Nicht jeden Dreck dulden: Wann Schmutz zur Mietminderung berechtigt

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Wenn sich die Müllsäcke im Treppenhaus stapeln, Baustellenschutt den Boden bedeckt oder Ungeziefer in der Wohnung auftaucht, muss der Mieter das nicht auf Dauer ertragen. Denn bei erheblicher Einschränkung durch Schmutz steht ihm je nach Situation eine Mietminderung zu.

Ob nun das Treppenhaus zunehmend einer Müllhalde ähnelt, die Fassade des Hauses mit Graffiti beschmiert ist oder Ungeziefer durch das Wohnhaus krabbelt: Ab einer gewissen Menge an Schmutz und Unrat wird der Mieter in seinem Wohn- und Lebensraum eingeschränkt. Wenn diese Einschränkung erheblich ist, kann das ein Grund zur Mietminderung sein.

Mietminderung Schmutz, Dreck, Foto: Hoda Bogdan/ fotolia.com
Jede Menge Dreck: Wenn der Mieter unzumutbar durch Schmutz beeinträchtigt wird, kann das ein Grund zur Mietminderung sein. Foto: Hoda Bogdan/ fotolia.com

Störfaktor Schmutz: Dann ist eine Mietminderung möglich

Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, erklärt: „Es muss eine dauerhafte und massive Beeinträchtigung durch Schmutz vorliegen, so dass der Mieter nicht wie sonst seine Wohnung nutzen kann.“ Ein bisschen Dreck von kurzer Dauer ist also noch kein Grund zur Mietminderung.

Natürlich empfinde jeder Schmutz anders, weiß Hermann. Doch rechtlich sei die Empfindlichkeit der einzelnen Personen irrelevant.

Schmerzgrenze Schmutz: Was ist zumutbar?

Bei der Frage, was eine unzumutbare Beeinträchtigung ist, nimmt das Gesetz keine Rücksicht auf Zartbesaitete. Gerichte orientieren sich vielmehr daran, was dem „Durchschnittsmenschen“ zugemutet werden kann (BVerwG 4 BN 39.05).

Wenn Schmutz den Mieter unzumutbar beeinträchtigt, darf er nicht gleich die Miete mindern. Erst muss er seinem Vermieter die Schmutzbelästigung melden und diesem eine angemessene Frist setzen, bis wann der Dreck beseitigt sein soll. Erst danach hat der Mieter das Recht zur Mietminderung (§ 536c BGB).

Spätestens hier steht der Mieter vor der Frage, wie viel Prozent weniger Miete berechtigt sind. „Dazu gibt es keine feste Leitlinie“, antwortet Philipp-André Krasa, Rechtsanwalt in Nürnberg. Aus diesem Grund sollten sich Mieter zur Sicherheit den Rat eines Experten einholen.

Schmutz, Dreck und Unrat: Beispiele zur Mietminderung

Schmutz gibt es in den verschiedensten Formen, von Staub über Ungezieferdreck und Müllsäcke bis hin zum Bauschutt. Wann der Mieter Dreck dulden muss, wann nicht:

Schmutz und Gerümpel in Flur und Treppenhaus

Wohnen mehrere Mieter in einem Haus, kann es im Treppenhaus und Eingangsbereich schnell mal eng werden: Der eine kehrt dort Dreck hin oder stellt Müll ab, der nächste lagert dort seine Möbel oder alten Kartons zwischen.

Diese Rechte hat der Mieter: Laut Mietrechtsexperten Hermann gehört das Treppenhaus nicht zur Mietssache, der Mieter dürfe es also nur dazu benutzen, um in seine Wohnung zu gelangen. Mehr nicht, denn: „Diese Wege sollen für Notfälle, zur Flucht, für Feuerwehr und Polizei frei gehalten werden.“ Es sei die Pflicht des Vermieters, dafür zu sorgen, dass diese Wege frei sind. Eine Mietminderung wegen Schmutz und Gerümpel im Treppenhaus ist dennoch nicht so einfach durchzusetzen: „Das Treppenhaus ist eine Gemeinschaftsfläche, da muss die Verschmutzung schon erheblich sein, um als Einschränkung zu gelten.“

Bei einem verschmutzten Treppenhaus hält Krasa eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent für möglich: „Für einen höheren Betrag müsste eine schwerwiegende Beeinträchtigung vorliegen, wie etwa krankheitserregende Stoffe.“ Diese Stoffe muss der Mieter dann aber gegebenenfalls per Gutachten nachweisen.

Dreck auf dem Balkon

Der Feierabend auf dem Balkon ist für manchen Mieter ein schöner Tagesabschluss. Umso schlimmer, wenn die mit Taubendreck bedeckt ist oder der Nachbar oben drüber seinen Unrat nach unten fallen lässt. 

Diese Rechte hat der Mieter: „Taubendreck an sich ist noch kein Grund zur Mietminderung“, sagt Krasa. Gerade in der Innenstadt seien Stadttauben üblich und müssen geduldet werden. Laut dem Rechtsexperten kann eine Mietminderung nur in Betracht kommen, wenn der Nachbar die Vögel füttert und es zu erheblichen Verschmutzungen kommt, die nicht mehr sozialadäquat sind.

Wenn der Dreck auf dem Balkon vom Nachbarn stammt, kann eine Mietminderung ebenfalls berechtigt sein: In einem Fall fiel regelmäßig Unrat vom Balkon des Nachbarn herunter. Der Mieter konnte daraufhin die Miete mindern (AG Frankfurt, Az.: 33 C 1726/04-13).

Ratten, Schaben, Ungeziefer

Wenn Schaben in den Ecken krabbeln und Ratten umherhuschen: Ungezieferbefall verursacht nicht nur Schmutz in der Wohnung, sondern ruft oft auch Ekel oder Angst hervor. 

Diese Rechte hat der Mieter: Gerade bei Ungeziefer in der Mietswohnung stellt sich laut Hermann die Schuldfrage: „Wenn der Mieter den Ungezieferbefall selbst verursacht hat, hat er kein Recht zur Mietminderung.“ Wenn Ratten und Schaben aber ohne Schuld des Mieters auftauchen, könne das ein Grund zur Mietminderung sein. Bei akuter Gefahr für Leib und Leben könne der Mieter zudem selbst tätig werden, so Krasa. Er dürfe zum Beispiel ein Unternehmen zur Schädlingsbekämpfung beauftragen und die Rechnung dem Vermieter geben.

Graffiti: Umstrittene Kunst verhunzt die Wohnung

Wenn Außenfassade oder Hausflur farbig beschmiert sind, gefällt das nicht jedem. 

Diese Rechte hat der Mieter: „Graffiti kann unter Umständen ein Grund zur Mietminderung sein, wenn der Vermieter es nicht entfernen lässt“, sagt Krasa. Laut ihm hängt das von mehreren Faktoren ab: Ob es sich um Wohnräume oder Gewerbeflächen handelt, und in wie weit das Gebäude einem repräsentativen Zweck dient.

Bei Gebäuden, die von ihrer Außenwirkung leben, wie Bäckerei, Arztpraxis oder Büro, kann eine Mietminderung also durchaus berechtigt sein. Bei Mietswohnungen ohne repräsentativen Zweck sei Graffiti meist kein Grund zur Mietminderung, so Krasa.

Baustellenschmutz

Finden Bauarbeiten in oder an der Wohnung statt, lässt die Verschmutzung nicht auf sich warten: Staub liegt in der Luft, Dreck wird in die Wohnung getragen oder Material rieselt zum Fenster herein.

Diese Rechte hat der Mieter: Dass der Schmutz einer normalen Baustelle vor der Türe zur Mietminderung berechtigt, sieht Krasa als unwahrscheinlich an: „Staub ist ein Alltagsgegenstand. Eher kommt eine Mietminderung wegen Lärm in Frage.“

Wenn die Beeinträchtigung aber erheblich sei, könne eine Mietminderung für die Dauer der Baustelle möglich sein. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter wegen erheblicher Verschmutzung den Flur nur mit einem Mundschutz betreten kann, oder er alle Fenster geschlossen halten muss, damit kein Bauschmutz in die Wohnung fällt.

Achtung

Keine Mietminderung bei Vorkenntnis

Wenn der Mieter beim Unterzeichnen des Mietvertrages von einer bestimmten Schmutzbelästigung wissen konnte und dennoch unterzeichnet, gilt dieser Schmutz als hingenommen und rechtfertigt keine Mietminderung. Diese wäre nur möglich, wenn der Mieter sich wegen des erkannten Schmutzes das Recht zur Mietminderung vorbehält (§ 536b). 

Bei einer Mietminderung wegen Schmutz gibt es für den Mieter viel zu beachten, da jede Situation individuell ist.

Von Staub bis Schutt: Wichtig bei der Mietminderung

Mietminderung Schmutz, aufregen,  Foto: Laurent Hamels/ fotolia.com
Nicht gleich aufregen! Eine Mietminderung wegen Schmutz sollte angemessen und wohl überlegt sein. Foto: Laurent Hamels/ fotolia.com

Wenn der Mieter immer wieder, stark und dauerhaft durch Schmutz in seiner Wohnung beeinträchtigt wird, hat er je nach Situation das Recht zur Mietminderung. Hat er davon aber bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages wissen können, steht sie ihm in der Regel nicht zu. 

Wenn ein Mangel auftritt, der zur Mietminderung berechtigt, sollte der Mieter vorausschauend handeln und diesen zuerst dem Vermieter mitteilen. Auch wenn der Mieter eine Mietminderung für berechtigt hält, kann es von Vorteil sein, die Einschätzung eines Fachanwalts zu Rate zu ziehen, denn eine ungerechtfertigte Mietminderung kann unter Umständen schwere Folgen für den Mieter haben.

Info

Schmutz beweisen – Mangel mitteilen

Wenn der Mieter regelmäßig durch Schmutz belästigt wird, benötigt er als Beweis kein Gutachten oder Schmutzprotokoll. Eine Beschreibung des Sachmangels reicht aus: Darin beschreibt er, um welche Art Schmutz es sich handelt, wann, wie lange und wie oft er ungefähr auftritt (BGH VIII ZR 155/11).

Wie Sie einen Mangel dem Vermieter richtig mitteilen, erfahren Sie im Artikel Mängelanzeige.


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1 Kommentar

Blackbirdt am 02.05.2017 18:09

Was ist denn mit mieterdreck,alle glauben der vermieter sei zuständig ihren dreck wegzumachen

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