Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer

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Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss weit mehr Kosten tragen als ein Mieter. Denn zu den herkömmlichen Nebenkosten kommen jene für Verwaltung und Instandhaltung hinzu – zusammen bilden sie das Hausgeld. Dieses zahlen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einen gemeinsamen Topf ein.

Hausgeld, Foto: Traumbild/ fotolia.com

Hausgeld – das Wichtigste in Kürze

  • Als Hausgeld oder auch Wohngeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer an den Verwalter der Wohnanlage zahlen müssen. Es ist also eine Art Nebenkosten-Abrechnung für den Eigentümer.
  • Das Hausgeld fällt in der Regel 20 bis 30 Prozent höher aus als die Nebenkosten-Abrechnung für den Mieter.
  • Zum Hausgeld zählen alle laufenden Kosten wie etwa für Hausstrom oder Abfallenstorung, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage.
  • Die Höhe des Hausgeldes legt zunächst der Hausverwalter fest, der Wirtschafsplan muss dann aber in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden.
  • Vermieter können einige Posten des Hausgelds auf den Mieter umlegen.

Was ist Hausgeld?

Als Hausgeld wird die Vorauszahlung bezeichnet, die der Wohnungseigentümer monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt und die am Jahresende abgerechnet wird. Das Hausgeld oder Wohngeld ist somit eine Art Nebenkostenabrechnung für den Eigentümer. Käufer einer Eigentumswohnung sollten daher immer auch die Höhe des Hausgelds bei ihren Kaufüberlegungen berücksichtigen. Denn: Diese Vorauszahlung umfasst deutlich mehr Kosten als bei einem Mieter:

Neben den herkömmlichen Nebenkosten wie Strom und Müllabfuhr trägt der Eigentümer auch die Verwaltungskosten und muss Rücklagen für Reparaturen und Renovierungsarbeiten bilden. Groben Schätzungen zufolge ist das Hausgeld meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Nebenkosten eines Mieters. Ist es zu niedrig angesetzt, kommen am Ende des Jahres zusätzliche Zahlungen auf den frischgebackenen Eigentümer zu.

Diese Kosten gehören zum Hausgeld

Das Hausgeld, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten bezeichnet wird, deckt zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, die auch auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV). Dazu zählen zum Beispiel die laufenden Kosten für:

  • Abfallentsorgung
  • Hausstrom
  • Wasser und Abwasser
  • Wohngebäudeversicherung
  • Heizkosten bei Zentralheizung
  • Hausmeister
  • Reinigung
  • Fahrstuhlwartung  

Hinzu kommen aber weitere Kosten, die Eigentümer selbst tragen müssen – und Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen:

  • Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Kontoführung der Wohnungseigentümergemeinschaft, für die Hausverwaltung und Geschäftsführung.
  • Instandhaltungsrücklage: Das sind jene Kosten, die für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Wohneigentums – etwa für den neuen Anstrich der Fassade oder die Renovierung des abgenutzten Treppenhauses – zurückgelegt werden.
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Informieren Sie sich in diesem Artikel, was alles zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt.

So werden Hausgeld und Instandhaltungsrücklage festgelegt und verteilt

Hausgeld, Dr. Carsten Brückner, Foto: Dr. Carsten Brückner
Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus und Grund in Berlin. Foto: privat

Für die Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage ist zunächst der Hausverwalter zuständig. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, erklärt: „Er erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe des Hausgeldes ab.“ Zudem müsse separat die Höhe der Instandhaltungsrücklage aufgeführt sein. „Dabei sind zwei Faktoren entscheidend: Der bauliche Zustand des Gebäudes und die Sanierungs- oder Reparaturpläne der Wohnungseigentümer.“ Ist das Gebäude in einem schlechten Zustand oder die Sanierung des Treppenhauses ist geplant, ist eine entsprechend hohe Instandhaltungsrücklage angemessen. 

Im nächsten Schritt muss der Wirtschaftsplan in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden: Dazu reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer (§ 28 WEG). Nicht immer ist jeder mit der Höhe von Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage einverstanden – Änderungen sind aber möglich: „Der Wohnungseigentümer kann einen Antrag stellen, dass die Kosten höher oder niedriger angesetzt werden. Auch hier reicht es aus, wenn die einfache Mehrheit zustimmt“, erklärt Dr. Brückner.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage werden in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt – sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Absatz 2 WEG). Dieser steht in der Teilungserklärung und wird meist als rechnerischer Bruchteil des Gemeinschaftseigentums angegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für jede Kostenposition aber auch eigene Verteilerschlüssel beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch oder Anzahl der Personen im Haushalt. Eine Ausnahme besteht hierbei: „Gibt es eine gemeinsame Heizungsanlage, so müssen die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden“, so der Rechtsexperte.

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In diesen Artikeln erfahren Sie, wie Entscheidungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen werden und wo Sie bei der Teilungserklärung genau hinschauen sollten.

Wie viel Hausgeld ist angemessen?

Hausgeld, Wohnungseigentümer, Foto: olly/ fotolia.com
Viele Wohnungseigentümer, eine Frage: Zahle ich zu viel Hausgeld? Foto: olly/ fotolia.com

Ob das Hausgeld zu hoch oder zu niedrig bemessen ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Dr. Carsten Brückner erklärt: „Das Hausgeld umfasst umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten – diese sind je nach Eigenarten der Immobilie unterschiedlich.“ Einer verbreiteten Meinung nach sollen in einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten niedriger sein – dem widerspricht Brückner: „Eine luxuriöse kleine Wohnanlage kann durchaus teurer sein als eine einfache große.“ Zum Beispiel, wenn eine große Grünanlage dabei ist, deren Pflege gezahlt werden muss. Oder wenn vier Eigentümer sich einen Fahrstuhl teilen, während in einer großen Anlage mehrere Fahrstühle sind: „Bei mehreren Fahrstühlen können die Eigentümer vielleicht bessere Konditionen mit dem Wartungsunternehmen aushandeln als die kleine Wohnungseigentümergemeinschaft für einen.“

Am Ende des Jahres steht zudem die Jahresabrechnung an: Wurde das Hausgeld zu hoch berechnet, bekommt der Eigentümer wieder Geld zurück – wurde es zu niedrig kalkuliert, muss er den Fehlbetrag nachzahlen.

Info

Auch bei Leerstand müssen Eigentümer Hausgeld zahlen

Ob eine Wohnung bewohnt ist oder leersteht, spielt beim Hausgeld keine Rolle: Der Wohnungseigentümer muss das einmal festgelegte Hausgeld in voller Höhe zahlen. Zumindest einen Teil des Geldes kann er aber bei der Jahresabrechnung wieder zurückbekommen – etwa jene Kosten, die nach Verbrauch berechnet werden.

Die Jahresabrechnung: Geld zurück oder nachzahlen?

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes – in der Regel umfasst dieser ein Kalenderjahr – muss der Verwalter den Wirtschaftsplan überprüfen: Waren die Kosten höher oder niedriger, wer hat zu viel gezahlt und wer zu wenig? Die entsprechende Abrechnung muss er dem Eigentümer zukommen lassen. Dr. Brückner erklärt: „Darin muss genau dargestellt sein, wie viel Hausgeld gezahlt wurde, ob eine Nach- oder Rückzahlung fällig ist und welcher Anteil für die Instandhaltung eingegangen ist.“ Auch die Höhe der Instandhaltung insgesamt und ihre Entwicklung müssen genau dargestellt werden.

Zudem muss verständlich sein, wie die Nebenkosten verteilt wurden: Dazu muss bei jeder Kostenposition des Wirtschaftsplans – Abwasser, Gartenpflege oder Fahrstuhl – der Verteilerschlüssel angegeben sein, sodass der Eigentümer selbst nachprüfen kann, ob sein Anteil richtig berechnet wurde.

Tipps für Vermieter: Umlagefähige Nebenkosten richtig abrechnen

Vermieter, Hausgeld, Wohnungseigentümer, Mieter, Foto: Rawpixel.com/ fotolia.com
Ebenso wie Wohnungseigentümer zahlen auch Vermieter das Hausgeld – können sich aber einen Teil davon wieder vom Mieter zurückholen. Foto: Rawpixel.com/ fotolia.com

Der Vermieter kann die umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umlegen, vorausgesetzt, dass sie dies im Mietvertrag richtig vereinbart haben. Dr. Carsten Brückner erklärt zur Abrechnungsweise: „Der Vermieter sollte nicht direkt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Mieter weiterleiten, sondern muss den entsprechenden Verteilerschlüssel laut Mietvertrag anwenden.“ Das kann komplizierter werden, wenn der Vermieter auf den Mieter einen anderen Verteilerschlüssel anwendet, als die Wohnungseigentümergemeinschaft: Zum Beispiel, wenn seine Abwasserkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden – er sie dem Mieter aber nach Verbrauch abrechnen will. 

Um umständliche Rechnerei zu vermeiden, rät Dr. Brückner darum, im Mietvertrag den gleichen Verteilerschlüssel festzulegen, wie laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. „In den Mietvertrag sollte er zudem schreiben: ‚Für den Fall, dass die WEG den Verteilerschlüssel ändert, behalte ich mir vor, diesen beschlossenen Schlüssel auch im Mietvertrag anzuwenden‘.“

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Erfahren Sie jetzt, wie Sie die Nebenkosten richtig abrechnen.

Sicherheit bei den Finanzen: Wirtschaftsplan genau prüfen!

Angehenden Wohnungseigentümern rät Dr. Brückner, vor dem Kauf den Zustand der Immobilie genau in Augenschein zu nehmen – etwa wie gut die Fassade in Schuss ist. Zudem sollten sie beim Verkäufer oder Makler genau nachfragen: „Gab es schon einmal Beschlüsse zu Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen?“ Auch ein Blick in die Wirtschaftspläne oder Versammlungsprotokolle gibt Auskunft, ob etwa Reparaturen anstehen oder in den letzten Jahren aufgeschoben wurden: Sind die Instandhaltungsrücklagen niedrig, der Reparaturbedarf aber groß, können auf den Wohnungseigentümer teure Sonderumlagen zukommen.

Auch Eigentümern rät der Rechtsexperte, den Wirtschaftsplan zu prüfen: Erscheinen einzelne Kostenpunkte überteuert, schadet es nicht, bei laufenden Kosten wie Fahrstuhlwartung oder Gartenpflege, Angebote zu vergleichen. Bei größeren Reparaturen könne es sich zudem lohnen, diese bei Handwerkern auszuschreiben.

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Wohnungseigentümer müssen neben dem Hausgeld weitere Kosten zahlen: Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und mehr – erfahren Sie im Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen.


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13 Kommentare

Heribert am 14.12.2018 19:34

Hab Schimmelbildung an den Wänden. Lüften bringt nichts, weil die Außenwände keine Dämmung haben. Sind die Kosten einer Innendämmung Sache der Rücklage?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.12.2018 09:20

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein Anspruch auf Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft besteht in der Regel nur, wenn der Grund für die Schimmelbildung vom Gemeinschaftseigentum ausgeht. Da eben das in der Praxis nicht ganz leicht zu beweisen ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sommerspiel am 14.10.2018 17:36

Können Reparaturkosten von einer Mietwohnung aus dem Rücklagentopf der Eigentümerfemeinschaft bezahlt werden ? Ich dachte dafür muss der Eigentümer selbst aufkommen ?

Mfg Heike Fichtel

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 11:07

Sehr geehrte Frau Fichtel,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Eigentümergemeinschaft ist lediglich für Reparaturen an allgemeinen Teilen des Hauses zuständig, also für das Gemeinschaftseigentum. Reparaturen am Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer sind generell deren Sache. Es kommt also auf die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum an. Tauscht ein Eigentümer also beispielsweise den Teppichboden seiner Wohnung aus, muss er dafür auch allein aufkommen, bereits bei den Fenstern wird dies aber zur Sache der Eigentümergemeinschaft. Hierzu können in der Teilungserklärung aber auch Sonderregelungen getroffen werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

windspiel am 13.08.2018 10:00

hallo! habe seit jetzt ca 2 j ein problem mit miteigentümern d hauses, weil in der dachrinne eine pflanze wächst, die sich irgendwann einmal dort eingenistet hatte u man es sich einfach macht, zu sagen, diese pflanze sei v mir ( ist in d nähe meines balkones) u daher habe ich diese auch auf meine kosten zu entfernen! längst weiß d hausverwalter bescheid u dennoch lese ich ganz aktuell im versammlungsprotokoll, dass dieses thema so besprochen u beschlossen wurde. auch eine mitbewohnerin, die immo-kauffrau ist, sagte mir, ich habe mit d entfernung d pflanze NICHTS zu tun, da d dachrinne gemeinschaftseigentum ist.

DAS muss aber doch auch ein hausverwalt. wissen, da hätte er doch eindeutig etwas sagen müssen, als d versammlung war, oder? bin für einen 100% sicheren tipp dankbar, ich will endgültig dieses thema erledigt haben. im grunde geht's nur darum, dass hier einer den anderen nicht leiden kann u man jede chance nutzt, einem anderen hinternrum 'ans bein zu pinkeln'....und wie so oft - wer am meisten über andere meckert, hält sich selbst oft genug NICHT an d hausordnung etc. ...!

danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.08.2018 14:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich zählt die Dachrinne zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Etwaige Reparaturen müssen daher in der Regel von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden, es sei denn ein einzelner Eigentümer hat den Schaden nachweislich verursacht. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich rechtlich zur Sache beraten zu lassen, beispielsweise bei einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dinuta am 17.07.2018 12:05

Sollten die NK Vorauszahlungen der Mieter auf ein separates Konto gelegt werden, oder kann man die direkt auf das Betriebskosten Konto einzahlen?

Z.B. zahlt der Mieter 175 Euro für NK, das Hausgeld laut WP des Vermieters beträgt aber 225 Euro, reicht es die Differenz nur aufzufüllen und dann auf das Betriebskosten Konto einzahlen?

Oder der Mieter zahlt 250 Euro für NK, das Hausgeld laut WP des Vermieters beträgt aber nur 225 Euro, sollte die zu vie gezahlte Differenz von 25 Euro für den Mieter auf ein Unterkonto für die NK Vorauszahlungen gelegt werden, damit evtl. erstattung dann bereit liegt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.07.2018 12:24

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Hausgeld des Vermieters und Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters haben zunächst nichts miteinander zu tun. Nicht jeder Posten, den der Vermieter über das Hausgeld bezahlt, kann auch über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich kann der Mieter die Nebenkosten zusammen mit der Miete direkt auf das Bankkonto des Vermieters einzahlen. Zu buchhalterischen Fragen wenden Sie sich am besten direkt an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Freystadtl am 09.05.2018 18:24

Kann die Rückzahlung der Mietkaution in Abhängigkeit des Hausgeldes erfolgen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.05.2018 09:53

Hallo Freystadtl,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Kaution ist eine Sicherheit, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter betrifft, während das Hausgeld eine Vorauszahlung der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Daher wäre in diesem Zusammenhang keine Abhängigkeit ersichtlich.

Für vertiefende Informationen empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zur Mietkaution: https://ratgeber.immowelt.de/a/mietkaution-rueckzahlung-nicht-ohne-pruefung.html

Bitte beachten Sie allerdings, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bei Unsicherheit und für eine individuelle Beratung empfehlen wir Ihnen daher die Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Viktor am 19.04.2018 09:55

Hallo Immowelt-Redaktion,

leider kann man auf Ihr Kommentar nicht direkt antworten. Deswegen hier noch einmal:

Und wie interpetieren Sie dieses Urteil des BGHs?:

Käufer haften nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers

BGH, Urteil vom 13.9.2013, AZ: V ZR 209/12

Grundsätzlich entstehen innerhalb einer WEG Zahlungsverpflichtungen aufgrund eines Beschlusses. So schuldet ein Wohnungseigentümer das "Wohngeld" aufgrund eines von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans oder muss Nachzahlungen leisten, wenn sich diese aus einer beschlossenen Jahres-(einzel-)abrechnung ergeben.

Der Erwerber ist zwar grundsätzlich an Beschlüsse gebunden, die vor seiner Zeit als Mitglied der WEG gefasst worden sind, haftet aber nur für solche Verbindlichkeiten, die ab Eigentumsumschreibung begründet und fällig werden.

In dem vorliegenden Fall war ein Eigentümer sein Wohngeld für die Jahre 2009 und 2010 schuldig geblieben und über sein Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Nachdem die Wohnung Ende 2010 vom Insolvenzverwalter verkauft worden war, begehrten die übrigen Wohnungseigentümer vom Käufer nun den Ausgleich der offenen Beträge.

Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Es fehle für eine solche Forderung schlicht an einer Rechtsgrundlage. Soweit die weiteren Eigentümer auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwiesen hatten, wonach Wohngeldforderungen im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren bevorzugt werden, sei die Wirkung dieser Vorschrift eben auf darauf begrenzt. Eine neue Schuld für den Erwerber solle damit aber nicht begründet werden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.04.2018 10:00

Hallo Viktor,

in diesem Fall ging es wohl weniger um die Frage, ab wann jemand grundsätzlich das Hausgeld schuldet, als vielmehr darum, ob jemand für angefallene Zahlungsausfälle des Vorbesitzers haftet. Natürlich könnte man auch dieses Urteil aber zu Ihren Gunsten interpretieren. Ob es für Ihren konkreten Fall Anwendung finden kann, können wir aus der Ferne aber leider nicht beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Viktor am 19.04.2018 13:12

Danke für die Antwort.

Aus Ihrem Kommentar entnehme ich, dass erst ab Eigentumwechsel :

"Immowelt-Redaktion am 22.02.2018 12:32

Hausgeld ist grundsätzlich anteilig erst ab dem Zeitpunkt fällig, ab dem eine Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist, also mit dem Grundbucheintrag."

Danke aber trotzdem. Ist klar, dass Sie keine Beratung durchführen können, weil es oft Einzelfälle sind, die sich in Kleinigkeiten unterscheiden können.

VG

Viktor

Viktor am 18.04.2018 14:59

Hallo Immowelt-Redaktion

im November 2017 habe ich einen Kaufvertrag beim Notar unterschrieben in dem stand, dass ich nicht vor dem 01.01.2018 den Kaufpreis entrichten muss, auch wenn alle Bediengungen zum Kauf erfüllt sein sollten. Nun hat sich alles verzögert, wegen des Konkursvewalters, da die Wohnung ist aus der Privatinsolvenz, sie ist seit 2 Jahren unbewohnt und der Eigentümer ist seit paar Jahren verstorben i. Erst Ende März 2018 kam vom Notar das Okay für die Zahlungen. Somit wurde der Kaufpreis für die Wohnung entrichtet . Anfang April kam auch der Auszug aus dem Grundbuch, aus dem hervorgeht, dass ich der Eigentümer bin.

Nun will der Hausverwalter das Hausgeld rückwirkend ab Januar 2018 haben.

Habe ich aus den Kommentaren jetzt richtig verstanden, dass erst ab dem Besitzübergang, also Grundbucheintag, ich das Hausgeld entrichten muss, also ab April 2018 und nicht wie die Hausverwaltung ab Januar 2018 haben möchte?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.04.2018 09:02

Hallo Viktor und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zumindest laut eines Urteils des AG Herne (Az.: 28 C 46/13) muss der alte Wohnungseigentümer bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch die laufenden Hausgelder zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber hätten darauf keinen Einfluss und seien unerheblich. Bitte beachten Sie allerdings, dass es zu dieser Frage kein letztinstanzliches Urteil gibt. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen daher eine Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Viktor am 19.04.2018 09:53

Hallo Immowelt-Redaktion.

Und wie interpetieren Sie dieses Urteil des BGHs?:

Käufer haften nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers

BGH, Urteil vom 13.9.2013, AZ: V ZR 209/12

Grundsätzlich entstehen innerhalb einer WEG Zahlungsverpflichtungen aufgrund eines Beschlusses. So schuldet ein Wohnungseigentümer das "Wohngeld" aufgrund eines von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans oder muss Nachzahlungen leisten, wenn sich diese aus einer beschlossenen Jahres-(einzel-)abrechnung ergeben.

Der Erwerber ist zwar grundsätzlich an Beschlüsse gebunden, die vor seiner Zeit als Mitglied der WEG gefasst worden sind, haftet aber nur für solche Verbindlichkeiten, die ab Eigentumsumschreibung begründet und fällig werden.

In dem vorliegenden Fall war ein Eigentümer sein Wohngeld für die Jahre 2009 und 2010 schuldig geblieben und über sein Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Nachdem die Wohnung Ende 2010 vom Insolvenzverwalter verkauft worden war, begehrten die übrigen Wohnungseigentümer vom Käufer nun den Ausgleich der offenen Beträge.

Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Es fehle für eine solche Forderung schlicht an einer Rechtsgrundlage. Soweit die weiteren Eigentümer auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwiesen hatten, wonach Wohngeldforderungen im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren bevorzugt werden, sei die Wirkung dieser Vorschrift eben auf darauf begrenzt. Eine neue Schuld für den Erwerber solle damit aber nicht begründet werden.

müller_K am 07.04.2018 00:42

Sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

Wir wollen eine ETW in einem Einfamilienhaus kaufen. Das Haus hat zwei Besitzer. Wir wollen einen Anteil des Eigentums kaufen. Haus wurde 2000 komplett renoviert. Aber es gibt keine Rücklage. Es ist geplant, dies nach unserem Einzug aufzubauen. Nach der Teilungserklärung werden wir etwa 55% und Familie B, die dort seit mehr als 17 Jahren wohnen, 45% besitzen. Die Frage ist, wenn nach dem Umzug etwas passiert, z.bs loch im Dach, wie wird die Kosten aufgeteilt? Gibt es ein Gesetz dafür oder müssen wir es vor dem Kauf regeln?

Mit freundlichen Grüßen

Klaus Müller

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.04.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel wird der von Ihnen genannte Fall in der Teilungserklärung geregelt. Wenn am Haus kosten entstehen, beispielsweise Reparaturkosten für ein marodes Dach, und es sind keine Rücklagen vorhanden, gibt es eine Sonderumlage. Zu welchem Anteil die Eigentümer dann zahlen, steht wie gesagt in der Teilungserklärung. Möglich ist beispielsweise eine anteilige Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dietmar Winter am 07.03.2018 12:30

Sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

bin seit 01.10.2016 Besitzer einer ETW. Trotz mehrmaligen Hinweisen an die Hausverwaltung wurde mir bis zum heutigen Tag kein Hausgeld abgebucht, dass sich auf einem separaten Mietskonto befindet. Können mir hierduchrch Nachteile entstehen und wie lange kann die Hausverwaltung eine Nachzahlung einfordern.

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichem Gruss

Dietmar Winter

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.03.2018 10:12

Sehr geehrter Herr Winter,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Letztlich ist es das Versäumnis des Hausverwalters, wenn er das Hausgeld von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht abbucht. Der Hausverwalter könnte dafür auch von der Eigentümergemeinschaft in Haftung genommen werden. Generell verjähren Ansprüche auf Hausgeldvorschuss innerhalb von drei Jahren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ronnyroidmaier am 22.02.2018 10:09

Sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

ich habe mir eine Eigentumswohnung zum 01.12.2017 gekauft.

Jetzt gibt es eine Endabrechnung der Nebenkosen vom 01.01.2017-31.12.2017(Hausgeld)

Der Voreigentümer hat aber eine Differenz von über 100 € vom 01.01.2017-30.11.2017 offen.

Jetzt möchte der Verwalter das ich diese Kosten bezahle. Ist das rechtens?

Vielen Dank für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Ronny

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.02.2018 12:32

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Hausgeld ist grundsätzlich anteilig erst ab dem Zeitpunkt fällig, ab dem eine Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist, also mit dem Grundbucheintrag.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Svenja am 19.02.2018 00:34

Hallo Hr. Dr. Brückner. Folgender Sachverhalt: Mein jetziger Ex-Mann und ich kauften 2013 eine ETW. Aus dieser zog ich nach der Trennung aus, in eine eigene Wohnung. Mein Ex-Mann blieb mit den zwei Kindern in der Wohnung. Kind 1 zog 01/2017 zu mir. Mitte 2017 zogen er und Kind 2 aus. Hausgeld, Betriebskosten sowie Kredit und Zinsen bezahlte er allein. Nun steht der Verkauf unmittelbar bevor und er möchte von mir nach Abzug von Rest-Kredit und Vorfälligkeitszinsen eine Summe X haben. Erst danach soll die hälftige Teilung erfolgen. Meine Frage: Ist es rechtens, dass er Hausgeld (z.B. mit Garage (Auto hatte er behalten), Wartung Rauchmelder, Reinigung Treppenhaus, etc) von mir verlangt, obwohl ich am "Verbrauch" keinen Anteil habe? Ich bin natürlich bereit, Kredit u Zinsen hälftig zu zahlen, ebenso Grundsteuern. Gern auch Hausgeld ab Datum Leerstand. Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen Svenja

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.02.2018 09:27

Hallo Svenja und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Sachlage ist relativ komplex und lässt sich aus der Ferne leider nicht ohne weitere Detailfragen klären. Auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, würden wir Ihnen daher empfehlen, das Gespräch mit einem Rechtsanwalt zu suchen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tina am 07.02.2018 12:14

Hallo, sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

habe ich es richtig verstanden, dass Wartungskosten für Heizung, Abwasserpumpe usw., Kosten für die Prüfung des Heizkesselwassers auf Salmonellen zu den Instandsetzungsausgaben gehören und nach Miteigentumsanteilen (bei nur drei Wohnheiten) verteilt werden müssen.

Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

Mit besten Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.02.2018 16:47

Hallo Tina,

ob die genannten Kostenpunkte als Instandhaltungs- oder Wartungsarbeit zählen, hängt zunächst stark vom Einzelfall ab. Die Betriebskostenverordnung definiert Wartungsarbeiten unter anderem als "regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einer Fachkraft". Geht diese Arbeit aber beispielsweise über die bloße Kontrolle, Pflege oder Erhaltung der Anlage hinaus, können die entsprechenden Kosten auch als Instandsetzungskosten oder Instandhaltungskosten zählen.

Sofern die Wohnungseigentümer jedoch nichts anderes beschlossen haben, werden Hausgeld (zu dem auch Wartungsarbeiten am gemeinschaftlichem Wohneigentum zählen) sowie Instandhaltungsrücklage in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt (§ 16 Absatz 2 WEG).

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie diese benötigen, so empfehlen wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt für Wohneigentumsrecht zu wenden oder einen Eigentümerverein zu Rate zu ziehen.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Frieda am 11.12.2017 08:35

Kann man bei einer 2 Personen Eigentümergemeinschaft ( 2 Familienhaus, 3 Garagen, Nebengebäude und Grundstück) eine reale Teilung erwirken? Welche Möglichkeiten bieten sich?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.12.2017 10:18

Hallo Frieda und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine abgeschlossene Eigentumswohnung, die Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, kann nicht noch einmal aufgeteilt werden. Zweifellos ist es aber möglich, dass eine solche Wohnung mehrere Eigentümer hat. Diesen gehören dann beispielsweise pauschal 50 Prozent der Wohnung, nicht jedoch bestimmte Zimmer.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion