Immobilie kaufen statt mieten: Wann es sich lohnt

Lesermeinungen:  

(58)

Viele Menschen wünschen sich ein Eigenheim. Doch ist Kaufen statt Mieten wirklich langfristig günstiger? Diese Schlüsselfrage lässt sich nicht pauschal beantworten. Tipps, unter welchen Voraussetzungen sich Kaufen als Eigennutzer mehr lohnt als Mieten.

Kurz und knapp

Die anhaltend niedrigen Zinsen führen dazu, dass viele Menschen über den Kauf einer eigenen Immobilie nachdenken. Das kann sich auch tatsächlich lohnen, sofern der Immobilienpreis nicht zu hoch ist. Käufer in spe sollten sich aber auch Gedanken darüber machen, ob sie mit einer eigenen Immobilie in Zukunft noch flexibel genug sind und darüber hinaus auch alternative Anlagemodelle durchrechnen.

Kaufen statt mieten, Immobilie kaufen, Foto: Tiberius Gracchus/ fotolia.de
Lieber kaufen statt mieten? Die Wahl zwischen Eigenheim und Mietwohnung bedarf einiges an Abwägung. Foto: Tiberius Gracchus/ fotolia.de

Viele Menschen in Deutschland haben einen großen Lebenstraum: Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Ob Kaufen statt Mieten aber wirklich besser ist, hängt von vielen Faktoren ab: das eigene finanzielle Polster, das persönliche Einkommen, aber auch das Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort. Zudem ist die Frage, ob es die eigene Immobilie oder doch lieber eine Mietwohnung sein soll, auch eine Typfrage. Wer mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, sollte sich gut mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen vertraut machen.

Vorteile einer selbst genutzten Immobilie

Vorteile, Kaufen statt mieten, Eigenheim, selbst genutzte Immobilie, Grafik: immowelt.de

Wer die selbst genutzte Immobilie als langfristiges Investment betrachtet, kann von vielen Vorteilen profitieren:

  • Anders als Aktien, Gold oder Anleihen, haben Immobilien einen praktischen Nutzwert: Man kann sie bewohnen.
  • Immobilieneigentümer zahlen keine Miete.
  • Ist die Immobilie vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt, stellt sie eine gute Altersvorsorge dar.
  • Zumindest in guten Lagen und in gefragten Metropolen ist auch künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen.

Nachteile einer selbst genutzten Immobilie

Nachteile, Kaufen statt mieten, Eigenheim, Grafik: immowelt.de

Je nach Lebenssituation bringt eine eigene Immobilie aber auch Nachteile mit sich:

  • Orts- oder Arbeitgeberwechsel: Mieter können ihre Wohnung meist kurzfristig kündigen, eine Option, die Eigentümer nicht nutzen können. Die Mobilität ist also eingeschränkt.
  • Aktien und Wertpapiere sind innerhalb von Sekunden verkauft. Die Veräußerung einer Immobilie dauert hingegen meist mehrere Monate.
  • Anders als Mieter kommen Eigentümer für Renovierungen und Instandhaltungen vollständig selbst auf.
  • Weder Mieter noch Eigentümer können sich ihre Nachbarn aussuchen. Mieter können allerdings schneller umziehen.

Wann sich kaufen statt mieten lohnt

Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich für einen Erwerb interessiert, sollte deshalb gründlich nachrechnen.

Immobilienpreise gestiegen: Lohnt sich der Kauf noch?

Eine Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ob eine Immobilie tendenziell teuer oder eher günstig ist, ist der Mietpreismultiplikator. Das ist zwar vor allem eine Kennziffer für Kapitalanleger. Doch auch für Selbstnutzer kann sie Anhaltspunkte dafür liefern, ob der geplante Erwerb wirtschaftlich vertretbar ist. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie zu zahlen wären. Je höher der Multiplikator, desto schlechter die Rendite. Wie hoch der Multiplikator konkret sein darf, hängt von mehreren Faktoren ab: Lage, Ausstattung und Zustand oder auch Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie.

Beispiel

Eine Wohnung kostet monatlich 1.000 Euro Miete; im Jahr also 12.000 Euro.
Wer diese Wohnung kauft, müsste 300.000 Euro investieren.

300.000 Euro (Kaufpreis) : 12.000 Euro (Jahresmiete) = 25 Jahre

Der Mietpreismultiplikator beträgt demnach 25.

In der Regel gilt, dass Multiplikatoren, die deutlich über 20 liegen, für tendenziell hohe Immobilienpreise sprechen. Das muss allerdings in mehrfacher Hinsicht relativiert werden: Ein hoher Multiplikator ist nämlich auch ein Indiz dafür, dass nach Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage besteht; die Marktteilnehmer gehen deshalb auch in Zukunft von weiteren Wertsteigerungen und einer hohen Attraktivität aus.

Auch aus Käufersicht muss ein höherer Multiplikator nicht immer ein Grund sein, auf den Erwerb zu verzichten. Vor allem bei niedrigen Zinsen kann ein etwas höherer Kaufpreis immer noch tragbar sein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer bei seiner Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählt. Zudem sollte die niedrige Zinsbelastung genutzt werden, um eine höhere als in Hochzinsphasen übliche Tilgung zu zahlen.

Link-Tipp

Lohnt sich Kaufen statt Mieten für Sie? Rechnen Sie in unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner selbst nach.

Unter Umständen kann es sich lohnen, eine besonders günstige Immobilie zu kaufen. Lesen Sie hier, wie Sie beim Immobilienkauf ein Schnäppchen machen können und finden Sie günstige Häuser in Ihrer Umgebung.

Restschuld am Ende der Zinsbindung ist entscheidend

Kaufen statt mieten, Restschuld, Foto: contrastwerkstatt/ fotolia.de
Bei der Entscheidung für oder gegen die eigene Immobilie spielt die Restschuld am Ende der Zinsbindung eine entscheidende Rolle. Foto: contrastwerkstatt/fotolia.de

Entscheidend ist darüber hinaus, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Wer beispielsweise für den Erwerb einer 300.000-Euro-Wohnung ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt und dafür 1,5 Prozent Zinsen zahlt und eine Anfangstilgung von nur einem Prozent wählt, hat nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung immer noch rund 223.000 Euro Schulden. Während dieser Laufzeit zahlt er zwar monatlich nur eine Rate in Höhe von rund 520 Euro – und damit viel weniger als eine alternativ angenommene Miete in Höhe von 1.000 Euro. Liegt der Marktzins allerdings nach zehn Jahren deutlich höher als heute, muss mit einer viel höheren Rate für die Anschlussfinanzierung gerechnet werden.

Deshalb ist es besser, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Wer in diesem Beispiel statt einem Prozent Tilgung 3,5 Prozent wählt, zahlt eine monatliche Rate von rund 1.040 Euro, also kaum mehr, als er Miete zahlen würde. Nach Ablauf der Zinsbindung verbliebe dann allerdings nur noch eine Restschuld in Höhe von rund 156.000 Euro. Ein höherer Zinssatz bei der Finanzierung der dann viel niedrigeren Restschuld würde sich also viel weniger Bemerkbar machen.

Link-Tipp

Sie wollen sich ein Bild davon machen, mit welchem Kredit Sie bei der Bank rechnen können? Erfahren Sie hier, wie die Bank Ihren Kreditrahmen berechnet.

Vergleich: Kosten für die Miete versus Kosten für den Kauf

Kaufen statt mieten, Kosten vergleichen, Grafik: immowelt.de

Entscheidend für die Frage, ob man besser kaufen oder mieten sollte, ist auch ein Vergleich, wie viel man während der Finanzierungsphase an Miete gezahlt hätte. Geht man von einer durchschnittlichen jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent aus, so hätte man in unserem Beispiel im Laufe von zehn Jahren rund 131.000 Euro Kaltmiete gezahlt. Für die alternativ anfallenden – und während der Zinsbindung konstanten – Darlehensraten wären rund 125.000 Euro fällig geworden. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Mieter sein Eigenkapital in diesen Jahren verzinst angelegt hätte, statt das Geld in die Immobilie zu binden, steht der Käufer in diesem Beispiel besser da. Denn der Käufer hat in dieser Zeit schon fast 100.000 Euro seiner Schulden getilgt, was de Facto einem Vermögenszuwachs in dieser Höhe entspricht, während der Mieter keinerlei Eigentum gebildet hat. Diese Betrachtungsweise gilt allerdings nur, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie im Laufe der Zeit nicht an Wert verliert. Umgekehrt gilt: Gewinnt die Immobilie an Wert, fällt der Vermögenszuwachs des Käufers noch deutlicher aus.

Info

Selbst wenn man hypothetisch annimmt, dass ein Darlehen nicht getilgt wird, sondern nur Zinsen gezahlt werden, sinkt die reale Schuld im Zeitverlauf. Dafür sorgt die Inflation. Diese betrug beispielsweise zwischen Januar 2006 und Januar 2016 rund 12,4 Prozent. Ein im Januar 2006 aufgenommenes Darlehen über 100.000 Euro hätte im Januar 2016 demnach nur noch eine reale Kaufkraft von rund 89.000 Euro gehabt.

Lage und Entwicklungsmöglichkeiten beachten

In Zeiten niedriger Zinsen sollten sich potenzielle Immobilienkäufer nur dann auf einen hohen Kaufpreis einlassen, wenn viele Gründe für einen stabilen oder steigenden Wert sprechen. Indikatoren hierfür sind:

  • Die Immobilie liegt in einer Gemeinde mit florierender Wirtschaft, niedriger Arbeitslosigkeit und konstanter oder steigender Einwohnerzahl.
  • Die Lage der Immobilie ist gut: Wenig Verkehrslärm, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Infrastruktur.

 

Rendite anderer Anlagen in Überlegungen mit einbeziehen

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich aber auch überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, das Geld anzulegen. Neben einem gewissen Eigenkapitalanteil müssen Käufer auch für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision aufkommen. Dieses Geld könnte unter Umständen auch in anderen Anlagemöglichkeiten gut aufgehoben sein. Es kann sich also für potenzielle Käufer unter Umständen lohnen, mit dem Immobilienkauf noch ein wenig zu warten und zunächst den Eigenkapitalanteil zu vermehren – das trifft insbesondere auf junge Käufer zu.

Szenarien für die Wertentwicklung der Immobilie durchdenken

kaufen statt mieten, Entwicklungsmöglichkeiten, Lage, Grafik: immowelt.de

Vor einem Immobilienkauf sollten sich Käufer gut überlegen, wie sich der Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in Zukunft entwickeln könnte. Denn schon ein neuer Job in einer anderen Stadt kann einen Umzug unumgänglich machen. Wenn die Immobilie dann verkauft werden muss, sollte das möglichst zu einem höheren Preis als dem Einkaufspreis geschehen.

Dabei gilt: Die Immobilienpreise entwickeln sich in der Stadt und auf dem Land unterschiedlich. In der Stadt sind Immobilien meist deutlich teurer als auf dem Land und auch die regionalen Unterschiede nehmen zu. Jene Regionen mit starkem Zuzug und hohen Immobilienpreisen stehen hier schrumpfenden Regionen mit eher niedrigen Preisen gegenüber. Wer eine Immobilie kaufen will und nicht sicher weiß, ob er darin den Rest seines Lebens verbringen wird, sollte diese Faktoren in die Wahl des richtigen Hauses oder der richtigen Wohnung mit einbeziehen.

Mieten oder kaufen ist auch eine Typfrage

Ob jemand eine Wohnung mietet oder sich ein Haus kauft, ist letzten Endes aber nicht nur von seinen finanziellen Mitteln abhängig, sondern hängt auch von der individuellen Lebensplanung ab. Wer nie lange in der gleichen Stadt wohnen bleibt, braucht auch bezogen auf seine Wohnsituation viel Flexibilität – diese haben vor allem Mieter. Viele Eigentümer schätzen dagegen das gute Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen und darin tun und lassen zu können was sie möchten.

Immobilienkäufer sollte werden, wer:

  • finanziell auf sicheren Beinen steht und einen Kredit langfristig bedienen kann.
  • langfristig am gleichen Ort bleiben möchte.
  • bereit und in der Lage ist, unerwartete Ausgaben zu tragen – beispielsweise für Reparaturen.


Mieter sollte bleiben, wer:

  • nur wenig Eigenkapital zur Verfügung und monatlich auch nicht viel Geld übrig hat.
  • häufig den Wohnort wechselt.
  • keine Kosten für teure Sanierungen oder Reparaturen tragen möchte.
Fazit

Sind die Zinsen niedrig, kann sich der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie oft finanziell selbst dann lohnen, wenn in vielen Regionen die Kaufpreise steigen. Voraussetzungen sind allerdings eine gute Finanzierungsstrategie und eine gute Lage des Objekts – zudem sollten sich Käufer sicher sein, dass die Immobilie im Zweifelsfall eher an Wert steigt als verliert  – für den Fall dass er später doch umziehen und die Immobilie verkaufen muss.


Ihre Meinung zählt

(58)
3.8 von 5 Sternen
5 Sterne
 
24
4 Sterne
 
14
3 Sterne
 
11
2 Sterne
 
2
1 Stern
 
7
Ihre Bewertung:

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben

1 Kommentar

Boris am 12.10.2016 12:25

Ich finde diesen Beitrag sehr interessant. Ich möchte in den nächsten 10 Jahren auch ein Grundstück besitzen. Am Besten mit einem Einfamilienhaus- Derzeit findet man auch preiswerte Villen im Internet. Doch mir fehlt das "Kleingeld".

... mehr
auf Kommentar antworten