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Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist in Deutschland nicht die Regel – es kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer aber dennoch Gründe geben, sich für einen Kaufvorvertrag zu entscheiden. Was in einem Vorvertrag geregelt ist – und wann es sich lohnen kann, ihn abzuschließen.
Die Suche nach der richtigen Kaufimmobilie kann langwierig sein. Wenn das richtige Haus endlich gefunden ist, soll es am besten ganz schnell gehen. Es kann aber möglich sein, dass sich Käufer und Verkäufer zwar schon weitgehend einig, aber bestimmte Vorbedingungen noch nicht geklärt sind. Was also beispielsweise, wenn die Finanzierung noch nicht endgültig steht oder wenn für ein Grundstück noch eine Baugenehmigung erteilt werden muss? In diesen Fällen kann es sich lohnen, vor dem Hauskauf einen Vorvertrag abzuschließen.
In einem Vorvertrag verpflichten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Der Vorvertrag gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, ein Objekt zu vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Für den Verkäufer bietet der Vertrag dagegen die Sicherheit, dass er sein Objekt auch tatsächlich an einen bestimmten Käufer abtreten kann. Ein Vorvertrag stellt eine tatsächliche rechtliche Verpflichtung dar und ist somit deutlich mehr als eine bloße Willenserklärung.
Ein solcher Vorvertrag kann an gewisse Bedingungen geknüpft werden. So können Käufer und Verkäufer beispielsweise vereinbaren, dass eine Immobilie dann vom Käufer erworben werden muss, wenn das Finanzierungsmodell mit der Bank auch hundertprozentig steht. Auch Vereinbarungen hinsichtlich des Kaufzeitpunktes sind möglich – ein Käufer kann sich so sicher sein, dass er die Immobilie auch beispielsweise in zwei Jahren noch kaufen kann, wenn sie dies in einem Vorvertrag so vereinbart haben.
Die Gültigkeitsdauer des Vorvertrags beim Hauskauf kann je nach individueller Vereinbarung zwischen den Parteien variieren. In der Regel wird vertraglich eine Frist für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags festgehalten. Diese Frist kann beispielsweise zwei oder drei Monate aber auch drei Jahre betragen. Wenn innerhalb dieser Frist kein Kaufvertrag abgeschlossen wird, kann der Vorvertrag seine Gültigkeit verlieren.
Es ist möglich, die Frist durch eine Zusatzvereinbarung zu verlängern. Dann müssen aber alle Parteien damit einverstanden sein. Im Voraus sollten Fragen bezüglich der Gültigkeit dem Notar gestellt werden.
In Deutschland ist es nicht erforderlich, einen Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie abzuschließen, aber in einigen Fällen kann es sinnvoll sein. Ein Vorvertrag kann nämlich nützlich sein, wenn sich der Immobilienkauf verzögert, beispielsweise wenn die Baufinanzierung oder Baugenehmigungen noch nicht vollständig sind.
Um späteren Auseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer vorzubeugen, sollte ein Vorvertrag bereits die wesentlichen Bedingungen enthalten, zu denen später auch der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll. Dazu zählen insbesondere:
Ein Vorvertrag ist für die beteiligten Parteien mit zusätzlichen Kosten verbunden. Diese richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind vom Wert der Immobilie abhängig. "Bei einem Vorvertrag, der auf den Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 Euro gerichtet ist, beträgt die Gebühr nach dem GNotKG 1.870 Euro zzgl. Umsatzsteuer", sagt Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.
Ein Vorvertrag über einen Immobilienkauf muss immer notariell beurkundet werden. Dies ergibt sich aus Paragraph 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Zwar sind prinzipiell auch die oben bereits erwähnten Absichtserklärungen ohne Mitwirkung eines Notars möglich. Diese sind jedoch nicht verbindlich und bieten somit keine ausreichende Rechtssicherheit.
Käufer verwechseln den Vorvertrag häufig mit der Reservierungsvereinbarung. Dabei handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser meist gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Solche Reservierungsklauseln haben im Streitfall aber häufig keinen Bestand – weil sie meist nicht notariell beurkundet werden, und zwar dann, wenn die Reservierungsgebühr die Grenze von zehn Prozent der Maklerprovision überschreitet. Häufig aber auch, weil sie im Rahmen von vorformulierten Vertragsklauseln den Käufer unangemessen benachteiligen. So oder so ist eine Reservierungsvereinbarung aber kein wirksamer Vorvertrag.
Die Partei, die den Notar beauftragt hat, zahlt ihn in der Regel auch. Wenn der Käufer den Vorvertrag beim Notar in Auftrag gibt, muss er also auch die Kosten dafür tragen. Allerdings ist es in der Praxis nicht ungewöhnlich, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen, da der Vertrag beiden Parteien Sicherheit garantiert.
In diesem Artikel findest du Informationen zum eigentlichen Kaufvertrag beim Hauskauf.
Wer einen Kaufvorvertrag abschließt, sollte sich bewusst sein, dass er damit keine wirkungslose Willenserklärung unterschreibt, sondern dass er an den Vertrag gebunden ist – wer dann doch noch vom Vertrag zurücktritt, riskiert einen meist relativ hohen Schadensersatz. Deshalb ist es besonders wichtig, sich vor dem Abschluss des Vertrags vom Notar über alle möglichen Szenarien aufklären zu lassen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten deshalb lieber eine Frage zu viel stellen. Sollte es doch notwendig werden, vom Vertrag zurückzutreten, empfiehlt sich auf jeden Fall die Beratung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt. Ob ein solcher Rücktritt überhaupt möglich ist, ist aber von den Vereinbarungen, die im Vorvertrag getroffen wurden, und von den äußeren Umständen abhängig. Sowohl Käufer als auch Verkäufer könnten zudem versuchen, den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags vor Gericht einzuklagen.
Der Vorvertrag beim Hauskauf ist grundsätzlich bindend, sofern er ordnungsgemäß abgeschlossen wurde und die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.
Deswegen ist es auch wichtig, dass alle Beteiligten die Konsequenzen kennen, bevor sie den Kaufvorvertrag unterschreiben.
Ja, es ist grundsätzlich möglich, von einem Kaufvorvertrag noch zurückzutreten. Allerdings können dabei Vertragsstrafen oder Schadensersatzforderungen entstehen, je nachdem welche Bedingungen im Vorvertrag festgehalten wurden. Es ist daher ratsam, sich vor Unterzeichnung des Vorvertrags über die Konsequenzen eines Rücktritts im Klaren zu sein.
Kilian Treß27.02.2023KO am 27.07.2022 18:09
Kann ich mit einem Vorvertrag (mit Notar) den Kauf von 50% einer ETW festlegen, bevor der aktuelle Eigentümer ggf verstirbt? Die anderen 50% gehören uns schon und ich will die ETW bei Tod erwerben, damit es nicht in die Erbengemeinschaft der Familie kommt.
Die Beiden sind weit über 80 Jahre und auf seiner Seite ist er Eigentümer, während bei Ihr die Tochter schon vor 15 Jahren den Kaufvertrag unterschrieben hat.
auf Kommentar antwortengabi am 08.07.2022 13:56
Hallo.Wir haben so einen Vorvertrag unterschrieben.Dauerte nicht lange und wir hatten vom Notar Bescheid.Nun haben wir den Kredit wegen der ungenauen Vermessung unseres erwerbbaren Hauses nicht bekommen.Steht aber noch.Nun stellen sich der Makler und die Verkäufer quer.Die Zeit läuft da unsere Wohnungen gekündigt sind.Wie können wir uns verhalten? Lg
auf Kommentar antwortenDirk Seibert am 14.10.2021 11:10
Warum sage mir Notar hier in Trier Rheinland Pfalz, dass es nicht die Möglichkeit eines wirksamen notariellen Vorvertrag gibt ?
auf Kommentar antwortenimmowelt redaktion am 14.10.2021 15:52
Hallo Dirk Seibert,
da wir den konkreten Sachverhalt nicht kennen, können wir diese Frage aus der Ferne nicht beantworten.
Beste Grüße
immowelt Redaktion
Immoout am 17.03.2021 19:44
Wünschenswert wäre eine nachvollziehbare Höhe des Honorars.
Ihre die Kaufvereinbarung auch in das Grundbuch eingetragen?
auf Kommentar antwortenMeister am 26.01.2021 11:37
Die Notargebühr für einen Vertrag über 250.000,00 EUR beträgt nach dem GNotKG 1.070,00 EUR plus MWSt. Aus welchen Vorschriften wird diese Gebühr bei einem Vorvertrag auf "400 bis 500" EUR reduziert?
auf Kommentar antwortenSP am 08.06.2020 16:50
Falsch zertierter Paragraph. Hat den Artikel einer zu Gunsten der Notar-Gilde geschrieben? Ich frag da lieber mal einen Juristen. Die Erklärungen sind unzureichend, die Vorteile mangelhaft beschrieben und die Kosten 10 mal zu hoch angegeben!
auf Kommentar antwortenALDONA am 02.06.2020 13:53
Ob gezältes Geld in Vorverkaufauftrag Zeitraum würde mit Kaufpreis VERRECHNET wenn ich in einem Haus ,den ich in Zukunft kaufen möchte,schon zur Mitte wohne ?
auf Kommentar antwortenKlara am 11.05.2020 00:20
Was passiert wenn der Reservierung Betrag den Kauf Preis nicht beinhaltet?
Und von Käufer nicht unterschriebe n ist nur 5000 überweisen habe.
Der Eigentümer möchte mir nicht auszahlen diesen Anzahlung.Habe bei Polizei Anzeige gemacht.Muss ich jetzt Klagen ,gebe Auswege?
auf Kommentar antwortenimmowelt-Redaktion am 11.05.2020 12:06
Hallo Klara,
die Anzahlung muss Ihnen natürlich zurückerstattet werden. Sie hätten beid er Zahlung des Kaufpreises auch gleich die 5000 € abziehen können. Wenn der Verkäufer sich querstellt, müssten Sie ihn wohl verklagen. Da es sich hier eher um eine Zivil- und weniger um eine strafrechtliche Angelegenheit handelt, dürfte Ihnen die Polizei hier eher nicht helfen können.
Beste Grüße
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