Zwischenfinanzierung: Alles zum Überbrückungskredit

Die Zwischenfinanzierung ist ein Überbrückungskredit, der meist bei Baufinanzierungen zum Einsatz kommt. Zum Beispiel, wenn du heute für den Kauf einer Immobilie eine größere Summe Eigenkapital benötigst, über das du aber erst in der Zukunft verfügst. Doch Vorsicht: Eine Zwischenfinanzierung hat nicht nur Vorteile.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Als Zwischenfinanzierung wird ein kurzfristiger Kredit bezeichnet, mit dem du eine vorübergehende Kapitallücke füllen kannst. Bei dieser Variante der Darlehensform leiht dir die Bank für einen befristeten Zeitraum eine bestimmte Summe. Im Vergleich zu anderen Darlehensformen zahlst du zwar Zinsen, aber meist keine Tilgung. Es wird erst am Ende der Laufzeit getilgt, sobald du auf dein Vermögen zugreifen kannst.

Beispiele sind:

• Eine noch nicht ausgezahlte Lebensversicherung
• Ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag
• Vermögen in Form eines Festgeldkontos
• Alte Immobilie, die noch veräußert werden muss

Wann benötige ich eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung, oft als Überbrückungskredit bezeichnet, ist vor allem bei Baufinanzierungen relevant. Wenn du beispielsweise eine neue Immobilie kaufen möchtest, dein angespartes Eigenkapital aber zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht sofort abrufbar ist. Oder du möchtest dein altes Haus verkaufen, um damit ein neues ganz oder zum Teil finanzieren. Weil der Verkauf sich aber in die Länge zieht, nimmst du eine Zwischenfinanzierung in Höhe des Immobilienwerts auf.

Um die Zwischenfinanzierung gut zu planen, solltest du wissen, was die alte Immobilie wert ist. Dabei hilft dir unsere Immobilienbewertung:

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Ist deine Immobile beispielsweise 400.000 Euro wert, ist es möglich, dass deine Bank dir auch einen Zwischenkredit in dieser Höhe ermöglicht. Abzüglich einer etwaigen Restschuld. Die Zinsen für die Zwischenfinanzierung hängen von der aktuellen Marktlage ab. Du hast die Wahl, ob du variable Zinsen oder feste Zinsen zahlen möchtest. Bei den festen Zinsen ist aber eine konkrete Laufzeit für die Zwischenfinanzierung verpflichtend. Sprich: Du musst schon zu diesem Zeitpunkt ziemlich genau wissen, wann du dein altes Haus veräußern kannst und das Kapital erhältst.

Was ist bei einer Zwischenfinanzierung zu beachten?

Eine Zwischenfinanzierung ist immer nur für einen kurzen Zeitraum möglich. Im Vergleich zu einem üblichen Darlehen oder Kredit zahlst du nämlich keine monatliche Tilgung. Sie wird bei dieser Kreditvariante auf einen Schlag getilgt, nämlich, sobald dein Kapital aus dem Hausverkauf abrufbar ist. Einzig monatliche Zinsen musst du für den Zeitraum zahlen.

Bedingungen für eine Zwischenfinanzierung:

• Die Bank prüft wie bei jedem anderen Darlehen auch bei einer Zwischenfinanzierung deine Kreditwürdigkeit.
• Die meisten Banken verlangen eine Sicherheit über den erwartenden Geldeingang. Handelt sich dabei um eine zu verkaufende Immobilie, lässt das Kreditinstitut die Zwischenfinanzierung meist als Grundschuld im Grundbuch eintragen. 
• Eine Zwischenfinanzierung wird von Banken oft nur gemeinsam mit langfristigen Baufinanzierung gewährt.

Wie hoch sind die Zinsen bei einer Zwischenfinanzierung?

Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung können deutlich über den aktuellen Bauzinsen liegen. Hintergrund: Nimmst du beispielweise einen Überbrückungskredit auf, weil du die alte Immobilie noch nicht verkauft hast, ist nicht sicher, welchen Preis sie wirklich erzielt. Gegen dieses Risiko sichern sich die Kreditinstitute mit einem Zinsaufschlag ab. Der Aufschlag wird individuell berechnet und hängt zum Beispiel von deiner allgemeinen Kreditwürdigkeit sowie vom aktuellen Zinsniveau ab.

Wie hoch sind die Kosten einer Zwischenfinanzierung?

Im Gegensatz zu einem normalen Annuitätendarlehen ist die Zwischenfinanzierung für dich teurer, weil sie für die Bank mit mehr Risiko verbunden ist.

Beispiel: Du willst 100.000 Euro zwischenfinanzieren für 24 Monate, weil dann dein Bausparvertrag fällig wird. Auf diese Summe verlangt die Bank anstelle der derzeit üblichen 4 Prozent Bauzinsen 6 Prozent Zinsen. Monatlich macht das 500 Euro Zinsen, aufs Jahr gesehen zahlst du also 6.000 Euro, insgesamt sogar 12.000 Euro dafür, dass dir die Bank 100.000 Euro leiht.

Wie lange läuft eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kann für maximal 24 Monate abgeschlossen werden. Alles darüber hinaus wird mit einer anderen Kreditvariante, die nicht so hoch verzinst ist, finanziert.

Wie viel Geld kann ich mit einer Zwischenfinanzierung erhalten?

Eine Zwischenfinanzierung kann immer in maximaler Höhe des Gegenwertes abgeschlossen werden.

Steht also eine Auszahlung eines großen Bausparvertrags über 100.000 Euro aus, ist das die maximale Summe für die Zwischenfinanzierung. Dasselbe gilt für Lebensversicherungen oder ähnliche Wertanlagen. 

Hast du ein altes Haus, mit einem Wert von beispielsweise 300.000 Euro, spiegelt das die maximale Summe wider. 

Vor und Nachteile einer Zwischenfinanzierung

Im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Kredit kann die geliehene Summe aus der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital gelten. Üblicherweise verleiht ein Kreditinstitut höchstens die Summe, die für den Kauf des Hauses aufkommt. Die beim Kauf entstehenden Nebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten) müssten mit Eigenkapital selber finanziert werden. Du kannst also parallel noch ein normales Annuitätendarlehen aufnehmen, um das neue Haus zu finanzieren.

Während der Laufzeit zahlst du nur die Zinsen und löst die Schuld zu deinem Wunschzeitpunkt auf einmal ab, sobald das Kapital zur Verfügung steht. Mit der vollständigen Tilgung endet zeitgleich das Darlehen. Du kannst ein variables Darlehen ohne vereinbarte Zinsfestschreibung also jederzeit ablösen, ohne die sonst übliche Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Vorteile

• Die für die Zwischenfinanzierung nötige Sicherheit wird als Eigenkapital behandelt. Das kann beispielsweise die zu verkaufende Immobilie sein.
• Kann zu Reduzierung des Zinses bei Hauptdarlehen führen
• Kauf oder Bau der Immobilie kann schneller starten
• Schnelle Rückzahlung der Kreditschuld bis spätestens zum vorher festgelegten Zeitpunkt
• Jederzeit ablösbar
• Bis zu 24 Monate Laufzeit möglich

Nachteile

• Bank kompensiert ihre Risiken mit Zinsaufschlag
• Zinsen können alle drei Monate an die aktuelle Marktsituation und das Zinsniveau angepasst werden 
• Zwischenfinanzierung muss spätestens zum vereinbarten Zeitpunkt vollständig getilgt werden

Wann lohnt sich eine Zwischenfinanzierung?

Brauchst du kurzfristig eine hohe Summe, um die neue Immobilie zu kaufen, weil dir das Kapital aus der Veräußerung der alten Immobilie noch fehlt, hast du oft keine andere Möglichkeit, als auf die Zwischenfinanzierung zurückzugreifen. Eine andere Möglichkeit ist nur, auf andere Weise Kapital aufzutreiben; durch Leihen von der Familie oder ähnliches. Oft geht es hier aber um mehrere Zehntausend oder Hundertsausend Euro. Eine Summe, die nicht viele mal eben verleihen können.

Alternative zur Zwischenfinanzierung: Das variable Darlehen

Sowohl bei der Zwischenfinanzierung als auch beim variablen Darlehen sind die Zinsen nicht festgeschrieben und die Bank kann sie alle drei Monate anpassen. Maßstab beim varablen Darlehen ist der sogenannte Drei-Monats-Euribor, der Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen. Es ist ein Modell, das sich auch zur Zwischenfinanzierung eignet. Der große Vorteil des variablen Darlehens ist seine hohe Flexibilität: Das Darlehen lässt sich jederzeit mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist tilgen.