterscheiden sich in manchen Punkten.

Katasteramt: Organisationsstrukturen, Aufgabe, Funktion

Für die Bodenvermessung sind die Vermessungsbehörden der einzelnen Bundesländer zuständig, die je nach Organisationsform unterschiedlich bezeichnet werden. In Bayern ist die Bodenvermessung beispielsweise Aufgabe des Amtes für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, in Rheinland-Pfalz ist das Vermessungs- und Katasteramt  zuständig und in Hessen das Amt für Bodenmanagement. Es gibt in der Regel mehrere Dienststellen, die jeweils für einen bestimmten Bezirk zuständig sind.

Zentrale Aufgabe der Vermessungsbehörden ist das Führen eines Liegenschaftskatasters. In diesem Kataster werden die Liegenschaften, also die Grundstücke und Gebäude des jeweiligen Staatsgebiets beschrieben und dargestellt. Einzelheiten zur Vermessung der Liegenschaften regeln die Vermessungs- und Katastergesetze der jeweiligen Bundesländer.

Zur Ermittlung der Grundstücksdaten führt die Behörde genaue Vermessungen der Liegenschaften durch und hält die Daten kartographisch fest. Durch die Katastervermessungen werden sowohl Eigentumsrechte geschützt wie auch Planungsprozesse und der Grundstücksverkehr erleichtert. Außerdem dienen die Daten des Liegenschaftskatasters anderen Behörden zur Grundlage für die Aufstellung von Statistiken, Beitragserhebungen der Ver- und Entsorgungsunternehmen und für steuerliche Zwecke.

Aufbau des Liegenschaftskatasters: Was wird erfasst?

Liegenschaften sind Grundstücke und Gebäude. Sie werden mithilfe von Flurstücken vermessen. Ein Flurstück ist die Buchungseinheit der Bodenflächen im Liegenschaftskataster, so definieren es die Vermessungs- und Katastergesetze der Bundesländer. Es umfasst somit einen begrenzten Teil der Erdoberfläche.

Eine Liegenschaft besteht in der Regel aus einem oder mehreren Flurstücken. Mehrere Flurstücke bilden eine Flur. Mehrere Flure werden wiederrum in einem Gemark zusammengefasst. Die Gemarke haben Namen, die jeweils aus historischen Zusammenhängen entstanden sind, oft aber mit den Grenzen einer Gemeinde, eines Stadtbezirks oder eines Ortsteils zusammenfallen.

Das Liegenschaftskataster setzt sich zusammen aus einem beschreibenden Teil, dem Liegenschaftsbuch, und einem graphischen Teil, der Liegenschaftskarte. Außerdem hält das Liegenschaftskataster alle Vermessungsdaten und -unterlagen bereit. Die Ergebnisse der Bodenschätzung werden im Liegenschaftskataster ebenfalls aufgeführt.

Das Liegenschaftsbuch liegt auch in digitaler Form vor und enthält folgende Angaben:

• die Flurstückskennzeichen: Jedes Flurstück ist deutschlandweit eindeutig mit einer bestimmten Nummer bezeichnet. Die Nummer setzt sich zusammen aus dem Gemarkungsschlüssel, der Nummer der Flur und der Flurstücksnummer.
• die Lage der Flurstücke und deren Fläche,
• die Nutzung der Flurstücke, also ob es sich bei dem Flurstück beispielsweise um eine Gebäudefläche, Landwirtschaftsfläche oder Gartenland handelt,
• die Ergebnisse der Bodenschätzung,
• gegebenenfalls eine Beschreibung der vorhandenen Gebäude,
• die Eigentümerdaten des Grundbuchs.

Die Liegenschafts- oder Flurkarte ist ebenfalls digitalisiert. Sie bildet die gespeicherten Daten in Kartenform ab. Darauf sind unter anderem zu sehen:

• die Flurstücksgrenzen sowie die dazugehörigen Flurstücksnummern,
• strittige oder nicht festgestellte Flurstücksgrenzen,
• Grenzpunkte mit oder ohne Abmarkung,
• Symbole, die Aufschluss über die Nutzung der Flurstücke geben,
• die Lage von Gebäuden.

Auszug aus dem Liegenschaftskataster beantragen

Wer Interesse an Auszügen aus dem Liegenschaftskataster hat, kann diese bei der zuständigen Vermessungsbehörde beantragen. Die Auszüge stammen aus dem amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS), in dem sowohl die Daten des Liegenschaftsbuchs, wie auch die digitalen Flurkarten gespeichert sind.

Je nachdem, welchen Informationsgehalt die Auszüge haben sollen, können Eigentümer und interessierte Bürger zwischen verschiedenen Varianten wählen:

• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte)
• Flurstücksnachweis: Angaben zur Lage und Nutzung
• Flurstücks- und Eigentümernachweis: Angaben zur Lage, Nutzung und Angabe der Eigentümer
• Bestandsnachweis: Eigentümerangabe mit Aufzählung der Flurstücke
• Bestandsübersicht: Eigentümerangabe mit Auflistung der Flurstücke und Angaben zur Lage und Nutzung

Auf den Internetseiten der jeweiligen Vermessungsbehörden können Interessenten die Auszüge in der Regel gleich online beantragen.

Für den Auszug fallen Gebühren an, die je nach gewünschtem Format und Inhalt des Auszugs unterschiedlich hoch bemessen sein können. Gerechnet werden muss mit einer Preisspanne zwischen 10 und 60 Euro. Im Kreis Soest in Nordrheinwestfalen kostet ein DIN A4-Auszug aus der Liegenschaftskarte beispielsweise 30 Euro, ein DIN A2-Auszug kostet das Doppelte und Auszüge aus den beschreibenden Angaben des Liegenschaftsbuchs schlagen ebenfalls mit 30 Euro zu Buche.

Amtlicher Lageplan für Bauvorhaben

Wer vor hat, ein Haus auf sein Grundstück zu bauen, muss zahlreiche Bauvorschriften beachten und braucht auf jeden Fall eine Baugenehmigung. Bei der Beantragung müssen Bauherren häufig einen amtlichen Lageplan, auch Liegenschaftsplan genannt, vorlegen. Er dient der Bauaufsichtsbehörde zur Beurteilung, ob ein geplantes Bauvorhaben so errichtet werden kann, dass die baulichen Bestimmungen eingehalten werden.

Welche Angaben der amtliche Lageplan beinhalten muss, regeln die jeweiligen Landesbauordnungen. In der Regel besteht er aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil.

Der zeichnerische Teil zeigt die Umrisse des geplant baulichen Vorhabens auf dem Baugrundstück in der Draufsicht, sowie die vorhandenen baulichen Anlagen auf den Nachbargrundstücken. Grundlage dafür ist die Liegenschaftskarte.

Im schriftlichen Teil enthalten, sind beispielsweise Daten zu den Grundstückeigentümern und Nachbarn, Angaben zu Baulasten, öffentlichen Lasten oder anderweitigen Beschränkungen, die das Grundstück betreffen sowie Angaben zum geplanten Gebäude, wie beispielsweise der Grund- und Geschossflächenberechnung und die geplante Art der baulichen Nutzung des Grundstücks.

Für die Abgabe von Lageplänen fallen Gebühren an, die von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen können und auch davon abhängen, wie umfangreich der Lageplan laut Baugenehmigungsbehörde sein muss. Manchmal können für die Erstellung eines amtlichen Lageplans vorab Vermessungsarbeiten erforderlich sein. In diesem Fall erhöhen sich die anfallenden Kosten.

Wer Zugang zu den Daten bekommt

Neben den Grundstücks- und Flurstückseigentümern, können in der Regel auch Erbbauberechtigte und Notare sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und verschiedene Behörden, wie das Bauamt Auszüge aus dem Liegenschaftskataster erhalten.

Bei den im Liegenschaftskataster gespeicherten Informationen, handelt es sich zum Teil um personenbezogene Daten, die nicht an Dritte herausgegeben werden dürfen. Personenbezogene Daten sind zum Beispiel die Namen der Grundstückseigentümer. Wollen Interessierte dennoch Einsicht, müssen sie bei der Antragsstellung Unterlagen vorlegen, aus denen sich ein berechtigtes Interesse an den Informationen ergibt. Die Katasterämter entscheiden je nach Fall, ob Einsicht gewährt wird oder nicht.

Ein berechtigtes Interesse kann zum Beispiel für die Kaufinteressenten eines Grundstücks gelten, sofern von Seiten des Eigentümers eine konkrete Verkaufsabsicht besteht. Wer aus reiner Neugier und wage vorhandenem Interesse ein Grundstück zu kaufen, personenbezogene Daten aus dem Liegenschaftskataster übermittelt bekommen will, hat eher schlechte Erfolgsaussichten.

In der Praxis führt die Frage, ob ein berechtigtes Interesse an bestimmten Daten besteht oder nicht immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, denn die Landeskatastergesetze enthalten keine genaueren Angaben dazu, in welchem Fall ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Katasterneuvermessung: Großräumige Grenzfeststellung

 Reichen die Daten im Liegenschaftskataster bereits zu weit zurück oder steht in einer Kommune eine Stadtsanierung an, wird häufig eine Katasterneuvermessung angestrengt. Auftraggeber der Katasterneuvermessung können nur kommunale Gebietskörperschaften sein, also zum Beispiel Städte und Gemeinden. Neuvermessungen können jedoch auch auf Anordnung durch die obersten Kataster- und Vermessungsbehörden durchgeführt werden.

Ziel der Katasterneuvermessung ist es, das Liegenschaftskataster auf den aktuellen Stand zu bringen, indem Grenzverläufe zwischen den Flurstücken genau festgestellt und Grenznachweise gegebenenfalls erneuert werden. Es handelt sich also im Prinzip um eine großräumig durchgeführte Grenzfeststellung, bei der die genauen Koordinaten der Grenzpunkte erhoben, Grundstücksfläche exakt berechnet und Grundeigentümer in den Grenzverlauf eingewiesen werden.

Neben der umfangreichen Katasterneuvermessung gibt es auch verschiedene Fortführungsmessungen, die die Behörde ausführt. Dazu gehören vor allem die Gebäudeeinmessung und die Teilungs- oder auch Zerlegungsmessung. Die Liegenschaftskarte wird dann um die Ergebnisse der Fortführungsmessungen vervollständigt. Aber eine Grenzfeststellung oder -wiederherstellung kann beim Katasteramt beantragt werden.

Dann müssen sich Eigentümer an die Katastersterbehörde wenden

Eigentümer müssen sich in vielen Fällen an die Katasterbehörde wenden, beispielsweise wenn es um die Vermessung ihres Hauses auf dem Grundstück geht. Auch wenn Erben, ein großes Grundstück untereinander aufteilen wollen, müssen sie die neuen Grenzen durch das Katasteramt feststellen lassen. Dafür profitieren Grundstücksbesitzer aber auch von den dort gespeicherten Informationen und können beispielsweise Nachbarschaftsstreitigkeiten über Grundstücksgrenzen schnell beenden. In diesem Fällen müssen sich Eigentümer an die Katastersterbehörde wenden:

Die Gebäudeeinmessung

 Damit das Liegenschaftskataster immer auf dem aktuellen Stand ist, müssen Bauherren ihre Gebäude unmittelbar nach der Fertigstellung auf eigene Kosten bei der Katasterbehörde oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen (Einmessungspflicht). Tun sie dies nicht, wird das Katasteramt von sich aus aktiv und lässt die Einmessung meist gegen zusätzliche Kosten durchführen. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude im Umfang seines Grundrisses verändert wird. Abbrüche und Zerstörungen von Gebäuden oder Änderungen in der Zweckbestimmung müssen der Katasterbehörde gemeldet werden. Die Gebühr für die Vermessung des Gebäudes, wird je nach Bundesland unterschiedlich festgesetzt. In der Regel wird allerdings der Wert des Gebäudes, beispielsweise der Herstellungswert in die Berechnung miteinbezogen.

Einmessungspflichtig sind alle dauerhaften Gebäude, egal welcher Nutzung, also zum Beispiel:

• Wohnhäuser,
• Garagen,
• landwirtschaftliche oder gewerbliche Bauten.

Die Einmessungspflicht gilt nicht:

• bei Umbauten ohne äußere Grundrissveränderung,
• Gebäuden, die nur vorübergehend aufgestellt werden,
• Gebäuden mit einer Grundrissfläche von weniger als 10 m²
• oder Gebäuden von geringer Bedeutung, wie Gartenhäusern oder Carports.

Teilungsmessung bei Zerlegung des Grundstücks

Wollen Eigentümer ihr Grundstück teilen, müssen sie eine Teilungsmessung, häufig auch Zerlegungsmessung genannt, durchführen lassen, um die neuen Grundstücksgrenzen festzuhalten. Auf dieser Grundlage kann dann ein neues Flurstück gebildet werden. Zum Beispiel Erben, denen große Grundstücke übertragen wurden, lassen häufig eine solche Teilung durchführen.

Bei der Teilungsmessung wird ein Vermessungsingenieur bestellt, der die neuen Grundstücksgrenzen vor Ort abmarkt. In manchen Fällen kommt es auch zu einer sogenannten Sonderung. Dabei werden die neuen Grenzen ohne örtliche Kennzeichnung, sondern allein auf Grundlage von Berechnungen festgestellt. Diese Variante ist schneller und kostengünstiger. Sie kann allerdings nur durchgeführt werden, wenn im Liegenschaftskataster für alle Grenzpunkte sehr genaue Koordinaten vorliegen. Das ist allerdings nicht immer der Fall. Problematisch wird es vor allem dann, wenn die letzte Liegenschaftsvermessung schon länger zurückreicht. Wer eine Sonderung anstrebt, muss deshalb zunächst Rücksprache mit der zuständigen Katasterbehörde halten. Sie entscheidet je nach Fall, ob eine Sonderung möglich ist.

Erst wenn die Liegenschaften als gesonderte Flurstücke mit den jeweiligen Flurstücksnummer und der Flurstücksfläche im Liegenschaftskataster eingetragen sind, kann auch eine Umschreibung im Grundbuch erfolgen. 

Die Gebühren für die Durchführung einer Grundstücksteilung werden je nach Bundesland unterschiedlich erhoben. Eingang in die Berechnung finden beispielsweise die Anzahl der festgestellten alten und festgelegten neuen Grenzpunkte die Anzahl der neu gebildeten Flurstücke und der Bodenwert des Grundstücks. Sie fällt somit je nach Gebäude unterschiedlich aus.

Grundstücksvermessung: Grenzfeststellung, Grenzermittlung oder Grenzwiederherstellung

Wenn Eigentümer Gebäude, wie beispielsweise eine Garage, nahe an der Grundstücksgrenze bauen wollen, empfiehlt es sich, zuvor eine Grenzauskunft einzuholen. Dann haben es Bauherren schwarz auf weiß, dass ihre neue Garage nicht teilweise auf fremdem Grund stehen wird. Die Grenzauskunft wird vor Ort erteilt. Allerdings ist dieses Verfahren nur möglich, wenn dem Katasteramt die genauen Koordinaten für die Grenzpunkte vorliegen. Ist dies nicht der Fall, bleibt noch die Möglichkeit einer Grenzfeststellung.

Bei einer Grenzfeststellung, beziehungsweise Grenzwiederherstellung werden vorhandene und neue Grenzen oder Grenzpunkte eines Flurstücks amtlich festgestellt und im Liegenschaftskataster nachgewiesen. Oft kommt es zu diesem Verfahren, wenn Grenzsteine vor Ort fehlen, der Verdacht besteht, dass die Grenzsteine versetzt wurden oder beschädigt sind, sodass der Grenzverlauf nicht mehr genau auszumachen ist. Streit mit dem Nachbarn darüber, wo genau das eigene Grundstücke endet und das anderen beginnt, sind dann oft die Folge.

Im Rahmen eines Grenzfeststellungsverfahren ermittelt ein ÖbVI anhand der Nachweise aus dem Liegenschaftskataster die Grenzen vor Ort. Fallen ihm unerlaubte Abweichungen auf, wird der Grenzstein versetzt. Bei einem Grenztermin zeigt der der ÖbVI dann den genauen Grenzverlauf.

Eine Grenzfeststellung oder -wiederherstellung kann auch von Amts wegen eingeleitet werden. Die Gebühren für diese Leistung richten sich in der Regel nach der Anzahl der festgestellten Grenzpunkte und der Anzahl der Abmarkung durch die gesetzten Grenzsteine sowie dem Bodenwert pro Quadratmeter.

Den Nachbarn an den Kosten beteiligen

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) können Eigentümer von ihrem Grundstücksnachbar grundsätzlich verlangen, dass dieser an der Errichtung fester Grenzzeichen oder deren Wiederherstellung mitwirkt (BGB § 919, Abs. 1). Das gilt für den Fall, dass die Grenze zwar bekannt ist, Grenzsteine jedoch fehlen, verrückt wurden oder unkenntlich sind. Die Kosten der Abmarkung sind dann von beiden Beteiligten zu gleichen Teilen zu tragen (BGB § 919, Abs. 3). Zur Sicherheit und um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch mit dem Nachbarn im Vorfeld eine Kostenübernahmeerklärung abzuschließen.

Können weder Eigentümer noch Nachbar den richtigen Grenzverlauf, beispielsweise durch ihren Besitzstand nachweisen, wird die Grenze durch eine Grenzentscheidung per Gerichtsurteil festgestellt (BGB, § 920).

Egal um welches Anliegen es geht, wer genauere Informationen erhalten will, sollte bei seiner zuständigen Katasterbehörde vor Ort nachzufragen. Denn, die Bundesländer regeln das Kataster- und Vermessungswesen im Detail unterschiedlich. Auch das je nach Anliegen angewendete Verfahren kann sich je nach Stadt oder Bezirk unterscheiden. Gleiches gilt für die dafür erhobenen Kosten.

Das Liegenschaftskataster stellt genaue Daten bereit

Die Vermessung des eigenen Grundstücks mag zunächst sehr aufwendig erscheinen. Anträge müssen gestellt, Termine für die Vermessung ausgemacht und Gebühren bezahlt werden. Die auf diese Weise ermittelten Angaben im Liegenschaftskataster gewährleisten dafür aber, dass Eigentumsverhältnisse klar nachgewiesen werden können. Für Grundstücksnachbarn ist somit eindeutig feststellbar, welcher Teil des Geländes zum eigenen und zum angrenzenden Grundstück gehört. Und wer die genauen Vermessungsdaten benötigt, hat durch einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster Zugriff darauf.