Neubau-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung

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Kapitalanleger, die in einen Neubau investieren, können die Baukosten generell mit zwei Prozent jährlich abschreiben. Dieser Abschreibungssatz ist zwar nicht sonderlich hoch, kann sich steuerlich aber bemerkbar machen, wie die Beispielrechnung zeigt.

Herr Müller möchte für seine Altersvorsorge ein kleines Mehrfamilienhaus bauen. Die Wohnungen will er für insgesamt 2.500 Euro (ohne Nebenkosten) im Monat vermieten. Der Neubau wird 800.000 Euro kosten. Dazu kommt das Grundstück für 100.000 Euro, so dass er insgesamt 900.000 Euro aufbringen muss. An Eigenkapital bringt er 150.000 Euro mit, sein Finanzierungsbedarf für die Immobilie beträgt also 750.000 Euro.

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Neubau finanzieren

Eine Bank bietet Herrn Müller ein Hypothekendarlehen über 750.000 Euro an, das in den ersten 15 Jahren mit zwei Prozent verzinst wird. Er tilgt jährlich zwei Prozent, und hat sich zusätzlich ein jährliches Sondertilgungsrecht von weiteren fünf Prozent der Darlehenssumme zusichern lassen – damit könnte er die Rückzahlungsdauer des Darlehens erheblich verkürzen, sofern er in Zukunft über genügend Einnahmen verfügt. Seine monatliche Darlehensrate beträgt 2.500 Euro, hiervon anfangs 1.250 Euro Tilgung und 1.250 Euro Zinsen. Letztere kann er von der Steuer absetzen.

Allerdings: Da mit jedem getilgten Euro der Tilgungsanteil an der Rate ansteigt, wird der steuerlich absetzbare Zinsanteil im Laufe der Jahre immer geringer. In diesem Beispiel beträgt er nach 15 Jahren rund 820 Euro, sofern Herr Müller keine Sondertilgungen leistet.

Mit Neubau-AfA Steuern sparen – So geht´s

Herr Müller hat bisher ein jährliches Bruttoeinkommen in Höhe von 60.000 Euro. Durch die Mieteinnahmen steigt dieses zwar. Aber: Da er sowohl die Zinsen als auch die Neubau-AfA steuerlich geltend machen kann, bleibt sein Einkommen zumindest in den ersten Jahren steuerlich auf dem gleichen Niveau.

Neben den Zinsen auf sein Baudarlehen kann Herr Müller jährlich zwei Prozent der Herstellungskosten von der Steuer absetzen. Die Grundstückkosten kann er nicht absetzen.
In seinem Fall sieht die (vereinfachte) Rechnung im ersten Jahr so aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen30.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 800.000 Euro)16.000 Euro
abzüglich Zinsen15.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)59.000 Euro

Miteinnahmen von 30.000 Euro stehen Abschreibungen und Zinsen von 31.000 Euro gegenüber. Sein zu versteuerndes Jahreseinkommen bleibt also in etwa auf dem alten Niveau.

Info

Wie hoch Herrn Müllers tatsächliche Steuerersparnis ist, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab: Steuerklasse, Anzahl der Kinder, Freibeträge, weitere Abschreibungsmöglichkeiten und vieles mehr.

Allerdings: Im Laufe der Jahre sinken seine Steuervorteile, da der Zinsanteil an der Darlehensrate geringer wird. Angenommen, Herr Müller leistet keine Sondertilgungen, sein Einkommen steigt nicht an und auch die Mieteinnahmen bleiben konstant, sieht die (vereinfachte) Rechnung nach 15 Jahren folgendermaßen aus:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)60.000 Euro
plus Mieteinnahmen30.000 Euro
abzüglich AfA (2 % von 800.000 Euro)16.000 Euro
abzüglich Zinsen9.840 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)64.160 Euro

Die jetzt niedrigeren Zinszahlungen bewirken in diesem Beispiel, dass Herr Müller nunmehr ein höheres zu versteuerndes Einkommen als ohne die Immobilie hat. Die Folge: Der Fiskus will mehr Geld.

In der Realität werden sich allerdings sowohl Einkommen als auch Mieteinnahmen im Laufe der Jahre verändern. Das Einkommen kann steigen – oder auch sinken. Die Mieten für Immobilien in guten Lagen werden vermutlich im Laufe von 15 Jahren steigen. Nach 15 Jahren sind voraussichtlich auch schon die ersten Renovierungen fällig, die allerdings auch wieder steuerlich geltend gemacht werden können.


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8 Kommentare

DMA am 02.10.2018 16:09

Zwei Prozent über Fünfzig Jahre, echt sehr wenig, da braucht sich die Politik nicht wundern, wenn es zu wenig Wohnraum gibt

auf Kommentar antworten

J. Gohde am 31.05.2018 17:09

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich empfehle, diesen Artikel zu löschen oder zu überarbeiten, denn die von Ihnen angewandte Form der Ermittlung der abschreibunsfähigen Hauskosten ( Kaufpreis minus Bodenwert) ist nicht mehr zeitgemäß.

MfG

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.06.2018 08:50

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

tatsächlich kann im Zuge der AfA nur das Gebäude abgeschrieben werden, nicht jedoch der Grundstückswert. Welche Form der Ermittlung der abschreibungsfähigen Kosten schlagen Sie vor?

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Yvonne am 29.05.2018 08:31

Hallo!

Ich habe im Jahr 2015 die Immobilie (unser Eigenheim) von meinem Ex-Mann abgekauft. Vorher stand ich nicht mit im Grundbuch, seitdem aber bin ich alleinige Eigentümerin. Welchen Betrag für die Immobilie muss ich da ansetzen?

Vielen Dank!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 29.05.2018 08:39

Hallo Yvonne und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das hängt davon ab, ab wann Sie die fragliche Immobilie vermieten möchten. Hierzu würden wir Ihnen das Gespräch mit einem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Kdhh am 01.04.2018 17:56

Heinrich: ich habe vor 10 Jahren eine ETW gekauft und selbst bewohnt.

Ab 1.1.17 habe ich diese vermietet. Kann ich die AFA in Anspruch nehmen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 03.04.2018 12:21

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Sie können die AfA durchaus nutzen, allerdings nicht mehr die vollen 50 Jahre, sondern nur noch 40 davon, also 50 abzüglich des Zeitraums der Eigennutzung.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Holger am 08.02.2018 12:19

Hallo,

ich werde im Jahr 2018 eine Doppelhaushälfte von einem Bauunternehmer bauen lassen.

Ich werde dieses Objekt nur vermieten und nicht selbst bewohnen.

Mein Bauunternehmer will nach diversen Bauabschnitten die geleistete Arbeit vor Ort auf der Baustelle in Bar haben.

Ich bekomme aber eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesener Steuer.

Kann ich mein Neubau abschreiben, wenn das Geld zwar von meinem Konto abgegangen ist, aber nicht als Überweisung sondern als Auszahlung?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 08.02.2018 13:53

Hallo Holger und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das könnte zu Problemen mit dem Finanzamt führen. Das Gebahren des Bauunternehmers, das Geld vor Ort in Bar haben zu wollen, ist allerdings auch tatsächlich recht ungewöhnlich. Wir würden Ihnen dazu raten, auf eine Zahlung per Überweisung zu drängen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Günter am 24.01.2018 15:27

wie kann ich den anteiligen Grundstückswert bei einer Wohnung in einem Wohnblock herausfinden

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2018 15:37

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

in der Regel wird dabei der Anteil der Quadratmeterzahl an der Quadratmeterzahl aller Wohnungen auf den Grundstückswert bezogen. Macht also beispielsweise die Quadratmeterzahl einer Wohnung 20 Prozent der gesamten Quadratmeterzahl aller Wohnungen aus, beträgt auch der anteilige Grundstückswert ein fünftel des gesamten Grundstückswert.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir keine Steuerberatung leisten dürfen. Zur genauen Berechnung der AfA empfehlen wir daher den Gang zum Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Günter am 24.01.2018 15:09

Ab wann kann ich abschreiben. Ab Kaufvertrag ? Ab Abschlagszahlungen ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 24.01.2018 15:11

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

ab dem Zeitpunkt, zu dem Ihnen die Immobilie offiziell gehört, also ab Grundbucheintrag.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

lothar53 am 29.09.2016 10:59

Wo und wielange kann ich die Zinsen für einen Eigenheimkredit abschreiben?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2016 13:26

Lieber lothar53,

herzlichen Dank für Ihren Kommentar. Die Zinsen für ein selbst genutztes Eigenheim können nicht abgeschrieben werden, selbstgenutzte Immobilien betrachtet der Fiskus als Privatangelegenheit.

Die Zinsen für vermietete Immobilien können jeweils in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuerlich geltend gemacht werden. Zahlt ein Kapitalanleger also zum Beispiel in einem Jahr 10.000 Euro Zinsen und 3.000 Euro Tilgung für sein Hypothekendarlehen, so können die 10.000 Euro Zinsen (nicht jedoch die Tilgung) in genau diesem Jahr steuerlich angesetzt werden. Ist die Summe aus Zinszahlung, Abschreibung und sonstiger abzugsfähiger Kosten (etwa für Reparaturen) höher als die Mieteinnahmen, ergibt sich ein Verlust mit der Folge, dass die Steuerlast sinkt. Sind dagegen die Mieteinnahmen höher, so ergibt sich ein Gewinn, steuerlich mit umgekehrter Wirkung. Bitte beachten Sie, dass wir keine Rechtsberatung leisten dürfen. Bei weiteren Fragen empfehlen wir Ihnen daher den Gang zu einem Steuerfachmann. 

Mit besten Grüßen

die Immowelt-Redaktion