Leibrente: Was tun mit der Immobilie im Alter?

Mit der Leibrente können Immobilienbesitzer ihre Rente aufbessern. Das ist oft komfortabler, als die Immobilie komplett zu verkaufen und umzuziehen, weil man bis Lebensende darin weiter wohnen kann. Dennoch gilt es Vor- und Nachteile zu beachten.

Was ist die Leibrente?

Bei der Leibrente wird das Eigentum der Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen, der Alteigentümer kann die Immobilie aber weiterhin bis an sein Lebensende bewohnen und auch vermieten. Der Käufer zahlt für die Immobilie allerdings keinen Kaufpreis, sondern verspricht dem Voreigentümer in den meisten Fällen eine lebenslange monatliche Rentenzahlung in Form einer Leibrente. Es kann auch vertraglich vereinbart werden, dass der Leibrentenempfänger einen Teil des Betrags als Einmalzahlung und anschließend eine entsprechend geringere Leibrente erhält. Es sind unterschiedliche Modelle möglich.  In Deutschland finden sich die gesetzlichen Regelungen zur Leibrente im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB; § 759ff).

In Kürze: Vor- und Nachteile der Leibrente

Eine Leibrente ist eine Art Rentenvertrag, bei dem der Rentenempfänger seine Immobilie verkauft und im Gegenzug eine einmalige Zahlung oder eine Reihe von Zahlungen während einer bestimmten Zeit erhält. Hier sind einige mögliche Vorteile und Nachteile einer Leibrente:

Wer zahlt eine Leibrente?

Die Leibrente bezahlt der Käufer der Immobilie. Letztlich kannst du entscheiden, ob du deine Immobilie an einen privaten oder einen gewerblichen Anbieter verkaufst. Ähnlich wie beim Teilverkauf haben sich Firmen auf die Leibrente spezialisiert, die dir einige Vorteile bieten. Beispielsweise kommen in regelmäßigen Abständen Techniker, die die Immobile inspizieren und kleine Mängel beheben. Größere werden nach Absprache mit dir von einem Handwerker durchgeführt.

Für wen lohnt sich die Leibrente?

Da sich die Höhe der Leibrente auch an den zu erwartenden verbleibenden Lebensjahren orientiert, ist es meist erst möglich, im Rentenalter, also ab Mitte 60 oder Anfang 70, diese Option zu wählen. Viele Anbieter haben ein recht hohes Mindestalter für die Leibrente festgelegt.

Besonders geeignet ist die Leibrente für Immobilienbesitzer:

• die keinen direkten Erben haben und ihr Vermögen selbst zu Lebzeiten aufbrauchen möchten
• die Verantwortung abgeben möchten und sich nicht mehr um Sanierungen und Instandhaltungen ihrer Immobilie kümmern möchten. Der Käufer der Immobilie kommt nämlich künftig für alle Instandhaltungen auf
• die ihren Lebenspartner auch nach dem Tod mit einer Immobilienverrentung und einem lebenslangen Wohnrecht absichern möchten. Das geht auch, wenn Ansprüche der übrigen Erben bestehen.

Muss die Immobilie für die Leibrente schuldenfrei sein?

Üblicherweise sollte die Immobilie schuldenfrei sein, wenn sie verrentet wird. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, eine Restschuld mit einer Einmalzahlung am Anfang der Verrentung zu begleichen – je nach Höhe der Restschuld fällt dann die monatliche Leibrente allerdings geringer aus.

Wie errechnest du die Höhe der Leibrente?

Die Höhe der Leibrente hängt vom Alter des Eigentümers und damit von seiner statistischen Restlebenserwartung ab. Wer sein Eigenheim mit 65 Jahren verrentet, erhält eine geringere Leibrente als jemand, der dies im Alter von 75 Jahren tut. Zugrunde liegt die Sterbetafel des Statistischen Bundesamts.

Weitere Faktoren für die Höhe der Leibrente sind:

• Der Wert der Immobilie
• Der Wert des Wohnrechts, dieser Wert entspricht der Miete, die für die Immobilie zu erzielen wäre.
• Das Geschlecht des Leibrentners. Frauen leben statistisch gesehen länger, was deutlich Einfluss auf die Berechnung nimmt.
• Die Anzahl der Eigentümer, die ihre Immobilie verrenten. Bei zwei Eigentümern wird die Leibrente weitergezahlt, wenn einer der Eigentümer stirbt.

Während du den Wert der Immobilie kostenlos bei immowelt checken lassen kannst, ist der Rest schwerer zu berechnen, weil er sogar an aktuelle Zinsen gekoppelt ist. Je nach Größe und deinem Lebensalter sind aber einige hundert Euro bis mehrere tausend Euro im monatlich möglich.

Wie viel ist deine Immobilie wert?

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Muss die Leibrente versteuert werden?

Einen Teil der Leibrente musst du wie das Einkommen versteuern, den sogenannten Ertragsanteil. Da sich die Leibrente nach dem Alter des Leibrentners zu Rentenbeginn richtet, ist sie umso niedriger, je älter der Steuerpflichtige bei Rentenbeginn war.

Beim Renteneintritt mit 65 Jahren liegt der Steuersatz auf dem Ertragsanteil bei 18 Prozent, bei 67 Jahren bei 17 Prozent. Wer schon mit 55 in Rente geht, muss beispielsweise 26 Prozent Steuern auf den Ertrag zahlen.

Die Höhe je Alter lässt sich in der Tabelle im Einkommensteuergesetz Paragraf 22 Nr. 1, Satz 3a bb entnehmen. Gar keine oder eine nur sehr geringe Steuer fällt an, wenn das Einkommen insgesamt niedrig ist.

Mit Leibrente Schenkungssteuer umgehen

Eine Leibrente kann aber auch innerhalb der Familie geregelt werden: Die Immobilie wird dann noch zu Lebzeiten an die Kinder oder andere Angehörige übergeben, die im Gegenzug eine monatliche Leibrente zahlen. Vorteil: Es fällt keine Schenkungssteuer an, solange der Freibetrag von 400.000 nicht überschritten wird. Das kann ein Modell sein, um bei der ab 2023 höheren Erbschaftssteuer Geld zu sparen.

Wie viel Erbschaftssteuer du zahlen müsstest, findest du schnell und einfach mit dem Erbschaftssteuerrechner heraus:

Was passiert, wenn der Leibrentner stirbt?

Wenn der Leibrentenempfänger stirbt, muss auch keine Leibrente mehr gezahlt werden. Wurde jedoch im Vertrag eine bestimmte Laufzeit der Rente vereinbart, muss der Käufer gegebenenfalls weiter eine Rente an die Erben leisten.

Welche Risiken gibt es bei der Leibrente?

Beim Vertrag für eine Leibrente sollten Interessierte auf folgende Aspekte achten, um keine Nachteile in Kauf zu nehmen:

Wie wird die Immobilie bewertet?

Da die Immobilie die einzige Sicherheit ist, die die Anbieter von Leibrenten haben und eine anderweitige Verwertung während der Lebenszeit des Leibrentners nicht möglich ist, wird häufig ein deutlicher Sicherheitsabschlag vorgenommen. Das wirkt sich unmittelbar auf die Höhe der Immobilienrente aus.

Wer zahlt die Instandhaltung?

Vertraglich sollte detailliert geregelt werden, wer künftig für Unterhalts- und Instandhaltungskosten aufkommt. Der frühere Eigentümer sollte im Normalfall wie ein Mieter auch für die laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung oder Müllgebühren aufkommen. Lediglich Größere Renovierungen hingegen muss der neue Eigentümer übernehmen.

Wir wird die Leibrente abgesichert?

Die Leibrente sollte unbedingt in Form einer Reallast im Grundbuch gesichert werden. Mit einer Reallast werden bestimmte Rechte zu Gunsten einer Person festgeschrieben.

Außerdem sollte im Vertrag vereinbart werden, dass die Leibrente wertabgesichert ist – das heißt, dass sie regelmäßig in Höhe der Inflation steigt. Solche Wertsicherungsklauseln müssen aber mit dem Preisklauselgesetz (PrKlG) konform sein – das bedeutet, dass sie entweder lebenslang oder für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren vereinbart werden müssen und sich an einem amtlichen statistischen Lebenshaltungskostenindex orientieren.

Was passiert, wenn der Anbieter nicht mehr zahlen kann?

Für den Fall, dass der Anbieter Pleite geht und die Immobilienrente nicht mehr zahlen kann, sollte eine Regelung getroffen werden: Bei einem Eigentumsübergang mit Leibrente wird eine Reallast im Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsverzug kann der Leibrentner dann unter Umständen die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.

Was passiert, wenn der Leibrentner ins Pflegeheim zieht?

Im notariellen Vertrag sollten auch Regelungen getroffen werden, was passiert, wenn der Leibrentner zu Lebzeiten die Immobilie nicht mehr nutzen kann, zum Beispiel weil er in ein Pflegeheim zieht. Möglich wäre hier eine finanzielle Entschädigung.

Alternativen zur Leibrente: Verkauf, Teilverkauf, Nießbrauch?

Verkauf der Immobilie

Wer sich vorstellen kann, im Alter in eine kleinere Wohnung zu ziehen, sollte den Verkauf seines Hauses in Betracht ziehen. Da ein großes Haus in der Regel mehr einbringt als eine kleine Seniorenwohnung kostet, sollte ein üppiger Geldbetrag übrigbleiben, der für die Lebenshaltung verwendet werden kann.

Teilverkauf der Immobilie

Wer seine eigenen vier Wände nicht verlassen möchte, kann auch über den Teilverkauf nachdenken. Bis zu 50 Prozent seiner Immobilie können Eigentümer verkaufen und weiterhin in ihrem Heim wohnen bleiben. Informationen, ob sich ein Teilverkauf lohnt, findest du hier.

Umkehrhypothek

Ähnlich zur Leibrente ist die Umkehrhypothek. Hier wird aber die Bank zum Rentenzahler.

Nießbrauch

Du kannst auch vom Nießbrauchrecht Gebrauch machen. Dabei verschenkst du sozusagen deine Immobilie, hast aber bis zum Lebensende das Recht, darin zu wohnen. Alles weitere zum Nießbrauch findest du hier.

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