Kredit kündigen: So kommen Hausbesitzer aus ihrem teuren Darlehensvertrag

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Hohe Zinsen, lange Laufzeit: Viele Häuslebauer haben lang laufende Hypothekendarlehen mit aus heutiger Sicht schlechten Konditionen. Doch mit einigen Tricks kommen sie aus dem Altvertrag raus – oder können zumindest viel Geld sparen.

Widerruf Darlehensvertrag, Kredit kündigen, Darlehen ablösen, Foto: istock.com / Geber86
Alles noch einmal gut durchrechnen: Nach ein paar Jahren kann es durchaus sinnvoll sein, seinen alten Darlehensvertrag zu prüfen und den Kredit zu kündigen. Foto: istock.com / Geber86

Immobilienkäufer zahlen aktuell für Baufinanzierungen selten mehr als zwei Prozent Zinsen. Vier Prozent, fünf Prozent, sechs Prozent: Solche Konditionen galten noch vor wenigen Jahren als günstig. Deshalb haben sich viele Häuslebauer und Erwerber für lang laufende Verträge mit Zinsbindungen von 15 oder noch mehr Jahren entschieden – und jammern heute über die vergleichsweise teuren Konditionen. Doch in manchen Fällen kommen Kreditnehmer vorzeitig raus aus ihren alten Darlehen oder können zumindest Kosten senken. Immowelt.de zeigt, wie es geht.

Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Zwar ist grundsätzlich die vereinbarte Vertragslaufzeit der Zinsbindung für beide Seiten bindend. Es gibt aber eine Ausnahme: Nach Ablauf von mindestens zehn Jahren haben Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können sie dann schriftlich den Kredit ganz oder teilweise kündigen. Die Bank hat diese Möglichkeit nicht. Die Restschuld muss allerdings innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden – was unter anderem mithilfe eines neuen Kredits mit niedrigeren Zinsen geschehen kann.

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Wenn zum Beispiel ein Zinssatz von vier Prozent und eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart wurde, kann der Darlehensnehmer einseitig den Vertrag nach Ablauf von zehn Jahren kündigen und einen neuen Kredit mit beispielsweise einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Zinsbindung von 20 Jahren abschließen. Darlehensnehmer, deren Alt-Darlehen schon annähernd zehn Jahre laufen, können sich demzufolge schon heute um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern.

Kredit kündigen, Darlehensvertrag, Sonderkündigung, Grafik: immowelt.de

Vorfälligkeitsentschädigung für Alt-Darlehen

Auch in einigen anderen Fällen ist eine vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrags möglich, etwa dann, wenn die Immobilie wegen einer Scheidung verkauft werden muss. Banken verlangen in solchen Fällen aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn. Sie ist abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, der Restschuld und der Differenz zwischen dem Vertragszins und dem Anlagezinssatz. Weil diese Differenz im derzeitigen Niedrigzinsumfeld hoch ist, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schnell eine fünfstellige Summe betragen.

Beispielrechnung

Ein Käufer hat einen Kredit über 150.000 Euro und einer Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Der Zinssatz beträgt vier Prozent, der Tilgungssatz drei Prozent. Jeden Monat zahlt er eine Rate von 875 Euro. Möchte er diesen Kredit nach sieben Jahren ablösen, beträgt die Restschuld noch etwa 114.000 Euro.

Der Zinsschaden der Bank entspricht der Summe der Zinszahlungen, die ihr entgehen. Weil der Kunde nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht hat, darf die Bank nur die Zinsen für drei Jahre berechnen. Der Schaden liegt dann bei etwa 12.500 Euro. Nach Abzug aller Erstattungen, etwa für ersparte Verwaltungskosten, muss der Kreditnehmer noch fast 12.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Mehr als zehn Prozent der abgelösten Kreditsumme.

Kredit kündigen, Darlehensvertrag, Vorfälligkeitsentscheidung, Grafik: immowelt.de

Grundsätzlich sind bei der Berechnung der Entschädigung folgende Punkte maßgeblich:

  • Ein etwaiges Sondertilgungsrecht muss berücksichtigt werden. Der Zinsschaden wird so berechnet, als ob der Kreditnehmer in der verbleibenden Kreditlaufzeit alle Sondertilgungsmöglichkeiten maximal ausnutzen würde. Das senkt die Höhe der Entschädigungszahlung.
  • Bei der Berechnung des entgangenen Gewinns darf die Bank nur die aktuellen Zinsen für Hypothekenpfandbriefe gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank heranziehen, aber nicht den für Verbraucher ungünstigeren bankinternen Pfandbrief-Index (PEX), urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: XI ZR 285/03).

Ob die von der Bank verlangte Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch war, berechnen einige Verbraucherzentralen gegen eine geringe Gebühr. Zu viel gezahlte Entschädigungssummen können zurückgefordert werden.

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Umschuldung: Kosten für Notar und Grundbuch beachten

Ob er das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren in Anspruch nimmt, die Zinsbindung ausgelaufen ist oder er in den sauren Apfel beißt und eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlt: Schließt ein Kreditnehmer einen neuen Kredit über die Restschuld bei einer anderen Bank ab, kann er zwar möglicherweise günstigere Konditionen als bei seiner ursprünglichen Bank erzielen, es entstehen aber Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Denn die neue Kreditbelastung des Hauses muss eingetragen werden.

Die Kosten variieren je nach Höhe der alten und der neuen Grundschuld, betragen aber ungefähr ein Prozent der größeren Summe. Anstatt die Grundschuld zu löschen und zugunsten der neuen Bank eine neue Grundschuld einzutragen, kann diese auch von der alten an die neue Bank abgetreten werden. Der Vorteil: Diese Variante ist wesentlich günstiger. Bei einem 300.000 Euro-Darlehen fallen Kosten in Höhe von lediglich rund 700 Euro an. Allerdings muss die alte Bank bereit sein, eine Abtretungsurkunde auszustellen.

Widerruf des Darlehensvertrags: Ungültige Widerrufsbelehrung mittlerweile irrelevant

Kreditverträge müssen eine Widerrufsbelehrung enthalten. Ist diese fehlerhaft, können Kreditnehmer ihren Vertrag unter Umständen kündigen. Genau das dürfte aber nur noch in den wenigsten Fällen tatsächlich gegeben sein. Bestimmte fehlerhafte Formulierungen wurden insbesondere in Verträgen, die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen wurden, verwendet. Doch diese Verträge können inzwischen nicht mehr widerrufen werden.

Neuere Verträge verwenden üblicherweise andere, korrekte Formulierungen, die unter anderem eine deutliche Belehrung über die wesentlichen Pflichten und Rechte enthalten und den Verbraucher darüber informieren, dass der Widerruf an keine zusätzlichen Voraussetzungen gebunden ist. Ein Widerruf ist dann nur innerhalb der genannten Frist von üblicherweise 14 Tagen nach Abschluss des Kredits möglich.

Zusammengefasst bedeutet das:

  • Vertragsabschluss zwischen1.9.2002 und 10.06.2010
    Trotz fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann nicht widerrufen werden.
  • Vertragsabschluss zwischen 11.06.2010 und 20.03.2016:
    Es gilt ein ewiges Widerrufsrecht. Meist sind jedoch die Widerrufsbelehrungen fehlerfrei und daher wirksam.
  • Vertragsabschluss nach dem 20.03.2016:
    Bei unwirksamen Widerrufsbelehrungen gilt eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen, bei einer wirksamen Belehrung eine Frist von nur 14 Tagen.

Kreditnehmer, die keine Möglichkeit haben, ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen, können allerdings ihr Sondertilgungsrecht nutzen, um viel Geld zu sparen.

Sondertilgungsrecht nutzen

Die monatlichen Raten, die sich aus Zinsen und Tilgungsbeitrag zusammensetzen, sind im Kreditvertrag festgelegt. Im Laufe der Zeit sinkt zwar der Anteil der Zinsen, nicht aber die Höhe der Raten. Kreditnehmer können diese Raten weder senken noch anheben, falls sie mal mehr Geld zur Verfügung haben. In manchen Verträgen ist allerdings ein Sondertilgungsrecht festgeschrieben. Dann können Kreditnehmer zu bestimmten Zeitpunkten einen bestimmten Betrag, zum Beispiel bis zu fünf oder zehn Prozent der Kreditsumme zurückzahlen. Dadurch sinken Restschuld und Zinsen – und die schuldenfreie Zeit rückt etwas näher.


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