Mietaufhebungsvertrag: Die einvernehmliche Trennung

Eine vereinbarte Kündigungsfrist umgehen? Mieter und Vermieter können das mit einem Mietaufhebungsvertrag. Wann der Vertrag sinnvoll ist, welche Punkte hineingehören und wie sich die Mietaufhebung auf den Mietvertrag auswirkt.

Einfach so raus dem Mietverhältnis, das geht nicht: Der Mieter muss zumindest die Kündigungsfrist einhalten – für den Vermieter ist es noch schwieriger. Eine Lösung kann dann der Mietaufhebungsvertrag sein. Dieser kann aber nur einvernehmlich geschlossen werden und ist im besten Fall für beide Parteien ein Gewinn.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

In der Regel werden Mietverträge in Deutschland unbefristet geschlossen und können nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist – in der Regel drei Monate – oder individuell im Mietvertrag vereinbarten Fristen gekündigt werden. Mit einem Mietaufhebungsvertrag einigen sich Vermieter und Mieter auf einen frühzeitigen Auszug des Mieters. Die Konditionen wie zum Beispiel Datum des Auszugs, etwaige Abfindungen oder andere Bedingungen verhandeln die Parteien dabei frei. Den Mietaufhebungsvertrag kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter initiieren. Rechtlich bindend ist er bei einer Einigung in jedem Fall für beide Seiten und ersetzt die bisher gültigen Fristen und Bestimmungen des Mietvertrags.

Mietaufhebungsvertrag auf Initiative des Vermieters

Der Vermieter kann dem Mieter nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches nur aus drei Gründen kündigen: Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf und wirtschaftliche Gründe, die zum Beispiel dann angeführt werden können, wenn der Vermieter eine Wohnung im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu einem unzumutbaren Preis verkaufen könnte. In diesen drei Fällen muss der Vermieter die gestaffelten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten beachten – je nach Länge des Mietverhältnisses.

In allen anderen Fällen – und wenn die Kündigungsfrist zu lang ist – bietet sich der Mietaufhebungsvertrag für den Vermieter an:

• Der Vermieter hat Eigenbedarf, will aber die Kündigungsfrist nicht abwarten: Die Länge der Kündigungsfrist für den Vermieter hängt davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt – beträgt aber mindestens drei Monate. Mit dem Mietaufhebungsvertrag umgeht der Vermieter diese Kündigungsfrist und macht die Eigentumswohnung schneller für sich oder nahe Angehörige bewohnbar.
• Der Vermieter möchte die Wohnung grundlegend sanieren: Egal ob für den Eigenbedarf, zur weiteren Vermietung oder Verkauf, irgendwann muss jede Wohnung saniert werden. Einfacher gestaltet sich eine Sanierung, wenn das Mietverhältnis aufgelöst wurde und die Wohnung unbewohnt ist. Dadurch können die Handwerker ungestört arbeiten und der Vermieter vermeidet beispielsweise Streit mit dem Mieter wegen Baulärm. Der lohnenswerteste Aspekt für viele Vermieter einen Mietauflösungsvertrag anzustreben ist aber, dass sich anschließend die komplett sanierte Wohnung leer deutlich teurer verkaufen oder vermieten lässt als vermietet. Denn für komplett sanierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht, was gerade in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin oder München zu deutlich höheren Einnahmen führen kann.
• Der Vermieter kann nach Paragraf 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches schlicht keinen berechtigten Kündigungsgrund vorweisen, möchte aber dennoch, dass der Mieter auszieht.

In jedem Fall sollte der Vermieter dem Mieter einen frühzeitigen Auszug schmackhaft machen: In der Regel geht es hierbei um einen finanziellen Anreiz in Form einer Abfindung, deren Höhe frei verhandelt wird. Der Vermieter kann aber auch Unterstützung bei der Suche nach einer neuen Wohnung anbieten oder beispielsweise auf Schönheitsreparaturen seitens des Mieters verzichten.

Mietaufhebungsvertrag auf Initiative des Mieters

Obwohl der Mieter deutlich einfacher aus dem Mietvertrag rauskommt als der Vermieter, kann die Kündigungsfrist manchmal trotzdem zu lang sein. In diesen Fällen bietet sich der Mietaufhebungsvertrag auch für den Mieter an:

• Der Mieter hat schneller als erwartet eine neue Wohnung gefunden, in die er bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist einziehen kann. Mit dem Mietaufhebungsvertrag möchte er vermeiden, doppelt Miete zu zahlen und so einer hohen finanziellen Belastung entgehen.

• Der Mieter muss nach einem Jobwechsel umziehen und seinen Zeitmietvertrag oder Mietvertrag mit Mindestmietdauer vorzeitig beenden. Ein solcher Mietvertrag wird für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen – will der Mieter vor dessen Ablauf raus aus der Wohnung, hilft nur ein Mitaufhebungsvertrag. Denn eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist bei einem Zeitmietvertrag nicht möglich.
• Die Lebensumstände des Mieters haben sich durch Scheidung oder Trennung geändert und er möchte den Vertrag noch vor Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist beenden, da die Wohnung für ihn alleine zu groß und teuer ist.
• Nach dem Tod des Mieters nutzen Angehörige den Mietaufhebungsvertrag, um das Mietverhältnis schneller aufzulösen und keine Miete für eine leere Wohnung zahlen zu müssen. 

Damit der Mieter oder dessen Angehörige keine finanzielle Mehrbelastung tragen müssen, sollten sie dem Vermieter entgegenkommen: Eine Möglichkeit ist es, sich an der Nachmietersuche zu beteiligen. Auch die Zahlung einer Kostenpauschale oder der Verzicht auf die Kaution sind möglich. Hier gilt es allerdings genau abzuwägen, ob es sich für den Mieter wirklich lohnt, auf diese Weise das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden.

Was gehört in den Mietaufhebungsvertrag?

Ob auf Initiative des Vermieters oder Mieters, zunächst sollte der Mietaufhebungsvertrag schriftlich geschlossen werden. Grundsätzlich ist der Abschluss zwar auch mündlich möglich, allerdings ist es dann bei Unstimmigkeiten schwierig zu beweisen, was tatsächlich vereinbart war. Im Mietaufhebungsvertrag mindestens festgehalten werden sollte:

• Namen der Mietparteien
• Vollständige Anschrift des Mietobjekts
• Datum, zu dem der Mietvertrag aufgelöst wird (in der Regel ist das auch das Auszugsdatum des Mieters)
• Auflistungen aller getroffenen Vereinbarungen
• Unterschriften der Mietparteien

Grundsätzlich ist zu empfehlen, den Mietaufhebungsvertrag vor Unterschrift von einem Fachanwalt, Mieter- bzw. Vermieterbund prüfen zu lassen.

Fazit: So passt es für beide Seiten

Generell sollte keiner der Parteien ein Nachteil durch den Mietaufhebungsvertrag entstehen: Tritt der Vermieter an den Mieter mit der Bitte um vorzeitigen Auszug heran, sollte er ihn finanziell entschädigen. Doch Volker Rastätter, Geschäftsführer des Mietervereins München warnt Mieter davor, voreilig einen Aufhebungsvertrag zu unterzeichnen: „Man sollte sich nicht von dem vielen Geld blenden lassen.“ Denn in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Berlin haben Suchende mit geringem Budget, Rentner und auch Alleinerziehende kaum eine Chance, einen bezahlbaren Ersatz zu finden. „Ideal wäre, wenn im Aufhebungsvertrag festgelegt wird, dass sich der Vermieter um eine entsprechende Alternative kümmert“, rät Rastätter. Initiiert dagegen der Mieter einen frühzeitigen Auszug, kann beispielsweise vereinbart werden, dass er einen Nachmieter stellt, so dass dem Vermieter kein Mietausfall durch Leerstand entsteht.

FAQ zum Mietaufhebungsvertrag