Immobilie kaufen statt mieten: Wann es sich lohnt

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Viele Menschen wünschen sich ein Eigenheim. Doch ist Kaufen oder Mieten langfristig günstiger? Diese Schlüsselfrage lässt sich nicht pauschal beantworten. Tipps, unter welchen Voraussetzungen sich Kaufen als Eigennutzer mehr lohnt als Mieten.

Kaufen oder mieten, Immobilie kaufen, Foto: Tiberius Gracchus / stock.adobe.com
Lieber kaufen oder mieten? Die Wahl zwischen Eigenheim und Mietwohnung bedarf einiges an Abwägung. Foto: Tiberius Gracchus / stock.adobe.com

Viele Menschen in Deutschland haben einen großen Lebenstraum: Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Ob aber Mieten oder Kaufen besser ist, hängt von vielen Faktoren ab: dem eigenen finanziellen Polster, dem persönlichen Einkommen, aber auch dem Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort.

Kaufen oder mieten – kurz und knapp

Die anhaltend niedrigen Zinsen führen dazu, dass viele Menschen über den Kauf einer eigenen Immobilie nachdenken. Das kann sich auch tatsächlich lohnen, sofern der Immobilienpreis nicht zu hoch ist. Käufer in spe sollten sich aber auch Gedanken darüber machen, ob sie mit einer eigenen Immobilie in Zukunft noch flexibel genug sind und darüber hinaus auch alternative Anlagemodelle durchrechnen.

Vor- und Nachteile einer selbst genutzten Immobilie

Ob Mietwohnung oder eigene Immobilie – beides hat seine Vor- und Nachteile. Genauer gesagt ist der Vorteil des einen der Nachteil des anderen. Daher sollten sich willige Käufer vorher genau überlegen, was für sie mehr Gewicht hat:

Vorteile

  • Anders als Aktien, Gold oder Anleihen, haben Immobilien einen praktischen Nutzwert: Man kann sie bewohnen.
  • Immobilieneigentümer zahlen keine Miete.
  • Ist die Immobilie vor Erreichen des Rentenalters abbezahlt, stellt sie eine gute Altersvorsorge dar.
  • Zumindest in guten Lagen und in gefragten Metropolen ist auch künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen.

Nachteile

  • Orts- oder Arbeitgeberwechsel: Mieter können ihre Wohnung meist kurzfristig kündigen, eine Option, die Eigentümer nicht nutzen können. Die Mobilität ist also eingeschränkt.
  • Aktien und Wertpapiere sind innerhalb von Sekunden verkauft. Die Veräußerung einer Immobilie dauert hingegen meist mehrere Monate.
  • Anders als Mieter kommen Eigentümer für Renovierungen und Instandhaltungen vollständig selbst auf.
  • Weder Mieter noch Eigentümer können sich ihre Nachbarn aussuchen. Mieter können allerdings schneller umziehen.

Dann lohnt sich kaufen mehr als mieten

Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wer sich für einen Erwerb interessiert, sollte deshalb gründlich nachrechnen.

Immobilienpreise: Zu teuer oder lohnt sich der Kauf?

Wer eine Immobilie kaufen will, muss sich mit den derzeitigen Immobilienpreisen auseinandersetzen. In den vergangenen Jahren sind diese je nach Region stark gestiegen. Da stellt sich schnell die Frage, ob sich kaufen wirklich lohnt oder ob mieten langfristig günstiger ist.

Link-Tipp

Wie hoch sind die Immobilienpreise in der Wunschregion oder -stadt? Die Preisstatistik von immowelt verrät die durchschnittlichen Angebotspreise des vergangenen Jahres.

Eine günstige Immobilie wird sich eher lohnen, als eine zu teure. Eine Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ob eine Immobilie tendenziell teuer oder eher günstig ist, ist der Mietpreismultiplikator. Das ist zwar vor allem eine Kennziffer für Kapitalanleger, doch auch für Selbstnutzer kann sie Anhaltspunkte dafür liefern, ob der geplante Erwerb wirtschaftlich vertretbar ist. Der Multiplikator gibt an, wie viele Jahresmieten für eine Immobilie zu zahlen wären. Je höher der Multiplikator, desto schlechter in der Regel die Rendite.

Eine konkrete Aussage über die tatsächliche Nettorendite lässt sich mit dem Multiplikator jedoch nicht treffen, da Faktoren wie Kaufnebenkosten und später laufende Kosten bei dieser Kennzahl nicht berücksichtigt werden.

Wie hoch der Multiplikator konkret sein darf, hängt von mehreren Faktoren ab: Lage, Ausstattung und Zustand oder auch Wertsteigerungspotenzial einer Immobilie.

Beispiel

Eine Wohnung kostet monatlich 1.000 Euro Miete; im Jahr also 12.000 Euro.
Wer diese Wohnung kauft, müsste 300.000 Euro investieren.

300.000 Euro (Kaufpreis): 12.000 Euro (Jahresmiete) = 25 Jahre

Der Mietpreismultiplikator beträgt demnach 25.

In der Regel gilt, dass Multiplikatoren, die deutlich über 25 liegen, für tendenziell hohe Immobilienpreise sprechen. Das muss allerdings in mehrfacher Hinsicht relativiert werden: Ein hoher Multiplikator ist nämlich auch ein Indiz dafür, dass nach Immobilien dieser Art eine hohe Nachfrage besteht. Die Marktteilnehmer gehen deshalb auch in Zukunft von weiteren Wertsteigerungen und einer hohen Attraktivität aus.

Aus Käufersicht muss ein höherer Multiplikator nicht immer ein Grund sein, auf den Erwerb zu verzichten. Vor allem bei niedrigen Zinsen kann ein etwas höherer Kaufpreis immer noch tragbar sein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Käufer bei seiner Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählt. Zudem sollte die niedrige Zinsbelastung genutzt werden, um eine höhere als in Hochzinsphasen übliche Tilgung zu zahlen.

Link-Tipp

Lohnt sich Kaufen oder Mieten? Jetzt mit unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner selbst nachrechnen.

Unter Umständen kann es sich lohnen, eine besonders günstige Immobilie zu kaufen. Was sich aus Schnäppchen beim Immobilienkauf machen lässt und wo günstige Häuser in der Umgebung zu finden sind.

Anschlussfinanzierung: Restschuld am Ende der Zinsbindung ist entscheidend

Kaufen oder mieten, Restschuld, Foto: contrastwerkstatt / stock.adobe.com
Bei der Entscheidung für oder gegen die eigene Immobilie spielt die Restschuld am Ende der Zinsbindung eine entscheidende Rolle. Foto: contrastwerkstatt / stock.adobe.com

Die Mehrheit wird sich eine Immobilie nicht ohne einen Kredit leisten können. Diese werden von Banken für einen festen Zeitraum mit einer bestimmten Zinsbindung gewährt. Während die Zinsen zurzeit eher niedrig sind, kann das in 15 Jahren vielleicht ganz anders aussehen. Daher sollten potenzielle Käufer von Beginn an auch die Anschlussfinanzierung mit in die Überlegung einbeziehen.

Entscheidend dabei ist, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, weil diese direkten Einfluss auf die Anschlussfinanzierung nimmt. Wer beispielsweise für den Erwerb einer 300.000-Euro-Wohnung ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt, dafür 1,5 Prozent Zinsen zahlt und eine Anfangstilgung von nur einem Prozent wählt, hat nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung immer noch rund 223.000 Euro Schulden.

Während dieser Laufzeit zahlt er zwar monatlich nur eine Rate in Höhe von rund 520 Euro – und damit viel weniger als eine alternativ angenommene Miete in Höhe von 1.000 Euro. Liegt der Marktzins allerdings nach zehn Jahren deutlich höher als heute, muss mit einer viel höheren Rate für die Anschlussfinanzierung gerechnet werden. Wer sich diese dann nicht leisten kann, verliert möglicherweise sein Eigenheim wieder.

Deshalb ist es besser, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Wer in diesem Beispiel statt einem Prozent Tilgung 3,5 Prozent wählt, zahlt eine monatliche Rate von rund 1.040 Euro, also kaum mehr, als er Miete zahlen würde. Nach Ablauf der Zinsbindung verbliebe dann allerdings nur noch eine Restschuld in Höhe von rund 156.000 Euro. Ein höherer Zinssatz bei der Finanzierung der dann viel niedrigeren Restschuld würde sich also viel weniger bemerkbar machen.

Link-Tipp

Mit welchem Kredit Kaufentschlossene rechnen können und wie die Bank den Kreditrahmen berechnet.

Vergleich: Kosten für die Miete versus Kosten für den Kauf

Entscheidend für die Frage, ob man besser kaufen oder mieten sollte, ist auch ein Vergleich, wie viel Miete man während der Finanzierungsphase gezahlt hätte. Geht man von einer durchschnittlichen jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent aus, so hätte man in unserem Beispiel im Lauf von zehn Jahren rund 131.000 Euro Kaltmiete gezahlt. Für die alternativ anfallenden – und während der Zinsbindung konstanten – Darlehensraten wären rund 125.000 Euro fällig geworden.

Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Mieter sein Eigenkapital in diesen Jahren verzinst angelegt hätte, statt das Geld in die Immobilie zu binden, steht der Käufer in diesem Beispiel besser da. Denn der Käufer hat in dieser Zeit schon fast 100.000 Euro seiner Schulden getilgt, was de facto einem Vermögenszuwachs in dieser Höhe entspricht, während der Mieter keinerlei Vermögen gebildet hat. Diese Betrachtungsweise gilt allerdings nur, wenn man davon ausgeht, dass die Immobilie im Lauf der Zeit nicht an Wert verliert. Umgekehrt gilt: Gewinnt die Immobilie an Wert, fällt der Vermögenszuwachs des Käufers noch deutlicher aus.

Info

Selbst bei einer hypothetischen Annahme, dass ein Darlehen nicht getilgt wird, sondern nur Zinsen gezahlt werden, sinkt die reale Schuld im Zeitverlauf. Das liegt an der Inflation. Diese betrug beispielsweise zwischen Februar 2011 und Februar 2020 rund 12,7 Prozent. Ein im Februar 2011 aufgenommenes Darlehen über 100.000 Euro hätte im Februar 2021 demnach nur noch eine reale Kaufkraft von rund 87.000 Euro gehabt.

Lage und Entwicklungsmöglichkeiten beachten

In Zeiten niedriger Zinsen sollten sich potenzielle Immobilienkäufer nur dann auf einen hohen Kaufpreis einlassen, wenn viele Gründe für einen stabilen oder steigenden Wert sprechen. Indikatoren hierfür sind:

  • Die Immobilie liegt in einer Gemeinde mit florierender Wirtschaft, niedriger Arbeitslosigkeit und konstanter oder steigender Einwohnerzahl.
  • Die Lage der Immobilie ist gut: Wenig Verkehrslärm, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Infrastruktur.

Szenarien für die Wertentwicklung der Immobilie durchdenken

Vor einem Immobilienkauf sollten sich Käufer gut überlegen, wie sich der Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in Zukunft entwickeln könnte. Denn schon ein neuer Job in einer anderen Stadt kann einen Umzug unumgänglich machen. Wenn die Immobilie dann verkauft werden muss, sollte das im Idealfall zu einem höheren Preis als dem Einkaufspreis geschehen.

Dabei gilt: Die Immobilienpreise entwickeln sich in der Stadt und auf dem Land unterschiedlich. In der Stadt sind Immobilien meist deutlich teurer als auf dem Land und auch die regionalen Unterschiede nehmen zu. Jene Regionen mit starkem Zuzug und hohen Immobilienpreisen stehen schrumpfenden Regionen mit eher niedrigen Preisen gegenüber. Wer eine Immobilie kaufen will und nicht sicher weiß, ob er darin den Rest seines Lebens verbringen wird, sollte diese Faktoren in die Wahl des richtigen Hauses oder der richtigen Wohnung mit einbeziehen.

Rendite anderer Anlagen in Überlegungen mit einbeziehen

kaufen statt mieten, weitere Anlagemöglichkeiten, Foto: AntonioDiaz / stock.adobe.com
Da zum Kaufpreis noch die Nebenkosten dazukommen, sollten Interessenten auch über alternative Anlagemöglichkeiten nachdenken. Foto: AntonioDiaz / stock.adobe.com

Wer eine Immobilie kauft, sollte sich zudem überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre, das Geld anderweitig anzulegen. Neben einem gewissen Eigenkapitalanteil müssen Käufer auch für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision aufkommen. Dieses Geld könnte unter Umständen auch in anderen Anlagemöglichkeiten gut aufgehoben sein.

Es kann sich  für potenzielle Käufer unter Umständen lohnen, mit dem Immobilienkauf noch ein wenig zu warten und zunächst den Eigenkapitalanteil zu vermehren – das trifft insbesondere auf junge Käufer zu.

Mieten oder kaufen ist auch eine Typfrage

Ob jemand eine Wohnung mietet oder sich ein Haus kauft, ist letzten Endes aber nicht nur von seinen finanziellen Mitteln abhängig, sondern hängt auch von der individuellen Lebensplanung ab. Wer nie lange in der gleichen Stadt wohnen bleibt, braucht auch bezogen auf seine Wohnsituation viel Flexibilität – diese haben vor allem Mieter. Viele Eigentümer schätzen dagegen das gute Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen und darin tun und lassen zu können was sie möchten.

Immobilienkäufer sollte werden, wer:

  • finanziell auf sicheren Beinen steht und einen Kredit langfristig bedienen kann.
  • langfristig am gleichen Ort bleiben möchte.
  • bereit und in der Lage ist, unerwartete Ausgaben zu tragen – beispielsweise für Reparaturen.

Mieter sollte bleiben, wer:

  • nur wenig Eigenkapital zur Verfügung und monatlich auch nicht viel Geld übrig hat.
  • häufig den Wohnort wechselt.
  • keine Kosten für teure Sanierungen oder Reparaturen tragen möchte.

Fazit: Kaufen oder Mieten?

Sind die Zinsen niedrig, kann sich der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie oft finanziell selbst dann lohnen, wenn in vielen Regionen die Kaufpreise steigen. Voraussetzungen sind allerdings eine gute Finanzierungsstrategie und eine gute Lage des Objekts – zudem sollten sich Käufer sicher sein, dass der Wert der Immobilie im Zweifelsfall eher steigt als sinkt – für den Fall, dass er später doch umziehen muss und die Immobilie verkauft.

22.03.2021


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2 Kommentare

Ahriman am 20.12.2019 17:08

Fast vollständige Beratung für Menschen, die Mitten im aktiven Leben stehen. Ausseracht gelassen würde hierbei d.Situatin bei solche,die ,aus weichem Grund auch immer, nicht oder nicht mehr ,v.d.gegebenen Ratschläge profitieren können. Möglicherweise würden wohl diese,bei vorliegende Beratung,ausgegrenzt. Was durchaus verständlich erscheint,wenn man davon ausgeht, daß diese Beratung ausschließlich für Menschen zwischen 30-60 Lebensjahr gedacht. Danke f. Ihre Mitteilung. Mit freundlichen Grüße . M. Palisi

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Boris am 12.10.2016 12:25

Ich finde diesen Beitrag sehr interessant. Ich möchte in den nächsten 10 Jahren auch ein Grundstück besitzen. Am Besten mit einem Einfamilienhaus- Derzeit findet man auch preiswerte Villen im Internet. Doch mir fehlt das "Kleingeld".

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Selly am 05.01.2019 11:55

Und bist du deinem Ziel schon näher gekommen?