Auswandern in die USA: So klappt der Umzug nach Amerika

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Für viele sind die USA das Land der unbegrenzten Möglichkeiten. Auch deshalb gehört es zu den Top-Auswanderungszielen für Deutsche. Wer seinen persönlichen amerikanischen Traum in den USA verwirklichen will, sollte sich nicht nur um eine Aufenthaltsgenehmigung kümmern, sondern auch einige Besonderheiten und Unterschiede im Hinblick auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt beachten.

Auswandern in die USA, Mädchen im Vordergrund hält zwei USA-Flaggen in der Hand; im Hintergrund: Familie sitzt auf den Stufen eines Hauses, Foto: Monkey Business/stock.adobe.com
Die USA gehört zu den Top-Auswanderungszielen für Deutsche. Auch Familien lassen sich dort gerne langfristig nieder. Foto: Monkey Business/stock.adobe.com

Die USA gelten als das Einwanderungsland schlechthin und ziehen auch viele Deutsche an, die ihr Glück in den Staaten versuchen wollen. Ob wegen der beruflichen Karriere, dem Wunsch nach mehr persönlichen Freiheiten oder einfach Abenteuerlust – die Motive in die USA auszuwandern sind so vielfältig wie die amerikanische Gesellschaft selbst. Eine Auswanderung will jedoch gut überlegt und vor allem gut geplant sein: Neben einer längerfristigen Aufenthaltserlaubnis müssen sich Auswanderer vor allem um den Umzug der persönlichen Habseligkeiten und natürlich um Wohnraum in den USA bemühen. Dafür müssen sie einige Hürden überwinden und diverse Besonderheiten auf dem amerikanischen Immobilienmarkt beachten.

Info

USA – Zahlen und Fakten

  • Die USA ist das drittgrößte Land der Welt mit einer Fläche von 9,8 Mio. km2. Es ist damit ungefähr genauso groß wie Europa.
  • Die USA gliedern sich in 50 Bundesstaaten auf, in denen über 325 Mio. Einwohner leben. Zu den Top-Zielen für Auswanderer gehören die Bundesstaaten Kalifornien, New York und Florida.
  • In den USA gibt es vier verschiedene Klimazonen: In nördlichen Regionen vom Staat Washington bis Maine sind bei kontinentalem Klima die Sommer warm und die Winter kalt. In den Südstaaten von Texas bis Georgia findet man subtropisches Klima vor, im Süden Floridas ist es tropisch. Nicht ganz so heiß und feucht ist es in Kalifornien. Hier herrscht mediterranes Klima.
  • Fast überall wird Englisch gesprochen. Im Südwesten und in Miami ist jedoch auch Spanisch weit verbreitet.
  • Gezahlt wird in den USA mit dem US-Dollar. Einige der wichtigsten internationalen Großkonzerne haben ihren Sitz in den USA. Dazu zählen beispielsweise Amazon, Google, Microsoft oder Apple.

Aufenthaltsgenehmigung & Arbeitserlaubnis für die USA

Wer in den USA dauerhaft leben und arbeiten will, benötigt eine United States Permanent Resident Card, kurz Green Card genannt. Eine Green Card zu erhalten ist allerdings schwer, weshalb sich viele Auswanderer zunächst um ein Arbeitsvisum bemühen. Dieses gewährt einen begrenzten Aufenthalt, der an die Ausübung einer Tätigkeit für ein US-amerikanisches Unternehmen gekoppelt ist. Auswanderungswillige können sich so erstmal eine Lebensgrundlage schaffen und sich mit Land und Leuten vertraut machen.

Auswandern in die USA, Portraitfoto von Immobilienfachmann Tom Breuer, Foto: shooto-art UG
Tom Breuer, Fachmann für Auslandsimmobilien in den USA. Foto: shooto-art UG

Experten-Tipp

Wer in die USA auswandern möchte, sollte vorher unbedingt einmal einige Wochen dort gelebt und nicht bloß Urlaub gemacht haben, so der Ratschlag von Tom Breuer. Der Immobilienmakler arbeitet bei der Schröder & Busch Immobilien GmbH, die Auswanderer bei der Immobiliensuche im Ausland und speziell auch in den USA unterstützt. „Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass die meisten Menschen, die ins Ausland ziehen wollen, eine bestimmte Vorstellung von ihrem Leben dort haben. Das Leben vor Ort ist aber meistens anders als erwartet.“

Mit der Green Card zum dauerhaften Aufenthalt

Auswandern in die USA, Frau zeigt Pass bei Einreise vor, Foto: Yakobchuk Olena/fotolia.com
Um in den USA zeitlich unbeschränkt leben und arbeiten zu können, brauchen Auswanderer eine Green Card, die sie bei Einreise vorlegen müssen. Foto: Yakobchuk Olena/fotolia.com

Die Green Card erlaubt es Einwanderern, zeitlich unbeschränkt in den USA zu leben und zu arbeiten. Besitzer dieses Einwanderungsvisums werden als Lawful Permanent Residents bezeichnet. Die Green Card kann entweder direkt bei der US-amerikanischen Einwanderungsbehörde United States Citizenship and Immigration Services (USCIS) oder beim US-amerikanischen Generealkonsulat in Frankfurt beantragt werden.

Wer eine Green Card besitzt, hat fast die gleichen Rechte wie ein US-amerikanischer Staatsbürger – mit ein paar kleinen Einschränkungen. So genießen Permanent Residents zwar Reisefreiheit innerhalb den USA, können sich aber maximal ein Jahr im Ausland aufhalten. Dauert der Auslandsaufenthalt länger als ein Jahr, müssen sie vor der Abreise in die USA eine Rückkehrerlaubnis (Re-entry Permit) beantragen. Auch bei einem nur sechs Monate dauernden Aufenthalt im Ausland können Widerreinreisende Probleme mit US-Behörden bekommen und beispielsweise über die Gründe des langen Aufenthalts befragt werden.

Achtung

Seit Juni 2019 gilt, dass jeder, der in die USA mit einem Visum einreist seine Social-Media-Accounts für gängige Plattformen wie Twitter, Facebook und Instagram offenlegen muss. Auf dem Visa-Antragsformular wird aber nicht nur der Nutzername der Accounts abgefragt, sondern auch E-Mail-Adressen und Telefonnummern der letzten fünf Jahre.

Im Gegensatz zu jenen, die nur ein befristetes Arbeitsvisum besitzen, sind Green-Card-Besitzer nicht an eine bestimmte Arbeit, einen bestimmten Arbeitgeber oder Wohnort gebunden. Sie können von Hawaii bis Alaska überall wohnen und arbeiten, egal ob als Angestellte oder Selbstständige. Die Green Card gilt unbegrenzt, muss allerdings alle zehn Jahre verlängert werden. Nach fünf Jahren erhalten Green-Card-Inhaber bereits die Möglichkeit, amerikanischer Staatsbürger zu werden. Entzogen werden kann die Green Card, wenn Auswanderer schwerwiegende Straftaten begehen. Dazu gehört auch die Verwicklung in Drogen- oder Steuerdelikte.
An eine Green Card ranzukommen ist allerdings gar nicht so einfach. Das Kontingent an Green Cards, das die USA jährlich herausgibt, ist begrenzt. Einwanderungswillige können auf drei Wegen zu einer Green Card kommen: Indem sie die geforderten Voraussetzungen für den Erhalt einer Green Card erfüllen, durch eine Familienzusammenführung oder indem sie die Green Card in der Lotterie gewinnen.

Hochqualifizierte oder Investoren

Grundsätzlich gilt: Je höher und besser die Qualifikation eines Bewerbers, desto wahrscheinlicher wird der Green-Card-Antrag zum Erfolg führen. Beste Chancen auf eine Green Card haben daher Personen, die hochqualifiziert sind, wie beispielsweise Wissenschaftler, Manager oder andere Führungskräfte. Aber auch Auswanderer mit Hochschulabschluss  und selbst Facharbeiter mit einer mindestens zweijährigen Berufserfahrung erhalten eine Green Card. Dafür müssen Sie jedoch ein Jobangebot von einem US-Arbeitgeber vorlegen können. Außerdem muss der Arbeitgeber nachweisen, dass die Stelle durch keinen US-Bürger besetzt werden kann.

Wer in den USA investieren will, hat ebenfalls gute Chancen auf eine Green Card. Voraussetzung ist jedoch, dass er zehn Arbeitsplätze schafft und ein Mindestkapital von je nach US-Bundesstaat 50.000 Dollar bis zu einer Million Dollar nachweist.

Achtung

Immobilienfachmann Tom Breuer weist darauf hin, dass – anders als es sich vielleicht vermuten lässt – der Kauf einer Immobilie keine Auswirkungen auf die Visumsvergabe hat. Immobilienbesitzer unterliegen denselben Regeln und müssen die gleichen Verfahren durchlaufen, wie alle anderen Auswanderungswilligen.

Familienzusammenführung

Daneben gibt es familienbasierte Green Cards, die an unmittelbare Verwandte von US-Bürgern (Immediate Relatives) und an andere enge Familienmitglieder (Other Close Family Members) ausgegeben werden. In die erste Gruppe der Immediate Relatives fallen Eltern, Ehepartner oder minderjährige Kinder eines US-Staatsbürgers, der bereits älter als 21 Jahre ist. Diese Verwandten haben besonderen Vorrang.

Auswandern in die USA, ein Mädchen rennt ihrem Vater in die Arme, Foto: michaeljung/stock.adobe.com
Die familienbasierte Green Card wird bevorzugt an nahe Verwandte, wie beispielsweise dem Ehepartner eines über 21 Jahre alten US-Staatsbürgers vergeben. Foto: michaeljung/stock.adobe.com

Zur zweiten Gruppe der Other Close Family Members fallen volljährige Kinder oder Brüder und Schwestern von US-Bürgern über 21 Jahren. Für diese Gruppe gilt allerdings eine zahlenmäßige jährliche Begrenzung. Außerdem wird unter ihnen priorisiert. Volljährige, unverheiratete Kinder haben beispielsweise bessere Chancen als Brüder oder Schwestern von US-amerikanischen Staatsbürgern.

Green Card Lotterie

Im Rahmen des Diversity Visa Programs verlost die USA jedes Jahr weltweit 55.000 Einwanderungsvisa nach festgelegten Länderkontingenten. Interessierte können sich jedes Jahr im Herbst für die Teilnahme an der Lotterie registrieren lassen. Die Anmeldeperiode dauert meist von Oktober bis November. Die Gewinner werden nach dem Zufallsprinzip durch ein Computerprogramm ausgewählt.

Teilnahmeberechtigt sind Personen, die über eine zwölfjährige Schulausbildung mit Abschluss (z.B. Fachhochschulreife, Abitur, Realschulabschluss) verfügen oder eine Berufserfahrung von mindestens zwei Jahren in einem Ausbildungsberuf nachweisen können. Damit sind die Hürden wesentlich niedriger als über das standardmäßige Green Card Auswahlverfahren.

Mit dem Diversity Visa Program verfolgt die USA in erster Linie das Ziel die Vielfalt der verschiedenen Einwanderergruppen zu gewährleisten. Auf Länder, aus denen ohnehin viele Einwanderer kommen, wie beispielsweise Großbritannien, entfällt deshalb auch ein niedrigeres Gewinnerkontingent als auf andere Länder.

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Eingeschränkter Aufenthalt durch ein Arbeitsvisum

Wer noch keine Green Card erhalten hat, kann auch mit Hilfe eines Arbeitsvisums in die USA einreisen und sich trotzdem weiterhin um eine dauerhafte Arbeits- und Aufenthaltserlaubnis bemühen. Ein Arbeitsvisa erlaubt es Personen in die USA einzureisen und für ein US-amerikanisches Unternehmen zu arbeiten. Je nach Personengruppe und Aufenthaltszweck gibt es verschieden Arten von Arbeitsvisa. Vorzugsweise werden Arbeitsvisa an hochqualifizierte Fachkräfte, Personen mit akademischem Abschluss oder an besonders Begabte mit außerordentlichen Fähigkeiten vergeben. Allerdings gibt es auch spezielle Visa, etwa für Besatzungsmitglieder von Schiffen. Zudem gibt es die Möglichkeit ein Praktikanten-, Studenten- oder Au-pair-Visum zu erhalten.

Umzug in die USA organisieren

Ist es Auswanderungswilligen gelungen, eine der heiß begehrten Green Cards zu erlangen, stehen viele organisatorische Aufgaben an. Zum einen müssen einige Behörden über die Auswanderung informiert werden. Zum anderen gilt es das Mobiliar nach Übersee zu verfrachten. Idealerweise habe Auswanderer bereits vor der Auswanderung eine passende Bleibe zum Mieten oder Kaufen gefunden. Alternativ können Möbel auch in sogenannten Storage Units zwischengelagert werden, bis das neue Zuhause bezogen werden kann.

Abmeldung bei Behörden und Versicherungen

Wer seinen Wohnsitz dauerhaft in die USA verlegt, muss sich beim Einwohnermeldeamt abmelden. Auswanderer sollten sich unbedingt eine Abmeldebescheinigung geben lassen. Diese brauchen sie unter anderem zur Vorlage bei den deutschen Auslandsvertretungen in den USA. Die Mitarbeiter in der deutschen Botschaft können so beispielsweise den Wohnort im Reisepass ändern.

Auswandern in die USA, Eine Frau geht ins Gemeindeamt, Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Auf Auswanderer kommen einige organisatorische Aufgaben zu, bevor sie Deutschland den Rücken kehren. Unter anderem müssen sie das Einwohnermeldeamt darüber informieren, dass sie zukünftig nicht mehr in Deutschland wohnen werden. Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Eine Abmeldung aus Deutschland hat Konsequenzen. Zum Beispiel erlischt der Anspruch auf Kindergeld, wenn Familien nicht mehr in Deutschland gemeldet sind. Auch verlieren Auswanderer, die sich abmelden, ihren Eintrag im Wählerverzeichnis und können somit nur durch gesonderten Antrag an Wahlen in Deutschland teilnehmen. Darüber hinaus ist auch bei vielen Banken eine Weiterführung des Bankkontos nicht möglich, wenn Kontoinhaber im Ausland leben.

Auch versicherungstechnisch hat die Auswanderung Konsequenzen. So endet das Versicherungsverhältnis grundsätzlich in der gesetzlichen und privaten Krankenversicherung durch Wegzug ins Nicht-EU-Ausland. Manchmal besteht für Privatversicherte jedoch die Möglichkeit, mit dem Versicherer eine Fortsetzung des Vertrages zu vereinbaren. Auf diese Weise würden Privatversicherte ihren Versicherungsschutz auch im Ausland behalten, allerdings müssen sie mit Beitragszuschlägen rechnen.

Weil zwischen den USA und Deutschland ein Rentenversicherungsabkommen besteht, verlieren Auswanderer ihre Rentenansprüche dagegen nicht. Durch das Abkommen werden die deutschen und die amerikanischen Versicherungszeiten zusammengezählt. Sind Auswanderer bereits Rentner, können sie sich ihre Rente in den USA auszahlen lassen.

Umzug von Möbeln und Hausrat

Auswanderer beauftragen am besten eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen mit dem Transport ihrer Möbel. Die Verschiffung ihres Hab und Guts nach Übersee kann allerdings teuer werden. Deshalb sollten sie sich gut überlegen, ob sie nicht auf das eine oder andere Möbelstück verzichten können. Unter Umständen kommt Auswanderern die Verschiffung von Möbelstücken teurer als eine Neuanschaffung in den USA. Das gelte umso mehr, da es in den USA durchaus üblich sei, Wohnungen und Häuser möbliert zu vermieten und zu verkaufen, erklärt Immobilienexperte Tom Breuer.
Da es in den Staaten ein anderes Stromversorgungssystem gibt, lohnt die Mitnahme von elektrischen Geräten auch nur dann, wenn diese auf 110-Volt-Wechselstrom umschaltbar sind. Smartphones, Laptops oder Computer können allerdings mit einem neuen Batterieladegerät mit amerikanischem Stecker problemlos verwendet werden.

Umzugskartonrechner

Vor allem der Transport des eigenen Autos will gut überlegt sein. Zu den hohen Transportkosten kommen noch Kosten für den Zoll und die Einfuhr in die USA sowie eventuelle Nachrüstungen gemäß amerikanischer Standards. Je nachdem, wo die neue Bleibe ist, lohnt es sich für Auswanderer womöglich, erstmal auf öffentliche Verkehrsmittel umzusteigen.

Link-Tipp

Ein Umzugsberater kann ihnen einen Überblick über die Umzugskosten geben und hilft ihnen ihren Umzug zu handhaben.

Wer vierbeinige Familienmitglieder wie Hund oder Katze mit in die USA nimmt, muss sich vorher um ein Gesundheitszertifikat kümmern, das auf Englisch übersetzt werden muss und bei Einreise nicht älter als 30 Tage sein darf. Außerdem wird häufig der Nachweis über bestimmte Impfungen verlangt. Die Bestimmungen zum Import von Haustieren unterscheiden sich je nach US-Bundesstaat. Haustierbesitzer sollten sich deshalb vorher über die genauen Regelungen schlau machen.

Link-Tipp

Um den Umzug so günstig und reibungslos wie möglich zu gestalten, sollten Auswanderer auf international arbeitende Speditionen zurückgreifen. Kostenlose Angebote für ihren Umzug nach Übersee können Sie auf umzugsauktion.de einholen.

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Mieten und Kaufen: Der Immobilienmarkt in den USA

Wer eine geeignete Immobilie in den USA mieten oder kaufen will, kann die Suche bereits von Deutschland aus starten. Das Geschäft abwickeln sollten Auswanderer allerdings vor Ort. Bis die erste Wohnung bezogen wird, können sie sich in einem Hotel oder Motel niederlassen. Diese bieten auch Apartments oder Suites an, die mit Küche und Wohnzimmer ausgestattet sind und nicht allzu viel Geld pro Woche kosten.

Immobilien mieten: Besonderheiten und Regelungen

Auf dem Wohnungsmarkt in den USA gelten andere Regeln als in Deutschland. Wohnungsanzeigen können Unkundige leicht in die Irre führen, denn was in den USA als Wohnung mit zwei Schlafzimmern angepriesen wird, entspricht nicht etwa einer Zweizimmerwohnung in Deutschland. Der Mietvertrag hält ebenfalls einige Besonderheiten bereit, über die potenzielle Mieter Bescheid wissen sollten.

Wohnungen finden

Ähnlich wie in Deutschland, gilt auch für die USA, dass es vor allem an Stadträndern und auf dem Land günstige Mietobjekte zu finden gibt. In den großen Metropolen wie New York sind die Mietpreise dagegen exorbitant hoch. Wohnungen, die im Erdgeschoss liegen, sind außerdem häufig preiswerter als die Wohnungen darüber. Bei der Wohnungssuche sollte auch auf Lagekriterien, wie die öffentliche Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten oder medizinisches Versorgungsangebot sowie die Kriminalitätsrate in den jeweiligen Stadtteilen geachtet werden.

Link-Tipp

Auswanderer können auch auf Immowelt nach einer passenden Mietwohnung in den USA suchen.

Viele Wohnungen liegen in sogenannten Apartment Communities. Das sind Wohnanlagen mit mehreren Häusern, die eine Art Siedlung oder ein kleines Dorf bilden. In diesen Communities befinden sich häufig ein Pool, Tennisplätze, ein Fitnesscenter und andere Annehmlichkeiten, die Mieter kostenfrei nutzen können. Meist kümmert sich das Verwaltungsbüro eines Immobilienunternehmens vor Ort um die Anlage.

Die Wohnungsanzeige

Beim Lesen der Wohnungsanzeige sollten Wohnungssuchende über einige Unterschiede Bescheid wissen:

  • In den USA wird die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmerin einer Wohnungsanzeige angegeben. Wohnzimmer und Küche sind also bereits immer miteingerechnet. In einem „2-Bedroom-1-Bathroom-Apartment“ befinden sich daher neben zwei Schlafzimmern auch ein Wohnzimmer, eine Küche und ein Badezimmer. In Deutschland würde man diese Wohnung als eine Drei-Zimmer-Wohnung (3 Zimmer + Küche und Bad) bezeichnen.
  • Im Gegensatz zu Deutschland werden die meisten Wohnungen mit vollständiger Küche, inklusive Herd, Kühlschrank und häufig auch einer Mikrowelle angeboten.
  • Die Größe der Wohnung wird nicht in Quadratmetern gemessen, sondern in Squarefeet. 1 Squarefeet (Quadratfuß) entspricht zirka 0,09 Quadratmetern. „Im Gegensatz zu Deutschland orientieren sich Interessenten bei ihrer Suche nach Immobilien allerdings vielmehr an der Anzahl der Schlafzimmer. Die Größenangabe der Gesamtfläche ist häufig zweitrangig“, erläutert Tom Breuer, Fachmann für Auslandsimmobilien in den USA.
  • Es ist durchaus üblich, dass die Miete bereits einen Teil der Nebenkosten (utilities) enthält. Sieht eine Miete auf den ersten Blick ungewöhnlich hoch aus, kann das daran liegen, dass einige Nebenkosten bereits einberechnet sind. Häufig sind die Wasserkosten, manchmal sogar Gas, Heizung, Telefon oder Kabelfernsehen inbegriffen. Welche Nebenkosten auf den Mieter zusätzlich zur Miete zukommen, hängt also ganz vom individuellen Mietangebot ab.
Auswandern in die USA, eine Frau prüft Unterlagen, Foto: iStock.com/standard license
Wie in Deutschland müssen Mieter ihrem künftigen Vermieter einige Unterlagen vorlegen, bevor der Mietvertrag geschlossen wird. Foto: iStock.com/standard license

Diese Unterlagen müssen Mieter vorlegen

Haben sich Wohnungssuchende für ihr Traumobjekt entschieden, verlangt der Vermieter (landlord), ähnlich wie in Deutschland, bestimmte Unterlagen. Erst dann kommt es zur Unterzeichnung eines Mietvertrages.

Neben einem Identitätsnachweis müssen potenzielle Mieter (tenants) in den USA eigentlich immer ihre Credit History vorlegen. Dabei handelt es sich um die finanzielle Vergangenheit einer Person, die Aufschluss darüber gibt, wie kreditwürdig sie ist. Darin enthalten sind zum Beispiel Angaben zu laufenden Krediten und der daraus resultierenden monatlichen Belastung, wie oft und wann eine Kreditrate verspätet beglichen wurde, sowie Angaben zur Höhe des Gehalts. Die entsprechenden Daten sammeln Kreditauskunfteien, wie Experian, Equifax und Trans Union und erstellen auf dieser Basis eine aktuelle Kreditbewertungszahl (Credit Score).

Auswanderer können häufig keine Credit History vorlegen, wenn sie erst seit Kurzem in den USA sind. Da es für Auswanderer häufig auch nicht möglich ist, mit umfangreichen Gehaltsnachweisen aufzuwarten, gilt es den Vermieter anderweitig von der eigenen Zuverlässigkeit als Mieter zu überzeugen. Eine Möglichkeit besteht darin, ihm eine Vorauszahlung der Miete für mehrere Monate anzubieten. Das Vorlegen eines Arbeitsvertrages oder die Bürgschaft durch amerikanische Verwandte oder Freunde können ebenfalls überzeugend wirken.

Häufig müssen Mieter auch die Social Security Card vorlegen. Ohne Social Security Card geht in den USA wenig. Auswanderer brauchen sie nicht nur häufig, um eine Wohnung anzumieten, sondern auch um ein Bankkonto zu eröffnen, eine Versicherung abzuschließen oder zu arbeiten. Die Social Security Card ist nicht mit einem deutschen Sozialversicherungsausweis vergleichbar, sondern übernimmt eher die Funktion eines Personalausweises. Auswanderer sollten sie deshalb sofort beantragen, wenn sie in den USA angekommen sind.

Mietverträge in den USA

In den USA sind häufige Umzüge und daher auch kürzere Mietverträge üblich. Zum einen können Mieter ein month-to-month rental agreement schließen. Dabei handelt es sich um einen Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, der häufig mündlich und jeweils immer für einen Monat geschlossen wird. Hat der Vermieter nichts gegen den Mieter einzuwenden, erfolgt automatisch eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen weiteren Monat. Kündigen können sowohl Mieter als auch Vermieter, wobei sie allerdings eine Frist von einem Monat einhalten müssen. Der Vermieter kann die Miete jederzeit erhöhen, muss dies dem Mieter allerdings einen Monat im Voraus mitteilen. Auch müssen Mieter bei diesen Verträgen häufig mit höheren monatlichen Mieten im Vergleich zu anderen Varianten rechnen.

Auswandern in die USA, ein Mieter unterschreibt einen month-to-month-Mietvertrag, Foto: Patryk Kosmider/stock.adobe.com
In den USA gibt es so genannte month-to-month-Mietverträge, die immer nur für einen Monat geschlossen und bei Bedarf verlängert werden. Foto: Patryk Kosmider/stock.adobe.com

Die zweite Möglichkeit besteht für Mieter darin, einen Mietvertrag (lease oder auch rental agreement) zu schließen. Er gilt meist für mindestens ein Jahr. Mieter, die nach Ablauf des Mietvertrages weiterhin in der Wohnung wohnen wollen, müssen einen neuen Vertrag abschließen. Der Mietvertrag sollte grundsätzlich schriftlich geschlossen werden, auch wenn dies je nach Bundesstaat erst ab einer bestimmten Mietvertragsdauer – meistens zwölf Monate –  vorgeschrieben ist. Der Nachteil solcher Lease-Verträge: Der Mieter kann aus dem Mietvertrag nicht ohne Weiteres vor Ablauf der Mietdauer aussteigen, es sei denn der Mietvertrag beinhaltet eine entsprechende Klausel, die einen vorzeitigen Ausstieg unter bestimmten Umständen erlaubt (early termination clause). Ist dies nicht der Fall, sollten Auswanderer am besten einen Nachmieter finden oder sie müssen darauf hoffen, dass dies dem Vermieter nach ihrem Auszug schnell gelingt. Andernfalls bleibt ihnen nichts anderes übrig, als die Miete bis zum Ablauf der Mietdauer weiter zu bezahlen.

Genau wie in Deutschland ist es auch in den USA üblich, bei Einzug eine Kaution (security deposit) zu hinterlegen, die sich in der Regel zwischen einer und drei Monatsmieten beläuft. Ziehen Haustiere mit in die Wohnung ein, verlangen Vermieter oft eine zusätzliche Kaution (pet deposit).

Grundsätzlich sind Mieter in den USA rechtlich weniger gut gestellt als in Deutschland und können beispielsweise leichter vor die Tür gesetzt werden. Auch in den Mietverträgen finden sich manchmal Besonderheiten, wie die Vorgabe, dass Wände nicht gestrichen oder keine Nägel in die Wand gehauen werden dürfen.

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Immobilien kaufen: Von der Übertragung des Grundstücks bis zur Finanzierung

Wer finanziell gut ausgestattet ist, kann eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Das Vorgehen unterscheidet sich zum Teil von dem in Deutschland. So ist die Immobiliensuche mithilfe eines Maklers in den USA wesentlich verbreiteter. Außerdem gibt es in den USA kein öffentliches Register ähnlich einem Grundbuch. Deshalb sollten Käufer unbedingt eine spezielle Versicherung abschließen, mit der sie sich beispielsweise gegen eine etwaige Belastung des Grundstücks durch Dritte absichern.

Auswandern in die USA, Familie mit Kind zieht in ein neues Haus ein, Foto: LIGHTFIELD STUDIOS/stock.adobe.com
Kaufinteressenten sollten in den USA einige Besonderheiten beachten, damit sie ihre Traumimmobilie finden und den Kaufprozess erfolgreich abwickeln können. Foto: LIGHTFIELD STUDIOS/stock.adobe.com

Die Maklersuche in den USA

Für Kaufinteressenten kann es ratsam sein, einen Makler mit der Suche zu beauftragen, denn er kennt den Immobilienmarkt vor Ort und kann Auswanderer entsprechend beraten. Im Idealfall finden sie einen deutschsprachigen Makler oder Rechtsanwalt, der ihnen als Übersetzer zur Seite steht. Denn selbst wenn Auswanderer sehr gut Englisch sprechen, verstehen sie vielleicht nicht alle Passagen eines Kaufvertrages ganz genau.

Info

Die Maklerausbildung in den USA ist weitaus strenger geregelt als in Deutschland. Es gibt eine speziell vorgeschriebene Maklerausbildung und -prüfung, um eine Maklerlizenz zu erwerben. Auswanderer sollten auch auf die Bezeichnung realtor achten. Realtors sind lizenzierte Makler, die gleichzeitig Mitglied im US-amerikanischen Maklerverband National Association of Realtors sind. Ein realtor ist an einen bestimmten Berufskodex gebunden. Hält er diesen nicht ein, drohen harte Strafen und er darf im schlimmsten Fall nicht mehr auf dem US-Markt aktiv sein.

„In den USA ist eine Zusammenarbeit mit einem Makler üblich. Das gilt sowohl für Verkäufer wie auch für Käufer“, erklärt Immobilienprofi Tom Breuer. „Kommt es zum Abschluss eines Kaufgeschäfts, teilen sich der Käufer- und der Verkäufermakler die Provision. Diese bewegt sich durchschnittlich bei sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte der Provision an ihren Makler aus“, erläutert Breuer.

In den USA kooperieren Makler eng miteinander über die so genannten Multiple-Listing-Services (MLS). Das sind webbasierte Datenbanken, die Gemeinschaftsgeschäfte zwischen den Maklern erleichtern. Der Vorteil ist, dass dadurch fast jeder Makler Zugriff auf alle Objekte hat, die sich in einer Region auf dem Markt befinden.

„Deshalb kommen Immobiliensuchende auf dem US-amerikanischen Markt kaum an Immobilien ran, wenn sie nicht mit einem Makler zusammenarbeiten“, betont Tom Breuer. „Wir raten unseren Kunden davon ab, ohne Makler zu agieren, denn das ist mehr als ein Sprung ins kalte Wasser“, so Breuer.

Als Käufer müssen Auswanderer also nicht von Makler zu Makler ziehen, um das passende Angebot zu finden, denn jeder Makler kann allen Kunden jede Immobilie auf dem Markt vermitteln. Über MLS-Datenbanken werden die meisten Immobilien innerhalb weniger Wochen vermittelt. Auswanderer, die eine Kaufimmobilie in den USA suchen, haben daher gute Chancen, relativ schnell etwas Passendes zu finden.

Auswandern in die USA, Makler begrüßt Paar zu einer Hausbesichtigung, Foto: iStock.com/KatarzynaBialasiewicz
Das Hinzuziehen eines Maklers ist in den USA weit verbreitet. Anders kommen Kaufinteressenten auch kaum an Immobilien ran. Foto: iStock.com/KatarzynaBialasiewicz

Kaufinteressenten sollten sich zudem an einen Makler wenden, der ihnen nicht nur Immobilien vermittelt und Besichtigungstermine organisiert, sondern auch bei der weiteren Abwicklung des Kaufprozesses unterstützt.

Wer lieber schon von Deutschland aus selbst auf die Suche gehen oder sich einen Überblick über das Immobilienangebot in seiner zukünftigen Heimatregion verschaffen möchte, kann dies auch über deutsche Immobilienportale, wie Immowelt.de tun.

Link-Tipp

Ihre Suche nach einer passenden Kaufimmobilie in den USA  können Auswanderer sofort über Immowelt starten.

Der Kaufvertrag

Wenn die Immobilie dem Käufer zusagt, wird ein Kaufvertrag geschlossen. In jedem US-Bundesstaat gelten unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Bestimmungen des Kaufvertrages, des Verfahrens zum Kaufabschluss und sogar hinsichtlich der Pflichten und Rechtsansprüche von Käufer und Verkäufer. „Meistens ist es so, dass die Makler die Kaufverträge schon vorformulieren und die Käufer damit zum public notary (eine Art Notar) gehen“, so USA-Immobilienfachmann Breuer.
Im Kaufvertrag enthalten sind meist folgende Punkte:

  • Der Kaufpreis, auf den sich Eigentümer und Käufer geeinigt haben, und die Anzahlungssumme,
  • eine Beschreibung der Immobilie,
  • eine Auflistung der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien,
  • ausformulierte Rücktritts- und Entschädigungsklauseln,
  • ein Termin für die Eigentumsübertragung (closing).

Viele Kaufverträge stehen unter einem Finanzierungsvorbehalt. Der Käufer hat dann Zeit bis zum Closing Date, also dem Tag, an dem das Eigentum übertragen werden soll, eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Gelingt ihm das nicht, kommt das Geschäft nicht zu Stande. Im ungünstigsten Fall muss der Kaufinteressent sogar Schadenersatz leisten. Dieses Vorgehen ist allerdings keine Pflicht: „Unsere Kunden wollen die Finanzierung meist schon im Vorfeld regeln, weil ihnen das Risiko zu groß ist“, erklärt Tom Breuer. „Eine Rücktrittsklausel mit in den Vertrag aufzunehmen empfiehlt sich jedoch immer für den Fall, dass es doch noch zu Problemen mit der Finanzierung kommt.“

Experten-Tipp

„Auswanderer sollten den Vertragsinhalt unbedingt von einem Rechtsanwalt übersetzen und prüfen lassen. So können sie auch wirklich sichergehen, dass der Vertrag keine versteckten Klauseln beinhaltet, die ihnen dann zum Nachteil gereichen“, sagt USA-Immobilienfachmann Tom Breuer.

Begutachtung der Immobilie und des Grundstücks

Der Käufer sollte die Immobilie und das Grundstück im Rahmen einer Begutachtung des Hauses (house inspection) von einem Bausachverständigen genau prüfen und vermessen lassen. Eine house inspection kostet zwischen 300 und 500 Euro und wird beispielsweise von örtlichen Bauunternehmern angeboten. Diese Inspektion sollte vor Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Festgestellte Mängel werden protokolliert und in einem abschließenden Bericht zusammengefasst. So ergeben sich für den Käufer keine unangenehmen Überraschungen.

Auswandern in die USA, Baugutachter prüft ein Haus auf Mängel, Foto: iStock.com/fstop123
Bevor die Immobilie den Besitzer wechselt, wird sie im Rahmen einer Begutachtung durch ein Bauunternehmen auf Herz und Nieren geprüft. Foto: iStock.com/fstop123

In den USA gibt es keinen verpflichtenden Grundbucheintrag mit verlässlichen Informationen beispielsweise darüber, ob ein Grundstück mit Forderungen durch Dritte belastet ist. Kaufinteressenten müssen außerdem prüfen lassen, ob der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, über das Grundstück zu verfügen oder ob nicht andere Eigentumsrechte bestehen. Grundstückskäufer beauftragen deshalb vor dem Closing Date eine sogenannten Title Company damit, die entsprechende Immobilie sorgfältig auf Rechtsmängelfreiheit zu prüfen. Diese stellt anschließend eine Title Insurance an den Käufer aus. Durch diese Versicherung ist der Käufer gegen Mängel und Belastung der Immobilie durch Dritte geschützt. Auch Banken verlangen diese Versicherung meist im Falle einer Finanzierung. „Der Abschluss einer Title Insurance ist unbedingt zu empfehlen“, sagt Tom Breuer. „Den Käufer kostet dies rund 500 Euro.“

Finanzierung einer Immobilie

Die meisten Auswanderer können den Kaufpreis einer Immobilie nicht sofort in voller Höhe bezahlen. Deshalb muss in vielen Fällen eine Finanzierung auf die Beine gestellt werden. „Deutsche Staatsbürger sind nicht grundsätzlich schlechter gestellt, was die Gewährung einer Finanzierung betrifft“, versichert Immobilienprofi Tom Breuer. „Wie in Deutschland wird auch von US-amerikanischen Banken die Bonität des Kunden überprüft. Dieses Verfahren kann lang dauern, da alle relevanten Unterlagen übersetzt werden müssen“, erläutert Breuer.

Bei einer Finanzierung wird von Banken in der Regel eine Eigenkapitalquote von knapp 30 Prozent gefordert. „Auswanderer sollten am besten auch an dieser Stelle eng mit einem deutschsprachigen Finanzierungsmakler zusammenarbeiten“, so der Tipp des Immobilienfachmanns. Dies sei in den meisten Fällen günstiger, als direkt zur Bank zu gehen.

Closing Date: Die Übertragung des Grundstücks

Ist die Finanzierung gesichert und hat der Käufer das Grundstück auf Herz und Nieren prüfen lassen, steht der Übertragung des Grundstücks am Closing Date nichts mehr im Wege. Dazu ist in den Staaten lediglich eine Übertragungsurkunde (deed) nötig. Beim closing wird die Übertragungsurkunde vom Verkäufer unterschrieben, von einem notary public beglaubigt und dem Käufer anschließend ausgehändigt.

Achtung

Ein notary public ist nicht mit einem deutschen Notar gleichzusetzen, denn er hat keine juristische Ausbildung genossen. Der notary public ist lediglich für die Beglaubigung der Unterschriften zuständig.

Eine Abschrift der Eigentumsurkunde kann in einem Landesregister aufbewahrt werden. Die Hinterlegung der Urkunde ist allerdings in den meisten Staaten freiwillig und die Urkunde wird auch nicht rechtlich geprüft.

Info

Käufer sollten beachten, dass sie in den USA für ihre Immobilie jährlich eine Property Tax, also eine Art Grundsteuer abführen müssen. Die Höhe der erhobenen Steuern ist von US-Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich und bewegt sich zwischen etwa 0,2 Prozent und 2 Prozent des Immobilienwertes. Der Wert der Immobilie wird nach Faktoren, wie dem Marktwert, der Lage, dem Zustand oder der Fläche geschätzt. Häufig werden aber auch Vergleichswerte von Verkaufserlösen des vergangenen Jahres in der gleichen Region als Berechnungsgrundlage herangezogen.

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