Sonder-AfA für neue Mietwohnungen: Beispielrechnung für die Abschreibung

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Damit mehr neuer Wohnraum geschaffen wird, gibt es ab 31. August 2018 eine zeitlich befristete Sonder-AfA. Nicht nur der Bau neuer Gebäude, sondern auch der Ausbau bestehender Dachgeschosse zu neuen Wohneinheiten wird mit einer Sonder-Abschreibung gefördert. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie sich dies steuerlich bemerkbar machen kann.

Sonder-Afa - das Wichtigste in Kürze

  • Von der Sonder-Afa profitiert jeder, der künftig durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft
  • Die Sonder-Afa ist zeitlich begrenzt und wird nur für Projekte gewährt, für die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt wurde. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang zu einem bezahlbaren Preis vermietet werden.
  • Abgeschrieben werden können jährlich 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren. Allerdings gibt es für die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten Kostenobergrenzen. Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, geht leer aus.
  • Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Herr Schröder besitzt ein älteres Mehrfamilienhaus, das er schon vor einigen Jahren erwarb, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun, aber auch, um Steuern zu sparen. Letzteres klappte am Anfang ganz gut, doch seit er eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt er zwar weniger an die Bank – was seine Einnahmesituation verbessert hat – doch Steuern sparen kann er nicht mehr. Grund: Die – jetzt sehr geringen – Zinszahlungen und die Altbau-AfA sind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Die Folge: Die Überschüsse, die er erzielt, muss er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Afa, Steuern sparen, SOnder-AfA, Sonderabschreibung, Grafik: immowelt.de

Das weckt seine alten Steuerspar-Reflexe: Er gönnt dem Fiskus einfach keinen Cent. Ein Ausbau des bisher ungenutzten Dachgeschosses zur modernen Wohnung eröffnet ihm die Möglichkeit, zumindest vier Jahre lang die Sonder-AfA zu nutzen und kräftig Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er dauerhaft höhere Mieteinnahmen. Er muss jedoch, um den Steuervorteil nutzen zu können, die Mietwohnung mindestens zehn Jahre lang zu bezahlbaren Preisen vermieten.

Neue Mietwohnung im Dachgeschoss finanzieren

Weil sein Mehrfamilienhaus schon teilweise abbezahlt ist und in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen hat, stuft die Bank seine Bonität sehr hoch ein und hat keine Bedenken, ihm die kompletten Ausbaukosten in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent zu finanzieren. Die anfängliche Tilgung beläuft sich ebenfalls auf zwei Prozent und die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Das ergibt eine Monatsrate in Höhe von 500 Euro. Anfangs entfallen hiervon je die Hälfte auf Zins und Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung nur noch bei rund 160 Euro, die Tilgung bei rund 340 Euro. Zwar ist die Rate damit gleich hoch geblieben, da der Zinsanteil an der Rate aber im Zeitverlauf immer geringer wird, sinkt der Steuerspar-Effekt.

Steuern sparen mit der Sonder-Afa – so geht´s

Der Steuerspar-Effekt ergibt sich aus der Sonder-AfA, die vier Jahre lang zusätzlich zur linearen Neubau-AfA gewährt wird, welche 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten veranschlagt wird.

Im ersten Jahr nach dem Neuausbau des Dachgeschosses wirkt sich die Investition für Herrn Schröder steuerlich wie folgt aus:

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im ersten Jahr8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro)3.000 Euro
abzüglich Sonder-AfA (5 % von 150.000 Euro)7.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa)3.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)64.900 Euro

Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Herrn Schröder sinkt also im ersten Jahr um rund 5.100 Euro, er muss also im Beispiel nur noch rund 64.900 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Auch in den folgenden drei Jahren ist dies in ähnlicher Höhe der Fall.

Der Steuersparzauber hat nach vier Jahren allerdings schon wieder sein Ende – dann läuft die Sonder-AfA aus. Zudem ist dann schon ein Teil des Darlehens getilgt, der Zinsanteil an der Darlehensrate entsprechend schon etwas geringer als am Anfang, was rechnerisch das zu versteuernde Einkommen erhöht. Im Jahr fünf nach Fertigstellung wird die Rechnung dann so aussehen (sofern sich  an den sonstigen Einnahmen des Herrn Schröder nichts geändert hat):

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im ersten Jahr8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro)3.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)2.700 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)72.700 Euro

Ab dem fünften Jahr muss Herr Schröder also nicht weniger, sondern mehr Steuern zahlen. Aber wer weiß, welch anderer neuer Steuertricks sich Herr Schröder dann bedienen wird, um seine Zahlungen an den Fiskus so gering wie möglich zu halten?

19.09.2018


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7 Kommentare

drameurer am 04.11.2018 16:19

Kann ich die neue Sonder AfA auch mit KfW Prgrammen verbinden (z.Bsp. Pgr. 153)?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 09:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das sollte möglich sein, ja. Wir würden Ihnen dennoch empfehlen, Ihr Vorhaben mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bauherr am 03.11.2018 08:27

Hätte auch eine Frage zur Sonder Afa Mietwohnungsbau:

Es heißt das die Sonder AfA nicht mit anderern Förderprogrammen kombiniert werden kann! Wäre eine Finanzierung über die KfW z.B. Programm 153 ((KfW 55 Standard) für energieeffizientes Bauen als eine andere Förderung anzusehen? Würde dann lediglich nach Vorschrift bauen und eine normale Bankfinanzierung vorziehen.

Vielen Dank für Antworten

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 09:33

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

dass die Sonder-AfA nicht mit KfW-Programmen kombiniert werden kann, war zwar in frühen Entwürfen des Gesetzes vorgesehen, wurde aber letztlich nicht umgesetzt. Die Kombination sollte also möglich sein. Wir möchten Ihnen dennoch raten, das Gespräch mit Ihrem Steuerberater zu suchen, bevor Sie ihr Projekt umsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ppyxmb am 15.10.2018 11:24

Hallo, meine Frage betrifft die Definition von neuem Wohnraum. Bekomem ich die Sonder-AfA wenn ich ein altes Haus kaufe - welches aktuell nicht mehr bewohnt zw. bewohnbar ist, dieses saniere und dann wieder normal vermiete?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 11:35

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, das ist im Gesetz nicht vorgesehen. Wenn ein Gebäude als Wohnraum genehmigt wurde, gilt es auch dann als Wohnraum, wenn es aktuell gerade nicht bewohnbar ist. Insofern handelt es sich hier nicht um die Schaffung von neuem Wohnraum, für die die Sonder-AfA zulässig ist.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall würden wir auch in diesem Fall daher das Gespräch mit dem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

SG am 04.10.2018 19:08

Vielen Dank für den Beitrag! Sehr aufschlussreich!

Wie ist es mit dem Bauantrag? Wir haben für zwei unterschiedliche Objekte einen Bauantrag für Umwidmung Wohnraum /Ausbau & Schaffung zusätzlicher Wohnraum gestellt. Einer wurde vor kurzem genehmigt (Juni 2018) und ist zu vermietzwecken aktuell im Umbau, das andere Objekt ist immer noch in der Schwebe, keine Entscheidung vom Bauamt. Beide Anträge vor August 2018 gestellt. Sind wir damit raus oder ist Zeitpunkt Entscheidung maßgebend? DANKE!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2018 09:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

prinzipiell ist tatsächlich der Zeitpunkt der Antragstellung entscheidend. Wir würden Ihnen dennoch empfehlen, hierzu das Gespräch mit Ihrem Steuerberater zu suchen. Vielleicht sieht dieser eine Möglichkeit, wie Sie doch noch von der Sonder-AfA profitieren könnten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sebastian am 04.10.2018 11:14

Guten Tag Herr Kemter,

vielen Dank für Ihren aufschlussreichen Artikel. Sie schrieben, dass die Vermietung zu einem "bezahlbaren" Mietzins erfolgen muss. Wonach richtet sich dessen maximal zulässige Höhe? In vielen Städten liegen die Mietspiegel deutlich unter den derzeit marktüblichen Mieten. Interessant wäre die Sonderabschreibung also vor allem dann, wenn man zu marktüblichen Mieten vermieten dürfte. Andernfalls beißt sich die "Katze in den Schwanz".

Beste Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2018 11:33

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Gesetzestext selber werden keine definierten Obergrenzen für Mieten festgelegt. In der Begründung des Referentenentwurfs zum Gesetz heißt es aber: "Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen. Mietwohnungen mit hohem Standard (Luxusausstattung) bedürfen keiner staatlichen Förderung und werden somit vollständig von der Förderung ausgeschlossen."

Das "aus der Förderung ausschließen" bezieht sich also nicht auf eine Mietobergrenze, sondern darauf, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je m² Wohnfläche nicht überschritten werden dürfen, wobei die Bemessungsgrundlage auf 2.000 Euro je m² gedeckelt ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

JGatsby am 30.09.2018 19:50

Das bedeutet ja, dass Ihr Beispielkunde eine 75 m2 Dachgeschosswohnung ausbaut und diese dann zu 9,33 €/m2 vermietet.... Ist das denn realistisch ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.10.2018 10:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wie hoch die monatlichen Mieteinnahmen sind, ist von Stadt von Stadt sehr unterschiedlich. In vielen deutschen Metropolen sind 9,33 Euro pro Quadratmeter aber durchaus realistisch.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

LorentB am 27.09.2018 11:52

Ich habe eine Frage zu den max. 3000 €, die man ausgeben darf. Bezieht sich dieser Wert bei einem Neubau auf die Baukosten oder die Gesamtkosten inkl. Grundstück? Vielen Dank für eine Info!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.09.2018 12:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es handelt sich um die Baukosten, der Grundstückswert wird nicht mit eingerechnet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion