Bereitstellungszinsen: Wenn der Immobilienkauf nur schleichend vorangeht

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Der Traum vom Eigenheim ist für Immobilienkäufer meist mit einem Darlehen verbunden. Verschiebt sich die Fertigstellung oder Kaufabwicklung einer Immobilie, kann das für die Bauherren und Käufer zusätzlich teuer werden: Je nach Konditionen des Bankdarlehens müssen sie mit Bereitstellungszinsen rechnen. So können Immobilienkäufer die Mehrkosten umgehen.

Schreitet der Hausbau oder die Kaufabwicklung einer Immobilie nur langsam voran, kann das für die Käufer teuer werden: Sie müssen mit Bereitstellungszinsen rechnen. Foto: iStock/ Dalstripe

Wer einen Neubau plant, ist in der Regel auf ein Darlehen einer Bank angewiesen. Zumeist benötigen die Darlehensnehmer jedoch nicht von Anfang an die gesamte Summe. Je nach Baufortschritt müssen sie nach und nach Rechnungen begleichen und lassen sich das Darlehen in mehreren Schritten auszahlen. Steht beispielsweise das Mauerwerk, müssen die ersten Handwerker bezahlt werden – anschließend folgen Rechnungen der Dachdeckerei und Installateure. Die noch nicht benötigten Anteile hält die Bank für Kreditnehmer zurück – jedoch meist nicht umsonst. Es fallen Bereitstellungszinsen an, die Häuslebauer als Extrakosten einkalkulieren müssen. 

Auch Käufer von Bestandsimmobilien müssen manchmal Bereitstellungszinsen zahlen. Das ist dann der Fall, wenn sich beispielsweise Eigentumsumschreibungen oder Darlehensbesicherungen verzögern und die bereitstellungszinsfreie Zeit dann zu kurz ist. 

Mit ein paar Tricks und planerischem Geschick lassen sich diese Mehrkosten jedoch deutlich reduzieren.

Warum verlangen Banken Bereitstellungszinsen?

Markus Feck, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Bankenrecht bei der Verbraucherzentrale NRW

Wer eine Baufinanzierung benötigt, geht mit einer Bank einen Darlehensvertrag ein. Durch diesen verpflichten sich die Banken, das geliehene Geld bereitzuhalten – bis der Kreditnehmer die Summe vollständig abgerufen hat. In diesem Zeitraum ist es den Banken jedoch nicht möglich, mit dem zurückgehaltenen Geld anderweitig Gewinne zu erzielen oder sich selbst zu refinanzieren. Um deshalb keine Verluste zu machen, verlangen die Kreditinstitute Bereitstellungszinsen, auch Bereitstellungsprovision genannt. „Bereitstellungszinsen sind eine Art Entschädigung dafür, dass die kreditgebende Bank das Geld zurück halten muss, weil der Kunde es nicht zum vereinbarten Zeitpunkt abruft“, erklärt Markus Feck, Jurist mit Schwerpunkt Bankenrecht von der Verbraucherzentrale NRW. „Mit diesem Extra-Entgelt gleichen die Banken eventuelle Verluste wie fehlende Zinseinnahmen durch das bereitgehaltene Geld aus.“

Kreditnehmer dürfen die Bereitstellungszinsen jedoch nicht mit dem eigentlichen Darlehenszins bzw. Sollzins verwechseln – sie fallen zusätzlich an und sind im Effektivitätszinssatz nicht berücksichtigt. Daher sollten Häuslebauer Bereitstellungszinsen von Anfang an als mögliche Mehrkosten in ihre Gesamtkalkulation einplanen.

Bereitstellungszinsen: Dann fallen sie an

Sobald der Darlehensvertrag unterschrieben ist, können Bereitstellungszinsen anfallen – bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Darlehenssumme vollständig an den Kreditnehmer ausgezahlt ist.

Üblicherweise vereinbaren die Banken mit den Käufern aber eine sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit. In diesem Zeitraum müssen die Darlehensnehmer für nicht abgerufene Darlehensanteile auch keine Zinsen zahlen. Die Frist beginnt meist mit dem Datum des Vertragsabschlusses mit der Bank und kann je nach Konditionen des Vertrages unterschiedlich lange ausfallen. Üblich sind Zeiträume zwischen zwei und zwölf Monaten. Erst nach Ablauf dieser Frist werden Bereitstellungszinsen fällig.

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Gesamte Darlehenssumme sofort abrufen

Bereitstellungszinsen fallen nur dann an, wenn die Immobilienkäufer Teile ihres Darlehens von der Bank zurückhalten lassen. „Der einfachste Weg, Bereitstellungszinsen vollständig zu umgehen ist der, die gesamte Darlehenssumme sofort von der Bank abzunehmen, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind“, so Feck. Wer also eine Bestandsimmobilie kauft und den Kaufpreis auf einmal zahlen kann, sollte diese Möglichkeit nutzen.

Bei Neubauten oder Kauf und anschließender Modernisierung verlangt der Bauträger jedoch einzelne Rechnungen für einzelne Bauabschnitte. Da ein Immobiliendarlehen stets zweckgebunden ist, können Kreditnehmer die Summe daher auch nur in Teilen abrufen.
 

Bereitstellungszinsen berechnen

Wie hoch die Bereitstellungszinsen tatsächlich ausfallen, hängt bei Neubauten vom Baufortschritt ab. Banken rechnen die Summe auf den Tag genau aus. Foto: iStock/ bowie15

Um die Höhe der Bereitstellungszinsen zu berechnen, ziehen die Banken den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag als Berechnungsgrundlage heran. Es kann sich dabei – je nach Baufortschritt – um die gesamte Kreditsumme oder aber einen verbliebenen Anteil handeln. Hat ein Kreditnehmer beispielsweise ein Darlehen über 250.000 Euro aufgenommen und in der bereitstellungsfreien Zeit 175.000 Euro abgerufen, muss er auf die verbliebenen 75.000 Euro Bereitstellungszinsen zahlen.

Dieser Betrag wird mit dem Bereitstellungszinssatz multipliziert. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von der kreditgebenden Bank ab und wird im Darlehensvertrag festgeschrieben. In der Regel verlangen die Banken einen monatlichen Zinssatz von 0,25 Prozent. Für einen Monat würden im genannten Beispiel also 187,50 Euro anfallen.

Die Bereitstellungszinsen rechnen die Banken tagesgenau aus. Denn rufen die Kreditnehmer zwischenzeitlich einen weiteren Teil der verbliebenen Darlehenssumme ab, kann sich die Berechnungsgrundlage ändern.

Bereitstellungszinsen können sich schnell als erheblicher Kostenfaktor entpuppen – besonders wenn sich Bauvorhaben beispielsweise durch Baumängel stark verzögern. Denn auf das Jahr gerechnet fallen so drei Prozent Extrazinsen an. Daher sollten Bauherren die Bereitstellungszinsen grundsätzlich von Anfang an in die Gesamtrechnung aufnehmen.

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Bereitstellungszinsen bei Bauverzögerung

Verzögert sich ein Bauvorhaben, muss in manchen Fällen der Bauträger für die dadurch entstandenen Bereitstellungszinsen aufkommen. Voraussetzung ist, dass ein fester Termin zur Fertigstellung oder zur Umsetzung einzelner Bauschritte im Bauvertrag vereinbart ist. Denn dann hat der Bauherr Anspruch auf Schadensersatz.

Doch nicht immer müssen Bereitstellungszinsen ein Bauvorhaben zusätzlich verteuern. Denn häufig ergeben sich Möglichkeiten, Extrakosten zu sparen.

Bereitstellungszinsen umgehen: Drei Tipps vom Profi

Möchten Häuslebauer die Kosten durch Bereitstellungszinsen gering halten, müssen sie ein paar Dinge beachten. Unser Experte Markus Heck gibt Tipps. Foto: iStock/ RichVintage

Bereitstellungszinsen stellen für Immobilienkäufer Mehrkosten dar. Mit diesen Tipps von Rechtsanwalt Markus Feck lassen sich die lästigen Ausgaben jedoch reduzieren:

Bereitstellungszinsfreie Zeit praktisch planen

Wer eine Immobilie baut oder eine Bestandsimmobilie erwirbt, sollte die bereitstellungsfreie Zeit bestmöglich ausnutzen. In vielen Fällen genügt den Bauherren dieser Zeitraum, um den Kreditbetrag vollständig abzurufen. Der beste Tipp ist daher: „Ist der voraussichtliche Fertigstellungstermin oder Erwerbszeitpunkt bekannt, sollten Bauherren den Abschluss des Kreditvertrages und die Zahlungsströme geschickt steuern.“ So sollten Kreditnehmer ihr Darlehen nicht zu früh aufnehmen und versuchen, einen Großteil des Geldes in der bereitstellungszinsfreien Zeit abzurufen. Voraussetzung dafür sei beispielsweise eine gründliche zeitliche Planung mit der Baufirma, sowie ein genauer Zahlungsplan. Ab 2018 wird die Planung für private Bauherren zusätzlich erleichtert: Denn es wird aufgrund des neuen Bauvertragsrechtes verpflichtend, dass genaue Angaben zur Dauer der Bauarbeiten vertraglich festgehalten werden.

Darlehenskonditionen mit der Bank verhandeln

Wer bereits in der Planungsphase feststellt, dass eine kurze bereitstellungsfreie Zeit zu Mehrkosten führen wird, sollte das Gespräch mit seiner Bank suchen. Banken können kulant sein, wenn es darum gehe, die Konditionen des Darlehens zu verhandeln, so der Experte. „Kreditnehmer sollten grundsätzlich versuchen, einen möglichst langen bereitstellungszinsfreien Zeitraum zu vereinbaren.“

Bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern

„In manchen Fällen bietet es sich außerdem an, die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern“, meint Rechtsanwalt Feck. Die Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit an anderer Stelle teurer werde, erhöht sich dann aber. Im Einzelfall müssten Kreditnehmer dann ausrechnen, ob dies für sie noch einen finanziellen Vorteil ausmacht.

Folgendes Rechenbeispiel verdeutlicht die Problematik:

Rechenbeispiel

Ein Bauherr nimmt ein Darlehen über 200.000 Euro auf. Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit beträgt der Restbetrag noch 50.000 Euro. Diesen Betrag soll die Bank für drei Monate bereithalten. Dafür fallen monatlich 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen an. Ist es günstiger, die Bereitstellungszinsen zu zahlen oder die bereitstellungszinsfreie Zeit zu verlängern?

Variante A: Bereitstellungszinsen zahlen
Restbetrag: 50.000 Euro 
Bereitstellungszinsen pro Monat: 50.000 Euro x 0,25 Prozent = 125 Euro 
Mehrkosten für drei Monate: 125 Euro x 3 Monate = 375 Euro

Variante B: Bereitstellungszinsfreie Zeit um drei Monate verlängern
Für die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit berechnet der Kreditgeber einen Zinsaufschlag von 0,02 Prozent auf die volle Darlehenssumme. 
Zinsaufschlag für eine Verlängerung von drei Monaten: 0,06 Prozent
Jährliche Mehrkosten: 200.000 Euro x 0,06 Prozent = 120 Euro 
Für eine Zinsfestschreibung von beispielsweise 10 Jahren betragen die Mehrkosten so 1.200 Euro.

Fazit: Häufig ist es wesentlich teurer, die bereitstellungsfreie Zeit zu verlängern. Insbesondere bei Neubauten wird ein Großteil der Darlehensteile frühzeitig abgerufen, sodass die Bereitstellungszinsen vergleichsweise gering ausfallen. 
 

Steuerliche Vorteile nutzen

Wer ein Haus baut und Bereitstellungszinsen zahlen muss, kann unter Umständen steuerliche Vorteile nutzen. Voraussetzung ist, dass die gebaute Immobilie teilweise oder vollständig vermietet wird. Dann können die Eigentümer gezahlte Bereitstellungszinsen als Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Dies ist jedoch nur für das Jahr möglich, in dem sie die Zinsen bezahlt haben. Eigentümer dürfen Bereitstellungszinsen daher nicht rückwirkend als Werbungskosten abziehen, laut Urteil des Bundesfinanzhofs (BGH, Az.: IX R 2/12).

Link-Tipp

Wer eine Immobilie vermietet, kann nicht nur Bereitstellungszinsen als Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Erfahren Sie hier mehr über Ihre Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien.

Gründliche Planung und Bankenvergleich

Generell gilt: Bauherren sollten den Zeit- und Zahlungsplan des Vorhabens genau kennen und wissen, wann sie welche Zahlungsströme an den Bauunternehmer leisten müssen. Steht die Planung, lohnt es sich ebenfalls, die Darlehensangebote mehrerer Banken zu vergleichen: Zum Teil unterscheiden sich die bereitstellungsfreien Zeiträume enorm. Wer zum Beispiel ein aufwändiges Bauvorhaben plant, kann sich so für eine Bank mit langem bereitstellungszinsfreien Zeitraum entscheiden – und unnötige Mehrkosten vermeiden.

Link-Tipp

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Welche Fördermöglichkeiten gibt es? Erfahren Sie hier alles rund um die Baufinanzierung:


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