Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer

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Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss weit mehr Kosten tragen als ein Mieter. Denn zu den herkömmlichen Nebenkosten kommen jene für Verwaltung und Instandhaltung hinzu – zusammen bilden sie das Hausgeld. Dieses zahlen Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einen gemeinsamen Topf ein.

Hausgeld, Foto: Traumbild/ fotolia.com

Hausgeld – das Wichtigste in Kürze

  • Als Hausgeld oder auch Wohngeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer an den Verwalter der Wohnanlage zahlen müssen. Es ist also eine Art Nebenkosten-Vorauszahlung für den Eigentümer.
  • Das Hausgeld fällt in der Regel 20 bis 30 Prozent höher aus als die Nebenkosten-Abrechnung für den Mieter.
  • Zum Hausgeld zählen alle laufenden Betriebskosten wie etwa für Hausstrom oder Abfallentsorgung, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage.
  • Die Höhe des Hausgeldes legt zunächst der Hausverwalter fest, der Wirtschafsplan muss dann aber in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden.
  • Vermieter können in der Regel nur jene Posten des Hausgelds, die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, auf den Mieter umlegen. 

Was ist Hausgeld?

Als Hausgeld wird die Vorauszahlung bezeichnet, die der Wohnungseigentümer monatlich an den Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt und die am Jahresende abgerechnet wird. Das Hausgeld oder Wohngeld ist somit eine Art Nebenkostenabrechnung für den Eigentümer. Käufer einer Eigentumswohnung sollten daher immer auch die Höhe des Hausgelds bei ihren Kaufüberlegungen berücksichtigen. Denn: Diese Vorauszahlung umfasst deutlich mehr Kosten als bei einem Mieter:

Neben den herkömmlichen Nebenkosten wie Strom und Müllabfuhr trägt der Eigentümer auch die Verwaltungskosten und muss Rücklagen für Reparaturen und Renovierungsarbeiten bilden. Groben Schätzungen zufolge ist das Hausgeld meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Nebenkosten eines Mieters. Ist es zu niedrig angesetzt, kommen am Ende des Jahres zusätzliche Zahlungen auf den frischgebackenen Eigentümer zu.

Diese Kosten gehören zum Hausgeld

Das Hausgeld, das im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten bezeichnet wird, deckt zum einen die herkömmlichen Betriebskosten, die auch auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV). Dazu zählen zum Beispiel die laufenden Kosten für:

  • Abfallentsorgung
  • Hausstrom
  • Wasser und Abwasser
  • Wohngebäudeversicherung
  • Heizkosten bei Zentralheizung
  • Hausmeister
  • Reinigung
  • Fahrstuhlwartung

Hinzu kommen aber weitere Kosten, die Eigentümer selbst tragen müssen – und Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen:

  • Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Kontoführung der Eigentümergemeinschaft, für die Haus- beziehungsweise Wohnungsverwaltung und Geschäftsführung.
  • Instandhaltungsrücklage: Das sind jene Rücklagen, die für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums – etwa für den neuen Anstrich der Fassade oder die Renovierung des abgenutzten Treppenhauses – gebildet werden.
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Informieren Sie sich in diesem Artikel, was alles zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt.

So wird die Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage bestimmt

Hausgeld, Dr. Carsten Brückner, Foto: Dr. Carsten Brückner
Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender von Haus und Grund in Berlin. Foto: privat

Für die Höhe von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage ist zunächst der Hausverwalter zuständig. Dr. Carsten Brückner, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht und Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in Berlin, erklärt: „Er erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem er die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben aufführt und leitet daraus die Höhe des Hausgeldes ab.“ Zudem müsse separat die Höhe der Instandhaltungsrücklage aufgeführt sein. „Dabei sind zwei Faktoren entscheidend: Der bauliche Zustand des Gebäudes und die Sanierungs- oder Reparaturpläne der Wohnungseigentümer.“ Ist das Gebäude in einem schlechten Zustand oder die Sanierung des Treppenhauses ist geplant, ist eine entsprechend hohe Rücklage für Instandsetzungen angemessen. 

Im nächsten Schritt muss der Wirtschaftsplan in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden: Dazu reicht die einfache Mehrheit der Eigentümer (§ 28 WEG). Nicht immer ist jeder mit der Höhe von Hausgeld oder Instandhaltungsrücklage einverstanden – Änderungen sind aber möglich: „Der Wohnungseigentümer kann einen Antrag stellen, dass die Kosten höher oder niedriger angesetzt werden. Auch hier reicht es aus, wenn die einfache Mehrheit zustimmt“, erklärt Dr. Brückner.

So funktioniert die Kostenverteilung

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage werden in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt – sofern die Wohnungseigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Absatz 2 WEG). Dieser steht in der Teilungserklärung und wird meist als rechnerischer Bruchteil des Gemeinschaftseigentums angegeben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann für jede Kostenposition aber auch eine eigene Kostenverteilung beschließen, zum Beispiel nach Verbrauch oder Anzahl der Personen im Haushalt. Eine Ausnahme besteht hierbei: „Gibt es eine gemeinsame Heizungsanlage, so müssen die Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung abgerechnet werden“, so der Rechtsexperte.

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In diesen Artikeln erfahren Sie, wie Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden und wo Sie bei der Teilungserklärung genau hinschauen sollten.

Wie viel Hausgeld ist angemessen?

Hausgeld, Wohnungseigentümer, Foto: olly/ fotolia.com
Viele Wohnungseigentümer, eine Frage: Zahle ich zu viel Hausgeld? Foto: olly/ fotolia.com

Ob das Hausgeld zu hoch oder zu niedrig bemessen ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Dr. Carsten Brückner erklärt: „Das Hausgeld umfasst umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten – diese sind je nach Eigenarten der Immobilie unterschiedlich.“ Einer verbreiteten Meinung nach sollen in einer kleinen Eigentümergemeinschaft die Kosten niedriger sein – dem widerspricht Brückner: „Eine luxuriöse kleine Wohnanlage kann durchaus teurer sein als eine einfache große.“ Zum Beispiel, wenn eine große Grünanlage dabei ist, deren Pflege gezahlt werden muss. Oder wenn vier Eigentümer sich einen Fahrstuhl teilen, während in einer großen Anlage mehrere Fahrstühle sind: „Bei mehreren Fahrstühlen können die Eigentümer vielleicht bessere Konditionen mit dem Wartungsunternehmen aushandeln als die kleine Wohnungseigentümergemeinschaft für einen.“

Am Ende des Jahres steht zudem die jährliche Hausgeldabrechnung an: Wurde das Hausgeld zu hoch berechnet, bekommt der Eigentümer wieder Geld zurück – wurde es zu niedrig kalkuliert, muss er den Fehlbetrag nachzahlen.

Info

Auch bei Leerstand müssen Eigentümer Hausgeld zahlen

Ob eine Wohnung bewohnt ist oder leersteht, spielt beim Hausgeld keine Rolle: Der Wohnungseigentümer muss das einmal festgelegte Hausgeld in voller Höhe zahlen. Zumindest einen Teil des Geldes kann er aber bei der Jahresabrechnung wieder zurückbekommen – etwa jene Kosten, die nach Verbrauch berechnet werden.

Die Hausgeldabrechnung: Geld zurück oder nachzahlen?

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes – in der Regel umfasst dieser ein Kalenderjahr – muss der Verwalter den Wirtschaftsplan überprüfen: Waren die Kosten höher oder niedriger, wer hat zu viel gezahlt und wer zu wenig? Die entsprechende Hausgeldabrechnung muss er dem Eigentümer zukommen lassen. Dr. Brückner erklärt: „Darin muss genau dargestellt sein, wie viel Hausgeld gezahlt wurde, ob eine Nach- oder Rückzahlung fällig ist und welcher Anteil für die Instandhaltung eingegangen ist.“ Auch die Höhe der Instandhaltung insgesamt und ihre Entwicklung müssen genau dargestellt werden.

Zudem muss verständlich sein, wie die Nebenkosten verteilt wurden: Dazu muss bei jeder Kostenposition des Wirtschaftsplans – Abwasser, Gartenpflege oder Fahrstuhl – der Verteilerschlüssel angegeben sein, sodass der Eigentümer selbst nachprüfen kann, ob sein Anteil richtig berechnet wurde.

Tipps für Vermieter: Umlagefähige Nebenkosten richtig abrechnen

Vermieter, Hausgeld, Wohnungseigentümer, Mieter, Foto: Rawpixel.com/ fotolia.com
Ebenso wie Wohnungseigentümer zahlen auch Vermieter das Hausgeld – können sich aber einen Teil davon wieder vom Mieter zurückholen. Foto: Rawpixel.com/ fotolia.com

Der Vermieter kann die umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umlegen, vorausgesetzt, dass sie dies im Mietvertrag richtig vereinbart haben. Dr. Carsten Brückner erklärt zur Abrechnungsweise: „Der Vermieter sollte nicht direkt die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Mieter weiterleiten, sondern muss den entsprechenden Verteilungschlüssel laut Mietvertrag anwenden.“ Das kann komplizierter werden, wenn der Vermieter auf den Mieter einen anderen Verteilungsschlüssel anwendet, als die Eigentümergemeinschaft: Zum Beispiel, wenn seine Abwasserkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden – er sie dem Mieter aber nach Verbrauch abrechnen will. 

Um umständliche Rechnerei zu vermeiden, rät Dr. Brückner darum, im Mietvertrag den gleichen Verteilungsschlüssel festzulegen, wie laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. „In den Mietvertrag sollte er zudem schreiben: ‚Für den Fall, dass die WEG den Verteilerschlüssel ändert, behalte ich mir vor, diesen beschlossenen Schlüssel auch im Mietvertrag anzuwenden‘.“

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Erfahren Sie jetzt, wie Sie die Nebenkosten richtig abrechnen.

Sicherheit bei den Finanzen: Wirtschaftsplan genau prüfen!

Angehenden Wohnungseigentümern rät Dr. Brückner, vor dem Kauf den Zustand der Immobilie genau in Augenschein zu nehmen – etwa wie gut die Fassade in Schuss ist. Zudem sollten sie beim Verkäufer oder Makler genau nachfragen: „Gab es schon einmal Beschlüsse zu Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen?“ Auch ein Blick in die Wirtschaftspläne oder Versammlungsprotokolle gibt Auskunft, ob etwa Reparaturen anstehen oder in den letzten Jahren aufgeschoben wurden: Sind die Instandhaltungsrücklagen niedrig, der Reparaturbedarf aber groß, können auf den Wohnungseigentümer teure Sonderumlagen zukommen.

Auch Eigentümern rät der Rechtsexperte, den Wirtschaftsplan zu prüfen: Erscheinen einzelne Kostenpunkte überteuert, schadet es nicht, bei laufenden Kosten wie Fahrstuhlwartung oder Gartenpflege, Angebote zu vergleichen. Bei größeren Reparaturen könne es sich zudem lohnen, diese bei Handwerkern auszuschreiben.

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Wohnungseigentümer müssen neben dem Hausgeld weitere Kosten zahlen: Grundsteuer, Versicherungsbeiträge und mehr – erfahren Sie im Überblick, welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen.

FAQ: Was müssen Eigentümer über das Hausgeld außerdem wissen?

Wer muss Hausgeld zahlen?

Alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Hausgeld zahlen, und zwar im Voraus.

Kostenverteilung: Bezahlt jeder Eigentümer das gleiche Hausgeld?

In der Praxis zahlt jeder Eigentümer meist unterschiedlich viel. Es gibt verschiedene Varianten der Kostenverteilung. In der Regel werden Hausgeld und Instandhaltungsrücklage entsprechend der Miteigentumsanteile verteilt. Dieser Anteil steht in der Teilungserklärung und wird in der Regel als Bruchteil des Gesamteigentums angegeben.
Alternativ kann die Kostenverteilung aber auch vorsehen, dass jeder Eigentümer pro Wohneinheit zahlt. Es gibt aber auch andere Verteilungsarten, etwa nach Quadratmetern, Anzahl der Personen im Haushalt oder Verbrauch. Es kann zudem auch für jede Kostenposition ein eigener Verteilungsschlüssel festgelegt werden, also etwa Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen und Müllabfuhr nach Anzahl der Personen im Haushalt.

Einzig bei den Heiz- und Warmwasserkosten gilt stets, dass diese nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen.

Lesen Sie mehr zu den verschiedenen Verteilerschlüsseln, sowie ihren Vor- und Nachteilen.

Welche Kosten für den Eigentümer sind im Hausgeld nicht enthalten?

Im Hausgeld ist die Grundsteuer nicht enthalten, da der Wohnungseigentümer sie unmittelbar an die Gemeinde zahlen muss. Vermietet er die Wohnung, kann er diesen Kostenpunkt allerdings auf den jeweiligen Mieter umlegen. Je nachdem wie umfangreich das Hausgeld ist, kann es sein, dass es zum Beispiel die nötigen Versicherungen bereits mit enthält – oder der Wohnungseigentümer muss noch fehlende Versicherungen selbst abschließen.

Was ist der Unterschied von Hausgeld und Betriebskosten?

Das Hausgeld beinhaltet mehrere Kostenpunkte, von denen einer die Betriebskosten sind:

  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungsrücklage

Ist die Wohnung vermietet, so können Vermieter in der Regel die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Vorausgesetzt, sie haben die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart. Für Verwaltung und Instandhaltung müssen sie stets selbst aufkommen.

Ausführlicher ist dies weiter oben im Abschnitt "Diese Kosten gehören zum Hausgeld" erklärt.

Worin liegt der Unterschied zwischen Hausgeld und Wohngeld?

Im Alltag werden die Begriffe Wohngeld und Hausgeld oft als Synonyme für die gängigen Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft gebraucht. Der korrekte Begriff dafür ist jedoch Hausgeld, da damit das Geld gemeint ist, das die Miteigentümer meist monatlich für die Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zahlen muss.
Das Wohngeld im eigentlichen Sinne ist hingegen eine staatliche Sozialleistung, mit der einkommensschwache Bürger einen Zuschuss für ihre Miete bekommen.

Lesen Sie mehr zum Thema Wohngeld.

Müssen Eigentümer das Hausgeld auch dann zahlen, wenn der Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans angefochten wurde?

Ja, denn auch wenn der Genehmigungsbeschluss angefochten wurde, bleibt dennoch der Wirtschaftsplan die Grundlage für die Zahlungspflicht der Eigentümer.

Müssen Eigentümer auch bei Leerstand das Hausgeld bezahlen?

Ja, denn ob die Wohnung leer steht oder nicht spielt für die Eigentümergemeinschaft keine Rolle. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, seinen Beitrag gemäß Beschluss zu leisten. Wer zu viel einzahlt, bekommt am Ende des Jahres nach der Jahresendabrechnung die zu viel gezahlten Betriebskosten zurückerstattet.

Kann das Hausgeld bei Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen reduziert werden oder ist gar eine Befreiung davon möglich?

Nein. Denn die Höhe des Hausgeldes wird im Zuge des Wirtschaftsplanes ermittelt und ist dann mit Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft gültig, solange kein neuer Plan beschlossen wird.

Was geschieht, wenn ein Eigentümer Hausgeld schuldet?

Der Verwalter ist dazu verpflichtet, sich darum zu kümmern, dass der jeweilige Eigentümer das Hausgeld zahlt. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Gerät jemand in Rückstand, muss der Verwalter entsprechend tätig werden und diesen gerichtlich geltend machen. Ein einzelner Mieteigentümer ist dazu nicht berechtigt.

Damit der Verwalter entsprechend tätig werden kann, muss er aber auch durch die Gemeinschaftsordnung dazu ermächtigt sein. Alternativ kann er dies auch durch eine Ermächtigung im Verwaltervertrag oder aufgrund eines entsprechenden Beschlusses sein.

Können Vermieter das Hausgeld auch auf die Miete umlegen?

Nur zum Teil. Umlagefähig sind nur die Kostenpunkte, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt werden. Dazu zählen etwa die Kosten für Hausmeister, Gemeinschaftsstrom, Putzdienst, Gartenpflege, Fahrstuhlwartung, Abfallentsorgung oder Wohngebäudeversicherung. Damit der Vermieter die Kosten auf den Mieter umlegen darf, muss er zudem die Umlage der Betriebskosten wirksam im Mietvertrag vereinbart haben.

Lesen Sie hier, wie Vermieter die Nebenkosten richtig umlegen und abrechnen.

Wenn die Eigentumswohnung verkauft wird, wer muss die Hausgeldabrechnung zahlen: Käufer oder Verkäufer?

Es kommt darauf an. Zur Erklärung: Oftmals steht zum Verkaufsstichtag noch die Abrechnung der letzten Abrechnungsperiode für das Hausgeld aus. Die Abrechnung, ebenso wie die dadurch entstehenden Nachforderungen oder Guthaben entstehen allerdings erst durch den entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung.

Das heißt: Wird das Eigentum auf den neuen Eigentümer umgeschrieben und die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft dann den Beschluss über die Jahresrechnung, so muss der Käufer für die folgende Rechnung aufkommen. Beschließt die Eigentümergemeinschaft erst die Jahresabrechnung und danach findet die Eigentumsumschreibung statt, so muss der Verkäufer für die Hausgeldrechnung geradestehen.

Um hier Streit zu vermeiden, sollten beide Parteien beim Aufsetzen des Kaufvertrages mit daran denken, eine Regelung für diese Fälle mit aufzunehmen, hier kann der Notar beratend zur Seite stehen.

Falls es Rückstände beim Hausgeld gibt, haftet dann dafür der Käufer?

Hat der vorherige Eigentümer Hausgeldrückstände angehäuft, so muss der Käufer dafür in der Regel nicht aufkommen. Das hat der Bundesgerichthof in einem Urteil klar festgestellt (BGH, Az.: V ZR 209/12). Eine Ausnahme ist allerdings möglich, wenn der Immobilienkäufer mit der Eigentümergemeinschaft diesbezüglich eine Vereinbarung getroffen hat. Denn dann ist er schuldrechtlich gegenüber der Eigentümergemeinschaft in der Haftung.


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36 Kommentare

Angela am 30.03.2020 21:40

Hallo,

Hallo,

Hallo, laut Zusammensetzung der Betriebskosten werden in den "nicht umlagefähigen Kosten" die Großreparaturen mit aufgelistet und diese selben Kosten auch in den Hausgeldvorauszahlungen! Ist das so richtig? Muss der Betrag nicht einmal abgezogen werden anstatt 2x dazugerechnet werden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 31.03.2020 09:50

Hallo Angela,

die Kosten für größere Reparaturen werden nicht über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet, sondern üblicherweise aus der Instandhaltungsrücklage, bzw. wenn diese nicht ausreicht, über eine Sonderumlage der Eigentümer finanziert.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion


Angela am 01.04.2020 07:54

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

In diesem Fall ist es aber eine Gesamtabrechnung für den Eigentümer der Wohnung und nicht für den Mieter! Ist es in dem Fall genauso geregelt? Die Großreparatur wurde bereits als Sonderumlage bezahlt wird aber trotzdem in den "nicht umlagefähigen Kosten" nochmals ausgewiesen?


Immowelt-Redaktion am 01.04.2020 11:57

Hallo Angela,

da wir das Dokument nicht kennen, können wir das aus der Ferne nicht beurteilen. Evtl. ist das ja eine Gesamtaufstellung.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ottmar am 05.03.2020 12:55

Wie haben am 1. März 2020 eine Eigentumswohnung erworben. Muss die Hausverwaltung nach WEG die Hausgeldabrechnung für 2020 splitten (2 zu 10 Monate) oder bekomme ich für 2020 als neuer Eigentümer die gesamte Hausgeldabrechnung, die ich dann mit dem Vorbesitzer für die Zeit seiner Nutzung, 2 Monate, auseinander rechnen muss?

Per Kaufvertrag wurde festgehalten, das erst ab dem 1. März alle Kosten und Lastenauf uns übergehen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 06.03.2020 09:44

Hallo Ottmar,

da es sich hier wohl um eine reine Haus- und nicht um eine Sondereigentumsverwaltung handelt, tendieren wir dazu, dass die Hausvberwaltung lediglich verpflichtet ist, mit dem aktuellen Eigentümer abzurechnen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

SKR1971 am 20.01.2020 10:01

Ich habe über die Erbpacht nur eine Garage, also keine ETW zum gesamt Objekt. Das Hausgeld beläuft sich nur für Garage auf 30€/Monat + jew. Erbpachtzins. Daher würde eine Vermietung +- Null ausfallen. Den Wirtschaftsplan durch die Hausverwaltung kann ich nicht nachvollziehen.

Ich habe mit dem Gebäude keinen Zusammenhalt, d.h. die jeweiligen Rücklagen sind Garagen und Gebäude getrennt. Dennoch muss ich über Betriebskosten die Wartung Heizung, Raumelder etc. bezahlen. Ich bezahle närtürlich all. Strom, Hausservice Gartenpflege, etc. Gibt es irgendwo eine seriöse Stelle, denen ich meine Unterlagen zur Überprüfung im angemessenen Kostenrahmen zukommen lassen kann. Eine Rücksprache mit der Hausverwaltung funktioniert leider nicht. Ich darf bezahlen, meine Fragen und Anliegen werde aber konsequent ignoriert. Ich freue mich über Tipps an wen ich mich wenden kann. Vielen Dank im Vorfeld.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.01.2020 12:06

Hallo SKR1971,

grundsätzlich können Sie sich mit rechtlichen Fragen an einen Fachanwalt (Erstberatung darf nicht mehr als 190 Euro plus Mehrwertsteuer kosten, zum Teil bieten Anwälte diese sogar kostenfrei an) oder an einen Eigentümerverband wie Haus&Grund wenden.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Doris am 11.01.2020 21:44

in unserem 2-Familienhaus mit Einliegerwohnung ist in der EG-Wohnung ein Kachelofen, über den auch die Wohnung im 1. OG beheizt wird. Aufgrund des Alters muss die Brennkammer ausgetauscht werden. Sind die Kosten komplett vom Eigentümer der Erdgeschoßwohung zu übernehmen oder muss sich der Eigentümer der oberen Wohnung an den Kosten beteiligen?

auf Kommentar antworten

Doris am 11.01.2020 21:44

in unserem 2-Familienhaus mit Einliegerwohnung ist in der EG-Wohnung ein Kachelofen, über den auch die Wohnung im 1. OG beheizt wird. Aufgrund des Alters muss die Brennkammer ausgetauscht werden. Sind die Kosten komplett vom Eigentümer der Erdgeschoßwohung zu übernehmen oder muss sich der Eigentümer der oberen Wohnung an den Kosten beteiligen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.01.2020 11:23

Hallo Doris,

ist das 2-Familienhaus nach WEG aufgeteilt? Wenn dem so wäre, würde wohl der Kamin zum Gemeinschaftseigentum gehören, der Kachelofen aber zum Sondereigentum; wobei es dann auch um die konkreten Regelungen in der Teilungserklärung ankommt.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ottilie am 03.12.2019 03:04

Habe in einer Eigentümermeinschaft nur einen Tiefgaragenplatz gekauft. Es läuft dort seit einigen Jahren ein Prozess. Muß ich diese Gebühren beim Hausgeld auch zahlen, wie z.B für eine Rechtsberatung, Gutachten?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.12.2019 10:51

Hallo Ottilie,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Gerichtskosten und Kosten des Anwalts in einer WEG sind laut einem Urteil des Bundesgerichtshof in der Regel in der Jahresabrechnung auf sämtliche Eigentümer zu verteilen, gegebenenfalls unter Einbeziehung des obsiegenden beklagten Eigentümers (BGH, Az.: ZR 168/13).

Bitte verstehen Sie jedoch, dass wir nicht beurteilen können, ob dies in Ihrer Situation voll zutrifft und wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel raten wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt für WEG-Recht oder einen Eigentümerverein wie Haus und Grund zu wenden.

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion

SHL am 02.12.2019 14:53

Hallo immowelt,

Ich bin Wohnungseigentümer in einem Haus mit ca 30 Wohnungen (und ca 25 Eigentümer), aber nur ich und 2 andere Eigentümer wohnen auch selber in der eigenen Wohnung. Unsere WEG-Verwaltung macht deswegen auch die Mietverwaltung für 27 Wohneinheiten im Haus. Müssen Eigentümer, die selber im Haus wohnen (und deswegen keine Mieter haben), auch die Mietverwaltung mitfinanzieren?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.12.2019 08:30

Hallo SHL,

die Verwaltung der WEG und die Mietverwaltung sind zwei unterschiedliche Arten der Hausverwaltung und sollten dementsprechend auch behandelt werden. Während sich der WEG-Verwalter um das gemeinschaftliche Eigentum kümmert, ist der Mietverwalter ausschließlich mit den Mietverhältnissen beauftragt. Zwar können beide Aufgaben bei der gleichen Person liegen, jedoch sind beide rechtlich und monetär strikt zu trennen. Wer für die Kosten aufkommt, hängt nun ganz vom Auftraggeber ab. Ist die WEG Vertragspartner, trägt auch die gesamte WEG - insofern nichts anderes vereinbart wurde - die Kosten. Sind die einzelnen Eigentümer, welche ihre Wohnung vermieten, Vertragspartner, dann zahlen auch nur diese.

Bitte haben Sie jedoch Verständnis dafür, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Für eine rechtssichere Antwort empfehlen wir, sich Rat bei einem Fachanwalt oder einer Eigentümervereinigung einzuholen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Bismarck am 27.11.2019 11:34

Hallo, ich bin Verwalter eines drei Familien Haus. Wir haben eine Eigentümerin, die nur Stress macht. Der neueste Clou, sie weigert sich die Rücklagen zu bezahlen weil ich ihr nicht die Belege des Rücklagenkontos geschickt habe. Ich habe sie mehrmals aufgefordert Einsichtnahme bei mir zu machen, obwohl sie oft hier im Haus ist. Jetzt hat ein Rechtsanwalt ein Mahnverfahren eingeleitet. Von welchem Konto ( Hausgeld oder Rücklagen) kann ich den Gerichtskosten vorauszahlung bezahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 28.11.2019 08:33

Hallo Bismarck,

tendenziell würden wir meinen, dass diese Kosten nicht aus den Rücklagen entnommen werden sollten. Sicherheitshalber sollten Sie hier aber den Rechsanwalt fragen, wie die richtige Vorgehensweise ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Bernd Nickaes am 31.10.2019 20:32

Hallo,

ich wohne in einem Haus mit verschiedenen Eigentümer.6 Wonungen haben eine Größe von 138qm 3 von 103 qm und 2 von 168qm.

.2 der 138qm- Wohnungen besitzen einen Garten.In der Teileerklärung sind die eigentumsanteile wie folgt auggelistet:

Für alle 138qm wohnungen977/10000

für alle 168qm-Wohnungen 1000/10000

für 2der 103qm_wolnungwn 705/10000

und für eine 103 qm-Wohnung 569/10000 Anteil.

Alle 103qm-Wohnungen sind baugleich.

Ist die Aufteilung richtig?

Kann ich evtl die Teileerklärung abändern lassen?

Wie kann ich meinen Anteil berechnen?

Ich bitte um Antwort:

Dande Bernd

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.11.2019 10:54

Hallo Bernd Nickaes,

Hinsichtlich Ihrer Angaben sieht es für uns so aus, dass mit den /10000stel Anteilen nicht die individuell von den einzelnen Eigentümern zu nutzenden Gartenanteile gemeint sind, sondern die Miteigentumsanteile an der Gesamtanlage. Ohne genaue Kenntnisse der Teilungserklärung können wir allerdings aus der Ferne keine abschließende Beurteilung über die Richtigkeit abgeben. Hinsichtlich der abweichenden Miteigentumsanteile bei gleicher Wohnungsgröße ist dies auf den ersten Blick allerdings auffällig. Hier sollten Sie ggf. vor Ort von einem Fachanwalt prüfen lassen, ob dies korrekt ist und falls nicht, ob sich hieraus für Sie Nachteile ergeben könnten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Gabriele am 15.10.2019 13:55

Hallo Immowelt Redaktion,

Wir besitzen seit mehr als 30 Jahren eine Ferienwohnung, die nicht vermietet wird.Vor 15 Jahren haben wir den vorhandenen Balkon verglasen lassen, mit Heizkörpern ausbauen, und ihn zum Wohnraum vollständig öffnen lassen.

Die Wohnungseigentümer haben daraufhin den Kostenverteilungsschlüssel für unsere Wohnung geändert und die Höhe unserer Instandhaltungsrücklage wurde demzufolge erhöht.

Leider habe ich erst vor ein paar Monaten festgestellt, dass die, nach unserer Balkonverglasung, vom Verwalter berechnete neue Quadratmeterzahl unserer Wohnung zu hoch angesetzt wurde. Der Verwalter hat seinen Rechenfehler bereits eingesehen. Er hat die volle Fläche des Balkons noch einmal zu unserer vorhandenen Wohnfläche dazugerechnet, obwohl der Balkon schon immer mit der Hälfte seiner Quadratmeter mit berechnet war. Der Balkon hat eine Fläche von 10qm, die Wohnung hat inkl. halber Balkon 39qm laut Teilungserklärung. Von der Wohnungsgemeinschaft wurde nach Balkonumbau die Größe unserer Wohnung mit 49qm festgelegt.

Kann ich von den Wohnungseigentümern eine Korrektur unserer Wohnungsgröße und eventuell eine Rückzahlung, der zu viel bezahlten Instandhaltungskosten, verlangen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.10.2019 09:33

Hallo Gabriele,

die meisten Ansprüche verjähren mit der dreijährigen Verjährungsfrist gemaß § 195 BGB. Ob und welche Ansprüche Sie jetzt noch geltend machen können, lässt sich aus der Ferne allerdings nicht anschließend beurteilen.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Horst am 07.10.2019 17:24

Hallo Immowelt Redaktion,

aus einem Dreifamilienhaus ist ein Eigentümer im November 2018 ausgezogen, hat die Wohnung aber nur im Juli 2019 verkauft. In dieser Zeit hat er kein Wohngeld gezahlt, obwohl er dafür verpflichtet gewesen wäre (so wie ich das aus einigen Antworten auf komentare gelesen habe). Jetzt steht die Abrechnung an und ich möchte wissen mit welchen dieser Nebenkosten der ausgezogene Eigentümer belastet werden kann: Brandversicherung, Wohngebäudeversicherung, Kontoführungsgebühren, Regenwassergebühren, Rauchfangkehrer, Müllabfuhrgebühren, Gemeinsamer Stromverbrauch, Rücklagen.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.10.2019 09:06

Hallo Horst,

bei der Frage, ab nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten mit einem Eigentümer abgerechnet werden können, kommt es nicht darauf an, ob der Eigentümer noch in der Wohnung wohnt, denn die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten fallen ja unabhängig von der Nutzung der Wohnung an.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Ulrike Rockenfeller am 06.10.2019 12:51

an die Immowelt Redaktion,

guten Tag, ich bin zum "Verwalter" gekommen, wie die Mutter zum Kind und möchte alles richtig abrechnen, für die Verwalterabrechnung.

Nun belaste ich gerade die Wohngelder der einzelnen Eigentümer ; gebe ich diese Beträge mit oder ohne Mehrwertsteuer an. Diese Beträge werden vom Eigentümer auf ein Verrechnungskonto der Hausgemeinschaft gebucht .

Danke für Ihre Information.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.10.2019 10:51

Hallo Ulrike Rockenfeller,

handelt es sich um eine Wohnimmobilie, die privaten Eigentümern gehört, gibt es ja keinen Vorateueravzug, d.h., alle Rechnungsbeträge sind brutto.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

rot123sabine am 29.09.2019 22:01

Hallo, Sie schreiben beim Hausgeld, dass das von allen Eigentümern gemäß Eigentumsanteilen zu zahlen ist. Was ist aber, wenn ein Eigentümer in dem kompletten Haus wohnt. Muss Dieser Mieter zahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 30.09.2019 11:34

Hallo Sabine,

leider verstehen wir Ihre Situation nicht genau, könnten Sie den Sachverhalt noch etwas genauer beschreiben? Hausgeld fällt bei mehreren Wohnungen an, die in der Regel auch je einen Besitzer haben, ansonsten handelt es sich nicht um eine Eigentümergemeinschaft.

Falls Sie uns noch ein paar Informationen zur Verfügung stellen, beantworten wir Ihre Anfrage gerne ausführlicher.

Beste Grüße

Die Immowelt-Redaktion


rot123sabine am 30.09.2019 12:08

Hallo, zwei Geschwister haben ein Haus zu gleichen Teilen. Einer der Geschwister wohnt im kompletten Haus, der andere nicht. Wer muss Hausgeld zahlen und wer muss Miete zahlen?


Immowelt-Redaktion am 30.09.2019 15:23

Hallo rot123sabine,

haben die Geschwister eine WEG gegründet, gibt es auch einen Verwalter (kann einer der Geschwister sein), der legt die Höhe des Hausgeldes fest, das alle Eigentümer nach dem festgesetzten Verteilungsschlüssel zahlen, unabhängig davon, ob sie selbst in der Wohnung wohnen oder nicht. Ein Vermieter kann mit seinem Mieter einen Mietpreis aushandeln und darüberhinaus die Betriebskosten (also das Hausgeld, allerdings nicht die Verwaltungskosten oder Rücklagen) in Rechnung stellen.

Herzliche Grüße,

die Immowelt-Redaktion

Oktavian am 13.09.2019 22:54

Hallo, ich habe auch eine Frage.

Bin Eigentümer seit 2013. Eine Hausgeldabrechnung wurde seit 2016 nicht mehr gemacht. Seit Januar 2019 haben wir eine neue Hausverwaltung. Diese hat die alten Abrechnungen korrigiert und den Eigentümer Briefe verschickt. Ich muss eine Nachzahlung von 374 Euro für Jahr 2018 leisten und mein Hausgeldbeitrag wird mit 65 Euro monatlich erhöht. Doch die Hausverwaltung rechnet diese Erhöhung rückgängig ab 01.01.2019 und somit werden sie von mir zum 02.10.2019 650 Euro abbuchen. Noch dazu die Nachzahlung und das Hausgeld für November plus Erhöhung was jetzt endlich eine Summe von ca 1400 Euro macht. Der Wirtschaftsplan für 2019 wird wenn am 01.10.2019 ( Eigenturmsversammlungsteemin) genehmigt.

Meine Fragen sind :

1.Darf die Hausverwaltung einfach so rückgängig abbuchen?

2.Habe eine Möglichkeit was dagegen zu machen denn ich finde eine sofortige Abbuchung von 1400 Euro nicht selbstverständlich?

Ich bedanke mich im Voraus

Mit freundlichen Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.09.2019 11:04

Hallo Oktavian,

anders als im Mietrecht, wo eine verspätete Abrechnung nicht mehr vom Mieter zu tragen ist, verhält es sich bei WEG-Eigentum. WEG-Verwalter sind zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet. Der Verwalter ist auch kein Dritter, der irgendeine Rechnung schreibt, sondern die WEG, uns somit auch Sie, haben den Verwalter mit der Verwaltung beauftragt; er stellt damit auch keine Rechnung in eigener Sache, sondern er ist Erfüllungsgehilfe der Eigentümer. Würde der Verwalter die tatsächlich angefallenen Kosten nicht von den Eigentümern einfordern, so wäre die WEG irgendwann pleite.

Eventuell sollten Sie aber mit dem Verwalter reden, ob z.B. eine Ratenzahlung möglich ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Alexandru am 06.09.2019 19:01

Sehr geehrte Redaktion,

wir wohnen in einem 2-Familienhaus (BJ. 1966). Unsere Wohnung ist 83 qm und die andere Wohnung ist 112 qm. Vereinbart ist jedoch in der Teilungserklärung eine hälftige Kostenteilung. Wir sind jedoch der Ansicht, dass entsprechend der Wohnfläche die Aufteilung der Gesamtkosten vorzunehmen ist. Die Frage ist: wie wird das Hausgeld in diesem Fall geteilt? Nach der Teilungserklärung oder nach den qm? Vielen dank im Voraus!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.09.2019 11:24

Hallo Alexandru,

es gelten die im Gesetz oder in der Teilungserklärung stehenden Regelungen zur Kostenteilung. D.h., dass das, was in der Teilungserklarung steht, erst mal gilt. Die Wohnungseigentümer können allerdings beschließen, den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG).

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

sherrynino am 23.08.2019 12:24

Kann eine Hausverwaltung die Kosten für die DSVGO auf die Eigentümer der Wohnungen umlegen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 26.08.2019 09:20

Hallo sherrynino,

welche Kosten eine Hausverwaltung abrechnen kann, ist im Verwaltervertrag geregelt, insoweit ist uns keine individuelle Beurteilung Ihres Falles möglich. Grundsätzlich dürfte es aber einem Hausverwalter möglich sein, dass der verwalter tatsächlich anfallende Kosten, die er im Rahmen der DSGVO für die WEG aufwendet, auch abrechnen kann, es sein denn, es ist im WEG-Vertrag bereits gerereglt, dass Kosten solcher Art bereits in seiner Grundvergütung enthalten sind.

Beste Grüße

Immowelt-Redaktion

Manfred am 19.07.2019 14:41

6 Wohnungen haben Heizkörper als Sondereigentu 7 Wohnung eine Fußbodenheizung ist das gemeischatseigentun?wir sollen die Kosten für Reperatur zahlen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.07.2019 14:50

Hallo Manfred,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich können Heizkörper Sondereigentum sein, wohingegen Fußbodenheizungen Gemeinschaftseigentum sind. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir daher stets die Beratung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Metter am 01.07.2019 12:54

Wir sind ein 6-Familienhaus und es wohnen drei Eigentümer im Haus und drei sind Kapitalanleger.

Nun verkauft ein Kapitalanleger die Wohnung.

Unsere Rücklagen sind recht hoch, da eine Sanierung der Hauswasserleitungen geplant ist.

Wie verhält es sich mit der Rücklage? Bekommt der verkaufende Eigentümer diese ausgezahlt und wie muss der neue Eigentümer hier reagieren? Muss er diese Summe einzahlen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.07.2019 13:15

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es gibt keinen Rechtsanspruch auf eine Auszahlung des eingezahlten Hausgelds. Ebensowenig muss ein neuer Eigentümer also eine gewisse Summe ausgleichen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Metter am 25.05.2019 03:36

Sehr geehrte Redaktion,

unser Verwalter hat die Verwaltungsgebühren auf aussergewöhnliche 38,50 @ pro Wohnung und Monat erhöht.

Die Beründung, bei 6 WE ist dies im Stuttgarter Umfeld (c. 30 km um Stuttgart von Stuttgart) so üblich, ansonsten können wir ja kündigen.

Ist das die Norm ?

auf Kommentar antworten

Sascha am 01.07.2019 12:12

Hallo... Auch wir stehen gerade vor der Thematik. Haben am Donnerstag Versammlung. WEG mit 6 Einheiten. Bislang 24,00 € / Wohnung und 2,40 € / Garage. Jetzt sollen es 36,00 € + 3,60 € werden bei eigentlich 56,00 € laut neuer Verwalter Preisliste.

Wir haben uns jetzt einen neuen Verwalter gesucht, da eh etwas unzufrieden. Preis bleibt dann wie bisher gehabt und hoffentlich mehr Einsatz. Ist aber nicht ganz einfach einen zu finden für kleine Einheiten. Haben auch 12 Absagen bekommen. Auch Stuttgart +30 km (bei Herrenberg)


Immowelt-Redaktion am 27.05.2019 09:49

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wir wissen nicht, wie viel genau ein Verwalter im Raum Stuttgart durchschnittlich kostet, aber solche Kosten können je nach Umfang der Tätigkeiten des Verwalters durchaus noch normal sein. Wir würden Ihnen allerdings raten, Ihre Frage noch einmal an einen Eigentümerverein vor Ort (beispielsweise Haus & Grund) zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Nala 1 am 17.05.2019 18:03

Hallo in die Runde, wir sind seit November 2017 Eigentümer einer Wohnung in einem 8 Parteienhaus, daß von einer Hausverwaltung verwaltet wird.Bei der Eigentümerversammlung vom März 2019 wurde beschlossen, dass ab dem 01.04 2019 für die Hauswart- und Gartenpflege eine Fremdperson mit entsprechender Entlohnung beauftragt wurde. In einem korrigierten Wirtschaftsplan 2019 wurden diese Kosten ab 01.05.2019 rückwirkend ab Januar 2019 berechnet.

Weiterhin stellt sich die Frage, ob die Entlohnung von Euro 220,00 Sozialversicherungspflichtig ist. Für Ihre Antwort im voraus vielen Dank.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 20.05.2019 09:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Einkommen, die die Grenze von 450 Euro nicht überschreiten, sind in Deutschland aktuell nicht sozialversicherungspflichtig. Inwieweit die Kosten für Hauswart und Gartenpflege Einfluss auf das Hausgeld haben, ist in der Tat Sache der Eigentümerversammlung. Bitte haben Sie jedoch Verständnis, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können, auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Cilli am 15.05.2019 19:05

Hallo,

Wir sind Miteigentümer in einem 3Familienhaus. Der Garten ist Sondereigentum der beiden Anderen.

Das Gartenwasser müssen wir mitbezahlen. Der Verwalter, der Mitbewohner ist, ist nicht bereit, die Gartenwasserzählerstände in der Jahresabrechnung auszuweisen. Wie ist meine rechtliche Lage.

Vielen Dank für eine Antwort.

Cilli

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 16.05.2019 09:06

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich besteht keine rechtliche Verpflichtung, die Zählerstände auszuweisen. Wohl aber müsste der Verwalter auf Nachfrage wohl Zugang zu den Belegen gewähren, insbesondere im Zuge der Überprüfung durch den Verwaltungsbeirat.

Bitte haben Sie abschließend Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen das Gespräch mit einem Eigentümerverein oder einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

guenther am 23.04.2019 17:39

Hallo

Ich habe meine Wohngeldabrechnung in Form einer Zusammenstellung aller Eigentümer erhalten.

Darin ist aufgelistet, wer was bezahlt hat und ob ein Guthaben entstanden ist, oder eine Nachzahlung fällig wird. Ist das Datenschutzmäßig überhaupt zulässig?

Für eine kurze Antwort wäre Ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Günther

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.04.2019 11:04

Hallo Guenther,

da die DSGVO noch relativ neu ist und infolgedessen noch kaum Urteile vorliegen, lässt sich das nicht abschließend beantworten. Grundsätzlich zielt die DSGVO auf Datensparsamkeit ab, d.h., es dürfen nur solche Daten verarbeitet und weitergegeben werden, die notwendig sind. Ob das bei dieser Zusammenstellung der Fall ist, dürfte AUslegungssache sein.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Tati am 17.04.2019 20:33

Hallo

Ich habe meine Wohnung verkauft, vom 01.01.2018 - 30.01.2019 Hausgeld ich bezahlt (schlusel ubergabe war 15.01.19. Hausgeldabrechnung fur 2018 Jahr und Guthaben bekommt mein Kaufer. Es ist richtig?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.04.2019 08:30

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

sollte keine andere Vereinbarung getroffen worden sein, ist nicht der Zeitpunkt der Schlüsselübergabe entscheidend, sondern der der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch. So oder so besteht zu diesem Zeitpunkt aber kein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens beim Hausgeld, ja. Bitte beachten Sie abschließend aber, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Im Zweifel empfehlen wir das Gespräch mit einem Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Heribert am 14.12.2018 19:34

Hab Schimmelbildung an den Wänden. Lüften bringt nichts, weil die Außenwände keine Dämmung haben. Sind die Kosten einer Innendämmung Sache der Rücklage?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.12.2018 09:20

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ein Anspruch auf Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft besteht in der Regel nur, wenn der Grund für die Schimmelbildung vom Gemeinschaftseigentum ausgeht. Da eben das in der Praxis nicht ganz leicht zu beweisen ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich rechtlich beraten zu lassen, beispielsweise durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sommerspiel am 14.10.2018 17:36

Können Reparaturkosten von einer Mietwohnung aus dem Rücklagentopf der Eigentümerfemeinschaft bezahlt werden ? Ich dachte dafür muss der Eigentümer selbst aufkommen ?

Mfg Heike Fichtel

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 11:07

Sehr geehrte Frau Fichtel,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Eigentümergemeinschaft ist lediglich für Reparaturen an allgemeinen Teilen des Hauses zuständig, also für das Gemeinschaftseigentum. Reparaturen am Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer sind generell deren Sache. Es kommt also auf die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum an. Tauscht ein Eigentümer also beispielsweise den Teppichboden seiner Wohnung aus, muss er dafür auch allein aufkommen, bereits bei den Fenstern wird dies aber zur Sache der Eigentümergemeinschaft. Hierzu können in der Teilungserklärung aber auch Sonderregelungen getroffen werden.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

windspiel am 13.08.2018 10:00

hallo! habe seit jetzt ca 2 j ein problem mit miteigentümern d hauses, weil in der dachrinne eine pflanze wächst, die sich irgendwann einmal dort eingenistet hatte u man es sich einfach macht, zu sagen, diese pflanze sei v mir ( ist in d nähe meines balkones) u daher habe ich diese auch auf meine kosten zu entfernen! längst weiß d hausverwalter bescheid u dennoch lese ich ganz aktuell im versammlungsprotokoll, dass dieses thema so besprochen u beschlossen wurde. auch eine mitbewohnerin, die immo-kauffrau ist, sagte mir, ich habe mit d entfernung d pflanze NICHTS zu tun, da d dachrinne gemeinschaftseigentum ist.

DAS muss aber doch auch ein hausverwalt. wissen, da hätte er doch eindeutig etwas sagen müssen, als d versammlung war, oder? bin für einen 100% sicheren tipp dankbar, ich will endgültig dieses thema erledigt haben. im grunde geht's nur darum, dass hier einer den anderen nicht leiden kann u man jede chance nutzt, einem anderen hinternrum 'ans bein zu pinkeln'....und wie so oft - wer am meisten über andere meckert, hält sich selbst oft genug NICHT an d hausordnung etc. ...!

danke

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.08.2018 14:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich zählt die Dachrinne zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Etwaige Reparaturen müssen daher in der Regel von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden, es sei denn ein einzelner Eigentümer hat den Schaden nachweislich verursacht. Wir würden Ihnen daher empfehlen, sich rechtlich zur Sache beraten zu lassen, beispielsweise bei einem Eigentümerverein wie Haus & Grund.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dinuta am 17.07.2018 12:05

Sollten die NK Vorauszahlungen der Mieter auf ein separates Konto gelegt werden, oder kann man die direkt auf das Betriebskosten Konto einzahlen?

Z.B. zahlt der Mieter 175 Euro für NK, das Hausgeld laut WP des Vermieters beträgt aber 225 Euro, reicht es die Differenz nur aufzufüllen und dann auf das Betriebskosten Konto einzahlen?

Oder der Mieter zahlt 250 Euro für NK, das Hausgeld laut WP des Vermieters beträgt aber nur 225 Euro, sollte die zu vie gezahlte Differenz von 25 Euro für den Mieter auf ein Unterkonto für die NK Vorauszahlungen gelegt werden, damit evtl. erstattung dann bereit liegt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.07.2018 12:24

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Hausgeld des Vermieters und Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters haben zunächst nichts miteinander zu tun. Nicht jeder Posten, den der Vermieter über das Hausgeld bezahlt, kann auch über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich kann der Mieter die Nebenkosten zusammen mit der Miete direkt auf das Bankkonto des Vermieters einzahlen. Zu buchhalterischen Fragen wenden Sie sich am besten direkt an Ihren Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Freystadtl am 09.05.2018 18:24

Kann die Rückzahlung der Mietkaution in Abhängigkeit des Hausgeldes erfolgen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.05.2018 09:53

Hallo Freystadtl,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Die Kaution ist eine Sicherheit, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter betrifft, während das Hausgeld eine Vorauszahlung der Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Daher wäre in diesem Zusammenhang keine Abhängigkeit ersichtlich.

Für vertiefende Informationen empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeber zur Mietkaution: https://ratgeber.immowelt.de/a/mietkaution-rueckzahlung-nicht-ohne-pruefung.html

Bitte beachten Sie allerdings, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bei Unsicherheit und für eine individuelle Beratung empfehlen wir Ihnen daher die Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Viktor am 19.04.2018 09:55

Hallo Immowelt-Redaktion,

leider kann man auf Ihr Kommentar nicht direkt antworten. Deswegen hier noch einmal:

Und wie interpetieren Sie dieses Urteil des BGHs?:

Käufer haften nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers

BGH, Urteil vom 13.9.2013, AZ: V ZR 209/12

Grundsätzlich entstehen innerhalb einer WEG Zahlungsverpflichtungen aufgrund eines Beschlusses. So schuldet ein Wohnungseigentümer das "Wohngeld" aufgrund eines von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans oder muss Nachzahlungen leisten, wenn sich diese aus einer beschlossenen Jahres-(einzel-)abrechnung ergeben.

Der Erwerber ist zwar grundsätzlich an Beschlüsse gebunden, die vor seiner Zeit als Mitglied der WEG gefasst worden sind, haftet aber nur für solche Verbindlichkeiten, die ab Eigentumsumschreibung begründet und fällig werden.

In dem vorliegenden Fall war ein Eigentümer sein Wohngeld für die Jahre 2009 und 2010 schuldig geblieben und über sein Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Nachdem die Wohnung Ende 2010 vom Insolvenzverwalter verkauft worden war, begehrten die übrigen Wohnungseigentümer vom Käufer nun den Ausgleich der offenen Beträge.

Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Es fehle für eine solche Forderung schlicht an einer Rechtsgrundlage. Soweit die weiteren Eigentümer auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwiesen hatten, wonach Wohngeldforderungen im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren bevorzugt werden, sei die Wirkung dieser Vorschrift eben auf darauf begrenzt. Eine neue Schuld für den Erwerber solle damit aber nicht begründet werden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.04.2018 10:00

Hallo Viktor,

in diesem Fall ging es wohl weniger um die Frage, ab wann jemand grundsätzlich das Hausgeld schuldet, als vielmehr darum, ob jemand für angefallene Zahlungsausfälle des Vorbesitzers haftet. Natürlich könnte man auch dieses Urteil aber zu Ihren Gunsten interpretieren. Ob es für Ihren konkreten Fall Anwendung finden kann, können wir aus der Ferne aber leider nicht beurteilen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Viktor am 19.04.2018 13:12

Danke für die Antwort.

Aus Ihrem Kommentar entnehme ich, dass erst ab Eigentumwechsel :

"Immowelt-Redaktion am 22.02.2018 12:32

Hausgeld ist grundsätzlich anteilig erst ab dem Zeitpunkt fällig, ab dem eine Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist, also mit dem Grundbucheintrag."

Danke aber trotzdem. Ist klar, dass Sie keine Beratung durchführen können, weil es oft Einzelfälle sind, die sich in Kleinigkeiten unterscheiden können.

VG

Viktor

Viktor am 18.04.2018 14:59

Hallo Immowelt-Redaktion

im November 2017 habe ich einen Kaufvertrag beim Notar unterschrieben in dem stand, dass ich nicht vor dem 01.01.2018 den Kaufpreis entrichten muss, auch wenn alle Bediengungen zum Kauf erfüllt sein sollten. Nun hat sich alles verzögert, wegen des Konkursvewalters, da die Wohnung ist aus der Privatinsolvenz, sie ist seit 2 Jahren unbewohnt und der Eigentümer ist seit paar Jahren verstorben i. Erst Ende März 2018 kam vom Notar das Okay für die Zahlungen. Somit wurde der Kaufpreis für die Wohnung entrichtet . Anfang April kam auch der Auszug aus dem Grundbuch, aus dem hervorgeht, dass ich der Eigentümer bin.

Nun will der Hausverwalter das Hausgeld rückwirkend ab Januar 2018 haben.

Habe ich aus den Kommentaren jetzt richtig verstanden, dass erst ab dem Besitzübergang, also Grundbucheintag, ich das Hausgeld entrichten muss, also ab April 2018 und nicht wie die Hausverwaltung ab Januar 2018 haben möchte?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.04.2018 09:02

Hallo Viktor und vielen Dank für Ihren Kommentar,

zumindest laut eines Urteils des AG Herne (Az.: 28 C 46/13) muss der alte Wohnungseigentümer bis zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch die laufenden Hausgelder zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber hätten darauf keinen Einfluss und seien unerheblich. Bitte beachten Sie allerdings, dass es zu dieser Frage kein letztinstanzliches Urteil gibt. Im Streitfall empfehlen wir Ihnen daher eine Rechtsberatung durch einen Eigentümerverein wie Haus & Grund oder einen Fachanwalt.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Viktor am 19.04.2018 09:53

Hallo Immowelt-Redaktion.

Und wie interpetieren Sie dieses Urteil des BGHs?:

Käufer haften nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers

BGH, Urteil vom 13.9.2013, AZ: V ZR 209/12

Grundsätzlich entstehen innerhalb einer WEG Zahlungsverpflichtungen aufgrund eines Beschlusses. So schuldet ein Wohnungseigentümer das "Wohngeld" aufgrund eines von der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplans oder muss Nachzahlungen leisten, wenn sich diese aus einer beschlossenen Jahres-(einzel-)abrechnung ergeben.

Der Erwerber ist zwar grundsätzlich an Beschlüsse gebunden, die vor seiner Zeit als Mitglied der WEG gefasst worden sind, haftet aber nur für solche Verbindlichkeiten, die ab Eigentumsumschreibung begründet und fällig werden.

In dem vorliegenden Fall war ein Eigentümer sein Wohngeld für die Jahre 2009 und 2010 schuldig geblieben und über sein Vermögen wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Nachdem die Wohnung Ende 2010 vom Insolvenzverwalter verkauft worden war, begehrten die übrigen Wohnungseigentümer vom Käufer nun den Ausgleich der offenen Beträge.

Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Es fehle für eine solche Forderung schlicht an einer Rechtsgrundlage. Soweit die weiteren Eigentümer auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwiesen hatten, wonach Wohngeldforderungen im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren bevorzugt werden, sei die Wirkung dieser Vorschrift eben auf darauf begrenzt. Eine neue Schuld für den Erwerber solle damit aber nicht begründet werden.

müller_K am 07.04.2018 00:42

Sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

Wir wollen eine ETW in einem Einfamilienhaus kaufen. Das Haus hat zwei Besitzer. Wir wollen einen Anteil des Eigentums kaufen. Haus wurde 2000 komplett renoviert. Aber es gibt keine Rücklage. Es ist geplant, dies nach unserem Einzug aufzubauen. Nach der Teilungserklärung werden wir etwa 55% und Familie B, die dort seit mehr als 17 Jahren wohnen, 45% besitzen. Die Frage ist, wenn nach dem Umzug etwas passiert, z.bs loch im Dach, wie wird die Kosten aufgeteilt? Gibt es ein Gesetz dafür oder müssen wir es vor dem Kauf regeln?

Mit freundlichen Grüßen

Klaus Müller

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.04.2018 09:00

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel wird der von Ihnen genannte Fall in der Teilungserklärung geregelt. Wenn am Haus kosten entstehen, beispielsweise Reparaturkosten für ein marodes Dach, und es sind keine Rücklagen vorhanden, gibt es eine Sonderumlage. Zu welchem Anteil die Eigentümer dann zahlen, steht wie gesagt in der Teilungserklärung. Möglich ist beispielsweise eine anteilige Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Dietmar Winter am 07.03.2018 12:30

Sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

bin seit 01.10.2016 Besitzer einer ETW. Trotz mehrmaligen Hinweisen an die Hausverwaltung wurde mir bis zum heutigen Tag kein Hausgeld abgebucht, dass sich auf einem separaten Mietskonto befindet. Können mir hierduchrch Nachteile entstehen und wie lange kann die Hausverwaltung eine Nachzahlung einfordern.

Vielen Dank im Voraus.

Mit freundlichem Gruss

Dietmar Winter

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.03.2018 10:12

Sehr geehrter Herr Winter,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Letztlich ist es das Versäumnis des Hausverwalters, wenn er das Hausgeld von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht abbucht. Der Hausverwalter könnte dafür auch von der Eigentümergemeinschaft in Haftung genommen werden. Generell verjähren Ansprüche auf Hausgeldvorschuss innerhalb von drei Jahren.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ronnyroidmaier am 22.02.2018 10:09

Sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

ich habe mir eine Eigentumswohnung zum 01.12.2017 gekauft.

Jetzt gibt es eine Endabrechnung der Nebenkosen vom 01.01.2017-31.12.2017(Hausgeld)

Der Voreigentümer hat aber eine Differenz von über 100 € vom 01.01.2017-30.11.2017 offen.

Jetzt möchte der Verwalter das ich diese Kosten bezahle. Ist das rechtens?

Vielen Dank für die Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Ronny

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 22.02.2018 12:32

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Hausgeld ist grundsätzlich anteilig erst ab dem Zeitpunkt fällig, ab dem eine Immobilie in Ihr Eigentum übergegangen ist, also mit dem Grundbucheintrag.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Svenja am 19.02.2018 00:34

Hallo Hr. Dr. Brückner. Folgender Sachverhalt: Mein jetziger Ex-Mann und ich kauften 2013 eine ETW. Aus dieser zog ich nach der Trennung aus, in eine eigene Wohnung. Mein Ex-Mann blieb mit den zwei Kindern in der Wohnung. Kind 1 zog 01/2017 zu mir. Mitte 2017 zogen er und Kind 2 aus. Hausgeld, Betriebskosten sowie Kredit und Zinsen bezahlte er allein. Nun steht der Verkauf unmittelbar bevor und er möchte von mir nach Abzug von Rest-Kredit und Vorfälligkeitszinsen eine Summe X haben. Erst danach soll die hälftige Teilung erfolgen. Meine Frage: Ist es rechtens, dass er Hausgeld (z.B. mit Garage (Auto hatte er behalten), Wartung Rauchmelder, Reinigung Treppenhaus, etc) von mir verlangt, obwohl ich am "Verbrauch" keinen Anteil habe? Ich bin natürlich bereit, Kredit u Zinsen hälftig zu zahlen, ebenso Grundsteuern. Gern auch Hausgeld ab Datum Leerstand. Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort. Mit freundlichen Grüßen Svenja

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 19.02.2018 09:27

Hallo Svenja und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Sachlage ist relativ komplex und lässt sich aus der Ferne leider nicht ohne weitere Detailfragen klären. Auch weil wir keine Rechtsberatung leisten dürfen, würden wir Ihnen daher empfehlen, das Gespräch mit einem Rechtsanwalt zu suchen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Tina am 07.02.2018 12:14

Hallo, sehr geehrter Herr Dr. Brückner,

habe ich es richtig verstanden, dass Wartungskosten für Heizung, Abwasserpumpe usw., Kosten für die Prüfung des Heizkesselwassers auf Salmonellen zu den Instandsetzungsausgaben gehören und nach Miteigentumsanteilen (bei nur drei Wohnheiten) verteilt werden müssen.

Für eine Antwort wäre ich Ihnen dankbar.

Mit besten Grüßen

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 07.02.2018 16:47

Hallo Tina,

ob die genannten Kostenpunkte als Instandhaltungs- oder Wartungsarbeit zählen, hängt zunächst stark vom Einzelfall ab. Die Betriebskostenverordnung definiert Wartungsarbeiten unter anderem als "regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einer Fachkraft". Geht diese Arbeit aber beispielsweise über die bloße Kontrolle, Pflege oder Erhaltung der Anlage hinaus, können die entsprechenden Kosten auch als Instandsetzungskosten oder Instandhaltungskosten zählen.

Sofern die Wohnungseigentümer jedoch nichts anderes beschlossen haben, werden Hausgeld (zu dem auch Wartungsarbeiten am gemeinschaftlichem Wohneigentum zählen) sowie Instandhaltungsrücklage in der Regel nach Miteigentumsanteil verteilt (§ 16 Absatz 2 WEG).

Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Sollten Sie diese benötigen, so empfehlen wir Ihnen, sich an einen Fachanwalt für Wohneigentumsrecht zu wenden oder einen Eigentümerverein zu Rate zu ziehen.

Mit freundlichen Grüßen,

die Immowelt-Redaktion

Frieda am 11.12.2017 08:35

Kann man bei einer 2 Personen Eigentümergemeinschaft ( 2 Familienhaus, 3 Garagen, Nebengebäude und Grundstück) eine reale Teilung erwirken? Welche Möglichkeiten bieten sich?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 11.12.2017 10:18

Hallo Frieda und vielen Dank für Ihren Kommentar,

eine abgeschlossene Eigentumswohnung, die Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, kann nicht noch einmal aufgeteilt werden. Zweifellos ist es aber möglich, dass eine solche Wohnung mehrere Eigentümer hat. Diesen gehören dann beispielsweise pauschal 50 Prozent der Wohnung, nicht jedoch bestimmte Zimmer.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion