Nicht jeden Dreck dulden: Wann Schmutz zur Mietminderung berechtigt

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Wenn sich Müllsäcke im Treppenhaus stapeln, Baustellenschutt den Boden bedeckt oder Ungeziefer in der Wohnung auftaucht, kann der Mieter unter Umständen eine Mietminderung erzwingen.

Mietminderung Schmutz, Dreck, Foto: Hoda Bogdan/ stock.adobe.com
Jede Menge Dreck: Wenn der Mieter unzumutbar durch Schmutz beeinträchtigt wird, kann das ein Grund zur Mietminderung sein. Mietminderung Schmutz, Dreck, Foto: Hoda Bogdan/ stock.adobe.com

Ob nun das Treppenhaus zunehmend einer Müllhalde ähnelt, die Fassade des Hauses mit Graffiti beschmiert ist oder Ungeziefer durch das Wohnhaus krabbelt: Ab einer gewissen Menge an Schmutz und Unrat wird der Mieter in seinem Wohn- und Lebensraum eingeschränkt. Wenn diese Einschränkung erheblich ist, kann das ein Grund zur Mietminderung sein.

Störfaktor Schmutz: Dann ist eine Mietminderung möglich

Jens Hermann, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, erklärt: „Es muss eine dauerhafte und massive Beeinträchtigung durch Schmutz vorliegen, so dass der Mieter nicht wie sonst seine Wohnung nutzen kann.“ Ein bisschen Dreck von kurzer Dauer ist also noch kein Grund zur Mietminderung.

Natürlich empfinde jeder Schmutz anders, weiß Hermann. Doch rechtlich sei die Empfindlichkeit der einzelnen Personen irrelevant.

Schmerzgrenze Schmutz: Was ist zumutbar?

Bei der Frage, was eine unzumutbare Beeinträchtigung ist, nimmt das Gesetz keine Rücksicht auf Zartbesaitete. Gerichte orientieren sich vielmehr daran, was dem „Durchschnittsmenschen“ zugemutet werden kann (BVerwG 4 BN 39.05).

Wenn Schmutz den Mieter unzumutbar beeinträchtigt, darf er nicht gleich die Miete mindern. Erst muss er seinem Vermieter die Schmutzbelästigung melden und diesem eine angemessene Frist setzen, bis wann der Dreck beseitigt sein soll. Erst danach hat der Mieter das Recht zur Mietminderung (§ 536c BGB).

Spätestens hier steht der Mieter vor der Frage, wie hoch die Mietkürzung sein darf. Dazu gebe es aber keine feste Leitlinie oder Minderungsquote, sagt Philipp-André Krasa, Rechtsanwalt in Nürnberg. Aus diesem Grund sollten sich Mieter zur Sicherheit den Rat eines Experten einholen.

Schmutz gibt es in den verschiedensten Formen, von Staub über Ungezieferdreck und Müllsäcke bis hin zum Bauschutt. Wann der Mieter Dreck dulden muss und wann nicht erklärt immowelt anhand einiger Beispiele.

Treppenhaus: Schmutz und Gerümpel im Flur

Wohnen mehrere Mieter in einem Haus, kann es im Treppenhaus und Eingangsbereich schnell mal eng werden: Der eine kehrt dort Dreck hin oder stellt Müll ab, der nächste lagert dort seine Möbel oder alten Kartons zwischen.

Diese Rechte hat der Mieter: Laut Mietrechtsexperten Hermann gehört das Treppenhaus nicht zur Mietssache, der Mieter dürfe es also nur dazu benutzen, um in seine Wohnung zu gelangen. Mehr nicht, denn: „Diese Wege sollen für Notfälle, zur Flucht, für Feuerwehr und Polizei freigehalten werden.“ Es sei die Pflicht des Vermieters, dafür zu sorgen, dass diese Wege frei sind. Eine Mietminderung wegen Schmutz und Gerümpel im Treppenhaus ist dennoch nicht so einfach durchzusetzen: „Das Treppenhaus ist eine Gemeinschaftsfläche, da muss die Verschmutzung schon erheblich sein, um als Einschränkung zu gelten.“

Bei einem verschmutzten Treppenhaus hält Krasa eine Mietminderung von bis zu 10 Prozent für möglich: „Für einen höheren Betrag müsste eine schwerwiegende Beeinträchtigung vorliegen, wie etwa krankheitserregende Stoffe.“ Diese Stoffe muss der Mieter dann aber gegebenenfalls per Gutachten nachweisen.  Das Amtsgericht Münster urteilte bei Hundekot im Treppenhaus sogar, dass eine Mietminderung in Höhe von 20 Prozent angemessen sei (AZ 8 C 749/94).

Balkon: Mietminderung wegen Taubendreck

Nistende Taube auf einem Balkon, Foto: Stanislav-Duben / stock.adobe.com
Tauben brüten im Durchschnitt zwei bis vier Mal pro Kalenderjahr. Foto: Stanislav-Duben / stock.adobe.com

Der Feierabend auf dem Balkon ist für manchen Mieter ein schöner Tagesabschluss. Umso schlimmer, wenn der mit Taubendreck bedeckt ist oder der Nachbar oben drüber seinen Unrat nach unten fallen lässt. 

Diese Rechte hat der Mieter: „Taubendreck an sich ist noch kein Grund zur Mietminderung“, sagt Krasa. Gerade in der Innenstadt seien Stadttauben üblich und müssen geduldet werden. Laut dem Rechtsexperten kann eine Mietminderung nur in Betracht kommen, wenn der Nachbar die Vögel füttert und es zu erheblichen Verschmutzungen kommt, die nicht mehr sozialadäquat sind. Aber es gibt auch ein Urteil, dass den Mieter im Recht sieht. Nisten Tauben am Haus führe das zur Verunreinigung des Balkons mit Taubenkot, weshalb der Mieter seine Miete um fünf Prozent mindern könne, urteilte das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg, Az: 40 a C 2574/87).

Wenn der Dreck auf dem Balkon vom Nachbarn stammt, kann eine Mietminderung ebenfalls berechtigt sein: In einem Fall fiel regelmäßig Unrat vom Balkon des Nachbarn herunter. Der Mieter konnte daraufhin die Miete mindern (AG Frankfurt, Az.: 33 C 1726/04-13).

Ungeziefer: Wenn Ratten und Schaben in der Wohnung sind

Wenn Kakerlaken in den Ecken krabbeln und Ratten oder Mäuse umherhuschen: Ungezieferbefall verursacht nicht nur Schmutz in der Wohnung, sondern ruft oft auch Ekel oder Angst hervor. 

Diese Rechte hat der Mieter: Gerade bei Ungeziefer in der Mietwohnung stellt sich laut Hermann die Schuldfrage: „Wenn der Mieter den Ungezieferbefall selbst verursacht hat, hat er kein Recht zur Mietminderung.“ Wenn Ratten und Schaben aber ohne Schuld des Mieters auftauchen, könne das ein Grund zur Mietminderung sein. Bei akuter Gefahr für Leib und Leben könne der Mieter zudem selbst tätig werden, so Krasa. Er dürfe zum Beispiel ein Unternehmen zur Schädlingsbekämpfung beauftragen und die Rechnung dem Vermieter geben. Bei Rattenbefall in der Wohnung könne man sogar bis zu 80 Prozent die Miete mindern, urteilte das

Amtsgericht Dülmen (AG Dülmen Az: 3 C 128/12). Durch Rattenbefall und eingeleitete Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung war die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt.

Graffitis: Ein Grund zur Mietminderung?

Graffitis im Treppenhaus, Foto: Marcin-Adrian / stock.adobe.com
Ist ein Treppenhaus durch Graffitis besonders verunstaltet, kann das eine Mietminderung bewirken. Foto: Marcin-Adrian / stock.adobe.com

Wenn die Außenfassade oder Hausflur farbig beschmiert sind, gefällt das nicht jedem. Vor allem Farbspühereien wie Graffitis gelten eher als Verschandlung und nur selten als Kunstwerke.

Diese Rechte hat der Mieter: „Ein Graffiti kann unter Umständen ein Grund zur Mietminderung sein, wenn der Vermieter es nicht entfernen lässt“, sagt Krasa. Laut dem Experten hängt das von mehreren Faktoren ab: Ob es sich um Wohnräume oder Gewerbeflächen handelt, und inwieweit das Gebäude einem repräsentativen Zweck dient. Bei Gebäuden, die von ihrer Außenwirkung leben, wie Bäckerei, Arztpraxis oder Büros, kann eine Mietminderung also durchaus berechtigt sein.

Bei Mietwohnungen ohne repräsentativen Zweck sei ein Graffiti meist kein Grund zur Mietminderung, so Krasa. Einem Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg jedoch nach, könne man bei großflächigen Graffitis im Treppenhaus die Miete um fünf Prozent senken (LG Lichtenberg, Az: 103 C 138/09).

Mietminderung wegen Baustelle

Finden Bauarbeiten durch Sanierungen im Wohnumfeld, etwa im Hinterhof, oder an der Wohnung statt, lässt die Verschmutzung nicht auf sich warten: Staub liegt in der Luft, Dreck wird in die Wohnung getragen oder Material rieselt zum Fenster herein.

Diese Rechte hat der Mieter: Dass der Schmutz einer normalen Baustelle vor der Tür zur Mietminderung berechtigt, sieht Krasa als unwahrscheinlich an: „Staub ist ein Alltagsgegenstand. Eher kommt eine Mietminderung wegen Lärm in Frage.“

Wenn die Beeinträchtigung aber erheblich sei, ist unter Umständen eine Mietminderung für die Dauer der Baustelle möglich. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter wegen erheblicher Verschmutzung den Flur nur mit einem Mundschutz betreten kann, oder er alle Fenster geschlossen halten muss, damit kein Bauschmutz in die Wohnung fällt. In Berlin behielt ein Mieter zehn Prozent der Miete aufgrund Baustellenlärms und -schmutz ein. Das Landgericht Berlin hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Ein BGH-Urteil vom 29. April 2020 – VIII ZR 31/18 hob das Urteil jedoch auf und wies sie an das Landgericht zurück.

Achtung

Keine Mietminderung bei Vorkenntnis

Wenn der Mieter beim Unterzeichnen des Mietvertrages von einer bestimmten Schmutzbelästigung wissen konnte und dennoch unterzeichnet, gilt dieser Schmutz als hingenommen und rechtfertigt keine Mietminderung. Diese wäre nur möglich, wenn der Mieter sich wegen des erkannten Schmutzes das Recht zur Mietminderung vorbehält (§ 536b). 

Fazit: Das ist wichtig bei der Mietminderung

Bei einer Mietminderung wegen Schmutz gibt es für den Mieter viel zu beachten, da jede Situation individuell ist. Wenn der Mieter immer wieder, stark und dauerhaft durch Schmutz in seiner Wohnung beeinträchtigt wird, hat er je nach Situation das Recht zur Mietminderung. Hat er davon aber bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages wissen können, steht sie ihm in der Regel nicht zu. 

Wenn ein Mangel auftritt, der zur Mietminderung berechtigt, sollte der Mieter vorausschauend handeln und diesen zuerst dem Vermieter mitteilen. Auch wenn der Mieter eine Mietminderung für berechtigt hält, kann es von Vorteil sein, die Einschätzung eines Fachanwalts zu Rate zu ziehen, denn eine ungerechtfertigte Mietminderung kann unter Umständen schwere Folgen für den Mieter haben.

Info

Schmutz beweisen – Mangel mitteilen

Wenn der Mieter regelmäßig durch Schmutz belästigt wird, benötigt er als Beweis kein Gutachten oder Schmutzprotokoll. Eine Beschreibung des Sachmangels reicht aus: Darin beschreibt er, um welche Art Schmutz es sich handelt, wann, wie lange und wie oft er ungefähr auftritt (BGH VIII ZR 155/11).

Wie Sie einen Mangel dem Vermieter richtig mitteilen, erfahren Sie im Artikel Mängelanzeige.

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1 Kommentar

Blackbirdt am 02.05.2017 18:09

Was ist denn mit mieterdreck,alle glauben der vermieter sei zuständig ihren dreck wegzumachen

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