Vorvertrag beim Hauskauf: Wann er sinnvoll ist und was drinsteht

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Ein Vorvertrag beim Hauskauf ist in Deutschland zwar nur eine Option und nicht die Regel – es kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer aber dennoch Gründe geben, sich für einen Kaufvorvertrag zu entscheiden. Was in einem Vorvertrag geregelt ist – und wann es sich lohnen kann, ihn abzuschließen.

Vorvertrag beim Hauskauf, Abschluss, Foto: djile/fotolia.com
Mit dem Abschluss eines Vorvertrags beim Hauskauf verpflichten sich Käufer und Verkäufer zum Abschluss des späteren Kaufvertrags. Foto: djile/fotolia.com

Die Suche nach der richtigen Kaufimmobilie kann langwierig sein. Wenn das richtige Haus endlich gefunden ist, soll es am besten ganz schnell gehen. Es kann aber möglich sein, dass sich Käufer und Verkäufer zwar schon weitgehend einig, aber bestimmte Vorbedingungen noch nicht geklärt sind. Was also beispielsweise, wenn die Finanzierung noch nicht endgültig steht oder wenn für ein Grundstück noch eine Baugenehmigung erteilt werden muss? In diesen Fällen kann es sich lohnen, vor dem Hauskauf einen Vorvertrag abzuschließen.

Was Käufer und Verkäufer in einem Vorverkauf vereinbaren

In einem Vorvertrag verpflichten sich sowohl Käufer als auch Verkäufer zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Der Vorvertrag gibt dem potenziellen Käufer die Sicherheit, ein Objekt zu vereinbarten Konditionen erwerben zu können. Für den Verkäufer bietet der Vertrag dagegen die Sicherheit, dass er sein Objekt auch tatsächlich an einen bestimmten Käufer abtreten kann. Ein Vorvertrag stellt eine tatsächliche rechtliche Verpflichtung dar und ist somit deutlich mehr als eine bloße Willenserklärung.

Ein solcher Vorvertrag kann an gewisse Bedingungen geknüpft werden. So können Käufer und Verkäufer beispielsweise vereinbaren, dass eine Immobilie dann vom Käufer erworben werden muss, wenn das Finanzierungsmodell mit der Bank auch hundertprozentig steht. Auch Vereinbarungen hinsichtlich des Kaufzeitpunktes sind möglich – ein Käufer kann sich so sicher sein, dass er die Immobilie auch beispielsweise in zwei Jahren noch kaufen kann, wenn sie dies in einem Vorvertrag so vereinbart haben.

 

Vorvertrag: Notarielle Beurkundung ist Pflicht

Vorvertrag, Notarsiegel, Foto: maho/fotolia.com
Wie der eigentliche Kaufvertrag muss auch der Vorvertrag notariell beurkundet werden. Foto: maho/fotolia.com

Ein Vorvertrag über einen Immobilienkauf muss immer notariell beurkundet werden. Dies ergibt sich aus Paragraph 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Zwar sind prinzipiell auch die oben bereits erwähnten Absichtserklärungen ohne Mitwirkung eines Notars möglich. Diese sind jedoch nicht verbindlich und bieten somit keine ausreichende Rechtssicherheit.

Was in einem Vorvertrag stehen muss

Um späteren Auseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer vorzubeugen, sollte ein Vorvertrag bereits die wesentlichen Bedingungen enthalten, zu denen später auch der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll. Dazu zählen insbesondere:

  • Die Vertragsparteien:
    Käufer und Verkäufer
  • Die Bezeichnung der Immobilie:
    Enthalten sein sollte hier auch Grundstücksnummer und Flurnummer, beides ergibt sich aus dem Grundbuch.
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll oder Frist, in der der Kaufvertrag abgeschlossen werden soll
  • Bestimmte Bedingungen, an die der Abschluss des Kaufvertrags geknüpft ist oder Voraussetzungen, die es den Parteien erlauben, vom Vorvertrag zurückzutreten:
    Das kann beispielsweise eine geplatzte Finanzierung sein oder eine Zerstörung der Immobilie durch Naturgewalten
  • Schadensersatzklausel für den Fall eines Rücktritts aus unwesentlichen Gründen:
    Der Schadensersatz wird meist in Form eines Prozentsatzes des Kaufpreises angegeben.


Ein Vorvertrag ist für die beteiligten Parteien natürlich mit zusätzlichen Kosten verbunden. Diese richten sich nach dem Notarkostengesetz und sind vom Wert der Immobilie abhängig. Als grober Richtwert: Bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro belaufen sich die Kosten für den reinen Vorvertrag auf etwa 400 bis 500 Euro.

Link-Tipp

In diesem Artikel finden Sie Informationen zum eigentlichen Kaufvertrag beim Hauskauf.

 

Reservierungsvereinbarung ist kein Vorvertrag

Käufer verwechseln den Vorvertrag häufig mit der Reservierungsvereinbarung. Dabei handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser meist gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Solche Reservierungsklauseln haben im Streitfall aber häufig keinen Bestand – weil sie meist nicht notariell beurkundet werden, und zwar dann, wenn die Reservierungsgebühr die Grenze von zehn Prozent der Maklerprovision überschreitet. Häufig aber auch, weil sie im Rahmen von vorformulierten Vertragsklauseln den Käufer unangemessen benachteiligen. So oder so ist eine Reservierungsvereinbarung aber kein wirksamer Vorvertrag.

Vor Abschluss eines Vorvertrags beim Hauskauf: umfangreiche Aufklärung durch den Notar

Wer einen Kaufvorvertrag abschließt, sollte sich bewusst sein, dass er damit keine wirkungslose Willenserklärung unterschreibt, sondern dass er an den Vertrag gebunden ist – wer dann doch noch vom Vertrag zurücktritt, riskiert einen meist relativ hohen Schadensersatz. Deshalb ist es besonders wichtig, sich vor dem Abschluss des Vertrags vom Notar über alle möglichen Szenarien aufklären zu lassen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten deshalb lieber eine Frage zu viel stellen. Sollte es doch notwendig werden, vom Vertrag zurückzutreten, empfiehlt sich auf jeden Fall die Beratung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt. Ob ein solcher Rücktritt überhaupt möglich ist, ist aber von den Vereinbarungen, die im Vorvertrag getroffen wurden, und von den äußeren Umständen abhängig. Sowohl Käufer als auch Verkäufer könnten zudem versuchen, den Abschluss des tatsächlichen Kaufvertrags vor Gericht einzuklagen.

 

 


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