Lesermeinungen:
Alternativ zur Betriebskostenvorauszahlung kann der Vermieter eine Betriebskostenpauschale festlegen. Steigen die Nebenkosten, kann der Vermieter den monatlichen Betrag regelmäßig anpassen. Das sind die Voraussetzungen.
Statt einer Vorauszahlung kann der Vermieter auch eine monatliche Betriebskostenpauschale mit seinem Mieter vereinbaren. Dadurch umgeht er die aufwändige Aufstellung der Jahresabrechnung. Allerdings bleibt der Vermieter auch auf Mehrkosten sitzen, sollten die angefallenen Betriebskosten die vereinbarte Pauschale übersteigen. Laut Rechtsanwalt Michael Wolf, Vorsitzender des Vermietervereins e.V., ist die Pauschale deshalb für kurzzeitige Mietverhältnisse das Mittel der Wahl. Wer beispielsweise nur ein Zimmer für wenige Monate an einen Studenten untervermietet, der spart sich viel Mühe für die aufwändige Abrechnung der Nebenkosten.
Im Mietvertrag muss exakt aufgelistet sein, welche Nebenkosten die Pauschale abdeckt und welche der Mieter gesondert zahlen muss. Andernfalls gehen Gerichte im Streitfall davon aus, dass alle Nebenkosten mit der Pauschale abgegolten sind.
Klafft eine finanzielle Lücke zwischen den monatlichen Vorschüssen und den tatsächlich entstandenen Betriebskosten, kann der Vermieter die vereinbarte Pauschale nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen.
Die Betriebskostenpauschale darf keine Heizkosten enthalten. Vermieter müssen die Heizkostenverordnung anwenden und die Heizkosten nach Verbrauch abrechnen.
Eine vereinbarte Betriebskostenpauschale ist nicht in Stein gemeißelt. Vermieter können die Pauschale erhöhen, wenn die Bedingungen stimmen.
Der Vermieter sollte den Vertrag also auf jeden Fall nochmal genau lesen, bevor er ein Schreiben an seinen Mieter aufsetzt.
Steht die passende Klausel im Mietvertrag, muss der Vermieter dennoch aufpassen: Die Erhöhungserklärung muss gewisse Vorgaben erfüllen, damit die Erhöhung der Nebenkosten wirksam ist.
Die erhöhte Pauschale schuldet der Mieter nicht sofort, sondern erst vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Hat er die Erhöhungserklärung beispielsweise am 5. April bekommen, muss er seinen Dauerauftrag erst zum 1. Juni ändern. Als Eingangsdatum der Erklärung der Betriebskostenerhöhung gilt das Datum des Erhalts, nicht der postalische Stempel. Kam es also bei der Post zu Verzögerungen, so dass die Erklärung am 1. eines Monats einging und nicht wie gewollt zum Ende des vorherigen Monats, ist die Erhöhung entsprechend einen Monat später gültig.
Zustellung im: | Gültig ab: |
Januar | März |
Februar | April |
März | Mai |
April | Juni |
Mai | Juli |
Juni | August |
Juli | September |
August | Oktober |
September | November |
Oktober | Dezember |
November | Januar |
Dezember | Februar |
Eine Erhöhung der Pauschale ist in Ausnahmefällen sogar rückwirkend möglich: zum Beispiel weil die Kommune die Grundsteuer rückwirkend anhebt oder die Jahresabrechnung des Versorgungsträgers eine zwischenzeitliche Erhöhung der Grundkosten ausweist, sagt Rechtsanwalt Michael Wolf vom der Vermieterverein e.V. In diesen Fällen kann der Vermieter den Aufschlag auch für die Vergangenheit von seinem Mieter verlangen. Die rechtliche Grundlage dazu liefert ebenfalls Paragraf 560 Abs. 2 BGB.
„ … Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.“
Demnach muss der Vermieter die Erklärung in jedem Fall innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der rückwirkenden Belastung abgeben, ansonsten ist gar keine rückwirkende Belastung des Mieters möglich.
Beispiel:
Die Grundsteuer wurde Juni 2020 seitens der Kommune erhöht und dem Vermieter mitgeteilt.
Doch gibt es weitere Konstellationen, bei der der Vermieter genau auf die Zeiträume achten muss, um nicht selbst für die Betriebskosten aufkommen zu müssen. Je nach dem wann die Kommune die Grundsteuer erhöht und den Vermieter darüber informiert, sind sogar Konstellationen von mehr als einem Jahr möglich, für die die Betriebskostenpauschale rückwirkend erhöht werden kann.
Ausgangsfall: Die Behörde setzt rückwirkend zum 1. Januar 2020 eine höhere Grundsteuer fest.
Für Vermieter ist es an der Stelle also wichtig, die Zeiträume einzuhalten, allen voran, wenn die Kommunen wie beim Beispiel der Grundsteuer den Festsetzungsbescheid erst kurz vor Jahresübergang zusenden. Wer hier die Drei-Monatsfrist ausreizt, und die Erhöhungserklärung an den Mieter erst im nächsten Kalenderjahr üermittelt, bleibt unter Umständen für ein ganzes Jahr auf der Differenz der erhöhten Betriebskosten sitzen, was in einem Mehrfamilienhaus durchaus eine vierstellige Summe darstellen kann.
Bei der Berechnung der Pauschale sollte der Vermieter sich an seinen Erfahrungen orientieren. Ein kleiner Puffer ist sinnvoll, um eventuelle Preiserhöhungen aufzufangen. Laut Werner Weskamp, Geschäftsführer vom Eigentümerverband Haus & Grund Ruhr, sollte die Pauschale aber nicht zu hoch angesetzt sein, sonst verliert die Immobilie an Attraktivität. „Aktuelle Mietverträge räumen Stolpersteine aus dem Weg und ermöglichen Vermietern eine rechtssichere Reaktion auf Preissteigerungen – sei es weil die Schmutzwassergebühr steigt oder der Hausmeister mehr verlangt. Es lohnt sich für Vermieter, auf dem neuesten Stand zu bleiben“, rät Rechtsanwalt Michael Wolf.
Die Betriebskostenpauschale stellt in der Praxis eher eine Ausnahme dar. Der Vorteil ist zwar, dass der Vermieter keine aufwändige Betriebskostenabrechnung erstellen muss, dafür hat er mitunter die Nachteile, dass er mehr zahlt als er über die Pauschale vom Vermieter einnimmt. Zudem macht es viel Arbeit, die Pauschale anzupassen, vorallem wenn die Kommune die Grundsteuer rückwirkend erhöht.
In der Regel entscheiden sich Vermieter für eine Betriebskostenvorauszahlung. Die Betriebskosten, die sogenannte „zweite Miete“ zahlen Mieter monatlich zu ihrer Miete. Vermieter sind im Gegenzug verpflichtet, einmal im Jahr eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Hat der Mieter zu viel Betriebskosten gezahlt, erhält er die Summe zurück. Waren die Betriebskosten jedoch höher als der gezahlte Betrag, muss der Mieter die Differenz nachzahlen.
Kilian Treß15.07.2021jd_ultra am 02.07.2023 09:43
Bitte korrigieren:
"Variante 3: Der Festsetzungsbescheid geht dem Vermieter am 3. Januar 2022 zu und die Erhöhungserklärung vom Vermieter an den Mieter wird umgehend erstellt – geht dem Mieter am 4. Januar 2022 zu.
Ergebnis: Die erhöhte Grundsteuer kann rückwirkend nur für die Zeit seit dem 1. Januar 2015 verlangt werden." statt 2015 richtig 2021, oder?
auf Kommentar antwortenKlugscheißerin am 15.10.2022 15:41
Im Text Fazit ( 1. Abs) gibt es einen kleinen "Sprachfehler".
... mehr zahlt, als (nicht aus) er (= VM) über die Pauschale vom Mieter !!! einnimmt.
auf Kommentar antwortenHaarspalter am 30.08.2021 12:53
Variante 3: [...] Erhöhungserklärung vom Vermieter an den Mieter [...] geht dem Mieter am 4. Januar 2022 zu.
Ergebnis: Die erhöhte Grundsteuer kann rückwirkend nur für die Zeit seit dem 1. Januar 2015 verlangt werden.
u sure, dudes? Ganze 6 Jahre?
Ist es nicht eher der 01.01.2021?
auf Kommentar antwortenA.L. am 09.01.2021 15:16
Die Empfehlung an die Vermieter in der Höhe der Betriebskostenpauschale einen Puffer für zukünftige Steigerungen zu berücksichtigen kann nach hinten los gehen.
Im §560 BGB Absatz 3 steht nämlich:
"(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen."
Letztlich kann die vermeintlich einfachere Betriebskostenabrechnung damit für den Vermieter aufwändiger werden, da er bei jeder Reduzierung z.B. wegen gesunkener Gebühren für die Müllabfuhr verpflichtet ist, tätig zu werden.
Theoretisch "einfacher" wäre da eine Teilinklusivmiete (Brutto-Kaltmiete). Allerdings sind Anpassungen dort nur in Form von Mieterhöhungen möglich und es ist komplizierter die Vergleichbarkeit herzustellen.
auf Kommentar antwortenHS am 30.08.2021 12:59
Entspricht es wirklich der Lebensrealität der heutigen Zeit, dass Gebühren sinken?
Ich sehe allerdings generell wenig Vorteil für den Vermieter, weil er Verbrauchskosten ja doch dezidiert abrechnen (lassen) muss - für den Rest reicht ein besseres Excel Workbook (1 Hauptsheet für aktuelle Kosten, 1 Sheet je Mietpartei), dass 1x erstellt, kaum noch Arbeit macht: Aktuelle Kosten eintragen, Einzelsheets ausdrucken, fertig.
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