Betriebskostenpauschale erhöhen – so funktioniert‘ s

Lesermeinungen:  

(8)

Alternativ zur Betriebskostenvorauszahlung kann der Vermieter eine Betriebskostenpauschale festlegen. Mit der Pauschale sind alle Nebenkosten abgegolten. Der Vermieter spart sich die Abrechnung, darf aber kein Geld vom Mieter nachfordern. Experten raten, den monatlichen Betrag regelmäßig anzupassen – sofern es die Voraussetzungen zulassen.

Betriebskostenpauschale erhöhen, Betriebskostenpauschale, Nebenkosten, Betriebskosten, Foto: Monkey Business /fotolia.com
Wenn die Betriebskosten steigen – etwa weil der Stromanbieter die Preise erhöht – sollten Vermieter die Pauschale erhöhen. Das dürfen sie allerdings nur, wenn eine Anpassung ausdrücklich vereinbart ist. Foto: Monkey Business /fotolia.com

Statt einer Vorauszahlung kann der Vermieter auch eine monatliche Betriebskostenpauschale mit seinem Mieter vereinbaren. Dann muss er keine aufwändige Jahresabrechnung erstellen. Allerdings bleibt er auf seinen Mehrkosten sitzen, wenn die angefallenen Betriebskosten höher waren, als die vereinbarte Pauschale. Laut Rechtsanwalt Michael Wolf, Vorsitzender des Vermietervereins Koblenz, kann die Pauschale deshalb für kurzzeitige Mietverhältnisse das Mittel der Wahl sein. Wer beispielsweise nur ein Zimmer für wenige Monate an einen Studenten untervermietet, der spart sich viel Mühe für die aufwändige Abrechnung der Nebenkosten.

Im Mietvertrag muss ganz genau stehen, welche Nebenkosten die Pauschale abdeckt und welche der Mieter gesondert zahlen muss. Andernfalls gehen Gerichte im Streitfall davon aus, dass alle Nebenkosten mit der Pauschale abgegolten sind.

Klafft eine finanzielle Lücke zwischen den monatlichen Vorschüssen und den tatsächlich entstandenen Betriebskosten, kann der Vermieter die vereinbarte Pauschale unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen.

Achtung

Die Betriebskostenpauschale darf keine Heizkosten enthalten. Vermieter müssen die Heizkostenverordnung anwenden und die Heizkosten nach Verbrauch abrechnen.

Betriebskostenpauschale richtig erhöhen – darauf kommt es an

Eine vereinbarte Betriebskostenpauschale ist nicht in Stein gemeißelt. Vermieter können die Pauschale erhöhen, wenn die Bedingungen stimmen.

Voraussetzung für die Erhöhung

Der Vermieter kann die Pauschale nur erhöhen, wenn eine Anpassung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist. Außerdem darf er die Pauschale nur für die Betriebskosten erhöhen, die auch im Mietvertrag stehen. Sind die Nebenkosten nicht genau aufgezählt, darf der Vermieter nur die bisher abgerechneten Kosten erhöhen. Er sollte den Vertrag also auf jeden Fall nochmal genau lesen, bevor er ein Schreiben an seinen Mieter aufsetzt.

Erhöhungserklärung: Was muss rein?

Steht die passende Klausel im Mietvertrag, kann der Vermieter loslegen. Aber aufgepasst: Die Erhöhungserklärung muss gewisse Vorgaben erfüllen, damit die Erhöhung wirksam ist.

1. Textform: Die Erhöhung selbst verlangt das Gesetzbuch in sogenannter Textform (§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Vermieter kann einen Brief schreiben, er kann seinen Mieter aber auch per Fax oder E-Mail von der Anpassung unterrichten.

2. Gründe angeben: Die höheren Forderungen muss der Vermieter genau begründen. In der Praxis verpflichtet ihn das dazu, eine Abrechnung zu erstellen. Damit kann er die Erhöhung nachvollziehbar erklären.

Erhöhung gilt für die Zukunft

Die erhöhte Pauschale schuldet der Mieter nicht sofort, sondern erst vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Hat er die Erhöhungserklärung beispielsweise am 5. April bekommen, muss er seinen Dauerauftrag erst zum Juni ändern.

Rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale

Eine Erhöhung der Pauschale ist in Ausnahmefällen sogar rückwirkend möglich, zum Beispiel weil die Kommune die Grundsteuer rückwirkend anhebt. In diesem Fall kann der Vermieter den Aufschlag auch für die Vergangenheit von seinem Mieter verlangen. Die rechtliche Grundlage dazu liefert § 560 Abs. 2 BGB.

Ein Beispiel: Der Vermieter erhält im März einen Grundsteuerbescheid. Die Gemeinde hat die Grundsteuer rückwirkend erhöht, und zwar ab Juli des Vorjahres. In diesem Fall kann der Vermieter nicht nur die Pauschale für die Zukunft erhöhen, sondern ausnahmsweise auch die Mehrkosten ab Juli des Vorjahres von seinem Mieter verlangen. Vorausgesetzt der Mieter hat die Erhöhungserklärung bis Ende Mai erhalten.

Betriebskostenpauschale kalkulieren

Bei der Berechnung der Pauschale sollte der Vermieter sich an seinen Erfahrungen orientieren. Ein kleiner Puffer ist sinnvoll, um eventuelle Preiserhöhungen aufzufangen. Laut Weskamp vom Eigentümerverband Haus und Grund sollte die Pauschale aber nicht zu hoch angesetzt sein, sonst verliert die Immobilie an Attraktivität.

Experten-Tipp

Aktuelle Mietverträge verwenden

„Es lohnt sich für Vermieter, auf dem neuesten Stand zu bleiben“, rät Rechtsanwalt Wolf. Aktuelle Formularverträge räumen Stolpersteine aus dem Weg und ermöglichen Vermietern eine rechtssichere Reaktion auf Preissteigerungen – sei es weil die Schmutzwassergebühr steigt oder der Hausmeister mehr verlangt.

Betriebskostenvorauszahlung – die Regel

Die Betriebskostenpauschale stellt in der Praxis eher eine Ausnahme dar. In der Regel entscheiden sich Vermieter für eine Betriebskostenvorauszahlung. Die sogenannte „zweite Miete“ zahlen Mieter monatlich zu ihrer Miete. Vermieter sind im Gegenzug verpflichtet, einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Hat der Mieter zu viel Betriebskosten gezahlt, bekommt er Geld zurück. Waren die Betriebskosten jedoch höher als der gezahlte Betrag, muss der Mieter die Differenz nachzahlen.


Ihre Meinung zählt

(8)
4.1 von 5 Sternen
5 Sterne
 
3
4 Sterne
 
3
3 Sterne
 
2
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Nebenkosten & BetriebskostenTipps für Vermieter

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben