Mietminderung wegen Hitze – erfolgreich durchsetzen
Lesermeinungen:
Wenn die Raumtemperaturen immer höher steigen, verwandelt sich so manche Wohnung geradezu in eine Sauna. Wird es zu heiß, kann der Mieter in bestimmten Fällen die Miete mindern.
- Darf der Mieter wegen Hitze die Miete mindern?
- Wann die Wohnung zu heiß ist
- Baujahr für eine Mietminderung maßgeblich
- Vorgehen bei Hitze: Wie kann ich Miete mindern?
- Kann der Vermieter wegen Hitze zum Umbau gezwungen werden?
- Vermieter kann Modernisierungskosten auf Mieter umlegen
- Wie Mieter selbst für Hitzeschutz sorgen können
- Fazit - Nicht voreilig Miete mindern
- FAQ - Miete mindern wegen Hitze
Der Klimawandel ist vor allem in den Sommermonaten deutlich zu spüren. Monatelange Trockenperioden, Temperaturen bis annährend 40 Grad Celsius – das macht dem Menschen zu schaffen. Wohl dem, der über eine gut isolierte Wohnung verfügt und dort der Hitze entweichen kann. Doch was ist mit dem Rest? Müssen Mieter beispielweise einer Dachgeschosswohnung Temperaturen über 30 Grad dulden? Oder können sie sich wehren, Miete kürzen und den Vermieter sogar zum Umbau zwingen? Die Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Darf der Mieter wegen Hitze die Miete mindern?
Einem Mieter steht nach Paragraph 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache in Haus oder Wohnung besteht und der „vertragsgemäße Gebrauch“ dadurch erheblich eingeschränkt ist. Demnach müsste die Hitze in der Wohnung einen Mangel darstellen, damit sie einen Grund zur Mietminderung wäre.
Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes (DMB), erklärt: „Sommerhitze in der Wohnung ist an sich grundsätzlich kein Mangel, der eine Mietminderung erlaubt. Hier kommt es in erster Linie immer auf den Einzelfall an.“ Einige Gerichtsurteile zeigen an Einzelfällen, wie individuell die Lage zu beurteilen ist – Faktoren wie Baujahr der Immobilie, Etage und der Temperaturunterschied von innen zu außen können den Fall demnach entscheiden.
Urteile
Im Dachgeschoss müssen Mieter mit Hitze rechnen
Das Amtsgericht Leipzig entschied beispielsweise gegen den wegen Hitze klagenden Mieter: In einer Dachgeschosswohnung müssten Mieter damit rechnen, dass es im Sommer heiß werden kann – eine Mietminderung sei aus diesem Grund nicht gerechtfertigt, heißt es in dem Urteil (Az.: 164 C 6049/04).
Neubauten müssen vor Hitze schützen
Ganz anders urteilte das Amtsgericht Hamburg in einem ähnlichen Fall. Es erkannte in einer aufgeheizten Wohnung einen Mangel und entschied, dass die Miete gar um 20 Prozent gemindert werden kann, wenn eine qualitativ gut ausgestattete Neubauwohnung im Sommer tagsüber über 30 Grad und nachts über 25 Grad heiß wird. Die Wohlbefindlichkeitsschwelle liege nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25 bis 26 Grad, lautete die Begründung. Zudem forderte das Amtsgericht den Vermieter auf, einen fachgerechten, den Regeln der Technik entsprechenden sommerlichen Wärmeschutz anzubringen (Az.: 46 C 108/04).
Innen muss es mindestens 6 Grad kühler als außen sein
Ein weiteres Urteil spricht ebenfalls für die Mietminderung wegen Hitze. In einem Rechtsstreit hatte das Landgericht Bielefeld entschieden, dass die Büros der Kläger maximal 26 Grad warm sein dürfen, wenn außen 32 Grad Celsius herrschen. Steigt das Thermometer außen noch höher, müsse die Innentemperatur mindestens sechs Grad Celsius unter der Außentemperatur betragen (Az.: 3 O 411/01).
Faustformel Mietminderung wegen Hitze: Dann ist die Wohnung zu heiß
Als grobe Orientierung nennt der Mieterverein München anhand der verschiedenen Urteile 26 Grad als Grenze. „Da es sich bei Temperaturen über 26 Grad in der Wohnung um eine Beeinträchtigung der Wohnqualität und somit um einen Mangel handeln dürfte, kann der Mieter auch die Miete mindern“, sagt Anja Franz, Pressesprecherin des Mieterverein München. Mietern rät sie jedoch, vor einer voreiligen Mietminderung lieber rechtlichen Rat einzuholen.
Gleiches gilt für die Höhe der Mietminderung, denn pauschale Aussagen dazu, um wie viel die Miete wegen Hitze gekürzt werden darf, lassen sich nicht treffen. Wichtig dabei: Der Anspruch auf Mietminderung gilt laut Franz nur für die Tage im Monat, an denen es in der Wohnung tatsächlich so heiß sei, nicht für den gesamten Monat. Herrscht also zum Beispiel an 20 von 31 Tagen in der Wohnung zu starke Hitze, darf die Mietminderung nur für 20 Tage, beziehungsweise 20/31 der Monatsmiete, berechnet werden.
Baujahr für eine Mietminderung maßgeblich
Bei einer entsprechend teuren, gut ausgestatten Wohnung gibt es laut Hartmann vom DMB eine Erwartungshaltung, dass sie auch im Sommer Schutz vor Hitze bieten muss. Ein Neubau ohne ausreichend Hitzeschutz kann also unter Umständen als ein Mangel dargestellt werden. „Wer in einem Altbau wohnt, wird dagegen wohl keinen Erfolg vor Gericht haben.“ Wärmeisolierung müsse zwar gegeben sein, aber der Mieter habe nur einen grundsätzlichen Anspruch auf einen baurechtlichen Wärmeschutz, der dem Baujahr des Gebäudes entspricht. Kurz: Umso älter das Haus, desto geringer die Chance, Miete mindern zu können.
Vorgehen bei Hitze: Wie kann ich Miete mindern?
Der Deutsche Mieterbund warnt vor einer voreiligen oder zu hohen Mietminderung. „Wer voreilig die Miete kürzt, kann schnell in Zahlungsrückstand geraten und riskiert eine latente Gefahr, dass ihm die Wohnung gekündigt wird“, sagt Hartmann vom DMB. Sie rät darum, erst einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht ins Boot zu holen, sowie Informationen über das Baujahr und die bauliche Beschaffenheit der eigenen Wohnung zu erfragen. Um die Miete zu mindern, sollte die Miete zunächst unter Vorbehalt gezahlt werden, um sie rückwirkend wieder einfordern zu können.
Dafür muss der Mieter dem Vermieter den Mangel, in dem Fall die überhöhte Temperatur mitteilen. Denn nur, wenn der Vermieter Kenntnis davon hat, kann er ihn auch beseitigen und der Mieter seine Ansprüche geltend machen. Dies geschieht üblicherweise über eine schriftliche Mängelanzeige. Darin enthalten sein sollte:
- eine genaue Beschreibung des Problems.
- eine Dokumentation der Innen- und Außentemperaturen und die Benennung eines Zeugen, laut Franz. Tipp: Hier lohnt es sich, ein Thermometer zu nutzen, dass die einzelnen Höchsttemperaturen aufzeichnet und speichert.
- eine Frist, die der Mieter dem Vermieter zur Beseitigung des Mangels setzt. Angemessen sind in der Regel zwei Wochen.
- die Mitteilung, dass der Mieter seinen Anspruch auf Mietminderung geltend macht oder dass er die Miete bis zur Beseitigung des Mangels nur unter Vorbehalt zahlt. Bei Mietminderungen aufgrund von Hitze empfiehlt der DMB das Zahlen unter Vorbehalt.
Kann der Vermieter wegen Hitze zum Umbau gezwungen werden?
Einen Vermieter zum Sanieren zwingen könne der Mieter im Grunde nicht, sagt Jutta Hartmann. „Das geht nur, wenn vor dem Einzug im Mietvertrag entsprechende Modernisierungen angesprochen und schriftlich fixiert worden sind.“ Wurde beispielsweise vertraglich vereinbart, dass an Balkon oder Terrasse eine Markise angebracht werden soll, kann der Mieter den Vermieter dazu auffordern.
Es kann sein, dass der Vermieter auch ohne bindende Vereinbarung geneigt ist, dem Wunsch des Mieters nachzukommen. Ob er aber nur auf Jalousien, Markisen oder Rollläden zurückgreift, eine Klimaanlage installieren lässt oder direkt die Außenwände saniert und mit einem entsprechenden Wärmeschutz versieht, bleibt dann aber seine Entscheidung. Zudem muss der Mieter im Gegenzug gegebenenfalls damit rechnen, dass die Miete in Zukunft aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung steigen könnte.
Vermieter kann Modernisierungskosten auf Mieter umlegen
Für die Kosten der Umbauarbeiten kommt zunächst der Vermieter auf. Doch er kann diese in Form einer Mieterhöhung unter Umständen auf den Mieter umlegen. Führt die Baumaßnahme für besseren Hitzeschutz dazu, dass der Wohnwert der Wohnung steigt, etwa durch eine bessere Isolierung oder Wärmedämmung, handelt es sich um eine Modernisierung. Acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten können dann auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB).
Ist die Mieterhöhung rechtmäßig? Nicht immer hat eine Erhöhung der Miete vor Gericht bestand. Mit unserem Leitfaden sehen Sie, wann Sie sich wehren können.
Wie Mieter selbst für Hitzeschutz sorgen können
Die einfachste Methode, Räume zu kühlen, ist das Aufstellen von mobilen Klimaanlagen. Diese sind schon ab wenigen hundert Euro im Handel erhältlich. Stellt man allerdings deren Effizienz den teils exorbitanten Stromverbrauch gegenüber, macht es oft mehr Sinn, einen anderen Sonnenschutz zu installieren. Mit den entsprechenden Fachkenntnissen kann der Mieter auch selber für Abkühlung sorgen, in dem er Rollläden oder Markisen selber anbringt. Sie sind für relativ kleines Geld in Baumärkten zu erwerben.
Allerdings kann der Mieter sie nicht ohne die Einwilligung des Vermieters anbringen, da es sich meistens um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt. Vor allem wenn für elektrische Rollläden oder Markisen Kabel verlegt und entsprechende Kabelschächte gebohrt werden müssen. Noch schwieriger ist es bei festen Klimaanlagen. Sie brauchen immer eine Bohrung durch die Mauer oder gar einen Durchbruch, um Elektro- und Kühlmittelleitungen zu legen und gegebenenfalls noch eine Kondensatleitung nach außen. Das Installieren einer Klimaanlage ist zudem so komplex, dass immer eine Fachfirma beauftragt werden sollte. Außerdem muss der Mieter daran denken, dass er beim Auszug im Zweifel alle Anschaffungen wieder zurückbauen muss.
Mehr dazu, was Mieter selbst renovieren oder modernisieren dürfen.
Fazit - Nicht voreilig Miete mindern
Wer wegen Hitze die Miete mindern möchte, kann anhand des Alters der Immobilie abwägen, ob eine Mängelanzeige wirksam sein könnte. Zudem sollte die Miete nie eigenständig gekürzt, sondern unter Vorbehalt weitergezahlt werden. Eine Mängelanzeige und Fristsetzung dürfen ebenfalls nicht fehlen. Mieter, die wegen Hitze die Miete mindern wollen, sollten sich darum stets von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein beraten lassen.
FAQ - Miete mindern wegen Hitze
Kann ich wegen Sommerhitze in der Wohnung Miete kürzen?
Unter Umständen kann ein Mieter wegen Hitze die Miete kürzen. Jedoch gilt dies, wenn überhaupt, nur für die jeweiligen Tage, an denen die Wohnung wirklich zu heiß war. Mieter sollten vor jeglicher Mietminderung besser den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht oder eines Mietervereins einholen.
Wie beweise ich, dass die Wohnung zu warm ist?
Im Idealfall mit Hilfe eines Zeugen und den beispielsweise in einer Tabelle klar dokumentierten Innen- wie Außentemperaturen kann dem Vermieter dargestellt werden, dass die Wohnung zu heiß war.
Kann ich den Vermieter zwingen, einen Sonnenschutz oder eine Klimaanlage anzubringen?
Ein Mieter kann den Vermieter in der Regel nicht zu solchen Maßnahmen zwingen, dafür bietet das Gesetz keinen Hebel. Es sei denn, vor Einzug wurde dergleichen schriftlich im Mietvertrag vereinbart. Es lohnt sich aber unter Umständen, den Vermieter nach Maßnahmen für einen besseren Hitzeschutz zu fragen.
Wer zahlt den Hitzeschutz?
Lässt der Vermieter beispielsweise die Fassade mit einem neuwertigen Dämmschutz versehen, kann er die Kosten zu acht Prozent auf die Mieter umlegen lassen. Die Mieterhöhung muss er dann drei Monate zuvor schriftlich erklären.
Mehr dazu, wann eine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist.
Darf der Mieter selbst modernisieren?
Der Mieter darf ohne Erlaubnis des Vermieters in der Regel keine größeren baulichen Veränderungen vornehmen. Das heißt in der Regel: keine Rollläden, keine Markisen, Klimaanlagen oder Ähnliches. Es sei denn, der Vermieter gibt sein ausdrückliches Okay. Dies sollte schriftlich eingeholt werden. Jedoch muss der Mieter damit rechnen, diese Einbauten bei Auszug wieder zurückbauen zu müssen.
Mehr dazu, was Mieter selbst renovieren oder modernisieren dürfen.
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