Neubau-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

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Kapitalanleger, die in einen Neubau investieren, können die Baukosten generell mit zwei Prozent jährlich abschreiben. Dieser Abschreibungssatz ist zwar nicht sonderlich hoch, kann sich steuerlich aber bemerkbar machen, wie die Beispielrechnung zeigt.

Herr Müller möchte für seine Altersvorsorge ein kleines Mehrfamilienhaus bauen. Die Wohnungen will er für insgesamt 2.500 Euro (ohne Nebenkosten) im Monat vermieten. Der Neubau wird 800.000 Euro kosten. Dazu kommt das Grundstück für 100.000 Euro, so dass er insgesamt 900.000 Euro aufbringen muss. An Eigenkapital bringt er 150.000 Euro mit, sein Finanzierungsbedarf für die Immobilie beträgt also 750.000 Euro.

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Neubau finanzieren

Eine Bank bietet Herrn Müller ein Hypothekendarlehen über 750.000 Euro an, das in den ersten 15 Jahren mit zwei Prozent verzinst wird. Er tilgt jährlich zwei Prozent, und hat sich zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme zusichern lassen – damit könnte er die Rückzahlungsdauer des Darlehens erheblich verkürzen, sofern er in Zukunft über genügend Einnahmen verfügt. Seine monatliche Darlehensrate beträgt 2.500 Euro, hiervon anfangs 1.250 Euro Tilgung und 1.250 Euro Zinsen. Letztere kann er von der Steuer absetzen.

Allerdings: Da mit jedem getilgten Euro der Tilgungsanteil an der Rate ansteigt, wird der steuerlich absetzbare Zinsanteil im Laufe der Jahre immer geringer. In diesem Beispiel beträgt er nach 15 Jahren rund 820 Euro, sofern Herr Müller keine Sondertilgungen leistet.

Mit Neubau-AfA Steuern sparen – So geht´s

Herr Müller hat bisher ein jährliches Bruttoeinkommen in Höhe von 60.000 Euro. Durch die Mieteinnahmen steigt dieses zwar. Aber: Da er sowohl die Zinsen als auch die Neubau-AfA steuerlich geltend machen kann, bleibt sein Einkommen zumindest in den ersten Jahren steuerlich auf dem gleichen Niveau.

Neben den Zinsen auf sein Baudarlehen kann Herr Müller jährlich zwei Prozent der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Die Grundstückkosten kann er nicht absetzen.
In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen30.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 800.000 Euro)16.000 Euro
abzüglich Zinsen15.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)59.000 Euro

Miteinnahmen von 30.000 Euro stehen Abschreibungen und Zinsen von 31.000 Euro gegenüber. Sein zu versteuerndes Jahreseinkommen bleibt also in etwa auf dem alten Niveau.

Info

Wie hoch Herrn Müllers tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Steuerklasse, Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.

Allerdings: Im Laufe der Jahre sinken seine Steuervorteile, da der Zinsanteil an der Darlehensrate geringer wird. Angenommen, Herr Müller leistet keine Sondertilgungen, sein Einkommen steigt nicht an und auch die Mieteinnahmen bleiben konstant, sieht die (vereinfachte) Rechnung nach 15 Jahren folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen30.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 800.000 Euro)16.000 Euro
abzüglich Zinsen9.840 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)64.160 Euro

Die jetzt niedrigeren Zinszahlungen bewirken in diesem Beispiel, dass Herr Müller nunmehr ein höheres zu versteuerndes Einkommen als ohne die Immobilie hat. Die Folge: Der Fiskus will mehr Geld.

In der Realität werden sich allerdings sowohl Einkommen als auch Mieteinnahmen im Laufe der Jahre verändern. Das Einkommen kann steigen – oder auch sinken. Die Mieten für Immobilien in guten Lagen werden vermutlich im Laufe von 15 Jahren steigen. Nach 15 Jahren sind voraussichtlich auch schon die ersten Renovierungen fällig, die allerdings auch wieder steuerlich geltend gemacht werden können.


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8 Kommentare

DMA am 02.10.2018 16:09

Zwei Prozent über Fünfzig Jahre, echt sehr wenig, da braucht sich die Politik nicht wundern, wenn es zu wenig Wohnraum gibt

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J. Gohde am 31.05.2018 17:09

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich empfehle, diesen Artikel zu löschen oder zu überarbeiten, denn die von Ihnen angewandte Form der Ermittlung der abschreibunsfähigen Hauskosten ( Kaufpreis minus Bodenwert) ist nicht mehr zeitgemäß.

MfG

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Immowelt-Redaktion am 04.06.2018 08:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich kann im Zuge der AfA nur das Gebäude abgeschrieben werden, nicht jedoch der Grundstückswert. Welche Form der Ermittlung der abschreibungsfähigen Kosten schlagen Sie vor?

Mit... mehr

Yvonne am 29.05.2018 08:31

Hallo!

Ich habe im Jahr 2015 die Immobilie (unser Eigenheim) von meinem Ex-Mann abgekauft. Vorher stand ich nicht mit im Grundbuch, seitdem aber bin ich alleinige Eigentümerin. Welchen Betrag für die Immobilie muss ich da ansetzen?

Viel... mehr

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Immowelt-Redaktion am 29.05.2018 08:39

Hallo Yvonne und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das hängt davon ab, ab wann Sie die fragliche Immobilie vermieten möchten. Hierzu würden wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die... mehr

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