Wohn-Riester: So profitieren Immobilienkäufer von der Förderung

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Eine eigene Immobilie kann eine gute Altersvorsorge sein. Mit dem Wohn-Riester wird diese sogar vom Staat finanziell unterstützt. Jedoch ist diese Form der Förderung nicht für jeden geeignet.

Wohn-Riester, Bild von einem glücklichen Pärchen vor einem Laptop und vielen Unterlagen auf dem Tisch ausgebreitet, Foto: picsfive / stock.adobe.com
Wer sich für die Altersvorsorge eine Immobilie zulegen möchte, der erhält mit dem Wohn-Riester eine staatliche Förderung. Foto: picsfive / stock.adobe.com

Wer sich eine eigene Immobilie zulegen möchte, muss je nach Marktlage ziemlich viel Geld investieren. Kaum ein Käufer hat derlei Summen auf seinem Konto liegen, weswegen eine Baufinanzierung meist unumgänglich ist. Um die hohe finanzielle Last etwas zu senken, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine davon ist die sogenannte Eigenheimrente – auch als Wohn-Riester bekannt.

Was ist Wohn-Riester?

Wohn-Riester ist eine private Altersvorsorge mit staatlicher Förderung. Der Staat greift dabei sowohl beim Kauf oder Neubau als auch beim altersgerechten Umbau unterstützend unter die Arme. Eingeführt wurde die Eigenheimrente vom Gesetzgeber 2008 mit dem Eigenheimrentengesetz (EigRentG).

Mit einem derartigem Riestervertrag kann laut Bundesministerium für Inneres (BMI) das angesparte Kapital „entweder bis zu 75 Prozent oder vollständig für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum oder von Genossenschaftsanteilen verwenden“. Dabei ist es egal, ob das Geld am Ende der Ansparphase als Finanzierung genutzt wird oder aber zur Entschuldung einer bereits laufenden Baufinanzierung.

Info

Wohn-Riester vs. Riester-Rente

Die Unterschiede zwischen Wohn-Riester und Riester-Rente sind nicht sehr groß. Beides sind staatliche Zuschüsse zur privaten Altersvorsorge. Auch die Voraussetzungen, um die Förderung zu erhalten, sind identisch. Ein Unterschied liegt letztlich im Ergebnis. Während bei der Riesterrente eine monatliche Rente zusätzlich zur Altersrente ausgezahlt wird, ist das Ziel des Wohn-Riesters eher das mietfreie Wohnen im Alter, der altersgerechte Umbau der eigenen Immobilie beziehungsweise die Möglichkeit in einer Genossenschaftswohnung zu leben.

Wer bekommt Wohn-Riester?

Um die Eigenheimrente zu erhalten, müssen sowohl die Sparer als auch die Immobilie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dabei gibt es für den Sparer selbst nur zwei Bedingungen: Zum einen muss die Person selbst in der Immobilie wohnen und zum anderen muss sie Teil einer dieser Personengruppen sein:

  • Angestellte, die in die Rentenversicherung einzahlen
  • Beamte, Richter, Zeitsoldaten, Amtsträger
  • Bezieher von Arbeitslosengeld, Krankengeld oder einer Rente wegen Erwerbsminderung oder Erwerbs- oder Dienstunfähigkeit
  • geringfügig Beschäftigte, die eigene Beiträge zur Sozialversicherung einzahlen
  • mittelbar Förderberechtigte (Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner von Förderberechtigten)
  • Auszubildende
  • Selbstständige, die über die Künstlersozialkasse versichert sind (z.B. Künstler, Publizisten, freie Journalisten), aber auch Hebammen, viele Handwerker oder Seelotsen)
  • Elternteile in den ersten 36 Monaten nach der Geburt
  • Teilnehmer am Bundesfreiwilligendienst

Das heißt, nicht förderungsberechtigt sind Selbständige und alle, die über ihr berufsständisches Versorgungswerk und nicht über die gesetzliche Rentenversicherung fürs Alter vorsorgen – beispielsweise Rechtsanwälte oder Ärzte. Einen Wohn-Riester-Vertrag kann diese Personengruppen nur dann abschließen, wenn der Ehepartner einen Riester-Vertrag hat – sie also mittelbar förderungsberechtigt sind.

Ist der potenzielle Sparer förderungsberechtigt, so muss auch die Immobilie ihre Voraussetzungen erfüllen, damit der Staat auch wirklich bezuschusst. Diese Kriterien müssen laut der Deutschen Rentenversicherung erfüllt sein:

  • die Immobilie muss dem Sparer gehören und den Hauptwohnsitz darstellen
  • die Immobilie befindet sich in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum
  • für den Kauf oder Bau der Immobilie sind nachweislich Kosten entstanden
  • die Mindestauszahlungshöhe beträgt 3.000 Euro

Alternativ dazu bezuschusst der Staat aber auch Folgendes:

  • Pflichtanteile einer Wohnungsgenossenschaft
  • Kosten für ein besonders ausgestaltetes Dauerwohnrecht, zum Beispiel in Senioren- oder Pflegeheimen
  • Kosten für den altersgerechten Umbau einer selbstgenutzten Immobilie

Wie funktioniert Wohn-Riester?

Die Eigenheimrente, die nach der Abschaffung der Eigenheimzulage ins Leben gerufen wurde, bringt den Sparern neben Zuschüssen auch Steuererleichterungen.

Wie hoch sind die Zuschüsse des Staates beim Wohn-Riester?

Die Summen, mit denen der Staat Sparer unterstützt, sind nicht gerade gering. Alle, die mindestens vier Prozent ihres Jahreseinkommens in einen Wohn-Rriester-Vertrag einzahlen, bekommen 175 Euro Grundzulage. Wer am Jahresanfang des Jahres, in dem er einen Riester-Vertrag abschließt, noch nicht 25 Jahre alt ist, erhält einmalig 200 Euro Grundzulage als Berufseinsteigerbonus zusätzlich. Diese Bezeichnung ist allerdings etwas verwirrend, denn bei dem Bonus spielt es keine Rolle, ob diese Person bereits einen Beruf erlernt hat oder noch in der Ausbildung ist: Ausschließlich das Alter zählt.

Noch spendabler ist der Fiskus bei Familien mit Nachwuchs. Denn für jedes vor dem 1. Januar 2008 geborene Kind gibt es jährlich 185 Euro Kinderzulage. Wurde das Kind später geboren, gibt es sogar 300 Euro.

Rechner

Rechenbeispiel

Eine Familie hat drei Kinder, von denen eines nach 2008 geboren wurde. Die Eheleute zahlen vier Prozent ihres Einkommens in einen Wohn-Riester-Vertrag ein. So summieren sich bei Wohn-Riester die Zulagen:

Förderung Ehegatte: 175 Euro
Förderung Ehegattin: 175 Euro
Förderung Kind 1: 185 Euro
Förderung Kind 2: 185 Euro
Förderung Kind 3: 300 Euro
________________________________
Förderung insgesamt: 1.020 Euro

Die Zulagen für Wohn-Riester müssen bei der Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragt werden. Hierzu erhält jeder, der einen entsprechenden Vertrag hat, automatisch von seinem Anbieter einen Zulagenantrag, den er ausfüllen und an die Zulagenstelle senden muss. Diesen Antrag müssen Riester-Nutzer jedes Jahr neu einreichen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, ihrem Anbieter eine Vollmacht für einen Dauerzulagenantrag auszustellen – dann fließen die Zulagen automatisch. Aber: Ändert sich die familiäre Situation, müssen Riester-Nutzer dies ihrem Anbieter mitteilen, damit zum Beispiel der neue Nachwuchs bei der Kinderzulage berücksichtigt werden kann.

wohnriester, Grafik der möglichen jährlichen Zuschüsse, Grafik: immowelt

Wie wird mit Wohn-Riester eine Immobilie finanziert?

Es gibt verschiedene Arten, wie Wohn-Riestern zum Immobilienerwerb genutzt werden kann:

1. Kapitalentnahme

So besteht die Möglichkeit, sich bereits die angesparte und geförderte Summe eines vorhandenen Riester-Vertrags zur Finanzierung des Eigenheims auszahlen zu lassen – eine sogenannte Kapitalentnahme. Dies muss nicht unmittelbar nach Erwerb des Eigentums, sondern kann auch noch später erfolgen. Das ausgezahlte Geld muss später nicht wieder in den Vertrag zurückgezahlt werden. Wichtig hierbei: Bei einer Teilentnahme müssen mindestens 3.000 Euro entnommen werden, jedoch auch mindestens 3.000 Euro im Riester-Vertrag verbleiben.

2. Wohn-Riester-Darlehen

Es besteht auch die Möglichkeit, die Gelder zu verwenden, um ein konventionelles Hypothekendarlehen zu tilgen – quasi ein Wohn-Riester-Darlehen. Die Tilgungsleistungen werden dabei genauso wie Einzahlungen in einen Riester-Vertrag behandelt.

3. Riester-Kombi-Kredit

Auch die Kombination eines Wohn-Riester-Darlehens mit einem Bausparvertrag ist möglich. Bei diesem wird ein tilgungsfreies Annuitätendarlehen und gleichzeitig ein riestergeförderter Bausparvertrag abgeschlossen. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Annuitätendarlehen durch die Bausparsumme abgelöst. Vorteil dieser Variante ist, dass bis zu 25 Jahre Zinssicherheit möglich sind.

Link-Tipp

Staatliche Bausparförderung und ansehnliche Guthabenzinsen machen Bausparen interessant. Mehr über das Prinzip Bausparen erfahren und herausfinden welcher Vertrag passt.

4. Riester-Sparen

Wer sich allerdings noch gar nicht klar ist, welche Immobilie erworben werden soll, kann Riester-Sparen und ein Eigenkapital für künftige Finanzierungen oder Entschuldungen aufzubauen. Das funktioniert, indem der Wohn-Riester zusammen mit einem zertifizierten Bausparer abgeschlossen wird. Ist bereits ein Bausparer vorhanden, der die Voraussetzungen erfüllt, kann dieser auch umgewandelt werden.

Achtung

Besonderheiten beim Erwerb von Genossenschaftsanteilen und altersgerechten Umbau

Der Wohn-Riester bezieht sich ja nicht nur auf den Erwerb einer Immobilie, sondern kann auch zum altersgerechten Umbau genutzt werden oder aber um Genossenschaftsanteile zu kaufen, um ein lebenslanges Nutzungsrecht in einer Genossenschaftswohnung zu bekommen.

Erwerb von Genossenschaftsanteilen: Das Riester-Guthaben kann hierbei für die Pflichtanteile der benötigten Genossenschaftsanteile genutzt werden, was darüber hinausgeht ist nicht förderfähig. Dem Wohn-Riester müssen in dem Fall mindestens 3.000 Euro entnommen werden. Ebenfalls möglich ist es, ein Darlehen, welches zum Erwerb von Genossenschaftsanteilen genutzt wurde, mithilfe der Eigenheimrente zu tilgen.

Altersgerechter Umbau: Auch hierfür ist ebenfalls eine Kapitalentnahme möglich. Jedoch kommt es dabei auf die Summe der Baukosten an – wer länger als drei Jahre in der Immobilie lebt, muss mindestens 20.000 Euro in den Umbau stecken. Bei weniger als drei Jahren reduziert sich die Mindestsumme auf 6.000 Euro. Achtung: Eine Tilgung von Darlehen, die für einen altersgerechten Umbau aufgenommen wurden, ist nicht möglich.

Wie wirkt sich Wohn-Riester auf die Steuer aus?

In der Ansparphase profitieren Wohn-Riester-Nutzer von Steuererstattungen. Die jährlichen Beiträge können bis zu einem Höchstbetrag von 2.100 Euro in der Anlage AV (Anlage Vorsorgeaufwand) in der Einkommenssteuer als Sonderausgaben geltend gemacht werden. Von der Steuererstattung müssen allerdings die erhaltenen Zulagen abgezogen werden. Die Familie aus der Beispielberechnung müsste dementsprechend von den 2.100 Euro ihre Zuschüsse über 1.020 Euro subtrahieren und könnte im Ergebnis nur noch 1.080 Euro steuermindernd geltend machen.

Zum Rentenbeginn wird der Vertragsinhaber dann allerdings vom Staat zur Kasse gebeten, denn die Vorteile aus dem Modell Wohn-Riester werden nachgelagert besteuert. Um die zu zahlende Steuer zu berechnen, bedient sich der Gesetzgeber einem fiktiven Konstrukt: Auf einem Wohnförderkonto werden alle Beträge, die mit Wohn-Riester-Zulagen bezahlt werden – zum Beispiel für die Tilgung des Hypothekendarlehens oder Einzahlungen in den Riester-geförderten Bausparvertrag – erfasst und jährlich mit zwei Prozent verzinst. Der individuelle Steuersatz auf den so ermittelten Gesamtbetrag wird mit dem Renteneintritt berechnet.

Dabei kann der Steuerpflichtige zwischen zwei Varianten wählen:

  • Einmalbesteuerung: In diesem Fall wird eine einmalige Zahlung fällig, dafür werden lediglich 70 Prozent des errechneten Betrags besteuert.
  • Kontinuierliche Besteuerung über maximal 25 Jahre: Der Steuerpflichtige zahlt seine Steuerschuld in kleinen Raten ab. Spätestens bis zum 85. Lebensjahr muss sie vollständig beglichen worden sein.
Achtung

Vermieten oder verkaufen kann bei Wohn-Riester förderschädlich sein

Im Rahmen der Riester-Rente fördert der Staat nur selbst genutztes Wohneigentum. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft und diese dann verkauft oder vermietet, handelt förderschädlich: Das bedeutet, dass er die Wohn-Riester-Zulagen und gesparte Steuern zurückzahlen muss.
Hierbei gibt es allerdings einige Ausnahmen:

  • Die Förderung durch Wohn-Riester kann mitgenommen werden, wenn der Riester-Sparer innerhalb von vier Jahren nach Verkauf seiner alten Bleibe eine neue förderfähige Immobilie oder ein Wohnrecht in einem Seniorenwohn- oder Pflegeheim erwirbt.
  • Nach einer Scheidung reicht es, wenn einer der beiden Ex-Partner die Immobilie weiternutzt.
  • Zudem gilt es als nicht förderschädlich, wenn jemand aus beruflichen Gründen gezwungen ist, umzuziehen. Er kann die Immobilie dann vermieten – muss aber spätestens zum 67. Lebensjahr die Wohnung wieder selbst nutzen.
  • Die geförderte Immobilie wird zehn Jahre nach Rentenbeginn veräußert.
  • Die Fördersumme (Eigenbetrag und Zulagen) wird nach einem Verkauf in ein anderes Riester-Produkt, etwa eine Rentenversicherung, eingezahlt.

Für wen lohnt sich Wohn-Riester?

Zu den großen Vorteilen der Riester-Rente zählt die staatliche Unterstützung, die es vor allem kinderreichen Familien erleichtert, sich ein eigenes Dach über dem Kopf zu leisten. Sie müssen bedeutend weniger Geld einzahlen als beispielsweise Singles oder kinderlose Paare, um die maximale Förderung zu erhalten.

Auch bereits bestehende Riester-Verträge, die ursprünglich eigentlich für eine Zusatzrente im Alter abgeschlossen wurden, können alternativ für den Kauf, Bau oder die Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie verwendet werden.

Allerdings ist bei Wohn-Riester die Höhe der Förderung begrenzt. Nur bis zu 2.100 Euro jährlich können von der Steuer abgesetzt werden. Zudem ist ein Wohn-Riester-Vertrag recht starr – wer das Geld nicht wie geplant in eine Wohnimmobilie für den eigenen Gebrauch investiert, handelt unter Umständen förderschädlich und muss die stattlichen Förderbeiträge zurückzahlen. So ist es beispielsweise nicht möglich, im hohen Alter zu den Kindern zu ziehen und die eigene Wohnung zur Aufbesserung der Rente zu vermieten. Darüber hinaus kommt auf den Wohn-Riester-Sparer im Alter eine erhöhte Steuerlast zu.

01.09.2021


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1 Kommentar

Kai am 02.09.2017 19:26

Die staatlichen Zulagen werden auf ein Konto jährlich mit 2% verzinst. Zum Renteneintritt werden 70% der Summe besteuert und muss beglichen werden.

Wann hört das verzinsen der Summe mit Zinses Zins auf, beim Renteneintrittsalter?

Zu ungenau beschrieben, es entstehen mehr fragen als antworten geliefert werden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.09.2017 09:19

Hallo Kai,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Tatsächlich wird die Summe auf dem Wohnförderkonto bis zum Renteneintritt mit zwei Prozent verzinst.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion