Partnerschaftsvertrag oder GbR: Wie sich unverheiratete Paare beim Immobilienkauf absichern

Lesermeinungen:  

(8)

Wenn unverheiratete Paare eine gemeinsame Immobilie kaufen wollen, sollten sie ein paar Dinge beachten, um ausreichend abgesichert zu sein: Denn es ist sinnvoll, Regelungen zu treffen, was bei einer Trennung oder nach dem Tod eines Partners geschehen soll. Dafür eignet sich am besten ein Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) für den Immobilienerwerb.

Partnerschaftsvertrag, Immobilienkauf, Foto: gstockstudio/adobe.stock.com
Jung und frei: Ohne Trauschein gibt es wenige Verpflichtungen. Soll eine gemeinsame Immobilie erworben werden, empfiehlt sich aber zum Beispiel ein Partnerschaftsvertrag. Foto: gstockstudio/adobe.stock.com

Unverheiratete Paare, die eine gemeinsame Immobilie erwerben wollen, sollten sich vor dem Kauf gegenseitig absichern. Klare Regelungen, was bei einer Trennung passieren soll, können zum Beispiel durch die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) geregelt oder in einem Partnerschaftsvertrag getroffen werden. Durch einen Erbvertrag lassen sich zudem vorsorgende Regelungen für den Tod eines der Partner treffen. Das vermeidet späteren Ärger. Denn wenn es keine individuell vereinbarten Regelungen gibt, gilt grundsätzlich das, was im Grundbuch steht und das Gesetz vorsieht.

Das ist beim Immobilienkauf zu beachten: Grundbuch regelt Eigentum

Partnerschaftsvertrag, Grundbuch, Eigentümer, Foto: Halfpoint/adobe.stock.com
Stehen beide Partner gemeinsam im Grundbuch, sind beide gemeinsam Eigentümer. Foto: Halfpoint/adobe.stock.com

Ein Immobilienkaufvertrag muss zudem grundsätzlich notariell beurkundet werden. Nach Abschluss des Notarvertrags und Zahlung des Kaufpreises werden die neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. „Wer Eigentümer einer Immobilie ist, bestimmt sich grundsätzlich nach der Eintragung im Grundbuch“, sagt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.

Dabei gilt: Das Grundbuch besitzt öffentlichen Glauben, wer dort als Eigentümer eingetragen ist, gilt im Rechtsverkehr auch als Eigentümer.

Link-Tipp

Gemeinsame Immobilie kaufen: Hier gibt’s Angebote zum Haus-  oder Wohnungskauf.
Ist die gefundene Immobilie ihr Geld wert? Hier gibt’s Infos zur Wertermittlung.

Wird bei unverheirateten Paaren nur eine Person ins Grundbuch eingetragen, hat der andere Part keine Eigentumsrechte – selbst dann nicht, wenn er eigenes Geld in die Immobilie investiert. Stehen beide im Grundbuch, erfolgt meist eine hälftige Aufteilung der Anteile. Dann sind beide gemeinsame Eigentümer, unabhängig davon, wer wie viel zum Kauf beigesteuert hat. „Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Miteigentumsanteile anders zu verteilen, zum Beispiel, wenn von vornherein klar ist, dass einer mehr finanziert als der andere“, sagt Hüren. So kann beispielsweise auch ein Beteiligungsverhältnis von zwei Drittel zu ein Drittel eingetragen werden. Um Details zu regeln, sind aber in den meisten Fällen weitere Schritte notwendig:

Gesellschaft gründen oder Partnerschaftsvertrag abschließen

Partnerschaftsvertrag, Immobilienkauf, unverheiratete Paare, Foto: Africa Studio/adobe.stock.com
Beim gemeinsamen Immobilienkauf empfiehlt es sich für unverheiratete Paare oft, einen Partnerschaftsvertrag abzuschließen. Foto: Africa Studio/adobe.stock.com

Details lassen sich regeln, indem die Partner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen oder einen Partnerschaftsvertrag abschließen. Ob eine GbR oder ein Partnerschaftsvertrag die bessere Alternative ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls und den individuellen Vorstellungen der Partner ab. Hier sollten sich unverheiratete Paare von einem Notar beraten lassen. Grundsätzlich lässt sich mit beiden Varianten eine Vielzahl von Eventualitäten regeln. „Soll die Immobilie durch eine aus den Partnern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben werden, wird diese auch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen“, so Hüren. Zusätzlich zu der GbR sieht das Gesetz jedoch vor, dass auch die Partner als deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Statt zum Beispiel der Eintragung, Max Mustermann und Susi Sonnenschein seien je zur Hälfte Eigentümer der Immobilie, steht dann im Grundbuch die GbR Mustermann und Sonnenschein als Eigentümer. Näheres ist im separaten Gesellschaftervertrag geregelt. Ein Partnerschaftsvertrag ist immer dann empfehlenswert, wenn Details, die über punktuelle Vereinbarungen hinausgehen, geregelt werden sollen.

Info

GbR und Partnerschaftsvertrag

Eine notarielle Beurkundung eines Partnerschaftsvertrags oder eines GbR-Vertrags ist nur dann nötig, wenn Rechte und Pflichten aus einem Immobilienkauf geregelt werden sollen. Für andere Fälle, etwa wenn es um die Frage geht, wie nach einer Trennung der Hausrat oder gemeinsames Geldvermögen aufgeteilt werden sollen, ist eine Beurkundung nicht erforderlich.

Unverheiratete Paare: die Verteilung der Immobilienanteile

Kauft sich ein unverheiratetes Paar eine gemeinsame Immobilie, sollte beispielsweise geklärt werden, wer welchen Anteil an der Immobilie halten soll. Wird nur ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, so ist dieser Anteil fix. In vielen Fällen soll der Anteil aber variabel gestaltet sein, etwa, weil einer der beiden später höhere Tilgungsleistungen fürs Darlehen zahlt, oder mehr Geld in eine Renovierung investiert. „Bei der GbR kann vereinbart werden, dass die Anteilsverhältnisse flexibel anhand der jeweiligen Finanzierungsbeiträge ausgestaltet werden können. Eine Anpassung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ist dafür nicht erforderlich“, erläutert Hüren die Vorteile. Es könnten auch besondere Regelungen etwa für Zeiten der Berufsuntätigkeit wegen Kindererziehung vorgesehen werden.

Link-Tipp

Hier erhalten Sie unverbindliche Finanzierungsangebote für Ihren Immobilienkauf.

Für den Fall der Trennung kann ein Erwerbsrecht oder gar eine Erwerbspflicht eines Partners zu vorbestimmten Konditionen vereinbart werden. Grundsätzlich gilt aber: Über die von dem jeweiligen Partner geleisteten finanziellen Beiträge sollte genau Buch geführt werden. 

Info

Gemeinsam finanzieren

Für unverheiratete Paare wären getrennte Bank-Darlehen oft vorteilhaft. Banken bestehen jedoch meist auf ein gemeinsames Darlehen. Grund: Die gesamtschuldnerische Haftung. „Die Bank kann dann grundsätzlich beide Partner unabhängig voneinander und in Höhe der gesamten Darlehenssumme in Anspruch nehmen“, erklärt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer.

Partnerschaftsvertrag oder GbR: Regelungen für die Trennung

Partnerschaftsvertrag, Immobilienkauf, Trennung, Foto: iStock/Sohl
Zerbricht der Traum von der gemeinsamen Zukunft, ist es gut, wenn auch hierzu Vereinbarungen im Partnerschaftsvertrag getroffen wurden. Foto: iStock/Sohl

Im Partnerschaftsvertrag oder GbR-Vertrag sollten genaue Regelungen getroffen werden, was bei einer Trennung geschehen soll. Hier sind viele Varianten möglich.
Soll die Immobilie verkauft werden? Wer bleibt im Falle einer Trennung in der Immobilie, wer muss ausziehen? Hat einer der beiden ein Recht oder sogar eine Erwerbspflicht am Anteil des anderen? Auch die Frage, wie derjenige, der die Immobilie aufgeben muss, vom anderen finanziell entschädigt werden soll, bedarf exakter Regelungen.

Folgende Vereinbarungen können zum Beispiel getroffen werden:

  • Gemeinsame Finanzierung: In solchen Fällen ist es möglich zu vereinbaren, dass ein Partner die Immobilie gegen Auszahlung des anderen Partners und – sofern die Finanzierung noch läuft – Freistellung von den zukünftigen Tilgungs- und Zinszahlungen übernimmt. „Ist dies nicht gewollt oder fehlen den Partnern die Mittel, um die Immobilie alleine zu finanzieren, kann das im Ergebnis dazu führen, dass die Immobilie veräußert werden muss“, so Hüren.
  • Es sollte auch geregelt werden, welche Summe der Partner, der die Immobilie behält, dem anderen zu zahlen hat, wenn die Immobilie schon zum Teil oder ganz abbezahlt ist. „Auch die Bewertung und der Ausgleich von Eigenleistungen können dabei Berücksichtigung finden. Für den Fall einer Veräußerung können zudem Regelungen zur Verteilung eines eventuellen Gewinns oder Verlusts getroffen werden. Dabei gilt es auch zu berücksichtigen, dass Wertsteigerungen oder -verluste eingerechnet werden können“, erläutert Hüren. Da der zahlende Partner in der Praxis mit einer Einmalzahlung finanziell oft überfordert wäre, kann hier auch eine Ratenvereinbarung getroffen werden.
  • Weiter sollten auch Regelungen getroffen werden, die eine grundlegende Änderung wie etwa die Geburt eines gemeinsamen Kindes und eine spätere Trennung der Eltern berücksichtigen. Damit kann beispielsweise geregelt werden, dass der Partner, bei dem das Kind aufwachsen soll, auch danach in der Immobilie weiter wohnen kann.
  • Auch die mögliche Veräußerung der Immobilie nach einer Trennung sollte geregelt sein. Vereinbarungen können so gestaltet werden, dass auch etwaige Eigenleistungen eines Partners berücksichtigt werden. Grundsätzlich gilt es aber, solche Regelungen zu treffen, die eine Zwangsversteigerung verhindern, denn in diesem Fall lässt sich oft nur ein Erlös unterhalb des tatsächlichen Wertes der Immobilie erzielen.

Was beim Tod eines Partners geschieht

Partnerschaftsvertrag, Immobilienkauf, Tod, Erbvertrag, Foto: zinkevych/adobe.stock.com
Für den Todesfall können sich beide Partner über einen Erbvertrag gegenseitig absichern. Foto: zinkevych/adobe.stock.com

Wenn unverheiratete Paare eine gemeinsame Immobilie erwerben sollten sie sämtliche Eventualitäten bedenken und somit auch den frühzeitigen Tod ihres Partners. Entsprechend sollten erbrechtliche Vereinbarungen – in Form eines gemeinsamen Erbvertrags – getroffen werden. Gibt es keinen solchen, so gilt bei Unverheirateten: Die nächsten Verwandten, also die leiblichen Kinder des Verstorbenen, oder, falls solche nicht existieren, dessen Eltern, sind Erbe des Anteils des Verstorbenen an der gemeinsamen Immobilie. „Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind – anders als Ehegatten – keine gesetzlichen Erben“, sagt Notarkammersprecher Hüren.

Doch auch wenn im Testament der Lebensgefährte bedacht wird, können die Kinder oder Eltern nur mit deren Einverständnis komplett enterbt werden. Ihnen steht ein gesetzlicher Pflichtteil zu – dieser beträgt die Hälfte dessen, was ihnen eigentlich zustehen würde, wenn es keinen Erbvertrag gäbe. Bei einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Wohnung erben sie demnach ein Viertel der Immobilie.

Auch steuerlich stehen unverheiratete Paare schlecht da: Denn der erbschaftsteuerliche Freibetrag beläuft sich auf lediglich 20.000 Euro – bei Ehegatten sind es 500.000 Euro.

Soll die Steuer umgangen und das Wohn- und Nutzungsrecht des überlebenden Partners gesichert werden, kann ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der Immobilie eingeräumt werden. Dies ermöglicht ihm die alleinige und umfassende Weiternutzung der Immobilie – unabhängig davon, dass Verwandte Erben und damit Miteigentümer der Immobilie sind. Eine Erbschaftssteuer des Überlebenden fällt in diesem Falle auch nicht an.

Eheschließung macht den gemeinsamen Immobilienkauf einfacher

Erscheinen die Reglungen in einem Partnerschaftsvertrag oder einer GbR zu kompliziert, sollten sich unverheiratete Paare vielleicht doch überlegen, zum Standesamt zu gehen. Denn spätestens dann, wenn eine eigene Immobilie und gemeinsame Kinder da sind, gibt’s die Vorteile der wilden Ehe  ohnehin nicht mehr. Ab dem Zeitpunkt der Eheschließung gelten dann – sofern kein abweichender Ehevertrag geschlossen wurde – die Regelungen der Zugewinngemeinschaft. Demnach gehören die während der Ehe geschaffenen Vermögenswerte beiden je zur Hälfte.


Ihre Meinung zählt

(8)
3.9 von 5 Sternen
5 Sterne
 
5
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
1
2 Sterne
 
1
1 Stern
 
1
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

ImmobilienrechtKaufvertragTipps für Immobilienkäufer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

2 Kommentare

Karl Maier am 20.07.2017 10:32

Die Ausführungen zu einer Regelung in einem Testament sind sehr oberflächlich. Speziell aber die Ausführungen zum Pflichtteil, wo es heißt: " Bei einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Wohnung erben sie demnach ein Viertel der Immobilie", sind so nicht richtig. Es wird der Eindruck erweckt, dass der Pflichtteil in einem Miteigentumsanteil an der Immobilie besteht. Tatsächlich aber ist der Pflichtteil ein Zahlungsanspruch, der auf der Basis des hinterlassenen Vermögens des Verstorbenen berechnet wird. Woher der oder die Erben das Geld nehmen, um den Pflichtteil auszuzahlen, spielt keine Rolle. Die Wohnung oder Anteile daran müssen es jedenfalls nicht sein.

auf Kommentar antworten

Martin Kasten, Fachwirt für Finanzberatung (IHK) am 02.03.2017 16:09

Es fehlt noch die Möglichkeit einer Auflassungsvormerkung. Da kann eine Zweckerklärung hinterlegt werden. Zum Beispiel, wenn ein Partner nicht im Grundbuch erscheinen möchte aber die Immobilie für sich gesichert haben möchte. Ausserdem hafte ich bei einer Gbr mit meinem Gesamthandsvermögen. Und da eine Gbr eine Personengesellschaft ist, muß eine Einnahmen-Überschussrechnung jedes Jahr erstellt werden.

Todesfall: Und wie gestalte ich die RLV, wenn einer verstirb, um keine Steuer auf die LV zu bezahlen? Der Bericht ist nicht schlecht, könnte aber noch etwas besser sein.

auf Kommentar antworten