Gehälter vs. Immobilienpreise: Wo in Deutschland Wohnen noch leistbar ist

Kann sich ein Normalverdiener überhaupt eine Immobilie leisten? Dieser Frage ist immowelt mit einer Marktanalyse nachgegangen. Ein Überblick über das Verhältnis von Monatsgehältern und Immobilienpreisen der 107 kreisfreien Städte in Deutschland.

Verhältnis Immobilienpreise zu Gehältern – das Wichtigste in Kürze

• Untersucht wurde das Verhältnis zwischen den monatlichen Median-Bruttogehältern und den Quadratmeterpreisen für Immobilien in 107 kreisfreien Städten.
• Das beste Verhältnis bietet derzeit Salzgitter: Dort kostet Wohneigentum im Schnitt 1.608 Euro je Quadratmeter, während das monatliche Bruttogehalt im Median mit 4.487 Euro fast dreimal so hoch ist.
• Das schlechteste Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern herrscht in München: Dort liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise mit 8.502 Euro fast doppelt so hoch wie die monatlichen Median-Bruttogehälter (4.892 Euro).
• Hohe Gehälter versprechen keine hohe Leistbarkeit von Immobilien: So liegen Ingolstadt mit 5.282 Euro und Wolfsburg mit 5.238 Euro im monatlichen Median-Bruttogehalt nah beieinander. Jedoch im Leistbarkeits-Ranking landet Wolfsburg auf Platz 14, Ingolstadt hingegen auf Platz 57.

Die Städte mit dem besten Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern im Überblick

^{1 Durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter für den Kauf einer Bestandswohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.08.2023 
2 Monatlichen Bruttogehälter im Median (Quelle: Bundesagentur für Arbeit)
3 Verhältnis zwischen dem monatlichen Median-Bruttogehalt und dem Quadratmeter-Kaufpreis für Wohneigentum}

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_{*soweit Daten für die Adresse vorhanden sind, ansonsten erfolgt die Preisbestimmung durch Schätzwerte.}

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Marktanalyse: Wo ist Wohneigentum in Deutschland leistbar?

Der Immobilienkauf erscheint vielen heute unerschwinglich. Über Jahre hinweg sind die Quadratmeterpreise für Wohneigentum angestiegen. In Zeiten von niedrigen Zinsen konnte dies jedoch abgefedert werden. Jetzt mit den gestiegenen Bauzinsen ist der Immobilienkauf deutlich schwieriger geworden.

immowelt hat sich den Markt genauer angesehen und untersucht, wo man sich in Deutschland Wohneigentum noch leisten kann. Dazu wurde das Verhältnis von Immobilienpreisen und den Medianentgelten*  in allen 107 kreisfreien Städten in Deutschland analysiert.

"Trotz  der Preisrally des vergangenen Jahrzehnts gibt es zahlreiche Städte, in denen die Gehälter schneller gestiegen sind als die Immobilienpreise. Potenzielle Käufer sollten vor allem einen Blick auf die kleineren kreisfreien Städte an der Spitze des Leistbarkeits-Rankings werfen. Dort ist der Traum von den eigenen vier Wänden auch für Normalverdiener nach wie vor realistisch."
immowelt Geschäftsführer Felix Kusch

An der Spitze des Rankings steht die niedersächsische Stadt Salzgitter. Dort verdienen die Einwohner im Median monatlich 4.487 Euro brutto. Das entspricht dem 2,8-fachen des durchschnittlichen Quadratmeterpreises (1.608 Euro) in der durch Großindustrie geprägten Stadt.

Ein ähnlich gutes Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Gehältern gibt es in Pirmasens. In der rheinland-pfälzischen Stadt ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis mit 1.272 Euro um ein 2,7-faches kleiner als das Bruttogehalt, welches im Median bei 3.441 Euro im Monat liegt. Auf Platz 3 und 4 folgen die ostdeutschen Städte Dessau-Roßlau und Gera. Dort sind die Gehalte 2,5- beziehungsweise 2,4-mal so hoch wie die Immobilienpreise.

Wohneigentum für Normalverdiener in München, Hamburg und Potsdam kaum leistbar

In 30 von 107 untersuchten Städten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Immobilie über dem monatlichen Bruttogehalt. Am schwersten haben es Normalverdiener in der bayerischen Landeshauptstadt: Zwar verdienen die Münchner mit 4.892 Euro brutto im Monat vergleichsweise gut – es ist das fünfthöchste Medianentgelt aller untersuchten Städte. Jedoch kostet dort auch der Quadratmeter Wohnfläche am meisten: 8.503 Euro. Und damit fast doppelt so viel wie ein Monatsgehalt.

Ähnliche Verhältnisse herrschen in Hamburg und Potsdam, wo die Monatsgehälter jeweils nur etwa ein 0,7-faches des Quadratmeterpreises ergeben. Auch in der Hauptstadt Berlin sind Immobilien für Normalverdiener nur schwer leistbar. Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 5.115 Euro, das Monatsgehalt liegt jedoch nur bei 3.806 Euro.

Hohe Gehälter versprechen nicht automatisch leistbaren Wohnraum

Die Wolfsburger erhalten mit 5.238 Euro ein vergleichsweise hohes monatliches Bruttogehalt. Durch Quadratmeterpreise bei 2.808 Euro schafft es die niedersächsische Autostadt damit auf Platz 14 im Leistbarkeits-Ranking.

Doch dass ein hohes monatliches Median-Bruttogehalt nicht automatisch bedeutet, dass sich Normalverdiener Wohneigentum leisten können, zeigt sich am Beispiel Ingolstadt. Mit 5.282 Euro brutto verdienen die Ingolstädter am meisten. Jedoch landet die oberbayerische Stadt mit einem Quadratmeterpreis von 4.552 Euro nur auf Platz 57 des Leistbarkeits-Rankings.

Stimmen aus den untersuchten Städten

"In Salzgitter gibt es wahrlich gute Gründe zu arbeiten, zu leben und zu bauen. Einerseits ist unsere Stadt Niedersachsens drittgrößter Industriestandort, der sich durch zahlreiche innovative Projekte wie die Realisierung der CO₂-armen Stahlherstellung der Salzgitter AG oder den Bau der ersten Batteriezellfabrik fit für die Zukunft macht. Andererseits ist unsere Stadt kinder- und familienfreundliche Lernstadt mit vielen Angeboten für Kinder und Jugendliche. Auch bieten wir als Stadt eine familienfreundliche Baulandförderung an und unterstützen damit aktiv beim Bau eines Eigenheims. Der Salzgittersee, mitten im größten Stadtteil Lebenstedt gelegen, ist das größte und bedeutendste Naherholungsgebiet in der Region der drei kreisfreien Städte Braunschweig/Salzgitter/Wolfsburg."
– Frank Klingbiel, Oberbürgermeister von Salzgitter

„Das sehr gute Verhältnis zwischen Gehalt und Quadratmeterpreis für Immobilien reiht sich ein in eine Liste von attraktiven Vorzügen unserer schönen Stadt Gera. Die besonders hohe Lebensqualität für Familien, Singles und alle Generationen basiert auf einer sehr guten Infrastruktur und Bildungslandschaft. Freizeitangebote unterschiedlichster Art in zahlreichen Parks und Museen stehen ebenso zur Verfügung wie Wanderwege, der Stadtwald und Anlaufstellen wie die Ehrenamtszentrale und der Service.Generationen. Geras geografische Lage und die gute Autobahnanbindung stellen ebenfalls deutliche Standortvorteile zu anderen Kommunen in der Region dar und werden von Bürgerinnen und Bürgern geschätzt. Die Auswertung zeigt nun schwarz auf weiß, wie lukrativ es für Familien ist, Gera zu ihrem Lebensmittelpunkt zu machen und hier zu investieren.“ 
– Claudia Steinhäußer, Stadtverwaltung Gera

"Die Menschen in Bremerhaven leben dort, wo andere Urlaub machen – und das zu erschwinglichen Preisen. Die immowelt-Studie hat einmal mehr unter Beweis gestellt, dass die größte Stadt an der deutschen Nordseeküste nicht nur für Tagestouristen, sondern auch für Fachkräfte und deren Familien äußerst attraktiv ist. Darüber freuen wir uns sehr."
– Mark Schröder, Magistrat der Stadt Bremerhaven