Kredit kündigen: So kommen Hausbesitzer aus ihrem teuren Darlehensvertrag

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Wer noch ein vor vielen Jahren abgeschlossenes Hypothekendarlehen mit aus heutiger Sicht schlechten Konditionen hat, kann in manchen Fällen aus seinem Altvertrag aussteigen, um künftig viel Geld zu sparen.

Widerruf Darlehensvertrag, Kredit kündigen, Darlehen ablösen, Foto: istock.com / Geber86
Alles noch einmal gut durchrechnen: Nach ein paar Jahren kann es durchaus sinnvoll sein, seinen alten Darlehensvertrag zu prüfen und den Kredit zu kündigen. Foto: istock.com / Geber86

Vor Jahren galten vier oder fünf Prozent Zinsen bei Baufinanzierungen als günstig, weshalb sich viele Bauherren und Käufer damals für lange Zinsbindungen von 15 oder noch mehr Jahren entschieden. Heute sind Baudarlehen noch viel günstiger zu bekommen – und es wäre vorteilhaft, den alten Vertrag vorzeitig zu kündigen, um von den heute günstigen Konditionen zu profitieren. Das ist in manchen Fällen auch tatsächlich möglich.

Wann besteht ein Sonderkündigungsrecht für den Immobilienkredit?

Die vereinbarte Vertragslaufzeit der Zinsfestschreibung ist zwar sowohl für die Bank als auch den Kreditnehmer grundsätzlich bindend. Es gibt aber eine Ausnahme: Nach Ablauf von mindestens zehn Jahren hat der Kreditnehmer ein Recht auf Sonderkündigung. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kann er das Immobiliendarlehen kündigen und die Kreditsumme tilgen. Der Darlehensgeber hat diese Möglichkeit nicht. Die Restschuld muss allerdings innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden – was unter anderem mithilfe eines neuen Kredits mit niedrigeren Zinsen geschehen kann. Wichtig hier: der Darlehensnehmer muss der Bank keine Vertragsstrafe in Form einer  sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Auf den Gewinn, den sie in den kommenden Jahren noch mit dem Immobiliendarlehen gemacht hätte, muss sie ersatzlos verzichten.

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In der Praxis heißt das: Wurde ein Zinssatz von vier Prozent und eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart, hat der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren die Möglichkeit der Kreditkündigung. Er kann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und einen neuen Immobilienkredit mit beispielsweise einem Zinssatz von zwei Prozent abschließen. Darlehensnehmer, deren Alt-Darlehen schon annähernd zehn Jahre laufen, sollten sich darum so früh wie möglich eine günstige Möglichkeit der Anschlussfinanzierung suchen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits fällig?

Kredit kündigen, Einfamilienhaus Foto: detailfoto / Stock.Adobe.com
Muss die Immobilie – zum Beispiel wegen einer Scheidung – verkauft werden, so ist für das Auflösen des Darlehens unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Foto: detailfoto / Stock.Adobe.com

Auch in einigen anderen Fällen ist es möglich, vorzeitig das Immobiliendarlehen zu kündigen, etwa dann, wenn die Immobilie wegen einer Scheidung verkauft werden muss. Banken verlangen in solchen Fällen aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn, sofern das Darlehen noch nicht seit mindestens zehn Jahren läuft. Herrscht gerade eine Niedrigzinsphase und das ursprüngliche Darlehen wurde zu hohen Zinsen abgeschlossen, so kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schnell eine fünfstellige Summe betragen.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Der Zinsschaden der Bank, den diese als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, berechnet sich wie folgt:

  • Summe der Zinszahlungen, die der Bank durch die vorzeitige Kreditkündigung entgehen.

abzüglich:

  • möglichen Zinsgewinn durch Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags: Maßgeblich sind hier laut BGH-Rechtsprechung (Az.: XI ZR 285/03) die aktuellen Zinsen für Hypothekenpfandbriefe gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank
  • Vorteile des Kunden, die er durch Sondertilgungen während der Restlaufzeit hätte erzielen können
  • Erstparte Verwaltungskosten (meist um die 100 bis 150 Euro pro Jahr)
  • Die Kosten des weggefallenen Darlehensrisikos: (oft zwischen 0,01 und 0,1 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr)

Stichtag für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Tag, an dem die Bank den Kredit tatsächlich zurückerhält und somit auch die Möglichkeit hätte, das Geld wieder anzulegen – nicht der Zeitpunkt der Kündigung.
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung veranschlagt die Bank zudem oft eine Bearbeitungsgebühr im unteren dreistelligen Bereich.

Beispielrechnung Vorfälligkeitsentschädigung

Ursprünglicher Kreditsumme: 150.000 Euro
Vereinbarte Laufzeit: 15 Jahre
Zinsen: Vier Prozent, ursprüngliche Anfangstilgung: drei Prozent
Bisherige Monatsrate: 875 Euro

Soll das Darlehen nach sieben Jahren abgelöst werden, beträgt die Restschuld noch 114.000 Euro.
Der Zinsschaden der Bank kann hier nur für drei Jahre und sechs Monate berechnet werden, weil der Kunde trotz 15-jähriger Laufzeit nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten hätte. Die Bank hätte in diesem Zeitraum knapp 14.500 Euro Zinsen erhalten.

Davon sind noch die Zinsen abzuziehen, die die Bank bei einer Wiederanlage des Geldes in Hypothekenpfandbriefen erhalten würde. Diese liegen in der aktuellen Niedrigzinsphase allerdings ungefähr bei null, beziehungsweise sind je nach Laufzeit sogar leicht negativ. Deshalb werden sie in dieser Beispielrechnung nicht berücksichtigt.

Davon sind dann noch die übrigen Kostenvorteile der Bank abzuziehen, wie ersparte Verwaltungskosten und das weggefallene Darlehensrisiko. Nach Abzug all dieser Positionen könnte sich im Beispiel eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 13.000 bis 14.000 Euro ergeben, wobei die genauen Berechnungsmethoden der Banken im Detail variieren können. Waren ursprünglich Sondertilgungsoptionen vereinbart, verringert sich die Entschädigungszahlung noch mal.

Achtung

Bisweilen kann es vorkommen, dass einige Banken die Vorfälligkeitsentschädigung zu ihren Gunsten berechnet. Wer Zweifel an der Richtigkeit der Berechnung hat, kann die Berechnung gegen eine geringe Gebühr von einer Verbraucherzentrale berechnen lassen. Zu viel gezahlte Entschädigungszahlungen können zurückverlangt werden.

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Darlehensvertrag kündigen: Wie wird ein Bankenwechsel günstiger?

Wer sein Darlehen ablösen will, muss sich rechtzeitig um eine gute Anschlussfinanzierung kümmern, mit der er den alten Kredit tilgen kann.

Wird die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank angeschlossen, sind unter Umständen Änderungen im Grundbuch nötig:

  • Entweder, die Grundschuld der alten Bank wird gelöscht und eine solche zugunsten der neuen Bank eingetragen,
  • oder die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab, wozu die alte Bank aber nicht verpflichtet ist.

Bei ersterer Variante fallen Kosten in Höhe von etwa einem Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme an Bei der Abtretung sind die Kosten geringer: rund 700 Euro bei einem 300.000-Euro-Darlehen.

Experten-Tipp

Lesen Sie hier, wie Sie mit ihrer neuen Anschlussfinanzierung die Restschuld richtig tilgen.

Gibt es für Darlehensverträge ein Widerrufsrecht – und was ist mit dem Widerrufsjoker?

Kreditverträge müssen eine Widerrufsbelehrung enthalten, die den Darlehensnehmer über sein 14-tägiges Widerrufsrecht aufklärt: Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss kann er ohne Angabe von Gründen von seinem Darlehensvertrag zurücktreten. Klärt ihn der Darlehensgeber nicht oder nur fehlerhaft über darüber auf, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein Jahr und der Darlehensnehmer kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag kommen (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Ehemals gab es in solchen Fällen den Widerrufsjoker, der bei fehlerhaften Widerrufsbelehrungen quasi ein ewiges Widerrufsrecht ermöglichte: Auch noch Jahre nach Vertragsschluss konnten betroffene Darlehensnehmer einfach so den Darlehensvertrag kündigen. Dabei erhielten sie sogar oft für zu viel entrichtete Zinsen noch Geld von der Bank. Doch dieses Recht hat die Bundesregierung Anfang 2016 für viele Altfälle gestrichen: Betroffene, die ihren Kreditvertrag zwischen dem 1.09.2002 und 10.06.2010 abgeschlossen hatten, können ihren Darlehensvertrag jetzt in keinem Fall mehr widerrufen (BGBl. 2016 I S. 396). Einzig für Verträge, die zwischen dem 11.06.2010 und 20.03.2016 geschlossen wurden, kann es weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht geben – vorausgesetzt, der Vertrag wurde nicht bereits auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers hin vollständig abgewickelt (EuGH, Az.: C-143/18).

Zusammengefasst bedeutet das:

  • Vertragsabschluss vor dem 10.06.2010: Trotz fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann nicht widerrufen werden.
  • Vertragsabschluss zwischen 11.06.2010 und 20.03.2016: Es gilt unter Umständen weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht. Meist sind jedoch die Widerrufsbelehrungen fehlerfrei und daher wirksam.
  • Vertragsabschluss nach dem 20.03.2016: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung gilt für das Widerrufsrecht eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen.
Kredit kündigen, Widerrufsrecht, Foto: Geber86 / iStock
Wer in der Widerrufsbelehrung seiner Bank einen Fehler entdeckt, kann sich freuen: Das eigentlich 14-tägige Widerrufsrecht wird verlängert. Foto: Geber86 / iStock

Wann kann man ein Sondertilgungsrecht nutzen?

Kreditnehmer, die keine Möglichkeit haben, ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen, können zumindest ihr Sondertilgungsrecht nutzen, um viel Geld zu sparen. So funktioniert’s:

Im Kreditvertrag sind die monatlichen Raten festgelegt, die sich aus Zinsen und Tilgungsbeitrag zusammensetzen. Die Höhe der Raten bleibt immer gleich. Denn im Laufe der Zeit sinkt zwar der Anteil der Zinsen – auf der anderen Seite steigt aber auch der Tilgungsanteil. Kreditnehmer können diese Raten in der Regel weder senken noch anheben, falls sie mal mehr Geld zur Verfügung haben – außer, sie haben ein Sondertilgungsrecht vereinbart, das es ihnen ermöglicht zu bestimmten Zeitpunkten einen bestimmten Betrag zurückzuzahlen. Oft sind das fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, die einmal jährlich als Sondertilgung geleistet werden können.

Wer zum Beispiel ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent abschließt, zahlt monatlich eine Rate über 990 Euro. Am Ende frt zehnjährigen Zinsbindungsfrist gibt es noch eine Restschuld in Höhe von etwas mehr als 240.000 Euro. Am Beginn der Darlehenslaufzeit betragen in diesem Beispiel die Zins- und Tilgungszahlungen jeweils rund 500 Euro, am Ende der Laufzeit sind es 390 und 600 Euro.

Wer nun jährlich eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent leistet, schuldet der Bank nach zehn Jahren nur noch rund 110.000 Euro. Am Ende der Laufzeit sind auf diese geringe Restschuld nur noch knapp 150 Euro Zinsen monatlich fällig, der Rest der monatlichen Rate von rund 990 Euro entfällt auf die Tilgung.

Eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent wie im Beispiel kann zwar nicht jeder leisten – doch wer es kann, sollte diese Möglichkeit nutzen. Denn dadurch sinken Restschuld und monatliche Zinszahlungen erheblich.

Frank Kemter02.12.2021

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