Immobilien Teilverkauf: Lohnt sich das wirklich?

Mit dem Teilverkauf seiner Immobilie kann man schnell und einfach Geld verdienen und trotzdem darin wohnen bleiben. Das erscheint lukrativ, doch gibt es Fallstricke, die den Geldsegen von Monat zu Monat schmälern. Durch Nutzungsgebühr, Durchführungsentgelt und Wertsicherungsklausel verliert der Verkäufer sein Vermögen. Ein Überblick.

Was ist ein Teilverkauf?

Der Teilverkauf bei Immobilien ist ein Modell, bei dem Eigentümer die Möglichkeit haben, einen Teil ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung zu verkaufen, ohne aber die Entscheidungsgewalt darüber zu verlieren. Sie können also trotzdem darin wohnen bleiben, es nach Belieben umgestalten, sanieren oder auch komplett vermieten und unter Umständen sogar zurückkaufen.

Das Modell ist also ähnlich dem Nießbrauchrecht, allerdings ist es mit künftigen Ausgaben verbunden. Zwar erhält der Verkäufer für den zu verkaufenden Anteil Geld, muss allerdings in Form einer Nutzungsgebühr monatlich eine Art Miete dafür zahlen. 

Die Geldgeber sind auf Immobilien spezialisierte, meist sehr junge Unternehmen. Im Gegensatz zu den üblichen Finanzierungsmodellen vergeben die Teilverkauf-Anbieter keine fest verzinsten Darlehen, es handelt sich um direkte Immobilieninvestitionen. 
 

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Das Angebot des Teilverkaufs richtet sich in erster Linie an Menschen ab 60 Jahren, die ihre Rente aufbessern möchten. Ein Mindestalter gibt es aber nicht. Es können für den Teilverkauf auch jüngere Eigentümer in Betracht gezogen werden, die kurzfristig eine hohe Summe beispielsweise für eine Sanierung benötigen, den Immobilienanteil aber künftig auch wieder zurückkaufen möchten. Hier müssen die Eigentümer neben der Nutzungsgebühr aber weitere Kosten im Auge behalten, die auf sie zukommen können.

Wie kommt ein Teilverkauf zustande?

Unabhängig für welches Angebot eines Teilverkauf-Anbieters der Eigentümer sich entscheidet: Bevor ein Vertrag für den Teilverkauf aufgesetzt wird, wird ein Immobiliengutachter beauftragt, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert ist für den Rest des Vertrages essentiell, denn nach ihm richtet sich nicht nur die Ankaufsumme, sondern auch die monatliche Nutzungsgebühr, die der Eigentümer vom ersten Monat an bezahlen muss. Dieses lässt sich zumindest in Teilen mit einer Mietzahlung oder mit den Zinsen für einen Kredit vergleichen. Mit dem Unterschied, dass ein Kredit irgendwann abbezahlt ist. Das Nutzungsentgelt ist für immer fällig.

Welche Kosten fallen beim Teilverkauf an?

Beim Teilverkauf handelt es sich für den Käufer um eine langjährige Investition. Die soll sich früher oder später auch in schwarzen Zahlen widerspiegeln. Er muss also seine Kosten aus Ankauf sowie den Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und Notarkosten) auf lange Sicht wieder reinholen. Dafür erhebt er die Nutzungsgebühr. Neben der Grundsteuer und den Instandhaltungskosten, die der Verkäufer übernimmt, kommt zusätzlich noch beim neuerlichen Verkauf ein Durchführungsentgelt auf den Verkäufer zu. Zudem greift bei einem sich schlecht entwickelnden Immobilienmarkt noch die Wertsicherungsklausel, die sehr teuer werden kann.

Teilverkauf: Wie hoch ist die Nutzungsgebühr?

Die Nutzungsgebühr kann je nach Region und Zustand der Immobilie variieren. Üblicherweise liegt sie aber bei etwa 5 Prozent pro Jahr, aufgrund der derzeit aber deutlich gestiegenen Bauzinsen können die Teilverkauf-Anbieter eine höhere Nutzungsgebühr aufrufen. Dieser Zins wird ähnlich einem Sollzins bei einem Darlehen auf zehn Jahre festgeschrieben. Für diesen Zeitraum zahlt der Verkäufer den monatlichen Anteil, also ein Zwölftel. Als Gegenleistung darf er den Teil der Immobilie weiterhin wie gewohnt nutzen, muss ihn aber auch Instand halten, sanieren, darf ihn aber auch vermieten.

Rechenbeispiel:

Die Immobilie hat einen Wert von 500.000 Euro, eine Hälfte wird für 250.000 Euro an den Teilverkauf-Anbieter verkauft. Zeitgleich verpflichtet sich der Eigentümer, künftig pro Jahr fünf Prozent Nutzungsgebühr zu entrichten.

Er hat also sofort 250.000 Euro auf der Habenseite. Doch darüber sollte er sich nicht zu früh freuen, denn das Geld wird er künftig brauchen. Fünf Prozent Nutzungsgebühr pro Jahr bedeuten in dem Fall eine jährliche Zahlung an den Teilverkauf-Anbieter von 12.500 Euro, was einer monatlichen Zahlung von 1041,66 Euro entspricht.

Nach zehn Jahren sind von seinem Vermögen von einst 250.000 Euro damit schon 125.000 Euro aufgebraucht. Und damit aber nicht genug. Es handelt sich ja nicht um ein Darlehen, das irgendwann einmal abbezahlt ist: Die Nutzungsgebühr wird immer fällig, solange der Teil der Immobilie dem Teilverkauf-Anbieter gehört. Und es ist äußerst unwahrscheinlich, dass die Gebühr nach Ablauf der ersten zehn Jahre gesenkt wird.

Was passiert nach den zehn Jahren mit der Nutzungsgebühr?

Nach Ablauf der zehn Jahre wird in der Regel die Nutzungsgebühr an den Drei-Monats-Euribor angepasst. Der Euribor ist ein auf dem durchschnittlichen Zinsniveau von 32 europäischen, sich gegenseitig Geld leihenden, Banken basierter Zinssatz. Der Euribor kann zu dem Zeitpunkt theoretisch negativ sein, so dass die Nutzungsgebühr deutlich sinken müsste. Es ist aber anzunehmen, dass die Anbieter sich vertraglich absichern, dass dieser Fall nicht eintreten wird. Es ist eher davon auszugehen, dass die Nutzungsgebühr nach Ablauf von zehn Jahren weiter steigen wird.

Sollte die Nutzungsgebühr sogar bei fünf Prozent bleiben, ist nach weiteren zehn Jahren sein komplettes Vermögen aus dem Teilverkauf aufgezehrt und er zahlt ab dann alles von seinem monatlichen Einkommen beziehungsweise seiner Rente. Zusätzliche Kosten wie Instandhaltung oder neue Investitionen sind noch nicht eingerechnet.

Teilverkauf: Wer zahlt die Instandhaltung?

Obwohl ein Teil der Immobilie gar nicht mehr dem Eigentümer gehört, ist er trotzdem für den Zustand verantwortlich. Das heißt, er muss mit seinem Vermögen, das er erst durch den Verkauf eines Teils seiner Immobilie bekommen hat, dafür sorgen, dass eben auch jener Gebäudeteil in Schuss bleibt. Das wird im Teilverkauf-Vertrag geregelt.

Besonders drastische Auswirkungen hat das, wenn der Eigentümer den Teilverkauf nur in Erwägung zieht, weil das Geld für eine Sanierung dringend benötigt wird. Mit seinem aus dem Teilverkauf generierten Vermögen einer nicht sanierten Immobilie bezahlt er also direkt die mit der Sanierung einhergehende Wertsteigerung des Gebäudeteils. Das verteuert einen potenziellen Rückkauf enorm.

Teilverkauf: Wer zahlt die Grundsteuer?

Neben der Nutzungsgebühr und den Instandhaltungskosten muss der Eigentümer jährlich auch die Grundsteuer aufbringen. Und zwar auch für den Teil, den er eigentlich an den Teilverkauf-Anbieter abgetreten hat. So kommen Jahr für Jahr je nach Größe mehrere hundert bis mehrere Tausend Euro auf ihn zu.

Durchführungsentgelt: Die Kosten beim Weiterverkauf

Eine weitere Absicherung für den Teilverkauf-Anbieter ist das sogenannte Durchführungsentgelt, hin und wieder auch Serviceentgelt genannt. Darunter verstehen die Anbieter beim Teilverkauf jene Kosten, die der Immobilienmiteigentümer bezahlen muss, wenn er einen weiteren Teil oder den Rest seiner Immobilie verkauft. Das ist nämlich mit einem bürokratischen Aufwand für den Teilverkauf-Anbieter verbunden, den er sich entlohnen lässt. Üblich sind sechs Prozent des finalen Kaufpreises. Darin können bereits die Maklerkosten enthalten sein, müssen aber nicht. Für die muss der Verkäufer unter Umständen also auch noch komplett aufkommen.

Beispielrechnung:

Der Eigentümer hat bereits die Hälfte seiner Immobilie verkauft, er möchte nun auch den Rest veräußern und ausziehen. Er findet einen Käufer, der bereit ist, die 500.000 Euro, die die Immobilie wert ist, zu bezahlen. Wenn er zuvor eine Hälfte bereits an einen Teilverkauf-Anbieter verkauft hat, gehören zunächst eine Hälfte vom Verkaufserlös ihm, die anderen dem Teilverkauf-Anbieter. Also jeweils 250.000 Euro. Allerdings wird nun das Durchführungsentgelt fällig. Der Teilverkauf-Anbieter erhält die sechs Prozent zusätzlich aus dem Vermögen des Eigentümers. Er zahlt hier also nochmal 15.000 Euro an den Teilverkauf-Anbieter. Hat er noch Maklerkosten von beispielsweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwehrsteuer sind von seinem Erlös weitere 8.925 Euro weg.

Es bleiben von einst 250.000 Euro nur noch 226.075 Euro, der Teilverkauf-Anbieter bekommt 265.000 Euro.

Das gilt aber nur in der Theorie: Was bei dieser Rechnung noch fehlt, ist die Wertsteigerungsklausel. Diese greift beim Verkauf zusätzlich, wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.

Teilverkauf: Was ist die Wertsicherungsklausel?

Sollte der Eigentümer nach dem Teilverkauf einige Jahre später in Erwägung ziehen, das Haus komplett an einen Dritten zu verkaufen, muss er unter Umständen noch tiefer in die eigene Tasche greifen. Das Investment des Teilverkauf-Anbieters zielt darauf ab, möglichst viel Gewinn zu erzielen. Neben der Nutzungsgebühr, die früher oder später den Verkaufserlös aufzehren wird, erwartet er, dass das Haus eine enorme Wertsteigerung widerfährt. Eine fehlende Wertsteigerung sichert sich das Unternehmen mit einer Wertsicherungsklausel ab. Die kann 15 bis 20 Prozent ausmachen. Je nach Region, Lage und Objekt variiert der Wert.

Beispielrechnung:

Verkauft der Eigentümer sein Haus beispielsweise wieder für denselben Preis von 500.000 Euro, erhält der Teilverkauf-Anbieter zunächst den Verkaufserlös anteilig seines Besitzes an der Immobilie. Bei 50 Prozent also 250.000 Euro. Zuzüglich erhält er wie oben schon beschrieben das Durchführungsentgelt von sechs Prozent (15.000 Euro) und weil die Wertsteigerung ausfällt die Summe gemäß des beim Ankauf festgelegten Prozentsatzes. Bei 15 Prozent entspräche das 37.500 Euro. Diese Summe muss der Eigentümer ebenfalls aus seinem Erlös bezahlen.

Von seinen 250.000 Euro bleiben dem Eigentümer abzüglich des Dienstleistungsentgelts, der Wertsteigerungsklausel sowie gegebenenfalls anfallenden Maklerkosten von 3,57 Prozent (8.925 Euro) nur noch 188.575 Euro. Der Erlös des Teilverkaufs-Anbieter wächst neben den schon monatlich erhobenen Nutzungsgebühren auf 302.500 Euro.

Welche Vorteile und Nachteile hat ein Teilverkauf?

Vorteile: Auf den ersten Blick hat der Eigentümer einige Vorteile beim Teilverkauf seiner Immobilie.

• Er genießt wie beim Nießbrauch lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie
• Er verfügt sofort nach dem Teilverkauf über eine große Summe Geld, die er nach eigenen Wünschen nutzen kann.
• Zudem garantieren viele Teilverkauf-Anbieter den Erben ein Vorkaufsrecht der Immobilienhälfte.

Doch scheinen sich zumindest die finanziellen Vorteile Jahr für Jahr zu schmälern, und zwar so lange bis es ein reines Minusgeschäft wird.

Nachteile: Darüber hinaus gibt es noch weitere Nachteile, die bei genauerer Betrachtung überwiegen.

• Ab dem ersten Monat hat der Eigentümer hohe Nebenkosten. Zwar verfügt er über ein größeres Vermögen nach dem Teilverkauf der Immobilie, jedoch wird das in Form der Nutzungsgebühr Monat für Monat immer kleiner. Bei fünf Prozent Nutzungsgebühr pro Jahr ist das Vermögen nach 20 Jahren verbraucht.
• Die Sanierung und die Grundsteuer müssen aus eigener Tasche bezahlt werden.
• Die Nutzungsgebühr kann nach zehn Jahren angehoben werden.
• Der Rückkauf wird durch das Durchführungsentgelt und eine Wertsteigerungsklausel enorm teuer.

Teilverkauf: Sind die Anbieter seriös?

Beim Teilverkauf handelt es sich noch um ein recht junges Geschäftsmodell, dass in Zeiten der Niedrigzinsphase und enorm steigenden Immobilienpreisen entstanden ist. Es ist durchaus transparent, so dass jeder Verkäufer weiß, worauf er sich einlässt. Die finanziellen Auswirkungen für die kommenden Jahre sind dadurch theoretisch kalkulierbar.

Inwieweit sich das Modell aber nun bei steigenden Zinsen aber eher stagnierenden Hauspreisen für die Teilverkauf-Anbieter entwickeln wird, ist nicht vorauszusehen.

Die Teilverkauf-Firmen werben auf ihren Internetseiten mit Gütesiegeln bekannter Zertifizierungsgesellschaften. Die Verbraucherzentrale beispielsweise rät von einem Teilverkauf allerdings ab, weil man bei dem Geschäftsmodell zumindest aus finanzieller Sicht deutlich attraktivere Angebote wahrnehmen könne. 

Alternativen zum Teilverkauf

Baukredit

Sollte ein Eigentümer im Alter in Zahlungsnot kommen, ist der Baukredit  vielleicht trotz steigender Zinsen die deutlich bessere Option. Zwar vergeben Banken Immobilienkredite nicht mehr an Personen in höherem Lebensalter. Wer jedoch seine Immobilie dafür einsetzen möchte, um an eine große Summe Kapital zu kommen, ohne verkaufen zu müssen, für den ist das in den meisten Fällen eine bessere Alternative als ein Teilverkauf.

Immobilienrente

Bei der Leibrente wird das Eigentum der Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen,[KT2]  der Alteigentümer kann die Immobilie aber weiterhin bis an sein Lebensende bewohnen. Der Käufer zahlt für die Immobilie allerdings keinen Kaufpreis, sondern verspricht dem Voreigentümer eine lebenslange monatliche Rentenzahlung in Form einer Leibrente.

Nießbrauch

Wenn der Verkäufer vorhat sein Eigentum zu vererben, kann er es bereits zu Lebzeiten weitergegeben. Das funktioniert mit dem vertraglich geregelten Nießbrauch. Dann kann man ähnlich wie beim Teilverkauf darin wohnen bleiben, erhält allerdings auch kein Geld dafür. Damit können späteren Erbstreitigkeiten mit Kindern vorgebeugt und noch Steuern gespart werden.