Mietaufhebungsvertrag: Eine Alternative zur Kündigung

Mieter und Vermieter können mit einem Mietaufhebungsvertrag eine vereinbarte Kündigungsfrist umgehen. Wann das sinnvoll ist, welche Punkte in den Aufhebungsvertrag gehören und wie sich die Mietaufhebung auf den Mietvertrag auswirkt.

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Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietverhältnis kann auf verschiedene Arten enden. Neben dem Ende aufgrund einer Befristung des Mietvertrags ist der häufigste Grund die Kündigung durch den Mieter oder – wenn auch seltener – durch den Vermieter. Bei der Kündigung muss jedoch immer die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist eingehalten werden, welche mindestens drei Monate beträgt.

• Erfahre hier, worauf du bei der Kündigung deines Mietvertrags achten musst.
• Erfahre hier, wann du deinem Mieter kündigen kannst.
• Errechne hier, wie lang deine Kündigungsfrist ist.

Wer diese umgehen will, kann einen Mietaufhebungsvertrag anstreben. Mit einem solchen Aufhebungsvertrag einigen sich Mieter und Vermieter auf den Auszug des Mieters ohne Beachtung der Kündigungsfrist. Im Gegensatz zu einer Kündigung muss ein Mietaufhebungsvertrag gemäß Paragraf 312 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in beiderseitigem Einverständnis geschlossen werden. Initiiert werden kann er von beiden Vertragsparteien:

Mietaufhebungsvertrag auf Initiative des Vermieters

Der Vermieter kann dem Mieter nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches nur aus drei Gründen kündigen:

1. Vertragsverletzungen des Mieters, die eine unter Umständen auch eine fristlose Kündigung ermöglichen
2. Eigenbedarf
3. wirtschaftliche Gründe, die zum Beispiel dann angeführt werden können, wenn der Vermieter eine Wohnung im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem unzumutbaren Preis verkaufen könnte.

In diesen drei Fällen muss der Vermieter die gestaffelten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten beachten – je nach Länge des Mietverhältnisses.

In allen anderen Fällen – und wenn die Kündigungsfrist zu lang ist – bietet sich der Mietaufhebungsvertrag für den Vermieter an:

• Der Vermieter hat Eigenbedarf, will aber die Kündigungsfrist nicht abwarten: Die Länge der Kündigungsfrist für den Vermieter hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt – beträgt aber mindestens drei Monate. Mit dem Mietaufhebungsvertrag umgeht der Vermieter diese Kündigungsfrist und macht die Mietsache schneller für sich oder nahe Angehörige bewohnbar.
• Der Vermieter möchte die Wohnung grundlegend sanieren: Egal ob für den Eigenbedarf, zur weiteren Vermietung oder Verkauf, irgendwann muss jede Wohnung saniert werden. Einfacher gestaltet sich eine Sanierung, wenn das Mietverhältnis aufgelöst wurde und die Wohnung unbewohnt ist. Dadurch können die Handwerker ungestört arbeiten und der Vermieter vermeidet beispielsweise Streit mit dem Mieter wegen Baulärms. Der lohnenswerteste Aspekt für viele Vermieter einen Mietauflösungsvertrag anzustreben, ist aber, dass sich anschließend die komplett sanierte Wohnung leer deutlich teurer verkaufen oder vermieten lässt als vermietet. Denn für komplett sanierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht, was gerade in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin oder München zu deutlich höheren Einnahmen führen kann.
• Der Vermieter will die Wohnung verkaufen: In der Regel kann für eine freie Wohnung ein höherer Verkaufspreis gefordert werden als bei einer vermieteten Wohnung.
• Der Vermieter kann nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches schlicht keinen berechtigten Kündigungsgrund vorweisen, möchte aber dennoch, dass der Mieter auszieht.

Müssen Vermieter den Mieter beim Mietaufhebungsvertrag entschädigen?

Nein, Mieter müssen vom Vermieter nicht entschädigt werden, wenn dieser einen Mietaufhebungsvertrag initiiert hat. Allerdings ist es auch nicht verboten, dem Mieter einen frühzeitigen Auszug schmackhaft zu machen: In der Regel geht es hierbei um einen finanziellen Anreiz in Form einer Abfindung, deren Höhe frei verhandelt wird. Insbesondere, wenn die Zahlung die Kosten für Umzug oder Maklergebühren deckt, sind Mieter eher geneigt, der Aufhebung des Mietvertrages zuzustimmen. Auch der Verzicht des Vermieters auf Schönheitsreparaturen kann angeboten werden.

Doch Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München warnt Mieter davor, voreilig einen Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen: „Man sollte sich nicht von dem vielen Geld blenden lassen.“ Denn in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin haben Suchende mit geringem Budget, Rentner und auch Alleinerziehende kaum eine Chance, einen bezahlbaren Ersatz zu finden. „Ideal wäre, wenn im Aufhebungsvertrag festgelegt wird, dass sich der Vermieter um eine entsprechende Alternative kümmert“, rät Rastätter.

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Mietaufhebungsvertrag auf Initiative des Mieters

Obwohl der Mieter deutlich einfacher aus dem Mietvertrag rauskommt als der Vermieter, kann die Kündigungsfrist manchmal trotzdem zu lang sein. In diesen Fällen bietet sich der Mietaufhebungsvertrag an:

• Der Mieter will umziehen und eine doppelte Mietzahlung vermeiden.
• Der Mieter muss nach einem Jobwechsel umziehen und seinen Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden, was durch eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist.
• Es will einer von mehreren Hauptmietern ausziehen. Hierbei müssen alle Vertragsparteien dem Aufhebungsvertrag zustimmen, also auch jene Mieter, die in der Wohnung wohnen bleiben.
• Nach dem Tod des Mieters nutzen Angehörige den Mietaufhebungsvertrag, um das Mietverhältnis schneller aufzulösen und keine Miete für eine leere Wohnung zahlen zu müssen.

Müssen Mieter den Vermieter bei einem Mietaufhebungsvertrag entschädigen?

Nein, ein finanzieller Ausgleich ist bei einem Mietaufhebungsvertrag nicht prinzipiell nötig. Jedoch können Mietern dem Vermieter entgegenkommen. Beispielsweise indem sie bei der Suche nach einem Nachmieter helfen. Auch der Verzicht auf die Kaution oder eine Zahlung einer Kostenpauschale wäre eine Möglichkeit, damit Vermieter der Aufhebung des Mietvertrages zustimmt. Dabei muss der Mieter jedoch abwägen, ob sich der finanzielle Aufwand lohnt oder doch die ordentliche Kündigung günstiger ausfällt.

Was muss ein Mietaufhebungsvertrag enthalten?

Ein Mietaufhebungsvertrag sollte möglichst schriftlich geschlossen werden. Grundsätzlich ist der Abschluss zwar auch mündlich möglich, allerdings ist es dann bei Unstimmigkeiten schwierig zu beweisen, was tatsächlich vereinbart war. Zudem sollte der Aufhebungsvertrag wie der Mietvertrag mindestens in doppelter Ausführung unterschrieben werden, damit alle Vertragsparteien ein Exemplar für seine Unterlagen hat.

Im Aufhebungsvertrag mindestens festgehalten werden sollte:

• Namen der Mietparteien
• Vollständige Anschrift des Mietobjekts
• Datum, zu dem der Mietvertrag aufgelöst wird (in der Regel ist das auch das Auszugsdatum des Mieters)
• Auflistungen aller getroffenen Vereinbarungen
• Unterschriften der Mietparteien

Es empfiehlt sich, den Mietaufhebungsvertrag vor Unterschrift von einem Fachanwalt oder einem Mieter- beziehungsweise Vermieterbund prüfen zu lassen.

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Welche weiteren Vereinbarungen können getroffen werden?

Neben den grundlegenden Informationen, welche im Mietaufhebungsvertrag stehen sollten, können die Vertragsparteien weitere Vereinbarungen treffen. Diese können die Regelungen aus dem bisherigen Mietvertrag ergänzen oder auch ersetzen.

Es sind Vereinbarungen unter anderem zu folgenden Punkten möglich:

• Schönheitsreparaturen
• Rückbau von vom Mieter durchgeführten baulichen Veränderungen
• Kaution
• Nebenkostenabrechnung
• Möbel
• Widerspruchsrecht beziehungsweise das Paragraf 545 BGB (Verlängerung des Mietverhältnisses, sollte der Mieter nicht ausziehen) nicht zur Geltung kommt
• Abfindungszahlungen

Es ist ratsam alle Leistungs- und Zahlungsansprüche im Mietaufhebungsvertrag möglichst detailliert zu beschreiben.

Kann ein Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?

Es ist unter bestimmten Umständen möglich die Aufhebung des Mietvertrages zu widerrufen. Das ist unter Umständen dann der Fall, wenn die Vereinbarung in der Wohnung des Mieters unterzeichnet wurde. Wird ein Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, kann es als sogenanntes Haustürgeschäft gelten. Der Vermieter muss in dem Fall schriftlich auf ein 14-tägiges Widerrufsrecht hinweisen. Macht er dies nicht, verlängert sich die Frist auf ein Jahr und 14 Tage. Eine Angabe von Gründen ist hierbei nicht nötig. Unter diesen Umständen kann der Mietaufhebungsvertrag als Haustürgeschäft gemäß Paragraf 312 BGB gelten:

• der Vermieter unaufgefordert den Mieter aufsucht.
• der Mieter sich überrumpelt und zur Unterschrift gedrängt fühlt.
• der Vermieter geschäftlich vorgeht, etwa weil er regelmäßig vermietet oder einen Makler beziehungsweise Verwalter mit dem Mietaufhebungsvertrag betraut hat.