Auszug aus der Mietwohnung: Kündigungsfristen nicht vergessen

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Wer aus seiner Mietwohnung ausziehen will, muss vorher den Mietvertrag kündigen – und zwar rechtzeitig. Ansonsten muss er am Ende länger für seine Wohnung zahlen als er überhaupt in ihr Wohnen bleiben will. Diese Kündigungsfristen gelten für Mieter.

Mietvertrag, Kündigungsfristen, Foto: Picture-Factory/fotolia.com
Bevor sie den Mietvertrag kündigen, sollten Mieter überprüfen, welche Kündigungsfristen dort vorgesehen sind. Foto: Picture-Factory/fotolia.com

Wer seinen Mietvertrag auflösen will, muss ihn kündigen – soweit, so gut. Entscheidend ist aber, dass die Kündigung zum richtigen Zeitpunkt beim Vermieter ankommt. Denn wer zu spät kündigt, zahlt im schlimmsten Fall doppelt Miete: für die neue und für die alte Wohnung.

In den meisten Fällen: drei Monate Kündigungsfrist

Für gewöhnlich gilt bei den meisten Mietverträgen für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten – das ist gesetzlich so festgelegt und steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Genauer:  Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats dem Vermieter zugestellt sein, dann ist der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monates beendet. Ein Beispiel: Kündigt ein Mieter bis zum 3. Mai, endet das Mietverhältnis am 31. Juli. Es gibt allerdings auch Ausnahmen von der dreimonatigen Kündigungsfrist.

Achtung

Ausschlaggebend ist dabei der Zeitpunkt, an dem die Kündigung beim Vermieter ankommt – nicht, wie oft vermutet, der Poststempel.

Mietvertrag mit Kündigungsverzicht

Grafik: immowelt.de

Obwohl in den meisten Fällen eine dreimonatige Kündigungsfrist gilt, ist es dennoch ratsam, vor den Umzugsplanungen einen Blick in den Mietvertrag zu werfen. Dort kann nämlich beispielsweise ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden. Bei Formularmietverträgen darf dieser bis zu vier Jahre lang dauern. In der Praxis bedeutet das, dass ab Unterzeichnung des Mietvertrags für einen Zeitraum von vier Jahren weder der Mieter noch der Vermieter kündigen kann. Individuell kann ein noch längerer Kündigungsverzicht vereinbart werden. In einem Urteil erachtete der Bundesgerichtshof auch eine fünfjährige Frist für unbedenklich (Az.: VIII ZR 81/03). Besonders üblich ist die Vereinbarung übrigens bei Staffelmietverträgen. In diesen Fällen gelten die gleichen Regelungen wie bei anderen Mietverträgen auch.

Qualifizierter Zeitmietvertrag

Grafik: immowelt.de

Eine andere Möglichkeit, eine Kündigung in einem bestimmten Zeitraum auszuschließen, sind qualifizierte Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht. Dabei vereinbaren Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis nach Ablauf einer bestimmten Zeit nicht weiterzuführen. Für die Zeit, in der das Mietverhältnis läuft, kann ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht sind allerdings nur in qualifizierter Form zulässig. Das bedeutet, dass der Vermieter schon im Mietvertrag angeben muss, warum das Mietverhältnis nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums nicht weitergeführt werden soll. Ein solcher Grund kann beispielsweise ein späterer Eigenbedarf oder der geplante Abriss oder Umbau der Wohnung sein. Ein fehlender oder vorgeschobener Befristungsgrund bedeutet, dass die Befristung des Mietvertrags unwirksam ist – der Vertrag gilt damit als unbefristet und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Krach mit dem Vermieter und andere Sonderfälle: Kündigen trotz Fristen

Grafik: immowelt.de

Im Allgemeinen gilt zwar: Vertrag ist Vertrag. Es gibt aber Sonderfälle, in denen der Mieter trotz Kündigungsausschluss vorzeitig den Mietvertrag kündigen kann. Das ist dann der Fall, wenn das Interesse des Mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses deutlich höher wiegt als das Interesse des Vermieters an einer Fortsetzung desselben. Das wäre etwa dann der Fall, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter unwiederbringlich zerrüttet ist – etwa, wenn der Vermieter sich unrechtmäßig Zugang zur Mietwohnung verschafft. Ein anderes Beispiel: Die Wohnung hat schwere Mängel und stellt eine Gefahr für die Gesundheit des Mieters dar. In solchen Fällen kann der Mieter fristlos kündigen. Natürlich kommt es aber immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Daher  ist eine Rechtsberatung durch einen örtlichen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt ratsam.

In diesen Fällen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht

Unter bestimmten Umständen haben Mieter Sonderkündigungsrechte. Das ist beispielsweise bei einer Mieterhöhung der Fall. Der Mieter kann dann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Ein Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht dem Mieter am 4. Januar zu. Der Mieter muss dann bis zum 31. März kündigen – also bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Kündigung. Das Mietverhältnis endet dann am 31. Mai – also dem Ablauf des übernächsten Monats.

Wichtig: Wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht, tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Der Mieter kann also für die verbleibenden Monate die bisherige Miete weiterzahlen.

Ein Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter auch nach der Ankündigung einer Modernisierung zu. Nachdem der Mieter die Ankündigung erhalten hat, muss er bis Ende desselben Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats.

Ein Beispiel: Die Ankündigung der Modernisierung geht dem Mieter am 11. Februar zu. Der Mieter kündigt am 28. Februar. Das Mietverhältnis endet dann am 30. April.

Eine Sonderregelung gibt es überdies für den Fall, dass der Mieter stirbt. In diesem Fall treten die Erben automatisch in den Mietvertrag ein. Sie sind dann berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, zu kündigen – mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.


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17 Kommentare

Horst am 07.06.2017 13:55

Ich versuche meine Wohnung zu verkaufen. Bisher ohne Erfolg. Die Mieter möchten nun mit Ablauf des laufenden Monats ausziehen, da sie eine neue Wohnung gemietet haben. Ist das möglich oder müssen sie die gesetzliche Kündigungsfrist... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.06.2017 14:20

Hallo Horst,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wenn die Mieter keinen Grund für eine fristlose Kündigung haben, müssen sie sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Sollten Sie als Vermieter mit einem früheren Ende des... mehr

Andrea am 22.04.2017 20:43

Ein Freund wohnte 31 Jahre in der gleichen Mietwohnung ohne Beanstandung für beide Teile. Nun ist er gestorben und der Hausbesitzer will 3 Monatsmieten. Er hat einen neuen Mieter. Dieser will aber erst im 2.oder3.Monat einziehen. Gibt es... mehr

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.04.2017 10:20

Hallo Andrea,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich müssen sich die Erben eines Mieters auch nach dessen Tod an die gesetzliche Kündigungsfrist halten. Es gibt zwar ein Sonderkündigungsrecht für beide Seiten, also Mieter und... mehr

Dirk Zips am 26.03.2017 21:44

Hallo , wir wohnen seit ca. 12 Jahren in einem Haus !

Im Mietvertrag steht nichts besonderes drinn !

Frage : Welche Kündigungsfrist muss ich beachten ? 3 - 6 Monate ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.03.2017 09:20

Sehr geehrter Herr Zips,

wenn keine besondere Regelung im Mietvertrag getroffen wurde, gilt für Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

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