Lesermeinungen:
Eine vereinbarte Kündigungsfrist umgehen? Mieter und Vermieter können das mit einem Mietaufhebungsvertrag. Wann der Vertrag sinnvoll ist, welche Punkte hineingehören und wie sich die Mietaufhebung auf den Mietvertrag auswirkt.
Einfach so raus dem Mietverhältnis, das geht nicht: Der Mieter muss zumindest die Kündigungsfrist einhalten – für den Vermieter ist es noch schwieriger. Eine Lösung kann dann der Mietaufhebungsvertrag sein. Dieser kann aber nur einvernehmlich geschlossen werden und ist im besten Fall für beide Parteien ein Gewinn.
In der Regel werden Mietverträge in Deutschland unbefristet geschlossen und können nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – in der Regel drei Monate – oder individuell im Mietvertrag vereinbarten Fristen gekündigt werden. Mit einem Mietaufhebungsvertrag einigen sich Vermieter und Mieter auf einen frühzeitigen Auszug des Mieters. Die Konditionen wie zum Beispiel Datum des Auszugs, etwaige Abfindungen oder andere Bedingungen verhandeln die Parteien dabei frei. Den Mietaufhebungsvertrag kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter initiieren. Rechtlich bindend ist er bei einer Einigung in jedem Fall für beide Seiten und ersetzt die bisher gültigen Fristen und Bestimmungen des Mietvertrags.
Der Vermieter kann dem Mieter nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches nur aus drei Gründen kündigen: Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und wirtschaftliche Gründe, die zum Beispiel dann angeführt werden können, wenn der Vermieter eine Wohnung im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem unzumutbaren Preis verkaufen könnte. In diesen drei Fällen muss der Vermieter die gestaffelten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten beachten – je nach Länge des Mietverhältnisses.
In allen anderen Fällen – und wenn die Kündigungsfrist zu lang ist – bietet sich der Mietaufhebungsvertrag für den Vermieter an:
In jedem Fall sollte der Vermieter dem Mieter einen frühzeitigen Auszug schmackhaft machen: In der Regel geht es hierbei um einen finanziellen Anreiz in Form einer Abfindung, deren Höhe frei verhandelt wird. Der Vermieter kann aber auch Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung anbieten oder beispielsweise auf Schönheitsreparaturen seitens des Mieters verzichten.
Obwohl der Mieter deutlich einfacher aus dem Mietvertrag rauskommt als der Vermieter, kann die Kündigungsfrist manchmal trotzdem zu lang sein. In diesen Fällen bietet sich der Mietaufhebungsvertrag auch für den Mieter an:
Damit der Mieter oder dessen Angehörige keine finanzielle Mehrbelastung tragen müssen, sollten sie dem Vermieter entgegenkommen: Eine Möglichkeit ist es, sich an der Nachmietersuche zu beteiligen. Auch die Zahlung einer Kostenpauschale oder der Verzicht auf die Kaution sind möglich. Hier gilt es allerdings genau abzuwägen, ob es sich für den Mieter wirklich lohnt, auf diese Weise das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden.
„Bevor der Mieter einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Vermieter aushandelt, sollte er hundertprozentig sicher sein, dass er die neue Wohnung zum Auszugstermin auch wirklich beziehen kann. Ein einmal geschlossener Mietaufhebungsvertrag ist grundsätzlich wirksam. Das bedeutet, dass der Mieter zum vertraglich vereinbarten Termin auch wirklich ausziehen muss“, warnt Dr. Jutta Hartmann, Leiterin der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit des Deutschen Mieterbundes.
Ob auf Initiative des Vermieters oder Mieters, zunächst sollte der Mietaufhebungsvertrag schriftlich geschlossen werden. Grundsätzlich ist der Abschluss zwar auch mündlich möglich, allerdings ist es dann bei Unstimmigkeiten schwierig zu beweisen, was tatsächlich vereinbart war. Im Mietaufhebungsvertrag mindestens festgehalten werden sollte:
Grundsätzlich ist zu empfehlen, den Mietaufhebungsvertrag vor Unterschrift von einem Fachanwalt, Mieter- bzw. Vermieterbund prüfen zu lassen.
Generell sollte keiner der Parteien ein Nachteil durch den Mietaufhebungsvertrag entstehen: Tritt der Vermieter an den Mieter mit der Bitte um vorzeitigen Auszug heran, sollte er ihn finanziell entschädigen. Doch Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München warnt Mieter davor, voreilig einen Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen: „Man sollte sich nicht von dem vielen Geld blenden lassen.“ Denn in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin haben Suchende mit geringem Budget, Rentner und auch Alleinerziehende kaum eine Chance, einen bezahlbaren Ersatz zu finden. „Ideal wäre, wenn im Aufhebungsvertrag festgelegt wird, dass sich der Vermieter um eine entsprechende Alternative kümmert“, rät Rastätter. Initiiert dagegen der Mieter einen frühzeitigen Auszug, kann beispielsweise vereinbart werden, dass er einen Nachmieter stellt, so dass dem Vermieter kein Mietausfall durch Leerstand entsteht.
Grundsätzlich ist der Abschluss auch mündlich möglich, allerdings ist es dann bei Unstimmigkeiten schwierig zu beweisen, was tatsächlich vereinbart war. Der Mietaufhebungsvertrag sollte daher immer schriftlich geschlossen werden.
Ja, die im Mietaufhebungsvertrag ausgehandelten Konditionen ersetzen den ursprünglichen Mietvertrag und die darin enthaltenen Fristen.
Nein, einseitige Vereinbarungen sind nicht wirksam. Für einen Mietaufhebungsvertrag gilt Paragraf 312 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Daraus geht hervor, dass ein solcher Vertrag einvernehmlich geschlossen werden muss.
Ja, die Widerrufsfrist nach den Regelungen zum Widerruf (§ 550 BGB) 14 Tage.
Ja, andernfalls droht dem Mieter eine Räumungsklage.