Sonder-AfA für neue Mietwohnungen: Frist endet

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Damit Wohnraum geschaffen wird, gab es eine befristete Sonder-AfA für neue Mietwohnungen. Am 31. Dezember 2021 endet nun die Frist für die Sonder-Abschreibung. Ein Ersatz dafür ist bislang nicht vorgesehen. Angehende Vermieter, die allerdings noch vor Jahresende 2021 einen Bauantrag stellen, können noch eine Zeitlang von den Steuervorteilen profitieren. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie.

Wie funktioniert die Sonder-Afa?

  • Von der Sonder-AfA profitiert jeder, der künftig durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.
  • Geregelt ist sie im Einkommenssteuergesetz, genauer: Paragraf 7b EstG.
  • Die Sonder-AfA ist zeitlich begrenzt und wird nur für Projekte gewährt, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wird. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
  • Am 31. Dezember 2021 endet die Frist für die Sonder-Abschreibung im Mietwohnungsbau
  • Abgeschrieben werden können jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren, zusätzlich zur regulären linearen Neubau-AfA von zwei Prozent.
  • Allerdings gibt es für die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten Kostenobergrenzen. Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, geht leer aus.
  • Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Sonder-Afa – ein Beispiel

Herr Schröder besitzt ein älteres Mehrfamilienhaus, das er schon vor einigen Jahren erwarb, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun, aber auch, um Steuern zu sparen. Letzteres klappte am Anfang ganz gut, doch seit er eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt er zwar weniger an die Bank – was seine Einnahmesituation verbessert hat – doch Steuern sparen kann er nicht mehr. Grund: Die – jetzt sehr geringen – Zinszahlungen und die Altbau-AfA sind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Die Folge: Die Überschüsse, die er erzielt, muss er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Das weckt seine alten Steuerspar-Reflexe: Ein Ausbau des bisher ungenutzten 75 Quadratmeter großen Dachgeschosses zur modernen Wohnung eröffnet ihm die Möglichkeit, zumindest vier Jahre lang die Sonder-AfA zu nutzen und kräftig Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er dauerhaft höhere Mieteinnahmen.

Info

Wichtig: Der Bauantrag muss bis zum 1. Januar 2022 gestellt sein, die Sonderabschreibung ist danach weiterhin über einen Zeitraum von vier Jahren gültig endet nicht zu diesem Datum.

Neue Mietwohnung im Dachgeschoss finanzieren

Weil sein Mehrfamilienhaus schon teilweise abbezahlt ist und in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen hat, stuft die Bank seine Bonität sehr hoch ein und hat keine Bedenken, ihm die kompletten Ausbaukosten in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent zu finanzieren. Die anfängliche Tilgung beläuft sich ebenfalls auf zwei Prozent und die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Das ergibt eine Monatsrate in Höhe von 500 Euro. Anfangs entfallen hiervon je die Hälfte auf Zins und Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung nur noch bei rund 160 Euro, die Tilgung bei rund 340 Euro. Zwar ist die Rate damit gleich hoch geblieben, da der Zinsanteil an der Rate aber im Zeitverlauf immer geringer wird, sinkt der Steuerspar-Effekt.

Steuern sparen mit der Sonder-AfA – so geht´s

Der Steuerspar-Effekt ergibt sich aus der Sonder-AfA, die vier Jahre lang zusätzlich zur linearen Neubau-AfA gewährt wird, welche 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten veranschlagt wird.

Im ersten Jahr nach dem Neuausbau des Dachgeschosses wirkt sich die Investition für Herrn Schröder steuerlich wie folgt aus:

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro)3.000 Euro
abzüglich Sonder-AfA (5 % von 150.000 Euro)7.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa)3.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)64.900 Euro

Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Herrn Schröder sinkt also im ersten Jahr durch die Sonderabschreibung um rund 5.100 Euro, er muss also im Beispiel nur noch rund 64.900 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Auch in den folgenden drei Jahren ist dies in ähnlicher Höhe der Fall.

Der Steuersparzauber hat nach vier Jahren allerdings schon wieder sein Ende – dann läuft die Sonder-AfA aus. Zudem ist dann schon ein Teil des Darlehens getilgt, der Zinsanteil an der Darlehensrate entsprechend schon etwas geringer als am Anfang, was rechnerisch das zu versteuernde Einkommen erhöht.

Im Jahr fünf nach Fertigstellung wird die Rechnung dann so aussehen (sofern sich an den sonstigen Einnahmen des Herrn Schröder nichts geändert hat):

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro)3.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)2.700 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)72.700 Euro

Ab dem fünften Jahr muss Herr Schröder also nicht weniger, sondern mehr Steuern zahlen.

Frank Kemter17.12.2021

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19 Kommentare

Melli am 30.05.2022 00:11

Hallo,

ich hätte zwei Fragen:

1. Zählt zu den Anschaffungskosten der reine Kaufpreis (plus Kaufnebenkosten) ohne Grundstück?

2. Der Bauträger baut ein Mehrfamilienhaus, Antrag wurde 2021 gestellt und es wurde auch schon 2021 mit Bau begonnen. Wir haben nachweislich auch eine Wohnung im Dezember 2021 reserviert. Weil die Stadt für die Teilungserklärung kange braucht (bis 04/2022), konnten wir erst im Mai 2022 die Wohnung offiziell kaufen. Zählt hier jetzt das Datum des Kaufvertrages durch uns oder der offizielle Bauantrag der Firma..weil ich nur Bauantrag lese.

Danke

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Günter am 18.03.2022 14:02

Ich habe eine Frage und möchte die anhand eines Beispiels stellen:

Neubau Haus (1 Wohnung), Kosten ohne Grundstück: 310.000,-

WohnFläche 100qm

Nebenfläche 10 (z.B. ein Speicher/Spitzboden oder Keller oder Fahrradschuppen)

Würde für die Berechnung der Höchstgrenze (3.000,-) folgendes gelten:

310.000 / 100qm = 3.100,-

wäre eine Abschreibung nach 7b nicht möglich.

Ich denke aber, es gilt folgendes:

310.000 / 110 = 2.818,18

das hieße, 7b ist möglich, da 3.000 nicht überschritten sind, also sind 2.000/qm als Abschreibung möglich.

Jetzt die Frage: Wie berechnet man die "abschreibbare Summe" für die Sonder AfA (7b):

100 (Wohnfläche) * 2000 = 200.000,-oder

110 (gesamte "Nutzfläche")* 2000 = 210.000,-

Danke und viele Grüße

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Heinz-M. am 05.03.2022 13:04

Wie ist die Afa im ersten Jahra anzusetzen wenn nur Teilbeträge (1. und 2. Rate) an den Bauträger gezahlt wurden. Der gesamte Kaufpreis oder nur anteilig?

Beste Grüße

auf Kommentar antworten

Trainerin am 11.03.2022 13:49

AfA kann erst ab dem Jahr der Bezugsfertigkeit beansprucht werden, nicht während der Bauphase

Heinz-M. am 05.03.2022 12:17

Ist bei einer Wohnung die 3.200 € pro qm gekostet hat ebenfalls 2000 € als Sonder AFA abzusetzen?

Soltner

auf Kommentar antworten

Tom am 21.12.2021 08:58

Wie wird die Wohnfläche ermittelt? Zählen z.B. abschließbare Kellerräume auch zur Wohnfläche?

Geht um einen Neubau MFH mit ca. 400qm Wohnfläche (6 Wohnungen) zzgl. jeweils ein Kellerraum mit ca. 13 qm.

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immowelt Redaktion am 22.12.2021 09:11

Hallo Tom,

Kellerräume sind keine Wohnräume. Sie werden also nicht mitgezählt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


Tom am 22.12.2021 09:29

"Zu den Wohnzwecken dienenden Räumen gehören z.B. Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume einer Wohnung, die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Vorplätze, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., gleichgültig, ob sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind"

Das steht aber so im EStG. Dann würden die Kellerräume schon zur Wohnfläche gehören.

Christian am 09.12.2021 21:38

Hallo. Eine Frage, ich möchte im Januar 2022 eine im Bau befindliche Wohnung kaufen. Es wurde die Genehmigung im Rahmen eines Freistellungsverfahrens im Feb 2021 erteilt.

Fertig wird die etw Dez 2022.

Die weiteren Punkte erfüllt die Wohnung. Ist der Kauf Jan. 22 i.o.?

Danke vg

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 15.12.2021 10:31

Hallo Christian,

wird eine Wohnung nicht selbst gebaut, sondern gekauft, muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt sein, damit die Wohnung noch als "neu" und förderfähig gilt (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Sie müssten also bereits im Dezember 2021 kaufen, wenn Sie die Sonder-Afa nutzen wollen. Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sprechen Sie bitte mit einem Steuerberater.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Martina30 am 29.11.2021 22:46

Hallo, ich möchte im Dezember 2021 eine Bauvoranfrage stellen, wenn diese positiv beschieden wird kommt der Bauantrag. Zählt die Bauvoranfrage als ‚Bauanzeige‘? Und somit die Sonder-Afa?

auf Kommentar antworten

redaktion.immowelt.de am 30.11.2021 13:13

Hallo Martina,

vermutlich entspricht eine Bauvoranfrage nicht einem Bauantrag.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

MariuszM am 25.11.2021 12:35

Wir planen aktuell ein Bauvorhaben in Menden, für welches ggf. ein Antrag für eine KFW-Zuschuss Förderung gestellt wird.

In diesem Zusammenhang haben wir die Folgenden Fragen :

-Werden staatliche Förderungen, z.B. Zuschüsse der KfW (für energieeffizientes Bauen), in der Steuererklärung als Einnahmen verbucht? Bzw. werden diese versteuert? Wenn ja, in welcher Höhe?

-Wenn man solche Zuschüsse für den Neubau eines Hauses (MFH) erhalten kann, kann man dann für dieses Bauvorhaben die Sonder-Afa absetzen? Wenn ja, verstehen wir es dann richtig, dass die eingesetzten Beträge der Herstellkosten um die Fördersumme gemindert werden? Oder ist dies so zu verstehen, dass das Vorhaben nicht mehr für die Sonder-Afa angesetzt' werden kann, weil man für den gesamten Neubau eine Förderung (bspw. 15% der Herstellkosten) erhalten hat?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 26.11.2021 11:12

Hallo MariuszM,

wir empfehlen Ihnen in diesem Fall direkt einen Beratungstermin bei Ihrem Finanzierungspartner zu vereinbaren.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Demir am 19.10.2021 23:40

Hallo, gilt die Sonderabschreibung für Vermietung auch bei einer Vergrößerung und Nutzungsänderung?

Vorher: Einfamilienhaus 150 qm Wohnfläche

Nachher: Zweifamilienhaus mit 135 qm (eigen Nutzung) und 65 qm (vermietet) Wohnfläche

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 20.10.2021 08:38

Hallo Demir,

für die neugeschaffene 65 m²-Wohnung gilt die Sonderabschreibung. Beste Grüße

immowelt Redaktion

chico am 04.10.2021 00:10

Gilt die Sonderabschreibung auch für ein Tiny Haus zur ständigen Vermietung?

Das Tiny-haus steht auf Stelzen. Es soll auf einem voll erschlossenen Baugrundstück stehen.

Danke im Voraus für die Antwort

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 05.10.2021 11:13

Wir wüssten auf Anhieb keine Antwort, warum die Sonderabschreibung für eine vermietete Wohnung in einem Tiny Haus nicht gelten sollte.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Severin am 21.08.2021 12:59

Hallo,

wir kaufen ein altes Haus und wollen aber noch einen neuen Anbau (20qm) ergänzen. Können die Kosten für den Anbau für die Sonderabschreibung angesetzt werden? Das Haus soll natürlich vermietet werden.

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.08.2021 09:29

Hallo Severin,

kennen Sie schon unseren Ratgeber-Artikel Steuern sparen mit Immobilien: AfA nutzen? Im Kapitel Die verschiedenen AfA-Arten – ein Überblick sollten Sie die Antwort auf Ihre Frage finden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Immohaus am 27.06.2021 12:34

Hallo

bekommt man, wenn man die Sonderabschreibung in Anspruch nimmt, auch den Tilgungszuschuss für ein KFW 55 Haus.

Gruß

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 01.07.2021 16:24

Hallo Immohaus,

ja, denn beides fungiert unabhängig voneinander. Bitte haben Sie allerdings Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Eduard am 21.06.2021 15:56

Konkrete Frage:

ImmoWelt schreibt:

Wichtig: der Bauantrag muss bis zum 1.Januar 2022 bewilligt sein…

Im Gesetzestext steht unter „Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau“ unter (2)

(2) Die Spnderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 g e s t e l l t e n Bauantrags oder….

Frage: muss der Bauantrag g e s t e l l t oder b e w i l l i g t sein?

Danke für Ihre Hilfe!

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 24.06.2021 10:37

Hallo Eduard,

"gestellt" ist in diesem Fall richtig. Wir haben die Ungenauigkeit korrigiert. Vielen Dank für den Hinweis.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Thomas am 05.05.2021 11:38

Hallo immoteam,

gibt es eine Höchstgrenze für die Größe der neu erstellten Wohnung?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.05.2021 09:45

Hallo Thomas,

es gibt keine Größenbeschränkungen, jedoch sind die Kosten je Quadratmeter gedeckelt. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine Rechtsberatung leisten können und dürfen. Im Zweifel sprechen Sie hier mit einem Steuerberater oder dem zuständigen Finanzamt.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Koyun am 02.05.2021 12:54

Hallo Immoteam,

Ich habe mein ersten Bauantrag am 14.02.2018 für ein Mehrfamilienhaus gestellt. Durch mehrere Verhandlungen und Änderungen am Plan im November 2018, wurde mein Antrag im April 2019 genehmigt. Meine Frage ist: Kann ich die Soder-AFA in Anspruch nehmen.

Besten dank jetzt schon im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

A. Koyun

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 07.05.2021 09:28

Hallo Koyun,

im Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus heißt es "Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn 1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags [...]". Das bedeutet, wurde der Bauantrag bereits im Februar 2018 gestellt, hat der Antragsteller keinen Anspruch. Ob jedoch die Änderungen das Datum beeinflussen, können wir leider nicht beurteilen. Im Zweifel sollten Sie sich von einem Steuerberater oder direkt vom zuständigen Finanzamt beraten lassen.

Beste Grüße

die immowelt Redaktion

Maren am 28.04.2021 20:56

Hallo ,

mittlerweile sind die Baukosten extrem gestiegen.

1)Angenommen laut Berechnungen des Architekts liegen die Herstellungskosten bei 3000€ Ende 2021. Die tatsächlichen Kosten liegen später höher. Vermutlich kann ich dann keine Sonderabschreibung vornehmen?

2) Angenommen ich reiche meinen Bauantrag am 20.12.21 ein. Genehmigt wird er erst Anfang 2022.

Ist dann eine Sonderabschreibung möglich?

Vielen Dank,

Maren

auf Kommentar antworten

Maren am 28.04.2021 20:57

Als Ergänzung; wir wollen Sozialwohnungen mit Mietbindung bauen (mit Zuschuss der L-Bank).


immowelt Redaktion am 29.04.2021 11:15

Hallo Maren,

zur Ihren Fragen zwei schnelle Antworten:

1. Doch, Sie können letztlich die realen Investitionskosten in der Steuer angeben.

2. Ja, alle Bauanträge, die vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden, werden berücksichtigt.

Beste Grüße

immowelt Redaktion


Maren am 29.04.2021 12:28

Vielen Dank für die schnelle Antwort. d.h. ich kann die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen, auch wenn sich herausstellt, dass die Herstellungskosten letztlich bei 3400€ liegen.

Besteht die Chance, dass die Sonderabschreibung auch 2022 fortgesetzt wird?

Danke.

Robert Bradl am 03.04.2021 13:27

Hallo Immoteam,

wo ist definiert, was den Herstellungskosten zählt? Ich denke da unter anderem an Kaufkosten für das Grundstück (Notar, Grunderwerbsteuer), Abbruchkosten für das Bestandsgebäude usw.

Wie verhält es sich, mit den Herstellungskosten für die Tiefgarage? Kann hierfür einen Abzug bei den Gesamtherstellungskosten vorgenommen werden?

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 07.04.2021 09:52

Hallo Robert Bradl,

die Herstellungskosten eines Gebäudes sind in Paragraf 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz definiert. Demnach gehören dazu auch Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Bitte haben Sie aber Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Manfred am 03.04.2021 10:51

Hallo,

wir möchten einen Bauantrag stellen für zwei Gebäude, die auf einem Grundstück stehen werden. Es wird also eine Baugenehmigung für den gesamten Komplex geben.

Nun wollen wir das erste Gebäude (Bauabschnitt 1) relativ schnell fertig stellen und vermieten, die Fertigstellung des zweiten Gebäude (Bauabschnitt 2) könnte sich aber uU noch Jahre hinziehen, da er viel aufweniger ist. Auf jeden Fall wollen wir uns Zeit lassen, da alles ja mit erheblichen Kosten verbunden ist pp.. Nun die Frage: Können wir die Sonderafa nach Fertigstellung des ersten Bauabschnittes schon geltend machen oder erst dann, wenn das gesamte Bauvorhaben abgeschlossen ist? Vielen Dank für die Hilfe.

Mit freundlichem Gruß

Manfred

auf Kommentar antworten

immowelt redaktion am 06.04.2021 15:21

Hallo Manfred,

zunächst einmal ist entscheidend, dass der Bauantrag vor dem 1. Januar 2022 gestellt wird.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir keine rechtsgültigen Einschätzungen vornehmen können oder dürfen. Wir raten Ihnen, sich an einen Steuerberater zu wenden.

Beste Grüße

immowelt Redaktion

Immo-Leser am 19.03.2021 17:58

Hallo Immoteam,

kann ich die Sonder-Afa für neue Mietwohnung (20 % in 4 Jahren) kombinieren mit der AfA nach §7 für Mietwohnungen in Sanierungsgebieten? (100 % der hk in 12 Jahren)? Das heißt kann ich von beiden Abschreibungenmethoden Gebrauch machen?

auf Kommentar antworten

immowelt Redaktion am 23.03.2021 11:42

Hallo immo-Leser,

das geht wohl nicht. Entweder haben Sie ein neue Mietwohnung (Sonder-Afa), oder eine alte Mietwohnung in einem Sanierungsgebiet. Beides gleichzeitig ist praktisch nicht möglich.

Beste Grüße

immowelt Redaktion