Mietvertrag prüfen: Sieben Tipps, worauf Mieter vor der Unterschrift achten sollten

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Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Das Vertragswerk wird vom Vermieter gestellt und kann auch unangenehme Fallen für den Mieter enthalten. Deshalb sollten Mieter auf einige Details achten, bevor sie unterschreiben.

Mietvertrag. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com
Bevor man seine Unterschrift unter den Mietvertrag setzt, sollte man diesen genau überprüfen. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Was Mieter dürfen und welche Rechte und Pflichten sie haben, steht im Mietvertrag. Manches Vertragswerk ist aber nicht sonderlich vorteilhaft für die Mieter. Deshalb sollte man vor der Unterschrift den Vertrag genau durchlesen und auf etwaige Fallstricke untersuchen.

1. Die Angaben zum Mieter

Foto: fotolia.com/aleutie
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Grundsätzlich sollten alle Personen, die in die Wohnung einziehen, auch im Mietvertrag stehen. Denn nur, wer  im Vertrag steht und ihn unterschrieben hat, ist auch Mieter, mit allen Rechten und Pflichten. Minderjährige Kinder sind freilich nicht Vertragspartner, deren Anzahl wird allerdings im Mietvertrag genannt, denn der Vermieter benötigt diese Info für seine Nebenkostenabrechnung. Vorsicht: Wer ohne Erlaubnis des Vermieters weitere Personen in die Mietwohnung ziehen lässt, riskiert eine Abmahnung oder schlimmstenfalls eine Kündigung.

2. Ist die Mietwohnung richtig beschrieben?

Foto: fotolia.com/aleutie
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Auch die Angaben zur Wohnungsgröße sollte der Mieter auf Plausibilität überprüfen. Bisher ging der Bundesgerichtshof (BGH) davon aus, dass eine Wohnung bis zu zehn Prozent kleiner sein darf, als im Mietvertrag angegeben. An seiner bisherigen Rechtsauffassung scheint der BGH allerdings nicht mehr bedingungslos festhalten zu wollen. Zumindest bei späteren Mieterhöhungen muss der Vermieter die tatsächliche und nicht die im Vertrag genannte Quadratmeterzahl zugrunde legen. Das entschieden die obersten Zivilrichter unlängst (Az: VIII ZR 266/14). Ebenfalls sollte geprüft werden, ob alle im Vertrag genannten mitvermieteten Bestandteile, etwa eine Einbauküche oder ein Dachbodenabteil, auch tatsächlich vorhanden und mängelfrei sind.

3. Entspricht die Miete der üblichen Miethöhe?

Foto: fotolia.com/aleutie
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In vielen größeren Städten gibt es Mietspiegel, die Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete geben. Sie können direkt bei der Gemeinde oder bei Mieterschutzvereinen angefordert werden.
Allerdings kann die Miethöhe bei einer Neuvermietung auch über der ortsüblichen Miete liegen – in Gemeinden ohne Mietpreisbremse deutlich darüber, in Gemeinden mit Bremse um bis zu 10 Prozent.

Ebenfalls wichtig: Wurde eine Inklusivmiete vereinbart oder wird über die Nebenkosten gesondert abgerechnet? Dann sollte der Mieter überprüfen, ob die Vorauszahlungen realistisch, zu hoch oder zu niedrig angesetzt wurden. Am besten, man lässt sich die Nebenkostenabrechnung einer früheren Abrechnungsperiode vom Vermieter zeigen.

4. Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag?

Foto: fotolia.com/aleutie
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Die Befristung in einem Zeitmietvertrag ist nur dann wirksam, wenn ein Befristungsgrund angegeben wird – das kann zum Beispiel späterer Eigenbedarf des Vermieters sein. Ein wirksamer Zeitmietvertrag ist meist eher nachteilig für den Mieter. Er kann nicht vorzeitig kündigen und muss nach Ende der Befristung auch ausziehen. Fehlt aber ein Befristungsgrund im Mietvertrag oder fällt er später weg, so wird aus dem Zeitmietvertrag automatisch ein unbefristeter Mietvertrag. In diesem Fall muss der Mieter nach Ablauf der Frist nicht ausziehen und kann auch jederzeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen

5. Ist eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart worden?

Foto: fotolia.com/aleutie
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Bei einer Staffelmiete steigt die Kaltmiete in im Mietvertrag vereinbarten Staffeln regelmäßig an. Bei einem Indexmietvertrag steigt die Miete im Gleichschritt mit dem Anstieg der Lebenshaltungskosten. Vorteilhaft für den Mieter ist, dass ordentliche Mieterhöhungen auch dann nicht möglich sind, wenn das Mietenniveau deutlich stärker anzieht als die vereinbarten Staffeln oder der der Preisindex. Modernisierungsmieterhöhungen sind in der Regel ebenfalls nicht möglich.

Nachteilig für den Mieter ist allerdings, dass die Miete unter Umständen später höher ist, als sie bei einem normalen Mietvertrag wäre und auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen kann.

Achtung

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Vermieter können die Begrenzungen der Miethöhe in Gemeinden mit Mietpreisbremse zumindest teilweise umgehen. Wie der Trick funktioniert, erfahren Sie hier.

6. Gibt es eine beidseitige Kündigungsausschlussklausel?

Foto: fotolia.com/aleutie
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Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sowohl Mieter als auch Vermieter beidseitig auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Hört sich fair an, ist es aber nicht. Denn der Vermieter dürfte ohnehin nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund – etwa Eigenbedarf – vorliegt. Der Mieter hingegen kann bei einem Vertrag ohne Kündigungsausschlussklausel generell immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen.

7. Gibt es eine Kleinreparaturklausel und eine Schönheitsreparaturklausel?

Foto: fotolia.com/aleutie

Nicht alle Klauseln zu Schönheits- und Kleinreparaturen sind wirksam. Sind sie es aber, so stellen sie einen Nachteil für Mieter dar, da ihnen Pflichten auferlegt werden, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen.

Daran erkennt man, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist:

  • Die Wohnung muss dem Mieter zu Mietbeginn frisch renoviert oder in einem annähernd frisch renovierten Zustand übergeben worden sein.
  • Die Renovierungsfristen müssen flexibel gestaltet sein.
  • Es dürfen dem Mieter nicht zu viele Verpflichtungen auferlegt werden.
Link-Tipp

Hier erfahren Sie, welche Renovierungspflichten Mietern auferlegt werden können und wann Klauseln zu Schönheitsreparaturen  unwirksam sind.

Daran erkennt man, ob eine Kleinreparaturklausel wirksam ist:

  • Die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kosten einzelner Reparaturen muss klar beschränkt sein.
  • Die Kostenübernahme von Reparaturen durch den Mieter muss sich auf häufig vom Mieter genutzte Bestandteile der Wohnung beschränken.
Link-Tipp

Hier erfahren Sie, welche Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden können und wann Klauseln zu Kleinreparaturen  unwirksam sind.

Fazit

Vor der Unterschrift sollte man den Vertrag gut durchlesen und im Zweifel – wenn zu viel Nachteiliges vorhanden ist – nachhaken. Gerade private Vermieter verwenden oft veraltete Mietvertragsformulare und haben keine vertieften Kenntnisse vom Mietrecht.

Info

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16 Kommentare

Bariton am 15.04.2017 16:11

Hallo, unsere Tochter bezog im letzten Jahr im Mai ihre 2-Zimmr-Wohnung. Unsere Maklerin händigte uns einen Grundriss der Wohnung mit Quadratmeterzahlen pro Wohnraum aus. Die ganze Wohnung hat 47 qm und kostet 470 Euro. Im nachhinein... mehr

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Immowelt-Redaktion am 18.04.2017 10:50

Hallo Bariton,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die kalten Nebenkosten können so abgerechnet werden wie dies im Mietvertrag vereinbart wurde, die Heizkosten müssen gemäß Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch abgerechnet... mehr

klondike am 07.04.2017 00:40

Ich möchte nun endlich nach fast 18jahren zu meiner grössen Wohnung einen größeren Kellerraüm.hab gezwungenermaßen einen kleinen zugewiesen bekommen als im Haus damals Heizung gelegt wurde.Ich Zahl seit ewig in der Miete einen... mehr

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Immowelt-Redaktion am 07.04.2017 11:50

Hallo Klondike,

generell haben Mieter Anspruch auf jene Wohn- und Kellerräume, die im Mietvertrag beschrieben werden und für die sie auch bezahlen, ja.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Gaby61 am 06.04.2017 10:03

Was nützen einem die ganzen Gesetze, wenn wir LUG und BETRUG ausgesetzt sind! Ich wurde als schwer kranker Mensch arglistig getäuscht, wohne auf dem Land in einem schwarz angebauten mit Schimmel befallenen Anbau.. Muffiger Geruch und... mehr

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