Sonder-AfA für neue Mietwohnungen: Beispielrechnung für die Abschreibung

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Damit mehr neuer Wohnraum geschaffen wird, gibt es eine zeitlich befristete Sonder-AfA. Sie gilt für neu geschaffenen Wohnraum, für den nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wird. Nicht nur der Bau neuer Gebäude, sondern auch der Ausbau bestehender Dachgeschosse zu neuen Wohneinheiten wird damit gefördert. Unsere Beispielrechnung zeigt, wie sich dies steuerlich bemerkbar machen kann.

Sonder-AfA - das Wichtigste in Kürze:

  • Von der Sonder-AfA profitiert jeder, der künftig durch Neubau, Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.
  • Geregelt ist sie im Einkommenssteuergesetz, genauer: § 7b EstG.
  • Die Sonder-AfA ist zeitlich begrenzt und wird nur für Projekte gewährt, für die nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 ein Bauantrag gestellt wird. Voraussetzung ist außerdem, dass die Wohnungen mindestens 10 Jahre lang zu Wohnzwecken vermietet werden.
  • Abgeschrieben werden können jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren, zusätzlich zur regulären linearen Neubau-AfA von zwei Prozent.
  • Allerdings gibt es für die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten Kostenobergrenzen. Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ausgibt, geht leer aus.
  • Absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.
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Sonder-AfA, Sonderabschreibung, Grafik: immowelt.de

Herr Schröder besitzt ein älteres Mehrfamilienhaus, das er schon vor einigen Jahren erwarb, um etwas für seine Altersvorsorge zu tun, aber auch, um Steuern zu sparen. Letzteres klappte am Anfang ganz gut, doch seit er eine günstige Anschlussfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt er zwar weniger an die Bank – was seine Einnahmesituation verbessert hat – doch Steuern sparen kann er nicht mehr. Grund: Die – jetzt sehr geringen – Zinszahlungen und die Altbau-AfA sind niedriger als seine Nettomieteinnahmen. Die Folge: Die Überschüsse, die er erzielt, muss er mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern.

Das weckt seine alten Steuerspar-Reflexe: Ein Ausbau des bisher ungenutzten 75 Quadratmeter großen Dachgeschosses zur modernen Wohnung eröffnet ihm die Möglichkeit, zumindest vier Jahre lang die Sonder-AfA zu nutzen und kräftig Steuern zu sparen. Gleichzeitig hat er dauerhaft höhere Mieteinnahmen.

Neue Mietwohnung im Dachgeschoss finanzieren

Weil sein Mehrfamilienhaus schon teilweise abbezahlt ist und in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen hat, stuft die Bank seine Bonität sehr hoch ein und hat keine Bedenken, ihm die kompletten Ausbaukosten in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von zwei Prozent zu finanzieren. Die anfängliche Tilgung beläuft sich ebenfalls auf zwei Prozent und die Zinsbindung beträgt 15 Jahre. Das ergibt eine Monatsrate in Höhe von 500 Euro. Anfangs entfallen hiervon je die Hälfte auf Zins und Tilgung. Nach 15 Jahren liegt der Zinsanteil aufgrund fortschreitender Tilgung nur noch bei rund 160 Euro, die Tilgung bei rund 340 Euro. Zwar ist die Rate damit gleich hoch geblieben, da der Zinsanteil an der Rate aber im Zeitverlauf immer geringer wird, sinkt der Steuerspar-Effekt.

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Steuern sparen mit der Sonder-AfA – so geht´s

Der Steuerspar-Effekt ergibt sich aus der Sonder-AfA, die vier Jahre lang zusätzlich zur linearen Neubau-AfA gewährt wird, welche 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent der Herstellungskosten veranschlagt wird.

Im ersten Jahr nach dem Neuausbau des Dachgeschosses wirkt sich die Investition für Herrn Schröder steuerlich wie folgt aus:

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro)3.000 Euro
abzüglich Sonder-AfA (5 % von 150.000 Euro)7.500 Euro
abzüglich Zinsen (circa)3.000 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)64.900 Euro

Das zu versteuernde Jahreseinkommen des Herrn Schröder sinkt also im ersten Jahr um rund 5.100 Euro, er muss also im Beispiel nur noch rund 64.900 Euro mit seinem individuellen Einkommensteuersatz versteuern. Auch in den folgenden drei Jahren ist dies in ähnlicher Höhe der Fall.

Der Steuersparzauber hat nach vier Jahren allerdings schon wieder sein Ende – dann läuft die Sonder-AfA aus. Zudem ist dann schon ein Teil des Darlehens getilgt, der Zinsanteil an der Darlehensrate entsprechend schon etwas geringer als am Anfang, was rechnerisch das zu versteuernde Einkommen erhöht.

Im Jahr fünf nach Fertigstellung wird die Rechnung dann so aussehen (sofern sich an den sonstigen Einnahmen des Herrn Schröder nichts geändert hat):

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt)70.000 Euro
zuzüglich neue Mieteinnahmen für die Dachwohnung im 1. Jahr8.400 Euro
abzüglich lineare AfA (2 % von 150.000 Euro)3.000 Euro
abzüglich Zinsen (circa)2.700 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu)72.700 Euro

Ab dem fünften Jahr muss Herr Schröder also nicht weniger, sondern mehr Steuern zahlen. Aber wer weiß, welch anderer neuer Steuertricks sich Herr Schröder dann bedienen wird, um seine Zahlungen an den Fiskus so gering wie möglich zu halten?

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19.09.2018


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19 Kommentare

Lisa am 01.10.2019 07:13

Hallo!

ich habe 2017 den Bauantrag gestellt, allerdings erst Oktober 2019 angefangen zu bauen und werde auch Mitte 2019 mit dem Neubau fertig. Ich habe Anfang 2019 eine Tektur machen müssen, wurde behandelt wie ein neuer Bauantrag, allerdings nennt sich dieser "Tektur zu BVxxx/2017".

Kann ich Aufgrund der Tektur die Sonderafa bekommen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2019 11:50

Hallo Lisa,

da dies ein Sonderfall ist, raten wir, direkt bei der KfW nachzufragen, ob dies möglich ist.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Thomas am 17.09.2019 14:17

Hallo!

Ich habe in Juni 2019 eine Eigentumswohnung in einem 8 Familienwohnhaus gekauft. Der Bauantrag des Hauses ist aus 2017. Das Haus wurde 2018/2019 gebaut und meine Wohnung wird voraussichtlich im Oktober 2019 fertig sein und soll dann vermietet werden. Kann ich die Sonderafa aufgrund des Bauantrages in 2017 bekommen? Gekauft habe ich ja erst 2019.

Gruß

Thomas

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 18.09.2019 09:23

Hallo Thomas,

die Sonderabschreibung ist in § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Dort heißt es unter (2): "Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn ...durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden,..."

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Markus am 16.09.2019 10:00

Hallo,

ich beabsichtige ein Reihenhaus vom Bauträger zu kaufen und zu vermieten. Kann ich in diesem Fall die Sonder-Afa nutzen? Und muss diese beantragt werden oder einfach in der Steuererklärung mit angegeben werden?

Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 17.09.2019 11:27

Hallo Markus,

eine AfA wird immer mit der Steuererklärung geltend gemacht. Das genaue Vorgehen besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Thomas am 09.08.2019 14:08

Entschuldigung, das habe ich jetzt falsch dargestellt. Die 4-jährige Sonder-Afa bezieht sich in meinem Beispiel mit 5 % auf max. EUE 120.000, also EUR 6.000 statt der dargestellten EUR 7.500.

auf Kommentar antworten

Thomas am 08.08.2019 16:48

Ergänzung zu meiner Mail von eben:

Ihre Beispielrechnung greift so nur, wenn die Baukosten EUR 2.000 / m² nicht überschritten haben. In Ihrer Rechnung müssen mit den EUR 150.000 min. 75 m² entstanden sein, sonst gibt es die Sonder-Afa nur anteilig. Hat der Bauherr beispielsweise nur 60 m² Wfl. neu geschaffen, so kann er in den ersten 4 Jahren nur 2 % auf die anteiligen Baukosten von EUR 120.000 absetzen, mithin nur EUR 2.400 anstatt EUR 3.000, trotz der gleichen Ausbaukosten.

auf Kommentar antworten

Gerri am 09.08.2019 09:32

Sie meinen doch sicher in den ersten 5 Jahren 4% Sonder-AfA und nicht 2%. Die Überschreitung der EUR 2.000/m² schränkt doch nicht den Sonder-AfA-Satz ein!?


Immowelt-Redaktion am 09.08.2019 10:45

Hallo und vielen Dank für die Kommentare,

die Überschreitung der 2.000 Euro pro Quadratmeter schränkt den AfA-Satz prinzipiell nicht ein. Abgeschrieben werden können jährlich fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von vier Jahren. Absetzbar sind aber maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter, sollten die Herstellungs- oder Anschaffungskosten über 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen, greift die Sonder-AfA nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Thomas am 08.08.2019 16:35

Hallo, meines Wissens nach können Sie den Artikel nun noch kurz modifizieren - die Sonder-Afa ist zwischenzeitlich durch den Bundesrat verabschiedet / zugestimmt worden.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 09.08.2019 10:37

Hallo Thomas und vielen Dank für den Hinweis,

wir haben den Artikel angepasst.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Thomas am 09.03.2019 17:22

Hallo, ich habe eine Doppelhaushälfte gebaut und habe im Jahr 2017 die Rechnung über die Notar Kosten erhalten. Im Jahr 2018 habe ich circa 120.000 € Erstellungskosten und Material Kosten Rechnungen. Die endgültige Fertigstellung war im Januar 2019. Ich habe noch die Abschlussrechnung des Elektrikers und des Installateurs mit Rechnungsdatum Januar 2019. Jetzt meine Frage: wann kann ich die zweiprozentige AfA Abschreibung nutzen? Kann ich sie mit meiner Lohnsteuererklärung für 2018 geltend machen? Dann noch eine zweite Frage: was ist mit den Kosten der Küche kann ich die über zehn Jahre abschreiben? Freue mich über eine Antwort viele Grüße Thomas

auf Kommentar antworten

Paula am 11.03.2019 15:19

Es wird vermietet


Immowelt-Redaktion am 12.03.2019 08:34

Wird das Gebäude vermietet, kann der Eigentümer von der Neubau-Afa profitieren. Hierbei gilt generell eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent jährlich über 50 Jahre. Den Grundstückspreis darf der Eigentümer dabei nicht geltend machen.

Mit der Frage nach der steuerlichen Abziehbarkeit einer Einbauküche hat sich der Bundesfinanzhof zuletzt im Jahr 2016 beschäftigt. Demnach sind die Aufwendung für eine neue Einbauküche einer vermieteten Wohnung nicht als Werbungskosten sofort abzugsfähig, sondern über zehn Jahre abzuschreiben.

Wie immer gilt jedoch dürfen an dieser Stelle keine Rechts- oder Steuerberatung leisten und können individuelle Fälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen. Wir empfehlen daher immer die Beratung durch einen Steuerberater.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion


Immowelt-Redaktion am 11.03.2019 11:07

Hallo Thomas,

kurze Rückfrage: Handelt es sich hier um eine Immobilie, die vermietet werden soll oder um eine selbstgenutzte Immobilie. In letztgenanntem Fall können Sie leider weder die AfA nutzen, noch die Küche steuerlich absetzen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Peter Klark am 22.02.2019 16:48

Guten Tag,

gibt es Neuigkeiten ob die Abschreibung wirklich kommt?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 25.02.2019 09:14

Sehr geehrter Herr Klark,

leider gibt es hierzu bislang keine weiteren Neuigkeiten, nein.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Aliga1896 am 07.01.2019 23:28

Guten Abend, wäre die Afa bundesweit umzuwenden oder sind hier nur Großstädte mit gemeint ?

auf Kommentar antworten

Aliga1896 am 07.01.2019 23:34

Sorry, anzuwenden ... Danke für das Feedback


Immowelt-Redaktion am 08.01.2019 12:21

Hallo Aliga1896,

die Sonder-AfA soll bundesweit gelten.

Beste Grüße

die Immowelt-Redaktion

Thorsten Berg am 03.01.2019 21:18

Hallo,

laut meinen Infos ist das Gesetz nicht durch den Bundesrat gekommen und eine Umsetzung steht daher in den Sternen. Gibt es dazu weitere Infos? Danke!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.01.2019 10:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das stimmt. Nachdem der Bundestag am 29. November der Gesetzesänderung grünes Licht gab, hat der Bundesrat den Gesetzesbeschluss am 14. Dezember von seiner Tagesordnung genommen. Die nächste Plenarsitzung des Bundesrats ist für den 15. Februar angesetzt. Ob der Gesetzesbeschluss dann wieder auf der Tagesordnung steht, ist noch nicht bekannt. Das Gesetz benötigt jedoch die Zustimmung des Bundesrates, um in Kraft zu treten.

Bereits im Vorfeld hatte der Bundesrat vor allem eine fehlende Begrenzung der Miethöhe bemängelt. Außerdem hatte er kritisiert, dass die Begrenzung der abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten auf 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche allein nicht ausreicht, um neue Wohnungen im bezahlbaren Mietsegment zu schaffen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Schwen am 01.01.2019 22:52

Holzständerbauweise

Wenn ein Mietshaus in Holzständerbauweise erbaut wird, werden m. E. doch

andere Abschreibungssätze vorgenommen, oder? Sollte es so sein würde es mich interessieren ob der Abschreibungssatz tatsächlich bei 17,5% liegt und wenn

dem so ist, in welchem §§ kann ich dies finden.

Vielen Dank in voraus

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 02.01.2019 12:51

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Abschreibungssätze unterscheiden sich je nachdem, ob es sich um einen Alt- beziehungsweise Neubau oder beispielsweise um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Die Bauweise der Immobilie hat darauf keinen Einfluss.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Henry78G am 20.11.2018 18:15

Ich hätte auch eine Frage zur Sonder Afa:

Wir beabsichtigen ein Haus von einen Bauträger zu kaufen und dies zu vermieten. Das REH steht noch nicht jedoch gibt es für das Baufeld eine Genehmigung und erste Häuser sind bezogen. Reicht der Erwerb der Immobilie oder muss der Nachweis über den Bauantrag vorliegen. Dieser wurde deutlich früher an den Bauträger erteilt.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 21.11.2018 08:56

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

die Sonder-AfA wird nur für Projekte gewährt, für die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt wurde. Der Erwerb des Grundstücks allein genügt nicht.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

drameurer am 04.11.2018 16:19

Kann ich die neue Sonder AfA auch mit KfW Prgrammen verbinden (z.Bsp. Pgr. 153)?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 09:52

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

das sollte möglich sein, ja. Wir würden Ihnen dennoch empfehlen, Ihr Vorhaben mit einem Steuerberater zu besprechen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Bauherr am 03.11.2018 08:27

Hätte auch eine Frage zur Sonder Afa Mietwohnungsbau:

Es heißt das die Sonder AfA nicht mit anderern Förderprogrammen kombiniert werden kann! Wäre eine Finanzierung über die KfW z.B. Programm 153 ((KfW 55 Standard) für energieeffizientes Bauen als eine andere Förderung anzusehen? Würde dann lediglich nach Vorschrift bauen und eine normale Bankfinanzierung vorziehen.

Vielen Dank für Antworten

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.11.2018 09:33

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

dass die Sonder-AfA nicht mit KfW-Programmen kombiniert werden kann, war zwar in frühen Entwürfen des Gesetzes vorgesehen, wurde aber letztlich nicht umgesetzt. Die Kombination sollte also möglich sein. Wir möchten Ihnen dennoch raten, das Gespräch mit Ihrem Steuerberater zu suchen, bevor Sie ihr Projekt umsetzen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

ppyxmb am 15.10.2018 11:24

Hallo, meine Frage betrifft die Definition von neuem Wohnraum. Bekomem ich die Sonder-AfA wenn ich ein altes Haus kaufe - welches aktuell nicht mehr bewohnt zw. bewohnbar ist, dieses saniere und dann wieder normal vermiete?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 15.10.2018 11:35

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

nein, das ist im Gesetz nicht vorgesehen. Wenn ein Gebäude als Wohnraum genehmigt wurde, gilt es auch dann als Wohnraum, wenn es aktuell gerade nicht bewohnbar ist. Insofern handelt es sich hier nicht um die Schaffung von neuem Wohnraum, für die die Sonder-AfA zulässig ist.

Bitte beachten Sie jedoch, dass wir Einzelfälle aus der Ferne nicht abschließend beurteilen können. Im Zweifelsfall würden wir auch in diesem Fall daher das Gespräch mit dem Steuerberater empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

SG am 04.10.2018 19:08

Vielen Dank für den Beitrag! Sehr aufschlussreich!

Wie ist es mit dem Bauantrag? Wir haben für zwei unterschiedliche Objekte einen Bauantrag für Umwidmung Wohnraum /Ausbau & Schaffung zusätzlicher Wohnraum gestellt. Einer wurde vor kurzem genehmigt (Juni 2018) und ist zu vermietzwecken aktuell im Umbau, das andere Objekt ist immer noch in der Schwebe, keine Entscheidung vom Bauamt. Beide Anträge vor August 2018 gestellt. Sind wir damit raus oder ist Zeitpunkt Entscheidung maßgebend? DANKE!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 05.10.2018 09:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

prinzipiell ist tatsächlich der Zeitpunkt der Antragstellung entscheidend. Wir würden Ihnen dennoch empfehlen, hierzu das Gespräch mit Ihrem Steuerberater zu suchen. Vielleicht sieht dieser eine Möglichkeit, wie Sie doch noch von der Sonder-AfA profitieren könnten.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

Sebastian am 04.10.2018 11:14

Guten Tag Herr Kemter,

vielen Dank für Ihren aufschlussreichen Artikel. Sie schrieben, dass die Vermietung zu einem "bezahlbaren" Mietzins erfolgen muss. Wonach richtet sich dessen maximal zulässige Höhe? In vielen Städten liegen die Mietspiegel deutlich unter den derzeit marktüblichen Mieten. Interessant wäre die Sonderabschreibung also vor allem dann, wenn man zu marktüblichen Mieten vermieten dürfte. Andernfalls beißt sich die "Katze in den Schwanz".

Beste Grüße

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 04.10.2018 11:33

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

im Gesetzestext selber werden keine definierten Obergrenzen für Mieten festgelegt. In der Begründung des Referentenentwurfs zum Gesetz heißt es aber: "Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen. Mietwohnungen mit hohem Standard (Luxusausstattung) bedürfen keiner staatlichen Förderung und werden somit vollständig von der Förderung ausgeschlossen."

Das "aus der Förderung ausschließen" bezieht sich also nicht auf eine Mietobergrenze, sondern darauf, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je m² Wohnfläche nicht überschritten werden dürfen, wobei die Bemessungsgrundlage auf 2.000 Euro je m² gedeckelt ist.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

JGatsby am 30.09.2018 19:50

Das bedeutet ja, dass Ihr Beispielkunde eine 75 m2 Dachgeschosswohnung ausbaut und diese dann zu 9,33 €/m2 vermietet.... Ist das denn realistisch ?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 01.10.2018 10:07

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wie hoch die monatlichen Mieteinnahmen sind, ist von Stadt von Stadt sehr unterschiedlich. In vielen deutschen Metropolen sind 9,33 Euro pro Quadratmeter aber durchaus realistisch.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion

LorentB am 27.09.2018 11:52

Ich habe eine Frage zu den max. 3000 €, die man ausgeben darf. Bezieht sich dieser Wert bei einem Neubau auf die Baukosten oder die Gesamtkosten inkl. Grundstück? Vielen Dank für eine Info!

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 27.09.2018 12:16

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

es handelt sich um die Baukosten, der Grundstückswert wird nicht mit eingerechnet.

Mit freundlichen Grüßen

die Immowelt-Redaktion