Immobilienkredit: Leitfaden für das Beratungsgespräch

Beim Immobilienbau oder -kauf ist häufig ein Bankkredit erforderlich. Ein erfolgreiches Beratungsgespräch ist dabei entscheidend. Eine sorgfältige Vorbereitung seitens des Kreditnehmers kann dazu beitragen, das Angebot positiv zu beeinflussen.

Die Aufnahme eines Kredits ist immer auch mit Risiken behaftet. Um den Verbraucher zu schützen, gilt seit 2016 in Deutschland die Wohnimmobilienkreditrichtlinie . Darin ist festgeschrieben, dass Banken vor der Kreditvergabe ihre Kunden umfassend aufklären müssen. Das erfolgt in der Regel während eines Beratungsgesprächs. Wer sich darauf allerdings nicht richtig vorbereitet, kann schnell einen unpassenden Kreditvertrag abschließen und so Tausende Euro verlieren.

Gute Vorbereitung ist das A und O

Noch bevor es zur Beratung um die Baufinanzierung  geht, müssen sich angehende Immobilienbesitzer über einige Punkte klarwerden: Sie müssen wissen, was genau sie sich vorstellen – ein kleines schnuckeliges Einfamilienhaus oder vielleicht doch eher ein unter Denkmalschutz stehendes Mehrfamilienhaus. Sie müssen wissen, welche Gesamtkosten auf sie zukommen und wie viel sie davon selbst tragen können. Und sie müssen wissen, wann sie spätestens wieder schuldenfrei sein wollen. Bevor diese elementaren Fragen nicht beantwortet sind, sollten Kreditnehmer noch kein Termin für ein Beratungsgespräch ausmachen.

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Beim Kassensturz ehrlich zu sich selbst sein

Nur wer den Überblick über die eigenen Finanzen hat, kann mit der Kalkulation seiner Baufinanzierung anfangen. Dabei sollten Bauherren und Käufer ehrlich zu sich selbst sein. Es sollten nur Gelder berücksichtigt werden, über die künftige Immobilieneigentümer sicher verfügen. Das gilt auch für nicht sofort verfügbares Vermögen, auf das aber später sicher zugegriffen werden kann – wie beispielsweise Sparbriefe. Gelder, die nur vielleicht zur Verfügung stehen, sollten dagegen außer Acht gelassen werden. Kommen sie später doch dazu – umso besser!

In vielen Fällen ist es vorteilhaft, 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme aus eigenen Mitteln bestreiten zu können . Eine Ergänzung zum Eigenkapital sind Eigenleistungen. Alles, was der Bauherr beim Hausbau selbst erledigen kann, spart Geld, weil es die Gesamtkosten drückt. Allerdings nur dann, wenn die Eigenleistung realistisch eingeschätzt wird. Ansonsten ist die Wahrscheinlichkeit hoch, stattdessen enorm draufzuzahlen, weil dann doch noch Handwerker engagiert werden müssen, um fehlerhafte Arbeiten auszubessern.

Beim Ermitteln des Eigenkapitals sollten die angehenden Immobilieneigentümer nicht vergessen, ausreichend finanzielle Reserve einzuplanen. Denn stecken hundert Prozent der eigenen Mittel im Projekt und es kommen unerwartet Mehrkosten auf einen zu, kann das die Finanzierung schnell ins Wanken bringen. Ist diese zu eng kalkuliert, können sich zum Beispiel die laufenden Kosten – Betriebskosten oder die Instandhaltungskosten – für die neue Immobilie zu einem großen Problem entwickeln.

Den Zinsmarkt vorher beobachten

Ist die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals ermittelt, lohnt sich ein Blick auf das derzeitige Marktniveau bei den Zinssätzen. Nach einer historischen Niedrigzinsphase steigen die Zinsen seit Anfang 2022 wieder an und befinden sich aktuell auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Welchen Zinssatz Bauherren und Erwerber aushandeln können, hängt allerdings von einer Reihe individueller Faktoren ab. Da spielen beispielsweise die Bonität, die Höhe des Eigenkapitals und die geplante Laufzeit des Kredits eine Rolle.

Diese Unterlagen werden benötigt

Da sich der Berater ein umfassendes Bild vom Projekt machen muss, sollten potenzielle Immobilieneigentümer verschiedene Unterlagen zum Beratungsgespräch mitnehmen. Vor dem ersten Termin sollten grundsätzlich alle Informationen rund um das Vorhaben vorliegen. Dazu gehören unter anderem die Grundrisspläne, Kostenschätzungen und die Gesamtkostenaufstellung. Hilfreich sind außerdem eine Aufstellung der eigenen Einnahmen und Ausgaben sowie eine Auflistung des persönlichen Vermögens. Ein guter Berater weist darauf schon bei der Terminvergabe hin. Diese Unterlagen sind besonders wichtig:

• Einkommensnachweise
• Vermögensaufstellungen
• Sicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften oder eine Hypothek auf ein Grundstück
• Personalausweis oder Reisepass
• Auflistung von laufenden Krediten
• Auflistung von Unterhaltszahlungen
• Nachweise über Mieteinkünfte
• bei Selbstständigen die Einkommensteuererbescheide der letzten zwei Jahre
• bei Selbstständigen die Einnahmen-Überschuss-Rechnungen für Geschäftsjahre, für die noch kein Steuerbescheid vorliegt
• Baugenehmigungen, Flächenberechnungen, Baupläne, Fotos der Immobilie

Den richtigen Berater finden

Eine weitere Frage, die sich der potenzielle Bauherr stellen muss, ist, von wem er über die Baufinanzierung beraten werden möchte. In der Regel gehen die meisten zu ihrer Hausbank, bei der sie auch ihr Girokonto führen. Doch das ist nicht zwingend die beste Lösung. Die Stiftung Warentest hat 2017 verschiedene Banken und Kreditvermittler getestet. Mit zum Teil ernüchterndem Ergebnis: zu hohe oder niedrige Kreditsummen, zu hohe Monatsraten, hohe Zinsunterschiede, unberücksichtigte Fördermöglichkeiten und verschwiegene Risiken.

Selbst wenn man sich gut beraten fühlt, so kann das Gefühl täuschen. Es lohnt sich in jedem Fall, mehrere Angebote einzuholen. Dabei muss es nicht immer ein Angebot einer örtlichen Geschäftsbank sein. Es gibt auch unabhängige Finanzberater, die einem Angebote von mehreren Banken gegenüberstellen. Auch die Verbraucherzentrale bietet Beratungsgespräche zur Baufinanzierung an.

Der erste Eindruck zählt

Sind alle Vorbereitungen getroffen und die wichtigen Unterlagen beisammen, kann es zum Beratungsgespräch gehen. Dabei ist auch das eigene Auftreten von Bedeutung. Es geht dabei nicht um einen besonderen Dresscode, sondern um einen guten Eindruck. Wer sich nur für ein Bankgespräch „verkleidet“, fühlt sich wahrscheinlich in seinem Outfit unwohl und strahlt Unsicherheit aus. Das kann unter Umständen den Berater in seiner Entscheidung beeinflussen. Denn nur, wenn er sicher darauf vertraut, dass das Darlehen auch zurückgezahlt werden kann, wird er eine Zusage dafür geben. Auch Unpünktlichkeit kommt nicht gut an. Das bestmögliche Szenario ist, wenn sich Berater und Beratener gegenseitig sympathisch sind. So ist ein offenes Gespräch möglich, in dem alle wichtigen Punkte angesprochen werden.

So ehrlich, wie der Kreditnehmer beim Kassensturz zu sich selbst sein sollte, so ehrlich muss er auch gegenüber dem Berater sein. Denn dieser wird die finanzielle Situation ohnehin gründlich prüfen. Wer falsche Angaben macht, kann sich außerdem im schlimmsten Falle eine Anzeige wegen Betrugs einhandeln. Kommen die Falschaussagen erst nach der Kreditvergabe ans Licht, so hat die Bank das Recht, den Vertrag sofort zu kündigen und die Restschuld zu verlangen.

Ablauf des Beratungsgesprächs

Die Baufinanzierung ist ein recht komplexes Thema. Manchmal ist es ratsam, die einzelnen Punkte auf mehrere Gesprächstermine aufzusplitten. Der Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) hat dafür ein standarisiertes Beratungsgespräch entworfen, dass aus sechs Phasen besteht.

Als erstes – bei der Finanzierungsanfrage – geht es um die Eckdaten der Immobilie und zum Vermögen des Kreditnehmers. Im zweiten Schritt soll der Berater alle möglichen Darlehens- und Finanzierungsformen erläutern sowie über Chancen und Risiken der verschiedenen Wege informieren. Bei der Risikoaufklärung muss auch immer die persönliche Lebenssituation und -planung mit einbezogen werden. In der dritten Phase – der Beratung zur Finanzierung und Absicherung – wird es dann konkreter. Dabei steht die Höhe der Finanzierungskosten und der Restschulden im Mittelpunkt. Das heißt, der Berater erklärt, wie es nach Ablauf der Zinsbindung weitergehen kann. Außerdem gehören in diese Phase die Kündigungsmöglichkeiten  und die damit verbundenen Kosten . Folgende Punkte sollten während des Gesprächs durchgegangen werden:

• Finanzierungsplan inkl. Laufzeit, Monatsbelastung, Zinsänderungsrisiken, Gesamtbelastung, Vergleichszins, Anschlussfinanzierung
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Fördermittel  (KfW, Wohn-Riester und öffentliche Fördermittel)
• Tilgungsfreie Anlaufjahre KfW
• Nachfinanzierungsbedarf
• Zusatzkosten wie Bereitstellungszinsen, Nichtabnahmegebühren, Vorfälligkeitsentschädigung, Höhe der Bauzeitzinsen (Doppelbelastung), Teilauszahlungszuschlag
• Zuteilung eines Bauspardarlehens
• wann kann die Zusage des Darlehens vorliegen

Erst dann kommt es zur umfassenden Selbstauskunft des Kreditnehmers. Er muss detailliert Auskunft über seine Einnahmen und Ausgaben geben und seine Vermögensverhältnisse sowie die Absicherungssituation offenlegen. Die Daten dienen letztlich als Basis für den Darlehens- beziehungsweise Finanzierungsvertrag. Auch wenn es nicht zwingend erforderlich ist, so empfiehlt der Bundesverband der Immobilienfinanzierer die Erstellung eines Beratungsprotokolls. Darin sollten alle Beratungsschritte dokumentiert werden. Außerdem ist der Darlehensgeber nach Maßgabe des Artikels 247 des Einführungsgesetzes zum BGB verpflichtet, die vorvertraglichen Informationen auf dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS-Merkblatt) zusammenzufassen. Das erleichtert die Vergleichbarkeit mit anderen Angeboten. Außerdem erfüllen Berater damit ihre vorvertragliche Informationspflicht (§491a BGB). Das ESIS-Merkblatt stellt aber kein rechtsverbindliches Angebot dar. Die Bank ist also nicht verpflichtet, den Kredit automatisch zu bewilligen. Sind alle Formalitäten geklärt und beide Parteien einverstanden, kann es zum Abschluss kommen.

Was nach dem Gespräch zu tun ist

Nach dem Gespräch sollten die Kreditnehmer sich in Ruhe hinsetzen und die vielen gehörten Informationen sacken lassen. Das Angebot sollte unbedingt auf Herz und Nieren geprüft und mit denen anderer Banken verglichen werden. Viele Begriffe in der Baufinanzierung sind für Laien nur schwer zu verstehen und sollten unter Umständen nachgeschlagen werden. Wer auf Nummer sicher gehen will, kann das Angebot von einer Verbraucherzentrale prüfen lassen.

Wenn der Kreditnehmer grundsätzlich an dem Angebot interessiert ist, wird ein zweiter Termin vereinbart, um weitere Details zu klären. Manchmal ergibt sich dabei die Möglichkeit, noch bessere Konditionen auszuhandeln.

Ablehnung des Kreditantrags

Wird der Kreditantrag von der Bank abgelehnt, können Antragsteller dies meist nicht verstehen. Doch oftmals haben Banken triftige Gründe dafür. Da jedes Geldinstitut andere Kriterien für die Kreditvergabe hat, können diese aber ganz unterschiedlich ausfallen. Die häufigsten Ablehnungsgründe sind:

• Befristeter Arbeitsvertrag oder noch in der Probezeit
• Selbstständigkeit seit weniger als drei Jahren
• Zu geringes Einkommen
• Negative Schufa-Einträge
• Rückbuchungen auf den eingereichten Kontoauszügen (unter Umständen werden die Auszüge von einem bestimmten Zeitraum angefordert, wenn der Kredit nicht bei der Hausbank beantragt wird)
• Buchungen von Inkassounternehmen
• Überzogener Dispokredit
• Nicht angegebene Rahmenkredite und Leasingraten
• zu jung oder zu alt – je nach Alter kann die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls steigen

Wer eine Absage bekommt, sollte nochmal das Gespräch mit der Bank suchen und klären, warum so entschieden wurde. Gibt es beispielsweise einen falschen Schufa-Eintrag, kann der korrigiert werden und die Kreditanfrage könnte doch noch positiv beschieden werden.

Fazit: Mit guter Vorbereitung schlechte Beratung entlarven

Eine gute Beratung hängt von vielen Punkten ab. Wer sich selbst aber gut vorbereitet, kann mögliche Schwächen des Beraters ausmerzen. Denn Fehler kosten bei der Baufinanzierung schnell mehrere Tausend Euro oder im schlimmsten Fall scheitert das Projekt Hausbau oder Immobilienkauf. Es ist daher wichtig, dass angehende Immobilienbesitzer die Konditionen des Kreditvertrages verstehen. Lieber eine Frage mehrfach stellen, als gar nicht. Auch wenn der Berater Punkte wie Fördermöglichkeiten vergisst, einfach nachfragen. Außerdem ist es ratsam, sich mehrere Angebote einzuholen und dabei eher auf unabhängige Verbraucherberatung zu setzen.