Kredit kündigen: So kommen Hausbesitzer aus ihrem teuren Darlehensvertrag

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Hohe Zinsen, lange Laufzeit: Viele Häuslebauer haben lang laufende Hypothekendarlehen mit aus heutiger Sicht schlechten Konditionen. Doch mit einigen Tricks kommen sie aus dem Altvertrag raus – oder können zumindest viel Geld sparen.

Widerruf Darlehensvertrag, Kredit kündigen, Darlehen ablösen, Foto: istock.com / Geber86
Alles noch einmal gut durchrechnen: Nach ein paar Jahren kann es durchaus sinnvoll sein, seinen alten Darlehensvertrag zu prüfen und den Kredit zu kündigen. Foto: istock.com / Geber86

Immobilienkäufer zahlen aktuell für Baufinanzierungen selten mehr als zwei Prozent Zinsen. Vier Prozent, fünf Prozent, sechs Prozent: Solche Konditionen galten noch vor wenigen Jahren als günstig. Deshalb haben sich viele Häuslebauer und Erwerber für lang laufende Verträge mit Zinsbindungen von 15 oder noch mehr Jahren entschieden – und jammern heute über die vergleichsweise teuren Konditionen. Doch in manchen Fällen können Kreditnehmer vorzeitig ihren alten Kredit kündigen oder zumindest die Kosten senken. So geht’s:

Nach zehn Jahren Laufzeit den Kredit kündigen: Sonderkündigungsrecht

Zwar ist grundsätzlich die vereinbarte Vertragslaufzeit der Zinsbindung für beide Seiten bindend. Es gibt aber eine Ausnahme: Nach Ablauf von mindestens zehn Jahren haben Kreditnehmer ein Sonderkündigungsrecht. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können sie dann schriftlich den Kredit kündigen. Der Darlehensgeber hat diese Möglichkeit nicht. Die Restschuld muss allerdings innerhalb von zwei Wochen zurückgezahlt werden – was unter anderem mithilfe eines neuen Kredits mit niedrigeren Zinsen geschehen kann. Wichtig hier: der Darlehensnehmer muss der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, für den Gewinn, den sie in den kommenden Jahren noch mit dem Darlehen gemacht hätte.

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In der Praxis heißt das: Wurde ein Zinssatz von vier Prozent und eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart, hat der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren die Möglichkeit der Kreditkündigung. Er kann mit einer Frist von sechs Monaten kündigen und einen neuen Kredit mit beispielsweise einem Zinssatz von zwei Prozent abschließen. Darlehensnehmer, deren Alt-Darlehen schon annähernd zehn Jahre laufen, sollten sich darum so früh wie möglich eine günstige Möglichkeit der Anschlussfinanzierung suchen.

Kredit kündigen, Darlehensvertrag, Sonderkündigung, Grafik: immowelt.de

Die Immobilie muss verkauft werden: Kredit kündigen, Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Auch in einigen anderen Fällen ist es möglich, vorzeitig den Kredit zu kündigen, etwa dann, wenn die Immobilie wegen einer Scheidung verkauft werden muss. Banken verlangen in solchen Fällen aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn. Herrscht gerade eine Niedrigzinsphase, kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schnell eine fünfstellige Summe betragen.

So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Der Zinsschaden des Darlehensgebers, den er von seinen Kunden als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, wird anhand mehrerer Faktoren berechnet: Am Anfang steht die Summe der Zinszahlungen, die dem Darlehensgeber durch die Kreditkündigung entgehen. Hier dürfen aber nur die entgangenen Zinsen bis zum Ablauf einer Laufzeit von zehn Jahren und sechs Monaten berechnet werden, denn dann könnte der Vertrag durch das Sonderkündigungsrecht beendet werden.

Dann muss der Darlehensgeber zudem seine eigenen Vorteile durch die vorzeitige Kreditkündigung gegenrechnen und von der Summe abziehen:

Den möglichen Zinsgewinn durch Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags: Denn das vorzeitig zurückgezahlte Geld könnte der Darlehensgeber wieder in Hypothekenpfandbriefe anlegen, so dass der Zinsschaden geringer ausfällt. Für den Darlehensnehmer heißt das: Je höher die Zinsen der Pfandbriefe sind, umso mehr muss die Bank von ihrem eigenen Zinsschaden abziehen – und umso niedriger fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Welche Zinsen für die Berechnung heranzuziehen sind, ist klar geregelt: Die aktuellen Zinsen für Hypothekenpfandbriefe gemäß der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Az.: XI ZR 285/03).

Ein vereinbartes Sondertilgungsrecht: Der Darlehensgeber muss die Vorfälligkeitsentschädigung so berechnen, also ob der Kreditnehmer in der verbleibenden Kreditlaufzeit alle Sondertilgungsmöglichkeiten voll ausgenutzt hätte. Das senkt die Höhe der Entschädigungszahlung.

Die ersparten Verwaltungskosten: Hierfür setzen die Kreditinstitute meist einen festen Betrag pro Jahr der Restlaufzeit an, der sich um die 100 bis 150 Euro bewegt.

Die Kosten des weggefallenen Darlehensrisikos: Wie hoch dieses ist, dafür gibt es keine einheitlichen Vorgaben, die grobe Bandbreite liegt zwischen 0,01 und 0,1 Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr.

Stichtag für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist der Tag, an dem die Bank den Kredit tatsächlich zurückerhält und somit auch die Möglichkeit hätte, das Geld wieder anzulegen – nicht der Zeitpunkt der Kündigung.

Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung veranschlagt die Bank zudem oft eine Bearbeitungsgebühr im unteren dreistelligen Bereich.

Beispielrechnung Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Käufer hat einen Kredit über 150.000 Euro und einer Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Der Zinssatz beträgt vier Prozent, der Tilgungssatz drei Prozent. Jeden Monat zahlt er eine Rate von 875 Euro. Möchte er diesen Kredit nach sieben Jahren ablösen, beträgt die Restschuld noch etwa 114.000 Euro. Weil der Kunde nach zehn Jahren Laufzeit von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen könnte, darf die Bank nur den Zinsschaden für drei Jahre und sechs Monate berechnen: In diesem Zeitraum hätte sie knapp 14.500 Euro Zinsen erhalten. Davon sind aber noch die Zinsen abzuziehen, die die Bank bei einer Wiederanlage des Geldes in Hypothekenpfandbriefen erhalten würde. Bei gut einem Prozent Zinsgewinn beträgt der Zinsschaden so noch etwa 9.500 Euro.

Davon sind dann noch die übrigen Kostenvorteile der Bank abzuziehen, wie ersparte Verwaltungskosten und das weggefallene Darlehensrisiko. Nach Abzug all dieser Positionen ergibt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 8.500 Euro. Vorausgesetzt, es waren keine Sondertilgungsoption vereinbart, die berücksichtigt werden müssten.

Kredit kündigen, Darlehensvertrag, Vorfälligkeitsentscheidung, Grafik: immowelt.de

Ob die von der Bank verlangte Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch ist, berechnen einige Verbraucherzentralen gegen eine geringe Gebühr. Zu viel gezahlte Entschädigungssummen können zurückgefordert werden.

Rechner

Um sich schon einmal ein grobes Bild zu machen, können Sie hier einfach und kostenlos die Höhe ihrer Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Darlehensvertrag kündigen und Kredit ablösen: So wird der Wechsel günstiger

Egal, ob der Darlehensnehmer das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren in Anspruch nimmt, seinen Kredit aus anderen Gründen vorzeitig kündigt oder seine Zinsbindung ausgelaufen ist: Wer den Kredit ablösen will, muss sich rechtzeitig um eine gute Anschlussfinanzierung kümmern, mit der er den alten Kredit tilgen kann.

Wer dafür ein neues Darlehen bei einer anderen Bank aufnehmen will, muss unter Umständen erneut für Notar und den Grundbucheintrag zahlen. Denn die neue Kreditbelastung des Hauses muss ins Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten dafür variieren je nach Höhe der alten und der neuen Grundschuld, betragen aber ungefähr ein Prozent der größeren Summe. Anstatt die bisherige Grundschuld zu löschen und zugunsten der neuen Bank eine neue einzutragen, kann die Grundschuld aber auch von der alten an die neue Bank abgetreten werden. Der Vorteil: Diese Variante ist wesentlich günstiger. Bei einem 300.000-Euro-Darlehen fallen Kosten in Höhe von rund 700 Euro an. Allerdings muss die alte Bank bereit sein, eine Abtretungsurkunde auszustellen.

Link-Tipp

Lesen Sie hier, wie Sie mit ihrer neuen Anschlussfinanzierung die Restschuld richtig tilgen.

Achtung: Für Darlehensverträge gilt 14-tägiges Widerrufsrecht – oft kein Widerrufsjoker mehr

Kreditverträge müssen eine Widerrufsbelehrung enthalten, die den Darlehensnehmer über sein 14-tägiges Widerrufsrecht aufklärt: Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss kann er ohne Angabe von Gründen von seinem Darlehensvertrag zurücktreten. Klärt ihn der Darlehensgeber nicht oder nur fehlerhaft über darüber auf, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein Jahr und der Darlehensnehmer kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag kommen.

Ehemals gab es in solchen Fällen den Widerrufsjoker, der bei fehlerhaften Widerrufsbelehrungen quasi ein ewiges Widerrufsrecht ermöglichte: Auch noch Jahre nach Vertragsschluss konnten betroffene Darlehensnehmer einfach so aus dem Darlehensvertrag hinauskommen. Dabei erhielten sie sogar oft für zu viel entrichtete Zinsen noch Geld von der Bank. Doch dieses Recht hat die Bundesregierung Anfang 2016 für viele Altfälle gestrichen: Betroffene, die ihren Kreditvertrag zwischen dem 1.09.2002 und 10.06.2010 abgeschlossen hatten, können ihren Darlehensvertrag jetzt in keinem Fall mehr widerrufen. Einzig für Verträge, die zwischen dem 11.06.2010 und 20.03.2016 geschlossen wurden, kann es weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht geben.

Zusammengefasst bedeutet das:

  • Vertragsabschluss vor dem 10.06.2010: Trotz fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann nicht widerrufen werden.
  • Vertragsabschluss zwischen 11.06.2010 und 20.03.2016: Es gilt unter Umständen weiterhin ein ewiges Widerrufsrecht. Meist sind jedoch die Widerrufsbelehrungen fehlerfrei und daher wirksam.
  • Vertragsabschluss nach dem 20.03.2016: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrungen gilt für das Widerrufsrecht eine Frist von einem Jahr und 14 Tagen.
Kredit kündigen, Widerrufsrecht, Foto: Geber86 / iStock
Wer in der Widerrufsbelehrung seiner Bank einen Fehler entdeckt, kann sich freuen: Das eigentlich 14-tägige Widerrufsrecht wird verlängert. Foto: Geber86 / iStock

Kredit kündigen nicht möglich oder nicht sinnvoll: Sondertilgungsrecht nutzen

Kreditnehmer, die keine Möglichkeit haben, ihr Darlehen vorzeitig zu kündigen, können zumindest ihr Sondertilgungsrecht nutzen, um viel Geld zu sparen. So funktioniert’s:

Im Kreditvertrag sind die monatlichen Raten festgelegt, die sich aus Zinsen und Tilgungsbeitrag zusammensetzen. Die Höhe der Raten bleibt immer gleich. Denn im Laufe der Zeit sinkt zwar der Anteil der Zinsen – auf der anderen Seite steigt aber auch der Tilgungsanteil. Kreditnehmer können diese Raten in der Regel weder senken noch anheben, falls sie mal mehr Geld zur Verfügung haben – außer, sie haben ein Sondertilgungsrecht vereinbart. Denn dies ermöglicht ihnen zu bestimmten Zeitpunkten einen bestimmten Betrag zurückzuzahlen.

Wer zum Beispiel ein Darlehen über 100.000 Euro mit zwei Prozent Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent abschließt, zahlt monatlich eine Rate über rund 330 Euro. Am Ende seiner zehnjährigen Zinsbindung hat er noch eine Restschuld in Höhe von etwas mehr als 80.000 Euro. Am Beginn der Darlehenslaufzeit betragen in diesem Beispiel die Zins- und Tilgungszahlungen jeweils rund 170 Euro, am Ende der Laufzeit sind es 130 und 200 Euro.
Wer nun jährlich eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent leistet, schuldet der Bank nach zehn Jahren nur noch rund 36.500 Euro. Am Ende der Laufzeit sind auf diese geringe Restschuld nur noch knapp 50 Euro Zinsen monatlich fällig, der Rest der monatlichen Rate von rund 330 Euro entfällt auf die Tilgung.

Eine jährliche Sondertilgung von fünf Prozent wie im Beispiel kann zwar nicht jeder leisten – doch wer es kann, sollte diese Möglichkeit nutzen. Denn dadurch sinken Restschuld und monatliche Zinszahlungen erheblich.


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