Drei Arten des Maklervertrags: Worauf Verbraucher achten sollten

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Die Provision eines Maklers ist davon abhängig, ob er erfolgreich Vermitteln kann. Dementsprechend wird er sich ins Zeug legen, um schnellstmöglich seine Kunden mit dem passenden Objekt oder Interessenten zusammenzubringen. Wie viel Aufwand der Makler jedoch in die Vermittlung steckt, hängt auch von der Art des Maklerauftrags ab.

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Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist oder sie an Mieter beziehungsweise Käufer vermitteln will, der kann von der Hilfe eines Maklers profitieren. Wie viel Engagement dieser zeigt, hängt auch von der Art des Maklerauftrages ab. Foto: leszekglasner/fotolia.com

Wer auf der Suche nach passenden Käufern oder Mietern für seine Immobilie ist oder aber die eigenen vier Wände kaufen beziehungsweise mieten will, der kann sich Hilfe bei einem Makler suchen. „Einen Makler zu beauftragen  ist sinnvoll, wenn man nicht vor Ort ist beziehungsweise die örtlichen Gegebenheiten nicht kennt“, sagt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Doch auch für unerfahrene Personen gibt es gute Gründe, warum die Vermittlung durch einen Immobilienprofi die richtige Entscheidung ist. Makler kennen den Markt, wissen in der Regel auch, welche Preise angemessen sind. Außerdem übernehmen sie eine Menge Aufgaben, was ihren Kunden viel Zeit spart.

Die rechtliche Lage rund um den Maklervertrag

Wer sich letztlich also für die Vermittlung durch einen Makler entscheidet, schließt mit dem Immobilienprofi einen privatrechtlichen Vertrag ab – den Maklervertrag. Damit verpflichtet sich der Auftraggeber, dem Makler bei einer erfolgreichen Vermittlung eine Provision zu zahlen (§652 BGB) – es sei denn, es ist im Maklervertrag anders geregelt. Der Makler hingegen ist durch einen einfachen Maklervertrag nicht automatisch zum Tätigwerden verpflichtet. Daraus ergibt sich, dass dieser kein gegenseitiger, sondern ein einseitig verpflichtender Vertrag ist.

Für den Maklervertrag gibt es keine generelle gesetzlich vorgeschriebene Form. Er kann in der Regel schriftlich oder mündlich zustande kommen. Das heißt, es würde bereits der kurze Dialog „Wollen Sie mein Haus verkaufen“ – „Ja“ ausreichen, um einen gültigen Auftrag zu erteilen. Sobald es sich allerdings um die Vermittlung von Mietwohnraum handelt, ist ein schriftlicher Vertrag laut Gesetz zur Regelung der Wohnraumvermittlung vorgeschrieben (§2 WoVermRG). Um später keine Streitigkeiten aufkommen zu lassen, ist es aber generell ratsam, einen Vertrag in Schriftform abzuschließen. Darin können die Aufgaben und Pflichten der Vertragsparteien festgehalten werden. Welche Punkte es letztlich in den Maklervertrag schaffen, ist den Vertragsparteien überlassen. Einige wichtige Punkte, die im Vertrag stehen sollten, sind laut der Rechtsexpertin von Haus & Grund:

  • Vertragsgegenstand – Haus oder Wohnung
  • Rechte und Pflichten des Maklers, insbesondere auch die konkrete Aufgabe
  • Rechte und Pflichten des Auftraggebers
  • Provision
  • Laufzeit
  • Rücktritt

Außerdem können noch Vereinbarungen zur Aufwandsentschädigung, zur Reservierungsgebühr sowie zum Widerrufsrecht im Maklervertrag aufgenommen werden.

Provisionsvereinbarung

Die Höhe der Provision ist in der Regel frei verhandelbar, eine gesetzliche Vorschrift dafür gibt es nur für Mieter als Auftraggeber. Laut Wohnraumvermittlungsgesetz darf sie in diesem Fall nicht mehr als zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Ist beim Immobilienverkauf kein Maklerlohn abgemacht, dann gilt die Provision als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Das heißt, niemand darf davon ausgehen, dass ein Makler kostenfrei für einen tätig wird. In diesem Fall gilt der Rahmen des Üblichen: In der Regel wird ein fester prozentualer Anteil des tatsächlichen Kaufpreises vereinbart, der je nach Bundesland und Region zwischen drei und sieben Prozent liegt – zuzüglich der Mehrwertsteuer.

Link-Tipp

Wer zahlt den Makler?

Von der Arbeit des Maklers profitieren letztlich zwei Parteien, Käufer und Verkäufer – doch wer muss die Provision zahlen? Dieser Beitrag schafft Klarheit bei der Maklerprovision.

Dauer der Beauftragung

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Generell lohnt es sich, den Maklervertrag zu befristen. In der Regel wird der Makler versuchen, die Immobilie in der vorgegebenen Zeit zu vermitteln. Foto: LIGHTFIELD STUDIOS/fotolia.com

Insbesondere für Immobilienverkäufer bietet es sich immer an, den Auftrag auf eine bestimmte Dauer zu befristen. Damit umgeht er in der Regel das Risiko, dass der Makler sich zu lange Zeit lässt, bis er tätig wird. Bei einer Befristung wird der Makler versuchen, innerhalb der vorgegebenen Zeit die Immobilie an den Mann zu bringen. Die Auftraggeber sollten bei der Befristung des Vertrages darauf achten, dass im Maklervertrag keine Klausel zu einer automatischen Verlängerung führt. Der Vertrag sollte unbedingt sowohl Beginn als auch Ende der Laufzeit enthalten.

Achtung

Bindungsfrist auch nach Vertragsende

Der Auftraggeber kann auch nach Ende einer Frist weiterhin an einen Makler gebunden sein. Das ist dann der Fall, wenn der Makler zwar einen ernsthaften Kaufinteressenten vermitteln konnte, der Vertragsabschluss aber erst nach dem Ende der Befristung zustande kommt. In dem Fall hat der Makler weiterhin einen Anspruch auf seine Provision. Dieser erlöscht nur dann, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass der Verkauf nicht im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Maklers steht.

Eine Kündigung bei befristeten Verträgen ist während der Laufzeit allerdings nur infolge eines wichtigen Grundes zulässig. Das kann beispielsweise eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers sein, durch die er die Interessen des Auftraggebers erheblich missachtet. Diese außerordentliche Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen nach Bekanntwerden des Pflichtverstoßes erfolgen.

Wesentlich einfacher ist die Kündigung bei unbefristeten Maklerverträgen: Der Vertrag kann jederzeit gekündigt werden, eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig.

Ein schriftlich geschlossener Maklervertrag muss auch schriftlich gekündigt werden.

Aufwandsentschädigung

Wenn der Makler sich an die Vermittlung macht, entstehen ihm erst einmal Kosten. Diese kann er sich über eine Klausel im Maklervertrag zurückholen (§ 652 Abs. 2 BGB). Ist im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbart, dann ist am Ende egal, ob der Makler seinen Auftrag erfolgreich abschließt oder nicht. Das heißt, die Zahlung fällt in diesem Fall unter Umständen zusätzlich zur Provision an. Meist sind Verträge aber so gestaltet, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung nur die vereinbarte Provision zu zahlen ist.

Die Höhe der Aufwandsentschädigung darf nicht so vereinbart werden, dass im Ergebnis eine erfolgsunabhängige Provision vorläge. Denn abrechnen kann der Makler wirklich nur das, was er tatsächlich aufgewendet hat: Das können entstandene Kosten für das Schalten von Inseraten, Portokosten oder Fahrtkosten zu den Besichtigungsterminen sein.

Reservierungsgebühr

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Will ein potenzieller Käufer seine Entscheidung nicht sofort fällen, gibt es unter Umständen die Möglichkeit, die Immobilie zu reservieren. In der Regel ist dies jedoch mit einer Reservierungsgebühr verbunden. Foto: WoGi/fotolia.com

Wollen Käufer lieber nochmal die ein oder andere Nacht darüber schlafen, ob sie eine Immobilie wirklich kaufen wollen oder nicht, bieten manche Makler die Möglichkeit an, das Objekt über einen bestimmten Zeitraum zu reservieren. Dafür verlangen sie in der Regel einen finanziellen Ausgleich – die Reservierungsgebühr. Fällt die Entscheidung für den Kauf, wird diese Gebühr mit der Maklerprovision verrechnet. Ansonsten kann der Makler die Gebühr einbehalten. Damit das Ganze überhaupt zulässig ist, sollte die Klausel individuell vereinbart werden.  „Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist es zuträglich, wenn sie nicht Bestandteil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, sondern eine eigenständige Vereinbarung zwischen Makler und Interessent ist“, erklärt Julia Wagner. Fehlt eine zeitliche Begrenzung der Reservierung, so ist die Vereinbarung nichtig. Außerdem darf die Reservierungsgebühr nicht zu hoch angesetzt werden, weil sich sonst der Interessent unter Druck gesetzt fühlen könnte, die Immobilie wirklich kaufen zu müssen, um einen erheblichen finanziellen Verlust zu vermeiden. Die Höhe der Gebühr sollte nicht mehr als zehn Prozent der Maklerprovision sein.

Wichtig: Nur ein Makler, der mit dem Verkäufer einen Alleinauftrag geschlossen hat und damit exklusiv für die Vermittlung der Immobilie zuständig ist  , kann eine solche Reservierung vornehmen. Denn wenn noch weitere Makler oder der Verkäufer selbst weiter nach Käufern suchen, bestünde die Möglichkeit, dass das Haus trotz Reservierung beim Makler anderweitig verkauft wird. „Dennoch kann eine solche Vereinbarung – wenn denn alle Voraussetzungen erfüllt sind – im Interesse aller Parteien liegen“, sagt die Rechtsexpertin.

Widerrufsrecht

Schließen Kunden mit einem Makler einen sogenannten Fernabsatzvertrag, also einen, der über Telefon oder per E-Mail abgeschlossen wird, muss der Immobilienprofi immer eine schriftliche Widerrufsbelehrung liefern. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Dabei ist es egal, ob der Vertrag per E-Mail, am Telefon oder schriftlich abgeschlossen wird. Liegt die Widerrufsbelehrung nicht zum Vertragsabschluss vor, hat der Kunde statt der vorgeschriebenen 14 Tage das Recht, den Vertrag auch noch längere Zeit danach zu widerrufen: In diesem Fall erlischt das Widerrufsrecht erst nach einem Jahr und 14 Tagen.

Link-Tipp

Das Widerrufsrecht sorgt oftmals für Unsicherheiten. Lesen Sie, was der Verbraucher über das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen wissen sollte.

Drei Arten des Maklerauftrags beim Immobilienverkauf

In der allgemeinen Vorstellung gilt es als die oberste Pflicht eines Maklers, eine Immobilie schnell und so gewinnbringend wie möglich an den Mann zu bringen. Doch auch wenn dies im beiderseitigen Interesse von Makler und Auftraggeber liegt, so ist die Tätigkeitspflicht kein zwingender Bestandteil des Maklervertrags.

Wer seine Immobilie über einen Makler verkaufen will, kann grundsätzlich zwischen drei Arten des Maklervertrages wählen:

  • einfacher Maklerauftrag
  • Makleralleinauftrag
  • qualifizierter Makleralleinauftrag

Je nach Vertragsart ist der Makler verpflichtet, bestimmte Leistungen zu erbringen. Außerdem regelt die Vertragsart auch, wer berechtigt ist, eine Immobilie zu vermarkten – mehrere Makler oder ein Immobilienprofi allein. Ebenso wird festgelegt, ob der Auftraggeber selbst tätig werden darf.

Einfacher Maklerauftrag – Verkäufer kann mehrere Makler beauftragen

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Beim einfachen Maklerauftrag kann der Verkäufer so viele Makler beauftragen, wie er möchte. Foto: iStock/Umkehrer

Der einfache Maklerauftrag ist der lockerste Maklervertrag von allen. Für den Abschluss des Vertrages  reicht es in der Regel aus, dass der Immobilienbesitzer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erklärung gibt, dass dieser sein Haus oder seine Wohnung verkaufen oder vermieten soll. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer jedoch zu nichts und kann seine Immobilie durch weitere Makler vermarkten lassen oder sie selbst auf dem Markt anbieten. Verkauft oder vermietet er das Objekt ohne Zutun eines Maklers, dann schuldet er auch keine Provision. Jedoch hat diese Freiheit auch einen Nachteil: Der Makler bekommt zwar die Erlaubnis, die Immobilie zu vermitteln – verpflichtet ist er aber nicht. Wie sehr er sich ins Zeug legt, ist ihm überlassen. Doch ewig warten muss der Auftraggeber deshalb dennoch nicht. Der einfache Maklerauftrag kann jederzeit gekündigt werden. Das ist zum einen ein Ansporn für den Makler und  zum anderen macht es eine Befristung des Vertrags nicht notwendig.

Makleralleinauftrag – Nur ein Makler und der Verkäufer können tätig werden

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Schließt der Verkäufer mit dem Makler einen einfachen Alleinauftrag ab, darf auch nur dieser Makler für ihn vermitteln. Allerdings kann der Verkäufer weiterhin selbst tätig werden. Foto: iStock/Umkehrer

Etwas enger bindet sich der Auftraggeber beim einfachen Alleinauftrag an den Makler. Denn mit dieser Vertragsart entscheidet sich der Auftraggeber dafür, die Vermarktung seiner Immobilie ausschließlich einem Makler zu überlassen. Der Vorteil: Der Makler verpflichtet sich, tatsächlich tätig zu werden. Das ist beim einfachen Maklerauftrag nicht der Fall. Der Auftraggeber ist hierbei aber weiterhin berechtigt, sich selbst nach einem passenden Interessenten umzusehen und bei Erfolg die Immobilie auch ohne Zahlung der Maklerprovision zu verkaufen. Wer trotz Makleralleinauftrag einen weiteren Immobilienprofi beauftragt, muss damit rechnen, doppelte Provision zahlen zu müssen – die des vermittelnden Maklers und die für jenen, mit dem Makleralleinauftrag. Damit der Auftraggeber nicht ewig an den Makler gebunden ist, obwohl dieser keinen passenden Interessenten findet, sollte der Alleinauftrag immer befristet werden. Üblich ist dabei eine Frist von sechs Monaten.

Qualifizierter Makleralleinauftrag – Immobilie wird exklusiv vom Makler vermarktet

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Einigen sich Verkäufer und Makler auf einen qualifizierten Alleinauftrag, darf wirklich nur der Makler die Immobilie verkaufen. Findet der Verkäufer Interessenten, muss er sie an den Makler verweisen. Foto: iStock/Umkehrer

Das ist die vom Makler wahrscheinlich bevorzugte Form des Maklervertrags – denn beim qualifizierten Alleinauftrag vereinbaren Makler und Auftraggeber, dass das Objekt exklusiv vom Immobilienprofi vermarktet werden darf. Das heißt, weder ein anderer Makler noch der Auftraggeber selbst darf tätig werden. Findet der Verkäufer ohne Makler einen potenziellen Interessenten, kann er das Geschäft nicht einfach abschließen, sondern muss ihn an den Makler verweisen. Hält sich der Auftraggeber nicht daran, hat der Makler einen Anspruch auf Schadenersatz.

Beim qualifizierten Alleinauftrag sollten im Maklervertrag wichtige Vermarktungsmaßnahmen vereinbart werden, die der Makler dann auch wirklich leisten muss. Bleibt der Makler diese Pflicht schuldig, kann der Auftraggeber den Vertrag kündigen.
Auch beim qualifizierten Alleinauftrag bietet sich eine Befristung auf wenige Monate an.

Wann bietet sich welcher Maklerauftrag an?

„Wird ein Makler im Rahmen eines Alleinauftrages beauftragt, wird er wahrscheinlich mehr Bemühungen anstellen und sich mehr in den Auftrag reinhängen“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund. Generell können Auftraggeber davon ausgehen, dass Makler motivierter sind, je weniger Konkurrenz sie zu befürchten haben. Denn nur so können sie sicher sein, dass ihre Bemühungen am Ende auch mit einer Provision belohnt wird. Ist die Dauer des Alleinauftrags – egal ob einfach oder qualifiziert – dazu noch begrenzt, wird der Makler noch mehr Möglichkeiten ausschöpfen, das Objekt schnell und gewinnbringend zu verkaufen.


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